Portfoliotransaktionen von Selbstnutzern: eine immobilienwirtschaftliche Analyse
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Wiesbaden
Dt. Univ.-Verl.
2007
|
| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Wirtschaftswissenschaft
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Zugl.: Oestrich-Winkel, Europ. Business School, Diss., 2007 |
| Beschreibung: | XVIII, 233 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 9783835007727 3835007726 |
Internformat
MARC
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Datensatz im Suchindex
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|---|---|
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Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsvcrzeichnis .·.·.,.·.Xiii
Abbildungsverzeichiiis.·.
XV
Tabellenverzeichnis.XVII
1 Einleitung und Problemstellung.1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung.1
1.2 Wissenschaftstheoretische Positionierung.2
1.3 Gang der Untersuchung.4
2 Grundstruktur einer Immobilien-Portfoliotransaktion
durch Selbstnutzer.7
2.1 Definition und Transaktionsbeteiligte im Überblick.7
2.2 Verkäufer.8
2.2.1 Abgrenzung.8
2.2.2 Motive.9
2.2.3 Interessenskonflikte der Immobilienverwaltung bei Selbst-
nutzem
(Corporate Real Estate
Management).12
2.3 Verkaufsagenten.15
2.3.1 Funktionen des Verkaufsagenten.15
2.3.2 Der klassische Immobilien-Makler.17
2.3.3 Mergers & Acquisitions-Berater
(Lead Advisory).
19
2.3.3.1 Unterschiedliche Beratergruppen.19
2.3.3.2 Strategiefindung.21
2.3.3.3 Prozesssteuerung (Projektmanagement).22
2.3.3.4 Bewertung.23
2.3.3.5
Vendor Due Diligence
(Profilerstellung).24
2.3.3.6 Verhandlungsführung.25
2.3.3.7 Transaktionsstrukturierung und Finanzierung.25
2.4 Sonstige Verkäuferberater.26
2.4.1 Bewertung.26
2.4.2
Vendor Due Diligence
(Profilerstellung).26
2.4.3 Verhandlungsfuhrung.27
2.5 Käufer.27
2.5.1 Zwischeninvestoren.27
2.5.1.1 Investitionsstrategien.27
2.5.1.2
Real Estate
Private
Equity
Funds.28
2.5.1.3 Aufteiler.29
2.5.1.4 Projektentwickler.30
2.5.1.5 bnmobilienhandelsunternehmen.30
2.5.2 Endinvestoren.31
2.5.2.1 Überblick und Investitionsstrategien.31
2.5.2.2 Versicherungen / Pensionskassen.34
2.5.2.3 Offene Immobilienpublikums- und spezialfonds.37
2.5.2.4 Geschlossene Immobilienfonds.39
2.5.2.5
Internationale
Immobilienaktiengesellschaften.40
2.5.2.6 Privatinvestoren.42
2.5.2.7 Strategische Investoren.42
vn
2.5.2.8 Zwischenfazit.42
2.6 Fremdkapitalgeber.43
2.6.1 Definition.43
2.6.2 Typen von Fremdkapitalgebern.43
2.6.3 Risiken aus Sicht des Fremdkapitalgebers.44
2.6.4 Transaktionsprozess der Fremdkapitalgeber.45
2.6.5 Strukturierung der Finanzierung.46
2.6.5.1 Tranchierung.46
2.6.5.2 Tilgung.48
2.6.5.3 Besicherung.48
3 Verkaufsobjekt.51
3.1 Gestaltung des Nutzungsüberlassungsvertrags.51
3.1.1 Leasingverträge (Sale-and-Leaseback).51
3.1.2 Mietverträge (Sale-and-Rentback).51
3.1.3 Bilanzielle Auswirkungen.51
3.1.4 Beurteilung der beiden Bereitstellungsvarianten.52
3.1.5 Zwischenfazit zur Art der Nutzungsüberlassimg.53
3.2 Immobilien-und Nutzungsarten.53
3.2.1 Überblick.53
3.2.2 Gewerbeimmobilien.54
3.2.3 Sonderimmobilien.57
3.3 Bedeutung der Immobilien im Unternehmen
(Strategisches Risiko).58
3.3.1 Funktionen der Immobilie im Unternehmen.58
3.3.2 Strategische Risiken aus Immobilien.60
3.3.3 Bedeutung von Immobilien in Unternehmen.61
3.3.4 Zwischenfazit.64
3.4 Qualität als Anlageobjekt: Investment Grade.64
3.4.1 Investment Grade.64
3.4.2 Objektqualität.65
3.4.3 Lage.65
3.4.4 Mieterbonität.67
3.4.5 Merkmale, die sich aus dem Anlageverhalten institu¬
tioneller Investoren ergeben.67
3.5 Transaktionsstruktur.·
Asset vs. Share Deal
.68
3.6 Organisation der Interessentenansprache.71
3.7 Bisherige Transaktionen in Deutschland.73
4
Exploration:
Transaktionsprozess und Problemfelder_77
4.1 Einführung zur Methodik.77
4.2 Wahl der Interviewform.77
4.2.1 Vergleich der Interviewfbnnen.77
4.2.2 Auswahl der geeigneten Interviewform.78
4.3 Methode der Interviewführung.78
4.4 Methode der Datensammlung.79
4.4.1 Auswahl der Methode / Formen der bhaltsanalyse.79
4.4.2 Ablauf der Inhaltsanalyse.80
4.4.3 Einbindung eines Kategoriensystems / Analysematrix.80
vm
4.4.4
Ergebnisdarstelhing
.81
4.5 Nachweis von Gütekriterien.82
4.6 Stichprobe.83
4.6.1 Grundgesamtheit.83
4.6.2 Rücklaufquote.84
4.7 Phasen des Transaktionsprozesses.84
4.7.1 Herleitung der Phasen des Transaktionsablaufs.84
4.7.2 Analyse der Ausgangssituation.85
4.7.3 Dokumentation Verkaufsobjekte.86
4.7.4 Interessentenansprache / Käuferidentifikation.86
4.7.5 Kontaktaufnahme mit Käufergruppe.86
4.7.6 Verkaufsverhandlung / - abschluss.87
4.8 Problemfelder von Portfoliotransaktionen.87
4.8.1 Einführung.87
4.8.2 Allgemeine Problemfelder bei Verkäufen von
Unternehmensimmobilien.87
4.8.2.1 Schlechte Datenlage / Unzureichende
Vendor
Due
Diligence.
87
4.8.2.2 Verkaufsbereitschaft nicht stabil.88
4.8.2.3 Schlechte Qualität des Datenraums.89
4.8.2.4 Käuferseitige Variation der preisbeeinflussenden
Annahmen.89
4.8.2.5 Unklare Nutzerinteressen/Nutzerwiderstand.89
4.8.2.6 Unzureichende Objektbesichtigungen / Widerstand
des FM-Personals.90
4.8.2.7 Uneindeutige preisbeeinflussende Annahmen
(seitens des Verkäufers).90
4.8.2.8 Käuferseitige Ablehnung von Haftungsklauseln der
Nutzer.90
4.8.2.9 Widerstand der Verkäufer zur Garantieübernahme.91
4.8.2.10 Weitere allgemeine Problemfelder bei Verkäufen
von Unternehmensimmobilien.91
4.8.3 Spezifische Problemfelder von Portfoliotransaktionen.91
4.8.3.1 Schlechtes Transaktionsmanagement.91
4.8.3.2 Hohe Preisforderung (u. a. wegen Buchwerten) /
unzureichende Ermittlung der Marktwerte.92
4.8.3.3 Keine Nachfrage / Produkt nicht marktgängig.93
4.8.3.4 Instabiles Portfolio / Herausnahme von Objekten.93
4.8.3.5 Unsichere Finanzierung durch Käufer.94
4.8.3.6 Mehrfachangebote / zu breite Streuung des Portfolios.94
4.8.3.7 Weitere spezifische Problemfelder von
Portfoliotransaktionen.94
4.8.4 Frequenzanalyse.96
5 Explikation: Transaktionsprozess und Urteilsfehler. 99
5.1 Einführung.99
5.2 Verhaltenstheoretische Urteilsfehler
(Behavioral Decision
Anomalies)
.99
IX
5.2.1 Ursprung.99
5.2.2 Überlick über Urteilsfehler.100
5.2.2.1 Struktur der Urteüsfehler.100
5.2.2.2
Anchoring and Adjustment
.100
5.2.2.3
Sunk Cost Effect
.101
5.2.2.4
Ambiguity Aversion
.102
5.2.2.5
Mental Accounting
.103
5.3 Erklärungsmodell.104
5.3.1 Modell des Portfolioverkaufs als zweiteilige
Entscheidungslotterie des Verkäufers.104
5.3.2 Anwendung von Urteilsfehlern als Erklärung für
Problemfelder der Transaktionen.105
5.4 Diskussion.HO
6 Empfehlungen für die Transaktionsvorbereitung.115
6.1 Einführung.115
6.2 Zum Begriff
„Vendor Due Diligence".
115
6.2.1 Definition
Due Diligence
.115
6.2.2 Abgrenzung
Vendor Due Diligence
.116
6.2.3 Teilbereiche und
Position
im Transaktionsprozess.117
6.2.4
Motivation
des Verkäufers.118
6.2.5
Vendor Due Diligence Team
.119
6.3
Analyse
der Ausgangssituation.120
6.3.1 Bestimmung der Eigentümerziele.120
6.3.2 Marktanalyse (Definition Käufergruppe).122
6.3.2.1 Erfahrungen der Transaktionsteilnehmer.122
6.3.2.2 Empfohlene Vorgehensweise bei Marktanalyse und
Definition der Käufergruppe.123
6.3.3 Wettbewerbsanalyse.125
6.3.3.1 Vorbemerkung.125
6.3.3.2 Marktabgrenzimg / Identfikation der
Konkurrenzbeziehungen.125
6.3.3.3 Identifikation der aktuellen Wettbewerber /
Prognose des Markteintritts zukünftiger Wettbewerber.129
6.3.3.4 Konkurrentenanalyse / Identifikation von
Wettbewerbsvorteilen.130
6.3.4 Portfolioanalyse und Verkaufsportfoliostrukturierung.131
6.3.4.1 Portfolioanalyse.131
6.3.4.2 Grundsätze für die Objektauswahl
undVerkaufsportfoliostrukturierung.132
6.3.4.3 Verkaufsportfoliostrukturienmg - beispielhaft für
den Verkaufen einen
Opportunity
Funds.133
6.3.5 Maßnahmen-, Zeit-, Meilenstein- und Zielplanung.137
6.3.5.1 Projektphasen.137
6.3.5.2 Projektdefinition.137
6.3.5.3 Projektplanung.139
6.3.5.4 Projektdurchführang.142
6.3.5.5 Beraterauswahl.144
6.3.5.6 Weitere Empfehlungen aus Interviews.144
6.4 Dokumentation Verkaufsobjekte.146
6.4.1 Objektanalyse / Objektaufbereitung /
Datenvervollständigung.146
6.4.1.1 Vorbemerkungen.146
6.4.1.2 Wirtschaftliche
Due Diligence.
147
6.4.1.3 Finanzielle
Due Diligence
.149
6.4.1.4 Rechtliche
Due Diligence
.149
6.4.1.5 Steuerliche
Due Diligence
.151
6.4.1.6 Technische
Due Diligence
.153
6.4.1.7 Umwelt
Due Diligence
.155
6.4.1.8 Organisatorische
Due Diligence
.156
6.4.1.9 Dokumentation der Verkäufer
Due Diligence
.156
6.4.1.10 Abstimmung mit den Nutzern.157
6.4.1.11 Weitere Empfehlungen aus den Interviews.157
6.4.2 Festlegung der endgültigen Portfoliostruktur.158
6.4.3 Ermittlung des Marktwertes.158
6.4.3.1 Einführung.158
6.4.3.2 Bewertungsverfahren.158
6.4.3.3 Auswahl des Bewertungsverfahrens.160
6.4.3.4 Durchführung der Bewertung.162
6.4.4 Durchführung kurzfristiger Verbesserungsmaßnahmen.165
6.4.4.1 Einführung.165
6.4.4.2 Bauliche Defizite.166
6.4.4.3 Rechtliche Defizite.166
6.4.4.4 Leerstände.167
6.4.5 Information der notwendigen Gremien.167
7 Empfehlungen fiir die Transaktionsdurchführung.169
7.1 Strukturierung des Bieterverfahrens.169
7.1.1 Mögliche Strukturen: Exklusive Verhandlungen
oder Bieterverfahren.169
7.1.2 Subformen von Auktionen / Bieterverfahren.171
7.1.3 Auswahlkriterien.172
7.1.3.1 Entscheidung Auktion oder Exklusivverhandlungen.172
7.1.3.2 Wahl der Auktionsform.173
7.1.4
Break Fees.
174
7.1.5 Zwischenergebnis.175
7.2 Interessentenansprache / Käuferidentifikation.177
7.2.1 Interessentenansprache / Einladung zur Registrierung.177
7.2.2 Registrierung/Vertraulichkeitserklärung.179
7.2.2.1 Registrierung.179
7.2.2.2 Vertraulichkeitserklärung.179
7.2.3 Versand einer Kurzzusammenfassung der Verkaufsobjekte.179
7.2.3.1
Process
Letter.179
7.2.3.2 Kurzzusammenfassimg.180
7.2.3.3 Kaufvertragsentwurf.181
7.2.3.4
Stapled Finance
.183
XI
7.2.4 Empfang und Auswertung der indikativen Angebote.191
7.2.4.1 mdikatives Angebot im Sinne eines Letter
of Intent.
191
7.2.4.2 Definition und Abgrenzung zu anderen
Erklärungen/Vereinbarungen.191
7.2.4.3 Inhalt des indikativen Angebots.192
7.2.4.4 Weitere Empfehlungen aus Experteninterviews.194
7.2.4.5 Vergleich der Angebote und Vertrags-Mark-Ups.195
7.2.5 Auswahl der potenziellen Käufer für
Due Diligence.
196
7.2.5.1 Anzahl und Anforderungen an Bieter.196
7.3 Kontaktaumahme mit Käufergrappe.198
7.3.1 Versand Information Memorandum (optional).198
7.3.2 Datenraumeinrichtung.198
7.3.2.1 Informationsanforderangen der Käufer.198
7.3.2.2 Weitergabe
Vendor Due
Diligence-Berichte
.201
7.3.2.3 Virtueller Datenraum-Vor-und Nachteile.203
7.3.3 Begleitung der Käufer-Due
Diligence
.204
7.3.3.1 Funktionen der Käufer-Due
Diligence
.204
7.3.3.2 Aufgaben des Verkäufers.205
7.3.4 Objektbesichtigungen.207
7.3.5 Empfang und Auswertung der verbindlichen Gebote.207
7.3.6 Auswahl eines potenziellen Käufers für Exklusivität
(optional).208
7.4 Verkaufsverhandlung / - abschluss.208
7.4.1 Vertragsverhandlungen.208
7.4.1.1 Einfuhrung.208
7.4.1.2 Verhandlungsruhrung.209
7.4.1.3 Gewährleistung und Garantien.210
7.4.1.4 Vertragsunterzeichnung
(Signing)
.212
7.4.2 Grundbuchlicher Vollzug
(Closing)
.212
7.4.3 Überwachung von Rechten und Pflichten (aus Verträgen).213
8 Zusammenfassung und Ausblick.215
Literaturverzeichnis .217
ХП |
| adam_txt |
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsvcrzeichnis .·.·.,.·.Xiii
Abbildungsverzeichiiis.·.
XV
Tabellenverzeichnis.XVII
1 Einleitung und Problemstellung.1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung.1
1.2 Wissenschaftstheoretische Positionierung.2
1.3 Gang der Untersuchung.4
2 Grundstruktur einer Immobilien-Portfoliotransaktion
durch Selbstnutzer.7
2.1 Definition und Transaktionsbeteiligte im Überblick.7
2.2 Verkäufer.8
2.2.1 Abgrenzung.8
2.2.2 Motive.9
2.2.3 Interessenskonflikte der Immobilienverwaltung bei Selbst-
nutzem
(Corporate Real Estate
Management).12
2.3 Verkaufsagenten.15
2.3.1 Funktionen des Verkaufsagenten.15
2.3.2 Der klassische Immobilien-Makler.17
2.3.3 Mergers & Acquisitions-Berater
(Lead Advisory).
19
2.3.3.1 Unterschiedliche Beratergruppen.19
2.3.3.2 Strategiefindung.21
2.3.3.3 Prozesssteuerung (Projektmanagement).22
2.3.3.4 Bewertung.23
2.3.3.5
Vendor Due Diligence
(Profilerstellung).24
2.3.3.6 Verhandlungsführung.25
2.3.3.7 Transaktionsstrukturierung und Finanzierung.25
2.4 Sonstige Verkäuferberater.26
2.4.1 Bewertung.26
2.4.2
Vendor Due Diligence
(Profilerstellung).26
2.4.3 Verhandlungsfuhrung.27
2.5 Käufer.27
2.5.1 Zwischeninvestoren.27
2.5.1.1 Investitionsstrategien.27
2.5.1.2
Real Estate
Private
Equity
Funds.28
2.5.1.3 Aufteiler.29
2.5.1.4 Projektentwickler.30
2.5.1.5 bnmobilienhandelsunternehmen.30
2.5.2 Endinvestoren.31
2.5.2.1 Überblick und Investitionsstrategien.31
2.5.2.2 Versicherungen / Pensionskassen.34
2.5.2.3 Offene Immobilienpublikums- und spezialfonds.37
2.5.2.4 Geschlossene Immobilienfonds.39
2.5.2.5
Internationale
Immobilienaktiengesellschaften.40
2.5.2.6 Privatinvestoren.42
2.5.2.7 Strategische Investoren.42
vn
2.5.2.8 Zwischenfazit.42
2.6 Fremdkapitalgeber.43
2.6.1 Definition.43
2.6.2 Typen von Fremdkapitalgebern.43
2.6.3 Risiken aus Sicht des Fremdkapitalgebers.44
2.6.4 Transaktionsprozess der Fremdkapitalgeber.45
2.6.5 Strukturierung der Finanzierung.46
2.6.5.1 Tranchierung.46
2.6.5.2 Tilgung.48
2.6.5.3 Besicherung.48
3 Verkaufsobjekt.51
3.1 Gestaltung des Nutzungsüberlassungsvertrags.51
3.1.1 Leasingverträge (Sale-and-Leaseback).51
3.1.2 Mietverträge (Sale-and-Rentback).51
3.1.3 Bilanzielle Auswirkungen.51
3.1.4 Beurteilung der beiden Bereitstellungsvarianten.52
3.1.5 Zwischenfazit zur Art der Nutzungsüberlassimg.53
3.2 Immobilien-und Nutzungsarten.53
3.2.1 Überblick.53
3.2.2 Gewerbeimmobilien.54
3.2.3 Sonderimmobilien.57
3.3 Bedeutung der Immobilien im Unternehmen
(Strategisches Risiko).58
3.3.1 Funktionen der Immobilie im Unternehmen.58
3.3.2 Strategische Risiken aus Immobilien.60
3.3.3 Bedeutung von Immobilien in Unternehmen.61
3.3.4 Zwischenfazit.64
3.4 Qualität als Anlageobjekt: Investment Grade.64
3.4.1 Investment Grade.64
3.4.2 Objektqualität.65
3.4.3 Lage.65
3.4.4 Mieterbonität.67
3.4.5 Merkmale, die sich aus dem Anlageverhalten institu¬
tioneller Investoren ergeben.67
3.5 Transaktionsstruktur.·
Asset vs. Share Deal
.68
3.6 Organisation der Interessentenansprache.71
3.7 Bisherige Transaktionen in Deutschland.73
4
Exploration:
Transaktionsprozess und Problemfelder_77
4.1 Einführung zur Methodik.77
4.2 Wahl der Interviewform.77
4.2.1 Vergleich der Interviewfbnnen.77
4.2.2 Auswahl der geeigneten Interviewform.78
4.3 Methode der Interviewführung.78
4.4 Methode der Datensammlung.79
4.4.1 Auswahl der Methode / Formen der bhaltsanalyse.79
4.4.2 Ablauf der Inhaltsanalyse.80
4.4.3 Einbindung eines Kategoriensystems / Analysematrix.80
vm
4.4.4
Ergebnisdarstelhing
.81
4.5 Nachweis von Gütekriterien.82
4.6 Stichprobe.83
4.6.1 Grundgesamtheit.83
4.6.2 Rücklaufquote.84
4.7 Phasen des Transaktionsprozesses.84
4.7.1 Herleitung der Phasen des Transaktionsablaufs.84
4.7.2 Analyse der Ausgangssituation.85
4.7.3 Dokumentation Verkaufsobjekte.86
4.7.4 Interessentenansprache / Käuferidentifikation.86
4.7.5 Kontaktaufnahme mit Käufergruppe.86
4.7.6 Verkaufsverhandlung / - abschluss.87
4.8 Problemfelder von Portfoliotransaktionen.87
4.8.1 Einführung.87
4.8.2 Allgemeine Problemfelder bei Verkäufen von
Unternehmensimmobilien.87
4.8.2.1 Schlechte Datenlage / Unzureichende
Vendor
Due
Diligence.
87
4.8.2.2 Verkaufsbereitschaft nicht stabil.88
4.8.2.3 Schlechte Qualität des Datenraums.89
4.8.2.4 Käuferseitige Variation der preisbeeinflussenden
Annahmen.89
4.8.2.5 Unklare Nutzerinteressen/Nutzerwiderstand.89
4.8.2.6 Unzureichende Objektbesichtigungen / Widerstand
des FM-Personals.90
4.8.2.7 Uneindeutige preisbeeinflussende Annahmen
(seitens des Verkäufers).90
4.8.2.8 Käuferseitige Ablehnung von Haftungsklauseln der
Nutzer.90
4.8.2.9 Widerstand der Verkäufer zur Garantieübernahme.91
4.8.2.10 Weitere allgemeine Problemfelder bei Verkäufen
von Unternehmensimmobilien.91
4.8.3 Spezifische Problemfelder von Portfoliotransaktionen.91
4.8.3.1 Schlechtes Transaktionsmanagement.91
4.8.3.2 Hohe Preisforderung (u. a. wegen Buchwerten) /
unzureichende Ermittlung der Marktwerte.92
4.8.3.3 Keine Nachfrage / Produkt nicht marktgängig.93
4.8.3.4 Instabiles Portfolio / Herausnahme von Objekten.93
4.8.3.5 Unsichere Finanzierung durch Käufer.94
4.8.3.6 Mehrfachangebote / zu breite Streuung des Portfolios.94
4.8.3.7 Weitere spezifische Problemfelder von
Portfoliotransaktionen.94
4.8.4 Frequenzanalyse.96
5 Explikation: Transaktionsprozess und Urteilsfehler. 99
5.1 Einführung.99
5.2 Verhaltenstheoretische Urteilsfehler
(Behavioral Decision
Anomalies)
.99
IX
5.2.1 Ursprung.99
5.2.2 Überlick über Urteilsfehler.100
5.2.2.1 Struktur der Urteüsfehler.100
5.2.2.2
Anchoring and Adjustment
.100
5.2.2.3
Sunk Cost Effect
.101
5.2.2.4
Ambiguity Aversion
.102
5.2.2.5
Mental Accounting
.103
5.3 Erklärungsmodell.104
5.3.1 Modell des Portfolioverkaufs als zweiteilige
Entscheidungslotterie des Verkäufers.104
5.3.2 Anwendung von Urteilsfehlern als Erklärung für
Problemfelder der Transaktionen.105
5.4 Diskussion.HO
6 Empfehlungen für die Transaktionsvorbereitung.115
6.1 Einführung.115
6.2 Zum Begriff
„Vendor Due Diligence".
115
6.2.1 Definition
Due Diligence
.115
6.2.2 Abgrenzung
Vendor Due Diligence
.116
6.2.3 Teilbereiche und
Position
im Transaktionsprozess.117
6.2.4
Motivation
des Verkäufers.118
6.2.5
Vendor Due Diligence Team
.119
6.3
Analyse
der Ausgangssituation.120
6.3.1 Bestimmung der Eigentümerziele.120
6.3.2 Marktanalyse (Definition Käufergruppe).122
6.3.2.1 Erfahrungen der Transaktionsteilnehmer.122
6.3.2.2 Empfohlene Vorgehensweise bei Marktanalyse und
Definition der Käufergruppe.123
6.3.3 Wettbewerbsanalyse.125
6.3.3.1 Vorbemerkung.125
6.3.3.2 Marktabgrenzimg / Identfikation der
Konkurrenzbeziehungen.125
6.3.3.3 Identifikation der aktuellen Wettbewerber /
Prognose des Markteintritts zukünftiger Wettbewerber.129
6.3.3.4 Konkurrentenanalyse / Identifikation von
Wettbewerbsvorteilen.130
6.3.4 Portfolioanalyse und Verkaufsportfoliostrukturierung.131
6.3.4.1 Portfolioanalyse.131
6.3.4.2 Grundsätze für die Objektauswahl
undVerkaufsportfoliostrukturierung.132
6.3.4.3 Verkaufsportfoliostrukturienmg - beispielhaft für
den Verkaufen einen
Opportunity
Funds.133
6.3.5 Maßnahmen-, Zeit-, Meilenstein- und Zielplanung.137
6.3.5.1 Projektphasen.137
6.3.5.2 Projektdefinition.137
6.3.5.3 Projektplanung.139
6.3.5.4 Projektdurchführang.142
6.3.5.5 Beraterauswahl.144
6.3.5.6 Weitere Empfehlungen aus Interviews.144
6.4 Dokumentation Verkaufsobjekte.146
6.4.1 Objektanalyse / Objektaufbereitung /
Datenvervollständigung.146
6.4.1.1 Vorbemerkungen.146
6.4.1.2 Wirtschaftliche
Due Diligence.
147
6.4.1.3 Finanzielle
Due Diligence
.149
6.4.1.4 Rechtliche
Due Diligence
.149
6.4.1.5 Steuerliche
Due Diligence
.151
6.4.1.6 Technische
Due Diligence
.153
6.4.1.7 Umwelt
Due Diligence
.155
6.4.1.8 Organisatorische
Due Diligence
.156
6.4.1.9 Dokumentation der Verkäufer
Due Diligence
.156
6.4.1.10 Abstimmung mit den Nutzern.157
6.4.1.11 Weitere Empfehlungen aus den Interviews.157
6.4.2 Festlegung der endgültigen Portfoliostruktur.158
6.4.3 Ermittlung des Marktwertes.158
6.4.3.1 Einführung.158
6.4.3.2 Bewertungsverfahren.158
6.4.3.3 Auswahl des Bewertungsverfahrens.160
6.4.3.4 Durchführung der Bewertung.162
6.4.4 Durchführung kurzfristiger Verbesserungsmaßnahmen.165
6.4.4.1 Einführung.165
6.4.4.2 Bauliche Defizite.166
6.4.4.3 Rechtliche Defizite.166
6.4.4.4 Leerstände.167
6.4.5 Information der notwendigen Gremien.167
7 Empfehlungen fiir die Transaktionsdurchführung.169
7.1 Strukturierung des Bieterverfahrens.169
7.1.1 Mögliche Strukturen: Exklusive Verhandlungen
oder Bieterverfahren.169
7.1.2 Subformen von Auktionen / Bieterverfahren.171
7.1.3 Auswahlkriterien.172
7.1.3.1 Entscheidung Auktion oder Exklusivverhandlungen.172
7.1.3.2 Wahl der Auktionsform.173
7.1.4
Break Fees.
174
7.1.5 Zwischenergebnis.175
7.2 Interessentenansprache / Käuferidentifikation.177
7.2.1 Interessentenansprache / Einladung zur Registrierung.177
7.2.2 Registrierung/Vertraulichkeitserklärung.179
7.2.2.1 Registrierung.179
7.2.2.2 Vertraulichkeitserklärung.179
7.2.3 Versand einer Kurzzusammenfassung der Verkaufsobjekte.179
7.2.3.1
Process
Letter.179
7.2.3.2 Kurzzusammenfassimg.180
7.2.3.3 Kaufvertragsentwurf.181
7.2.3.4
Stapled Finance
.183
XI
7.2.4 Empfang und Auswertung der indikativen Angebote.191
7.2.4.1 mdikatives Angebot im Sinne eines Letter
of Intent.
191
7.2.4.2 Definition und Abgrenzung zu anderen
Erklärungen/Vereinbarungen.191
7.2.4.3 Inhalt des indikativen Angebots.192
7.2.4.4 Weitere Empfehlungen aus Experteninterviews.194
7.2.4.5 Vergleich der Angebote und Vertrags-Mark-Ups.195
7.2.5 Auswahl der potenziellen Käufer für
Due Diligence.
196
7.2.5.1 Anzahl und Anforderungen an Bieter.196
7.3 Kontaktaumahme mit Käufergrappe.198
7.3.1 Versand Information Memorandum (optional).198
7.3.2 Datenraumeinrichtung.198
7.3.2.1 Informationsanforderangen der Käufer.198
7.3.2.2 Weitergabe
Vendor Due
Diligence-Berichte
.201
7.3.2.3 Virtueller Datenraum-Vor-und Nachteile.203
7.3.3 Begleitung der Käufer-Due
Diligence
.204
7.3.3.1 Funktionen der Käufer-Due
Diligence
.204
7.3.3.2 Aufgaben des Verkäufers.205
7.3.4 Objektbesichtigungen.207
7.3.5 Empfang und Auswertung der verbindlichen Gebote.207
7.3.6 Auswahl eines potenziellen Käufers für Exklusivität
(optional).208
7.4 Verkaufsverhandlung / - abschluss.208
7.4.1 Vertragsverhandlungen.208
7.4.1.1 Einfuhrung.208
7.4.1.2 Verhandlungsruhrung.209
7.4.1.3 Gewährleistung und Garantien.210
7.4.1.4 Vertragsunterzeichnung
(Signing)
.212
7.4.2 Grundbuchlicher Vollzug
(Closing)
.212
7.4.3 Überwachung von Rechten und Pflichten (aus Verträgen).213
8 Zusammenfassung und Ausblick.215
Literaturverzeichnis .217
ХП |
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