Maklerrecht:
Gespeichert in:
| Späterer Titel: | Schwerdtner, Peter Maklerrecht |
|---|---|
| Hauptverfasser: | , |
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
München
Beck
2008
|
| Ausgabe: | 5. Aufl. |
| Schriftenreihe: | NJW-Praxis
18 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XXIV, 286 S. |
| ISBN: | 9783406504044 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Rdn. Seite
Vorwort ...................................................................................................................................
V
Inhaltsübersicht......................................................................................................................
VII
Abkürzungsverzeichnis.........................................................................................................
XV
Schrifttumsverzeichnis........................................................................................................... XIX
Einleitung................................................................................................................................ 1
I.
Funktionen des Maklers und Entwicklung des Maklervertragsrechts............... 1 4
1. Funktionen des Maklers..................................................................................... 1 4
2. Das Maklervertragsrecht im System des BGB und des HGB........................ 4 5
3. Entwicklung des Maklervertragsrechts seit Inkrafttreten des BGB.............. 11 6
4. Rechtspolitischer Ausblick................................................................................ 14 7
II.
Grundlagen des Maklerrechts ................................................................................ 15 8
1. Abgrenzung Zivil-, Handelsmakler, Handelsvertreter................................... 15 8
a) Handelsmakler, Zivilmakler......................................................................... 15 8
b) Handelsvertreter............................................................................................ 17 8
2. Erscheinungsformen des Maklervertrages ....................................................... 15 9
a) Abgrenzung nach dem Geschäftsgegenstand............................................. 15 9
b) Der sog. Agenturvertrag............................................................................... 24 10
3. Gewerbliche Makler, Gelegenheitsmakler....................................................... 26 11
4. Rechtsnatur des Maklervertrages ...................................................................... 27 11
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt.............................................................. 27 11
b) Besondere Vertragsgestaltungen .................................................................. 29 12
aa) Maklerdienstvertrag.............................................................................. 29 12
bb) Maklerwerkvertrag................................................................................ 32 13
cc) Maklervertragsähnliches Rechtsverhältnis ......................................... 35 13
5. Mehrheit von Maklern ....................................................................................... 36 13
a) Untermakler, Mitmakler, Zubringer............................................................ 37 14
aa) Untermakler........................................................................................... 37 14
bb) Mitmakler............................................................................................... 41 14
cc) Zubringer ............................................................................................... 42 14
b) Gemeinschaftsgeschäfte................................................................................ 43 15
c) Franchise-System .......................................................................................... 53 17
6. Maklerverträge mit Auslandsberührung.......................................................... 54 18
III.
Begründung des Maklervertrages .......................................................................... 55 19
1. Form des Maklervertrages ................................................................................. 55 19
a) Grundsatz der Formfreiheit......................................................................... 55 19
b) Formgebundenheit von Vergütungsabreden bei Grundstücksgeschäf¬
ten.................................................................................................................... 58 20
c) Schriftform des Aüeinauftrags ..................................................................... 71 23
d) Darlehensvermittlungsvertrag....................................................................... 72 23
e) Arbeitsvermittlungsvertrag........................................................................... 73 24
f) Verschiedenes................................................................................................. 74 24
2. Vertragsschluss.................................................................................................... 75 24
a) Vertragsabschlussmechanismus bei werbender Tätigkeit des Maklers .... 84 26
aa) Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages...................................... 84 26
bb) Notwendigkeit der Offenlegung der Provisionserwartung.............. 94 28
cc) Notwendigkeit. des Hinweises auf eine Käufer-/Verkäuferpro¬
vision ....................................................................................................... 124 39
b) Keine Notwendigkeit der Offenlegung der Provisionserwartung bei
sog. Suchaufträgen......................................................................................... 130 41
X
Inhaltsverzeichnis
Rdn. Seite
c)
Notwendigkeit der Offenlegung der Provisionserwartung bei Makler¬
verträgen mit der Anbieterseite ................................................................... 134 42
d) Nachträgliches Provisionsversprechen ....................................................... 139 43
e) Maklervertrag und kaufmännisches Bestätigungsschreiben ..................... 143 44
f) Mehrheit von Auftraggebern, Bestimmung des Auftraggebers................ 148 45
g) Vertreter ohne Vertretungsmacht ................................................................ 155 47
h) Maklervertrag und Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften ...................... 157 47
3. Nichtigkeit des Maklervertrages ....................................................................... 160 48
a) Fehlende Gewerbeerlaubnis......................................................................... 160 48
b) Berufsrechtliche Grenzen einer Maklertätigkeit (Steuerberater, Rechts¬
anwälte, Notare, Architekten) ..................................................................... 161 48
aa) Steuerberater als Makler....................................................................... 161 48
bb) Rechtsanwalt als Makler....................................................................... 164 48
cc) Notar als Makler ................................................................................... 169 49
dd) Architekt als Makler ............................................................................. 170 50
c) Grenzen der privaten Arbeitsvermittlung .................................................. 171 50
d) Sonstige Vermittlungsverbote ...................................................................... 178 52
e) Wucherische, sittenwidrige Maklerverträge ............................................... 182 53
4. Gesetzliche Provisionsansprüche...................................................................... 192 55
a) Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§812 Abs. 1 l.Alt.
BGB)............................................................................................................... 192 55
b) Provisionsanspruch gem. § 354 HGB ......................................................... 199 57
IV.
Beendigung des Maklervertrages ........................................................................... 206 59
1. Kündigung, Widerruf, Aufhebungsvertrag...................................................... 206 59
2. Anfechtung des Maklervertrages....................................................................... 211 60
3. Tod des Maklers.................................................................................................. 212 60
4. Tod oder Eintritt der Geschäftsunfähigkeit auf Seiten des Auftrag¬
gebers.................................................................................................................... 215 61
5. Fristablauf............................................................................................................ 216 61
6. Insolvenz des Auftraggebers oder des Maklers ............................................... 217 61
V.
Gegenstand des Maklervertrages ........................................................................... 218 62
1. Allgemeines ......................................................................................................... 218 62
2. Vermittlung als Gegenstand des Maklervertrages ........................................... 222 63
3. Nachweis als Gegenstand des Maklervertrages............................................... 229 65
4. Unklarheiten bei der Festlegung des Gegenstandes des Maklervertrages .... 274 75
5. Exkurs: Besonderheiten beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung .. 281 77
VI.
Pflichten des Maklers und des Auftraggebers ...................................................... 289 80
1. Ausfall einer Hauptleistungspflicht des Maklers............................................. 289 80
2. Hauptleistungspflicht des Auftraggebers......................................................... 292 80
a) Provisionszahlungspflicht ............................................................................ 292 80
b) Abschlussfreiheit des Auftraggebers........................................................... 293 80
3. Nebenpflichten des Maklers.............................................................................. 301 82
a) Beratungspflichten ........................................................................................ 303 83
b) Aufklärungspflichten.................................................................................... 315 85
c) Unterlassungspflichten ................................................................................. 328 89
d) Sonstige Nebenpflichten............................................................................... 332 90
e) Nachwirkende Treuepflichten ..................................................................... 333 90
f) Garantien........................................................................................................ 338 92
g) Rechtsfolgen der Verletzung von Nebenpflichten durch den Makler..... 340 92
4. Nebenpflichten des Auftraggebers ................................................................... 350 94
a) Struktur der Nebenpflichten........................................................................ 350 94
b) Rechtsfolgen der Verletzung von Nebenpflichten durch den Auftrag¬
geber................................................................................................................ 360 96
VII.
Einstandspflicht des Auftraggebers für schuldhaftes Verhalten des Maklers,
Makler als Dritter i. S. v. § 123 Abs. 2 BGB........................................................... 372 99
Inhaltsverzeichnis
XI
Rdn. Seite
VIII. Voraussetzungen des Provisionsanspruchs........................................................... 375 100
1. Bestehen eines Maklervertrages......................................................................... 378 100
2. Zustandekommen des beabsichtigten Hauptvertrages ................................... 385 102
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt.............................................................. 385 102
b) Inhaltliche, persönliche Kongruenz, Grundsatz der wirtschaftlichen
Gleichwertigkeit............................................................................................ 387 102
aa) Anforderungen an die Gleichwertigkeit............................................. 391 103
bb) Einzelfälle............................................................................................... 394 104
cc) Erwerb durch Dritte (persönliche Kongruenz) ................................. 414 109
dd) Abweichungen in zeitlicher Hinsicht ................................................. 434 113
ее)
Wirtschaftliche Gleichwertigkeit und Kaufpreis ............................... 435 113
3. Provisionsanspruch und unvollkommener Hauptvertrag.............................. 443 115
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt.............................................................. 443 115
b) Einzelfälle....................................................................................................... 452 116
aa) Nichtigkeit des Hauptvertrages........................................................... 452 116
bb) Provisionsanspruch und Vorvertrag.................................................... 459 118
cc) Anfechtung des Hauptvertrages .......................................................... 461 118
dd) Aufhebung, Änderung des Hauptvertrages........................................ 472 121
ее)
Ausübung des gesetzlichen Rücktrittsrechtes.................................... 480 122
ff) Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechtes................................... 482 123
gg) Wegfall der Geschäftsgrundlage, Minderung, Schadensersatz
wegen Nichterfüllung........................................................................... 492 126
hh) Bedingte Hauptverträge ....................................................................... 494 127
ii) Genehmigungsbedürftigkeit des Hauptvertrages.............................. 502 129
jj) Maklerprovision und Ausübung des Vorkaufsrechts........................ 508 130
c) Abweichende Vereinbarungen..................................................................... 525 135
4. Kausalität.............................................................................................................. 527 135
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt.............................................................. 527 135
b) Einzelfälle....................................................................................................... 542 139
c) Mitursächlichkeit, Provisionspflicht bei Einschaltung mehrerer Mak¬
ler .................................................................................................................... 548 141
d) Hypothetische Kausalität ............................................................................. 580 148
e) Unterbrechung der Kausalität...................................................................... 581 149
f) Darlegungs- und Beweislast......................................................................... 593 152
g) Abdingbarkeit des Kausalitätserfordernisses ............................................. 603 154
5. Kenntnis von der Maklertätigkeit ..................................................................... 605 154
a) „Ungeschriebenes TatbestandsmerkmaT ................................................... 605 154
b) Schadensersatzanspruch des Maklerkunden............................................... 614 156
IX.
Fälligkeit des Provisionsanspruchs........................................................................ 615 157
1. Grundlagen.......................................................................................................... 615 157
2. Fälligkeit des Provisionsanspruchs................................................................... 616 157
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt.............................................................. 616 157
b) Gestaltungsfreiheit der Parteien .................................................................. 619 157
c) Provisionsanspruch und Ausführung des Hauptvertrages....................... 626 159
d) Darlegungs- und Beweislast......................................................................... 637 161
e) Recht auf Grundbucheinsicht, Auskunftsanspruch des Maklers............. 639 162
X.
Ausschluss des Provisionsanspruchs bei „echter und „unechter Verflech¬
tung ........................................................................................................................... 643 164
1. Wirtschaftliche Beteiligung („echte Verflechtung) und Selbsteintritt des
Maklers................................................................................................................. 643 164
2. Institutionalisierter Interessenkonflikt („unechte Verflechtung) ................ 654 166
a) Würdigung der Rechtsprechung und Lehre............................................... 694 175
b) Rückforderungsanspruch, Darlegungs-und Beweislast........................... 696 176
c) Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen ............................................... 699 177
XI.
Koppelungsgeschäfte............................................................................................... 709 179
XII Inhaltsverzeichnis
Rdn.
Seite
XII.
Verwirkung des Provisionsanspruchs.................................................................... 713 180
1. Voraussetzungen der Verwirkung in Rechtsprechung und Lehre................. 713 180
2. Einzelfälle ............................................................................................................ 725 183
3. Kritik der Rechtsprechung und Lehre.............................................................. 734 187
4. Darlegungs-und Beweislast .............................................................................. 743 188
XIII. Höhe der Provision................................................................................................. 745 190
1. Gesetzgeberischer Ausgangspunkt................................................................. 745 190
2. Einzelfragen ...................................................................................................... 747 190
3. Provisionsanspruch und Mehrwertsteuer...................................................... 760 193
4. Fälligkeitszinsen ............................................................................................... 762 194
5. Herabsetzungsbefugnis bei überhöhten Provisionen................................... 763 194
6. Folgeprovisionen.............................................................................................. 766 195
7. Übererlösklauseln............................................................................................. 769 196
8. Übliche Provision............................................................................................. 779 198
9. Darlegungs- und Beweislast ............................................................................ 794 202
10. Gesamtschuldnerische Haftung...................................................................... 800 203
11. Verjährung des Provisionsanspruchs.............................................................. 801 203
XIV. Abwälzen der Provision (Schuldbeitritt, Schuldübernahme, Vertrag zuguns¬
ten Dritter) ............................................................................................................... 803 204
1. Allgemeines ......................................................................................................... 803 204
2. Voraussetzungen eines Vertrages zugunsten Dritter bzw. eines deklarato-
rischen Schuldanerkenntnisses .......................................................................... 804 204
XV.
Aufwendungsersatz................................................................................................. 830 212
1. Gesetzgeberischer Ausgangspunkt................................................................... 830 212
2. Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen..................................................... 833 212
XVI. Reservierungsvereinbarungen ................................................................................ 842 215
XVII. Doppeltätigkeit........................................................................................................ 850 2X7
1. Begriff................................................................................................................... 850 217
2. Zulässigkeit der Doppeltätigkeit....................................................................... 855 218
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt.............................................................. 855 218
b) Entwicklung der Rechtsprechung ............................................................... 858 218
c) Stellungnahme................................................................................................ 865 220
3. Pflichten des Doppelmaklers............................................................................. 869 221
a) Grundstruktur der Pflichten des Doppelmaklers...................................... 869 221
b) Typologie der Pflichten des Doppelmaklers .............................................. 871 221
aa) Einschaltung in Preisverhandlungen................................................... 879 223
bb) Unparteilichkeit und Vertragsgestaltung............................................ 882 224
cc) Risikogeneigtheit der Doppeltätigkeit................................................ 884 225
4. Lohnanspruch und Doppeltätigkeit ................................................................. 885 225
5. Konkurrenzen ..................................................................................................... 887 226
XVIII. Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen.......................................................... 888 227
1. Individualvereinbarung i. S. v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB.................................. 888 227
2. Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen................................... 895 228
3. Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen............................ 898 229
a) Rechtsprechung............................................................................................. 898 229
b) Kritik der Rechtsprechung........................................................................... 906 231
4. Typische Vertragsklauseln in Maklerverträgen................................................ 911 232
a) Abschlussklauseln ......................................................................................... 911 232
b) Erweitertes Provisionsversprechen, Vertragsstrafeversprechen, pau¬
schalierter Schadensersatz bei Vertragsverletzung durch den Auftragge¬
ber ................................................................................................................... 913 232
c) Abreden über die Wirksamkeit des Hauptvertrages als Provisionsvor¬
aussetzung ...................................................................................................... 917 233
Inhaltsverzeichnis XIII
Rdn. Seite
d) Vorkenntniskkuseln
...................................................................................... 920 234
aa)
Inhalt....................................................................................................... 920 234
bb) Rechtliche Qualifikation ...................................................................... 921 234
cc) Wirtschaftlich verwandte Klauseln...................................................... 929 236
e) Widerrufsklauseln ......................................................................................... 931 237
f) Folge- oder Differenzprovisionen, Provision für Ersatzgeschäfte .......... 933 237
g) Vereinbarung erfolgsunabhängiger Provisionen........................................ 943 239
XIX. Alleinauftrag............................................................................................................. 948 241
1. Funktion und Wesen des Alleinauftrags........................................................... 948 241
2. Zustandekommen des Alleinauftrags ............................................................... 953 242
3. Dauer des Alleinauftrags.................................................................................... 962 244
a) Befristete Alleinaufträge............................................................................... 964 244
b) Ausschluss des Widerrufsrechts, überlange Bindungsdauer, Umdeu¬
tung ................................................................................................................. 965 244
c) Reformbestrebungen..................................................................................... 968 245
d) Vorzeitige Beendigung des Alleinauftrags.................................................. 969 245
4. Pflichtenstruktur des Alleinauftrags................................................................. 974 247
a) Dienstleistungspflicht des Maklers.............................................................. 974 247
b) Pflichten des Auftraggebers ......................................................................... 984 249
5. Alleinauftrag und Abschluss unter Einschaltung anderer Makler, Verwei¬
sungsklausel ......................................................................................................... 990 250
6. Alleinauftrag und Eigengeschäft (Direktgeschäft) .......................................... 997 252
XX.
Ehe- und Partnervermittlung................................................................................. 1008 256
1. Gesetzgeberischer Ausgangspunkt................................................................... 1008 256
2. Verschiedene Vertragstypen............................................................................... 1014 257
a) Ehemaklervertrag.......................................................................................... 1015 257
b) Eheanbahnungsvertrag ................................................................................. 1016 257
c) Partnervermittlungsverträge......................................................................... 1019 258
3. Ehemaklervertrag................................................................................................ 1021 258
a) Erfüllungsansprüche des Auftraggebers ..................................................... 1022 259
b) Ansprüche des Auftraggebers wegen Verletzung von Schutzpflichten.... 1023 259
c) Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr.......................................... 1024 259
d) Abschlussfreiheit des Auftraggebers............................................................ 1027 260
e) Ansprüche des Maklers.................................................................................. 1028 260
4. Eheanbahnungsvertrag........................................................................................ 1034 262
a) Dauer des Eheanbahnungsvertrages............................................................ 1036 263
b) Vergütungspflicht des Auftraggebers.......................................................... 1041 264
c) Tätigkeitspflicht des Maklers........................................................................ 1048 266
5. Partnerschaftsvermittlungsvertrag.................................................................... 1049 266
6. Finanzierter Ehemaklerlohn.............................................................................. 1054 268
XXI. Anhang....................................................................................................................... 271
1. IVD-Standesregeln ............................................................................................. 271
2. IVD-Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern.......... 272
3. IVD-Wettbewerbsregeln.................................................................................... 276
Stichwortverzeichnis.............................................................................................................. 279
|
| adam_txt |
Inhaltsverzeichnis
Rdn. Seite
Vorwort .
V
Inhaltsübersicht.
VII
Abkürzungsverzeichnis.
XV
Schrifttumsverzeichnis. XIX
Einleitung. 1
I.
Funktionen des Maklers und Entwicklung des Maklervertragsrechts. 1 4
1. Funktionen des Maklers. 1 4
2. Das Maklervertragsrecht im System des BGB und des HGB. 4 5
3. Entwicklung des Maklervertragsrechts seit Inkrafttreten des BGB. 11 6
4. Rechtspolitischer Ausblick. 14 7
II.
Grundlagen des Maklerrechts . 15 8
1. Abgrenzung Zivil-, Handelsmakler, Handelsvertreter. 15 8
a) Handelsmakler, Zivilmakler. 15 8
b) Handelsvertreter. 17 8
2. Erscheinungsformen des Maklervertrages . 15 9
a) Abgrenzung nach dem Geschäftsgegenstand. 15 9
b) Der sog. Agenturvertrag. 24 10
3. Gewerbliche Makler, Gelegenheitsmakler. 26 11
4. Rechtsnatur des Maklervertrages . 27 11
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt. 27 11
b) Besondere Vertragsgestaltungen . 29 12
aa) Maklerdienstvertrag. 29 12
bb) Maklerwerkvertrag. 32 13
cc) Maklervertragsähnliches Rechtsverhältnis . 35 13
5. Mehrheit von Maklern . 36 13
a) Untermakler, Mitmakler, Zubringer. 37 14
aa) Untermakler. 37 14
bb) Mitmakler. 41 14
cc) Zubringer . 42 14
b) Gemeinschaftsgeschäfte. 43 15
c) Franchise-System . 53 17
6. Maklerverträge mit Auslandsberührung. 54 18
III.
Begründung des Maklervertrages . 55 19
1. Form des Maklervertrages . 55 19
a) Grundsatz der Formfreiheit. 55 19
b) Formgebundenheit von Vergütungsabreden bei Grundstücksgeschäf¬
ten. 58 20
c) Schriftform des Aüeinauftrags . 71 23
d) Darlehensvermittlungsvertrag. 72 23
e) Arbeitsvermittlungsvertrag. 73 24
f) Verschiedenes. 74 24
2. Vertragsschluss. 75 24
a) Vertragsabschlussmechanismus bei werbender Tätigkeit des Maklers . 84 26
aa) Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages. 84 26
bb) Notwendigkeit der Offenlegung der Provisionserwartung. 94 28
cc) Notwendigkeit. des Hinweises auf eine Käufer-/Verkäuferpro¬
vision . 124 39
b) Keine Notwendigkeit der Offenlegung der Provisionserwartung bei
sog. Suchaufträgen. 130 41
X
Inhaltsverzeichnis
Rdn. Seite
c)
Notwendigkeit der Offenlegung der Provisionserwartung bei Makler¬
verträgen mit der Anbieterseite . 134 42
d) Nachträgliches Provisionsversprechen . 139 43
e) Maklervertrag und kaufmännisches Bestätigungsschreiben . 143 44
f) Mehrheit von Auftraggebern, Bestimmung des Auftraggebers. 148 45
g) Vertreter ohne Vertretungsmacht . 155 47
h) Maklervertrag und Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften . 157 47
3. Nichtigkeit des Maklervertrages . 160 48
a) Fehlende Gewerbeerlaubnis. 160 48
b) Berufsrechtliche Grenzen einer Maklertätigkeit (Steuerberater, Rechts¬
anwälte, Notare, Architekten) . 161 48
aa) Steuerberater als Makler. 161 48
bb) Rechtsanwalt als Makler. 164 48
cc) Notar als Makler . 169 49
dd) Architekt als Makler . 170 50
c) Grenzen der privaten Arbeitsvermittlung . 171 50
d) Sonstige Vermittlungsverbote . 178 52
e) Wucherische, sittenwidrige Maklerverträge . 182 53
4. Gesetzliche Provisionsansprüche. 192 55
a) Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§812 Abs. 1 l.Alt.
BGB). 192 55
b) Provisionsanspruch gem. § 354 HGB . 199 57
IV.
Beendigung des Maklervertrages . 206 59
1. Kündigung, Widerruf, Aufhebungsvertrag. 206 59
2. Anfechtung des Maklervertrages. 211 60
3. Tod des Maklers. 212 60
4. Tod oder Eintritt der Geschäftsunfähigkeit auf Seiten des Auftrag¬
gebers. 215 61
5. Fristablauf. 216 61
6. Insolvenz des Auftraggebers oder des Maklers . 217 61
V.
Gegenstand des Maklervertrages . 218 62
1. Allgemeines . 218 62
2. Vermittlung als Gegenstand des Maklervertrages . 222 63
3. Nachweis als Gegenstand des Maklervertrages. 229 65
4. Unklarheiten bei der Festlegung des Gegenstandes des Maklervertrages . 274 75
5. Exkurs: Besonderheiten beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung . 281 77
VI.
Pflichten des Maklers und des Auftraggebers . 289 80
1. Ausfall einer Hauptleistungspflicht des Maklers. 289 80
2. Hauptleistungspflicht des Auftraggebers. 292 80
a) Provisionszahlungspflicht . 292 80
b) Abschlussfreiheit des Auftraggebers. 293 80
3. Nebenpflichten des Maklers. 301 82
a) Beratungspflichten . 303 83
b) Aufklärungspflichten. 315 85
c) Unterlassungspflichten . 328 89
d) Sonstige Nebenpflichten. 332 90
e) Nachwirkende Treuepflichten . 333 90
f) Garantien. 338 92
g) Rechtsfolgen der Verletzung von Nebenpflichten durch den Makler. 340 92
4. Nebenpflichten des Auftraggebers . 350 94
a) Struktur der Nebenpflichten. 350 94
b) Rechtsfolgen der Verletzung von Nebenpflichten durch den Auftrag¬
geber. 360 96
VII.
Einstandspflicht des Auftraggebers für schuldhaftes Verhalten des Maklers,
Makler als Dritter i. S. v. § 123 Abs. 2 BGB. 372 99
Inhaltsverzeichnis
XI
Rdn. Seite
VIII. Voraussetzungen des Provisionsanspruchs. 375 100
1. Bestehen eines Maklervertrages. 378 100
2. Zustandekommen des beabsichtigten Hauptvertrages . 385 102
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt. 385 102
b) Inhaltliche, persönliche Kongruenz, Grundsatz der wirtschaftlichen
Gleichwertigkeit. 387 102
aa) Anforderungen an die Gleichwertigkeit. 391 103
bb) Einzelfälle. 394 104
cc) Erwerb durch Dritte (persönliche Kongruenz) . 414 109
dd) Abweichungen in zeitlicher Hinsicht . 434 113
ее)
Wirtschaftliche Gleichwertigkeit und Kaufpreis . 435 113
3. Provisionsanspruch und unvollkommener Hauptvertrag. 443 115
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt. 443 115
b) Einzelfälle. 452 116
aa) Nichtigkeit des Hauptvertrages. 452 116
bb) Provisionsanspruch und Vorvertrag. 459 118
cc) Anfechtung des Hauptvertrages . 461 118
dd) Aufhebung, Änderung des Hauptvertrages. 472 121
ее)
Ausübung des gesetzlichen Rücktrittsrechtes. 480 122
ff) Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechtes. 482 123
gg) Wegfall der Geschäftsgrundlage, Minderung, Schadensersatz
wegen Nichterfüllung. 492 126
hh) Bedingte Hauptverträge . 494 127
ii) Genehmigungsbedürftigkeit des Hauptvertrages. 502 129
jj) Maklerprovision und Ausübung des Vorkaufsrechts. 508 130
c) Abweichende Vereinbarungen. 525 135
4. Kausalität. 527 135
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt. 527 135
b) Einzelfälle. 542 139
c) Mitursächlichkeit, Provisionspflicht bei Einschaltung mehrerer Mak¬
ler . 548 141
d) Hypothetische Kausalität . 580 148
e) Unterbrechung der Kausalität. 581 149
f) Darlegungs- und Beweislast. 593 152
g) Abdingbarkeit des Kausalitätserfordernisses . 603 154
5. Kenntnis von der Maklertätigkeit . 605 154
a) „Ungeschriebenes TatbestandsmerkmaT . 605 154
b) Schadensersatzanspruch des Maklerkunden. 614 156
IX.
Fälligkeit des Provisionsanspruchs. 615 157
1. Grundlagen. 615 157
2. Fälligkeit des Provisionsanspruchs. 616 157
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt. 616 157
b) Gestaltungsfreiheit der Parteien . 619 157
c) Provisionsanspruch und Ausführung des Hauptvertrages. 626 159
d) Darlegungs- und Beweislast. 637 161
e) Recht auf Grundbucheinsicht, Auskunftsanspruch des Maklers. 639 162
X.
Ausschluss des Provisionsanspruchs bei „echter" und „unechter" Verflech¬
tung . 643 164
1. Wirtschaftliche Beteiligung („echte" Verflechtung) und Selbsteintritt des
Maklers. 643 164
2. Institutionalisierter Interessenkonflikt („unechte" Verflechtung) . 654 166
a) Würdigung der Rechtsprechung und Lehre. 694 175
b) Rückforderungsanspruch, Darlegungs-und Beweislast. 696 176
c) Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen . 699 177
XI.
Koppelungsgeschäfte. 709 179
XII Inhaltsverzeichnis
Rdn.
Seite
XII.
Verwirkung des Provisionsanspruchs. 713 180
1. Voraussetzungen der Verwirkung in Rechtsprechung und Lehre. 713 180
2. Einzelfälle . 725 183
3. Kritik der Rechtsprechung und Lehre. 734 187
4. Darlegungs-und Beweislast . 743 188
XIII. Höhe der Provision. 745 190
1. Gesetzgeberischer Ausgangspunkt. 745 190
2. Einzelfragen . 747 190
3. Provisionsanspruch und Mehrwertsteuer. 760 193
4. Fälligkeitszinsen . 762 194
5. Herabsetzungsbefugnis bei überhöhten Provisionen. 763 194
6. Folgeprovisionen. 766 195
7. Übererlösklauseln. 769 196
8. Übliche Provision. 779 198
9. Darlegungs- und Beweislast . 794 202
10. Gesamtschuldnerische Haftung. 800 203
11. Verjährung des Provisionsanspruchs. 801 203
XIV. Abwälzen der Provision (Schuldbeitritt, Schuldübernahme, Vertrag zuguns¬
ten Dritter) . 803 204
1. Allgemeines . 803 204
2. Voraussetzungen eines Vertrages zugunsten Dritter bzw. eines deklarato-
rischen Schuldanerkenntnisses . 804 204
XV.
Aufwendungsersatz. 830 212
1. Gesetzgeberischer Ausgangspunkt. 830 212
2. Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen. 833 212
XVI. Reservierungsvereinbarungen . 842 215
XVII. Doppeltätigkeit. 850 2X7
1. Begriff. 850 217
2. Zulässigkeit der Doppeltätigkeit. 855 218
a) Gesetzgeberischer Ausgangspunkt. 855 218
b) Entwicklung der Rechtsprechung . 858 218
c) Stellungnahme. 865 220
3. Pflichten des Doppelmaklers. 869 221
a) Grundstruktur der Pflichten des Doppelmaklers. 869 221
b) Typologie der Pflichten des Doppelmaklers . 871 221
aa) Einschaltung in Preisverhandlungen. 879 223
bb) Unparteilichkeit und Vertragsgestaltung. 882 224
cc) Risikogeneigtheit der Doppeltätigkeit. 884 225
4. Lohnanspruch und Doppeltätigkeit . 885 225
5. Konkurrenzen . 887 226
XVIII. Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen. 888 227
1. Individualvereinbarung i. S. v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB. 888 227
2. Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. 895 228
3. Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. 898 229
a) Rechtsprechung. 898 229
b) Kritik der Rechtsprechung. 906 231
4. Typische Vertragsklauseln in Maklerverträgen. 911 232
a) Abschlussklauseln . 911 232
b) Erweitertes Provisionsversprechen, Vertragsstrafeversprechen, pau¬
schalierter Schadensersatz bei Vertragsverletzung durch den Auftragge¬
ber . 913 232
c) Abreden über die Wirksamkeit des Hauptvertrages als Provisionsvor¬
aussetzung . 917 233
Inhaltsverzeichnis XIII
Rdn. Seite
d) Vorkenntniskkuseln
. 920 234
aa)
Inhalt. 920 234
bb) Rechtliche Qualifikation . 921 234
cc) Wirtschaftlich verwandte Klauseln. 929 236
e) Widerrufsklauseln . 931 237
f) Folge- oder Differenzprovisionen, Provision für Ersatzgeschäfte . 933 237
g) Vereinbarung erfolgsunabhängiger Provisionen. 943 239
XIX. Alleinauftrag. 948 241
1. Funktion und Wesen des Alleinauftrags. 948 241
2. Zustandekommen des Alleinauftrags . 953 242
3. Dauer des Alleinauftrags. 962 244
a) Befristete Alleinaufträge. 964 244
b) Ausschluss des Widerrufsrechts, überlange Bindungsdauer, Umdeu¬
tung . 965 244
c) Reformbestrebungen. 968 245
d) Vorzeitige Beendigung des Alleinauftrags. 969 245
4. Pflichtenstruktur des Alleinauftrags. 974 247
a) Dienstleistungspflicht des Maklers. 974 247
b) Pflichten des Auftraggebers . 984 249
5. Alleinauftrag und Abschluss unter Einschaltung anderer Makler, Verwei¬
sungsklausel . 990 250
6. Alleinauftrag und Eigengeschäft (Direktgeschäft) . 997 252
XX.
Ehe- und Partnervermittlung. 1008 256
1. Gesetzgeberischer Ausgangspunkt. 1008 256
2. Verschiedene Vertragstypen. 1014 257
a) Ehemaklervertrag. 1015 257
b) Eheanbahnungsvertrag . 1016 257
c) Partnervermittlungsverträge. 1019 258
3. Ehemaklervertrag. 1021 258
a) Erfüllungsansprüche des Auftraggebers . 1022 259
b) Ansprüche des Auftraggebers wegen Verletzung von Schutzpflichten. 1023 259
c) Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr. 1024 259
d) Abschlussfreiheit des Auftraggebers. 1027 260
e) Ansprüche des Maklers. 1028 260
4. Eheanbahnungsvertrag. 1034 262
a) Dauer des Eheanbahnungsvertrages. 1036 263
b) Vergütungspflicht des Auftraggebers. 1041 264
c) Tätigkeitspflicht des Maklers. 1048 266
5. Partnerschaftsvermittlungsvertrag. 1049 266
6. Finanzierter Ehemaklerlohn. 1054 268
XXI. Anhang. 271
1. IVD-Standesregeln . 271
2. IVD-Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern. 272
3. IVD-Wettbewerbsregeln. 276
Stichwortverzeichnis. 279 |
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