Immobilienbewertung Österreich:
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Wien
Ed. ÖVI, Immobilienakad.
2007
|
| Ausgabe: | Stand: Juli 2007 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 813 S. Ill., graph. Darst. |
| ISBN: | 9783902266118 3902266112 |
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Inhalt
Vorwort.................................................................................................................... 3
Die Autoren............................................................................................................25
Abschnitt
I
Einführung ¡n die Immobilienbewertung
1 Bewertungsanlässe - Überblick..........................................................37
2 Wertbegriffe und Wertdefinitionen......................................................43
2.1 Verkehrswert gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz ............................43
2.1.1 Sachwert.................................................................................................43
2.1.2 Ertragswert .............................................................................................43
2.1.3 Vergleichswert.........................................................................................44
2.2 Marktwert ...............................................................................................44
2.2.1 Marktwert gemäß Bankwesengesetz....................................................... 44
2.2.2 Marktwert gemäß den Europäischen
Bewertungsstandards derTEGoVA und des IVSC ....................................44
2.3 Beleihungswert........................................................................................ 45
2.3.1 Beleihungswert gemäß Bankwesengesetz ...............................................45
2.3.2 Beleihungswert gemäß den Europäischen
Bewertungsstandards der TEGoVA..........................................................45
2.3.3 Verkaufswert gemäß Hypothekenbankengesetz....................................... 46
2.4 Preis
(Price)
............................................................................................. 46
2.5 Subjektiver Wert
(Worth)
......................................................................... 46
2.6 Objektiver Wert
(Value)
...........................................................................46
2.7 Nutzwert (im Wohnungseigentumsgesetz)............................................... 47
2.8 Zwangsverkaufs- bzw. Liquidationswert gemäß den Europäischen
Bewertungsstandards der TEGoVA.......................................................... 47
2.9
Fair Value
nach den International
Accounting
Standards......................... 47
2.10 Unternehmenswert..................................................................................48
2.11 Buchwert.................................................................................................48
3 Bewertungsgegenstand.........................................................................51
3.1 Eingrenzung gem. Liegenschaftsbewertungsgesetz..................................51
3.2 Betrachtung der wirtschaftlichen Einheit.................................................53
3.3 Besondere Fragestellungen ..................................................................... 54
INHALT
4 Mathematische und statistische Grundlagen..................................... 57
4.1 Finanzmathematische Verfahren ............................................................. 57
4.1.1 Zins- und Zinseszinsrechnung.................................................................. 57
4.1.1.1 Grundlagen und Relevanz für die Immobilienbewertung .......................... 57
4.1.1.2 Einfache Zinsrechnung ............................................................................ 60
4.1.1.3 Zinseszinsrechnung.................................................................................. 61
4.1.1.4 Erweiterung: Unterjährige Verzinsung...................................................... 63
4.1.2 Rentenrechnung...................................................................................... 64
4.1.2.1 Grundlagen und Relevanz für die Immobilienbewertung .......................... 64
4.1.2.2 Nachschüssige Renten ............................................................................ 65
4.1.2.3 Vorschüssige Renten ............................................................................... 68
4.1.2.4 Ewige Renten........................................................................................... 70
4.2 Verfahren der Investitionsrechnung..........................................................71
4.2.1 Überblick zu den Verfahren ......................................................................71
4.2.2 Statische Investitionsrechenverfahren......................................................74
4.2.3 Dynamische Investitionsrechenverfahren................................................ 75
4.2.3.1 Kapitalwertmethode................................................................................ 75
4.2.3.2 Annuitätenmethode................................................................................. 79
4.2.3.3 Interne Zinsfußmethode .......................................................................... 79
4.2.4 Berücksichtigung von Unsicherheit.......................................................... 80
4.2.4.1 Grundlagen der unvollkommenen Information ......................................... 80
4.2.4.2 Einfache Praktikerverfahren .................................................................... 82
4.2.4.3 Arbeiten mit Wahrscheinlichkeiten .......................................................... 84
4.3 Statistische Verfahren ............................................................................. 88
4.3.1 Grundlagen der Statistik.......................................................................... 88
4.3.2 Regressionsanalyse.................................................................................90
5 Flächen-und Kubaturdefinitionen .......................................................95
5.1 Bezugsgrößen der Wertermittlung........................................................... 95
5.2 Ausgewählte Richtlinien, Normen und Gesetze........................................ 96
5.2.1 ÖNORM B1800 ....................................................................................... 96
5.2.1.1 Flächen ................................................................................................... 96
5.2.1.2 Kubaturen ............................................................................................. 100
5.2.2 GIF MF-B ................................................................................................ 101
5.2.3 MRG ...................................................................................................... 104
5.2.4 WEG ...................................................................................................... 105
6 Der Sachverständige ¡m österreichischen Recht.............................. 109
6.1 Allgemeines zum Sachverständigenwesen............................................. 109
6.2 Rechtliche Grundlagen für die Tätigkeit des Sachverständigen...............110
6.3 Zertifizierung.......................................................................................... 110
6.3.1 Aligemeines zur Zertifizierung.................................................................110
6.3.2 Gerichtliche Zertifizierung.......................................................................111
10
I
11
6.3.3 Personenzertifizierung nach
ISO/lEC
17024 ......................................... 115
6.3.3.1 Allgemeines zur Personenzertifizierung .................................................. 115
6.3.3.2 Ablauf des Zertifizierungsverfahrens nach ISO/IEC 17024.................... 115
6.3.4 Zertifikate nicht akkreditierter Zertifizierungsstellen .............................. 116
6.4 Tätigkeitsbereiche des Sachverständigen für Immobilienbewertung....... 117
6.4.1 Privatgutachten...................................................................................... 117
6.4.2 Gerichtsgutachten.................................................................................. 118
6.4.2.1 Abhandlungsverfahren ........................................................................... 118
6.4.2.2 Zwangsversteigerungsverfahren............................................................. 118
6.4.2.3 Verfahren zur Festsetzung der Enteignungsentschädigung..................... 119
6.4.2.4 Teilungsklage.......................................................................................... 119
6.4.2.5 Weitere Bereiche .................................................................................... 119
6.4.3 Exkurs: Verhältnis des Gerichtsgutachtens zu anderen Beweismitteln .... 119
6.4.3.1 Zeugen ................................................................................................... 119
6.4.3.2 Urkunden (insbesondere Privatgutachten)............................................. 120
6.4.3.3 Augenschein.......................................................................................... 120
6.4.4 Verwaltungsverfahren............................................................................. 121
6.5 Das Gutachten........................................................................................ 121
6.5.1 Allgemeines zum Gutachten ................................................................... 121
6.5.2 Kurzdarstellung des Aufbaus eines Gutachten....................................... 122
6.5.3 Aufbau eines Liegenschaftsbewertungsgutachtens............................... 122
6.5.4 Das Liegenschaftsbewertungsgutachten im
Zwangsversteigerungsverfahren ............................................................ 124
6.6 Honoraransprüche des Sachverständigen ............................................. 125
6.6.1 Privatgutachten .................................................................................... 125
6.6.2 Verwaltungsverfahren............................................................................ 126
6.6.3 Gerichtsverfahren.................................................................................. 126
6.6.3.1 Allgemeines zum Gerichtsverfahren ...................................................... 126
6.6.3.2 Umfang des Gebührenanspruchs........................................................... 126
6.7 Die zivilrechtliche Haftung des Sachverständigen für Schadenersatz .... 128
6.7.1 Allgemeines zur zivilrechtlichen Haftung des Sachverständigen ............ 128
6.7.2 Voraussetzungen der Schadenersatzhaftung......................................... 128
6.7.3 Aufklärungspflichten des Sachverständigen .......................................... 130
6.7.4 Haftung für Rat und Auskunft {§ 1300 ABGB)......................................... 130
6.7.5 Haftung für Gerichtsgutachten ............................................................... 131
6.7.6 Haftung des Privatgutachters ................................................................ 132
6.7.7 Haftung des Amtssachverständigen im Verwaltungsverfahren .............. 132
6.7.8 Freizeichnung........................................................................................ 133
6.8 Die strafreehtüche Haftung des Sachverständigen................................ 133
INHALT
Abschnitt
II
Standardverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
1 Idealtypischer Bewertungsprozess ................................................... 137
1.1 Übersicht zum Ablauf .............................................................................137
1.2 Zentrale Inhalte des Prozesses.............................................................. 142
1.2.1 Wahl des Bewertungsverfahrens............................................................ 142
1.2.2 Unterlagenbedarf.................................................................................. 144
1.2.3 Datenquellen......................................................................................... 148
1.2.4 Befundaufnahme................................................................................... 149
1.2.5 Gutachtenaufbau................................................................................... 155
2 Vergleichswertverfahren ..................................................................... 161
2.1 Grundüberlegungen zum Vergleichswert ................................................ 161
2.1.1 Definition und Anwendungsbereiche ...................................................... 161
2.1.2 Übersicht zum Verfahrensablauf............................................................ 163
2.2 Gang der Vergleichswertermittlung ....................................................... 165
2.2.1 Ermittlung der Lage-und Nutzbarkeitsmerkmale................................... 165
2.2.2 Suche nach Kaufpreisen bzw. Bestandsentgelten.................................. 166
2.2.2.1 Anzahl von Vergleichswerten................................................................. 166
2.2.2.2 Quellen für Vergleichspreise...................................................................167
2.2.2.3 Redlicher Geschäftsverkehr................................................................... 168
2.2.2.4 Zeitliche Nähe zum Bewertungsstichtag................................................ 169
2.2.2.5 Vergleichbare Gebiete ........................................................................... 170
2.2.3 Qualitätssicherung der Vergleichswerte ................................................ 170
2.2.3.1 Ungewöhnliche Verhältnisse.................................................................. 170
2.2.3.2 Persönliche Umstände............................................................................ 171
2.2.4 Berücksichtigung von Unterschieden
durch begründete Zu-und Abschläge ..................................................... 171
2.2.4.1 Abweichende Eigenschaften................................................................... 171
2.2.4.2 Zeitliche Schwankungen........................................................................ 175
2.2.5 Statistische Auswertung.........................................................................176
2.2.5.1 Anwendung der Mittelwertbildung..........................................................176
2.2.5.2 Anwendung der Standardabweichung ................................................... 179
2.2.5.3 Anwendung von Konfidenzintervallen .................................................... 180
2.2.5.4 Anwendung von Regressionsanalysen ................................................... 183
2.2.5.5 Anwendung der Korrelationsanalyse.......................................................187
2.2.6 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände.................. 188
2.2.7 Ergebnis nach dem Vergleichswertverfahren ......................................... 188
2.3 Besondere Hinweise zur Bodenwertermittlung...................................... 189
2.4 Beurteilung von Lage-und Nutzbarkeitsmerkmalen............................... 192
2.4.1 Unbebaute Liegenschaften.................................................................... 193
12
I
13
2.4.1.1 Lage ...................................................................................................... 193
2.4.1.2
Art
der (baulichen) Nutzung................................................................... 195
2.4.1.3 Maß der baulichen Nutzung.................................................................... 211
2.4.1.4 Erschließungszustand des Grundstücks..................................................216
2.4.1.5 Beschaffenheit des Grundstücks............................................................216
2.4.1.6 Grundstücksgröße................................................................................. 222
2.4.1.7 Grundstückszuschnitt und Ecklage........................................................ 222
2.4.1.8 Beeinträchtigungen durch Immissionen................................................. 223
2.4.1.9 Kontaminierung der Bodenfläche........................................................... 224
2.4.2 Bebaute Liegenschaften .........................................................................231
2.4.2.1 Wohnungseigentumsobjekte ..................................................................231
2.4.2.2 Reihenhäuser ........................................................................................ 233
2.4.2.3 Einfamilien-und Doppelhäuser..............................................................233
2.5 Kalkulation werdendes Bauland.............................................................234
2.5.1 Grundlegende Bemerkungen ................................................................. 234
2.5.2 Bewertungsverfahren ............................................................................ 235
2.5.2.1 Vergleichswertverfahren........................................................................ 235
2.5.2.2 Einfache Bruchteilmethodik und einfache Ab- und Zuschläge ............... 237
2.5.2.3 Diskontierungs- und Kalkulationsverfahren ...........................................240
2.5.2.4 Residualwertverfahren .......................................................................... 244
2.5.3 Zusammenfassung der Kriterien für die Methodenauswahl.................... 245
2.5.4 Parameter und Kriterien für die Bewertung............................................ 246
2.5.4.1 Grundlagen Bewertungskriterien ...........................................................246
2.5.4.2 Wartezeit............................................................................................... 247
2.5.4.3 Zinssatz.................................................................................................250
2.5.4.4 Risiko .....................................................................................................251
2.5.4.5 Flächenabzug ........................................................................................ 252
2.5.4.6 Erschließungskosten und-beitrage........................................................253
2.5.5 Praktische Beispielrechnung .................................................................254
3 Sachwertverfahren .............................................................................265
3.1 Grundüberlegungen zum Sachwert........................................................265
3.1.1 Begriff und Anwendungsbereich............................................................265
3.1.2 Übersicht zum Verfahrensablauf............................................................268
3.2 Bodenwert.............................................................................................270
3.3 Neubauwert der baulichen Anlagen.......................................................270
3.3.1 Neubauwert des Gebäudes ....................................................................271
3.3.1.1 Ermittlung der gewöhnlichen Herstellungskosten ...................................271
3.3.1.2 Anpassung an den Baupreisindex..........................................................273
3.3.1.3 Abschläge bei unvollständiger Gebäudeerrichtung................................ 275
3.3.1.4 Baunebenkostenansatz ..........................................................................276
3.3.2 Neubauwert der baulichen Außenanlagen ............................................. 277
3.3.3 Neubauwert der besonderen Betriebseinrichtungen.............................. 279
INHALT
3.4 Wert des Zubehörs................................................................................ 279
3.5 Berücksichtigung der Umsatzsteuer...................................................... 279
3.6 Gesamt- und Restnutzungsdauer............................................................281
3.6.1 Gesamtnutzungsdauer ...........................................................................281
3.6.1.1 Technische Gesamtnutzungsdauer.........................................................281
3.6.1.2 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer...................................................281
3.6.2 Restnutzungsdauer................................................................................ 284
3.6.2.1 Verlängerung der Restnutzungsdauer.................................................... 285
3.6.2.2 Verkürzung der Restnutzungsdauer....................................................... 287
3.7 Wertminderung wegen Alters ................................................................ 287
3.7.1 Theoretisch-mathematische Wertminderungsverfahren ........................ 288
3.7.1.1 Lineare Wertminderung......................................................................... 288
3.7.1.2 Progressive Wertminderung nach
Ross
.................................................. 289
3.7.1.3 Parabolische Wertminderung................................................................. 290
3.7.2 Empirische Wertminderungsverfahren...................................................290
3.7.2.1 Wertminderung nach Gerardy.................................................................291
3.7.2.2 Wertminderung nach Vogels.................................................................. 292
3.7.3 Darstellung der Wertminderungsverläufe............................................... 293
3.8 Zustandswertminderung nach Heideck ................................................. 293
3.9 Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden ............................. 296
3.9.1 Begriffsabgrenzung ............................................................................... 297
3.9.1.1 Baumangel............................................................................................ 298
3.9.1.2 Bauschaden........................................................................................... 299
3.9.2. Vorgehensweise bei der Bewertung....................................................... 299
3.9.2.1 Wertminderung nach Erfahrungssätzen.................................................300
3.9.2.2 Wertminderung nach Schadensbeseitigungskosten................................301
3.10 Merkantiler Minderwert......................................................................... 302
3.11 Sonstige wertbeeinflussende Umstände................................................ 305
3.11.1 Ungünstige Lageverhältnisse................................................................. 305
3.11.2 Unwirtschaftlicher Aufbau..................................................................... 306
3.11.3 Reparaturanstau und Investitionsbedarf................................................ 307
3.11.4 Denkmalschutz...................................................................................... 307
3.11.4.1 Denkmalbegriff und Denkmaleigenschaften .......................................... 307
3.11.4.2 Formen der Unterschutzstellung............................................................308
3.11.4.3 Auswirkungen der Unterschutzstellung...................................................310
3.11.4.4 Beendigung der Unterschutzstellung......................................................313
3.11.4.5 Bewertung des Denkmalschutzes...........................................................314
3.11.5 Energieeffizienz von Gebäuden...............................................................315
3.11.5.1 Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden .................................315
3.11.5.2 Inhalt des Entwurfes des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) .......316
3.12 Ergebnis nach dem Sachwertverfahren ..................................................318
14
І
15
4 Ertragswertverfahren .........................................................................327
4.1 Grundüberlegungen zum Ertragswert.................................................... 327
4.1.1 Definition und Anwendungsbereiche ..................................................... 327
4.1.2 Übersicht zum Verfahrensablauf............................................................330
4.2 Rohertrag und Reinertrag......................................................................333
4.2.1 Wesen der Ertragsverhältnisse ..............................................................333
4.2.2 Herleitung der Ertragsgrößen ................................................................ 335
4.3 Bewirtschaftungskosten.........................................................................341
4.3.1 Überblick zu den Kostenpositionen.........................................................341
4.3.2 Nicht-umlagefähige Betriebskosten .......................................................345
4.3.3 Instandhaltungskosten ......................................................................... 347
4.3.4 Verwaltungskosten ................................................................................350
4.3.5 Mietausfallswagnis................................................................................350
4.4. Kapitalisierungszinsfuß...........................................................................351
4.4.1 Herausforderungen bei der Herleitung....................................................351
4.4.2 Immobilienwirtschaftliche Renditebegriffe ............................................354
4.4.3 Behandlung der Inflation ....................................................................... 357
4.4.4 Bestimmung des konkreten Zinssatzes.................................................. 359
4.4.4.1 Ableitung aus dem Immobilienmarkt..................................................... 359
4.4.4.2 Ableitung aus dem Kapitalmarkt............................................................364
4.5 Bodenwertverzinsung............................................................................368
4.6 Vervielfältiger ........................................................................................370
4.7 Sonstige wertbeeinflussende Umstände................................................ 372
4.7.1 Baumängel-und Bauschäden ................................................................373
4.7.2 Weitere Wertbeeinflussungen................................................................375
4.8 Ergebnis nach dem Ertragswertverfahren..............................................378
5 Liquidationswertverfahren.................................................................383
6 Residualwertverfahren.......................................................................387
6.1 Einordnung des Verfahrens.................................................................... 387
6.2 Anwendungsbereiche und Verfahrensablauf..........................................388
6.2.1 Grundlagen zum methodischen Ablauf..................................................388
6.2.2 Praktische Anwendung des Verfahrens...................................................391
6.2.3 Anwendung zur Kalkulation werdenden Baulandes................................394
6.3 Kritische Beurteilung des Verfahrens.....................................................395
7 Bewertung von Rechten und Lasten..................................................397
7.1 Einleitung in die Bewertung von Rechten und Lasten............................. 397
7.2 Gesetzliche Grundlage........................................................................... 397
7.3 Das Recht der Dienstbarkeiten -
Servituten
..........................................400
7.3.1 Zum Begriff der Dienstbarkeit................................................................400
7.3.2 Zur Behandlung von Dienstbarkeiten.....................................................400
INHALT
7.3.2.1 Begründung von Dienstbarkeiten...........................................................400
7.3.2.2 Grundsätze der Dienstbarkeiten ............................................................403
7.3.2.3 Arten der Dienstbarkeiten
(Servitute)
....................................................403
7.3.2.4 Bewertung der Dienstbarkeit.................................................................404
7.3.3 Grunddienstbarkeiten............................................................................405
7.3.3.1 Wegerecht............................................................................................. 405
7.3.3.2 Leitungsrechte ...................................................................................... 408
7.3.4 Persönliche Dienstbarkeiten...................................................................410
7.3.4.1 FruchtgenussSSOC-SölSABGB ..........................................................410
7.3.4.2 Wohnrecht.............................................................................................. 411
7.4 Wiederkaufs-, Rückkaufs-und Vorkaufsrecht..........................................416
7.4.1 Wiederkaufsrecht ...................................................................................416
7.4.2 Rückkaufsrecht ......................................................................................416
7.4.3 Vorkaufsrecht.........................................................................................416
7.4.3.1 Grundlagen des Vorkaufsrechts..............................................................416
7.4.3.2 Berücksichtigung in der Liegenschaftsbewertung................................... 417
7.5 Behandlung von Hypotheken ..................................................................418
7.6 Superädifikat und Baurecht....................................................................418
7.6.1 Einleitung ...............................................................................................418
7.6.2 Das Superädifikat...................................................................................419
7.6.2.1 Allgemeines............................................................................................419
7.6.2.2 Begründung des Superädifikates ...........................................................420
7.6.2.3 Rechtskonstruktion ...............................................................................420
7.6.2.4 Inhalt und Umfang..................................................................................421
Z6.2.5 Entgelt....................................................................................................421
7.6.2.6 Schicksal des Superädifikates bei Beendigung der Grundstücksnutzung 421
7.6.2.7 Belehnbarkeit........................................................................................ 422
7.6.3 Das Baurecht......................................................................................... 422
7.6.3.1 Allgemeines zum Baurecht .................................................................... 422
7.6.3.2 Begründung........................................................................................... 422
7.6.3.3 Rechtskonstruktion ...............................................................................423
7.6.3.4 Inhalt und Umfang.................................................................................423
Z6.3.5 Entgelt................................................................................................... 424
7.6.3.6 Schicksal des Baurechtsgebäudes bei Beendigung................................424
7.6.3.7 Belehnbarkeit........................................................................................424
7.6.4 Bewertung von Superädifikat und Baurecht........................................... 424
7.6.4.1 Vorbemerkungen...................................................................................424
7.6.4.2 Bewertung des Baurechtes....................................................................425
7.6.4.3 Bewertung der Baurechtseinlage .......................................................... 426
7.6.4.4 Bewertung der mit dem Baurecht belasteten Liegenschaft.................... 427
16
і
17
8 Ableitung des Verkehrswertes...........................................................429
8.1 Zusammenführung von Teilergebnissen.................................................429
8.2 Berücksichtigung der Marktlage .............................................................431
8.3 Genauigkeit der Resultate ..................................................................... 432
Abschnitt
III
Internationale Immobilienbewertungsverfahren
1 Verändertes Immobilienmarktgeschehen.........................................437
2 Internationale Standards und Organisationen ................................. 441
2.1 Überblick zu den Strukturen...................................................................441
2.2 International
Valuation
Standards
Committee (IVSC)
.............................443
2.3
The European
Group
of Valuers Association (TEGoVA)
...........................445
2.4 The Royal Institution
of Chartered Surveyors (RICS)
..............................446
2.5
Appraisal Foundation
.............................................................................448
2.6
Appraisal Institute
.................................................................................449
3 Parallelen zu nationalen Methoden ................................................... 451
4 »Highest-and-Best-Use« als Leitlinie.................................................457
5 International übliche Wertbegriffe....................................................459
5.1 Market
Value
(MV).................................................................................459
5.2
Non-Market Values (NMV)
.....................................................................462
6 Renditebegriffe im internationalen Umfeld ......................................467
6.1 Vorbemerkungen zu den internationalen Renditebegriffen..................... 467
6.2
Ail Risks Yield ........................................................................................
468
7 Verwendete Bewertungsverfahren .................................................... 471
7.1 Vergleichswertverfahren -
Direct Value Comparison Method
.................471
7.2 Sachwertverfahren -
Replacement Cost Method
..................................475
7.3 Ertragsorientierte Verfahren -
Income Methods
....................................479
7.3.1 Ertragswertverfahren -
Direct Capitalization
.........................................479
7.3.1.1 Grundlagen der Kapitalisierung..............................................................479
7.3.1.2 Zur Marktmiete vermietet -
Rack-Rented Property................................
482
7.3.1.3 Nicht zur Marktmiete vermietet -
Two Income
Models..........................485
7.3.1.4 Anwendbarkeit in Österreich ..................................................................491
7.3.2 Bewertung von Zahlungsströmen -
Discounted Cash-Flow Method
.......493
INHALT
7.3.2.1 Grundüberlegungen und Funktionsweise...............................................493
7.3.2.2 Differenzierung der
Cash-Flows
............................................................. 496
7.3.2.3 Wahl des Prognosezeitraumes...............................................................498
7.3.2.4 Wahl des Diskontierungszinssatzes .......................................................499
7.3.2.5 Anwendbarkeit in Österreich .................................................................500
Abschnitt
IV
Österreichspezifische Bewertungsaspekte
1 Feststellung und Ermittlung
von Mietzinsen und Nutzungsentgelten............................................507
1.1 Grundlagen der Mietzinsberechnung..................................................... 507
1.1.1 Miete versus Pacht................................................................................ 507
1.1.2 Hauptmiete versus Untermiete.............................................................. 508
1.1.3 Hauptmietzins, Mietzins und Bruttomietzins.......................................... 509
1.2 Formen des Hauptmietzinses ................................................................ 509
1.2.1 Kategoriemietzins................................................................................... 511
1.2.1.1 Grundlagen und Anwendungsbereich ..................................................... 511
1.2.1.2 Wohnrechtliche Kategorien..................................................................... 511
1.2.1.3 Kategoriebeträge....................................................................................512
1.2.2 Richtwertmietzins...................................................................................513
1.2.2.1 Grundlagen und Anwendungsbereich .....................................................513
1.2.2.2 Ermittlung des Richtwerts ......................................................................513
1.2.2.3 Ermittlung des Richtwertmietzinses .......................................................516
1.2.3 Angemessener Mietzins ........................................................................ 535
1.2.3.1 Grundlagen und Anwendungsbereich .................................................... 535
1.2.3.2 Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses.................................... 535
1.2.3.3 Exkurs: Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit .......................544
1.2.4 Freier Mietzins....................................................................................... 546
1.2.5 Hauptmietzins für Wohnungen der Ausstattungskategorie
D
................. 547
1.2.6 Exkurs: Wertbeständigkeit des Mietzinses............................................. 547
1.2.7 Höhe und Bestandteile des Untermietzinses .........................................548
1.2.7.1 Abgeschlossene Untermietverträge vor dem 1. März 1994.................... 548
1.2.7.2 Gänzliche Untervermietung nach dem 1. März 1994 .............................548
1.2.7.3 Teilweise Untervermietung nach dem 1. März 1994............................... 549
1.2.7.4 Abschlag bei Befristung seit dem 1. Juli 2000........................................ 549
1.2.7.5 Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände...............................550
1.3 Arten von Nutzungsentgelten .................................................................551
1.3.1 Angemessenes Pachtentgelt gem. LPG...................................................551
1.3.2 Das Nutzungsentgelt im WGG................................................................553
18
I
19
1.3.2.1 Grundlagen des Nutzungsentgelts
¡m WGG
........................................... 553
1.3.2.2 Laufendes Nutzungsentgelt für die Gebrauchsüberlassung ................... 554
1.3.2.3 Finanzierungsbeitrag............................................................................. 562
1.4 Methoden zur Ermittlung von Miet- und
Pachtentgelten bei Geschäftslokalen.....................................................563
1.4.1
Zoning Method......................................................................................
563
1.4.1.1 Lageklassifizierung und Standortfaktoren.............................................. 564
1.4.1.2 Nutzflächen........................................................................................... 566
1.4.1.3 Ladenkonfiguration................................................................................ 567
1.4.1.4 Zonentiefe............................................................................................. 569
1.4.1.5 Grundrisse.............................................................................................570
1.4.1.6 Haifing Back...........................................................................................571
1.4.2 Faktorenmethode.................................................................................. 575
1.4.2.1 Ermittlung von Vergleichswerten ........................................................... 575
1.4.2.2 Nutzflächenanalyse ............................................................................... 575
1.4.2.3 Faktorenzuordnung und Faktorenermittlung.......................................... 575
1.4.2.4 Ermittlung des Bestandentgeltes........................................................... 577
2 Bewertung eines österreichischen Mietzinshauses.........................585
2.1 Begriffsdefinition...................................................................................585
2.2 Besonderheiten bei der Befundaufnahme.............................................. 585
2.2.1 Bautechnische Befundaufnahme ...........................................................586
2.2.2 Wirtschaftliche Befundaufnahme........................................................... 589
2.3 Bewertung............................................................................................. 590
2.3.1 Ertragswertverfahren ............................................................................590
2.3.1.1 Roherträge ............................................................................................590
2.3.1.2 Bewirtschaftungskosten ........................................................................595
2.3.1.3 Kapitalisierungszinssatz ........................................................................ 599
2.3.1.4 Gesamt-und Restnutzungsdauer........................................................... 599
2.3.2 Sachwertverfahren.................................................................................601
2.3.2.1 Bodenwert..............................................................................................601
2.3.2.2 Bauwert..................................................................................................601
2.3.3 Ermittlung des Verkehrswertes aus Sach- und Ertragswert.................... 602
2.3.4 Sonderthemen zur Bewertung von österreichischen Mietzinshäusern ... 604
2.3.4.1 Bewertung von Miteigentumsanteilen....................................................604
2.3.4.2 Bewertung eines Mietzinshauses mit §§ 18 MRG-Verfahren...................605
2.3.4.3 Berücksichtigung von Gerichts- und Schlichtungsstellenverfahren ........605
2.3.4.4 Beurteilung des Entwicklungspotenzials................................................ 606
3 Der Nutzwert im Wohnungseigentum ................................................ 611
3.1 Allgemeines.............................................................................................611
3.2 Definition Nutzwert .................................................................................611
3.3 Wohnungseigentumsobjekte /Allgemeine Teile.......................................611
INHALT
3.3.1 Allgemeine Teile ..................................................................................... 612
3.3.2 Wohnung................................................................................................ 612
3.3.3 Sonstige selbständige Räumlichkeit .......................................................612
3.3.4 Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug............................................................613
3.4 Die Berechnung des Nutzwertes.............................................................613
3.5 Die Berechnung der Nutzfläche ..............................................................614
3.5.1 Definition der Nutzfläche gem. WEG.......................................................614
3.5.2 Ausgewählte Nutzflächenbeispiele .........................................................615
3.6 Zubehör.................................................................................................. 616
3.6.1 Definition des Zubehörs gem. WEG.........................................................616
3.6.2 Ausgewählte Zubehörobjekte .................................................................616
3.7 Empfehlungen für Zu- und Abschläge beim
Nutzwertgutachten nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002............618
3.7.1 Allgemeines............................................................................................618
3.7.2 Wohnungen und sonstige selbständige Räumlichkeiten..........................619
3.7.3 Abstellplätze für Kraftfahrzeuge .............................................................621
3.7.4 Zubehörobjekte......................................................................................621
Abschnitt
V
Immobilien im Rahmen der Finanzierung
und Bewertung aus Sicht des Kapitalmarktes
1 Immobilienbewertung im Rahmen der Finanzierung .......................625
1.1 Einleitung in die Immobilienbewertung im Rahmen der Finanzierung.....625
1.2 Beleihungswertermittlung ..................................................................... 627
1.2.1 Beleihungswert - Wertbegriffe und gesetzliche Grundlagen .................. 627
1.2.1.1 Gesetzliche Grundlagen - Österreich .................................................... 627
1.2.1.2 (Gesetzliche) Grundlagen - International...............................................628
1.2.2 Standards zur Beleihungswertermittlung...............................................628
1.2.2.1 Europäische Bewertungsstandards (zum Thema Beleihungswert).......... 629
1.2.2.2 Deutsche Beleihungswertermittlungsverordnung .................................. 632
1.3 Aktueller Ausblick ................................................................................. 637
2 Portfoliobewertung............................................................................. 641
2.1 Einführung in die Portfoliobewertung......................................................641
2.2 Arten von Portfoliobewertungen ............................................................ 642
2.2.1 Aggregierte Einzelbewertung................................................................. 642
2.2.2 Paketbewertung ....................................................................................643
2.2.3 Massenbewertung................................................................................. 644
2.2.4 Desktopbewertung................................................................................645
20
I
21
2.3 Marktwert eines
Portfolios
.................................................................... 646
2.3.1 Marktanpassung.................................................................................... 646
2.3.2 Qualitätssicherung ................................................................................ 647
3 Markt-und Objektrating.....................................................................649
3.1 Einführung in das Markt-und Objektrating............................................ 649
3.2 Europäisches Markt-und Objektrating ..................................................650
3.2.1 Definitionen........................................................................................... 650
3.2.1.1 Ratingdefinition für Bestandsobjekte.....................................................650
3.2.1.2 Ratingdefinition für Projekte..................................................................650
3.2.2 Ratingsystem..........................................................................................651
3.2.2.1 Kriteriengruppen ................................................................................... 652
3.2.2.2 Messstandards...................................................................................... 657
3.2.2.3 Grundgewichtung und dynamische Gewichtung ....................................658
3.2.2.4 Ratingergebnis ...................................................................................... 662
3.3 Einsatzgebiete des Markt-und Objektratings ........................................664
3.4 Ausblick ................................................................................................665
4 Immobilien Due-Diligence ..................................................................667
4.1 Einführung in die Immobilien Due-Dilligence.......................................... 667
4.2 Zum Ursprung und der Begrifflichkeit der Due-Diligence ....................... 667
4.3 Arten und Komponenten einer Due-Diligence........................................668
4.4 Vorgehensweise im Rahmen einer Due-Diligence
aus Sicht des Kaufinteressenten ........................................................... 669
4.5 Wesentliche Inhalte der vier Due-Diligence Komponenten .....................670
4.5.1 Allgemeine Inhalte.................................................................................670
4.5.2 Technik...................................................................................................671
4.5.3 Finanzen /wirtschaftlich ........................................................................671
4.5.4 Recht..................................................................................................... 672
4.5.5 Steuern .................................................................................................673
5
Mortgage-Backed Securities
aus bewertungsmethodischer Sicht . 675
5.1 Einführung in
Mortgage-Backed Securities
aus bewertungsmethodischer Sicht ...................................................... 675
5.2 Entwicklung des MBS-Marktes ...............................................................676
5.3 Der MBS Markt außerhalb der USA ....................................................... 677
5.4 Anatomie eines MBS Investments .........................................................678
5.5 Investieren in MBS ................................................................................679
5.6 Bewertung von MBS .............................................................................. 679
5.7 Bewertungsmodelle...............................................................................680
5.8 Zusammenfassung .................................................................................681
INHALT
Abschnitt
VI
Immobilien im Rahmen der Bilanzierung
und Bewertung für steuerliche Zwecke
1 Die Bilanzierung von Immobilien
im Rahmen des Jahresabschlusses...................................................685
1.1 Die gesetzlichen Vorschriften zur Bilanzierung von Immobilien
im Rahmen der Jahresabschlusserstellung in Österreich ....................... 685
1.1.1 Die Bilanzierung von Immobilien nach den Bestimmungen des UGB...... 686
1.1.1.1 Die Bilanzierung von Immobilien als Anlagevermögen............................ 687
1.1.1.2 Die Bilanzierung von Immobilien als Umlaufvermögen........................... 695
1.1.2 Die Bilanzierung von Immobilien nach international
anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen......................................... 699
1.1.2.1
IAS
2 - Immobilien als Vorratsvermögen ...............................................700
1.1.2.2
IAS
16 - Immobilien des Anlagevermögens zur Eigennutzung.................701
1.1.2.3
IAS
40 - Immobilien des Anlagevermögen als Finanzinvestitionen ........ 708
1.2 Anforderungen und Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien .... 716
1.2.1 Im Bereich der Bilanzierung nach den Bestimmungen des UGB ..............716
1.2.2 Im Bereich der Bilanzierung nach international
anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen..........................................718
2 Immobilienbewertungen für ertragsteuerliche Zwecke................... 721
2.1 Immobilienbewertungen zur Rechtfertigung
von Teilwertabschreibungen ...................................................................721
2.1.1 Ertragsteuerliche Bewertung von Immobilien als Anlagevermögen ........ 722
2.1.1.1 Anschaffungs-oder Herstellungskosten ................................................ 722
2.1.1.2 Teilwertabschreibung ............................................................................ 722
2.1.1.3 Aufteilung der Anschaffungskosten von Immobilien
des Anlagevermögens ...........................................................................724
2.1.2 Ertragsteuerliche Bewertung von Immobilien als Umlaufvermögen........725
2.1.2.1 Anschaffungs-oder Herstellungskosten ................................................ 725
2.1.2.1 Teilwertabschreibung ............................................................................ 725
2.2 Immobilienbewertungen aus Anlass der Übertragung
zwischen Betriebs-und Privatvermögen des Steuerpflichtigen ..............726
2.2.1 Immobilienbewertungen bei Einlagen in das
und Entnahme aus dem Betriebsvermögen ........................................... 726
2.2.2 Immobilienbewertungen aus Anlass der Betriebsaufgabe...................... 727
2.3 Immobilienbewertungen zwecks Feststellung
der fiktiven Anschaffungskosten ...........................................................728
2.3.1 Fiktive Anschaffungskosten bei Vermietung
nach unentgeltlichem Erwerb................................................................728
2.3.2 Fiktive Anschaffungskosten bei erstmaliger Vermietung........................729
22
І
23
2.4 Immobilienbewertungen zur Vermeidung
von verdeckten Gewinnausschüttungen .................................................731
2.4.1 Immobilientransaktion zwischen Kapitalgesellschaften
und ihren Gesellschaftern ......................................................................731
2.4.2 Zuwendung von Immobilien aus Privatstiftungen an Begünstigte........... 732
2.5 Sonstige Anlässe für Immobilienbewertungen im Ertragsteuerrecht...... 732
2.6 Sachverständige Feststellung der Restnutzungsdauer von
Gebäuden für Zwecke der Bemessung der Absetzung für Abnutzung..... 733
2.7 Anforderungen der ertragsteuerlichen
Judikatur
und Verwaltungspraxis
an eine sachverständige Verkehrswertermittlung von Immobilien ......... 735
2.7.1 Die jüngste
Judikatur
zur ertragsteuerlichen
Wertermittlung von Immobilien ............................................................. 736
2.7.2 Die abgabenrechtlichen Bestimmungen
über den Sachverständigenbeweis........................................................738
2.8 Zusammenfassende Feststellungen....................................................... 739
Abkürzungsverzeichnis ......................................................................................744
Stichwortverzeichnis..........................................................................................752
Anhang.................................................................................................................766
Wertminderungstabellen .........................................................................................766
Sterbetafel 2000/02 für Österreich.......................................................................788
Vervielfältigertabellen.............................................................................................794
|
| adam_txt |
8І9
Inhalt
Vorwort. 3
Die Autoren.25
Abschnitt
I
Einführung ¡n die Immobilienbewertung
1 Bewertungsanlässe - Überblick.37
2 Wertbegriffe und Wertdefinitionen.43
2.1 Verkehrswert gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz .43
2.1.1 Sachwert.43
2.1.2 Ertragswert .43
2.1.3 Vergleichswert.44
2.2 Marktwert .44
2.2.1 Marktwert gemäß Bankwesengesetz. 44
2.2.2 Marktwert gemäß den Europäischen
Bewertungsstandards derTEGoVA und des IVSC .44
2.3 Beleihungswert. 45
2.3.1 Beleihungswert gemäß Bankwesengesetz .45
2.3.2 Beleihungswert gemäß den Europäischen
Bewertungsstandards der TEGoVA.45
2.3.3 Verkaufswert gemäß Hypothekenbankengesetz. 46
2.4 Preis
(Price)
. 46
2.5 Subjektiver Wert
(Worth)
. 46
2.6 Objektiver Wert
(Value)
.46
2.7 Nutzwert (im Wohnungseigentumsgesetz). 47
2.8 Zwangsverkaufs- bzw. Liquidationswert gemäß den Europäischen
Bewertungsstandards der TEGoVA. 47
2.9
Fair Value
nach den International
Accounting
Standards. 47
2.10 Unternehmenswert.48
2.11 Buchwert.48
3 Bewertungsgegenstand.51
3.1 Eingrenzung gem. Liegenschaftsbewertungsgesetz.51
3.2 Betrachtung der wirtschaftlichen Einheit.53
3.3 Besondere Fragestellungen . 54
INHALT
4 Mathematische und statistische Grundlagen. 57
4.1 Finanzmathematische Verfahren . 57
4.1.1 Zins- und Zinseszinsrechnung. 57
4.1.1.1 Grundlagen und Relevanz für die Immobilienbewertung . 57
4.1.1.2 Einfache Zinsrechnung . 60
4.1.1.3 Zinseszinsrechnung. 61
4.1.1.4 Erweiterung: Unterjährige Verzinsung. 63
4.1.2 Rentenrechnung. 64
4.1.2.1 Grundlagen und Relevanz für die Immobilienbewertung . 64
4.1.2.2 Nachschüssige Renten . 65
4.1.2.3 Vorschüssige Renten . 68
4.1.2.4 Ewige Renten. 70
4.2 Verfahren der Investitionsrechnung.71
4.2.1 Überblick zu den Verfahren .71
4.2.2 Statische Investitionsrechenverfahren.74
4.2.3 Dynamische Investitionsrechenverfahren. 75
4.2.3.1 Kapitalwertmethode. 75
4.2.3.2 Annuitätenmethode. 79
4.2.3.3 Interne Zinsfußmethode . 79
4.2.4 Berücksichtigung von Unsicherheit. 80
4.2.4.1 Grundlagen der unvollkommenen Information . 80
4.2.4.2 Einfache Praktikerverfahren . 82
4.2.4.3 Arbeiten mit Wahrscheinlichkeiten . 84
4.3 Statistische Verfahren . 88
4.3.1 Grundlagen der Statistik. 88
4.3.2 Regressionsanalyse.90
5 Flächen-und Kubaturdefinitionen .95
5.1 Bezugsgrößen der Wertermittlung. 95
5.2 Ausgewählte Richtlinien, Normen und Gesetze. 96
5.2.1 ÖNORM B1800 . 96
5.2.1.1 Flächen . 96
5.2.1.2 Kubaturen . 100
5.2.2 GIF MF-B . 101
5.2.3 MRG . 104
5.2.4 WEG . 105
6 Der Sachverständige ¡m österreichischen Recht. 109
6.1 Allgemeines zum Sachverständigenwesen. 109
6.2 Rechtliche Grundlagen für die Tätigkeit des Sachverständigen.110
6.3 Zertifizierung. 110
6.3.1 Aligemeines zur Zertifizierung.110
6.3.2 Gerichtliche Zertifizierung.111
10
I
11
6.3.3 Personenzertifizierung nach
ISO/lEC
17024 . 115
6.3.3.1 Allgemeines zur Personenzertifizierung . 115
6.3.3.2 Ablauf des Zertifizierungsverfahrens nach ISO/IEC 17024. 115
6.3.4 Zertifikate nicht akkreditierter Zertifizierungsstellen . 116
6.4 Tätigkeitsbereiche des Sachverständigen für Immobilienbewertung. 117
6.4.1 Privatgutachten. 117
6.4.2 Gerichtsgutachten. 118
6.4.2.1 Abhandlungsverfahren . 118
6.4.2.2 Zwangsversteigerungsverfahren. 118
6.4.2.3 Verfahren zur Festsetzung der Enteignungsentschädigung. 119
6.4.2.4 Teilungsklage. 119
6.4.2.5 Weitere Bereiche . 119
6.4.3 Exkurs: Verhältnis des Gerichtsgutachtens zu anderen Beweismitteln . 119
6.4.3.1 Zeugen . 119
6.4.3.2 Urkunden (insbesondere Privatgutachten). 120
6.4.3.3 Augenschein. 120
6.4.4 Verwaltungsverfahren. 121
6.5 Das Gutachten. 121
6.5.1 Allgemeines zum Gutachten . 121
6.5.2 Kurzdarstellung des Aufbaus eines Gutachten. 122
6.5.3 Aufbau eines Liegenschaftsbewertungsgutachtens. 122
6.5.4 Das Liegenschaftsbewertungsgutachten im
Zwangsversteigerungsverfahren . 124
6.6 Honoraransprüche des Sachverständigen . 125
6.6.1 Privatgutachten . 125
6.6.2 Verwaltungsverfahren. 126
6.6.3 Gerichtsverfahren. 126
6.6.3.1 Allgemeines zum Gerichtsverfahren . 126
6.6.3.2 Umfang des Gebührenanspruchs. 126
6.7 Die zivilrechtliche Haftung des Sachverständigen für Schadenersatz . 128
6.7.1 Allgemeines zur zivilrechtlichen Haftung des Sachverständigen . 128
6.7.2 Voraussetzungen der Schadenersatzhaftung. 128
6.7.3 Aufklärungspflichten des Sachverständigen . 130
6.7.4 Haftung für Rat und Auskunft {§ 1300 ABGB). 130
6.7.5 Haftung für Gerichtsgutachten . 131
6.7.6 Haftung des Privatgutachters . 132
6.7.7 Haftung des Amtssachverständigen im Verwaltungsverfahren . 132
6.7.8 Freizeichnung. 133
6.8 Die strafreehtüche Haftung des Sachverständigen. 133
INHALT
Abschnitt
II
Standardverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
1 Idealtypischer Bewertungsprozess . 137
1.1 Übersicht zum Ablauf .137
1.2 Zentrale Inhalte des Prozesses. 142
1.2.1 Wahl des Bewertungsverfahrens. 142
1.2.2 Unterlagenbedarf. 144
1.2.3 Datenquellen. 148
1.2.4 Befundaufnahme. 149
1.2.5 Gutachtenaufbau. 155
2 Vergleichswertverfahren . 161
2.1 Grundüberlegungen zum Vergleichswert . 161
2.1.1 Definition und Anwendungsbereiche . 161
2.1.2 Übersicht zum Verfahrensablauf. 163
2.2 Gang der Vergleichswertermittlung . 165
2.2.1 Ermittlung der Lage-und Nutzbarkeitsmerkmale. 165
2.2.2 Suche nach Kaufpreisen bzw. Bestandsentgelten. 166
2.2.2.1 Anzahl von Vergleichswerten. 166
2.2.2.2 Quellen für Vergleichspreise.167
2.2.2.3 Redlicher Geschäftsverkehr. 168
2.2.2.4 Zeitliche Nähe zum Bewertungsstichtag. 169
2.2.2.5 Vergleichbare Gebiete . 170
2.2.3 Qualitätssicherung der Vergleichswerte . 170
2.2.3.1 Ungewöhnliche Verhältnisse. 170
2.2.3.2 Persönliche Umstände. 171
2.2.4 Berücksichtigung von Unterschieden
durch begründete Zu-und Abschläge . 171
2.2.4.1 Abweichende Eigenschaften. 171
2.2.4.2 Zeitliche Schwankungen. 175
2.2.5 Statistische Auswertung.176
2.2.5.1 Anwendung der Mittelwertbildung.176
2.2.5.2 Anwendung der Standardabweichung . 179
2.2.5.3 Anwendung von Konfidenzintervallen . 180
2.2.5.4 Anwendung von Regressionsanalysen . 183
2.2.5.5 Anwendung der Korrelationsanalyse.187
2.2.6 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände. 188
2.2.7 Ergebnis nach dem Vergleichswertverfahren . 188
2.3 Besondere Hinweise zur Bodenwertermittlung. 189
2.4 Beurteilung von Lage-und Nutzbarkeitsmerkmalen. 192
2.4.1 Unbebaute Liegenschaften. 193
12
I
13
2.4.1.1 Lage . 193
2.4.1.2
Art
der (baulichen) Nutzung. 195
2.4.1.3 Maß der baulichen Nutzung. 211
2.4.1.4 Erschließungszustand des Grundstücks.216
2.4.1.5 Beschaffenheit des Grundstücks.216
2.4.1.6 Grundstücksgröße. 222
2.4.1.7 Grundstückszuschnitt und Ecklage. 222
2.4.1.8 Beeinträchtigungen durch Immissionen. 223
2.4.1.9 Kontaminierung der Bodenfläche. 224
2.4.2 Bebaute Liegenschaften .231
2.4.2.1 Wohnungseigentumsobjekte .231
2.4.2.2 Reihenhäuser . 233
2.4.2.3 Einfamilien-und Doppelhäuser.233
2.5 Kalkulation werdendes Bauland.234
2.5.1 Grundlegende Bemerkungen . 234
2.5.2 Bewertungsverfahren . 235
2.5.2.1 Vergleichswertverfahren. 235
2.5.2.2 Einfache Bruchteilmethodik und einfache Ab- und Zuschläge . 237
2.5.2.3 Diskontierungs- und Kalkulationsverfahren .240
2.5.2.4 Residualwertverfahren . 244
2.5.3 Zusammenfassung der Kriterien für die Methodenauswahl. 245
2.5.4 Parameter und Kriterien für die Bewertung. 246
2.5.4.1 Grundlagen Bewertungskriterien .246
2.5.4.2 Wartezeit. 247
2.5.4.3 Zinssatz.250
2.5.4.4 Risiko .251
2.5.4.5 Flächenabzug . 252
2.5.4.6 Erschließungskosten und-beitrage.253
2.5.5 Praktische Beispielrechnung .254
3 Sachwertverfahren .265
3.1 Grundüberlegungen zum Sachwert.265
3.1.1 Begriff und Anwendungsbereich.265
3.1.2 Übersicht zum Verfahrensablauf.268
3.2 Bodenwert.270
3.3 Neubauwert der baulichen Anlagen.270
3.3.1 Neubauwert des Gebäudes .271
3.3.1.1 Ermittlung der gewöhnlichen Herstellungskosten .271
3.3.1.2 Anpassung an den Baupreisindex.273
3.3.1.3 Abschläge bei unvollständiger Gebäudeerrichtung. 275
3.3.1.4 Baunebenkostenansatz .276
3.3.2 Neubauwert der baulichen Außenanlagen . 277
3.3.3 Neubauwert der besonderen Betriebseinrichtungen. 279
INHALT
3.4 Wert des Zubehörs. 279
3.5 Berücksichtigung der Umsatzsteuer. 279
3.6 Gesamt- und Restnutzungsdauer.281
3.6.1 Gesamtnutzungsdauer .281
3.6.1.1 Technische Gesamtnutzungsdauer.281
3.6.1.2 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer.281
3.6.2 Restnutzungsdauer. 284
3.6.2.1 Verlängerung der Restnutzungsdauer. 285
3.6.2.2 Verkürzung der Restnutzungsdauer. 287
3.7 Wertminderung wegen Alters . 287
3.7.1 Theoretisch-mathematische Wertminderungsverfahren . 288
3.7.1.1 Lineare Wertminderung. 288
3.7.1.2 Progressive Wertminderung nach
Ross
. 289
3.7.1.3 Parabolische Wertminderung. 290
3.7.2 Empirische Wertminderungsverfahren.290
3.7.2.1 Wertminderung nach Gerardy.291
3.7.2.2 Wertminderung nach Vogels. 292
3.7.3 Darstellung der Wertminderungsverläufe. 293
3.8 Zustandswertminderung nach Heideck . 293
3.9 Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden . 296
3.9.1 Begriffsabgrenzung . 297
3.9.1.1 Baumangel. 298
3.9.1.2 Bauschaden. 299
3.9.2. Vorgehensweise bei der Bewertung. 299
3.9.2.1 Wertminderung nach Erfahrungssätzen.300
3.9.2.2 Wertminderung nach Schadensbeseitigungskosten.301
3.10 Merkantiler Minderwert. 302
3.11 Sonstige wertbeeinflussende Umstände. 305
3.11.1 Ungünstige Lageverhältnisse. 305
3.11.2 Unwirtschaftlicher Aufbau. 306
3.11.3 Reparaturanstau und Investitionsbedarf. 307
3.11.4 Denkmalschutz. 307
3.11.4.1 Denkmalbegriff und Denkmaleigenschaften . 307
3.11.4.2 Formen der Unterschutzstellung.308
3.11.4.3 Auswirkungen der Unterschutzstellung.310
3.11.4.4 Beendigung der Unterschutzstellung.313
3.11.4.5 Bewertung des Denkmalschutzes.314
3.11.5 Energieeffizienz von Gebäuden.315
3.11.5.1 Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden .315
3.11.5.2 Inhalt des Entwurfes des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) .316
3.12 Ergebnis nach dem Sachwertverfahren .318
14
І
15
4 Ertragswertverfahren .327
4.1 Grundüberlegungen zum Ertragswert. 327
4.1.1 Definition und Anwendungsbereiche . 327
4.1.2 Übersicht zum Verfahrensablauf.330
4.2 Rohertrag und Reinertrag.333
4.2.1 Wesen der Ertragsverhältnisse .333
4.2.2 Herleitung der Ertragsgrößen . 335
4.3 Bewirtschaftungskosten.341
4.3.1 Überblick zu den Kostenpositionen.341
4.3.2 Nicht-umlagefähige Betriebskosten .345
4.3.3 Instandhaltungskosten . 347
4.3.4 Verwaltungskosten .350
4.3.5 Mietausfallswagnis.350
4.4. Kapitalisierungszinsfuß.351
4.4.1 Herausforderungen bei der Herleitung.351
4.4.2 Immobilienwirtschaftliche Renditebegriffe .354
4.4.3 Behandlung der Inflation . 357
4.4.4 Bestimmung des konkreten Zinssatzes. 359
4.4.4.1 Ableitung aus dem Immobilienmarkt. 359
4.4.4.2 Ableitung aus dem Kapitalmarkt.364
4.5 Bodenwertverzinsung.368
4.6 Vervielfältiger .370
4.7 Sonstige wertbeeinflussende Umstände. 372
4.7.1 Baumängel-und Bauschäden .373
4.7.2 Weitere Wertbeeinflussungen.375
4.8 Ergebnis nach dem Ertragswertverfahren.378
5 Liquidationswertverfahren.383
6 Residualwertverfahren.387
6.1 Einordnung des Verfahrens. 387
6.2 Anwendungsbereiche und Verfahrensablauf.388
6.2.1 Grundlagen zum methodischen Ablauf.388
6.2.2 Praktische Anwendung des Verfahrens.391
6.2.3 Anwendung zur Kalkulation werdenden Baulandes.394
6.3 Kritische Beurteilung des Verfahrens.395
7 Bewertung von Rechten und Lasten.397
7.1 Einleitung in die Bewertung von Rechten und Lasten. 397
7.2 Gesetzliche Grundlage. 397
7.3 Das Recht der Dienstbarkeiten -
Servituten
.400
7.3.1 Zum Begriff der Dienstbarkeit.400
7.3.2 Zur Behandlung von Dienstbarkeiten.400
INHALT
7.3.2.1 Begründung von Dienstbarkeiten.400
7.3.2.2 Grundsätze der Dienstbarkeiten .403
7.3.2.3 Arten der Dienstbarkeiten
(Servitute)
.403
7.3.2.4 Bewertung der Dienstbarkeit.404
7.3.3 Grunddienstbarkeiten.405
7.3.3.1 Wegerecht. 405
7.3.3.2 Leitungsrechte . 408
7.3.4 Persönliche Dienstbarkeiten.410
7.3.4.1 FruchtgenussSSOC-SölSABGB .410
7.3.4.2 Wohnrecht. 411
7.4 Wiederkaufs-, Rückkaufs-und Vorkaufsrecht.416
7.4.1 Wiederkaufsrecht .416
7.4.2 Rückkaufsrecht .416
7.4.3 Vorkaufsrecht.416
7.4.3.1 Grundlagen des Vorkaufsrechts.416
7.4.3.2 Berücksichtigung in der Liegenschaftsbewertung. 417
7.5 Behandlung von Hypotheken .418
7.6 Superädifikat und Baurecht.418
7.6.1 Einleitung .418
7.6.2 Das Superädifikat.419
7.6.2.1 Allgemeines.419
7.6.2.2 Begründung des Superädifikates .420
7.6.2.3 Rechtskonstruktion .420
7.6.2.4 Inhalt und Umfang.421
Z6.2.5 Entgelt.421
7.6.2.6 Schicksal des Superädifikates bei Beendigung der Grundstücksnutzung 421
7.6.2.7 Belehnbarkeit. 422
7.6.3 Das Baurecht. 422
7.6.3.1 Allgemeines zum Baurecht . 422
7.6.3.2 Begründung. 422
7.6.3.3 Rechtskonstruktion .423
7.6.3.4 Inhalt und Umfang.423
Z6.3.5 Entgelt. 424
7.6.3.6 Schicksal des Baurechtsgebäudes bei Beendigung.424
7.6.3.7 Belehnbarkeit.424
7.6.4 Bewertung von Superädifikat und Baurecht. 424
7.6.4.1 Vorbemerkungen.424
7.6.4.2 Bewertung des Baurechtes.425
7.6.4.3 Bewertung der Baurechtseinlage . 426
7.6.4.4 Bewertung der mit dem Baurecht belasteten Liegenschaft. 427
16
і
17
8 Ableitung des Verkehrswertes.429
8.1 Zusammenführung von Teilergebnissen.429
8.2 Berücksichtigung der Marktlage .431
8.3 Genauigkeit der Resultate . 432
Abschnitt
III
Internationale Immobilienbewertungsverfahren
1 Verändertes Immobilienmarktgeschehen.437
2 Internationale Standards und Organisationen . 441
2.1 Überblick zu den Strukturen.441
2.2 International
Valuation
Standards
Committee (IVSC)
.443
2.3
The European
Group
of Valuers Association (TEGoVA)
.445
2.4 The Royal Institution
of Chartered Surveyors (RICS)
.446
2.5
Appraisal Foundation
.448
2.6
Appraisal Institute
.449
3 Parallelen zu nationalen Methoden . 451
4 »Highest-and-Best-Use« als Leitlinie.457
5 International übliche Wertbegriffe.459
5.1 Market
Value
(MV).459
5.2
Non-Market Values (NMV)
.462
6 Renditebegriffe im internationalen Umfeld .467
6.1 Vorbemerkungen zu den internationalen Renditebegriffen. 467
6.2
Ail Risks Yield .
468
7 Verwendete Bewertungsverfahren . 471
7.1 Vergleichswertverfahren -
Direct Value Comparison Method
.471
7.2 Sachwertverfahren -
Replacement Cost Method
.475
7.3 Ertragsorientierte Verfahren -
Income Methods
.479
7.3.1 Ertragswertverfahren -
Direct Capitalization
.479
7.3.1.1 Grundlagen der Kapitalisierung.479
7.3.1.2 Zur Marktmiete vermietet -
Rack-Rented Property.
482
7.3.1.3 Nicht zur Marktmiete vermietet -
Two Income
Models.485
7.3.1.4 Anwendbarkeit in Österreich .491
7.3.2 Bewertung von Zahlungsströmen -
Discounted Cash-Flow Method
.493
INHALT
7.3.2.1 Grundüberlegungen und Funktionsweise.493
7.3.2.2 Differenzierung der
Cash-Flows
. 496
7.3.2.3 Wahl des Prognosezeitraumes.498
7.3.2.4 Wahl des Diskontierungszinssatzes .499
7.3.2.5 Anwendbarkeit in Österreich .500
Abschnitt
IV
Österreichspezifische Bewertungsaspekte
1 Feststellung und Ermittlung
von Mietzinsen und Nutzungsentgelten.507
1.1 Grundlagen der Mietzinsberechnung. 507
1.1.1 Miete versus Pacht. 507
1.1.2 Hauptmiete versus Untermiete. 508
1.1.3 Hauptmietzins, Mietzins und Bruttomietzins. 509
1.2 Formen des Hauptmietzinses . 509
1.2.1 Kategoriemietzins. 511
1.2.1.1 Grundlagen und Anwendungsbereich . 511
1.2.1.2 Wohnrechtliche Kategorien. 511
1.2.1.3 Kategoriebeträge.512
1.2.2 Richtwertmietzins.513
1.2.2.1 Grundlagen und Anwendungsbereich .513
1.2.2.2 Ermittlung des Richtwerts .513
1.2.2.3 Ermittlung des Richtwertmietzinses .516
1.2.3 Angemessener Mietzins . 535
1.2.3.1 Grundlagen und Anwendungsbereich . 535
1.2.3.2 Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses. 535
1.2.3.3 Exkurs: Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit .544
1.2.4 Freier Mietzins. 546
1.2.5 Hauptmietzins für Wohnungen der Ausstattungskategorie
D
. 547
1.2.6 Exkurs: Wertbeständigkeit des Mietzinses. 547
1.2.7 Höhe und Bestandteile des Untermietzinses .548
1.2.7.1 Abgeschlossene Untermietverträge vor dem 1. März 1994. 548
1.2.7.2 Gänzliche Untervermietung nach dem 1. März 1994 .548
1.2.7.3 Teilweise Untervermietung nach dem 1. März 1994. 549
1.2.7.4 Abschlag bei Befristung seit dem 1. Juli 2000. 549
1.2.7.5 Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände.550
1.3 Arten von Nutzungsentgelten .551
1.3.1 Angemessenes Pachtentgelt gem. LPG.551
1.3.2 Das Nutzungsentgelt im WGG.553
18
I
19
1.3.2.1 Grundlagen des Nutzungsentgelts
¡m WGG
. 553
1.3.2.2 Laufendes Nutzungsentgelt für die Gebrauchsüberlassung . 554
1.3.2.3 Finanzierungsbeitrag. 562
1.4 Methoden zur Ermittlung von Miet- und
Pachtentgelten bei Geschäftslokalen.563
1.4.1
Zoning Method.
563
1.4.1.1 Lageklassifizierung und Standortfaktoren. 564
1.4.1.2 Nutzflächen. 566
1.4.1.3 Ladenkonfiguration. 567
1.4.1.4 Zonentiefe. 569
1.4.1.5 Grundrisse.570
1.4.1.6 Haifing Back.571
1.4.2 Faktorenmethode. 575
1.4.2.1 Ermittlung von Vergleichswerten . 575
1.4.2.2 Nutzflächenanalyse . 575
1.4.2.3 Faktorenzuordnung und Faktorenermittlung. 575
1.4.2.4 Ermittlung des Bestandentgeltes. 577
2 Bewertung eines österreichischen Mietzinshauses.585
2.1 Begriffsdefinition.585
2.2 Besonderheiten bei der Befundaufnahme. 585
2.2.1 Bautechnische Befundaufnahme .586
2.2.2 Wirtschaftliche Befundaufnahme. 589
2.3 Bewertung. 590
2.3.1 Ertragswertverfahren .590
2.3.1.1 Roherträge .590
2.3.1.2 Bewirtschaftungskosten .595
2.3.1.3 Kapitalisierungszinssatz . 599
2.3.1.4 Gesamt-und Restnutzungsdauer. 599
2.3.2 Sachwertverfahren.601
2.3.2.1 Bodenwert.601
2.3.2.2 Bauwert.601
2.3.3 Ermittlung des Verkehrswertes aus Sach- und Ertragswert. 602
2.3.4 Sonderthemen zur Bewertung von österreichischen Mietzinshäusern . 604
2.3.4.1 Bewertung von Miteigentumsanteilen.604
2.3.4.2 Bewertung eines Mietzinshauses mit §§ 18 MRG-Verfahren.605
2.3.4.3 Berücksichtigung von Gerichts- und Schlichtungsstellenverfahren .605
2.3.4.4 Beurteilung des Entwicklungspotenzials. 606
3 Der Nutzwert im Wohnungseigentum . 611
3.1 Allgemeines.611
3.2 Definition Nutzwert .611
3.3 Wohnungseigentumsobjekte /Allgemeine Teile.611
INHALT
3.3.1 Allgemeine Teile . 612
3.3.2 Wohnung. 612
3.3.3 Sonstige selbständige Räumlichkeit .612
3.3.4 Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug.613
3.4 Die Berechnung des Nutzwertes.613
3.5 Die Berechnung der Nutzfläche .614
3.5.1 Definition der Nutzfläche gem. WEG.614
3.5.2 Ausgewählte Nutzflächenbeispiele .615
3.6 Zubehör. 616
3.6.1 Definition des Zubehörs gem. WEG.616
3.6.2 Ausgewählte Zubehörobjekte .616
3.7 Empfehlungen für Zu- und Abschläge beim
Nutzwertgutachten nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002.618
3.7.1 Allgemeines.618
3.7.2 Wohnungen und sonstige selbständige Räumlichkeiten.619
3.7.3 Abstellplätze für Kraftfahrzeuge .621
3.7.4 Zubehörobjekte.621
Abschnitt
V
Immobilien im Rahmen der Finanzierung
und Bewertung aus Sicht des Kapitalmarktes
1 Immobilienbewertung im Rahmen der Finanzierung .625
1.1 Einleitung in die Immobilienbewertung im Rahmen der Finanzierung.625
1.2 Beleihungswertermittlung . 627
1.2.1 Beleihungswert - Wertbegriffe und gesetzliche Grundlagen . 627
1.2.1.1 Gesetzliche Grundlagen - Österreich . 627
1.2.1.2 (Gesetzliche) Grundlagen - International.628
1.2.2 Standards zur Beleihungswertermittlung.628
1.2.2.1 Europäische Bewertungsstandards (zum Thema Beleihungswert). 629
1.2.2.2 Deutsche Beleihungswertermittlungsverordnung . 632
1.3 Aktueller Ausblick . 637
2 Portfoliobewertung. 641
2.1 Einführung in die Portfoliobewertung.641
2.2 Arten von Portfoliobewertungen . 642
2.2.1 Aggregierte Einzelbewertung. 642
2.2.2 Paketbewertung .643
2.2.3 Massenbewertung. 644
2.2.4 Desktopbewertung.645
20
I
21
2.3 Marktwert eines
Portfolios
. 646
2.3.1 Marktanpassung. 646
2.3.2 Qualitätssicherung . 647
3 Markt-und Objektrating.649
3.1 Einführung in das Markt-und Objektrating. 649
3.2 Europäisches Markt-und Objektrating .650
3.2.1 Definitionen. 650
3.2.1.1 Ratingdefinition für Bestandsobjekte.650
3.2.1.2 Ratingdefinition für Projekte.650
3.2.2 Ratingsystem.651
3.2.2.1 Kriteriengruppen . 652
3.2.2.2 Messstandards. 657
3.2.2.3 Grundgewichtung und dynamische Gewichtung .658
3.2.2.4 Ratingergebnis . 662
3.3 Einsatzgebiete des Markt-und Objektratings .664
3.4 Ausblick .665
4 Immobilien Due-Diligence .667
4.1 Einführung in die Immobilien Due-Dilligence. 667
4.2 Zum Ursprung und der Begrifflichkeit der Due-Diligence . 667
4.3 Arten und Komponenten einer Due-Diligence.668
4.4 Vorgehensweise im Rahmen einer Due-Diligence
aus Sicht des Kaufinteressenten . 669
4.5 Wesentliche Inhalte der vier Due-Diligence Komponenten .670
4.5.1 Allgemeine Inhalte.670
4.5.2 Technik.671
4.5.3 Finanzen /wirtschaftlich .671
4.5.4 Recht. 672
4.5.5 Steuern .673
5
Mortgage-Backed Securities
aus bewertungsmethodischer Sicht . 675
5.1 Einführung in
Mortgage-Backed Securities
aus bewertungsmethodischer Sicht . 675
5.2 Entwicklung des MBS-Marktes .676
5.3 Der MBS Markt außerhalb der USA . 677
5.4 Anatomie eines MBS Investments .678
5.5 Investieren in MBS .679
5.6 Bewertung von MBS . 679
5.7 Bewertungsmodelle.680
5.8 Zusammenfassung .681
INHALT
Abschnitt
VI
Immobilien im Rahmen der Bilanzierung
und Bewertung für steuerliche Zwecke
1 Die Bilanzierung von Immobilien
im Rahmen des Jahresabschlusses.685
1.1 Die gesetzlichen Vorschriften zur Bilanzierung von Immobilien
im Rahmen der Jahresabschlusserstellung in Österreich . 685
1.1.1 Die Bilanzierung von Immobilien nach den Bestimmungen des UGB. 686
1.1.1.1 Die Bilanzierung von Immobilien als Anlagevermögen. 687
1.1.1.2 Die Bilanzierung von Immobilien als Umlaufvermögen. 695
1.1.2 Die Bilanzierung von Immobilien nach international
anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen. 699
1.1.2.1
IAS
2 - Immobilien als Vorratsvermögen .700
1.1.2.2
IAS
16 - Immobilien des Anlagevermögens zur Eigennutzung.701
1.1.2.3
IAS
40 - Immobilien des Anlagevermögen als Finanzinvestitionen . 708
1.2 Anforderungen und Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien . 716
1.2.1 Im Bereich der Bilanzierung nach den Bestimmungen des UGB .716
1.2.2 Im Bereich der Bilanzierung nach international
anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen.718
2 Immobilienbewertungen für ertragsteuerliche Zwecke. 721
2.1 Immobilienbewertungen zur Rechtfertigung
von Teilwertabschreibungen .721
2.1.1 Ertragsteuerliche Bewertung von Immobilien als Anlagevermögen . 722
2.1.1.1 Anschaffungs-oder Herstellungskosten . 722
2.1.1.2 Teilwertabschreibung . 722
2.1.1.3 Aufteilung der Anschaffungskosten von Immobilien
des Anlagevermögens .724
2.1.2 Ertragsteuerliche Bewertung von Immobilien als Umlaufvermögen.725
2.1.2.1 Anschaffungs-oder Herstellungskosten . 725
2.1.2.1 Teilwertabschreibung . 725
2.2 Immobilienbewertungen aus Anlass der Übertragung
zwischen Betriebs-und Privatvermögen des Steuerpflichtigen .726
2.2.1 Immobilienbewertungen bei Einlagen in das
und Entnahme aus dem Betriebsvermögen . 726
2.2.2 Immobilienbewertungen aus Anlass der Betriebsaufgabe. 727
2.3 Immobilienbewertungen zwecks Feststellung
der fiktiven Anschaffungskosten .728
2.3.1 Fiktive Anschaffungskosten bei Vermietung
nach unentgeltlichem Erwerb.728
2.3.2 Fiktive Anschaffungskosten bei erstmaliger Vermietung.729
22
І
23
2.4 Immobilienbewertungen zur Vermeidung
von verdeckten Gewinnausschüttungen .731
2.4.1 Immobilientransaktion zwischen Kapitalgesellschaften
und ihren Gesellschaftern .731
2.4.2 Zuwendung von Immobilien aus Privatstiftungen an Begünstigte. 732
2.5 Sonstige Anlässe für Immobilienbewertungen im Ertragsteuerrecht. 732
2.6 Sachverständige Feststellung der Restnutzungsdauer von
Gebäuden für Zwecke der Bemessung der Absetzung für Abnutzung. 733
2.7 Anforderungen der ertragsteuerlichen
Judikatur
und Verwaltungspraxis
an eine sachverständige Verkehrswertermittlung von Immobilien . 735
2.7.1 Die jüngste
Judikatur
zur ertragsteuerlichen
Wertermittlung von Immobilien . 736
2.7.2 Die abgabenrechtlichen Bestimmungen
über den Sachverständigenbeweis.738
2.8 Zusammenfassende Feststellungen. 739
Abkürzungsverzeichnis .744
Stichwortverzeichnis.752
Anhang.766
Wertminderungstabellen .766
Sterbetafel 2000/02 für Österreich.788
Vervielfältigertabellen.794 |
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