Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken: [für Immobilienbesitzer, Sachverständige, Erben und Makler ; Schritt für Schritt zur sicheren Immobilienbewertung]
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| Format: | Book |
| Language: | German |
| Published: |
Freiburg, München [u.a.]
Haufe-Mediengruppe
2008
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| Edition: | 3., aktualisierte Aufl. |
| Series: | Haufe Praxisratgeber
|
| Subjects: | |
| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
| Item Description: | Früher mit der Nummer 9783448075120 |
| Physical Description: | getr. Zählung graph. Darst., Kt. 1 CD-ROM |
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| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis 8
Vorwort 9
1 Welche Informationen benötigen Sie? 11
1.1 Grundsätzliches zur Wertermittlung 11
1.2 Der erste Schritt: Einsicht nehmen in das Grundbuch 13
1.3 Wo Sie Informationen über ein eventuelles Erbbaurecht
erhalten 17
1.4 Wohnungs-und Teileigentum 17
1.5 Weitere wichtige Informationen 20
1.5.1 Nachbarrechtliche Beschränkungen 20
1.5.2 Planungsrechtliche Nutzungsmöglichkeiten 21
1.5.3 Baulasten 21
1.5.4 Öffentlich-rechtliche Abgaben 21
1.5.5 Das Liegenschaftskataster 22
1.5.6 Altlasten 22
1.5.7 Baugrundverhältnisse 22
1.5.8 Erhaltungssatzung 23
1.5.9 Behördliche Genehmigungen überprüfen 23
1.5.10 Denkmalschutz 23
1.5.11 Wo Sie geeignete Karten finden 23
1.5.12 Immissionsbelastung 24
1.5.13 Rund um die Miete 24
i.ö.HWohn-und Nutzfläche 24
1.5.15 Informationen über Kosten und Preisindizes 25
2
2.1
2.2
8
2.3
2.4
9
2.5
3
11
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22
4
23
23
4.1
23
4.2
23
24
24
24
25
Inhaltsverzeichnis
Aufbau und Anforderungen an ein Gutachten 26
Formulargutachten 27
Frei erstellte Gutachten 28
Einsatz von Wertermittlungssoftware 28
Wie Sie das Gutachten aufbauen 29
Welchen Anforderungen
muss
ein Gutachten genügen? 30
Wie Sie den Bodenwert ermitteln 37
Der mittelbare Preisvergleich durch geeignete
Bodenrichtwerte 38
Ermittlung des Bodenwerts in sechs Schritten 40
3.2.1 Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu
bewertenden Grundstücks klären 41
3.2.2 Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen 41
3.2.3 Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen 42
3.2.4 Die Geschossflächenzahl infolge unterschiedlich
zulässigerbaulicher Nutzung umrechnen 44
3.2.5 Weitere mögliche Schritte 49
3.2.6 Bodenwert bzw. Verkehrswert ermitteln 56
Das Residualwertverfahren 56
Verfahren zur Verkehrswertermittlung bebauter
Grundstücke 59
Das Vergleichswertverfahren 61
Das Ertragswertverfahren 63
4.2.1 Der Bodenwert 66
4.2.2 Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen 67
4.2.3 Die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes 90
4.2.4 Ermittlung der Restnutzungsdauer (RND) 94
4.2.5 Ermittlung des Vervielfältigers 107
4.2.6 Sonstige wertbeeinflussende Umstände 108
4.2.7 Ermittlung des Ertrags-bzw. Verkehrswerts 108
4.2.8 Das vereinfachte Ertragswertverfahren 110
4.3 Das Sachwertverfahren 114
4.3.1 Ermittlung des Bodenwerts 117
Inhaltsverzeichnis
4.3.2 Ermittlung der Herstellungskosten der Gebäude 117
4.3.3 Ermittlung des Herstellungswerts der baulichen Anlagen136
4.3.4 Korrektur des Gebäudealters
137
4.3.5 Korrektur wegen baulicher Mängel und Schäden
141
4.3.6 Korrektur wegen sonstiger wertbeeinflussender
Umstände
142
4.3.7 Ermittlung des Sachwerts des Grundstücks
142
4.3.8 Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks
142
5
Welche Kontrollen und Analysen Sie
durchführen können
144
5.1
Sensitivita tsanalysen
145
5.2
Plausibilità
tskontrollen
149
5.2.1 Ertragsfaktoren
149
5.2.2 Gebäudefaktoren
152
5.2.3 Plausibilitätskontrolle für Einfamilienhäuser
154
6
Formeln und Hilfsmittel
155
6.1
Ertragsvervielfältiger
155
6.2
Aufzinsen - Berechnung des Endbetrags
156
6.3
Diskontierung (Abzinsung)
157
6.4
Alterswertminderung nach
Ross
bzw. linear
158
6.4.1 Alterswertminderung nach
Ross
158
6.4.2 Alterswertminderung linear
159
6.5
Kalkulationshilfe zum Sachwertverfahren
160
6.6
Kalkulationshilfe zum Ertragswertverfahren
161
6.7
Kalkulationshilfe zum Residualwertverfahren
162
6.8 Hilfsmittel zur Bestimmung des ortsspezifischen
Liegenschaftszinssatzes 164
7 Welche gesetzlichen Normen und Regelungen
für Sie relevant sind 166
7.1 Die wichtigsten Gesetze und Verordnungen im Überblick 167
7.2 Wohnflächenverordnung und Betriebskostenverordnung 171
Inhaltsverzeichnis
Stichwortverzeichnis 173
Mustergutachten im Anhang 176
Anhang
Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte)
von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006)
Die Wertermittlungsverordnung (WertV)
Mustergutachten
Demo-Programm: WF-SmartValue
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Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis 8
Vorwort 9
1 Welche Informationen benötigen Sie? 11
1.1 Grundsätzliches zur Wertermittlung 11
1.2 Der erste Schritt: Einsicht nehmen in das Grundbuch 13
1.3 Wo Sie Informationen über ein eventuelles Erbbaurecht
erhalten 17
1.4 Wohnungs-und Teileigentum 17
1.5 Weitere wichtige Informationen 20
1.5.1 Nachbarrechtliche Beschränkungen 20
1.5.2 Planungsrechtliche Nutzungsmöglichkeiten 21
1.5.3 Baulasten 21
1.5.4 Öffentlich-rechtliche Abgaben 21
1.5.5 Das Liegenschaftskataster 22
1.5.6 Altlasten 22
1.5.7 Baugrundverhältnisse 22
1.5.8 Erhaltungssatzung 23
1.5.9 Behördliche Genehmigungen überprüfen 23
1.5.10 Denkmalschutz 23
1.5.11 Wo Sie geeignete Karten finden 23
1.5.12 Immissionsbelastung 24
1.5.13 Rund um die Miete 24
i.ö.HWohn-und Nutzfläche 24
1.5.15 Informationen über Kosten und Preisindizes 25
2
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24
25
Inhaltsverzeichnis
Aufbau und Anforderungen an ein Gutachten 26
Formulargutachten 27
Frei erstellte Gutachten 28
Einsatz von Wertermittlungssoftware 28
Wie Sie das Gutachten aufbauen 29
Welchen Anforderungen
muss
ein Gutachten genügen? 30
Wie Sie den Bodenwert ermitteln 37
Der mittelbare Preisvergleich durch geeignete
Bodenrichtwerte 38
Ermittlung des Bodenwerts in sechs Schritten 40
3.2.1 Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu
bewertenden Grundstücks klären 41
3.2.2 Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen 41
3.2.3 Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen 42
3.2.4 Die Geschossflächenzahl infolge unterschiedlich
zulässigerbaulicher Nutzung umrechnen 44
3.2.5 Weitere mögliche Schritte 49
3.2.6 Bodenwert bzw. Verkehrswert ermitteln 56
Das Residualwertverfahren 56
Verfahren zur Verkehrswertermittlung bebauter
Grundstücke 59
Das Vergleichswertverfahren 61
Das Ertragswertverfahren 63
4.2.1 Der Bodenwert 66
4.2.2 Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen 67
4.2.3 Die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes 90
4.2.4 Ermittlung der Restnutzungsdauer (RND) 94
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4.2.7 Ermittlung des Ertrags-bzw. Verkehrswerts 108
4.2.8 Das vereinfachte Ertragswertverfahren 110
4.3 Das Sachwertverfahren 114
4.3.1 Ermittlung des Bodenwerts 117
Inhaltsverzeichnis
4.3.2 Ermittlung der Herstellungskosten der Gebäude 117
4.3.3 Ermittlung des Herstellungswerts der baulichen Anlagen136
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137
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141
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142
4.3.7 Ermittlung des Sachwerts des Grundstücks
142
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7.1 Die wichtigsten Gesetze und Verordnungen im Überblick 167
7.2 Wohnflächenverordnung und Betriebskostenverordnung 171
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Stichwortverzeichnis 173
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