Der Grundstückskauf: höchstrichterliche Rechtsprechung und notarielle Gestaltungshinweise
Gespeichert in:
| Hauptverfasser: | , |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
RWS Verl. Kommunikationsforum
2008
|
| Ausgabe: | 9., neu bearb. Aufl. |
| Schriftenreihe: | RWS-Skript
105 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 8. Aufl. u.d.T.: Der Grundstückskauf |
| Beschreibung: | LII, 428 S. |
| ISBN: | 9783814573052 3814573056 |
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Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
Literaturverzeichnis. XXIII
I.
Vertragsabschluss .1. 1
1. Bestimmung des Vertragsinhalts . 1 . 1
a) Tatsächlich übereinstimmender Vertragswille. 1. 1
b) Auslegung des erklärten Willens . 10. 3
2. Willensmängel . 18. 6
a) Zur Bedeutung arglistiger Täuschung im Kauf¬
vertragsrecht . 18. 6
b) Arglistiges Verschweigen. 19. 6
c) Begriff der Arglist.24. 7
3. Stellvertretung/Wissenszurechnung.27. 8
a) Stellvertretung .27. 8
aa) Offenheitsprinzip.27. 8
bb) Bestimmtheit des Vertretenen? .32. 9
b) Wissenszurechnung.35.10
aa) Natürliche Personen.37.10
bb) Juristische Personen .40.11
4. Verstoß gegen die guten Sitten.51. 15
a) Verwerfliche Gesinnung, insbesondere auffälliges
Missverhältnis der Leistungen .51 .15
b) Mangel an Urteilsvermögen . 75a.21
c) Überlange Bindung.76.21
5. Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot.80.22
a) Verpflichtung der Gemeinde zur Aufstellung eines
Bebauungsplans .81.23
b) Verknüpfung zwischen gemeindlichem Grund¬
stückserwerb und Baulandausweisung
(„Einheimischenmodell")
.85.24
c) Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz .89d.26
6. Verstoß gegen gesetzliche Formvorschriften
(§ 31 lb Abs. 1 BGB) .90.26
a) Das materielle Erfordernis notarieller Beurkundung.91.26
aa) Grundsätzliches.91.26
bb) Abgrenzung. 105.30
VII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
cc) Tatsächliche Bindung. 108 .32
(1) Indirekter (wirtschaftlicher) Zwang. 109 .32
(2) Bindende Vollmacht. 114 .33
dd) Weitere Einzelfälle . 117 .34
(1) Ankaufsrecht . 117 .34
(2) Gesellschaftsrechtliche Verpflichtung. 119 .35
(3) Anrechnung einer Vorauszahlung auf den
Kaufpreis . 121 .35
(4) Eintritt in den Grundstückskaufvertrag. 126 .37
(5) Auftrag zur Ersteigerung (oder zum sonstigen
Erwerb) eines Grundstücks. 131 .37
ее)
Abänderung der Verpflichtung. 139 .39
(1) Grundsatz. 139 .39
(2) Ausnahmen. 140 .39
(a) Behebung von Abwicklungs-
schwierigkeiten. 140 .39
(b) Änderung nach Auflassung . 142 .40
ff) Aufhebung der Verpflichtung. 145 .41
(1) Aufhebung nach Auflassung und Eintragung. 146 .41
(2) Aufhebung nach Begründung eines Anwart¬
schaftsrechts auf Grundstückserwerb. 147 .41
gg) Grenzen der Ausdehnung der Beurkundungs¬
pflicht . 151 .42
(1) Mindere Rechtsposition als Anwart¬
schaftsrecht . 151 .42
(2) Enteignungsverfahren. 154 .43
b) Die Form der notariellen Beurkundung. 155 .43
aa) Beifügung von Erklärungen. 156 .43
bb) Verlesung der Erklärungen. 161 .44
(1) Vermutung des Verlesens . 165 .45
(2) Vermutung des Beifügens. 166 .46
(3) Sammelbeurkundung. 167 .46
cc) Eigenhändige Unterschrift. 168 .46
dd) Rechtsfolgen von Beurkundungsmängeln. 169 .47
(1) Formnichtigkeit und Auflassungsvollmacht . 170 .47
(2) Beurkundung durch deutschen Notar im
Ausland. 174 .48
ее)
Heilung von Beurkundungsmängeln. 176 .48
(1) § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB . 176 .48
(a) Einschränkung des Anwendungsbereichs?. 181 .49
(b) Entsprechende Anwendung. 182 .49
(aa) Zur
ratio
legis. 183 .50
(bb) Heilung durch Erwerbsvorgänge nach
ausländischem Recht . 185 .51
VIII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
(cc) Heilung durch Eigentumserwerb in
der Zwangsversteigerung. 186.51
(dd) Heilung durch Erfüllung. 188.51
(2) §242 BGB . 197.54
(a) Grundsätzliches . 197.54
(b) Einzelfälle .203.56
7. Verschulden bei Vertragsschluss .208.57
a) Aufklärungspflichten.210.57
b) Abbruch von Vertragsverhandlungen über einen
Grundstückkauf.221 .61
c) Zurechenbarer Personenkreis .228.62
d) Rechtswidrige Drohung und arglistige Täuschung als
Verschulden bei den Vertragsverhandlungen .246.66
aa) Verhältnis zum Anfechtungsrecht.246.66
bb) Eigenhaftung des Vertreters .253.68
8. Beratungsvertrag.264.71
II.
Beurkundungsverfahren.268.75
Î.
Amtspflichten bei der Vorbereitung der Beurkundung.268.75
a) Grundbucheinsicht (§21 BeurkG) .268.75
aa) Anforderungen an die Grundbucheinsicht.268.75
bb) Unterrichtung der Kaufvertragsparteien .271 .76
cc) Beurkundung ohne Grundbucheinsicht .272.77
b) Willenserforschung und Sachverhaltsklärung
(§ 17 Abs. 1 BeurkG) .273.77
aa) Willenserforschung.274.77
bb) Sachverhaltsklärung.275.78
2. Beurkundungsverfahren bei Verbraucherverträgen
(§ 17 Abs. 2a BeurkG).277.79
a) Allgemein .277.79
aa) Anwendungsbereich .278.80
bb) Hinwirkungspflicht .280.81
b) Zweiwochenfrist für Versendung der Entwürfe.281.82
aa) Schutzzweck.282.83
bb) Übersendung des Vertragsentwurfes durch
Bauträger .283.83
cc) Verlängerung oder Abkürzung der Zweiwochen¬
frist .284.84
dd) Keine Ersetzung durch freies Rücktrittsrecht.287.86
ее)
Änderungen gegenüber dem versandten Entwurf.288.86
ff) Sonstige Verbraucherverträge.290.87
IX
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
gg) Sonstige Beurkundungen (kein Verbraucher¬
vertrag) . 291 . 88
c) Persönliche Abgabe der Willenserklärungen durch
Verbraucher. 292 . 88
aa) Grundsatz. 292 .88
bb) Vertrauensperson . 293 . 88
cc) Ausnahme Vollzugsgeschäfte.294 . 89
dd) Amtspflichten bei anderen als Verbraucher¬
verträgen. 295 .90
3. Verlesung und Unterschrift . 296 .90
a) Wirksamkeitsvoraussetzungen der Niederschrift. 296 .90
b) Verlesen der Niederschrift . 299 .91
aa) Keine Verlesung vom Bildschirm . 300 .91
bb) Neuausdruck nach Änderungen. 301 .92
c) Unterschrift der Beteiligten . 303 .93
aa) Bloßer Vorname genügt nicht . 303 .93
bb) Familienname . 304 .93
cc) Lesbarkeit der Unterschrift. 306 .94
d) Unterschrift des Notars . 308 .95
e) Nachholung einer vergessenen Unterschrift. 309 .96
4. Anlagen, Verweisung und eingeschränkte Verlesungspflicht. 311 .97
a) Abgrenzung von untechnischer Bezugnahme. 311 .97
aa) Checkliste der Fälle, in denen eine untechnische
Bezugnahme ausreicht. 313 .98
bb) Checkliste der Fälle, in denen eine Mitbeurkun¬
dung erforderlich ist . 314 .99
b) Verweisung nach § 13a BeurkG. 316 . 100
aa) Wirksamkeitsvoraussetzungen. 316 . 100
bb) Weitere Anforderungen . 319 . 102
cc) Rechtsfolgen.320 . 102
c) Mitbeurkundung von Anlagen
(§ 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG) .321 . 102
aa) Abgrenzung von Anlagen zu Beweiszwecken. 321 .102
bb) Anlage nach § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG. 322 . 103
d) Bestandsverzeichnis. 324 . 104
5. Änderungen der Niederschrift. 330 . 106
a) Änderungen während der Beurkundungsverhandlung
(§ 44a Abs. 1 BeurkG) .330 . 106
b) Änderungen nach Abschluss der Beurkundung
(§ 44a Abs. 2 BeurkG) . 332 . 107
X
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
6. Notarielle Belehrungspflichten und Vertragsgestaltung. 333 . 108
a) Ablehnung unwirksamer Beurkundungen
(§4BeurkG) . 335. 109
aa) Gesetzeswidrige Rechtsgeschäfte. 335 . 109
bb) Unerlaubter oder unredlicher Zweck . 339. 111
b) Amtspflicht zur Rechtsbelehrung
(§ 17 Abs. 1 Satz 1
Var.
3 BeurkG) . 340 . 112
c) Spezielle gesetzliche Hinweispflichten
(§§ 17 Abs. 3, 18-20 BeurkG) .344. 114
d) Warn- und Schutzpflichten (§ 14 Abs. 2 Satz 2 BNotO
i.
V.
m. § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG) .345 . 115
e) Wirtschaftliche und steuerliche Folgen . 348 . 117
f) Vertragsgestaltung.350 . 120
aa) Formulierungspflicht.351 . 121
bb) Wahl des sichersten Weges. 352. 122
cc) Ungesicherte Vorleistungen.353 . 122
dd) Umfassende und ausgewogene Vertragsgestaltung . 356. 125
7. Vertragsvollzug durch den Notar.357. 125
a) Mitteilungspflichten des Notars.357 . 125
b) Vollzug .358 . 126
c) Überwachung des Vollzuges .359 . 126
III.
Vertragliche Hauptpflichten .361 . 129
1. Bestimmung der Leistungspflichten.361 . 129
a) Leistungspflicht des Verkäufers.361 . 129
b) Haupt- oder Nebenpflicht.361b . 129
2. Schadenspauschaherung, Vertragsstrafe und Fälhgkeits-
zinsen .364 . 130
3. Bestimmung der Leistung durch eine Vertragspartei oder
durch einen Dritten.369 . 131
a) Allgemeines zum Bestimmungsrecht .369 . 131
b) Maßstab der Billigkeit.371 . 132
c) Bestimmung durch Urteil.373 . 132
4. Zurückbehaltungsrecht. 385 . 134
a) Einrede des nichterfüllten Vertrages .385. 134
aa) Funktion.385 . 134
bb) Anfängliches Unvermögen.386 . 135
cc) „Tu-quoque-Einwand" .388 . 135
dd) Vorleistungspflicht und Annahmeverzug.390 . 135
ее)
Fortfall und Einschränkung der
Vorleistungspflicht.394. 137
XI
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
ff) Teilleistung. 399 . 137
gg) Einrede gegenüber abgetretener
Forderang
. 403 . 138
hh) Einrede nach Verjährung. 403a . 139
ii) Bedeutung im Prozess .404 . 139
]]) Bedeutung im Vollstreckungsrecht. 406 . 139
(1) Abgabe einer Willenserklärung . 407 . 140
(2) Sonstige Ansprüche. 408 . 140
b) Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB. 409 . 140
5. Ergänzende Vertragsauslegung. 415 . 142
a) Anwendungsbereich. 415 . 142
b) Auslegungsverfahren. 418 . 142
c) Einzelfälle. 421 . 143
aa) Grenzbebauung und Baulastübernahme. 421 . 143
bb) Veräußerungskette mit Gewährleistungs-
ausschluss . 422 . 143
6. Übergang öffentlich-rechtlicher Grundstückslasten. 426 . 145
a) Gesetzliche Regelung . 426 . 145
b) Abweichende Vereinbarungen. 429 . 145
7. Unmöglichkeit . 440 . 148
a) Anwendbarkeit. 440 . 148
b) Voraussetzungen der Unmöglichkeit. 445 . 149
aa) Versagung behördlicher Genehmigungen . 445 . 149
bb) Ergänzende Vertragsauslegung. 452 . 151
c) Voraussetzungen des Vertretenmüssens . 453 . 151
d) Opfergrenze . 456 . 152
8. Leistungsstörungen im gegenseitigen Vertrag. 458 . 153
a) Allgemeines . 458 . 153
b) Einzelheiten. 465 . 154
aa) Rücktritt. 466 . 154
(1) Funktion. 467 . 155
(2) Angemessenheit der Frist. 468 . 155
(3) Fristsetzung unter Zuvielforderung. 473 . 156
(4) Zuständigkeit nach Forderungsabtretung . 475 . 156
(5) Entbehrlichkeit der Fristsetzung. 478 . 157
(a) Erfüllungsverweigerung. 478 . 157
(b) Weitere Gründe für Entbehrlichkeit . 484 . 158
(c) Unvermögen des Schuldners . 485 . 159
(d) Freistellungsanspruch. 486 . 159
(6) Eigene Vertragsuntreue.488 . 160
(a) Grundsätzliches. 488 . 160
(b) Einzelfälle. 495 . 161
XII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
(7) Rücktrittsfolgen.497. 161
(a) Herausgabe von Nutzungen bei Grund¬
stück mit Gewerbebetrieb.498 . 161
(b) Haftung für Milch-Referenzmenge .501 . 162
(c) Wertersatz für geleistete Dienste.503 . 162
bb) Schadensersatz.506 . 163
(1) Allgemeines . 506. 163
(2) Einzelheiten. 508b. 164
(a) Schadensersatz statt der Leistung. 508b . 164
(b) pVV (§ 280 BGB) . 508c . 165
(c) Deckungsverkauf vor Fristablauf.509 . 165
(d) Schadensersatz und vorvertragliches
Mitverschulden . 513 . 166
cc) Verzug .514 . 166
(1) Allgemeines .514. 166
(2) Voraussetzungen des Schuldnerverzuges . 515. 167
(a) Schuldnerverzug durch Leistungs¬
verweigerung .517 . 167
(b) Mahnung unter Zuvielforderung.523 . 168
(c) Hinderung des Verzugseintritts .525 . 169
(aa) Leistungsverweigerungsrecht .525 . 169
(bb) Rechtsirrtum.532 . 170
(cc) Finanzielles Unvermögen.533 . 171
dd) Sonstige Rücktrittsrechte .535 . 171
(1) Rücktritt wegen positiver Vertragsverletzung.535 . 171
(2) Vorbehaltener Rücktritt . 537. 171
(a) Rücktrittsvoraussetzungen.537. 171
(b) Rückgewährschuldverhältnis und
§ 285 BGB.538 . 172
(3) Rücktritt unter einer Bedingung.539 . 172
9. Ungerechtfertigte Bereicherung.541 . 172
a) Rückabwicklung von „Schwarzkäufen" .541 . 172
aa) §815 BGB .541 . 172
bb) § 817 Satz 2 BGB.544 . 173
b) Mehrerlös bei Verkauf durch Nichtberechtigten .545. 173
c) Rechtsverlust infolge gutgläubig lastenfreien Erwerbs
Dritter.546 . 174
d) Zinszahlung bei ungenehmigter Schuldübernahme.548 . 174
e) Grundstücksbebauung durch Bereicherungsschuldner.549 . 175
f) Zuschreibung des herauszugebenden Grundstücks zu
einem anderen Grundstück.551 . 175
g) Belastung des rechtsgrundlos erlangten Grundstücks.554 . 176
XIII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
IV.
Vertragsgestaltung zur Sicherung von Verkäufer
und Käufer . 560 . 179
1. Neuere Fälle zur Vormerkung . 560 . 179
a) Die Vormerkung in der Insolvenz . 560 . 179
b) Bedingter Rückübertragungsanspruch auf den
Todesfall. 563 . 180
c) Rückübertragung wegen groben Undanks . 566 . 180
d) Abtretung der Vormerkung . 568a . 181
2. Fälligkeitsvoraussetzungen bei Direktzahlung des
Kaufpreises . 569 . 182
a) Vormerkung . 570 . 182
aa) Unverzichtbare Absicherung des Käufers. 570 . 182
bb) Wiederverwendung einer erloschenen Auf¬
lassungvormerkung? . 573 . 183
cc) Wirksamkeitsvermerk oder Rangrücktritt der
Vormerkung . 580 . 187
b) Lastenfreistellung. 582 . 188
c) Rechtswirksamkeit des Vertrages: Genehmigungen . 587 . 192
d) Vollziehbarkeit des Vertrages, inbesondere Vorkaufs¬
rechtsverzicht . 588 . 192
e) Sonstige Voraussetzungen. 590 . 193
f) Notarielle Fälligkeitsmitteilung. 591 . 193
g) Regelungen zu verspäteter Kaufpreiszahlung. 593 . 194
aa) Verzugszins . 593 . 194
bb) Schutz des geringfügig säumigen Käufers vor
Rücktritt des Verkäufers . 594 . 194
3. Absicherung des Verkäufers. 595 . 195
a) Vorlagesperre für bereits erklärte Auflassung. 595 . 195
aa) Absicherung des Verkäufers. 595 . 195
bb) AGB-Verstoß bei Vorlagesperre? . 599 . 199
cc) Verzugszins bei Vorlagesperre . 602 .200
dd) Zweifelsfälle und einseitiger Widerruf. 603 .200
b) Maßnahmen zur Löschung der Vormerkung bei
Rückabwicklung des Vertrages. 604 . 201
4. Zwangsvollstreckungsunterwerfung. 612 .205
a) Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers. 612 . 205
b) Klauselerteilung. 616 . 207
c) Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Verkäufers. 620 . 208
d) Verspätete Räumung des Grundstücks. 623 .210
XIV
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
5. Mitwirkung des Käufers bei der Kaufpreisfinanzierung. 624 . 210
a) Grundschuldeintragung erst nach Eigentums¬
umschreibung .625 . 211
b) Grundschuldeintragung vor Kaufpreiszahlung, aber mit
eingeschränkter Sicherungsabrede. 627 . 211
c) Folgen der eingeschränkten Sicherungsabrede. 631 . 214
6. Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto. 632 . 215
a) „Berechtigtes Sicherungsinteresse" als Voraussetzung
für die Verwahrungstätigkeit. 632 . 215
b) Verfahrensrechtliche Schriftform
(§ 54a Abs. 4 BeurkG). 634a . 216
c) Gestaltung der Verwahrungsanweisung.635 . 217
d) Widerruf der Verwahrungsanweisung durch die
Kaufvertragsparteien (§ 54c BeurkG) . 640 . 219
e) Treuhandauflagen der finanzierenden Bank . 643 . 221
aa) Rechtsnatur: Einseitiger Treuhandauftrag. 643 . 221
bb) Keine Nachschieben einer Treuhandauflage nach
vorbehaltloser Einzahlung. 644 . 222
cc) Präzise Definition. 645 . 223
(1) „Sicherstellung der Lastenfreistellung".648 . 224
(2) „Sicherstellung" der (ranggerechten) Ein¬
tragung der Finanzierungsgrundschuld .649 . 225
(3) „Sicherstellung" der Eigentumsumschreibung. 651 . 227
dd) Widerruf des Treuhandauftrags der finanzierenden
Bank.652 . 227
ее)
Absicherung des Verkäufers gegen einen Widerruf
der finanzierenden Bank. 655 . 229
V.
Sach-und Rechtsmängel .656 . 231
1. Altes und neues Recht - Gemeinsamkeiten und
Unterschiede; Fortwirken bisheriger Grundsätze.656 . 231
a) Allgemeines . 656 . 231
b) Konkurrenzen .662 . 232
aa) Grundsatz.662 . 232
bb) Einschränkungen.667 . 233
(1) Vor Gefahrübergang.667 . 233
(2) Verletzung von Aufklärungspflichten, die nicht
die Beschaffenheit der Kaufsache betreffen.668 . 234
(3) Vorsätzliche
culpa
in contrahendo .669 . 234
(4) Verletzung zusätzlicher Beratungspflichten.670 . 234
c) Abgrenzung von Sach- und Rechtsmängeln. 671 . 235
aa) Allgemeines .671 . 235
bb) Einzelfragen.675 . 236
d) Rechtsfolgen. 678a . 237
XV
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
2. Einzelne Aspekte der Rechtsmängelhaftung. 679 . 237
a) Buchberechtigung. 679 .237
b) Relativ unwirksame Grundstücksbelastungen. 679a . 238
c) Bestehen eines Miet- oder Pachtverhältnisses. 680 . 238
d) Aktuelle und potentielle Beeinträchtigung. 684 . 239
e) Fahrlässige Unkenntnis. 686 . 240
f) Rechtsfolgen. 687 . 240
aa) Rücktritt und Ersatz von Vertragskosten . 688 . 240
bb) Ersatz entgangenen Gewinns bei Weiter¬
veräußerung . 689 . 240
3. Einzelne Aspekte der Sachmängelhaftung . 690 .241
a) Allgemeines . 690 . 241
b) Garantie. 692 . 241
aa) Konkludente Garantieübernahme . 693 . 242
bb) Inhalt der Garantie . 697 . 243
(1) Baugenehmigung . 698 . 243
(2) Wohnfläche . 705 . 245
(3) Ertragsfähigkeit . 709 . 246
(4) Mietdauer . 713 . 247
(5) Steuervorteile. 714 . 247
(6) Gaststättenerlaubnis. 718 . 248
(7) Sonstiges. 719 . 249
c) Haftungsauschluss. 723 . 249
aa) Verhältnis zur Beschaffenheitsvereinbarung. 723 . 249
bb) Entstehung des Mangels zwischen Vertragsschluss
und Gefahrübergang. 723a . 250
d) Arglistiges Verschweigen von Mängeln . 729 .251
aa) Offenbarungspflicht. 730 . 251
bb) Arglist. 737 . 253
cc) Behauptung „ins Blaue hinein". 740 . 254
dd) Darlegungs- und Beweislast . 741 . 254
4. Ausgewählte Fragen zum Schadensersatz . 749 . 256
a) Schadensersatz wegen Pflichtverletzung. 749 . 256
b) Schadensersatz statt der Leistung; Probleme der
Schadensberechnung . 755 . 258
aa) Grundsätzliches. 755 . 258
bb) Berechnung des Erfüllungsschadens . 761 . 259
(1) „Großer" und „kleiner" Schadensersatz. 761 . 259
(2) Konkrete und abstrakte Schadensberechnung. 767 . 261
cc) Vorteilsausgleichung . 772 . 262
(1) Wertsteigerung während des Verzuges . 776 .263
(2) Zinsersparnis während des Schuldnerverzugs . 779 . 264
(3) Steuervorteile infolge des Schuldnerverzugs . 780 . 264
XVI
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
(4) Mehrerlös aus Deckungsverkauf des Käufers. 783 . 265
(5) Anrechnung von Nutzungsvorteilen. 785 . 265
(6) Beweiserleichterungen. 787 . 267
(a) Entgangener Gewinn . 787 . 267
(b) Haftungsausfüllende Kausalität. 788 . 267
(c) Rentabilitätsvermutung. 791 . 268
(7) Darlegungs- und Beweislast. 806 . 271
c) Exkurs: Naturalrestitution im Wege der Erstattung
des zur Herstellung erforderlichen Geldbetrages,
§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB. 807 . 272
5. Regelungen zu Sachmängeln nach der Schuldrechtsreform . 809 . 273
a) Ausschluss der Mängelrechte beim Altbauverkauf. 809 . 273
aa) Ausschlussklausel . 809 . 273
bb) Korrektur durch „Arglistprobe". 811 .274
b) Mängelrechte beim Verkauf neuerrichteter Gebäude. 813 . 276
aa) Formularvertrag oder Verbrauchervertrag. 813 .276
bb) Individualvertrag. 815 . 276
c) Abtretung von Schadensersatzansprüchen gegen
Dritte . 816 . 277
d) Beschaffenheitsvereinbarung statt Ausschluss der
Mängelrechte? . 817. 278
aa) Keine pauschale Beschaffenheitsvereinbarung. 817. 278
bb) Kenntnis des Käufers vom Mangel. 819 . 279
e) Vertragskosten bei Rücktritt . 820 . 279
f) Schadensersatz statt der Leistung. 822 . 280
g) Garantie . 823 . 281
h) Energieausweis und Energieeinsparverordnung. 825a . 282
aa) Energieausweis. 825a . 282
bb) Nachrüstung bestehender Heizungsanlagen .825f . 283
i) Vertragsgestaltung für zwischen Besichtigung und
Besitzübergabe auftretende Mängel.826 . 284
6. Regelungen zu Rechtsmängeln. 829 . 286
a) Im Grundbuch eingetragene Rechte: Vertragliche
Rückkehr zur Garantiehaftung? . 830 . 287
b) Vermietetes Grundstück.831 . 287
7. Regelungen zu öffentlich-rechtlichen Beschränkungen.833 . 287
a) Bebaubarkeit. 834 . 288
b) Soziale Wohnraumförderang (Wohnungsbindung) . 836 . 289
8. Regelung zu Erschließungsbeiträgen.837 . 289
XVII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
9. Besonderheiten der Vertragsgestaltung bei Formularvertrag
und Verbrauchervertrag. 840 . 291
a) Wann sind notarielle Vertragsbedingungen AGB?. 841 .291
b) Begriff des Verbrauchers . 843 .292
aa) Allgemein . 843 . 292
bb) Beispielsfälle bei Grundstücksverkäufen. 845 . 294
cc) Vorgehen des Notars in Zweifelsfällen . 850 . 297
VI.
Sonderfälle des Beurkundungsverfahrens. 852 . 299
1. Beurkundung mit einem Vertreter. 852 .299
a) Prüfung der Vertretungsmacht. 852 .299
aa) Prüfungspflicht des Notars . 852 . 299
bb) Prüfung durch das Grundbuchamt. 856 . 300
b) Vertretung aufgrund Vollmacht und vollmachtlose
Vertretung. 857 . 301
aa) Beurkundungsrechtliche Einschränkung der
Vertretung bei Verbraucherverträgen
(§17 Abs. 2aBeurkG) . 857 .301
bb) Checkliste zur Prüfung einer Vollmacht. 858 .301
cc) Umfang der Vollmacht. 866 .304
dd) Nachgenehmigung bei vollmachtloser Vertretung. 872 .305
c) Gesetzliche Vertretung juristischer Personen des
Privatrechts. 873 . 306
aa) Inländische Gesellschaften. 873 . 306
bb) Ausländische Gesellschaften. 876 . 307
d) Vertretung juristischer Personen des öffentlichen
Rechts. 877 . 308
aa) Vertretungsberechtigte Person. 877 . 308
bb) Kompetenzvorschriften über interne Willens¬
bildung. 878 . 308
e) Verkauf durch Eltern, Vormund oder Betreuer. 880 .309
aa) Genehmigungserfordernis - zuständiges Gericht . 880 .309
bb) Doppelvollmacht des Notars. 881 . 310
cc) Wegfall der Vertretungsmacht eines Betreuers
während des Vertragsvollzuges . 882 . 310
f) Verkauf durch Testamentsvollstrecker oder Insolvenz¬
verwalter . 885 . 312
aa) Verkauf durch Testamentsvollstrecker. 885 . 312
bb) Verkauf durch Insolvenzverwalter. 887 . 313
g) Vertretung bei Verstoß gegen das Rechtsberatungs¬
gesetz . 888 . 313
aa) Unwirksamkeit von Treuhandverträgen . 888 . 313
bb) Auswirkungen auf die Vollmacht. 890 . 314
XVIII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
cc) Rechtsscheinhaftung bei Vorlage einer Voll¬
machtsausfertigung. 891 . 315
dd) Unwirksamkeit der Zwangsvollstreckungs¬
unterwerfung . 894. 316
ее)
Genehmigung. 897-900. 318
2. Getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme .901 . 319
a) Gestaltungsalternativen . 901 . 319
aa) Angebotsvertrag unter Beteiligung des Angebots¬
empfängers . 901 . 319
bb) Gestaltungsalternativen . 903 . 320
b) Keine systematische Aufspaltung von Kaufverträgen in
Angebot und Annahme . 904 . 321
c) Beurkundung des Angebots .905 . 321
aa) Trennung in Angebotsmantel und Vertragstext als
Anlage.905 . 321
bb) Angebotsfrist.908 . 323
cc) Wirksamwerden mit Zugang einer Angebots¬
ausfertigung .913 . 326
d) Annahme .915 . 327
aa) Beurkundung der Annahme .915 . 327
bb) Wirksamwerden oder Fristwahrung auch ohne
Zugang (§ 152 Satz 1 BGB).917 . 328
3. Änderung eines Kaufvertrags .918 . 329
a) Änderungen nach erklärter Auflassung. 918 . 329
b) Änderungen vor der Auflassung.919 . 329
c) Checkliste nicht beurkundungsbedürftiger
Änderungen.922 . 331
4. Aufhebung eines Kaufvertrags .924 . 332
a) Beurkundungspflicht.924 . 332
b) Inhalt des Aufhebungsvertrags.927 . 333
c) Formulierungsbeispiel .932 . 335
VII.
Fragen des Vorkaufsrechts .933 . 337
1. Bestellung eines Vorkaufsrechtes .933 . 337
a) Schuldrechtliches/dingliches Vorkaufsrecht .933 . 337
b) Form der Bestellung .936 . 338
c) Ausübung des Vorkaufrechts .937 . 338
d) Vorkaufsrecht für den „ersten" Verkaufsfall .938 . 339
e) Ankaufsrecht statt Vorkaufsrecht .939 . 339
XIX
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
2. Vertragsgestaltung bei Verkauf eines vorkaufsrechts¬
belasteten Grundstückes . 943 . 340
a) Belehrungspflicht des Notars (§ 20 BeurkG) . 943 . 340
b) Relevante gesetzliche Vorkaufsrechte . 945 . 341
c) Absicherung im Kaufvertrag mit dem Dritten . 947 . 342
aa) Absicherung des Verkäufers. 947 . 342
bb) Absicherung des Käufers. 948 . 343
d) Mitteilung an den Vorkaufsberechtigten. 950 . 344
e) Aufhebung und Änderung des Erstkaufvertrages . 952 . 345
f) Neuer Kaufvertrag durch Vorkaufsrechtsausübung. 955 . 346
3. Rechtsprechung. 956a . 347
a) Entstehen des Ausübungsrechts (Vorkaufsfall) . 956a . 347
aa) Gesetzliches Vorkaufsrecht. 956a . 347
bb) Vertragliches Vorkaufsrecht. 957 . 347
b) Umgehung des Vorkaufsrechts . 962 . 349
aa) Ansatz: Kaufvertrag ist nichtig. 963 . 349
bb) Ansatz: Vorkaufsfall tritt trotz Umgehungs¬
versuchs ein . 967 . 350
(1) §464 Abs. 2 BGB . 967 . 350
(2) §465 BGB . 969 . 351
(3) §242 BGB . 970 . 351
(4) §826 BGB . 973 . 352
c) Ausübungsverzicht und Rechtsmissbrauch. 980 . 354
d) Ausübung. 984 . 355
e) Rechtsfolgen. 988 . 357
f) Verwendungsersatz des Erstkäufers; Nutzungsersatz
des Vorkaufsberechtigten. 994 . 358
VIII. Sonderfälle der Vertragsgestaltung. 999 . 361
1. Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts
und ausländischer Gesellschaften. 999 . 361
a) Grundbuch
(un-) f
ähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen
Rechts. 999 . 361
b) Auflassung auf die GbR und Grundbucheintragung. 1006 .366
c) Vollstreckung und Grundpfandrechte. 1008 .368
d) Grundbuchfähigkeit von Gesellschaften ausländischen
Rechts mit tatsächlichem Verwaltungssitz in
Deutschland. 1015 . 370
2. Ausländer als Erwerber oder Veräußerer. 1016 .372
a) Gemeinschaftlicher Erwerb durch Ausländer. 1017 .372
b) Alleinerwerb bei ausländischem Güterstand. 1021 .375
XX
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
c) Prüfung des Erwerbsverhältnisses durch das Grund¬
buchamt . 1023 . 376
d) Ausländer als Veräußerer. 1024. 377
3. Teilflächenverkauf. 1026 . 378
a) Bestimmung der verkauften Teilfläche. 1026 . 378
b) Kaufpreisanpassung und Vermessungskosten . 1031 .381
c) Teilungsgenehmigung. 1033 . 381
d) Dienstbarkeiten . 1034a. 382
e) Vertragsvollzug. 1035 . 382
4. Altlastengrundstück mit Sanierungspflicht des Verkäufers. 1039 . 384
a) Bundesbodenschutzgesetz. 1039 . 385
b) Vertragsgestaltung. 1041 . 386
5. Verbundene Geschäfte (§ 358 Abs. 3 Satz 3 BGB) und An¬
sprüche gegen die finanzierende Bank bei fehlgeschlagenen
Immobilienanlagen . 1044 . 388
a) Verbundenes Geschäft. 1044 . 389
aa) Begriff des verbundenen Geschäftes. 1044a . 389
bb) Widerruf des Verbraucherdarlehens . 1049 . 394
cc) Einwendungsdurchgriff gegenüber dem Datlehens-
geber. 1052 . 395
dd) Vertragsgestaltung. 1052a . 396
b) Sonstige Ansprüche gegen die finanzierende Bank bei
fehlgeschlagenen Immobilienanlagen . 1052b . 397
aa) Schadensersatz bei unterbliebener Widerrufs¬
belehrung . 1052c . 397
bb) Zurechnung arlistiger Täuschung bei „institu¬
tionalisiertem Zusammenwirken" zwischen Bank
und Verkäufer/Vertreiber. 1052e . 399
6. Grundstückserwerb durch die Gemeinde gegen Bauland¬
ausweisung . 1053 . 401
a) Keine Verpflichtung zur Baulandausweisung
(§ 2 Abs. 3 Halbs. 2 BauGB) . 1054 . 401
b) Verwaltungsrechtliches Koppelungsverbot
(S 11 Abs. 2 BauGB, § 56 VwVfG) . 1055 . 402
aa) Gegenleistung des Eigentümers. 1056 . 402
bb) Zulässigkeit der Koppelung. 1058 . 403
c) Rückabwicklung bei Verstoß gegen Koppelungsverbot . 1059 . 404
7. Grundstücksverkauf durch die öffentliche Hand,
insbesondere durch Gemeinden . 1060a . 405
a) Kommunalrechtliches Verbot der Unter-Wert-
Veräußerung . 1060a. 405
XXI
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
b)
Beihilfeverbot .
1060c
. 407
c)
Ausschreibungspflicht bei Baupflicht. 1060g .408
d) Ablösungsvereinbarung für Erschließungskosten. 10601 .412
8. Veräußerung im Einheimischenmodell .1061-1062 . 414
a) Sicherung des Subventionszwecks. 1063 .415
b) Prüfungsmaßstab für Veräußerungsvertrag. 1064 .416
aa) „Doppelte" Zwei-Stufen-Theorie. 1064 .416
bb) Angemessenheitskontrolle (§ 11 Abs. 2 BauGB). 1066 . 417
cc) Zusätzliche AGB-Kontrolle? . 1067 .417
c) Aufzahlungsklausel und Mehrerlösklausel. 1071 .419
d) Wiederkaufsrecht . 1074 . 420
Sachregister.423
XXII |
| adam_txt |
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
Literaturverzeichnis. XXIII
I.
Vertragsabschluss .1. 1
1. Bestimmung des Vertragsinhalts . 1 . 1
a) Tatsächlich übereinstimmender Vertragswille. 1. 1
b) Auslegung des erklärten Willens . 10. 3
2. Willensmängel . 18. 6
a) Zur Bedeutung arglistiger Täuschung im Kauf¬
vertragsrecht . 18. 6
b) Arglistiges Verschweigen. 19. 6
c) Begriff der Arglist.24. 7
3. Stellvertretung/Wissenszurechnung.27. 8
a) Stellvertretung .27. 8
aa) Offenheitsprinzip.27. 8
bb) Bestimmtheit des Vertretenen? .32. 9
b) Wissenszurechnung.35.10
aa) Natürliche Personen.37.10
bb) Juristische Personen .40.11
4. Verstoß gegen die guten Sitten.51. 15
a) Verwerfliche Gesinnung, insbesondere auffälliges
Missverhältnis der Leistungen .51 .15
b) Mangel an Urteilsvermögen . 75a.21
c) Überlange Bindung.76.21
5. Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot.80.22
a) Verpflichtung der Gemeinde zur Aufstellung eines
Bebauungsplans .81.23
b) Verknüpfung zwischen gemeindlichem Grund¬
stückserwerb und Baulandausweisung
(„Einheimischenmodell")
.85.24
c) Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz .89d.26
6. Verstoß gegen gesetzliche Formvorschriften
(§ 31 lb Abs. 1 BGB) .90.26
a) Das materielle Erfordernis notarieller Beurkundung.91.26
aa) Grundsätzliches.91.26
bb) Abgrenzung. 105.30
VII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
cc) Tatsächliche Bindung. 108 .32
(1) Indirekter (wirtschaftlicher) Zwang. 109 .32
(2) Bindende Vollmacht. 114 .33
dd) Weitere Einzelfälle . 117 .34
(1) Ankaufsrecht . 117 .34
(2) Gesellschaftsrechtliche Verpflichtung. 119 .35
(3) Anrechnung einer Vorauszahlung auf den
Kaufpreis . 121 .35
(4) Eintritt in den Grundstückskaufvertrag. 126 .37
(5) Auftrag zur Ersteigerung (oder zum sonstigen
Erwerb) eines Grundstücks. 131 .37
ее)
Abänderung der Verpflichtung. 139 .39
(1) Grundsatz. 139 .39
(2) Ausnahmen. 140 .39
(a) Behebung von Abwicklungs-
schwierigkeiten. 140 .39
(b) Änderung nach Auflassung . 142 .40
ff) Aufhebung der Verpflichtung. 145 .41
(1) Aufhebung nach Auflassung und Eintragung. 146 .41
(2) Aufhebung nach Begründung eines Anwart¬
schaftsrechts auf Grundstückserwerb. 147 .41
gg) Grenzen der Ausdehnung der Beurkundungs¬
pflicht . 151 .42
(1) Mindere Rechtsposition als Anwart¬
schaftsrecht . 151 .42
(2) Enteignungsverfahren. 154 .43
b) Die Form der notariellen Beurkundung. 155 .43
aa) Beifügung von Erklärungen. 156 .43
bb) Verlesung der Erklärungen. 161 .44
(1) Vermutung des Verlesens . 165 .45
(2) Vermutung des Beifügens. 166 .46
(3) Sammelbeurkundung. 167 .46
cc) Eigenhändige Unterschrift. 168 .46
dd) Rechtsfolgen von Beurkundungsmängeln. 169 .47
(1) Formnichtigkeit und Auflassungsvollmacht . 170 .47
(2) Beurkundung durch deutschen Notar im
Ausland. 174 .48
ее)
Heilung von Beurkundungsmängeln. 176 .48
(1) § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB . 176 .48
(a) Einschränkung des Anwendungsbereichs?. 181 .49
(b) Entsprechende Anwendung. 182 .49
(aa) Zur
ratio
legis. 183 .50
(bb) Heilung durch Erwerbsvorgänge nach
ausländischem Recht . 185 .51
VIII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
(cc) Heilung durch Eigentumserwerb in
der Zwangsversteigerung. 186.51
(dd) Heilung durch Erfüllung. 188.51
(2) §242 BGB . 197.54
(a) Grundsätzliches . 197.54
(b) Einzelfälle .203.56
7. Verschulden bei Vertragsschluss .208.57
a) Aufklärungspflichten.210.57
b) Abbruch von Vertragsverhandlungen über einen
Grundstückkauf.221 .61
c) Zurechenbarer Personenkreis .228.62
d) Rechtswidrige Drohung und arglistige Täuschung als
Verschulden bei den Vertragsverhandlungen .246.66
aa) Verhältnis zum Anfechtungsrecht.246.66
bb) Eigenhaftung des Vertreters .253.68
8. Beratungsvertrag.264.71
II.
Beurkundungsverfahren.268.75
Î.
Amtspflichten bei der Vorbereitung der Beurkundung.268.75
a) Grundbucheinsicht (§21 BeurkG) .268.75
aa) Anforderungen an die Grundbucheinsicht.268.75
bb) Unterrichtung der Kaufvertragsparteien .271 .76
cc) Beurkundung ohne Grundbucheinsicht .272.77
b) Willenserforschung und Sachverhaltsklärung
(§ 17 Abs. 1 BeurkG) .273.77
aa) Willenserforschung.274.77
bb) Sachverhaltsklärung.275.78
2. Beurkundungsverfahren bei Verbraucherverträgen
(§ 17 Abs. 2a BeurkG).277.79
a) Allgemein .277.79
aa) Anwendungsbereich .278.80
bb) Hinwirkungspflicht .280.81
b) Zweiwochenfrist für Versendung der Entwürfe.281.82
aa) Schutzzweck.282.83
bb) Übersendung des Vertragsentwurfes durch
Bauträger .283.83
cc) Verlängerung oder Abkürzung der Zweiwochen¬
frist .284.84
dd) Keine Ersetzung durch freies Rücktrittsrecht.287.86
ее)
Änderungen gegenüber dem versandten Entwurf.288.86
ff) Sonstige Verbraucherverträge.290.87
IX
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
gg) Sonstige Beurkundungen (kein Verbraucher¬
vertrag) . 291 . 88
c) Persönliche Abgabe der Willenserklärungen durch
Verbraucher. 292 . 88
aa) Grundsatz. 292 .88
bb) Vertrauensperson . 293 . 88
cc) Ausnahme Vollzugsgeschäfte.294 . 89
dd) Amtspflichten bei anderen als Verbraucher¬
verträgen. 295 .90
3. Verlesung und Unterschrift . 296 .90
a) Wirksamkeitsvoraussetzungen der Niederschrift. 296 .90
b) Verlesen der Niederschrift . 299 .91
aa) Keine Verlesung vom Bildschirm . 300 .91
bb) Neuausdruck nach Änderungen. 301 .92
c) Unterschrift der Beteiligten . 303 .93
aa) Bloßer Vorname genügt nicht . 303 .93
bb) Familienname . 304 .93
cc) Lesbarkeit der Unterschrift. 306 .94
d) Unterschrift des Notars . 308 .95
e) Nachholung einer vergessenen Unterschrift. 309 .96
4. Anlagen, Verweisung und eingeschränkte Verlesungspflicht. 311 .97
a) Abgrenzung von untechnischer Bezugnahme. 311 .97
aa) Checkliste der Fälle, in denen eine untechnische
Bezugnahme ausreicht. 313 .98
bb) Checkliste der Fälle, in denen eine Mitbeurkun¬
dung erforderlich ist . 314 .99
b) Verweisung nach § 13a BeurkG. 316 . 100
aa) Wirksamkeitsvoraussetzungen. 316 . 100
bb) Weitere Anforderungen . 319 . 102
cc) Rechtsfolgen.320 . 102
c) Mitbeurkundung von Anlagen
(§ 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG) .321 . 102
aa) Abgrenzung von Anlagen zu Beweiszwecken. 321 .102
bb) Anlage nach § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG. 322 . 103
d) Bestandsverzeichnis. 324 . 104
5. Änderungen der Niederschrift. 330 . 106
a) Änderungen während der Beurkundungsverhandlung
(§ 44a Abs. 1 BeurkG) .330 . 106
b) Änderungen nach Abschluss der Beurkundung
(§ 44a Abs. 2 BeurkG) . 332 . 107
X
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
6. Notarielle Belehrungspflichten und Vertragsgestaltung. 333 . 108
a) Ablehnung unwirksamer Beurkundungen
(§4BeurkG) . 335. 109
aa) Gesetzeswidrige Rechtsgeschäfte. 335 . 109
bb) Unerlaubter oder unredlicher Zweck . 339. 111
b) Amtspflicht zur Rechtsbelehrung
(§ 17 Abs. 1 Satz 1
Var.
3 BeurkG) . 340 . 112
c) Spezielle gesetzliche Hinweispflichten
(§§ 17 Abs. 3, 18-20 BeurkG) .344. 114
d) Warn- und Schutzpflichten (§ 14 Abs. 2 Satz 2 BNotO
i.
V.
m. § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG) .345 . 115
e) Wirtschaftliche und steuerliche Folgen . 348 . 117
f) Vertragsgestaltung.350 . 120
aa) Formulierungspflicht.351 . 121
bb) Wahl des sichersten Weges. 352. 122
cc) Ungesicherte Vorleistungen.353 . 122
dd) Umfassende und ausgewogene Vertragsgestaltung . 356. 125
7. Vertragsvollzug durch den Notar.357. 125
a) Mitteilungspflichten des Notars.357 . 125
b) Vollzug .358 . 126
c) Überwachung des Vollzuges .359 . 126
III.
Vertragliche Hauptpflichten .361 . 129
1. Bestimmung der Leistungspflichten.361 . 129
a) Leistungspflicht des Verkäufers.361 . 129
b) Haupt- oder Nebenpflicht.361b . 129
2. Schadenspauschaherung, Vertragsstrafe und Fälhgkeits-
zinsen .364 . 130
3. Bestimmung der Leistung durch eine Vertragspartei oder
durch einen Dritten.369 . 131
a) Allgemeines zum Bestimmungsrecht .369 . 131
b) Maßstab der Billigkeit.371 . 132
c) Bestimmung durch Urteil.373 . 132
4. Zurückbehaltungsrecht. 385 . 134
a) Einrede des nichterfüllten Vertrages .385. 134
aa) Funktion.385 . 134
bb) Anfängliches Unvermögen.386 . 135
cc) „Tu-quoque-Einwand" .388 . 135
dd) Vorleistungspflicht und Annahmeverzug.390 . 135
ее)
Fortfall und Einschränkung der
Vorleistungspflicht.394. 137
XI
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
ff) Teilleistung. 399 . 137
gg) Einrede gegenüber abgetretener
Forderang
. 403 . 138
hh) Einrede nach Verjährung. 403a . 139
ii) Bedeutung im Prozess .404 . 139
]]) Bedeutung im Vollstreckungsrecht. 406 . 139
(1) Abgabe einer Willenserklärung . 407 . 140
(2) Sonstige Ansprüche. 408 . 140
b) Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB. 409 . 140
5. Ergänzende Vertragsauslegung. 415 . 142
a) Anwendungsbereich. 415 . 142
b) Auslegungsverfahren. 418 . 142
c) Einzelfälle. 421 . 143
aa) Grenzbebauung und Baulastübernahme. 421 . 143
bb) Veräußerungskette mit Gewährleistungs-
ausschluss . 422 . 143
6. Übergang öffentlich-rechtlicher Grundstückslasten. 426 . 145
a) Gesetzliche Regelung . 426 . 145
b) Abweichende Vereinbarungen. 429 . 145
7. Unmöglichkeit . 440 . 148
a) Anwendbarkeit. 440 . 148
b) Voraussetzungen der Unmöglichkeit. 445 . 149
aa) Versagung behördlicher Genehmigungen . 445 . 149
bb) Ergänzende Vertragsauslegung. 452 . 151
c) Voraussetzungen des Vertretenmüssens . 453 . 151
d) Opfergrenze . 456 . 152
8. Leistungsstörungen im gegenseitigen Vertrag. 458 . 153
a) Allgemeines . 458 . 153
b) Einzelheiten. 465 . 154
aa) Rücktritt. 466 . 154
(1) Funktion. 467 . 155
(2) Angemessenheit der Frist. 468 . 155
(3) Fristsetzung unter Zuvielforderung. 473 . 156
(4) Zuständigkeit nach Forderungsabtretung . 475 . 156
(5) Entbehrlichkeit der Fristsetzung. 478 . 157
(a) Erfüllungsverweigerung. 478 . 157
(b) Weitere Gründe für Entbehrlichkeit . 484 . 158
(c) Unvermögen des Schuldners . 485 . 159
(d) Freistellungsanspruch. 486 . 159
(6) Eigene Vertragsuntreue.488 . 160
(a) Grundsätzliches. 488 . 160
(b) Einzelfälle. 495 . 161
XII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
(7) Rücktrittsfolgen.497. 161
(a) Herausgabe von Nutzungen bei Grund¬
stück mit Gewerbebetrieb.498 . 161
(b) Haftung für Milch-Referenzmenge .501 . 162
(c) Wertersatz für geleistete Dienste.503 . 162
bb) Schadensersatz.506 . 163
(1) Allgemeines . 506. 163
(2) Einzelheiten. 508b. 164
(a) Schadensersatz statt der Leistung. 508b . 164
(b) pVV (§ 280 BGB) . 508c . 165
(c) Deckungsverkauf vor Fristablauf.509 . 165
(d) Schadensersatz und vorvertragliches
Mitverschulden . 513 . 166
cc) Verzug .514 . 166
(1) Allgemeines .514. 166
(2) Voraussetzungen des Schuldnerverzuges . 515. 167
(a) Schuldnerverzug durch Leistungs¬
verweigerung .517 . 167
(b) Mahnung unter Zuvielforderung.523 . 168
(c) Hinderung des Verzugseintritts .525 . 169
(aa) Leistungsverweigerungsrecht .525 . 169
(bb) Rechtsirrtum.532 . 170
(cc) Finanzielles Unvermögen.533 . 171
dd) Sonstige Rücktrittsrechte .535 . 171
(1) Rücktritt wegen positiver Vertragsverletzung.535 . 171
(2) Vorbehaltener Rücktritt . 537. 171
(a) Rücktrittsvoraussetzungen.537. 171
(b) Rückgewährschuldverhältnis und
§ 285 BGB.538 . 172
(3) Rücktritt unter einer Bedingung.539 . 172
9. Ungerechtfertigte Bereicherung.541 . 172
a) Rückabwicklung von „Schwarzkäufen" .541 . 172
aa) §815 BGB .541 . 172
bb) § 817 Satz 2 BGB.544 . 173
b) Mehrerlös bei Verkauf durch Nichtberechtigten .545. 173
c) Rechtsverlust infolge gutgläubig lastenfreien Erwerbs
Dritter.546 . 174
d) Zinszahlung bei ungenehmigter Schuldübernahme.548 . 174
e) Grundstücksbebauung durch Bereicherungsschuldner.549 . 175
f) Zuschreibung des herauszugebenden Grundstücks zu
einem anderen Grundstück.551 . 175
g) Belastung des rechtsgrundlos erlangten Grundstücks.554 . 176
XIII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
IV.
Vertragsgestaltung zur Sicherung von Verkäufer
und Käufer . 560 . 179
1. Neuere Fälle zur Vormerkung . 560 . 179
a) Die Vormerkung in der Insolvenz . 560 . 179
b) Bedingter Rückübertragungsanspruch auf den
Todesfall. 563 . 180
c) Rückübertragung wegen groben Undanks . 566 . 180
d) Abtretung der Vormerkung . 568a . 181
2. Fälligkeitsvoraussetzungen bei Direktzahlung des
Kaufpreises . 569 . 182
a) Vormerkung . 570 . 182
aa) Unverzichtbare Absicherung des Käufers. 570 . 182
bb) Wiederverwendung einer erloschenen Auf¬
lassungvormerkung? . 573 . 183
cc) Wirksamkeitsvermerk oder Rangrücktritt der
Vormerkung . 580 . 187
b) Lastenfreistellung. 582 . 188
c) Rechtswirksamkeit des Vertrages: Genehmigungen . 587 . 192
d) Vollziehbarkeit des Vertrages, inbesondere Vorkaufs¬
rechtsverzicht . 588 . 192
e) Sonstige Voraussetzungen. 590 . 193
f) Notarielle Fälligkeitsmitteilung. 591 . 193
g) Regelungen zu verspäteter Kaufpreiszahlung. 593 . 194
aa) Verzugszins . 593 . 194
bb) Schutz des geringfügig säumigen Käufers vor
Rücktritt des Verkäufers . 594 . 194
3. Absicherung des Verkäufers. 595 . 195
a) Vorlagesperre für bereits erklärte Auflassung. 595 . 195
aa) Absicherung des Verkäufers. 595 . 195
bb) AGB-Verstoß bei Vorlagesperre? . 599 . 199
cc) Verzugszins bei Vorlagesperre . 602 .200
dd) Zweifelsfälle und einseitiger Widerruf. 603 .200
b) Maßnahmen zur Löschung der Vormerkung bei
Rückabwicklung des Vertrages. 604 . 201
4. Zwangsvollstreckungsunterwerfung. 612 .205
a) Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers. 612 . 205
b) Klauselerteilung. 616 . 207
c) Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Verkäufers. 620 . 208
d) Verspätete Räumung des Grundstücks. 623 .210
XIV
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
5. Mitwirkung des Käufers bei der Kaufpreisfinanzierung. 624 . 210
a) Grundschuldeintragung erst nach Eigentums¬
umschreibung .625 . 211
b) Grundschuldeintragung vor Kaufpreiszahlung, aber mit
eingeschränkter Sicherungsabrede. 627 . 211
c) Folgen der eingeschränkten Sicherungsabrede. 631 . 214
6. Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto. 632 . 215
a) „Berechtigtes Sicherungsinteresse" als Voraussetzung
für die Verwahrungstätigkeit. 632 . 215
b) Verfahrensrechtliche Schriftform
(§ 54a Abs. 4 BeurkG). 634a . 216
c) Gestaltung der Verwahrungsanweisung.635 . 217
d) Widerruf der Verwahrungsanweisung durch die
Kaufvertragsparteien (§ 54c BeurkG) . 640 . 219
e) Treuhandauflagen der finanzierenden Bank . 643 . 221
aa) Rechtsnatur: Einseitiger Treuhandauftrag. 643 . 221
bb) Keine Nachschieben einer Treuhandauflage nach
vorbehaltloser Einzahlung. 644 . 222
cc) Präzise Definition. 645 . 223
(1) „Sicherstellung der Lastenfreistellung".648 . 224
(2) „Sicherstellung" der (ranggerechten) Ein¬
tragung der Finanzierungsgrundschuld .649 . 225
(3) „Sicherstellung" der Eigentumsumschreibung. 651 . 227
dd) Widerruf des Treuhandauftrags der finanzierenden
Bank.652 . 227
ее)
Absicherung des Verkäufers gegen einen Widerruf
der finanzierenden Bank. 655 . 229
V.
Sach-und Rechtsmängel .656 . 231
1. Altes und neues Recht - Gemeinsamkeiten und
Unterschiede; Fortwirken bisheriger Grundsätze.656 . 231
a) Allgemeines . 656 . 231
b) Konkurrenzen .662 . 232
aa) Grundsatz.662 . 232
bb) Einschränkungen.667 . 233
(1) Vor Gefahrübergang.667 . 233
(2) Verletzung von Aufklärungspflichten, die nicht
die Beschaffenheit der Kaufsache betreffen.668 . 234
(3) Vorsätzliche
culpa
in contrahendo .669 . 234
(4) Verletzung zusätzlicher Beratungspflichten.670 . 234
c) Abgrenzung von Sach- und Rechtsmängeln. 671 . 235
aa) Allgemeines .671 . 235
bb) Einzelfragen.675 . 236
d) Rechtsfolgen. 678a . 237
XV
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
2. Einzelne Aspekte der Rechtsmängelhaftung. 679 . 237
a) Buchberechtigung. 679 .237
b) Relativ unwirksame Grundstücksbelastungen. 679a . 238
c) Bestehen eines Miet- oder Pachtverhältnisses. 680 . 238
d) Aktuelle und potentielle Beeinträchtigung. 684 . 239
e) Fahrlässige Unkenntnis. 686 . 240
f) Rechtsfolgen. 687 . 240
aa) Rücktritt und Ersatz von Vertragskosten . 688 . 240
bb) Ersatz entgangenen Gewinns bei Weiter¬
veräußerung . 689 . 240
3. Einzelne Aspekte der Sachmängelhaftung . 690 .241
a) Allgemeines . 690 . 241
b) Garantie. 692 . 241
aa) Konkludente Garantieübernahme . 693 . 242
bb) Inhalt der Garantie . 697 . 243
(1) Baugenehmigung . 698 . 243
(2) Wohnfläche . 705 . 245
(3) Ertragsfähigkeit . 709 . 246
(4) Mietdauer . 713 . 247
(5) Steuervorteile. 714 . 247
(6) Gaststättenerlaubnis. 718 . 248
(7) Sonstiges. 719 . 249
c) Haftungsauschluss. 723 . 249
aa) Verhältnis zur Beschaffenheitsvereinbarung. 723 . 249
bb) Entstehung des Mangels zwischen Vertragsschluss
und Gefahrübergang. 723a . 250
d) Arglistiges Verschweigen von Mängeln . 729 .251
aa) Offenbarungspflicht. 730 . 251
bb) Arglist. 737 . 253
cc) Behauptung „ins Blaue hinein". 740 . 254
dd) Darlegungs- und Beweislast . 741 . 254
4. Ausgewählte Fragen zum Schadensersatz . 749 . 256
a) Schadensersatz wegen Pflichtverletzung. 749 . 256
b) Schadensersatz statt der Leistung; Probleme der
Schadensberechnung . 755 . 258
aa) Grundsätzliches. 755 . 258
bb) Berechnung des Erfüllungsschadens . 761 . 259
(1) „Großer" und „kleiner" Schadensersatz. 761 . 259
(2) Konkrete und abstrakte Schadensberechnung. 767 . 261
cc) Vorteilsausgleichung . 772 . 262
(1) Wertsteigerung während des Verzuges . 776 .263
(2) Zinsersparnis während des Schuldnerverzugs . 779 . 264
(3) Steuervorteile infolge des Schuldnerverzugs . 780 . 264
XVI
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
(4) Mehrerlös aus Deckungsverkauf des Käufers. 783 . 265
(5) Anrechnung von Nutzungsvorteilen. 785 . 265
(6) Beweiserleichterungen. 787 . 267
(a) Entgangener Gewinn . 787 . 267
(b) Haftungsausfüllende Kausalität. 788 . 267
(c) Rentabilitätsvermutung. 791 . 268
(7) Darlegungs- und Beweislast. 806 . 271
c) Exkurs: Naturalrestitution im Wege der Erstattung
des zur Herstellung erforderlichen Geldbetrages,
§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB. 807 . 272
5. Regelungen zu Sachmängeln nach der Schuldrechtsreform . 809 . 273
a) Ausschluss der Mängelrechte beim Altbauverkauf. 809 . 273
aa) Ausschlussklausel . 809 . 273
bb) Korrektur durch „Arglistprobe". 811 .274
b) Mängelrechte beim Verkauf neuerrichteter Gebäude. 813 . 276
aa) Formularvertrag oder Verbrauchervertrag. 813 .276
bb) Individualvertrag. 815 . 276
c) Abtretung von Schadensersatzansprüchen gegen
Dritte . 816 . 277
d) Beschaffenheitsvereinbarung statt Ausschluss der
Mängelrechte? . 817. 278
aa) Keine pauschale Beschaffenheitsvereinbarung. 817. 278
bb) Kenntnis des Käufers vom Mangel. 819 . 279
e) Vertragskosten bei Rücktritt . 820 . 279
f) Schadensersatz statt der Leistung. 822 . 280
g) Garantie . 823 . 281
h) Energieausweis und Energieeinsparverordnung. 825a . 282
aa) Energieausweis. 825a . 282
bb) Nachrüstung bestehender Heizungsanlagen .825f . 283
i) Vertragsgestaltung für zwischen Besichtigung und
Besitzübergabe auftretende Mängel.826 . 284
6. Regelungen zu Rechtsmängeln. 829 . 286
a) Im Grundbuch eingetragene Rechte: Vertragliche
Rückkehr zur Garantiehaftung? . 830 . 287
b) Vermietetes Grundstück.831 . 287
7. Regelungen zu öffentlich-rechtlichen Beschränkungen.833 . 287
a) Bebaubarkeit. 834 . 288
b) Soziale Wohnraumförderang (Wohnungsbindung) . 836 . 289
8. Regelung zu Erschließungsbeiträgen.837 . 289
XVII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
9. Besonderheiten der Vertragsgestaltung bei Formularvertrag
und Verbrauchervertrag. 840 . 291
a) Wann sind notarielle Vertragsbedingungen AGB?. 841 .291
b) Begriff des Verbrauchers . 843 .292
aa) Allgemein . 843 . 292
bb) Beispielsfälle bei Grundstücksverkäufen. 845 . 294
cc) Vorgehen des Notars in Zweifelsfällen . 850 . 297
VI.
Sonderfälle des Beurkundungsverfahrens. 852 . 299
1. Beurkundung mit einem Vertreter. 852 .299
a) Prüfung der Vertretungsmacht. 852 .299
aa) Prüfungspflicht des Notars . 852 . 299
bb) Prüfung durch das Grundbuchamt. 856 . 300
b) Vertretung aufgrund Vollmacht und vollmachtlose
Vertretung. 857 . 301
aa) Beurkundungsrechtliche Einschränkung der
Vertretung bei Verbraucherverträgen
(§17 Abs. 2aBeurkG) . 857 .301
bb) Checkliste zur Prüfung einer Vollmacht. 858 .301
cc) Umfang der Vollmacht. 866 .304
dd) Nachgenehmigung bei vollmachtloser Vertretung. 872 .305
c) Gesetzliche Vertretung juristischer Personen des
Privatrechts. 873 . 306
aa) Inländische Gesellschaften. 873 . 306
bb) Ausländische Gesellschaften. 876 . 307
d) Vertretung juristischer Personen des öffentlichen
Rechts. 877 . 308
aa) Vertretungsberechtigte Person. 877 . 308
bb) Kompetenzvorschriften über interne Willens¬
bildung. 878 . 308
e) Verkauf durch Eltern, Vormund oder Betreuer. 880 .309
aa) Genehmigungserfordernis - zuständiges Gericht . 880 .309
bb) Doppelvollmacht des Notars. 881 . 310
cc) Wegfall der Vertretungsmacht eines Betreuers
während des Vertragsvollzuges . 882 . 310
f) Verkauf durch Testamentsvollstrecker oder Insolvenz¬
verwalter . 885 . 312
aa) Verkauf durch Testamentsvollstrecker. 885 . 312
bb) Verkauf durch Insolvenzverwalter. 887 . 313
g) Vertretung bei Verstoß gegen das Rechtsberatungs¬
gesetz . 888 . 313
aa) Unwirksamkeit von Treuhandverträgen . 888 . 313
bb) Auswirkungen auf die Vollmacht. 890 . 314
XVIII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
cc) Rechtsscheinhaftung bei Vorlage einer Voll¬
machtsausfertigung. 891 . 315
dd) Unwirksamkeit der Zwangsvollstreckungs¬
unterwerfung . 894. 316
ее)
Genehmigung. 897-900. 318
2. Getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme .901 . 319
a) Gestaltungsalternativen . 901 . 319
aa) Angebotsvertrag unter Beteiligung des Angebots¬
empfängers . 901 . 319
bb) Gestaltungsalternativen . 903 . 320
b) Keine systematische Aufspaltung von Kaufverträgen in
Angebot und Annahme . 904 . 321
c) Beurkundung des Angebots .905 . 321
aa) Trennung in Angebotsmantel und Vertragstext als
Anlage.905 . 321
bb) Angebotsfrist.908 . 323
cc) Wirksamwerden mit Zugang einer Angebots¬
ausfertigung .913 . 326
d) Annahme .915 . 327
aa) Beurkundung der Annahme .915 . 327
bb) Wirksamwerden oder Fristwahrung auch ohne
Zugang (§ 152 Satz 1 BGB).917 . 328
3. Änderung eines Kaufvertrags .918 . 329
a) Änderungen nach erklärter Auflassung. 918 . 329
b) Änderungen vor der Auflassung.919 . 329
c) Checkliste nicht beurkundungsbedürftiger
Änderungen.922 . 331
4. Aufhebung eines Kaufvertrags .924 . 332
a) Beurkundungspflicht.924 . 332
b) Inhalt des Aufhebungsvertrags.927 . 333
c) Formulierungsbeispiel .932 . 335
VII.
Fragen des Vorkaufsrechts .933 . 337
1. Bestellung eines Vorkaufsrechtes .933 . 337
a) Schuldrechtliches/dingliches Vorkaufsrecht .933 . 337
b) Form der Bestellung .936 . 338
c) Ausübung des Vorkaufrechts .937 . 338
d) Vorkaufsrecht für den „ersten" Verkaufsfall .938 . 339
e) Ankaufsrecht statt Vorkaufsrecht .939 . 339
XIX
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
2. Vertragsgestaltung bei Verkauf eines vorkaufsrechts¬
belasteten Grundstückes . 943 . 340
a) Belehrungspflicht des Notars (§ 20 BeurkG) . 943 . 340
b) Relevante gesetzliche Vorkaufsrechte . 945 . 341
c) Absicherung im Kaufvertrag mit dem Dritten . 947 . 342
aa) Absicherung des Verkäufers. 947 . 342
bb) Absicherung des Käufers. 948 . 343
d) Mitteilung an den Vorkaufsberechtigten. 950 . 344
e) Aufhebung und Änderung des Erstkaufvertrages . 952 . 345
f) Neuer Kaufvertrag durch Vorkaufsrechtsausübung. 955 . 346
3. Rechtsprechung. 956a . 347
a) Entstehen des Ausübungsrechts (Vorkaufsfall) . 956a . 347
aa) Gesetzliches Vorkaufsrecht. 956a . 347
bb) Vertragliches Vorkaufsrecht. 957 . 347
b) Umgehung des Vorkaufsrechts . 962 . 349
aa) Ansatz: Kaufvertrag ist nichtig. 963 . 349
bb) Ansatz: Vorkaufsfall tritt trotz Umgehungs¬
versuchs ein . 967 . 350
(1) §464 Abs. 2 BGB . 967 . 350
(2) §465 BGB . 969 . 351
(3) §242 BGB . 970 . 351
(4) §826 BGB . 973 . 352
c) Ausübungsverzicht und Rechtsmissbrauch. 980 . 354
d) Ausübung. 984 . 355
e) Rechtsfolgen. 988 . 357
f) Verwendungsersatz des Erstkäufers; Nutzungsersatz
des Vorkaufsberechtigten. 994 . 358
VIII. Sonderfälle der Vertragsgestaltung. 999 . 361
1. Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts
und ausländischer Gesellschaften. 999 . 361
a) Grundbuch
(un-) f
ähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen
Rechts. 999 . 361
b) Auflassung auf die GbR und Grundbucheintragung. 1006 .366
c) Vollstreckung und Grundpfandrechte. 1008 .368
d) Grundbuchfähigkeit von Gesellschaften ausländischen
Rechts mit tatsächlichem Verwaltungssitz in
Deutschland. 1015 . 370
2. Ausländer als Erwerber oder Veräußerer. 1016 .372
a) Gemeinschaftlicher Erwerb durch Ausländer. 1017 .372
b) Alleinerwerb bei ausländischem Güterstand. 1021 .375
XX
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
c) Prüfung des Erwerbsverhältnisses durch das Grund¬
buchamt . 1023 . 376
d) Ausländer als Veräußerer. 1024. 377
3. Teilflächenverkauf. 1026 . 378
a) Bestimmung der verkauften Teilfläche. 1026 . 378
b) Kaufpreisanpassung und Vermessungskosten . 1031 .381
c) Teilungsgenehmigung. 1033 . 381
d) Dienstbarkeiten . 1034a. 382
e) Vertragsvollzug. 1035 . 382
4. Altlastengrundstück mit Sanierungspflicht des Verkäufers. 1039 . 384
a) Bundesbodenschutzgesetz. 1039 . 385
b) Vertragsgestaltung. 1041 . 386
5. Verbundene Geschäfte (§ 358 Abs. 3 Satz 3 BGB) und An¬
sprüche gegen die finanzierende Bank bei fehlgeschlagenen
Immobilienanlagen . 1044 . 388
a) Verbundenes Geschäft. 1044 . 389
aa) Begriff des verbundenen Geschäftes. 1044a . 389
bb) Widerruf des Verbraucherdarlehens . 1049 . 394
cc) Einwendungsdurchgriff gegenüber dem Datlehens-
geber. 1052 . 395
dd) Vertragsgestaltung. 1052a . 396
b) Sonstige Ansprüche gegen die finanzierende Bank bei
fehlgeschlagenen Immobilienanlagen . 1052b . 397
aa) Schadensersatz bei unterbliebener Widerrufs¬
belehrung . 1052c . 397
bb) Zurechnung arlistiger Täuschung bei „institu¬
tionalisiertem Zusammenwirken" zwischen Bank
und Verkäufer/Vertreiber. 1052e . 399
6. Grundstückserwerb durch die Gemeinde gegen Bauland¬
ausweisung . 1053 . 401
a) Keine Verpflichtung zur Baulandausweisung
(§ 2 Abs. 3 Halbs. 2 BauGB) . 1054 . 401
b) Verwaltungsrechtliches Koppelungsverbot
(S 11 Abs. 2 BauGB, § 56 VwVfG) . 1055 . 402
aa) Gegenleistung des Eigentümers. 1056 . 402
bb) Zulässigkeit der Koppelung. 1058 . 403
c) Rückabwicklung bei Verstoß gegen Koppelungsverbot . 1059 . 404
7. Grundstücksverkauf durch die öffentliche Hand,
insbesondere durch Gemeinden . 1060a . 405
a) Kommunalrechtliches Verbot der Unter-Wert-
Veräußerung . 1060a. 405
XXI
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
b)
Beihilfeverbot .
1060c
. 407
c)
Ausschreibungspflicht bei Baupflicht. 1060g .408
d) Ablösungsvereinbarung für Erschließungskosten. 10601 .412
8. Veräußerung im Einheimischenmodell .1061-1062 . 414
a) Sicherung des Subventionszwecks. 1063 .415
b) Prüfungsmaßstab für Veräußerungsvertrag. 1064 .416
aa) „Doppelte" Zwei-Stufen-Theorie. 1064 .416
bb) Angemessenheitskontrolle (§ 11 Abs. 2 BauGB). 1066 . 417
cc) Zusätzliche AGB-Kontrolle? . 1067 .417
c) Aufzahlungsklausel und Mehrerlösklausel. 1071 .419
d) Wiederkaufsrecht . 1074 . 420
Sachregister.423
XXII |
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