Wechselwirkungen zwischen Bodenmarkt und Wohnungswirtschaft: eine empirische Untersuchung von Kommunen und Wohnbauunternehmen im Rhein-Main-Gebiet
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Aachen
Shaker
2007
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Inhaltsverzeichnis
I. Einleitung. 15
II. Rahmentheoretischer Grundansatz. 17
III. Der Bodenmarkt. 27
1. Charakteristik und Mechanismen des Bodenmarktes. 27
1.1 Begriffsbestimmungen bodenmarktrelevanter Termini. 27
1.2 Besonderheiten des Wirtschansgutes Boden und des Bodenmarktes . 30
1.3 Erklärungsansätze zur Lagenutzung und Preisbildung auf dem Bo-
denmarkt . 32
1.4 Notwendigkeit von Bodenpolitik und Boden- bzw. Flächenmanage-
ment . 40
2. Akteure auf dem Bodenmarkt. 45
2.1 Übersicht und Konstellation der Akteure. 45
2.2 Die Stellung der öffentlichen Akteure, insbesondere der Kommunen,
auf dem Bodenmarkt. 47
2.2.1 Der Einfluss übergeordneter Planungsebenen auf die Kommunen
und den Bodenmarkt. 47
2.2.1.1 Bundesebene. 47
2.2.1.2 Bundesländerebene und Ebene der Regionalplanung. 54
2.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen kommunalen Handelns auf dem
Bodenmarkt. 57
2.2.2.1 Aufgaben und Kompetenzen der Kommune. 58
2.2.2.2 Stellung der Kommune im Bau- und Planungsrecht. 60
2.2.2.3 Zum Zusammenhang von kommunaler Bauleitplanung und Bo-
denmarkt . 61
2.2.3 Haushaltspolitische Rahmenbedingungen kommunalen Handelns
auf dem Bodenmarkt. 64
2.2.3.1 Einkünfte und Ausgaben im Rahmen der Baulandentwicklung . 65
2.2.3.2 Gewährung und Inanspruchnahme von Fördermitteln im Kontext
der Wohnbaulandentwicklung. 71
2.2.4 Sozialpolitische Zielsetzungen der Kommune auf dem Bodenmarkt 72
2.2.4.1 Zum Einfluss städtebaulicher Leitbilder und Programme auf den
Bodenmarkt. 72
2.2.4.2 Zielgruppenorientierte Baulandausweisung. 76
2.2.5 Verflechtungsmuster und potenzielle Konfliktlinien intrakommuna-
ler Akteure. 77
2.2.6 Instrumentarien und Einflussmöglichkeiten der Kommunen. 79
2.2.6.1 Ausweisung und Vermarktung als Instrumente einer aktiven
Steuerung der Baulandnutzung. 81
2.2.6.2 Strategien und Instrumente der Baulandausweisung und -
mobilisierung. "
2.2.6.3 Bodenvorratspolitik. "
2.2.6.4 Erweiterte Einflussmöglichkeiten durch kommunalen Grund-
stücksbesitz. 10°
2.3 Die Stellung privater Akteure auf dem Bodenmarkt. 102
2.3.1 Private Grundstückseigentümer und Bauherren. 102
2.3.2 Privatwirtschaftliche Unternehmen. 103
2.3.3 Sonstige nicht öffentliche Akteure. 106
2.3.3.1 Halböffentliche Wohnbauunternehmen. 106
2.3.3.2 Lobbyisten und einzelne Interessenvertreter. 106
IV. Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft. 109
1. Besonderheiten des Sozialgutes "Wohnen" und des Wirtschaftsgutes
"Wohnung". 110
2. Der Wohnungsmarkt. 112
2.1 Der Wohnungsmarkt als Wirtschaftsmarkt und seine Einordnung
innerhalb des Gebäude-Immobilienmarktes. 112
2.2 Teilmärkte des Wohnungsmarktes. 114
2.3 Lage-, Renten- und Kostenaspekte im Kontext von Wohnungsmarkt
und Wohnungsbau. 117
3. Akteure der Wohnungswirtschaft. 121
3.1 Möglichkeiten zur Untergliederung der Akteure. 121
3.2 Ziele und Strategien. 124
3.2.1 Inhalte der Wohnungswirtschaftspolitik und die öffentlichen Ak-
teure . 124
3.2.2 Privatwirtschaftliche Unternehmen. 126
3.2.2.1 Ehemals Gemeinnützige Wohnbauunternehmen. 126
3.2.2.2 Privatwirtschaftliche Wohnbauunternehmen. 127
3.2.3 Private Haushalte. 128
4. Wohnraumnachfrage und Bedarfsprognosen als Schlüsselgrößen
öffentlichen und privatwirtschaftlichen Handelns. 129
V. Ableitung und Operationalisierung eines konkreten Beziehungs- und
Handlungsmodells aus den theoretischen Überlegungen. 133
1. Strukturierungsmöglichkeiten der Zusammenhänge und Wechsel-
wirkungen zwischen Bodenmarkt und Wohnungswirtschaft_ 133
2. Das akteurspezifisch differenzierte Beziehungsmodell. 134
3. Ableitung eines empirisch belegten akteurspezifisch differenzierten
Beziehungsmodells. 138
4. Operationalisierung des akteurspezifisch differenzierten Bezie-
hungsmodells . 139
4.1 Ziele und Vorgehensweise der empirischen Untersuchung. 140
4.2 Untersuchungsverfahren. 141
VI. Empirische Überprüfung der theoretischen Ausführungen. 147
1. Der Untersuchungsraum. 147
1.1 Auswahlkriterien für die untersuchten Kommunen. 147
1.2 Die Besonderheiten der untersuchten Auswahlkommunen bzw.
Wohnbaugebiete. 149
1.2.1 Wehrheim-Die Mark. 150
1.2.2 Friedrichsdorf. 152
1.2.3 Oberursel - Camp King. 153
1.2.4 Rodgau. 157
1.2.5 Bad Vilbel - Dortelweil West. 159
1.3 Interkommunale und räumliche Beziehungsgeflechte. 161
2. Auswertung und Ergebnisse der empirischen Untersuchung. 161
2.1 Untersuchungsbereiche und Teilfragen. 161
2.2 Ziele, Rahmenbedingungen und Handlungsentwürfe der untersuchten
Kommunen. 163
2.2.1 Kommunale Ziele und Handlungsmotive. 163
2.2.2 Rahmenbedingungen kommunalen Handelns. 169
2.2.3 Kommunale Handlungsentwürfe und deren Umsetzungsmöglich-
keiten. 179
2.2.4 Bewertung der Einflussmöglichkeiten aller Akteure, insbesondere
der Kommunen selbst, aus Sicht der Kommunen. 190
2.3 Ziele, Rahmenbedingungen und Handlungsentwürfe der Wohnbau-
unternehmen . 193
2.3.1 Ziele und Handlungsmotive der Wohnbauunternehmen. 193
2.3.2 Rahmenbedingungen für das Handeln der Wohnbauunternehmen
und die Situation auf dem Wohnungsmarkt. 195
2.3.3 Handlungsentwürfe der Wohnbauunternehmen. 206
2.3.4 Bewertung der Einflussmöglichkeiten aller Akteure aus Sicht der
Wohnbauunternehmen. 215
2.4 Vergleichende Auswertung der Untersuchungsergebnisse. 217
3. Überprüfung des akteurspezifisch differenzierten Beziehungsmodells
anhand der empirischen Untersuchungsergebnisse. 224
VILSchluss. 227
Anhang. 229
Zusammenfassung / Summary. 249
Gesprächspartner. 251
Literatur. 252
10 |
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Inhaltsverzeichnis
I. Einleitung. 15
II. Rahmentheoretischer Grundansatz. 17
III. Der Bodenmarkt. 27
1. Charakteristik und Mechanismen des Bodenmarktes. 27
1.1 Begriffsbestimmungen bodenmarktrelevanter Termini. 27
1.2 Besonderheiten des Wirtschansgutes Boden und des Bodenmarktes . 30
1.3 Erklärungsansätze zur Lagenutzung und Preisbildung auf dem Bo-
denmarkt . 32
1.4 Notwendigkeit von Bodenpolitik und Boden- bzw. Flächenmanage-
ment . 40
2. Akteure auf dem Bodenmarkt. 45
2.1 Übersicht und Konstellation der Akteure. 45
2.2 Die Stellung der öffentlichen Akteure, insbesondere der Kommunen,
auf dem Bodenmarkt. 47
2.2.1 Der Einfluss übergeordneter Planungsebenen auf die Kommunen
und den Bodenmarkt. 47
2.2.1.1 Bundesebene. 47
2.2.1.2 Bundesländerebene und Ebene der Regionalplanung. 54
2.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen kommunalen Handelns auf dem
Bodenmarkt. 57
2.2.2.1 Aufgaben und Kompetenzen der Kommune. 58
2.2.2.2 Stellung der Kommune im Bau- und Planungsrecht. 60
2.2.2.3 Zum Zusammenhang von kommunaler Bauleitplanung und Bo-
denmarkt . 61
2.2.3 Haushaltspolitische Rahmenbedingungen kommunalen Handelns
auf dem Bodenmarkt. 64
2.2.3.1 Einkünfte und Ausgaben im Rahmen der Baulandentwicklung . 65
2.2.3.2 Gewährung und Inanspruchnahme von Fördermitteln im Kontext
der Wohnbaulandentwicklung. 71
2.2.4 Sozialpolitische Zielsetzungen der Kommune auf dem Bodenmarkt 72
2.2.4.1 Zum Einfluss städtebaulicher Leitbilder und Programme auf den
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2.2.4.2 Zielgruppenorientierte Baulandausweisung. 76
2.2.5 Verflechtungsmuster und potenzielle Konfliktlinien intrakommuna-
ler Akteure. 77
2.2.6 Instrumentarien und Einflussmöglichkeiten der Kommunen. 79
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Steuerung der Baulandnutzung. 81
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2.2.6.4 Erweiterte Einflussmöglichkeiten durch kommunalen Grund-
stücksbesitz. 10°
2.3 Die Stellung privater Akteure auf dem Bodenmarkt. 102
2.3.1 Private Grundstückseigentümer und Bauherren. 102
2.3.2 Privatwirtschaftliche Unternehmen. 103
2.3.3 Sonstige nicht öffentliche Akteure. 106
2.3.3.1 Halböffentliche Wohnbauunternehmen. 106
2.3.3.2 Lobbyisten und einzelne Interessenvertreter. 106
IV. Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft. 109
1. Besonderheiten des Sozialgutes "Wohnen" und des Wirtschaftsgutes
"Wohnung". 110
2. Der Wohnungsmarkt. 112
2.1 Der Wohnungsmarkt als Wirtschaftsmarkt und seine Einordnung
innerhalb des Gebäude-Immobilienmarktes. 112
2.2 Teilmärkte des Wohnungsmarktes. 114
2.3 Lage-, Renten- und Kostenaspekte im Kontext von Wohnungsmarkt
und Wohnungsbau. 117
3. Akteure der Wohnungswirtschaft. 121
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3.2 Ziele und Strategien. 124
3.2.1 Inhalte der Wohnungswirtschaftspolitik und die öffentlichen Ak-
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3.2.2.1 Ehemals Gemeinnützige Wohnbauunternehmen. 126
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4. Wohnraumnachfrage und Bedarfsprognosen als Schlüsselgrößen
öffentlichen und privatwirtschaftlichen Handelns. 129
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1. Strukturierungsmöglichkeiten der Zusammenhänge und Wechsel-
wirkungen zwischen Bodenmarkt und Wohnungswirtschaft_ 133
2. Das akteurspezifisch differenzierte Beziehungsmodell. 134
3. Ableitung eines empirisch belegten akteurspezifisch differenzierten
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4. Operationalisierung des akteurspezifisch differenzierten Bezie-
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4.1 Ziele und Vorgehensweise der empirischen Untersuchung. 140
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VI. Empirische Überprüfung der theoretischen Ausführungen. 147
1. Der Untersuchungsraum. 147
1.1 Auswahlkriterien für die untersuchten Kommunen. 147
1.2 Die Besonderheiten der untersuchten Auswahlkommunen bzw.
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1.2.1 Wehrheim-Die Mark. 150
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2.2 Ziele, Rahmenbedingungen und Handlungsentwürfe der untersuchten
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