Grundlagen der Verkehrswertermittlung: normierte und nichtnormierte Wertermittlungsverfahren, Rechte und Belastungen, Sonderfälle
Gespeichert in:
| Hauptverfasser: | , |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Bundesanzeiger-Verl.
2007
|
| Schriftenreihe: | Bau und Immobilien
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 202 S. graph. Darst. CD-ROM (12 cm) |
| ISBN: | 3898175693 |
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TECHNISCHA UNIVERSITAET BIBLIOTHEK GEODAESIE PETERSENSTRASSE 13 D - 64287
DARMSTADT GRUNDLAGEN DER VERKEHRS- WERTERMITTLUNG * NORMIERTE UND
NICHTNORMIERTE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN * RECHTE UND BELASTUNGEN *
SONDERFAELLE VON KLAUS SCHLICHT MRICS, ASSOC MAI, OEFFENTLICH BESTELLTER
UND VEREIDIGTER SACHVERSTAENDIGER FUER GRUNDSTUECKSWERTERMITTLUNGEN,
IMMOBILIENOEKONOM UND DIPL.- KFM. CLEMENS GEHRI MRICS, ASSOC MAI,
OEFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SACHVERSTAENDIGER FUER
GRUNDSTUECKSWERTERMITTLUNGEN, IMMOBILIENOEKONOM BUNDESANZEIGER VERLAG
BIBLIOTHEK GEODAESIE INV. NR.' A A 02, INHALTSUEBERSICHT VORWORT 3
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS 13 A GRUNDLAGEN 15 1 EINLEITUNG 15 2 ANFORDERUNGEN
AN GUTACHTEN 16 2.1 GRUNDSAETZLICHES ZUR GUTACHTENERSTELLUNG 16 2.1.1
ARTEN VON GUTACHTEN 16 2.1.2 GESTALTUNG VON GUTACHTEN 17 2.1.3
WESENTLICHE LEISTUNG DES SACHVERSTAENDIGEN 19 2.2 GRUNDLEGENDE
ANFORDERUNGEN 20 2.2.1 GUTACHTENAUFBAU 21 2.2.1.1 BESCHREIBUNGSTEIL 21
2.2.1.2 BEWERTUENGSTEIL 22 2.2.1.3 ZUSAMMENFASSUNG WESENTLICHER PUNKTE 22
2.2.2 GLIEDERUNG UND AUFBAU 23 2.2.2.1 GRUNDSAETZLICHES ZUR GLIEDERUNG 23
2.2.2.2 DECKBLATT 23 2.2.2.3 ZUSAMMENFASSUNG ODER UEBERSICHT 24 2.2.2.4
INHALTSVERZEICHNIS 24 2.2.2.5 1. ABSCHNITT 24 2.2.2.6 BESCHREIBUNGEN 25
2.2.2.7 SCHLUSS 25 2.2.2.8 ANLAGEN 25 2.2.2.9 GLIEDERUNGSVORSCHLAG 26
2.2.2.10 WEITERE GLIEDERUNGSBEISPIELE 27 3 AUFTRAGSVERWALTUNG 28 3.1
PRIVATAUFTRAG 28 3.1.1 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 28 3.1.2
VERTRAGSGESTALTUNG 30 3.2 GERICHTSAUFTRAG 32 3.2.1 RECHTLICHE
RAHMENBEDINGUNGEN 32 3.2.2 HONORIERUNG 33 3.3 GUTACHTEN FUER BEHOERDEN 33
3.4 AUFTRAGSANNAHME UND AUFTRAGSBEARBEITUNG 34 3.4.1 GRUNDSAETZLICHES 34
3.4.2 TERMINVORBEREITUNG 34 3.4.3 DOKUMENTATION UND ABLAGE 35 3.4.3.1
FRISTEN UND VERJAEHRUNG 35 3.4.3.2 ABLAGE 36 4 INFORMATIONEN, UNTERLAGEN
UND IHRE BESCHAFFUNG 37 4.1 ERFORDERLICHE INFORMATIONEN 37 4.1.1
INFORMATIONEN ZU ALLGEMEINEN EINFLUSSGROESSEN 38 INHALTSUEBERSICHT 4.1.1.1
RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 38 4.1.1.2 ALLGEMEINE KONJUNKTURELLE
SITUATION 39 4.1.1.3 ALLGEMEINE, ABER IMMOBILIENSPEZIFISCHE
KONJUNKTURDATEN 39 4.1.1.4 DATEN DES IMMOBILIENMARKTES 40 4.1.2
INFORMATIONEN ZU OBJEKTSPEZIFISCHEN EINFLUSSGROESSEN 40 4.1.2.1 MAKROLAGE
41 4.1.2.2 MIKROLAGE 42 4.1.3 DURCHFUEHRUNG DER OBJEKTBESICHTIGUNG 43
4.1.4 EIGENSCHAFTEN DES BEWERTUNGSGEGENSTANDES 46 4.2 ERFORDERLICHE
UNTERLAGEN 47 4.2.1 OBJEKTSPEZIFISCHE INFORMATIONEN 47 4.2.2
OBJEKTSPEZIFISCHE UNTERLAGEN 48 4.3 SPEZIELLE INFORMATIONEN 58 4.3.1
BODENWERTERMITTLUNG 58 4.3.1.1 BODENRICHTWERTE 59 4.3.1.2
VERGLEICHSKAUFFAELLE 60 4.3.1.3 ANPASSUNG DER VERGLEICHSDATEN 61 4.3.1.4
KENNZIFFERN ZU UMRECHNUNG VON ART UND MASS DER BAULICHEN NUTZUNG 61
4.3.1.5 LAGE UND UMGEBUNG 61 4.3.1.6 LASTEN UND BESCHRAENKUNGEN SOWIE
BESONDERE RECHTE 62 4.3.2 GEBAEUDEWERTERMITTLUNG 62 4.3.2.1 ERTRAGSWERT
62 4.3.2.2 SACHWERT 64 4.3.2.2.1 SACHWERT DER BAULICHEN ANLAGEN 64
4.3.2.2.2 MARKTUEBLICHE GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUERN 65 4.3.2.2.3
MODELLE DER ALTERSWERTMINDERUNG 65 ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES VON
GRUNDSTUECKEN NACH DER WERTV 67 I. GRUNDZUEGE 67 1 RECHTSGRUNDLAGEN 67 1.1
§ 194BAUGB 67 1.2 DIE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN DER WERTV 67 2 WAHL DES
WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS 69 3 VERKEHRSWERT 70 II. DIE
WERTERMITTLUNGSVERFAHREN NACH WERTV 71 1 DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN (§§
13,14 WERTV) 71 1.1 GRUNDZUEGE 71 1.1.1 GEEIGNETE VERGLEICHSGRUNDSTUECKE
71 1.1.2 GENUEGEND VERGLEICHSKAUFPREISE 71 1.2 HAUPTANWENDUNGSFAELLE 71
1.3 VERFAHRENSUEBERSICHT 72 1.3.1 ANPASSUNG DER WERTBEEINFLUSSENDEN
MERKMALE 72 1.3.2 ANPASSUNG AN DIE ALLGEMEINEN WERTVERHAELTNISSE 73
INHALTSUEBERSICHT 1.3.3 ZUSAMMENFASSUNG 73 1.4 SONDERFALL DER
BODENWERTERMITTLUNG VON BAUERWARTUNGS- UND ROHBAULAND 73 1.4.1 GRUNDZUEGE
73 1.4.2 VERFAHRENSUEBERSICHT V 74 1.4.2.1 VERGLEICHSGRUNDSTUECKE 74
1.4.2.2 ABZUZIEHENDE AUFWENDUNGEN 75 1.5 VERGLEICHSWERTVERFAHREN FUER
BEBAUTE GRUNDSTUECKE 76 1.5.1 GRUNDZUEGE 76 1.5.2 VERGLEICHSFAKTOREN FUER
BAULICHE ANLAGEN 76 1.5.2.1 ERTRAGSFAKTOREN 76 1.5.2.2 GEBAEUDEFAKTOREN
77 1.6 ABLEITUNG VERKEHRSWERT AUS VERGLEICHSWERT 77 DAS
ERTRAGSWERTVERFAHREN 77 2.1 VORBEMERKUNG 77 2.2 VERFAHRENSUEBERSICHT ZUM
ERTRAGSWERTVERFAHREN (§§ 15-19 WERTV) . 78 2.2.1 GRUNDZUEGE 78 2.2.2
WESENTLICHE AUSGANGSDATEN FUER DIE ERTRAGSWERTERMITTLUNG . 79 2.2.3 §§
15-19 WERTV: MATHEMATISCHE BERECHNUNGSWEISE DES ERTRAGSWERTS 80 2.3
VEREINFACHTES ERTRAGSWERTVERFAHREN 82 2.4 NACHHALTIG UND ZULAESSIG
ERZIELTE ERTRAEGE 82 2.4.1 GRUNDZUEGE 82 2.4.2 NACHHALTIGE ABWEICHUNG 82
2.4.3 NACHHALTIGE ERTRAEGE FUER DEN ROHERTRAG 83 2.4.4 BERUECKSICHTIGUNG
VON INFLATION, EINGANG VON ERTRAEGEN IN DEN LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 83 2.5
VERVIELFAELTIGER 83 2.6 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 84 2.6.1 GRUNDZUEGE 84 2.6.2
ABLEITUNG DES LIEGENSCHAFTSZINSSATZES AUS DEM GRUNDSTUECKSMARKT 85 2.6.3
ABLEITUNG DES LIEGENSCHAFTSZINSSATZES AUS VORSCHLAEGEN IN DER LITERATUR
85 2.6.4 ZUSAMMENFASSUNG 88 2.7 BODENWERTERMITTLUNG 89 2.7.1 GRUNDZUEGE
89 2.7.2 SONDERFAELLE BEI DER BODENWERTERMITTLUNG 89 2.7.2.1
FREILEGUNGSKOSTEN 89 2.7.2.2 ERSCHLIESSUNGSBEITRAEGE 89 2.7.2.3
REALISIERTE * ZULAESSIGE BAULICHE NUTZUNG 90 2.8 RESTNUTZUNGSDAUER -
INSBESONDERE BEI EINER VIELZAHL VON GEBAEUDEN 90 2.9 ORDNUNGSGEMAESSE
BEWIRTSCHAFTUNG 91 2.9.1 GRUNDZUEGE 91 2.9.2 BETRIEBSKOSTEN 93 2.9.3
VERWALTUNGSKOSTEN 94 2.9.3.1 GRUNDZUEGE 94 2.9.3.2 HOEHE DES ANSATZES 94
INHALTSUEBERSICHT 2.9.4 INSTANDHALTUNGSKOSTEN 96 2.9.4.1 GRUNDZUEGE 96
2.9.4.2 UMFANG DER INSTANDHALTUNG 96 2.9.4.3 HOEHE DES ANSATZES 97 2.9.5
MIETAUSFALLWAGNIS 98 2.9.5.1 GRUNDZUEGE 98 2.9.5.2 LEERSTAND 99 2.9.5.3
HOEHE DES ANSATZES 100 2.9.6 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN BEI
GEWERBEGRUNDSTUECKEN 100 § 19 WERTV-BESONDERE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTAENDE
102 3.1 GRUNDZUEGE 102 3.2 BESONDERE VORVNACHTEILE AUF GRUND
VERTRAGLICHER BZW. GESETZLICHER BINDUNGEN 104 3.2.1 DIFFERENZ ZWISCHEN
TATSAECHLICHEN UND NACHHALTIG ERZIELBAREN ERTRAEGEN 104 3.2.2 TERM AND
REVERSION (VERVIELFAELTIGERDIFFERENZVERFAHREN) 105 3.2.2.1
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN BEI VON DER MARKTMIETE ABWEICHENDEN ROHERTRAEGEN
105 3.2.2.2 KAPITALISIERUNGSZINSSATZ 106 3.2.2.3 ANWENDUNGSBEISPIELE
TERM AND REVERSION 107 3.2.3 TOP SLICE, BOTTOM SLICE (ZU- UND
ABSCHLAGSVERFAHREN) 112 3.2.3.1 GRUNDZUEGE 112 3.2.3.2
ANWENDUNGSBEISPIELE TOP SLICE 113 3.3 GESONDERT ZU BERUECKSICHTIGENDE
NACHTEILE AUS LEERSTAND 117 §20 WERTV 117 4.1 ERTRAGSWERTOBJEKTE MIT
ERHEBLICHEM INSTANDSETZUNGSSTAU ODER UMNUTZUNGSPOTENTIAL 117 4.1.1
GRUNDZUEGE 117 4.1.1.1 ERTRAGSWERTOBJEKTE MIT ERHEBLICHEM INSTAND-
SETZUNGSSTAU .' 117 4.1.1.2 ERTRAGSWERTOBJEKTE MIT UMNUTZUNGSPOTENTIAL
117 4.1.2 VERFAHRENSLAUF 118 4.1.2.1 ERMITTLUNG EINES FIKTIVEN
ERTRAGSWERTS AUF BASIS EINES FIKTIVEN ZUSTANDS 118 4.1.2.2 ERMITTLUNG
DES ERTRAGSWERTS AUF BASIS EINES TATSAECHLICH BESTEHENDEN ZUSTANDS 119
4.1.2.3 VERFAHRENSWAHL 119 4.2 (INSTANDSETZUNGS-)KOSTENPROBLEMATIK 121
4.2.1 GRUNDZUEGE 121 4.2.2 ARTEN DER (INSTANDSETZUNGS-)KOSTEN 121 4.2.2.1
SOFORT ERFORDERLICHE INSTANDSETZUNGSKOSTEN 121 4.2.2.2 DISPONIBLE
(INSTANDSETZUNGS-)KOSTEN 122 4.3 LIQUIDATIONSWERTVERFAHREN 124 4.3.1
GRUNDLAGEN 124 4.3.2 VORAUSSETZUNG FUER DIE ANWENDBARKEIT DES § 20 WERTV
124 4.3.2.1 NUTZUNGSPOTENTIAL OHNE FREILEGUNG NICHT AUSZUSCHOEPFEN 124
INHALTSUEBERSICHT 4.3.2.2 IN DER PRAXIS UNTERSCHEIDUNG ZWISCHEN ZWEI
TYPISCHERWEISE AUFTRETENDEN FAELLEN 125 4.3.3 MINDESTWERT 125 4.4
LIQUIDATIONSWERTVERFAHREN FUER NICHT SOFORT FREILEGBARE GRUNDSTUECKE .
125 5 DAS SACHWERTVERFAHREN 12 7 5.1 GRUNDZUEGE 127 5.1.1 EIN-UND
ZWEIFAMILIENHAEUSER 127 5.1.2 GEWERBE- UND INDUSTRIEOBJEKTE 127 5.1.3
GEMEINBEDARF 127 5.2 VERFAHRENSUEBERSICHT ZUM SACHWERTVERFAHREN 128 5.3
BODENWERT 128 5.3.1 GRUNDZUEGE 128 5.3.2 ABWEICHUNG DES REALISIERTEN
MASSES VOM ZULAESSIGEN MASS DER BEBAUUNG 129 5.4 WERT DER SONSTIGEN ANLAGEN
130 5.5 WERT DER BAULICHEN ANLAGEN (GEBAEUDE) 130 5.5.1 GRUNDZUEGE 130
5.5.2 ERMITTLUNG DES HERSTELLUNGSWERTS 131 5.5.3
NORMALHERSTELIUNGSKOSTEN 132 5.5.4 NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN 2000 (NHK
2000) 134 5.5.5 ERMITTLUNG DER BRUTTO-GRUNDFLAECHE (BGF) 134 5.5.5.1
ANZURECHNENDE FLAECHEN 136 5.5.5.2 NICHT ANZURECHNENDE FLAECHEN 136 5.5.6
ANWENDUNGSHINWEISE ZU DEN NORMALHERSTELLUNGS- KOSTEN 2000 (NHK 2000) 137
5.5.6.1 GRUNDZUEGE 137 5.5.6.2 BERUECKSICHTIGUNG OBJEKTSPEZIFISCHER
BESONDERHEITEN/KORREKTURFAKTOREN 138 5.5.6.3 BAUNEBENKOSTEN 139 '
5.5.6.4 BRUTTORAUMINHALT 140 5.6 WERTMINDERUNG WEGEN ALTERS 140 5.7
WERTMINDERUNG WEGEN BAUMAENGELN UND BAUSCHAEDEN 142 5.8 BERUECKSICHTIGUNG
SONSTIGER WERTBEEINFLUSSENDER UMSTAENDE (§ 25 WERTV) 142 5.9 ABLEITUNG
DES VERKEHRSWERTS (MARKTANPASSUNG) 143 RECHTE UND BELASTUNGEN 145 1
WOHNUNGSRECHT 145 1.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN 145 1.2
VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS BELASTETE GRUNDSTUECK 146 1.2.1 FIKTIVER
UNBELASTETER VERKEHRSWERT OHNE DAS WOHNUNGSRECHT 146 1.2.2 NACHTEILE UND
VORTEILE DURCH DIE BELASTUNG MIT DEM WOHNUNGSRECHT 146 1.2.3
(MARKTANPASSUNGS-)ABSCHLAG 148 1.3 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS
WOHNUNGSRECHT 149 1.3.1 WIRTSCHAFTLICHER VORTEIL 149 1.3.2
(MARKT-)ANPASSUNG 149 INHALTSUEBERSICHT NIESSBRAUCH 150 2.1 RECHTLICHE
GRUNDLAGEN 150 2.2 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS BELASTETE GRUNDSTUECK
151 2.2.1 NACHTEILE AUF GRUND DES NIESSBRAUCHSRECHTS 151 2.2.2 VORTEILE
AUF GRUND DES NIESSBRAUCHSRECHTS 152 2.2.3 MARKTANPASSUNG 152 2.3
VERKEHRSWERT DES NIESSBRAUCHSRECHTS 152 2.3.1 WIRTSCHAFTLICHER VORTEIL
153 2.3.2 MARKTANPASSUNG 153 WEGERECHT 153 3.1 ALLGEMEINES 153 3.2
WERTERMITTLUNG 154 3.2.1 WERTERMITTLUNG FUER DAS DIENENDE GRUNDSTUECK 154
3.2.1.1 VORTEILE AUF GRUND DES WEGERECHTS 154 3.2.1.2 NACHTEILE AUF
GRUND DES WEGERECHTS 154 3.2.2 WERTERMITTLUNG FUER DAS HERRSCHENDE
GRUNDSTUECK 155 LEITUNGSRECHT 155 4.1 RECHTLICHE SITUATION 155 4.2 INHALT
DES RECHTS 156 4.3 WERTERMITTLUNG FUER DAS DIENENDE GRUNDSTUECK 156 4.3.1
VORTEILE AUF GRUND DES LEITUNGSRECHTS 156 4.3.2 NACHTEILE AUF GRUND DES
LEITUNGSRECHTS 156 4.4 WERTERMITTLUNG FUER DAS HERRSCHENDE GRUNDSTUECK 157
UEBERBAU 158 5.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN 158 5.1.1 ALLGEMEINES 158 5.1.2
DULDUNGSPFLICHT 158 5.1.3 UEBERBAURENTE 158 5.2 STRUKTUR DER
BEWERTUNGSFAELLE BEIM UEBERBAU 159 5.3 VERKEHRSWERTERMITTLUNG 160 5.3.1
VERKEHRSWERT DES BELASTETEN UNBEBAUTEN GRUNDSTUECKS 160 5.3.2
VERKEHRSWERT DES BELASTETEN BEBAUTEN GRUNDSTUECKS 160 5.3.2.1 SACHWERT
160 5.3.2.2 ERTRAGSWERT 160 5.3.3 VERKEHRSWERT DES BEGUENSTIGTEN BEBAUTEN
GRUNDSTUECKS 161 5.3.3.1 SACHWERT 161 5.3.3.2 ERTRAGSWERT 161 5.3.4
ANMERKUNG 162 WERTERMITTLUNG VON DENKMAELERN 162 6.1 RECHTLICHE
GRUNDLAGEN 162 6.1.1 BAUDENKMAELER 162 6.1.2 BODENDENKMAELER 162 6.1.3 BEI
DER VERKEHRSWERTERMITTLUNG ZU BERUECKSICHTIGENDE NACHTEILE UND VORTEILE
163 6.1.3.1 NACHTEILE 163 6.1.3.2 VORTEILE 163 6.2
VERKEHRSWERTERMITTLUNG 163 10 INHALTSUEBERSICHT 6.2.1
VERGLEICHSWERTVERFAHREN 163 6.2.2 ERTRAGSWERTVERFAHREN 164 6.2.2.1
GRUNDSATZ 164 6.2.2.2 BODENWERTERMITTLUNG 164 6.2.2.3 ROHERTRAG 164
6.2.2.4 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 164 6.2.2.5 BODENWERTVERZINSUNG 165
6.2.2.6 VERVIELFAELTIGER 165 6.2.2.7 SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTAENDE
165 6.2.3 SACHWERTVERFAHREN 165 6.3 DAS RESIDUALWERTVERFAHREN 166 DAS
ERBBAURECHT 166 7.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN 166 7.2 INHALT DES
ERBBAURECHTS 167 7.3 ERBBAUZINS 168 7.3.1 VERTRAGLICHE HOEHE 168 7.3.2
ANPASSUNGSKLAUSELN 168 7.4 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS BELASTETE
GRUNDSTUECK UND DAS ERBBAURECHT 169 7.4.1 VERFAHRENSWAHL 169 7.4.2
STANDARDFALL BEI VERFAHREN IN ANLEHNUNG AN WERTR 02 170 7.4.3
WERTFAKTOREN 170 7.4.3.1 ZU A) WERTFAKTOR FUER DEN ERBBAUBERECHTIGTEN 171
7.4.3.2 ZU B) WERTFAKTOR FUER DEN GRUNDSTUECKSEIGENTUEMER. 171 7.4.4
BODENWERTANTEILE 172 7.4.4.1 BODENWERTANTEIL DES BELASTETEN GRUNDSTUECKS
172 7.4.4.2 BODENWERTANTEIL DES ERBBAURECHTS 172 7.4.5
VERKEHRSWERTERMITTLUNG 173 7.4.5.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS MIT
DEM ERBBAURECHT BELASTETE GRUNDSTUECK 173 7.4.5.2 VERKEHRSWERTERMITTLUNG
FUER DAS ERBBAURECHT 173 7.4.6 RESTNUTZUNGSDAUER DER GEBAEUDE UEBERSTEIGT
RESTLAUFZEIT DES ERBBAURECHTS 173 7.4.6.1 ERTRAGSWERTVERFAHREN 173
7.4.6.1.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS MIT DEM ERBBAURECHT BELASTETE
GRUNDSTUECK 173 7.4.6.1.2 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS ERBBAURECHT 174
7.4.6.2 SACHWERTVERFAHREN 174 7.4.6.2.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS
MIT DEM ERBBAURECHT BELASTETE GRUNDSTUECK 174 7.4.6.2.2
VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS ERBBAURECHT 175 7.4.7 ALTERNATIVES
FINANZMATHEMATISCHES MODELL ZUR VERKEHRSWERTERMITTLUNG BEIM ERBBAURECHT
176 7.4.7.1 ERBBAUZINS UEBERSTEIGT DIE BODENWERTVERZINSUNG 176 7.4.7.2
ERBBAUZINS ENTSPRICHT DER BODENWERTVERZINSUNG 176 11 INHALTSUEBERSICHT *
7.4.7.3 BESONDERHEITEN DER ALTERNATIVEN FINANZMATHE- MATISCHEN METHODE -
SYSTEMATIK 176 7.4.7.3.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS MIT DEM
ERBBAURECHT BELASTETE GRUNDSTUECK 176 1 AL3.2 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER
DAS ERBBAURECHT 176 7.4.7.3.3 RESTLAUFZEIT DES ERBBAURECHTS KUERZER ALS
RESTNUTZUNGSDAUER DES GEBAEUDES 177 7.5 VERFAHREN NACH WERTR 06 177 7.5.1
WERT DES ERBBAURECHTS (WERTR 06, ANLAGEN 12, 14) 178 7.5.1.1
VERGLEICHSWERTVERFAHREN 178 7.5.1.2 FINANZMATHEMATISCHE METHODE 179
7.5.1.2.1 BODENWERTANTEIL DES ERBBAURECHTS 179 7.5.1.2.2
GEBAEUDEWERTANTEIL DES ERBBAURECHTS .180 7.5.1.3 WERT DES
ERBBAUGRUNDSTUECKS 180 7.5.1.3.1 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 180 7.5.1.3.2
FINANZMATHEMATISCHE METHODE 181 7.5.1.3.3 BODENWERTANTEIL DES
ERBBAUGRUND- STUECKS 181 7.5.1.3.4 GEBAEUDEWERTANTEIL DES ERBBAUGRUND-
STUECKS 182 D NICHT NORMIERTE BEWERTUNGSMETHODEN 183 1 WERTBEGRIFFE 183
1.1 DEUTSCHE WERTBEGRIFFE 183 1.2 INTERNATIONALE WERTBEGRIFFE 185 1.3
MARKTWERT UND VERKEHRSWERT - DER GEMEINSAME NENNER 186 1.4 KONSEQUENZEN
FUER DIE WERTERMITTLUNGSPRAXIS 186 2 NORMIERTE UND NICHT NORMIERTE
VERFAHREN 186 2.1 NORMIERTE VERFAHREN 187 2.2 NICHT NORMIERTE VERFAHREN
188 2.2.1 DISCOUNTED CASHFLOW-METHODE 188 2.2.2 INTERNER ZINSFUSS 191
2.2.3 PACHTWERTMETHODE 191 STICHWORTVERZEICHNIS 195 12 |
| adam_txt |
TECHNISCHA UNIVERSITAET BIBLIOTHEK GEODAESIE PETERSENSTRASSE 13 D - 64287
DARMSTADT GRUNDLAGEN DER VERKEHRS- WERTERMITTLUNG * NORMIERTE UND
NICHTNORMIERTE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN * RECHTE UND BELASTUNGEN *
SONDERFAELLE VON KLAUS SCHLICHT MRICS, ASSOC MAI, OEFFENTLICH BESTELLTER
UND VEREIDIGTER SACHVERSTAENDIGER FUER GRUNDSTUECKSWERTERMITTLUNGEN,
IMMOBILIENOEKONOM UND DIPL.- KFM. CLEMENS GEHRI MRICS, ASSOC MAI,
OEFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SACHVERSTAENDIGER FUER
GRUNDSTUECKSWERTERMITTLUNGEN, IMMOBILIENOEKONOM BUNDESANZEIGER VERLAG
BIBLIOTHEK GEODAESIE INV. NR.' A A 02, INHALTSUEBERSICHT VORWORT 3
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS 13 A GRUNDLAGEN 15 1 EINLEITUNG 15 2 ANFORDERUNGEN
AN GUTACHTEN 16 2.1 GRUNDSAETZLICHES ZUR GUTACHTENERSTELLUNG 16 2.1.1
ARTEN VON GUTACHTEN 16 2.1.2 GESTALTUNG VON GUTACHTEN 17 2.1.3
WESENTLICHE LEISTUNG DES SACHVERSTAENDIGEN 19 2.2 GRUNDLEGENDE
ANFORDERUNGEN 20 2.2.1 GUTACHTENAUFBAU 21 2.2.1.1 BESCHREIBUNGSTEIL 21
2.2.1.2 BEWERTUENGSTEIL 22 2.2.1.3 ZUSAMMENFASSUNG WESENTLICHER PUNKTE 22
2.2.2 GLIEDERUNG UND AUFBAU 23 2.2.2.1 GRUNDSAETZLICHES ZUR GLIEDERUNG 23
2.2.2.2 DECKBLATT 23 2.2.2.3 ZUSAMMENFASSUNG ODER UEBERSICHT 24 2.2.2.4
INHALTSVERZEICHNIS 24 2.2.2.5 1. ABSCHNITT 24 2.2.2.6 BESCHREIBUNGEN 25
2.2.2.7 SCHLUSS 25 2.2.2.8 ANLAGEN 25 2.2.2.9 GLIEDERUNGSVORSCHLAG 26
2.2.2.10 WEITERE GLIEDERUNGSBEISPIELE 27 3 AUFTRAGSVERWALTUNG 28 3.1
PRIVATAUFTRAG 28 3.1.1 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 28 3.1.2
VERTRAGSGESTALTUNG 30 3.2 GERICHTSAUFTRAG 32 3.2.1 RECHTLICHE
RAHMENBEDINGUNGEN 32 3.2.2 HONORIERUNG 33 3.3 GUTACHTEN FUER BEHOERDEN 33
3.4 AUFTRAGSANNAHME UND AUFTRAGSBEARBEITUNG 34 3.4.1 GRUNDSAETZLICHES 34
3.4.2 TERMINVORBEREITUNG 34 3.4.3 DOKUMENTATION UND ABLAGE 35 3.4.3.1
FRISTEN UND VERJAEHRUNG 35 3.4.3.2 ABLAGE 36 4 INFORMATIONEN, UNTERLAGEN
UND IHRE BESCHAFFUNG 37 4.1 ERFORDERLICHE INFORMATIONEN 37 4.1.1
INFORMATIONEN ZU ALLGEMEINEN EINFLUSSGROESSEN 38 INHALTSUEBERSICHT 4.1.1.1
RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 38 4.1.1.2 ALLGEMEINE KONJUNKTURELLE
SITUATION 39 4.1.1.3 ALLGEMEINE, ABER IMMOBILIENSPEZIFISCHE
KONJUNKTURDATEN 39 4.1.1.4 DATEN DES IMMOBILIENMARKTES 40 4.1.2
INFORMATIONEN ZU OBJEKTSPEZIFISCHEN EINFLUSSGROESSEN 40 4.1.2.1 MAKROLAGE
41 4.1.2.2 MIKROLAGE 42 4.1.3 DURCHFUEHRUNG DER OBJEKTBESICHTIGUNG 43
4.1.4 EIGENSCHAFTEN DES BEWERTUNGSGEGENSTANDES 46 4.2 ERFORDERLICHE
UNTERLAGEN 47 4.2.1 OBJEKTSPEZIFISCHE INFORMATIONEN 47 4.2.2
OBJEKTSPEZIFISCHE UNTERLAGEN 48 4.3 SPEZIELLE INFORMATIONEN 58 4.3.1
BODENWERTERMITTLUNG 58 4.3.1.1 BODENRICHTWERTE 59 4.3.1.2
VERGLEICHSKAUFFAELLE 60 4.3.1.3 ANPASSUNG DER VERGLEICHSDATEN 61 4.3.1.4
KENNZIFFERN ZU UMRECHNUNG VON ART UND MASS DER BAULICHEN NUTZUNG 61
4.3.1.5 LAGE UND UMGEBUNG 61 4.3.1.6 LASTEN UND BESCHRAENKUNGEN SOWIE
BESONDERE RECHTE 62 4.3.2 GEBAEUDEWERTERMITTLUNG 62 4.3.2.1 ERTRAGSWERT
62 4.3.2.2 SACHWERT 64 4.3.2.2.1 SACHWERT DER BAULICHEN ANLAGEN 64
4.3.2.2.2 MARKTUEBLICHE GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUERN 65 4.3.2.2.3
MODELLE DER ALTERSWERTMINDERUNG 65 ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES VON
GRUNDSTUECKEN NACH DER WERTV 67 I. GRUNDZUEGE 67 1 RECHTSGRUNDLAGEN 67 1.1
§ 194BAUGB 67 1.2 DIE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN DER WERTV 67 2 WAHL DES
WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS 69 3 VERKEHRSWERT 70 II. DIE
WERTERMITTLUNGSVERFAHREN NACH WERTV 71 1 DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN (§§
13,14 WERTV) 71 1.1 GRUNDZUEGE 71 1.1.1 GEEIGNETE VERGLEICHSGRUNDSTUECKE
71 1.1.2 GENUEGEND VERGLEICHSKAUFPREISE 71 1.2 HAUPTANWENDUNGSFAELLE 71
1.3 VERFAHRENSUEBERSICHT 72 1.3.1 ANPASSUNG DER WERTBEEINFLUSSENDEN
MERKMALE 72 1.3.2 ANPASSUNG AN DIE ALLGEMEINEN WERTVERHAELTNISSE 73
INHALTSUEBERSICHT 1.3.3 ZUSAMMENFASSUNG 73 1.4 SONDERFALL DER
BODENWERTERMITTLUNG VON BAUERWARTUNGS- UND ROHBAULAND 73 1.4.1 GRUNDZUEGE
73 1.4.2 VERFAHRENSUEBERSICHT V 74 1.4.2.1 VERGLEICHSGRUNDSTUECKE 74
1.4.2.2 ABZUZIEHENDE AUFWENDUNGEN 75 1.5 VERGLEICHSWERTVERFAHREN FUER
BEBAUTE GRUNDSTUECKE 76 1.5.1 GRUNDZUEGE 76 1.5.2 VERGLEICHSFAKTOREN FUER
BAULICHE ANLAGEN 76 1.5.2.1 ERTRAGSFAKTOREN 76 1.5.2.2 GEBAEUDEFAKTOREN
77 1.6 ABLEITUNG VERKEHRSWERT AUS VERGLEICHSWERT 77 DAS
ERTRAGSWERTVERFAHREN 77 2.1 VORBEMERKUNG 77 2.2 VERFAHRENSUEBERSICHT ZUM
ERTRAGSWERTVERFAHREN (§§ 15-19 WERTV) . 78 2.2.1 GRUNDZUEGE 78 2.2.2
WESENTLICHE AUSGANGSDATEN FUER DIE ERTRAGSWERTERMITTLUNG . 79 2.2.3 §§
15-19 WERTV: MATHEMATISCHE BERECHNUNGSWEISE DES ERTRAGSWERTS 80 2.3
VEREINFACHTES ERTRAGSWERTVERFAHREN 82 2.4 NACHHALTIG UND ZULAESSIG
ERZIELTE ERTRAEGE 82 2.4.1 GRUNDZUEGE 82 2.4.2 NACHHALTIGE ABWEICHUNG 82
2.4.3 NACHHALTIGE ERTRAEGE FUER DEN ROHERTRAG 83 2.4.4 BERUECKSICHTIGUNG
VON INFLATION, EINGANG VON ERTRAEGEN IN DEN LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 83 2.5
VERVIELFAELTIGER 83 2.6 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 84 2.6.1 GRUNDZUEGE 84 2.6.2
ABLEITUNG DES LIEGENSCHAFTSZINSSATZES AUS DEM GRUNDSTUECKSMARKT 85 2.6.3
ABLEITUNG DES LIEGENSCHAFTSZINSSATZES AUS VORSCHLAEGEN IN DER LITERATUR
85 2.6.4 ZUSAMMENFASSUNG 88 2.7 BODENWERTERMITTLUNG 89 2.7.1 GRUNDZUEGE
89 2.7.2 SONDERFAELLE BEI DER BODENWERTERMITTLUNG 89 2.7.2.1
FREILEGUNGSKOSTEN 89 2.7.2.2 ERSCHLIESSUNGSBEITRAEGE 89 2.7.2.3
REALISIERTE * ZULAESSIGE BAULICHE NUTZUNG 90 2.8 RESTNUTZUNGSDAUER -
INSBESONDERE BEI EINER VIELZAHL VON GEBAEUDEN 90 2.9 ORDNUNGSGEMAESSE
BEWIRTSCHAFTUNG 91 2.9.1 GRUNDZUEGE 91 2.9.2 BETRIEBSKOSTEN 93 2.9.3
VERWALTUNGSKOSTEN 94 2.9.3.1 GRUNDZUEGE 94 2.9.3.2 HOEHE DES ANSATZES 94
INHALTSUEBERSICHT 2.9.4 INSTANDHALTUNGSKOSTEN 96 2.9.4.1 GRUNDZUEGE 96
2.9.4.2 UMFANG DER INSTANDHALTUNG 96 2.9.4.3 HOEHE DES ANSATZES 97 2.9.5
MIETAUSFALLWAGNIS 98 2.9.5.1 GRUNDZUEGE 98 2.9.5.2 LEERSTAND 99 2.9.5.3
HOEHE DES ANSATZES 100 2.9.6 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN BEI
GEWERBEGRUNDSTUECKEN 100 § 19 WERTV-BESONDERE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTAENDE
102 3.1 GRUNDZUEGE 102 3.2 BESONDERE VORVNACHTEILE AUF GRUND
VERTRAGLICHER BZW. GESETZLICHER BINDUNGEN 104 3.2.1 DIFFERENZ ZWISCHEN
TATSAECHLICHEN UND NACHHALTIG ERZIELBAREN ERTRAEGEN 104 3.2.2 TERM AND
REVERSION (VERVIELFAELTIGERDIFFERENZVERFAHREN) 105 3.2.2.1
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN BEI VON DER MARKTMIETE ABWEICHENDEN ROHERTRAEGEN
105 3.2.2.2 KAPITALISIERUNGSZINSSATZ 106 3.2.2.3 ANWENDUNGSBEISPIELE
TERM AND REVERSION 107 3.2.3 TOP SLICE, BOTTOM SLICE (ZU- UND
ABSCHLAGSVERFAHREN) 112 3.2.3.1 GRUNDZUEGE 112 3.2.3.2
ANWENDUNGSBEISPIELE TOP SLICE 113 3.3 GESONDERT ZU BERUECKSICHTIGENDE
NACHTEILE AUS LEERSTAND 117 §20 WERTV 117 4.1 ERTRAGSWERTOBJEKTE MIT
ERHEBLICHEM INSTANDSETZUNGSSTAU ODER UMNUTZUNGSPOTENTIAL 117 4.1.1
GRUNDZUEGE 117 4.1.1.1 ERTRAGSWERTOBJEKTE MIT ERHEBLICHEM INSTAND-
SETZUNGSSTAU .' 117 4.1.1.2 ERTRAGSWERTOBJEKTE MIT UMNUTZUNGSPOTENTIAL
117 4.1.2 VERFAHRENSLAUF 118 4.1.2.1 ERMITTLUNG EINES FIKTIVEN
ERTRAGSWERTS AUF BASIS EINES FIKTIVEN ZUSTANDS 118 4.1.2.2 ERMITTLUNG
DES ERTRAGSWERTS AUF BASIS EINES TATSAECHLICH BESTEHENDEN ZUSTANDS 119
4.1.2.3 VERFAHRENSWAHL 119 4.2 (INSTANDSETZUNGS-)KOSTENPROBLEMATIK 121
4.2.1 GRUNDZUEGE 121 4.2.2 ARTEN DER (INSTANDSETZUNGS-)KOSTEN 121 4.2.2.1
SOFORT ERFORDERLICHE INSTANDSETZUNGSKOSTEN 121 4.2.2.2 DISPONIBLE
(INSTANDSETZUNGS-)KOSTEN 122 4.3 LIQUIDATIONSWERTVERFAHREN 124 4.3.1
GRUNDLAGEN 124 4.3.2 VORAUSSETZUNG FUER DIE ANWENDBARKEIT DES § 20 WERTV
124 4.3.2.1 NUTZUNGSPOTENTIAL OHNE FREILEGUNG NICHT AUSZUSCHOEPFEN 124
INHALTSUEBERSICHT 4.3.2.2 IN DER PRAXIS UNTERSCHEIDUNG ZWISCHEN ZWEI
TYPISCHERWEISE AUFTRETENDEN FAELLEN 125 4.3.3 MINDESTWERT 125 4.4
LIQUIDATIONSWERTVERFAHREN FUER NICHT SOFORT FREILEGBARE GRUNDSTUECKE .
125 5 DAS SACHWERTVERFAHREN 12 7 5.1 GRUNDZUEGE 127 5.1.1 EIN-UND
ZWEIFAMILIENHAEUSER 127 5.1.2 GEWERBE- UND INDUSTRIEOBJEKTE 127 5.1.3
GEMEINBEDARF 127 5.2 VERFAHRENSUEBERSICHT ZUM SACHWERTVERFAHREN 128 5.3
BODENWERT 128 5.3.1 GRUNDZUEGE 128 5.3.2 ABWEICHUNG DES REALISIERTEN
MASSES VOM ZULAESSIGEN MASS DER BEBAUUNG 129 5.4 WERT DER SONSTIGEN ANLAGEN
130 5.5 WERT DER BAULICHEN ANLAGEN (GEBAEUDE) 130 5.5.1 GRUNDZUEGE 130
5.5.2 ERMITTLUNG DES HERSTELLUNGSWERTS 131 5.5.3
NORMALHERSTELIUNGSKOSTEN 132 5.5.4 NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN 2000 (NHK
2000) 134 5.5.5 ERMITTLUNG DER BRUTTO-GRUNDFLAECHE (BGF) 134 5.5.5.1
ANZURECHNENDE FLAECHEN 136 5.5.5.2 NICHT ANZURECHNENDE FLAECHEN 136 5.5.6
ANWENDUNGSHINWEISE ZU DEN NORMALHERSTELLUNGS- KOSTEN 2000 (NHK 2000) 137
5.5.6.1 GRUNDZUEGE 137 5.5.6.2 BERUECKSICHTIGUNG OBJEKTSPEZIFISCHER
BESONDERHEITEN/KORREKTURFAKTOREN 138 5.5.6.3 BAUNEBENKOSTEN 139 '
5.5.6.4 BRUTTORAUMINHALT 140 5.6 WERTMINDERUNG WEGEN ALTERS 140 5.7
WERTMINDERUNG WEGEN BAUMAENGELN UND BAUSCHAEDEN 142 5.8 BERUECKSICHTIGUNG
SONSTIGER WERTBEEINFLUSSENDER UMSTAENDE (§ 25 WERTV) 142 5.9 ABLEITUNG
DES VERKEHRSWERTS (MARKTANPASSUNG) 143 RECHTE UND BELASTUNGEN 145 1
WOHNUNGSRECHT 145 1.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN 145 1.2
VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS BELASTETE GRUNDSTUECK 146 1.2.1 FIKTIVER
UNBELASTETER VERKEHRSWERT OHNE DAS WOHNUNGSRECHT 146 1.2.2 NACHTEILE UND
VORTEILE DURCH DIE BELASTUNG MIT DEM WOHNUNGSRECHT 146 1.2.3
(MARKTANPASSUNGS-)ABSCHLAG 148 1.3 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS
WOHNUNGSRECHT 149 1.3.1 WIRTSCHAFTLICHER VORTEIL 149 1.3.2
(MARKT-)ANPASSUNG 149 INHALTSUEBERSICHT NIESSBRAUCH 150 2.1 RECHTLICHE
GRUNDLAGEN 150 2.2 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS BELASTETE GRUNDSTUECK
151 2.2.1 NACHTEILE AUF GRUND DES NIESSBRAUCHSRECHTS 151 2.2.2 VORTEILE
AUF GRUND DES NIESSBRAUCHSRECHTS 152 2.2.3 MARKTANPASSUNG 152 2.3
VERKEHRSWERT DES NIESSBRAUCHSRECHTS 152 2.3.1 WIRTSCHAFTLICHER VORTEIL
153 2.3.2 MARKTANPASSUNG 153 WEGERECHT 153 3.1 ALLGEMEINES 153 3.2
WERTERMITTLUNG 154 3.2.1 WERTERMITTLUNG FUER DAS DIENENDE GRUNDSTUECK 154
3.2.1.1 VORTEILE AUF GRUND DES WEGERECHTS 154 3.2.1.2 NACHTEILE AUF
GRUND DES WEGERECHTS 154 3.2.2 WERTERMITTLUNG FUER DAS HERRSCHENDE
GRUNDSTUECK 155 LEITUNGSRECHT 155 4.1 RECHTLICHE SITUATION 155 4.2 INHALT
DES RECHTS 156 4.3 WERTERMITTLUNG FUER DAS DIENENDE GRUNDSTUECK 156 4.3.1
VORTEILE AUF GRUND DES LEITUNGSRECHTS 156 4.3.2 NACHTEILE AUF GRUND DES
LEITUNGSRECHTS 156 4.4 WERTERMITTLUNG FUER DAS HERRSCHENDE GRUNDSTUECK 157
UEBERBAU 158 5.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN 158 5.1.1 ALLGEMEINES 158 5.1.2
DULDUNGSPFLICHT 158 5.1.3 UEBERBAURENTE 158 5.2 STRUKTUR DER
BEWERTUNGSFAELLE BEIM UEBERBAU 159 5.3 VERKEHRSWERTERMITTLUNG 160 5.3.1
VERKEHRSWERT DES BELASTETEN UNBEBAUTEN GRUNDSTUECKS 160 5.3.2
VERKEHRSWERT DES BELASTETEN BEBAUTEN GRUNDSTUECKS 160 5.3.2.1 SACHWERT
160 5.3.2.2 ERTRAGSWERT 160 5.3.3 VERKEHRSWERT DES BEGUENSTIGTEN BEBAUTEN
GRUNDSTUECKS 161 5.3.3.1 SACHWERT 161 5.3.3.2 ERTRAGSWERT 161 5.3.4
ANMERKUNG 162 WERTERMITTLUNG VON DENKMAELERN 162 6.1 RECHTLICHE
GRUNDLAGEN 162 6.1.1 BAUDENKMAELER 162 6.1.2 BODENDENKMAELER 162 6.1.3 BEI
DER VERKEHRSWERTERMITTLUNG ZU BERUECKSICHTIGENDE NACHTEILE UND VORTEILE
163 6.1.3.1 NACHTEILE 163 6.1.3.2 VORTEILE 163 6.2
VERKEHRSWERTERMITTLUNG 163 10 INHALTSUEBERSICHT 6.2.1
VERGLEICHSWERTVERFAHREN 163 6.2.2 ERTRAGSWERTVERFAHREN 164 6.2.2.1
GRUNDSATZ 164 6.2.2.2 BODENWERTERMITTLUNG 164 6.2.2.3 ROHERTRAG 164
6.2.2.4 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 164 6.2.2.5 BODENWERTVERZINSUNG 165
6.2.2.6 VERVIELFAELTIGER 165 6.2.2.7 SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTAENDE
165 6.2.3 SACHWERTVERFAHREN 165 6.3 DAS RESIDUALWERTVERFAHREN 166 DAS
ERBBAURECHT 166 7.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN 166 7.2 INHALT DES
ERBBAURECHTS 167 7.3 ERBBAUZINS 168 7.3.1 VERTRAGLICHE HOEHE 168 7.3.2
ANPASSUNGSKLAUSELN 168 7.4 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS BELASTETE
GRUNDSTUECK UND DAS ERBBAURECHT 169 7.4.1 VERFAHRENSWAHL 169 7.4.2
STANDARDFALL BEI VERFAHREN IN ANLEHNUNG AN WERTR 02 170 7.4.3
WERTFAKTOREN 170 7.4.3.1 ZU A) WERTFAKTOR FUER DEN ERBBAUBERECHTIGTEN 171
7.4.3.2 ZU B) WERTFAKTOR FUER DEN GRUNDSTUECKSEIGENTUEMER. 171 7.4.4
BODENWERTANTEILE 172 7.4.4.1 BODENWERTANTEIL DES BELASTETEN GRUNDSTUECKS
172 7.4.4.2 BODENWERTANTEIL DES ERBBAURECHTS 172 7.4.5
VERKEHRSWERTERMITTLUNG 173 7.4.5.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS MIT
DEM ERBBAURECHT BELASTETE GRUNDSTUECK 173 7.4.5.2 VERKEHRSWERTERMITTLUNG
FUER DAS ERBBAURECHT 173 7.4.6 RESTNUTZUNGSDAUER DER GEBAEUDE UEBERSTEIGT
RESTLAUFZEIT DES ERBBAURECHTS 173 7.4.6.1 ERTRAGSWERTVERFAHREN 173
7.4.6.1.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS MIT DEM ERBBAURECHT BELASTETE
GRUNDSTUECK 173 7.4.6.1.2 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS ERBBAURECHT 174
7.4.6.2 SACHWERTVERFAHREN 174 7.4.6.2.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS
MIT DEM ERBBAURECHT BELASTETE GRUNDSTUECK 174 7.4.6.2.2
VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS ERBBAURECHT 175 7.4.7 ALTERNATIVES
FINANZMATHEMATISCHES MODELL ZUR VERKEHRSWERTERMITTLUNG BEIM ERBBAURECHT
176 7.4.7.1 ERBBAUZINS UEBERSTEIGT DIE BODENWERTVERZINSUNG 176 7.4.7.2
ERBBAUZINS ENTSPRICHT DER BODENWERTVERZINSUNG 176 11 INHALTSUEBERSICHT *
7.4.7.3 BESONDERHEITEN DER ALTERNATIVEN FINANZMATHE- MATISCHEN METHODE -
SYSTEMATIK 176 7.4.7.3.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER DAS MIT DEM
ERBBAURECHT BELASTETE GRUNDSTUECK 176 1 AL3.2 VERKEHRSWERTERMITTLUNG FUER
DAS ERBBAURECHT 176 7.4.7.3.3 RESTLAUFZEIT DES ERBBAURECHTS KUERZER ALS
RESTNUTZUNGSDAUER DES GEBAEUDES 177 7.5 VERFAHREN NACH WERTR 06 177 7.5.1
WERT DES ERBBAURECHTS (WERTR 06, ANLAGEN 12, 14) 178 7.5.1.1
VERGLEICHSWERTVERFAHREN 178 7.5.1.2 FINANZMATHEMATISCHE METHODE 179
7.5.1.2.1 BODENWERTANTEIL DES ERBBAURECHTS 179 7.5.1.2.2
GEBAEUDEWERTANTEIL DES ERBBAURECHTS .180 7.5.1.3 WERT DES
ERBBAUGRUNDSTUECKS 180 7.5.1.3.1 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 180 7.5.1.3.2
FINANZMATHEMATISCHE METHODE 181 7.5.1.3.3 BODENWERTANTEIL DES
ERBBAUGRUND- STUECKS 181 7.5.1.3.4 GEBAEUDEWERTANTEIL DES ERBBAUGRUND-
STUECKS 182 D NICHT NORMIERTE BEWERTUNGSMETHODEN 183 1 WERTBEGRIFFE 183
1.1 DEUTSCHE WERTBEGRIFFE 183 1.2 INTERNATIONALE WERTBEGRIFFE 185 1.3
MARKTWERT UND VERKEHRSWERT - DER GEMEINSAME NENNER 186 1.4 KONSEQUENZEN
FUER DIE WERTERMITTLUNGSPRAXIS 186 2 NORMIERTE UND NICHT NORMIERTE
VERFAHREN 186 2.1 NORMIERTE VERFAHREN 187 2.2 NICHT NORMIERTE VERFAHREN
188 2.2.1 DISCOUNTED CASHFLOW-METHODE 188 2.2.2 INTERNER ZINSFUSS 191
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