Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung:
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| Späterer Titel: | Sommer, Goetz Lehrbuch zur Immobilienbewertung |
|---|---|
| Hauptverfasser: | , |
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Luchterhand
2008
|
| Ausgabe: | 2. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis Klappentext |
| Beschreibung: | XXII, 736 S. Ill., graph. Darst. |
| ISBN: | 9783472068983 |
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MARC
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Geleitwort.........................................................................
V
Vorwort .......................................,...................................
VII
Inhaltsverzeichnis ..................................................................
IX
Teil
A
Grundlagen
1 Einführung in die Verkehrswertermittlung .............................. 1
1.1 Überblick ................................................................ 1
1.2 Verschiedene Werte..................................................... 1
1.3 Verkehrswert ............................................................ 3
1.3.1 Definition ................................................................ 3
1.3.2 Was ist unter dem Begriff »Verkehrswert« zu verstehen? ................ 4
1.3.3 Verkehrswert und Marktwert ............................................ 5
1.4 Wertermittlungsverfahren ............................................... 6
1.4.1 Welche Verfahren gibt es?............................................... 6
1.4.2 Verfahrenswahl .......................................................... 7
1.4.3 Wo finden sich die
Verf
a h re
n s
Vorschriften? ............................. 8
1.4.4 Weitere Verfahren ....................................................... 9
1.5 Weitere Grundlagen ..................................................... 9
1.6 Zusammenfassung ...................................................... 11
2 Bodenwert............................................................... 12
2.1 Überblick................................................................ 12
2.2 Der Begriff des Bodenwerts............................................. 12
2.3 Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts............................... 13
2.4 Unmittelbares Vergleichswertverfahren................................. 14
2.4.1 Vorgehensweise ......................................................... 14
2.4.2 Umrechnungskoeffizienten .............................................. 15
2.4.3 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.......................... 17
2.4.4 Beispiel .................................................................. 18
2.4.5 Zugang zur Kaufpreissammlung ........................................ 20
2.4.6 Selbstkontrollaufgabe ................................................... 22
2.5 Mittelbares Vergleichswertverfahren .................................... 23
2.5.1 Vorgehensweise......................................................... 23
2.5.2 Bodenrichtwerte ......................................................... 24
2.5.3 Beispiel .................................................................. 25
2.5.4 Selbstkontrollaufgaben.................................................. 25
2.6 Zusammenfassung ...................................................... 26
IX
Inhaltsverzeichnis
3 Vergleichswert für bebaute Grundstücke................................ 28
3.1 Überblick ................................................................ 28
3.2 Unmittelbares Vergleichswertverfahren................................. 28
3.2.1 Vorgehensweise ......................................................... 28
3.2.2 Beispiel .................................................................. 31
3.2.3 Selbstkontrollaufgabe ................................................... 33
3.3 Mittelbares Vergleichswertverfahren.................................... 34
3.3.1 Vorgehensweise ......................................................... 34
3.3.2 Ertragsfaktoren .......................................................... 35
3.3.3 Gebäudefaktoren ........................................................ 36
3.3.4 Anwendung von Vergleichsfaktoren ..................................... 37
3.4 Verwandtschaft zur Bodenwertermittlung .............................. 37
3.5 Zusammenfassung...................................................... 38
4 Ertragswert.............................................................. 39
4.1 Überblick ................................................................ 39
4.2 Charakteristische Aspekte............................................... 39
4.3 Die grundsätzliche Vorgehensweise..................................... 40
4.3.1 Überschussrechnung .................................................... 40
4.3.2 Abzug der Bodenwertverzinsung und Gebäudereinertrag............... 41
4.3.3 Gebäudeertragswert..................................................... 41
4.3.4 Addition des Bodenwerts................................................ 43
4.4 Begrifflichkeiten und Zusammenhänge ................................. 43
4.4.1 Zur Vereinheitlichung der Begriffswelt .................................. 43
4.4.2 Übersicht zum Ertragswertverfahren .................................... 44
4.5 Selbstkontrollaufgabe................................................... 45
4.6 Auf dem Weg zum Verkehrswert ........................................ 45
4.7 Zusammenfassung ...................................................... 45
5 Sachwert ................................................................ 46
5.1 Überblick ................................................................ 46
5.2 Der Grundgedanke ...................................................... 46
5.2.1 Verkauf eines Einfamilienhauses ........................................ 46
5.2.2 Sicht des Verkäufers ..................................................... 46
5.2.3 Sicht des Interessenten .................................................. 47
5.2.4 Objektivierung der Kaufpreisvorstellungen ............................. 48
5.2.5 Marktanpassung......................................................... 49
5.2.6 Zusammenfassung ...................................................... 50
5.3 Herstellungskosten der baulichen Anlagen ............................. 50
5.3.1 Herstellungskosten der Gebäude........................................ 51
5.3.2 Herstellungskosten der besonderen Betriebseinrichtungen ............. 61
5.3.3 Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen ....................... 62
5.3.4 Baunebenkosten......................................................... 62
5.4 Korrektur wegen des Gebäudealters .................................... 64
5.4.1 Vorbemerkung........................................................... 64
5.4.2 Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer .................................. 65
5.4.3 Ermittlung der Restnutzungsdauer ...................................... 66
Inhaltsverzeichnis
5.4.4 Berechnung der Korrektur wegen des Gebäudealters ................... 72
5.4.5 Zusammenfassung ...................................................... 72
5.5 Korrektur wegen Baumängeln und Bauschäden ........................ 77
5.5.1 Definition von Baumängeln und Bauschäden ........................... 77
5.5.2 Berücksichtigung in der Wertermittlung ................................. 77
5.6 Korrektur wegen sonstiger Umstände .................................. 78
5.7 Bodenwert............................................................... 80
5.8 Auf dem Weg zum Verkehrswert ........................................ 80
5.8.1 Warum Marktanpassung? ............................................... 80
5.8.2 Informationen über die Marktanpassung................................ 81
5.8.3 Fehlende Marktanpassungsfaktoren..................................... 83
5.8.4 Zusammenfassung des Beispiels........................................ 83
5.9 Anmerkungen zur Sachwertermittlung ................................. 85
5.10 Selbstkontrollaufgabe................................................... 86
5.11 Zusammenfassung...................................................... 86
Teil
В
Vertiefung
6 Bewertungsrelevante Zeitpunkte........................................ 88
6.1 Überblick ................................................................ 88
6.2 Zeitpunkte als Anker in der Wertermittlung ............................. 88
6.2.1 Wertermittlungsstichtag ................................................. 88
6.2.2 Qualitätsstichtag......................................................... 89
6.2.3 Ende der Recherchen .................................................... 90
6.2.4 Datum der Gutachtenerstellung ......................................... 91
6.2.5 Stichtage der Vergleichswerte ........................................... 91
6.3 Beziehungen der Zeitpunkte zueinander ................................ 91
6.3.1 Standardfall ............................................................. 91
6.3.2 Verlagerungen in die Vergangenheit .................................... 92
6.3.3 Verlagerung in die Zukunft .............................................. 93
6.4 Selbstkontrollaufgabe................................................... 94
6.5 Die Wertermittlungsverfahren als Projektionen auf einen Stichtag ..... 94
6.6 Zusammenfassung ...................................................... 95
7 Bodenwert............................................................... 96
71 Überblick ................................................................ 96
7.2 Entwicklungszustand ................................................... 96
7.2.1 Vorbemerkung........................................................... 96
7.2.2 Reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft ............................ 97
7.2.3 Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft....................... 98
7.2.4 Bauerwartungsland...................................................... 98
7.2.5 Rohbauland ............................................................. 99
7.2.6 Baureifes Land........................................................... 99
7.2.7 Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Entwicklungszustandsstufen . 99
7.3 Art und Maß der baulichen Nutzung .................................... 99
7.3.1 Art der baulichen Nutzung............................................... 99
7.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................. 100
XI
Inhaltsverzeichnis
7.4 Beschaffenheit des Grundstücks ........................................ 101
7.5 Erschließung ............................................................ 102
7.5.1 Die »drei Ebenen der Erschließung«..................................... 102
7.5.2 Erschließung gemäß Baugesetzbuch .................................... 103
7.5.3 Umgebungsinfrastruktur ................................................ 105
7.6 Kritik an den Bodenrichtwerten ......................................... 106
7.7 Öffentliche Flächen...................................................... 106
7.7.1 Begriffsbestimmung..................................................... 106
7.7.2 Wertermittlungsgrundsätze.............................................. 107
7.7.3 Zukünftige öffentliche Flächen........................................... 108
7.7.4 Differenzwertmethode................................................·■■ 112
7.7.5 Verschiebetheorie............... —.................................... 114
7.7.6 Gegenwärtige öffentliche Flächen ....................................... 116
7.8 Residualwertverfahren .................................................. 117
7.8.1 Schlüsselfrage ........................................................... 117
7.8.2 Bausteine des Verfahrens................................................ 118
7.8.3 Zur Illustration ........................................................... 121
7.8.4 Stabilität des Residuums ................................................ 125
7.8.5 Selbstkontrollaufgabe ................................................... 126
7.9 Zusammenfassung ...................................................... 127
8 Vergleichswert .......................................................... 129
8.1 Überblick ................................................................ 129
8.2 Die drei Vergleichskategorien ........................................... 129
8.2.1 Generelle Problemverlagerung .......................................... 129
8.2.2 Boden ................................................................... 131
8.2.3 Bauliche Anlagen ........................................................ 132
8.2.4 Marktsituationen ........................................................ 133
8.2.5 Ergebnis und Konsequenz............................................... 135
8.3 Heilung mangelnder Vergleichbarkeit ................................... 136
8.3.1 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse .......................... 136
8.3.2 Objektivitätskriterien .................................................... 137
8.4 Analogieschluss als universelles Wertermittlungsprinzip ............... 138
8.4.1 Empirische Daten ........................................................ 138
8.4.2 Selbstkontrollaufgabe ................................................... 138
8.5 Zusammenfassung ...................................................... 139
9 Ertragswert.............................................................. 140
9.1 Überblick ................................................................ 141
9.2 Wesentliche vertiefende Aspekte........................................ 142
9.2.1 Die beiden Zahlungsreihen im Ertragswert.............................. 142
9.2.2 Nachhaltigkeit ........................................................... 142
9.2.3 Restnutzungsdauer...................................................... 143
9.2.4 Wertkorrekturen ......................................................... 144
9.2.5 Nicht rentierlicher Boden ................................................ 144
9.2.6 Vorderland und Hinterland .............................................. 146
9.2.7 Selbstkontrollaufgabe ................................................... 147
XII
Inhaltsverzeichnis
_________________________________________________________
9.2.8 Übersichten.............................................................. 147
9.3 Zwei besondere Einflussfaktoren
auf den Ertragswert ..................................................... 149
9.3.1 Der Einfluss der Bodenwerts ............................................ 149
9.3.2 Der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes................................ 150
9.4 Die beiden Ertragswertformeln.......................................... 152
9.4.1 Formel nach Wertermittlungsverordnung ............................... 152
9.4.2 Vereinfachte Formel ..................................................... 153
9.4.3 Identität beider Formeln ................................................. 155
9.4.4 Vor- und Nachteile beider Formeln ...................................... 155
9.4.5 Selbstkontrollaufgabe ................................................... 156
9.4.6 Zur »Bodenwertdämpfung« im Ertragswertverfahren................... 156
9.5 Verkürzte Ertragswertformeln........................................... 157
9.5.1 Verkürzte Formel bei »langer« Restnutzungsdauer...................... 157
9.5.2 Selbstkontrollaufgabe................................................... 158
9.5.3 Verkürzte Formel bei unendlicher Restnutzungsdauer................... 159
9.5.4 Ertragswertermittlung bei unendlicher Restnutzungsdauer ............. 160
9.6 Liquidationswert ........................................................ 163
9.6.1 Fallgestaltungen......................................................... 163
9.6.2 Die allgemeine Liquidationswertformel ................................. 166
9.6.3 Selbstkontrollaufgabe ................................................... 167
9.6.4 Freilegung im Ertragswert und im Liquidationswert..................... 167
9.7 Rohertrag................................................................ 169
9.7.1 Vergleichsmiete und Rohertrag .......................................... 169
9.7.2 Definition und Eigenschaften des Rohertrags ........................... 170
9.7.3 Ableitung von Vergleichsmieten zur Rohertragsermittlung.............. 172
9.8 Bewirtschaftungskosten................................................. 175
9.8.1 Grundsätzliche Hinweise ................................................ 175
9.8.2 Abschreibung............................................................ 177
9.8.3 Verwaltungskosten ...................................................... 180
9.8.4 Betriebskosten........................................................... 181
9.8.5 Instandhaltungskosten .................................................. 183
9.8.6 Mietausfallwagnis ....................................................... 185
9.9 Liegenschaftszinssatz ................................................... 185
9.9.1 Einfluss auf den Ertragswert............................................. 186
9.9.2 Aufgaben des Liegenschaftszinssatzes.................................. 187
9.9.3 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes .................................. 188
9.9.4 Bandbreiten und deren Bedeutung ...................................... 191
9.9.5 Pflicht der Gutachterausschüsse zur Ableitung des Liegenschafts¬
zinssatzes ................................................................ 191
9.9.6 Eine weit verbreitete sprachliche Unsitte ................................ 192
9.10 Anzuwendende Liegenschaftszinssätze in der Praxis ................... 193
9.10.1 Quellen .................................................................. 193
9.10.2 Liegenschaftszinssätze aus bundesweiten Erhebungen ................. 197
9.10.3 Ableitung nach Hausmann .............................................. 199
9.10.4 Ableitung des abschließenden Ergebnisses .............................206
9.10.5 Selbstkontrollaufgabe ...................................................208
XIII
Inhaltsverzeichnis
9.11 Inflationsneutralität im Ertragswertmodell .............................209
9.11.1 Ausgangspunkt: Die Ertragswertformel .................................209
9.11.2 Bedeutung der Inflationsneutralität im Ertragswertmodell ..............215
9.11.3 Wertermittlungsrelevanz des Diskontierungszinssatzes .................217
9.11.4 Selbstkontrollaufgabe ...................................................218
9.12 Zusammenfassung ......................................................218
10 Sachwert ................................................................220
10.1 Überblick ................................................................220
10.2 Brutto-Grundfläche ......................................................220
10.3 Anpassungsfaktoren für Mehrfamilienwohnhäuser.....................222
10.4 Dämpfung des Bodenwerts .............................................222
10.4.1 Bodenwert des unbebauten Grundstücks ...............................222
10.4.2 Dämpfung des Bodenwerts aufgrund einer vorhandenen Bebauung ... 223
10.4.3 Bebauung, die nicht der zulässigen Nutzbarkeit entspricht ..............224
10.4.4 Zusammenfassung ......................................................226
10.5 Sonderfall: Erheblicher Instandhaltungsrückstand......................227
10.6 Gerichtsurteil zur Marktanpassung......................................231
10.7 Kritik am Sachwertverfahren ............................................232
10.7.1 Literaturkritik ............................................................232
10.7.2 Der methodische Fehler hinsichtlich der Korrektur wegen Alters ........233
10.7.3 Weitere Fehlerquellen ...................................................234
10.7.4 Steigerung der Genauigkeit .............................................236
10.8 Zusammenfassung ......................................................237
11 Das abschließende Urteil ................................................238
11.1 Überblick ................................................................238
11.2 Grundlegende Merkmale des Verkehrswerts ............................239
11.3 Wesentliche Anforderungen.............................................240
11.3.1 Gebot zur Anwendung der Wertermittlungsverordnung ................240
11.3.2 Gebot zur Anwendung der Verfahren....................................240
11.3.3 Pflicht zur Berücksichtigung der Marktsituation .........................241
11.3.4 Pflicht zur Würdigung der Aussagefähigkeit.............................242
11.3.5 Begründungspflicht der Verfahrenswahl ................................243
11.3.6 Selbstkontrollaufgabe ...................................................245
11.3.7 Aggregationsverbot .....................................................246
11.4 Schlüsselfragen hinsichtlich............................................247
11.4.1 ... des Wertermittlungsgegenstands ....................................247
11.4.2 ... der Wertermittlungsaufgabe .........................................249
11.5 Prämissen ...............................................................254
11.5.1 Nutzungskonzeption.....................................................254
11.5.2 Angebots- bzw. Nachfragemangel.......................................254
11.5.3 Mängel und Schäden ....................................................255
11.5.4 Bodenqualität ...........................................................255
11.5.5 Unternehmensbewertung ...............................................256
11.5.6 Ausschluss von Rechten und Lasten.....................................256
11.6 Exaktheit des abschließenden Urteils ...................................256
XIV
Inhaltsverzeichnis
11.7 Nachdenkliches zum Verkehrswert......................................257
11.7.1 Ausgangssituation.......................................................257
11.7.2 Ziel der Wertermittlung ..................................................258
11.7.3 Nutzungskonzeption.....................................................261
11.7.4 Lösung ..................................................................262
11.7.5 Selbstkontrollaufgabe ...................................................264
11.8 Zusammenfassung......................................................264
12 Mathematische und statistische Basis ..................................265
12.1 Überblick ................................................................265
12.2 Elementare Arithmetik ..................................................267
12.2.1 Zahlen ...................................................................267
12.2.2 Terminologie und Regeln................................................269
12.2.3 Selbstkontrollaufgabe................................................... 274
12.2.4 Ungleichungen ..........................................................275
12.3 Zinsrechnungen......................................................... 278
12.3.1 Aufzinsung ..............................................................278
12.3.2 Selbstkontrollaufgabe ...................................................280
12.3.3 Abzinsung ...............................................................280
12.3.4 Selbstkontrollaufgabe...................................................281
12.4 Rentenrechnungen ......................................................282
12.4.1 Rentenarten, Zeitachse und Ultimoprinzip...............................282
12.4.2 Anfangswert einer Zeitrente .............................................284
12.4.3 Der Vervielfältiger .......................................................286
12.4.4 Selbstkontrollaufgabe ...................................................287
12.4.5 Endwert einer Zeitrente..................................................288
12.4.6 Selbstkontrollaufgabe ...................................................289
12.4.7 Ewige Rente .............................................................289
12.4.8 Annuitäten...............................................................292
12.5 Merkblatt zu den finanzmathematischen Formeln......................293
12.6 Indexrechnungen........................................................294
12.6.1 Umrechnung von Preisen................................................294
12.6.2 Indexaktualisierung......................................................296
12.6.3 Selbstkontrollaufgabe...................................................297
12.7 Schreibweisen..........................................................298
12.7.1 Summen.................................................................298
12.7.2 Produkte.................................................................300
12.7.3 Selbstkontrollaufgaben..................................................300
12.7.4 Rechnen in Tabellen .....................................................300
12.7.5 Selbstkontrollaufgaben.................................................. 301
12.8 Einführender Fall zur deskriptiven Statistik .............................302
12.9 Begriffe in der deskriptiven Statistik ....................................302
12.9.1 Merkmalsträger, Merkmal und Merkmalsausprägungen ................303
12.9.2 Merkmalswerte und Urliste..............................................303
12.9.3 Sortieren und Klassieren ................................................303
12.9.4 Häufigkeitstabelle .......................................................304
12.10 Histogramm .............................................................304
XV
Inhaltsverzeichnis
12.10.1 Breite der Klassen.......................................................304
12.10.2 Höhe der Klassen........................................................305
12.10.3 Zur Darstellung ..........................................................305
12.11 Mittelwerte ..............................................................306
12.11.1 Einfache Mittelwerte.....................................................306
12.11.2 Gewogenes (gewichtetes) arithmetisches Mittel ........................306
12.11.3 Mittelwert einer Häufigkeitsverteilung...................................307
12.11.4 Selbstkontrollaufgabe ...................................................308
12.11.5
Median
(Zentralwert) einer Häufigkeitsverteilung .......................308
12.12 Streuungsmaße .........................................................309
12.12.1 Spannweite..............................................................310
12.12.2 Mittlere absolute Abweichung........................................... 310
12.12.3 Varianz und Standardabweichung ....................................... 311
12.13 Zusammenfassung ......................................................312
12.14 Hilfreiche Exkurse für die Praxis .........................................312
12.14.1 Logisches Denken und Schließen........................................312
12.14.2 Maßeinheiten in der Praxis ..............................................324
12.14.3 Römische Zahlzeichen...................................................328
13 Ausgewählte besondere Instrumente ...................................330
13.1 Überblick ................................................................330
13.2 Sensitivitätsanalyse .....................................................331
13.3 Erwartungswertanalyse .................................................333
13.3.1 Verfahren und Beispiel ..................................................334
13.3.2 Selbstkontrollaufgabe ...................................................336
13.4 Entscheidungsbaum.....................................................336
13.4.1 Ein illustrierendes Beispiel ..............................................337
13.4.2 Stärken des Entscheidungsbaums.......................................339
13.5 Erwartungswerte und Entscheidungsbaum
in der Praxis .............................................................340
13.5.1 Fallstruktur und Darstellung im Entscheidungsbaum ...................340
13.5.2 Eingangsdaten ..........................................................341
13.5.3 Erwartungswertanalyse und Ergebnis ...................................343
13.5.4 Sensitivitätsanalyse als Stabilitätstest
des Ergebnisses .........................................................344
13.6
Discounted Cash-Flow
(Kapitalwertmethode)...........................346
13.6.1 Ein illustrierendes Beispiel ..............................................346
13.6.2 Allgemeine Vorgehensweise ............................................348
13.6.3 Der interne Zins .........................................................351
13.6.4 Selbstkontrollaufgabe ...................................................352
13.6.5
Discounted Cash Flow
als verallgemeinertes Ertragswertmodell........352
13.6.6 Über die so genannten »Internationalen Verfahren« ....................353
13.7 Renditeanalyse ..........................................................354
13.7.1 Originärer und derivativer Ertragswert ..................................355
13.7.2 Investive Wertschöpfung und prognostizierter Ertragswert .............356
13.7.3 Kalkulationsmodelle.....................................................356
13.7.4 Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich .............................359
XVI
Inhaltsverzeîchnis
13.7.5 Wirksamkeitsdauer < Restnutzungsdauer ...............................360
13.7.6 Zusammenfassung und Ausblick........................................361
13.7.7 Selbstkontrollaufgabe...................................................362
13.8 Investmentmethoden ...................................................363
13.8.1 Zur Marktmiete vermietet...............................................364
13.8.2 Unter Marktmiete vermietet............................................. 365
13.8.3 Über Marktmiete vermietet..............................................368
13.8.4 Selbstkontrollaufgaben..................................................371
13.9 Immobilienrating ........................................................372
13.9.1 Rating als universelles Vergleichsinstrument (Zielbaummethode) ......372
13.9.2 Basel
II
und Immobilienrating ...........................................374
13.9.3 Beispiel für ein Ratingsystem............................................375
13.9.4 Immobilienrating und Wertermittlung ...................................377
13.10 Berücksichtigung qualitativer Wertmerkmale...........................378
13.11 Plausibilitäten und Analogien ...........................................380
13.12 Zusammenfassung ......................................................380
14 Wertermittlungsrecht....................................................382
14.1 Überblick ................................................................382
14.2 BauGB ...................................................................383
14.2.1 Schwerpunkte des Wertermittlungsrechts ...............................383
14.2.2 Verkehrswert ............................................................383
14.2.3 Gutachterausschusswesen ..............................................384
14.2.4 Ermächtigung für Rechtsverordnungen .................................387
14.3 WertV....................................................................387
14.3.1 Vorbemerkungen ........................................................387
14.3.2 Aufbau...................................................................388
14.3.3 Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen .......................388
14.3.4 Erforderliche Daten ......................................................393
14.3.5 Wertermittlungsverfahren ...............................................393
14.3.6 Ergänzende Vorschriften.................................................394
14.4 Weitere Normen .........................................................398
14.4.1 WertR ....................................................................398
14.4.2 Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft
(LandR 78) ...............................................................399
14.4.3 Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 2000) ...........................400
14.4.4 DIN-Normen .............................................................400
14.5 Zusammenfassung ......................................................401
Teil
С
Tätigkeit als Sachverständiger
15 Sachverständigenwesen ................................................402
15.1 Überblick................................................................402
1B.2 Was ist ein Sachverständiger?...........................................402
15.3 Grundlagen der Sachverständigentätigkeit .............................403
15.3.1 Besondere Sachkunde ...................................................403
15.3.2 Objektivität ..............................................................405
XVII
Inhaltsverzeichnis
15.3.3 Unabhängigkeit .........................................................406
15.3.4 Erkennen von Grenzen ..................................................407
15.3.5 Fähigkeiten als Übersetzer...............................................408
15.3.6 Zusammenfassung ......................................................409
15.4 Sachverständige für Grundstückswertermittlungen ....................410
15.4.1 Vorbemerkung...........................................................410
15.4.2 Freie Sachverständige ................................................... 411
15.4.3 Verbandsangehörige Sachverständige ..................................412
15.4.4
Chartered
Surveyors................................................
.... 413
15.4.5 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.............................415
15.4.6 Angestellte Sachverständige............................................417
15.4.7 Der »richtige« Sachverständige..........................................417
15.5 Öffentlich bestellte und vereidigte
Sachverständige.........................................................419
15.5.1 Zweck der öffentlichen Bestellung.......................................419
15.5.2 Gesetzliche Grundlagen.................................................420
15.5.3 Verfahrensweg zur öffentlichen Bestellung ..............................420
15.5.4 Pflichten und Rechte.....................................................424
15.6 Zertifizierte Sachverständige............................................426
15.6.1 Aufbau des Systems.....................................................426
15.6.2 Vor- und Nachteile des Systems .........................................429
15.6.3 Anerkennung der Zertifizierung durch die Kammern ....................431
15.6.4 Unterschiede Zertifizierung/öffentliche Bestellung ......................432
15.7 Zusammenarbeit mehrerer Sachverständiger...........................432
15.7.1 Vorbemerkungen ........................................................432
15.7.2 Formen der Zusammenarbeit ...........................................433
15.7.3 Die Partnerschaftsgesellschaft ...........................................434
15.7.4 Grundlagen der Zusammenarbeit .......................................435
15.7.5 Besonderheiten für öffentlich bestellte Sachverständige ................435
15.7.6 Hilfskräfte................................................................436
15.7.7 Das virtuelle Sachverständigenbüro.....................................437
15.8 Ausstattung eines Sachverständigenbüros .............................438
15.8.1 Personal-Computer (PC) und Vernetzung................................438
15.8.2 Tabellenkalkulationsprogramm..........................................439
15.8.3 Textverarbeitungsprogramm ............................................439
15.8.4 Fertige Programmsysteme ..............................................440
15.8.5 Internet ..................................................................441
15.9 Hinweise zur fundierten Ausbildung ....................................442
15.9.1 Zur autodidaktischen Ausbildung .......................................442
15.9.2 Umfang einer Prüfung...................................................443
15.9.3 Auswahlkriterien für einen Lehrgang ....................................445
15.10 Zusammenfassung ......................................................446
16 Recherche der Zustandsmerkmale ......................................448
16.1 Überblick ................................................................448
16.2 Einleitung ...............................................................448
16.2.1 Die drei Schritte der Gutachtenerstellung ...............................448
XVIII
Inhaltsverzeichnis
16.2.2 Stellenwert der Recherche...............................................449
16.2.3 Zeitaufwand für die Recherche ..........................................450
16.2.4 Ausgangspunkt der Recherche ..........................................451
16.2.5 Der Recherchezeitraum ..................................................453
16.2.6 Sorgfaltspflicht ..........................................................455
16.2.7 Zustandsmerkmale ......................................................456
16.3 Grundbuch ..............................................................458
16.3.1 Vorbemerkung...........................................................458
16.3.2 Wo wird das Grundbuch geführt? .......................................459
16.3.3 Ordnungsmerkmale des Grundbuchs ...................................459
16.3.4 Aufschrift ................................................................459
16.3.5 Bestandsverzeichnis .....................................................460
16.3.6 Erste Abteilung ..........................................................462
16.3.7 Zweite Abteilung ........................................................462
16.3.8 Dritte Abteilung..........................................................463
16.3.9 Ungültige Eintragungen .................................................463
16.3.10 Eintragungsbewilligung .................................................463
16.3.11 Grundakten ..............................................................464
16.3.12 Einsicht in das Grundbuch...............................................465
16.3.13 Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? .. 466
16.3.14 Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch?.....................467
16.3.15 Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch...........................467
16.4 Erbbaurecht .............................................................468
16.4.1 Grundbuch des belasteten Grundstücks.................................468
16.4.2 Erbbaugrundbuch .......................................................468
16.4.3 Erbbau rechtsvertrag .....................................................468
16.4.4 Zusammenfassung zum Erbbaurecht....................................470
16.5 Wohnungs- und Teileigentum ...........................................470
16.5.1 Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch..............................470
16.5.2 Teilungserklärung .......................................................471
16.5.3 Aufteilungsplan..........................................................471
16.5.4 Protokolle der Eigentümerversammlung ................................472
16.5.5 Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung .................................472
16.5.6 Zusammenfassung ......................................................472
16.6 Nachbarrechtliche Beschränkungen .....................................473
16.7 Weitere privatrechtliche Lasten..........................................474
16.8 Liegenschaftskataster ...................................................474
16.8.1 Flurkarte .................................................................475
16.8.2 Buchwerk ................................................................475
16.8.3 Führung des Liegenschaftskatasters.....................................476
16.9 Bauplanungsrecht .......................................................476
16.9.1 Vorbemerkung...........................................................476
16.9.2 Bebauungsplan..........................................................477
16.9.3 Im Zusammenhang bebauter Ortsteil ...................................479
16.9.4 Außenbereich ...........................................................481
16.9.5 Flächennutzungsplan ....................................................482
16.9.6 Vorhaben bezogener Bebauungsplan ...................................483
XIX
Inhaltsverzeichnis
16.9.7 Städtebauliche Sanierungssatzung und
Entwicklungssatzung ....................................................483
16.9.8 Erhaltungssatzung.......................................................483
16.9.9 Zweckentfremdungsgenehmigung ......................................484
16.10 Fehlende Baugenehmigung .............................................485
16.10.1 Bedarf der nicht genehmigte Zustand überhaupt einer Genehmigung? . 485
16.10.2 Wird der Mangel der fehlenden Baugenehmigung im Nachhinein ge¬
heilt? ....................................................................486
16.10.3 Zusammenfassung zur Vorgehensweise................................486
16.10.4 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren.................................487
16.11 Baulasten................................................................488
16.12 Abgabenrechtlicher Zustand............................................490
16.12.1 Bewertungsrelevante Abgaben..........................................490
16.12.2 Erschließungsbeiträge...................................................490
16.12.3 Kanalanschlussbeiträge .................................................491
16.12.4 Kostenerstattungsbeträge nach dem Bundesnaturschutzgesetz.........491
16.12.5 Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen ............................492
16.12.6 Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten ..............................492
16.13 Altlasten.................................................................493
16.13.1 Einleitung................................................................493
16.13.2 Ortstermin...............................................................494
16.13.3 Analyse der Vornutzungen ..............................................494
16.13.4 Altlastenkataster.........................................................495
16.13.5 Weitere Erkenntnisquellen...............................................495
16.14 Baugrundverhältnisse...................................................495
16.15 Wohn- und Nutzfläche...................................................496
16.15.1 Vorbemerkung...........................................................496
16.15.2 Vom Auftraggeber angegebene Zahlen..................................497
16.15.3 Müssen eigene Berechnungen durchgeführt werden? ..................498
16.15.4 Vorschriften zur Ermittlung der Wohn-
und Nutzfläche ..........................................................498
16.16 Lage .....................................................................499
16.16.1 Makrolage ...............................................................499
16.16.2
Mikrolage
................................................................ 501
16.16.3 Lagekriterien............................................................. 510
16.17 Primäre und sekundäre Informationsquellen ............................ 510
16.18 Zusammenfassung ...................................................... 511
17 Inhalt und Aufbau von Gutachten .......................................512
17.1 Überblick ................................................................512
17.2 Nachvollziehbarkeit .....................................................513
17.2.1 Roter Faden..............................................................513
17.2.2 Begründungspflicht .....................................................514
17.2.3 Feststellungen und Annahmen ..........................................517
17.2.4 Ermessensspielraum ....................................................520
17.2.5 Gerichtsurteil zur gebotenen Nachvollziehbarkeit .......................522
17.3 Allgemein verständlich ..................................................523
XX
Inhaltsverzeichnis
17.3.1 Einfache Sprache verwenden ............................................524
17.3.2 Visualisieren .............................................................525
17.3.3 Zusammenfassen........................................................532
17.4 Abgabe eines Werturteils................................................533
17.4.1 Beurteilungen als Kern des Gutachtens .................................533
17.4.2 Der Weg zur Urteilsfindung..............................................534
17.4.3 Urteilssicherheit .........................................................535
17.5 Aufbau eines Wertgutachtens ...........................................536
17.5.1 Grundlagen..............................................................537
17.5.2 Zustandsmerkmale ......................................................541
17.5.3 Wertermittlung ..........................................................542
17.6 Arten von Gutachten ....................................................547
17.6.1 Schriftlich erstattete Gutachten ..........................................547
17.6.2 Mündlich erstattete Gutachten...........................................547
17.6.3 Kurzgutachten ...........................................................548
17.6.4 Privatgutachten und Gerichtsgutachten .................................549
17.6.5 Schiedsgutachten........................................................550
17.6.6 Übergeordnete Gutachten ...............................................551
17.6.7 Verbindlichkeit von Gutachten...........................................551
17.7 Zusammenfassung ......................................................552
18 Revision einer Wertermittlung ..........................................553
18.1 Überblick ................................................................553
18.2 Übergeordnete Gutachten...............................................554
18.2.1 Fallgestaltungen .........................................................554
18.2.2 Varianten in der Praxis...................................................555
18.2.3 Übergeordnete Gutachten in Bezug zueinander .........................557
18.2.4 Das Rechercheproblem des übergeordneten
Gutachters...............................................................558
18.3 Die systematische dreistufige Vorgehensweise .........................560
18.3.1 Vorprüfung ..............................................................560
18.3.2 Hauptprüfung ...........................................................560
18.3.3 Anfertigung des übergeordneten Gutachtens ...........................561
18.4 Vorprüfung ..............................................................563
18.4.1 Selbstprüfung des übergeordneten Gutachters.........................563
18.4.2 Qualifikation des Vorgutachters .........................................563
18.4.3 Qualität des Vorgutachtens ..............................................568
18.4.4 Selbstkontrollaufgabe ...................................................573
18.5 Hauptprüfung .....................................■.....................573
18.5.1 Grundsätzliche Fragen................................................... 574
18.5.2 Checkliste zum Bodenwert............................................... 574
18.5.3 Checkliste zum Vergleichswert...........................................575
18.5.4 Checkliste zum Ertragswert.............................................. 576
18.5.5 Checkliste zum Sachwert ................................................ 576
18.5.6 Checkliste zum abschließenden Verkehrswert ...........................577
18.5.7 Selbstkontrollaufgabe ...................................................578
18.6 Zusammenfassung ......................................................579
XXI
Inhaltsverzeichnis
Teil
D
Tätigkeit als Sachverständiger
19 Beispielgutachten .......................................................580
19.1 Einfamilienhaus .........................................................580
19.2 Mehrfamilienhaus.......................................................599
19.3 Eigentumswohnung.....................................................624
19.4 Bürogebäude ............................................................642
20 Tabellen..................................................................666
20.1 Aufzinsungsfaktoren ....................................................666
20.2 Abzinsungsfaktoren .....................................................668
20.3 Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktoren).................................670
20.4 Abschreibungsdivisoren (Rentenendwertfaktoren) .....................672
21 Rechtsnormen ...........................................................674
21.1
Wertermittiungverordnung
.............................................. 674
21.2 Baugesetzbuch ..........................................................690
22 Ausgewählte Quellen....................................................695
22.1 Bücher...................................................................695
22.2 Loseblattwerke ..........................................................697
22.3 Zeitschriften .............................................................697
22.4 Informationsdienste.....................................................697
23 Lösungshinweise zu den Selbstkontrollaufgaben.......................698
24 Stichwortverzeichnis ....................................................729
XXII
Zur Grundstückswertermittlung gibt es eine Fülle von Spezialliteratur, in der jeweils
nur besondere Aspekte behandelt werden. Umfassende Literatur hingegen liegt
auf einem hohen Niveau, das sich nur der langjährige Profi erschließen kann. Dieses
Werk ist für Jedermann , gleichsam für Einsteiger zum Lernen und für den Profi
zum Nachschlagen.
Das „Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung erhebt schon durch die Titelwahl den
Anspruch, selbstinstruierend zu sein. Viele Beispiele und Selbstkontrollaufgaben
sowie Lernzielübersichten, Zusammenfassungen und Checklisten unterstützen die
Erfüllung dieses Anspruchs. Es spiegelt die langjährige, an der Praxis orientierte
Referententätigkeit der Autoren in Aus- und Fortbildung wider.
Autoren:
Dr. Goetz Sommer,
ö.b.u.v. Sachverständiger
für die Wertermittlung von
Grundstücken, Bad Godes-
berg; Hochschullehrer für
öffentliche Betriebswirt¬
schaftslehre
Dipl.
Ing.
Ralf Kröll,
ö-b.u.v. Sachverständiger
für die Wertermittlung von
Grundstücken, Troisdorf ;
Fachautor „Rechte und
Belastungen bei aerMer-
kehrswertermittiung von
Grundstücken
|
| adam_txt |
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort.
V
Vorwort .,.
VII
Inhaltsverzeichnis .
IX
Teil
A
Grundlagen
1 Einführung in die Verkehrswertermittlung . 1
1.1 Überblick . 1
1.2 Verschiedene Werte. 1
1.3 Verkehrswert . 3
1.3.1 Definition . 3
1.3.2 Was ist unter dem Begriff »Verkehrswert« zu verstehen? . 4
1.3.3 Verkehrswert und Marktwert . 5
1.4 Wertermittlungsverfahren . 6
1.4.1 Welche Verfahren gibt es?. 6
1.4.2 Verfahrenswahl . 7
1.4.3 Wo finden sich die
Verf
a h re
n s
Vorschriften? . 8
1.4.4 Weitere Verfahren . 9
1.5 Weitere Grundlagen . 9
1.6 Zusammenfassung . 11
2 Bodenwert. 12
2.1 Überblick. 12
2.2 Der Begriff des Bodenwerts. 12
2.3 Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts. 13
2.4 Unmittelbares Vergleichswertverfahren. 14
2.4.1 Vorgehensweise . 14
2.4.2 Umrechnungskoeffizienten . 15
2.4.3 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. 17
2.4.4 Beispiel . 18
2.4.5 Zugang zur Kaufpreissammlung . 20
2.4.6 Selbstkontrollaufgabe . 22
2.5 Mittelbares Vergleichswertverfahren . 23
2.5.1 Vorgehensweise. 23
2.5.2 Bodenrichtwerte . 24
2.5.3 Beispiel . 25
2.5.4 Selbstkontrollaufgaben. 25
2.6 Zusammenfassung . 26
IX
Inhaltsverzeichnis
3 Vergleichswert für bebaute Grundstücke. 28
3.1 Überblick . 28
3.2 Unmittelbares Vergleichswertverfahren. 28
3.2.1 Vorgehensweise . 28
3.2.2 Beispiel . 31
3.2.3 Selbstkontrollaufgabe . 33
3.3 Mittelbares Vergleichswertverfahren. 34
3.3.1 Vorgehensweise . 34
3.3.2 Ertragsfaktoren . 35
3.3.3 Gebäudefaktoren . 36
3.3.4 Anwendung von Vergleichsfaktoren . 37
3.4 Verwandtschaft zur Bodenwertermittlung . 37
3.5 Zusammenfassung. 38
4 Ertragswert. 39
4.1 Überblick . 39
4.2 Charakteristische Aspekte. 39
4.3 Die grundsätzliche Vorgehensweise. 40
4.3.1 Überschussrechnung . 40
4.3.2 Abzug der Bodenwertverzinsung und Gebäudereinertrag. 41
4.3.3 Gebäudeertragswert. 41
4.3.4 Addition des Bodenwerts. 43
4.4 Begrifflichkeiten und Zusammenhänge . 43
4.4.1 Zur Vereinheitlichung der Begriffswelt . 43
4.4.2 Übersicht zum Ertragswertverfahren . 44
4.5 Selbstkontrollaufgabe. 45
4.6 Auf dem Weg zum Verkehrswert . 45
4.7 Zusammenfassung . 45
5 Sachwert . 46
5.1 Überblick . 46
5.2 Der Grundgedanke . 46
5.2.1 Verkauf eines Einfamilienhauses . 46
5.2.2 Sicht des Verkäufers . 46
5.2.3 Sicht des Interessenten . 47
5.2.4 Objektivierung der Kaufpreisvorstellungen . 48
5.2.5 Marktanpassung. 49
5.2.6 Zusammenfassung . 50
5.3 Herstellungskosten der baulichen Anlagen . 50
5.3.1 Herstellungskosten der Gebäude. 51
5.3.2 Herstellungskosten der besonderen Betriebseinrichtungen . 61
5.3.3 Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen . 62
5.3.4 Baunebenkosten. 62
5.4 Korrektur wegen des Gebäudealters . 64
5.4.1 Vorbemerkung. 64
5.4.2 Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer . 65
5.4.3 Ermittlung der Restnutzungsdauer . 66
Inhaltsverzeichnis
5.4.4 Berechnung der Korrektur wegen des Gebäudealters . 72
5.4.5 Zusammenfassung . 72
5.5 Korrektur wegen Baumängeln und Bauschäden . 77
5.5.1 Definition von Baumängeln und Bauschäden . 77
5.5.2 Berücksichtigung in der Wertermittlung . 77
5.6 Korrektur wegen sonstiger Umstände . 78
5.7 Bodenwert. 80
5.8 Auf dem Weg zum Verkehrswert . 80
5.8.1 Warum Marktanpassung? . 80
5.8.2 Informationen über die Marktanpassung. 81
5.8.3 Fehlende Marktanpassungsfaktoren. 83
5.8.4 Zusammenfassung des Beispiels. 83
5.9 Anmerkungen zur Sachwertermittlung . 85
5.10 Selbstkontrollaufgabe. 86
5.11 Zusammenfassung. 86
Teil
В
Vertiefung
6 Bewertungsrelevante Zeitpunkte. 88
6.1 Überblick . 88
6.2 Zeitpunkte als Anker in der Wertermittlung . 88
6.2.1 Wertermittlungsstichtag . 88
6.2.2 Qualitätsstichtag. 89
6.2.3 Ende der Recherchen . 90
6.2.4 Datum der Gutachtenerstellung . 91
6.2.5 Stichtage der Vergleichswerte . 91
6.3 Beziehungen der Zeitpunkte zueinander . 91
6.3.1 Standardfall . 91
6.3.2 Verlagerungen in die Vergangenheit . 92
6.3.3 Verlagerung in die Zukunft . 93
6.4 Selbstkontrollaufgabe. 94
6.5 Die Wertermittlungsverfahren als Projektionen auf einen Stichtag . 94
6.6 Zusammenfassung . 95
7 Bodenwert. 96
71 Überblick . 96
7.2 Entwicklungszustand . 96
7.2.1 Vorbemerkung. 96
7.2.2 Reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft . 97
7.2.3 Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft. 98
7.2.4 Bauerwartungsland. 98
7.2.5 Rohbauland . 99
7.2.6 Baureifes Land. 99
7.2.7 Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Entwicklungszustandsstufen . 99
7.3 Art und Maß der baulichen Nutzung . 99
7.3.1 Art der baulichen Nutzung. 99
7.3.2 Maß der baulichen Nutzung . 100
XI
Inhaltsverzeichnis
7.4 Beschaffenheit des Grundstücks . 101
7.5 Erschließung . 102
7.5.1 Die »drei Ebenen der Erschließung«. 102
7.5.2 Erschließung gemäß Baugesetzbuch . 103
7.5.3 Umgebungsinfrastruktur . 105
7.6 Kritik an den Bodenrichtwerten . 106
7.7 Öffentliche Flächen. 106
7.7.1 Begriffsbestimmung. 106
7.7.2 Wertermittlungsgrundsätze. 107
7.7.3 Zukünftige öffentliche Flächen. 108
7.7.4 Differenzwertmethode.·■■ 112
7.7.5 Verschiebetheorie. —. 114
7.7.6 Gegenwärtige öffentliche Flächen . 116
7.8 Residualwertverfahren . 117
7.8.1 Schlüsselfrage . 117
7.8.2 Bausteine des Verfahrens. 118
7.8.3 Zur Illustration . 121
7.8.4 Stabilität des Residuums . 125
7.8.5 Selbstkontrollaufgabe . 126
7.9 Zusammenfassung . 127
8 Vergleichswert . 129
8.1 Überblick . 129
8.2 Die drei Vergleichskategorien . 129
8.2.1 Generelle Problemverlagerung . 129
8.2.2 Boden . 131
8.2.3 Bauliche Anlagen . 132
8.2.4 Marktsituationen . 133
8.2.5 Ergebnis und Konsequenz. 135
8.3 Heilung mangelnder Vergleichbarkeit . 136
8.3.1 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse . 136
8.3.2 Objektivitätskriterien . 137
8.4 Analogieschluss als universelles Wertermittlungsprinzip . 138
8.4.1 Empirische Daten . 138
8.4.2 Selbstkontrollaufgabe . 138
8.5 Zusammenfassung . 139
9 Ertragswert. 140
9.1 Überblick . 141
9.2 Wesentliche vertiefende Aspekte. 142
9.2.1 Die beiden Zahlungsreihen im Ertragswert. 142
9.2.2 Nachhaltigkeit . 142
9.2.3 Restnutzungsdauer. 143
9.2.4 Wertkorrekturen . 144
9.2.5 Nicht rentierlicher Boden . 144
9.2.6 Vorderland und Hinterland . 146
9.2.7 Selbstkontrollaufgabe . 147
XII
Inhaltsverzeichnis
_
9.2.8 Übersichten. 147
9.3 Zwei besondere Einflussfaktoren
auf den Ertragswert . 149
9.3.1 Der Einfluss der Bodenwerts . 149
9.3.2 Der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes. 150
9.4 Die beiden Ertragswertformeln. 152
9.4.1 Formel nach Wertermittlungsverordnung . 152
9.4.2 Vereinfachte Formel . 153
9.4.3 Identität beider Formeln . 155
9.4.4 Vor- und Nachteile beider Formeln . 155
9.4.5 Selbstkontrollaufgabe . 156
9.4.6 Zur »Bodenwertdämpfung« im Ertragswertverfahren. 156
9.5 Verkürzte Ertragswertformeln. 157
9.5.1 Verkürzte Formel bei »langer« Restnutzungsdauer. 157
9.5.2 Selbstkontrollaufgabe. 158
9.5.3 Verkürzte Formel bei unendlicher Restnutzungsdauer. 159
9.5.4 Ertragswertermittlung bei unendlicher Restnutzungsdauer . 160
9.6 Liquidationswert . 163
9.6.1 Fallgestaltungen. 163
9.6.2 Die allgemeine Liquidationswertformel . 166
9.6.3 Selbstkontrollaufgabe . 167
9.6.4 Freilegung im Ertragswert und im Liquidationswert. 167
9.7 Rohertrag. 169
9.7.1 Vergleichsmiete und Rohertrag . 169
9.7.2 Definition und Eigenschaften des Rohertrags . 170
9.7.3 Ableitung von Vergleichsmieten zur Rohertragsermittlung. 172
9.8 Bewirtschaftungskosten. 175
9.8.1 Grundsätzliche Hinweise . 175
9.8.2 Abschreibung. 177
9.8.3 Verwaltungskosten . 180
9.8.4 Betriebskosten. 181
9.8.5 Instandhaltungskosten . 183
9.8.6 Mietausfallwagnis . 185
9.9 Liegenschaftszinssatz . 185
9.9.1 Einfluss auf den Ertragswert. 186
9.9.2 Aufgaben des Liegenschaftszinssatzes. 187
9.9.3 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes . 188
9.9.4 Bandbreiten und deren Bedeutung . 191
9.9.5 Pflicht der Gutachterausschüsse zur Ableitung des Liegenschafts¬
zinssatzes . 191
9.9.6 Eine weit verbreitete sprachliche Unsitte . 192
9.10 Anzuwendende Liegenschaftszinssätze in der Praxis . 193
9.10.1 Quellen . 193
9.10.2 Liegenschaftszinssätze aus bundesweiten Erhebungen . 197
9.10.3 Ableitung nach Hausmann . 199
9.10.4 Ableitung des abschließenden Ergebnisses .206
9.10.5 Selbstkontrollaufgabe .208
XIII
Inhaltsverzeichnis
9.11 Inflationsneutralität im Ertragswertmodell .209
9.11.1 Ausgangspunkt: Die Ertragswertformel .209
9.11.2 Bedeutung der Inflationsneutralität im Ertragswertmodell .215
9.11.3 Wertermittlungsrelevanz des Diskontierungszinssatzes .217
9.11.4 Selbstkontrollaufgabe .218
9.12 Zusammenfassung .218
10 Sachwert .220
10.1 Überblick .220
10.2 Brutto-Grundfläche .220
10.3 Anpassungsfaktoren für Mehrfamilienwohnhäuser.222
10.4 Dämpfung des Bodenwerts .222
10.4.1 Bodenwert des unbebauten Grundstücks .222
10.4.2 Dämpfung des Bodenwerts aufgrund einer vorhandenen Bebauung . 223
10.4.3 Bebauung, die nicht der zulässigen Nutzbarkeit entspricht .224
10.4.4 Zusammenfassung .226
10.5 Sonderfall: Erheblicher Instandhaltungsrückstand.227
10.6 Gerichtsurteil zur Marktanpassung.231
10.7 Kritik am Sachwertverfahren .232
10.7.1 Literaturkritik .232
10.7.2 Der methodische Fehler hinsichtlich der Korrektur wegen Alters .233
10.7.3 Weitere Fehlerquellen .234
10.7.4 Steigerung der Genauigkeit .236
10.8 Zusammenfassung .237
11 Das abschließende Urteil .238
11.1 Überblick .238
11.2 Grundlegende Merkmale des Verkehrswerts .239
11.3 Wesentliche Anforderungen.240
11.3.1 Gebot zur Anwendung der Wertermittlungsverordnung .240
11.3.2 Gebot zur Anwendung der Verfahren.240
11.3.3 Pflicht zur Berücksichtigung der Marktsituation .241
11.3.4 Pflicht zur Würdigung der Aussagefähigkeit.242
11.3.5 Begründungspflicht der Verfahrenswahl .243
11.3.6 Selbstkontrollaufgabe .245
11.3.7 Aggregationsverbot .246
11.4 Schlüsselfragen hinsichtlich.247
11.4.1 . des Wertermittlungsgegenstands .247
11.4.2 . der Wertermittlungsaufgabe .249
11.5 Prämissen .254
11.5.1 Nutzungskonzeption.254
11.5.2 Angebots- bzw. Nachfragemangel.254
11.5.3 Mängel und Schäden .255
11.5.4 Bodenqualität .255
11.5.5 Unternehmensbewertung .256
11.5.6 Ausschluss von Rechten und Lasten.256
11.6 Exaktheit des abschließenden Urteils .256
XIV
Inhaltsverzeichnis
11.7 Nachdenkliches zum Verkehrswert.257
11.7.1 Ausgangssituation.257
11.7.2 Ziel der Wertermittlung .258
11.7.3 Nutzungskonzeption.261
11.7.4 Lösung .262
11.7.5 Selbstkontrollaufgabe .264
11.8 Zusammenfassung.264
12 Mathematische und statistische Basis .265
12.1 Überblick .265
12.2 Elementare Arithmetik .267
12.2.1 Zahlen .267
12.2.2 Terminologie und Regeln.269
12.2.3 Selbstkontrollaufgabe. 274
12.2.4 Ungleichungen .275
12.3 Zinsrechnungen. 278
12.3.1 Aufzinsung .278
12.3.2 Selbstkontrollaufgabe .280
12.3.3 Abzinsung .280
12.3.4 Selbstkontrollaufgabe.281
12.4 Rentenrechnungen .282
12.4.1 Rentenarten, Zeitachse und Ultimoprinzip.282
12.4.2 Anfangswert einer Zeitrente .284
12.4.3 Der Vervielfältiger .286
12.4.4 Selbstkontrollaufgabe .287
12.4.5 Endwert einer Zeitrente.288
12.4.6 Selbstkontrollaufgabe .289
12.4.7 Ewige Rente .289
12.4.8 Annuitäten.292
12.5 Merkblatt zu den finanzmathematischen Formeln.293
12.6 Indexrechnungen.294
12.6.1 Umrechnung von Preisen.294
12.6.2 Indexaktualisierung.296
12.6.3 Selbstkontrollaufgabe.297
12.7 Schreibweisen.298
12.7.1 Summen.298
12.7.2 Produkte.300
12.7.3 Selbstkontrollaufgaben.300
12.7.4 Rechnen in Tabellen .300
12.7.5 Selbstkontrollaufgaben. 301
12.8 Einführender Fall zur deskriptiven Statistik .302
12.9 Begriffe in der deskriptiven Statistik .302
12.9.1 Merkmalsträger, Merkmal und Merkmalsausprägungen .303
12.9.2 Merkmalswerte und Urliste.303
12.9.3 Sortieren und Klassieren .303
12.9.4 Häufigkeitstabelle .304
12.10 Histogramm .304
XV
Inhaltsverzeichnis
12.10.1 Breite der Klassen.304
12.10.2 Höhe der Klassen.305
12.10.3 Zur Darstellung .305
12.11 Mittelwerte .306
12.11.1 Einfache Mittelwerte.306
12.11.2 Gewogenes (gewichtetes) arithmetisches Mittel .306
12.11.3 Mittelwert einer Häufigkeitsverteilung.307
12.11.4 Selbstkontrollaufgabe .308
12.11.5
Median
(Zentralwert) einer Häufigkeitsverteilung .308
12.12 Streuungsmaße .309
12.12.1 Spannweite.310
12.12.2 Mittlere absolute Abweichung. 310
12.12.3 Varianz und Standardabweichung . 311
12.13 Zusammenfassung .312
12.14 Hilfreiche Exkurse für die Praxis .312
12.14.1 Logisches Denken und Schließen.312
12.14.2 Maßeinheiten in der Praxis .324
12.14.3 Römische Zahlzeichen.328
13 Ausgewählte besondere Instrumente .330
13.1 Überblick .330
13.2 Sensitivitätsanalyse .331
13.3 Erwartungswertanalyse .333
13.3.1 Verfahren und Beispiel .334
13.3.2 Selbstkontrollaufgabe .336
13.4 Entscheidungsbaum.336
13.4.1 Ein illustrierendes Beispiel .337
13.4.2 Stärken des Entscheidungsbaums.339
13.5 Erwartungswerte und Entscheidungsbaum
in der Praxis .340
13.5.1 Fallstruktur und Darstellung im Entscheidungsbaum .340
13.5.2 Eingangsdaten .341
13.5.3 Erwartungswertanalyse und Ergebnis .343
13.5.4 Sensitivitätsanalyse als Stabilitätstest
des Ergebnisses .344
13.6
Discounted Cash-Flow
(Kapitalwertmethode).346
13.6.1 Ein illustrierendes Beispiel .346
13.6.2 Allgemeine Vorgehensweise .348
13.6.3 Der interne Zins .351
13.6.4 Selbstkontrollaufgabe .352
13.6.5
Discounted Cash Flow
als verallgemeinertes Ertragswertmodell.352
13.6.6 Über die so genannten »Internationalen Verfahren« .353
13.7 Renditeanalyse .354
13.7.1 Originärer und derivativer Ertragswert .355
13.7.2 Investive Wertschöpfung und prognostizierter Ertragswert .356
13.7.3 Kalkulationsmodelle.356
13.7.4 Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich .359
XVI
Inhaltsverzeîchnis
13.7.5 Wirksamkeitsdauer < Restnutzungsdauer .360
13.7.6 Zusammenfassung und Ausblick.361
13.7.7 Selbstkontrollaufgabe.362
13.8 Investmentmethoden .363
13.8.1 Zur Marktmiete vermietet.364
13.8.2 Unter Marktmiete vermietet. 365
13.8.3 Über Marktmiete vermietet.368
13.8.4 Selbstkontrollaufgaben.371
13.9 Immobilienrating .372
13.9.1 Rating als universelles Vergleichsinstrument (Zielbaummethode) .372
13.9.2 Basel
II
und Immobilienrating .374
13.9.3 Beispiel für ein Ratingsystem.375
13.9.4 Immobilienrating und Wertermittlung .377
13.10 Berücksichtigung qualitativer Wertmerkmale.378
13.11 Plausibilitäten und Analogien .380
13.12 Zusammenfassung .380
14 Wertermittlungsrecht.382
14.1 Überblick .382
14.2 BauGB .383
14.2.1 Schwerpunkte des Wertermittlungsrechts .383
14.2.2 Verkehrswert .383
14.2.3 Gutachterausschusswesen .384
14.2.4 Ermächtigung für Rechtsverordnungen .387
14.3 WertV.387
14.3.1 Vorbemerkungen .387
14.3.2 Aufbau.388
14.3.3 Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen .388
14.3.4 Erforderliche Daten .393
14.3.5 Wertermittlungsverfahren .393
14.3.6 Ergänzende Vorschriften.394
14.4 Weitere Normen .398
14.4.1 WertR .398
14.4.2 Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft
(LandR 78) .399
14.4.3 Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 2000) .400
14.4.4 DIN-Normen .400
14.5 Zusammenfassung .401
Teil
С
Tätigkeit als Sachverständiger
15 Sachverständigenwesen .402
15.1 Überblick.402
1B.2 Was ist ein Sachverständiger?.402
15.3 Grundlagen der Sachverständigentätigkeit .403
15.3.1 Besondere Sachkunde .403
15.3.2 Objektivität .405
XVII
Inhaltsverzeichnis
15.3.3 Unabhängigkeit .406
15.3.4 Erkennen von Grenzen .407
15.3.5 Fähigkeiten als Übersetzer.408
15.3.6 Zusammenfassung .409
15.4 Sachverständige für Grundstückswertermittlungen .410
15.4.1 Vorbemerkung.410
15.4.2 Freie Sachverständige . 411
15.4.3 Verbandsangehörige Sachverständige .412
15.4.4
Chartered
Surveyors.
. 413
15.4.5 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.415
15.4.6 Angestellte Sachverständige.417
15.4.7 Der »richtige« Sachverständige.417
15.5 Öffentlich bestellte und vereidigte
Sachverständige.419
15.5.1 Zweck der öffentlichen Bestellung.419
15.5.2 Gesetzliche Grundlagen.420
15.5.3 Verfahrensweg zur öffentlichen Bestellung .420
15.5.4 Pflichten und Rechte.424
15.6 Zertifizierte Sachverständige.426
15.6.1 Aufbau des Systems.426
15.6.2 Vor- und Nachteile des Systems .429
15.6.3 Anerkennung der Zertifizierung durch die Kammern .431
15.6.4 Unterschiede Zertifizierung/öffentliche Bestellung .432
15.7 Zusammenarbeit mehrerer Sachverständiger.432
15.7.1 Vorbemerkungen .432
15.7.2 Formen der Zusammenarbeit .433
15.7.3 Die Partnerschaftsgesellschaft .434
15.7.4 Grundlagen der Zusammenarbeit .435
15.7.5 Besonderheiten für öffentlich bestellte Sachverständige .435
15.7.6 Hilfskräfte.436
15.7.7 Das virtuelle Sachverständigenbüro.437
15.8 Ausstattung eines Sachverständigenbüros .438
15.8.1 Personal-Computer (PC) und Vernetzung.438
15.8.2 Tabellenkalkulationsprogramm.439
15.8.3 Textverarbeitungsprogramm .439
15.8.4 Fertige Programmsysteme .440
15.8.5 Internet .441
15.9 Hinweise zur fundierten Ausbildung .442
15.9.1 Zur autodidaktischen Ausbildung .442
15.9.2 Umfang einer Prüfung.443
15.9.3 Auswahlkriterien für einen Lehrgang .445
15.10 Zusammenfassung .446
16 Recherche der Zustandsmerkmale .448
16.1 Überblick .448
16.2 Einleitung .448
16.2.1 Die drei Schritte der Gutachtenerstellung .448
XVIII
Inhaltsverzeichnis
16.2.2 Stellenwert der Recherche.449
16.2.3 Zeitaufwand für die Recherche .450
16.2.4 Ausgangspunkt der Recherche .451
16.2.5 Der Recherchezeitraum .453
16.2.6 Sorgfaltspflicht .455
16.2.7 Zustandsmerkmale .456
16.3 Grundbuch .458
16.3.1 Vorbemerkung.458
16.3.2 Wo wird das Grundbuch geführt? .459
16.3.3 Ordnungsmerkmale des Grundbuchs .459
16.3.4 Aufschrift .459
16.3.5 Bestandsverzeichnis .460
16.3.6 Erste Abteilung .462
16.3.7 Zweite Abteilung .462
16.3.8 Dritte Abteilung.463
16.3.9 Ungültige Eintragungen .463
16.3.10 Eintragungsbewilligung .463
16.3.11 Grundakten .464
16.3.12 Einsicht in das Grundbuch.465
16.3.13 Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? . 466
16.3.14 Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch?.467
16.3.15 Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch.467
16.4 Erbbaurecht .468
16.4.1 Grundbuch des belasteten Grundstücks.468
16.4.2 Erbbaugrundbuch .468
16.4.3 Erbbau rechtsvertrag .468
16.4.4 Zusammenfassung zum Erbbaurecht.470
16.5 Wohnungs- und Teileigentum .470
16.5.1 Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch.470
16.5.2 Teilungserklärung .471
16.5.3 Aufteilungsplan.471
16.5.4 Protokolle der Eigentümerversammlung .472
16.5.5 Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung .472
16.5.6 Zusammenfassung .472
16.6 Nachbarrechtliche Beschränkungen .473
16.7 Weitere privatrechtliche Lasten.474
16.8 Liegenschaftskataster .474
16.8.1 Flurkarte .475
16.8.2 Buchwerk .475
16.8.3 Führung des Liegenschaftskatasters.476
16.9 Bauplanungsrecht .476
16.9.1 Vorbemerkung.476
16.9.2 Bebauungsplan.477
16.9.3 Im Zusammenhang bebauter Ortsteil .479
16.9.4 Außenbereich .481
16.9.5 Flächennutzungsplan .482
16.9.6 Vorhaben bezogener Bebauungsplan .483
XIX
Inhaltsverzeichnis
16.9.7 Städtebauliche Sanierungssatzung und
Entwicklungssatzung .483
16.9.8 Erhaltungssatzung.483
16.9.9 Zweckentfremdungsgenehmigung .484
16.10 Fehlende Baugenehmigung .485
16.10.1 Bedarf der nicht genehmigte Zustand überhaupt einer Genehmigung? . 485
16.10.2 Wird der Mangel der fehlenden Baugenehmigung im Nachhinein ge¬
heilt? .486
16.10.3 Zusammenfassung zur Vorgehensweise.486
16.10.4 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren.487
16.11 Baulasten.488
16.12 Abgabenrechtlicher Zustand.490
16.12.1 Bewertungsrelevante Abgaben.490
16.12.2 Erschließungsbeiträge.490
16.12.3 Kanalanschlussbeiträge .491
16.12.4 Kostenerstattungsbeträge nach dem Bundesnaturschutzgesetz.491
16.12.5 Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen .492
16.12.6 Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten .492
16.13 Altlasten.493
16.13.1 Einleitung.493
16.13.2 Ortstermin.494
16.13.3 Analyse der Vornutzungen .494
16.13.4 Altlastenkataster.495
16.13.5 Weitere Erkenntnisquellen.495
16.14 Baugrundverhältnisse.495
16.15 Wohn- und Nutzfläche.496
16.15.1 Vorbemerkung.496
16.15.2 Vom Auftraggeber angegebene Zahlen.497
16.15.3 Müssen eigene Berechnungen durchgeführt werden? .498
16.15.4 Vorschriften zur Ermittlung der Wohn-
und Nutzfläche .498
16.16 Lage .499
16.16.1 Makrolage .499
16.16.2
Mikrolage
. 501
16.16.3 Lagekriterien. 510
16.17 Primäre und sekundäre Informationsquellen . 510
16.18 Zusammenfassung . 511
17 Inhalt und Aufbau von Gutachten .512
17.1 Überblick .512
17.2 Nachvollziehbarkeit .513
17.2.1 Roter Faden.513
17.2.2 Begründungspflicht .514
17.2.3 Feststellungen und Annahmen .517
17.2.4 Ermessensspielraum .520
17.2.5 Gerichtsurteil zur gebotenen Nachvollziehbarkeit .522
17.3 Allgemein verständlich .523
XX
Inhaltsverzeichnis
17.3.1 Einfache Sprache verwenden .524
17.3.2 Visualisieren .525
17.3.3 Zusammenfassen.532
17.4 Abgabe eines Werturteils.533
17.4.1 Beurteilungen als Kern des Gutachtens .533
17.4.2 Der Weg zur Urteilsfindung.534
17.4.3 Urteilssicherheit .535
17.5 Aufbau eines Wertgutachtens .536
17.5.1 Grundlagen.537
17.5.2 Zustandsmerkmale .541
17.5.3 Wertermittlung .542
17.6 Arten von Gutachten .547
17.6.1 Schriftlich erstattete Gutachten .547
17.6.2 Mündlich erstattete Gutachten.547
17.6.3 Kurzgutachten .548
17.6.4 Privatgutachten und Gerichtsgutachten .549
17.6.5 Schiedsgutachten.550
17.6.6 Übergeordnete Gutachten .551
17.6.7 Verbindlichkeit von Gutachten.551
17.7 Zusammenfassung .552
18 Revision einer Wertermittlung .553
18.1 Überblick .553
18.2 Übergeordnete Gutachten.554
18.2.1 Fallgestaltungen .554
18.2.2 Varianten in der Praxis.555
18.2.3 Übergeordnete Gutachten in Bezug zueinander .557
18.2.4 Das Rechercheproblem des übergeordneten
Gutachters.558
18.3 Die systematische dreistufige Vorgehensweise .560
18.3.1 Vorprüfung .560
18.3.2 Hauptprüfung .560
18.3.3 Anfertigung des übergeordneten Gutachtens .561
18.4 Vorprüfung .563
18.4.1 Selbstprüfung des übergeordneten Gutachters.563
18.4.2 Qualifikation des Vorgutachters .563
18.4.3 Qualität des Vorgutachtens .568
18.4.4 Selbstkontrollaufgabe .573
18.5 Hauptprüfung .■.573
18.5.1 Grundsätzliche Fragen. 574
18.5.2 Checkliste zum Bodenwert. 574
18.5.3 Checkliste zum Vergleichswert.575
18.5.4 Checkliste zum Ertragswert. 576
18.5.5 Checkliste zum Sachwert . 576
18.5.6 Checkliste zum abschließenden Verkehrswert .577
18.5.7 Selbstkontrollaufgabe .578
18.6 Zusammenfassung .579
XXI
Inhaltsverzeichnis
Teil
D
Tätigkeit als Sachverständiger
19 Beispielgutachten .580
19.1 Einfamilienhaus .580
19.2 Mehrfamilienhaus.599
19.3 Eigentumswohnung.624
19.4 Bürogebäude .642
20 Tabellen.666
20.1 Aufzinsungsfaktoren .666
20.2 Abzinsungsfaktoren .668
20.3 Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktoren).670
20.4 Abschreibungsdivisoren (Rentenendwertfaktoren) .672
21 Rechtsnormen .674
21.1
Wertermittiungverordnung
. 674
21.2 Baugesetzbuch .690
22 Ausgewählte Quellen.695
22.1 Bücher.695
22.2 Loseblattwerke .697
22.3 Zeitschriften .697
22.4 Informationsdienste.697
23 Lösungshinweise zu den Selbstkontrollaufgaben.698
24 Stichwortverzeichnis .729
XXII
Zur Grundstückswertermittlung gibt es eine Fülle von Spezialliteratur, in der jeweils
nur besondere Aspekte behandelt werden. Umfassende Literatur hingegen liegt
auf einem hohen Niveau, das sich nur der langjährige Profi erschließen kann. Dieses
Werk ist für Jedermann", gleichsam für Einsteiger zum Lernen und für den Profi
zum Nachschlagen.
Das „Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung" erhebt schon durch die Titelwahl den
Anspruch, selbstinstruierend zu sein. Viele Beispiele und Selbstkontrollaufgaben
sowie Lernzielübersichten, Zusammenfassungen und Checklisten unterstützen die
Erfüllung dieses Anspruchs. Es spiegelt die langjährige, an der Praxis orientierte
Referententätigkeit der Autoren in Aus- und Fortbildung wider.
Autoren:
Dr. Goetz Sommer,
ö.b.u.v. Sachverständiger
für die Wertermittlung von
Grundstücken, Bad Godes-
berg; Hochschullehrer für
öffentliche Betriebswirt¬
schaftslehre
Dipl.
Ing.
Ralf Kröll,
ö-b.u.v. Sachverständiger
für die Wertermittlung von
Grundstücken, Troisdorf ;
Fachautor „Rechte und
Belastungen bei aerMer-
kehrswertermittiung von
Grundstücken" |
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