Städtebauliche Verträge - ein Handbuch:
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| Hauptverfasser: | , , |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Berlin
Dt. Inst. für Urbanistik
2007
|
| Ausgabe: | 3., aktualisierte und erw. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Edition Difu - Stadt, Forschung, Praxis
2 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Literaturverz. S. 373 - 384 |
| Beschreibung: | 397 S. |
| ISBN: | 9783881184281 3881184287 |
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Titel: Städtebauliche Verträge
Autor: Bunzel, Arno
Jahr: 2007
Arno Bunzel
Diana Coulmas
Gerd Schmidt-Eichstaedt
Stadtebauliche Vertrage -
ein Handbuch
Dritte, aktualisierte und erweiterte Auflage
Edition Difu - Stadt Forschung Praxis Bd. 2
Deutsches Institut fur Urbanistik
©| | (•
Inhalt
Vorwort 13
Hinweise zur Benuizung als Arbeitshilfe und Handbuch 15
Abstract 16
I. Einfuhrung 17
1. Entstehungsgeschichte 17
2. Was sind stadtebauliche Vertrage? 18
a) Stadtebaulicher Vertrag als Verwaltungsvertrag 20
b) Gebundene Gestaltungsfreiheit 20
c) Vertragstypen nach dem BauCB 21
d) Abgrenzung der stadtebaulichen Vertrage von privatrechtlichen
Grundstiicksgeschaften der Gemeinden 23
e) Stufenvertrage 25
3. In welchen Fallkonstellationen kommt der Abschluss stadtebaulicher
Vertrage in Betracht? 26
a) Gemeinde als Initiatorin einer vorsorgenden Baulandpolitik 27
b) Gemeinde als Prufstelle fur konkrete Investitionsinteressen 27
c) Gemeinde als Eigentumerin 29
4. Steuerrechtliche Rahmenbedingungen 29
a) Grunderwerbsteuer 29
b) Umsatzsteuer 32
c) Korperschaftssteuer und Einkommensteuer 34
II. Grundlagen 37
1. Materielle Anforderungen im Oberblick 37
a) Vertragsfreiheit nur im Rahmen der Gesetze 37
b) Das ,,Koppelungsverbot" und seine Reichweite 37
c) Angemessenheit 40
d) Die Anwendbarkeit der Regelungen des BGB zur Gestaltung rechtsgeschaftlicher
Schuldverhaltnisse durch Allgemeine Geschaftsbedingungen
(§§ 305-310 BGB) auf stadtebauliche Vertrage 41
e) Problematik von vertraglich vereinbarten Vorweg-Bindungen
uber die Aufstellung oder die Inhalte eines Bauleitplans 51
f) Ausschreibungspflicht bei stadtebaulichen Vertragen 53
2. Formelle Anforderungen 54
a) Schriftform 54
b) Notarielle Beurkundung 56
3. Rechtsschutzfragen 56
a) Zustandige Gerichtsbarkeit 56
b) Drittschutz 58
c) Rechtsfolgen der Fehlerhaftigkeit stadtebaulicher Vertrage auf
einen zugehorigen Bebauungsplan 58
4. Stadtebauliche Vertrage und Strafrecht 60
III.
Vereinbarungen zur Vorbereitung und Durchfiihrung
stadtebaulicher MaBnahmen 63
1. Neuordnung der Grundstiicksverhaltnisse 63
a) Der Ankauf von Grundstiicken im kijnftigen Plangebiet
zur Vorbereitung der Bodenordnung 64
b) Die freiwillige Umlegung 65
c) Mehrflachenabtretung 71
d) Beispiele aus der kommunalen Praxis 73
2. Bodensanierung und sonstige vorbereitende MaBnahmen 89
3. Ubertragung von Planungsmaftnahmen 92
a) Ubernahme der Planungsleistung oder Kosteniibernahme
fur Planungsleistungen 93
b) Welche stadtebaulichen Planungsleistungen konnen iibertragen
werden? 94
c) Art und Umfang der vom Vorhabentrager zu erbringenden
Leistung 95
d) Sicherung von Qualitatsstandards 96
IV.
Vertrage nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB zur Forderung
und Sicherung der mlt der Bauleitplanung verfolgten Ziele 99
1. Mogliche Bindungen im Oberblick 99
2. Regelungen zur Grundstiicksnutzung, auch hinsichtlich einer
Befristung oder einer Bedingung 100
a) Bauverpflichtung 101
b) Befristungen und Bedingungen von Grundstiicksnutzungen 104
c) Ruckbaupflicht nach Nutzungsaufgabe 105
3. Durchfuhrung von MaKnahmen zum Ausgleich von Eingriffen in
Natur und Landschaft 106
a) Rechtliche Einordnung 106
b) Mogliche Anwendungsfalle 107
c) Mogliche Regelungsinhalte 108
4. Regelungen im Zusammenhang mit dem sozialen Wohnungsbau
zugunsten einkommensschwacher Bevolkerungsschichten 114
a) Verpflichtung, einen bestimmten Anteil der Wohnungen oder der
Geschossflache im Standard und mit Mitteln des sozialen
Wohnungsbaus zu errichten 114
b) Belegungs- und Mietpreisbindungen sowie Besetzungsrechte
bei frei finanzierten Vorhaben 118
c) Sicherung der Mietpreis- und Belegungsbindungen sowie des
Besetzungsrechtes 119
d) Ablosbarkeit von Sozialbindungen durch Zahlung eines Geldbetrags
oder einer Vertragsstrafe? 120
e) VerauBerungsbeschrankungen und weitere Bestimmungen bei der
Errichtung von selbstgenutztem Wohneigentum mit Mitteln der
sozialen Wohnraumforderung 123
f) Kooperationsvertrage nach dem WoFG 125
5. Bindungen zugunsten der Wohnraumversorgung der ortsansassigen
Bevolkerung - Einheimischenmodelle 126
a) Gemeindlicher Zwischenerwerb 127
b) Das Weilheimer Modell 130
c) Das Traunsteiner Modell 137
d) Die Verhandlungsposition der Gemeinde 138
6. Bindungen im Zusammenhang mit gewerblichen Vorhaben 138
a) Immissionsschutzbindungen 138
b) Verpflichtung zur Schaffung und Erhaltung von Arbeitsplatzen 140
c) Einheimischenmodelle fur Gewerbegebiete 141
d) Verpflichtungen zur Beauftragung lokaler oder regionaler
Firmen bei der Errichtung von Vorhaben 145
7. Regelung zur Nutzung von Netzen und Anlagen der Kraft-Warme-
Kopplung sowie von Solaranlagen 146
8. Sonstige Bindungen 152
a) Gestaltungsvorschriften 152
b) Okologische Anforderungen 155
c) Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 155
d) Betriebspflichten 158
e) Verbrennungsverbote oder-beschrankungen 158
f) Autofreies Wohnen 159
V. Vereinbarungen liber die Tragung von Kosten und
Aufwendungen 161
1. Unter welchen Voraussetzungen konnen Kosten und Aufwendungen
der Gemeinde von dem Bauwilligen ubemommen werden? 1 61
a) Beschrankung auf den Ersatz von Kosten und Aufwendungen
der Gemeinde 162
b) Kosten- und Aufwandsersatz nur fur stadtebauliche MaGnahmen . 163
c) Ursachlicher Zusammenhang zwischen Aufwendungen der
Gemeinde und Vorhaben des Vertragspartners 165
d) Warm ist die vereinbarte Leistung des Vorhabentragers oder
Grundstiickseigentumers unangemessen? 172
e) Bestehendes Baurecht 177
2. Gegenstande der Kostenvereinbarungen im Einzelnen 178
a) Kosten und Aufwendungen fur stadtebauliche Planungen 179
b) Kosten und Aufwendungen fur dem Vorhaben dienende
offentliche Infrastruktur 185
c) Kosten und Aufwendungen fur AusgleichsmaBnahmen 193
d) Kosten fur beitragsfahige ErschlieBungsanlagen 197
e) Kosten fur MonitoringmaGnahmen 200
3. Weitere Regelungsmodalitaten 202
a) Verteilung der Kosten bei mehreren Vorhabentragern
oder Eigentiimern 202
b) Zahlungsweise 202
c) Zeitpunkt der Folgekostenvereinbarung 203
VI. ErschlieBungsvertrag 205
1. Abgrenzung von anderen stadtebaulichen Vertragen 206
2. Gegenstand des ErschlieBungsvertrags 207
a) ErschlieBungsanlagen 207
b) Technische Herstellung und kostenma ige Abwicklung 208
c) ErschlieBungsgebiet und ErschlieBungsvertragsgebiet 208
3. Vertragspartner 209
a) Grundstuckseigentiimer als Vertragspartner 210
b) ErschlieBungstrager als Vertragspartner 212
c) Eignung des Vertragspartners 212
d) Von der Gemeinde beherrschte Unternehmen als Vertragspartner . 212
4. Kostenubemahme nach § 124 Abs. 2 Satz 2 BauGB 215
a) Kosten im Einzelnen 215
b) Beitragserhebung bei nur anteiliger Kosteniibernahme 217
c) Kostenregelungen unter Beriicksichtigung der landesrechtlichen
Beitragskalkulation fur Wasser- und Abwasseranlagen 219
d) Vorlaufender Aufwand der Gemeinde 220
e) Ausgeschlossene Kosten 220
5. Voraussetzungen 221
a) Planungsrechtliche Anforderungen 221
b) Sachzusammenhang 223
c) Angemessenheit 223
d) Form 224
e) Zustandigkeit 225
f) Genehmigungserfordernis 226
g) Vergaberechtliche Anforderungen 226
6. Sonstiger Inhalt des Vertrags 228
a) Ubertragung der ErschlieBung und Festlegung des
ErschlieBungsgebiets 228
b) Festlegung der herzustellenden ErschlieBungsanlagen
nach Art, Umfang und Ausfuhrung 229
c) Ubertragung der offentlichen ErschlieBungsflachen
auf die Gemeinde 231
d) Vertragsdurchfuhrung 233
e) Abnahme und Gewahrleistung 236
f) Ubemahme der ErschlieBungsanlagen durch die Stadt/Gemeinde . 237
g) Sicherung der Vertragserfullung 246
7. Sonderfall Fremdanlieger 249
VII.
Stadtumbauvertrage - Vertrage in Gebieten der
Sozialen Stadt - Private Initiativen (BID - HID) 253
1. Die Regelung der Vertrage zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt
in den §§ 171c und 171e BauGB 2004 253
2. Die Legitimation privater Initiativen durch § 171 f BauGB 2007 255
3. Der ubliche Inhalt von Stadtumbauvertragen. Ergebnisse
einer Difu-Umfrage 256
4. Was gilt es beim Abschluss von Stadtumbauvertragen zu bedenken? 257
5. Das Verhaltnis des Stadtumbauvertrags nach § 171c zu § 11 BauGB 259
6. Umsetzung des stadtebaulichen Entwicklungskonzepts -
Folgen einer Divergenz 260
7. Vertragsschluss mit den Beteiligten-Aufstellung eines Sozialplans 260
8. Mogliche Gegenstande von Stadtumbauvertragen 261
a) Durchfiihrung des Riickbaus baulicher Anlagen innerhalb einer
bestimmten Frist Regelung der Kostentragung 261
b) Regelung der Kostenbeteiligung an AufwertungsmaSnahmen 262
c) Verzicht auf die Ausubung von Anspriichen nach den
§§ 42 bis 44 BauGB 262
d) Verzicht auf die Geltendmachung von Vertrauensschaden
nach § 39 BauGB? 263
e) Verzicht auch mit Wirkung ftir Rechtsnachfolger? 263
f) Sonderproblem: Wandel des planungsrechtlichen Status einer
Flache infolge eines tatsachlichen Wandels der Verhaltnisse 264
g) Ausgleich von Lasten zwischen den beteiligten Eigentumern 265
h) Weitere mogliche Regelungsgegenstande: Regelung von Zwischennutzungen;
Regelung von Anschlussnutzungen; Verzicht auf
Ausubung von Baurecht; Bereitstellung von Ersatzbauland an
anderer Stelle; Obertragung der Aufstellung des Sozialplans 267
9. Hoheitliche Durchsetzung und gerichtliche Kontrolle von
Stadtumbauvertragen 275
10. Vertragstypen ,,Ruckbau" und ,,Aufwertung" 276
VIII. Sicherung der Erfiillung der Vertragspflichten 283
1. Sicherungsbedarf und Sicherungszweck 283
2. Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung 284
a) Vollstreckungsunterwerfung nach § 61 VwVfG 284
b) Vollstreckungsunterwerfung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO 286
3. Bankburgschaft 286
4. Patronatserklarung 289
5. Ankaufs- und Wiederkaufsrecht 289
a) Angemessenheit von An- und Wiederkaufsrechten 290
b) Vertragliche Regelungen des Wiederkaufsrechts im Detail 292
c) Unangemessenheit der Ausubung des Ankaufs- und
Wiederkaufsrechts im Einzelfall 297
d) Rechtsnachfolge 298
6. Aufzahlungsverpflichtung 301
7. Dingliches Vorkaufsrecht 302
8. Grunddienstbarkeit und Baulast 302
a) Beschrankt dingliche und personliche Dienstbarkeiten 302
b) Baulasten 303
9. Vertragsstrafen 306
10. Rechtsmittelverzicht 307
IX. Leistungsstorungen und Vertragsanpassung 309
1. Gesetzliche Grundlagen 309
a) Regelungen zu Leistungsstorungen im BauGB 310
b) Regelungen zu Leistungsstorungen im Verwaltungsverfahrensgesetz 311
c) Regelungen zu Leistungsstorungen im BGB 311
2. Scheitern des Bebauungsplans oder Abweichen der Planung vom
vertraglich vorausgesetzten Inhalt 312
a) Vertragliche Risikoiibernahme 313
b) Wegfall der Geschaftsgrundlage gemaG § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG 315
c) Kiindigung der Gemeinde (§ 60 Abs. 1 Satz 2 VwVfG) 317
d) Schadensersatz nach § 62 Satz 2 VwVfG i.V.m. § 1 62 BGB analog 317
e) Notwendigkeit einer vorausschauenden Vertragsgestaltung 318
3. Vertragsanpassung bei Anderung der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen 320
a) Vertragsanpassungsanspruche gemaB § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG . 320
b) Vertragskiindigung durch die Gemeinde (§ 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG)? 322
4. Anspruche bei Leistungsstorungen in der Sphare des gemeindlichen
Vertragspartners 322
a) Werkvertragsahnliche Vertrage 323
b) Kaufvertragsahnliche Vertrage 326
c) Nach allgemeinem Schuldrecht zu behandelnde Vertrage 326
5. Sonderregelungen und entsprechend anwendbare BGB-Vorschriften
beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 BauGB) 327
a) Nicht-in-Kraft-Treten des Plans 327
b) Aufhebung des Planungsrechts 328
6. Anspruche bei vorvertraglichen Storungen aus offentlich-rechtlicher
culpa in contrahendo (c.i.c.) 328
a) Verletzung vorvertraglicher Pflichten durch die Gemeinde 329
b) Verletzung vorvertraglicher Pflichten durch den Investor 332
X. Durchfuhrungsvertrag zum Vorhaben- und ErschlieBungsplan 333
1. Konstitutive Funktion des Durchfiihrungsvertrags beim
vorhabenbezogenen Bebauungsplan 333
2. Obligatorische Inhalte des Durchfiihrungsvertrags 334
a) Durchfiihrung des Vorhabens 335
b) Durchfuhrung der ErschlieGung 336
c) Unbedingtheit der Durchfiihrungsverpflichtung 337
d) Die Durchfuhrungsfrist 337
10
e) Obernahme der Kosten 338
3. Inhalt des Durchfiihrungsvertrags bei Festsetzung nach
§ 12 Abs. 3a BauGB 339
4. Optionale Inhalte des Durchfiihrungsvertrags 343
5. Durchfiihrungsvertrag im Aufstellungsverfahren 345
a) Offentliche Auslegung 345
b) Begriindung 346
c) Bekanntmachung 347
d) Genehmigung durch die hohere Verwaltungsbehorde 347
e) Zeitpunkt des Vertragsschlusses 348
6. Weitere materielle und formelle Anforderungen 348
a) Unzulassige Vorwegbindung 348
b) Rechtsnatur und Formerfordernisse 349
7. Anderungen des Vertrags sowie Wechsel des Vorhabentragers 350
Anhang
Muster fur einen stadtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB 363
Literatur 373
Abkurzungsverzeichnis 385
Sachregister 391
Verzeichnis der Regelungsbeispiele
1 Vertragsentwurf nach dem Stuttgarter Modell 74
2 Vertragsentwurf in Anlehnung an das Forchheimer Modell 79
3 Vertragsentwurf nach dem Echinger Modell 83
4 Vertrag uber die Sanierung von Bodenverunreinigungen 91
5 Ubertragung der Ausarbeitung eines Bebauungsplanentwurfs 96
6 Bauverpflichtungsklausel 103
7 Durchfiihrung des Ausgleichs durch Vorhabentrager 111
8 Dienstbarkeit zur Sicherung von Pflegema nahmen 113
9 Bindungen bei Mietwohnungsbau 115
10 Besetzungsrecht 118
11 Bindungen bei offentlich geforderten Kaufeigenheimen 124
12 Vertrag nach dem Weilheimer Modell 131
13 Arbeitsplatzgarantie 141
14 Bau- und Nutzungsbindung bei der Vergabe von Gewerbegrundstiicken
fur Einheimische 144
15 Baulicher Warmeschutz, Gebaudeheizung 147
16 Warmeversorgung 149
17 Stadtebauliche Oberleitung 154
18 Vertragsbaustein zur Bestellung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten
der Stadt Miinchen 156
19 Ubemahme der Planungskosten 180
20 Ubemahme von Kosten fur soziale Infrastruktur - Variante 1 189
21 Ubemahme von Kosten fiir soziale Infrastruktur - Variante 2 190
22 Anlage zu einem Folgekostenvertrag: Ermittlung der Folgekosten 190
23 Kosteniibernahme fiir Ausgleichs- und ErsatzmaRnahmen 196
24 Erschlie ungstrager und Gemeinschaft der Grundstuckseigentiimer 211
25 Beteiligung der Stadt/Gemeinde an den Erschlieftungskosten 218
26 Bindung an den noch nicht in Kraft getretenen Bebauungsplan 222
27 Grunderwerb und Bestellung einer Dienstbarkeit 232
28 ErschlieGungsvertrag nach § 124 BauGB 238
29 Formular ,,Vertragserfiillungsbiirgschaft" beim ErschlieSungsvertrag 247
30 Formular ,,Gewahrleistungsburgschaft" beim ErschlieGungsvertrag 248
31 Kostenregelung bei Fremdanliegerfallen 251
32 Gestattungsvertrag 268
33 Muster fiir einen stadtebaulichen Vertrag zum Stadtumbau -
Programmteil Riickbau 276
34 Muster fiir einen stadtebaulichen Vertrag zum Stadtumbau -
Programmteil Aufwertung 281
35 Vertragserfiillungsbiirgschaft 288
36 Bestatigung des Kreditinstituts 296
37 Wiederkaufsrecht mit Auflassungsvormerkung und Aufzahlungsvereinbarung
, 298
38 Baulast 305
39 Vertragsstrafen 307
40 Vertragliche Anpassungs- und Kiindigungsregelung bei
ausbleibendem Planungsrecht 317
41 Kostenregelung und Ausschluss von Ersatzanspriichen bei
fehlgeschlagener oder abweichender Planung 319
42 Verlangerung der Fertigstellungsfrist 322
43 Abweichungsklausel beim Durchfiihrungsvertrag nach § 12 BauGB 342
44 Durchfiihrungsvertrag zum Vorhaben- und ErschlieBungsplan 351
11
12
Verzeichnis der Ubersichten
1 Vorrangige Ziele stadtebaulicher Vertrage 19
2 Interessenlage der Vertragsparteien 26
3 Bindungen beim offentlich geforderten Mietwohnungsbau nach dem
Wohnraumforderungsgesetz 11 6
4 Voraussetzungen fur die Ubemahme von Kosten im Rahmen eines
stadtebaulichen Vertrags 162
5 Auswahl stadtebaulicher MaGnahmen, die Gegenstand einer
Kostenvereinbarung sein konnen 164
6 Gegenstande von Folgekostenvereinbarungen in der Anwendungspraxis . 186
Verzeichnis der Abbildungen
1 Ausgleich von Lasten und Vorteilen im Stadtumbau 266 |
| adam_txt |
Titel: Städtebauliche Verträge
Autor: Bunzel, Arno
Jahr: 2007
Arno Bunzel
Diana Coulmas
Gerd Schmidt-Eichstaedt
Stadtebauliche Vertrage -
ein Handbuch
Dritte, aktualisierte und erweiterte Auflage
Edition Difu - Stadt Forschung Praxis Bd. 2
Deutsches Institut fur Urbanistik
©| | (•
Inhalt
Vorwort 13
Hinweise zur Benuizung als Arbeitshilfe und Handbuch 15
Abstract 16
I. Einfuhrung 17
1. Entstehungsgeschichte 17
2. Was sind stadtebauliche Vertrage? 18
a) Stadtebaulicher Vertrag als Verwaltungsvertrag 20
b) Gebundene Gestaltungsfreiheit 20
c) Vertragstypen nach dem BauCB 21
d) Abgrenzung der stadtebaulichen Vertrage von privatrechtlichen
Grundstiicksgeschaften der Gemeinden 23
e) Stufenvertrage 25
3. In welchen Fallkonstellationen kommt der Abschluss stadtebaulicher
Vertrage in Betracht? 26
a) Gemeinde als Initiatorin einer vorsorgenden Baulandpolitik 27
b) Gemeinde als Prufstelle fur konkrete Investitionsinteressen 27
c) Gemeinde als Eigentumerin 29
4. Steuerrechtliche Rahmenbedingungen 29
a) Grunderwerbsteuer 29
b) Umsatzsteuer 32
c) Korperschaftssteuer und Einkommensteuer 34
II. Grundlagen 37
1. Materielle Anforderungen im Oberblick 37
a) Vertragsfreiheit nur im Rahmen der Gesetze 37
b) Das ,,Koppelungsverbot" und seine Reichweite 37
c) Angemessenheit 40
d) Die Anwendbarkeit der Regelungen des BGB zur Gestaltung rechtsgeschaftlicher
Schuldverhaltnisse durch Allgemeine Geschaftsbedingungen
(§§ 305-310 BGB) auf stadtebauliche Vertrage 41
e) Problematik von vertraglich vereinbarten Vorweg-Bindungen
uber die Aufstellung oder die Inhalte eines Bauleitplans 51
f) Ausschreibungspflicht bei stadtebaulichen Vertragen 53
2. Formelle Anforderungen 54
a) Schriftform 54
b) Notarielle Beurkundung 56
3. Rechtsschutzfragen 56
a) Zustandige Gerichtsbarkeit 56
b) Drittschutz 58
c) Rechtsfolgen der Fehlerhaftigkeit stadtebaulicher Vertrage auf
einen zugehorigen Bebauungsplan 58
4. Stadtebauliche Vertrage und Strafrecht 60
III.
Vereinbarungen zur Vorbereitung und Durchfiihrung
stadtebaulicher MaBnahmen 63
1. Neuordnung der Grundstiicksverhaltnisse 63
a) Der Ankauf von Grundstiicken im kijnftigen Plangebiet
zur Vorbereitung der Bodenordnung 64
b) Die freiwillige Umlegung 65
c) Mehrflachenabtretung 71
d) Beispiele aus der kommunalen Praxis 73
2. Bodensanierung und sonstige vorbereitende MaBnahmen 89
3. Ubertragung von Planungsmaftnahmen 92
a) Ubernahme der Planungsleistung oder Kosteniibernahme
fur Planungsleistungen 93
b) Welche stadtebaulichen Planungsleistungen konnen iibertragen
werden? 94
c) Art und Umfang der vom Vorhabentrager zu erbringenden
Leistung 95
d) Sicherung von Qualitatsstandards 96
IV.
Vertrage nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB zur Forderung
und Sicherung der mlt der Bauleitplanung verfolgten Ziele 99
1. Mogliche Bindungen im Oberblick 99
2. Regelungen zur Grundstiicksnutzung, auch hinsichtlich einer
Befristung oder einer Bedingung 100
a) Bauverpflichtung 101
b) Befristungen und Bedingungen von Grundstiicksnutzungen 104
c) Ruckbaupflicht nach Nutzungsaufgabe 105
3. Durchfuhrung von MaKnahmen zum Ausgleich von Eingriffen in
Natur und Landschaft 106
a) Rechtliche Einordnung 106
b) Mogliche Anwendungsfalle 107
c) Mogliche Regelungsinhalte 108
4. Regelungen im Zusammenhang mit dem sozialen Wohnungsbau
zugunsten einkommensschwacher Bevolkerungsschichten 114
a) Verpflichtung, einen bestimmten Anteil der Wohnungen oder der
Geschossflache im Standard und mit Mitteln des sozialen
Wohnungsbaus zu errichten 114
b) Belegungs- und Mietpreisbindungen sowie Besetzungsrechte
bei frei finanzierten Vorhaben 118
c) Sicherung der Mietpreis- und Belegungsbindungen sowie des
Besetzungsrechtes 119
d) Ablosbarkeit von Sozialbindungen durch Zahlung eines Geldbetrags
oder einer Vertragsstrafe? 120
e) VerauBerungsbeschrankungen und weitere Bestimmungen bei der
Errichtung von selbstgenutztem Wohneigentum mit Mitteln der
sozialen Wohnraumforderung 123
f) Kooperationsvertrage nach dem WoFG 125
5. Bindungen zugunsten der Wohnraumversorgung der ortsansassigen
Bevolkerung - Einheimischenmodelle 126
a) Gemeindlicher Zwischenerwerb 127
b) Das Weilheimer Modell 130
c) Das Traunsteiner Modell 137
d) Die Verhandlungsposition der Gemeinde 138
6. Bindungen im Zusammenhang mit gewerblichen Vorhaben 138
a) Immissionsschutzbindungen 138
b) Verpflichtung zur Schaffung und Erhaltung von Arbeitsplatzen 140
c) Einheimischenmodelle fur Gewerbegebiete 141
d) Verpflichtungen zur Beauftragung lokaler oder regionaler
Firmen bei der Errichtung von Vorhaben 145
7. Regelung zur Nutzung von Netzen und Anlagen der Kraft-Warme-
Kopplung sowie von Solaranlagen 146
8. Sonstige Bindungen 152
a) Gestaltungsvorschriften 152
b) Okologische Anforderungen 155
c) Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 155
d) Betriebspflichten 158
e) Verbrennungsverbote oder-beschrankungen 158
f) Autofreies Wohnen 159
V. Vereinbarungen liber die Tragung von Kosten und
Aufwendungen 161
1. Unter welchen Voraussetzungen konnen Kosten und Aufwendungen
der Gemeinde von dem Bauwilligen ubemommen werden? 1 61
a) Beschrankung auf den Ersatz von Kosten und Aufwendungen
der Gemeinde 162
b) Kosten- und Aufwandsersatz nur fur stadtebauliche MaGnahmen . 163
c) Ursachlicher Zusammenhang zwischen Aufwendungen der
Gemeinde und Vorhaben des Vertragspartners 165
d) Warm ist die vereinbarte Leistung des Vorhabentragers oder
Grundstiickseigentumers unangemessen? 172
e) Bestehendes Baurecht 177
2. Gegenstande der Kostenvereinbarungen im Einzelnen 178
a) Kosten und Aufwendungen fur stadtebauliche Planungen 179
b) Kosten und Aufwendungen fur dem Vorhaben dienende
offentliche Infrastruktur 185
c) Kosten und Aufwendungen fur AusgleichsmaBnahmen 193
d) Kosten fur beitragsfahige ErschlieBungsanlagen 197
e) Kosten fur MonitoringmaGnahmen 200
3. Weitere Regelungsmodalitaten 202
a) Verteilung der Kosten bei mehreren Vorhabentragern
oder Eigentiimern 202
b) Zahlungsweise 202
c) Zeitpunkt der Folgekostenvereinbarung 203
VI. ErschlieBungsvertrag 205
1. Abgrenzung von anderen stadtebaulichen Vertragen 206
2. Gegenstand des ErschlieBungsvertrags 207
a) ErschlieBungsanlagen 207
b) Technische Herstellung und kostenma ige Abwicklung 208
c) ErschlieBungsgebiet und ErschlieBungsvertragsgebiet 208
3. Vertragspartner 209
a) Grundstuckseigentiimer als Vertragspartner 210
b) ErschlieBungstrager als Vertragspartner 212
c) Eignung des Vertragspartners 212
d) Von der Gemeinde beherrschte Unternehmen als Vertragspartner . 212
4. Kostenubemahme nach § 124 Abs. 2 Satz 2 BauGB 215
a) Kosten im Einzelnen 215
b) Beitragserhebung bei nur anteiliger Kosteniibernahme 217
c) Kostenregelungen unter Beriicksichtigung der landesrechtlichen
Beitragskalkulation fur Wasser- und Abwasseranlagen 219
d) Vorlaufender Aufwand der Gemeinde 220
e) Ausgeschlossene Kosten 220
5. Voraussetzungen 221
a) Planungsrechtliche Anforderungen 221
b) Sachzusammenhang 223
c) Angemessenheit 223
d) Form 224
e) Zustandigkeit 225
f) Genehmigungserfordernis 226
g) Vergaberechtliche Anforderungen 226
6. Sonstiger Inhalt des Vertrags 228
a) Ubertragung der ErschlieBung und Festlegung des
ErschlieBungsgebiets 228
b) Festlegung der herzustellenden ErschlieBungsanlagen
nach Art, Umfang und Ausfuhrung 229
c) Ubertragung der offentlichen ErschlieBungsflachen
auf die Gemeinde 231
d) Vertragsdurchfuhrung 233
e) Abnahme und Gewahrleistung 236
f) Ubemahme der ErschlieBungsanlagen durch die Stadt/Gemeinde . 237
g) Sicherung der Vertragserfullung 246
7. Sonderfall Fremdanlieger 249
VII.
Stadtumbauvertrage - Vertrage in Gebieten der
Sozialen Stadt - Private Initiativen (BID - HID) 253
1. Die Regelung der Vertrage zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt
in den §§ 171c und 171e BauGB 2004 253
2. Die Legitimation privater Initiativen durch § 171 f BauGB 2007 255
3. Der ubliche Inhalt von Stadtumbauvertragen. Ergebnisse
einer Difu-Umfrage 256
4. Was gilt es beim Abschluss von Stadtumbauvertragen zu bedenken? 257
5. Das Verhaltnis des Stadtumbauvertrags nach § 171c zu § 11 BauGB 259
6. Umsetzung des stadtebaulichen Entwicklungskonzepts -
Folgen einer Divergenz 260
7. Vertragsschluss mit den Beteiligten-Aufstellung eines Sozialplans 260
8. Mogliche Gegenstande von Stadtumbauvertragen 261
a) Durchfiihrung des Riickbaus baulicher Anlagen innerhalb einer
bestimmten Frist Regelung der Kostentragung 261
b) Regelung der Kostenbeteiligung an AufwertungsmaSnahmen 262
c) Verzicht auf die Ausubung von Anspriichen nach den
§§ 42 bis 44 BauGB 262
d) Verzicht auf die Geltendmachung von Vertrauensschaden
nach § 39 BauGB? 263
e) Verzicht auch mit Wirkung ftir Rechtsnachfolger? 263
f) Sonderproblem: Wandel des planungsrechtlichen Status einer
Flache infolge eines tatsachlichen Wandels der Verhaltnisse 264
g) Ausgleich von Lasten zwischen den beteiligten Eigentumern 265
h) Weitere mogliche Regelungsgegenstande: Regelung von Zwischennutzungen;
Regelung von Anschlussnutzungen; Verzicht auf
Ausubung von Baurecht; Bereitstellung von Ersatzbauland an
anderer Stelle; Obertragung der Aufstellung des Sozialplans 267
9. Hoheitliche Durchsetzung und gerichtliche Kontrolle von
Stadtumbauvertragen 275
10. Vertragstypen ,,Ruckbau" und ,,Aufwertung" 276
VIII. Sicherung der Erfiillung der Vertragspflichten 283
1. Sicherungsbedarf und Sicherungszweck 283
2. Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung 284
a) Vollstreckungsunterwerfung nach § 61 VwVfG 284
b) Vollstreckungsunterwerfung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO 286
3. Bankburgschaft 286
4. Patronatserklarung 289
5. Ankaufs- und Wiederkaufsrecht 289
a) Angemessenheit von An- und Wiederkaufsrechten 290
b) Vertragliche Regelungen des Wiederkaufsrechts im Detail 292
c) Unangemessenheit der Ausubung des Ankaufs- und
Wiederkaufsrechts im Einzelfall 297
d) Rechtsnachfolge 298
6. Aufzahlungsverpflichtung 301
7. Dingliches Vorkaufsrecht 302
8. Grunddienstbarkeit und Baulast 302
a) Beschrankt dingliche und personliche Dienstbarkeiten 302
b) Baulasten 303
9. Vertragsstrafen 306
10. Rechtsmittelverzicht 307
IX. Leistungsstorungen und Vertragsanpassung 309
1. Gesetzliche Grundlagen 309
a) Regelungen zu Leistungsstorungen im BauGB 310
b) Regelungen zu Leistungsstorungen im Verwaltungsverfahrensgesetz 311
c) Regelungen zu Leistungsstorungen im BGB 311
2. Scheitern des Bebauungsplans oder Abweichen der Planung vom
vertraglich vorausgesetzten Inhalt 312
a) Vertragliche Risikoiibernahme 313
b) Wegfall der Geschaftsgrundlage gemaG § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG 315
c) Kiindigung der Gemeinde (§ 60 Abs. 1 Satz 2 VwVfG) 317
d) Schadensersatz nach § 62 Satz 2 VwVfG i.V.m. § 1 62 BGB analog 317
e) Notwendigkeit einer vorausschauenden Vertragsgestaltung 318
3. Vertragsanpassung bei Anderung der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen 320
a) Vertragsanpassungsanspruche gemaB § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG . 320
b) Vertragskiindigung durch die Gemeinde (§ 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG)? 322
4. Anspruche bei Leistungsstorungen in der Sphare des gemeindlichen
Vertragspartners 322
a) Werkvertragsahnliche Vertrage 323
b) Kaufvertragsahnliche Vertrage 326
c) Nach allgemeinem Schuldrecht zu behandelnde Vertrage 326
5. Sonderregelungen und entsprechend anwendbare BGB-Vorschriften
beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 BauGB) 327
a) Nicht-in-Kraft-Treten des Plans 327
b) Aufhebung des Planungsrechts 328
6. Anspruche bei vorvertraglichen Storungen aus offentlich-rechtlicher
culpa in contrahendo (c.i.c.) 328
a) Verletzung vorvertraglicher Pflichten durch die Gemeinde 329
b) Verletzung vorvertraglicher Pflichten durch den Investor 332
X. Durchfuhrungsvertrag zum Vorhaben- und ErschlieBungsplan 333
1. Konstitutive Funktion des Durchfiihrungsvertrags beim
vorhabenbezogenen Bebauungsplan 333
2. Obligatorische Inhalte des Durchfiihrungsvertrags 334
a) Durchfiihrung des Vorhabens 335
b) Durchfuhrung der ErschlieGung 336
c) Unbedingtheit der Durchfiihrungsverpflichtung 337
d) Die Durchfuhrungsfrist 337
10
e) Obernahme der Kosten 338
3. Inhalt des Durchfiihrungsvertrags bei Festsetzung nach
§ 12 Abs. 3a BauGB 339
4. Optionale Inhalte des Durchfiihrungsvertrags 343
5. Durchfiihrungsvertrag im Aufstellungsverfahren 345
a) Offentliche Auslegung 345
b) Begriindung 346
c) Bekanntmachung 347
d) Genehmigung durch die hohere Verwaltungsbehorde 347
e) Zeitpunkt des Vertragsschlusses 348
6. Weitere materielle und formelle Anforderungen 348
a) Unzulassige Vorwegbindung 348
b) Rechtsnatur und Formerfordernisse 349
7. Anderungen des Vertrags sowie Wechsel des Vorhabentragers 350
Anhang
Muster fur einen stadtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB 363
Literatur 373
Abkurzungsverzeichnis 385
Sachregister 391
Verzeichnis der Regelungsbeispiele
1 Vertragsentwurf nach dem Stuttgarter Modell 74
2 Vertragsentwurf in Anlehnung an das Forchheimer Modell 79
3 Vertragsentwurf nach dem Echinger Modell 83
4 Vertrag uber die Sanierung von Bodenverunreinigungen 91
5 Ubertragung der Ausarbeitung eines Bebauungsplanentwurfs 96
6 Bauverpflichtungsklausel 103
7 Durchfiihrung des Ausgleichs durch Vorhabentrager 111
8 Dienstbarkeit zur Sicherung von Pflegema nahmen 113
9 Bindungen bei Mietwohnungsbau 115
10 Besetzungsrecht 118
11 Bindungen bei offentlich geforderten Kaufeigenheimen 124
12 Vertrag nach dem Weilheimer Modell 131
13 Arbeitsplatzgarantie 141
14 Bau- und Nutzungsbindung bei der Vergabe von Gewerbegrundstiicken
fur Einheimische 144
15 Baulicher Warmeschutz, Gebaudeheizung 147
16 Warmeversorgung 149
17 Stadtebauliche Oberleitung 154
18 Vertragsbaustein zur Bestellung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten
der Stadt Miinchen 156
19 Ubemahme der Planungskosten 180
20 Ubemahme von Kosten fur soziale Infrastruktur - Variante 1 189
21 Ubemahme von Kosten fiir soziale Infrastruktur - Variante 2 190
22 Anlage zu einem Folgekostenvertrag: Ermittlung der Folgekosten 190
23 Kosteniibernahme fiir Ausgleichs- und ErsatzmaRnahmen 196
24 Erschlie ungstrager und Gemeinschaft der Grundstuckseigentiimer 211
25 Beteiligung der Stadt/Gemeinde an den Erschlieftungskosten 218
26 Bindung an den noch nicht in Kraft getretenen Bebauungsplan 222
27 Grunderwerb und Bestellung einer Dienstbarkeit 232
28 ErschlieGungsvertrag nach § 124 BauGB 238
29 Formular ,,Vertragserfiillungsbiirgschaft" beim ErschlieSungsvertrag 247
30 Formular ,,Gewahrleistungsburgschaft" beim ErschlieGungsvertrag 248
31 Kostenregelung bei Fremdanliegerfallen 251
32 Gestattungsvertrag 268
33 Muster fiir einen stadtebaulichen Vertrag zum Stadtumbau -
Programmteil Riickbau 276
34 Muster fiir einen stadtebaulichen Vertrag zum Stadtumbau -
Programmteil Aufwertung 281
35 Vertragserfiillungsbiirgschaft 288
36 Bestatigung des Kreditinstituts 296
37 Wiederkaufsrecht mit Auflassungsvormerkung und Aufzahlungsvereinbarung
, 298
38 Baulast 305
39 Vertragsstrafen 307
40 Vertragliche Anpassungs- und Kiindigungsregelung bei
ausbleibendem Planungsrecht 317
41 Kostenregelung und Ausschluss von Ersatzanspriichen bei
fehlgeschlagener oder abweichender Planung 319
42 Verlangerung der Fertigstellungsfrist 322
43 Abweichungsklausel beim Durchfiihrungsvertrag nach § 12 BauGB 342
44 Durchfiihrungsvertrag zum Vorhaben- und ErschlieBungsplan 351
11
12
Verzeichnis der Ubersichten
1 Vorrangige Ziele stadtebaulicher Vertrage 19
2 Interessenlage der Vertragsparteien 26
3 Bindungen beim offentlich geforderten Mietwohnungsbau nach dem
Wohnraumforderungsgesetz 11 6
4 Voraussetzungen fur die Ubemahme von Kosten im Rahmen eines
stadtebaulichen Vertrags 162
5 Auswahl stadtebaulicher MaGnahmen, die Gegenstand einer
Kostenvereinbarung sein konnen 164
6 Gegenstande von Folgekostenvereinbarungen in der Anwendungspraxis . 186
Verzeichnis der Abbildungen
1 Ausgleich von Lasten und Vorteilen im Stadtumbau 266 |
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