Facility Management: Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Berlin [u.a.]
Springer
2007
|
| Ausgabe: | 5., neu bearb. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Facility Management
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XII, 192 S. Ill., graph. Darst. 235 mm x 155 mm |
| ISBN: | 9783540347019 3540347011 |
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| adam_text | Inhalt
1 Überblick .............................................. 1
H.-P.
1.1 Was ist
1.1.1 Die Idee und die Aufgabe ................................ 1
1.1.2 Der Nutzen ............................................. 5
1.1.3 Wer braucht es? .......................................... 6
1.2 Probleme bei der Einführung
eines Gebäudeinformationssystems ....................... 8
1.2.1 Von der Entscheidung in die Umsetzung ................... 8
1.2.2 Der Detaillierungsgrad - Weniger ist manchmal mehr! ..... 9
1.2.3 Erfolg muß geplant werden! .............................. 11
1.3 Ansätze zu Kosteneinsparungen
mit einem Informationssystem? ........................... 12
1.3.1 Gespart wird durch aktives Controlling
der Bewirtschaftungskosten .............................. 14
1.4 Hilfsmittel und Werkzeuge ............................... 15
1.4.1 Einfache Datenbanksysteme .............................. 16
1.4.2 Grafische Gebäudeinformationssysteme ................... 20
1.4.3 Integrierte Netzwerke .................................... 22
2 Strukturwandel in der Immobilienwirtschaft ............ 25
M. Reents
2.1 Die Bedeutung der Bau-und Immobilienwirtschaft ........ 25
2.1.1 Immobilienvermögen .................................... 25
2.1.2 Beschäftigte ............................................. 27
2.1.3 Immobilien in der amtlichen Statistik ..................... 28
2.2 Produktivitätssteigerung durch Spezialisierung ............ 30
2.2.1 Kernkompetenzen ....................................... 30
2.2.2 Ausgliederung von Immobilien ........................... 32
VIII Inhalt
2.2.3 Umsetzungstrends ....................................... 33
2.2.3.1 Unternehmen ........................................... 34
2.2.3.2 Öffentliche Institutionen ................................. 34
2.2.3.3 Wohnungswirtschaft .................................... 35
2.2.3.4 Selbstgenutzte Wohnungen und Häuser im Privatbesitz ..... 36
2.3 Segmentierung und Strategie ............................. 37
2.3.1 Marktsegmentierung .................................... 37
2.3.2 Produktsegmentierung .................................. 37
2.3.3 Erstellungskosten ....................................... 38
2.3.4 Betriebs- und Verwaltungskosten ......................... 39
2.3.5 Instandhaltungskosten ................................... 40
2.3.6 Flächenmanagement und Aufwendungen
bei Neuvermietung oder Verkauf ......................... 40
2.3.7 Weitere Sekundärprozesse ............................... 41
2.3.8 Kapital- und Finanzierungskosten ........................ 42
2.3.9 Weitere Zerlegung der Wertschöpfungskette ............... 43
2.4 Business
in der Bau- und Immobilienwirtschaft .................... 44
2.4.1 Radikale Prozessverbesserungen .......................... 44
2.4.2 Strukturelle Barrieren in der Immobilienwirtschaft ......... 46
2.4.3 Wandel durch neue Software-Technologien ................ 47
3 Dokumentation des Gebäudebestands ................... 49
H.-P. Braun
3.1 Integration von Bauprojekten ............................ 49
3.1.1 Synergien durch Projektmanagement ..................... 49
3.1.2 Planungsänderungen und Einfluß
auf die Datenerfassung ................................... 52
3.1.3 Architekten und Fachplaner frühzeitig einbinden .......... 54
3.2 Integration eines vorhandenen Gebäudebestands .......... 55
3.2.1 Ohne Dienstleistungen
durch Externe geht es meist nicht ......................... 57
3.2.2 Wie genau muß der Gebäudebestand erfaßt sein? .......... 57
3.2.3 Scannen, digitalisieren oder neu konstruieren ............. 58
4 Nutzungsmanagement
mit CAD-gestützten Informationssystemen .............. 61
H.-P. Braun
4.1 Flächenmanagement .................................... 62
4.1.1 Flächenarten ............................................ 62
4.1.2 Belegungsgrad und Flächen-Controlling .................. 64
Inhalt
4.1.3 Einsparungspotentiale
durch Profitcenter und Flächenbudget .................... 65
4.1.4 Zusammenfassung der Vorteile eines CAD
Flächenmanagements .................................... 66
4.2 Mitarbeiterbelegungs- und Umzugsplanung ............... 67
4.2.1 Belegungsplanung mit CAD .............................. 67
4.2.2 Grafische Umzugsplanung ............................... 67
4.2.3 Informationen zum Arbeitsplatz .......................... 68
4.2.4 Zusammenfassung der Vorteile
einer CAD-gestützten Umzugsplanung .................... 68
4.3 Revisionspläne .......................................... 68
4.3.1 Planverwaltung mit CAD ................................ 69
4.3.2 Revisionspläne extern erstellen ........................... 70
4.3.3 Zusammenfassung der Vorteile
einer CAD-gestützten Gebäudeplanung ................... 71
4.4 Ergänzende Unterstützung durch CAD .................... 72
4.4.1 Ausschreibung mit einem
4.4.2 Inventarverwaltung ...................................... 72
4.4.3 Raumbuch .............................................. 73
4.4.4 Parkplatzverwaltung ..................................... 74
5 Gebäudemanagement ................................... 75
P.Zahn
5.1 Technisches Gebäudemanagement ........................ 78
5.2 Infrastrukturelles Gebäudemanagement ................... 78
5.3 Kaufmännisches Gebäudemanagement ................... 79
5.4 Strategie- und Zielformulierung .......................... 79
5.5 Instrumente des Gebäudemanagements ................... 80
5.5.1 Die Prozesskostenrechnung .............................. 80
5.5.2
5.5.3
5.5.4 TQM im Gebäudemanagement ........................... 86
5.5.5 Risikomanagement ...................................... 87
5.6 Wertstromdesign -
im Gebäudemanagement ................................ 90
5.6.1 Definition der GM-Prozesse .............................. 91
5.6.2 Bestimmung des Ist-Zustandes ........................... 92
5.6.3 Bewertung des Ist-Zustandes ............................. 92
5.6.4 Beschreibung des Sollzustandes .......................... 92
5.6.5 Definition von Handlungsfeldern ......................... 92
5.6.6 Planung und Umsetzung der Maßnahmen ................. 93
Inhalt
5.6.7 Laufende Überwachung ................................. 93
5.6.8
5.7
5.8 Nutzenaspekte des Gebäudemanagements ................. 97
6 Energiemanagement - wirtschaftliches Haushalten
mit unseren Ressourcen ................................. 99
J. Pütter
6.1 Steigende Energiekosten - und kein Ende in Sicht .......... 99
6.2 Wie lassen sich Energieverbraucher vergleichen? .......... 100
6.3 Energie-Controlling ..................................... 102
6.4 Verbrauchsreduzierung durch Betriebsoptimierung ........ 106
6.4.1 Betriebsoptimierung ..................................... 106
6.4.2 Investive Maßnahmen ................................... 106
6.5 Energie-Contracting ..................................... 108
6.5.1 Contracting-Modelle .................................... 109
6.5.2 Energieeinspar-Contracting .............................. 110
6.5.3 Energieliefer-Contracting ................................ 111
7 Praxistips zur Einführung von
H.-P.
7.1 Organisationsstrukturen ................................. 113
7.1.1 Zusammenspiel der Bereiche ............................. 114
7.1.2 Klassische Managementaufgabe ........................... 115
7.1.3 Integration externer Dienstleister ......................... 115
7.2 Gefahren und Vorteile des
7.2.1 Abhängigkeit von externen Dienstleistern .................. 116
7.2.2 Die Kontrollfunktion bleibt im Haus ...................... 117
7.3 Richtig beraten ist halb gewonnen ......................... 117
7.3.1 Nutzen aus der Erfahrung anderer ........................ 118
7.3.2 Betriebsblindheit behindert den Erfolg .................... 118
7.3.3 Entscheidungen schnell herbeiführen ...................... 118
7.4 Anschubhilfe bei der Erstdatenerfassung ................... 119
7.4.1 Wenn das Tagesgeschäft nicht wäre ........................ 119
7.4.2 Geeignete Partner ....................................... 119
7.4.3 Das schlüsselfertige Gebäudeinformationssystem ........... 120
7.5 Datenpflege ............................................. 120
7.5.1 Aktualität der Daten ..................................... 120
7.5.2 Voraussetzung für eine optimale Datenpflege ............... 121
7.6 Entscheidungen werden im Management getroffen ......... 121
Inhalt
7.6.1 Welche Informationen braucht das Management? .......... 121
7.6.2 Qualität der Entscheidungsvorlagen ....................... 122
7.6.3 Im richtigen Augenblick die richtige Information .......... 122
7.6.4 Ohne Controlling weniger Erfolge ......................... 123
8 Praxistips zur Einführung
eines Gebäudeinformationssystems ...................... 125
H.-P. Braun
8.1 Zieldefinition durch die Führungskräfte ................... 125
8.1.1 Rahmenkonzept ......................................... 126
8.1.2 Vision .................................................. 126
8.1.3 Detaillierungsgrad und Darstellungstiefe .................. 126
8.1.4 Teilziele und Hilfemittel .................................. 127
8.1.5 Kostenrahmen .......................................... 127
8.2 Ausarbeitung eines Stufenplans ........................... 127
8.2.1 Prioritäten .............................................. 127
8.2.2 Termine ................................................. 128
8.2.3 Erfolgskontrolle ......................................... 128
8.3 Dokumentation der Zuständigkeiten ...................... 129
8.3.1 Projektleitung ........................................... 129
8.3.2 Teilprojektleiter ......................................... 129
8.4 Randbedingungen ....................................... 130
8.4.1 Verwendungsmöglichkeit der vorhandenen Daten ......... 130
8.4.2 Schnittstellen und Nachbearbeitungsaufwand .............. 132
8.4.3 Pflichtenheft ............................................ 133
8.5 Kommunikations- und Organisationsanalyse .............. 133
8.5.1 Analyse des Ist-Zustands ................................. 134
8.5.2 Definition des Soll-Zustands ............................. 134
8.6 Auswahl eines Gebäudeinformationssystems ............... 135
8.6.1 Standard-oder Individualsoftware ........................ 136
8.6.2
8.6.3 Grobauswahl ............................................ 137
8.6.4 Rankingverfahren ....................................... 137
8.6.5 Hersteller ............................................... 137
8.6.6 Produkt am Markt ....................................... 138
8.6.7 Handhabung ............................................ 138
8.6.8 Funktionalität/Gebäudeverwaltung ....................... 138
8.6.9 Anwenderurteil ......................................... 138
8.6.10 Wichtung ............................................... 139
8.6.11 Auf einen Blick ......................................... 139
XII Inhalt
9 Ausblick ................................................ 141
H.-P.
9.1 Die Diskussion um
und „Der Turmbau zu Babel ............................. 141
9.2 Strategisches und operatives
9.3 Aufgaben im Lebenszyklus eines Gebäudes ................ 147
9.4 Organisationsform des
9.5 Datenmanagement ....................................... 151
9.6 FM im
10 IT-Lösungen aus der Praxis .............................. 155
H.-P. Braun, J. Pütter
10.1
und XML-Schnittstellen ................................. 155
10.2 Flächenmanagement .................................... 157
10.3 Umzugsmanagement .................................... 159
10.4 Wegweiser oder Besucherleitsystem ...................... 161
10.5 Raumbelegung und Raumreservierung
(Besprechungsräume) ................................... 163
10.6 Reinigungsmanagement ................................. 164
10.7 Inventarmanagement .................................... 166
10.8 Mietmanagement ....................................... 167
10.9 Kostenstellenmanagement ............................... 169
10.10 Schlüsselverwaltung ..................................... 170
10.11 Brandschutzmanagement ................................ 172
10.12 Instandhaltungsmanagement ............................. 174
10.13 Störungsmanagement und Störmeldungen ................ 176
Literatur ....................................................... 179
Wichtige Normen im Gebäudemanagement ..................... 182
Herausgeber und Bezugsquellen ................................ 185
Sachwortverzeichnis ............................................ 187
|
| adam_txt |
Inhalt
1 Überblick . 1
H.-P.
1.1 Was ist
1.1.1 Die Idee und die Aufgabe . 1
1.1.2 Der Nutzen . 5
1.1.3 Wer braucht es? . 6
1.2 Probleme bei der Einführung
eines Gebäudeinformationssystems . 8
1.2.1 Von der Entscheidung in die Umsetzung . 8
1.2.2 Der Detaillierungsgrad - Weniger ist manchmal mehr! . 9
1.2.3 Erfolg muß geplant werden! . 11
1.3 Ansätze zu Kosteneinsparungen
mit einem Informationssystem? . 12
1.3.1 Gespart wird durch aktives Controlling
der Bewirtschaftungskosten . 14
1.4 Hilfsmittel und Werkzeuge . 15
1.4.1 Einfache Datenbanksysteme . 16
1.4.2 Grafische Gebäudeinformationssysteme . 20
1.4.3 Integrierte Netzwerke . 22
2 Strukturwandel in der Immobilienwirtschaft . 25
M. Reents
2.1 Die Bedeutung der Bau-und Immobilienwirtschaft . 25
2.1.1 Immobilienvermögen . 25
2.1.2 Beschäftigte . 27
2.1.3 Immobilien in der amtlichen Statistik . 28
2.2 Produktivitätssteigerung durch Spezialisierung . 30
2.2.1 Kernkompetenzen . 30
2.2.2 Ausgliederung von Immobilien . 32
VIII Inhalt
2.2.3 Umsetzungstrends . 33
2.2.3.1 Unternehmen . 34
2.2.3.2 Öffentliche Institutionen . 34
2.2.3.3 Wohnungswirtschaft . 35
2.2.3.4 Selbstgenutzte Wohnungen und Häuser im Privatbesitz . 36
2.3 Segmentierung und Strategie . 37
2.3.1 Marktsegmentierung . 37
2.3.2 Produktsegmentierung . 37
2.3.3 Erstellungskosten . 38
2.3.4 Betriebs- und Verwaltungskosten . 39
2.3.5 Instandhaltungskosten . 40
2.3.6 Flächenmanagement und Aufwendungen
bei Neuvermietung oder Verkauf . 40
2.3.7 Weitere Sekundärprozesse . 41
2.3.8 Kapital- und Finanzierungskosten . 42
2.3.9 Weitere Zerlegung der Wertschöpfungskette . 43
2.4 Business
in der Bau- und Immobilienwirtschaft . 44
2.4.1 Radikale Prozessverbesserungen . 44
2.4.2 Strukturelle Barrieren in der Immobilienwirtschaft . 46
2.4.3 Wandel durch neue Software-Technologien . 47
3 Dokumentation des Gebäudebestands . 49
H.-P. Braun
3.1 Integration von Bauprojekten . 49
3.1.1 Synergien durch Projektmanagement . 49
3.1.2 Planungsänderungen und Einfluß
auf die Datenerfassung . 52
3.1.3 Architekten und Fachplaner frühzeitig einbinden . 54
3.2 Integration eines vorhandenen Gebäudebestands . 55
3.2.1 Ohne Dienstleistungen
durch Externe geht es meist nicht . 57
3.2.2 Wie genau muß der Gebäudebestand erfaßt sein? . 57
3.2.3 Scannen, digitalisieren oder neu konstruieren . 58
4 Nutzungsmanagement
mit CAD-gestützten Informationssystemen . 61
H.-P. Braun
4.1 Flächenmanagement . 62
4.1.1 Flächenarten . 62
4.1.2 Belegungsgrad und Flächen-Controlling . 64
Inhalt
4.1.3 Einsparungspotentiale
durch Profitcenter und Flächenbudget . 65
4.1.4 Zusammenfassung der Vorteile eines CAD
Flächenmanagements . 66
4.2 Mitarbeiterbelegungs- und Umzugsplanung . 67
4.2.1 Belegungsplanung mit CAD . 67
4.2.2 Grafische Umzugsplanung . 67
4.2.3 Informationen zum Arbeitsplatz . 68
4.2.4 Zusammenfassung der Vorteile
einer CAD-gestützten Umzugsplanung . 68
4.3 Revisionspläne . 68
4.3.1 Planverwaltung mit CAD . 69
4.3.2 Revisionspläne extern erstellen . 70
4.3.3 Zusammenfassung der Vorteile
einer CAD-gestützten Gebäudeplanung . 71
4.4 Ergänzende Unterstützung durch CAD . 72
4.4.1 Ausschreibung mit einem
4.4.2 Inventarverwaltung . 72
4.4.3 Raumbuch . 73
4.4.4 Parkplatzverwaltung . 74
5 Gebäudemanagement . 75
P.Zahn
5.1 Technisches Gebäudemanagement . 78
5.2 Infrastrukturelles Gebäudemanagement . 78
5.3 Kaufmännisches Gebäudemanagement . 79
5.4 Strategie- und Zielformulierung . 79
5.5 Instrumente des Gebäudemanagements . 80
5.5.1 Die Prozesskostenrechnung . 80
5.5.2
5.5.3
5.5.4 TQM im Gebäudemanagement . 86
5.5.5 Risikomanagement . 87
5.6 Wertstromdesign -
im Gebäudemanagement . 90
5.6.1 Definition der GM-Prozesse . 91
5.6.2 Bestimmung des Ist-Zustandes . 92
5.6.3 Bewertung des Ist-Zustandes . 92
5.6.4 Beschreibung des Sollzustandes . 92
5.6.5 Definition von Handlungsfeldern . 92
5.6.6 Planung und Umsetzung der Maßnahmen . 93
Inhalt
5.6.7 Laufende Überwachung . 93
5.6.8
5.7
5.8 Nutzenaspekte des Gebäudemanagements . 97
6 Energiemanagement - wirtschaftliches Haushalten
mit unseren Ressourcen . 99
J. Pütter
6.1 Steigende Energiekosten - und kein Ende in Sicht . 99
6.2 Wie lassen sich Energieverbraucher vergleichen? . 100
6.3 Energie-Controlling . 102
6.4 Verbrauchsreduzierung durch Betriebsoptimierung . 106
6.4.1 Betriebsoptimierung . 106
6.4.2 Investive Maßnahmen . 106
6.5 Energie-Contracting . 108
6.5.1 Contracting-Modelle . 109
6.5.2 Energieeinspar-Contracting . 110
6.5.3 Energieliefer-Contracting . 111
7 Praxistips zur Einführung von
H.-P.
7.1 Organisationsstrukturen . 113
7.1.1 Zusammenspiel der Bereiche . 114
7.1.2 Klassische Managementaufgabe . 115
7.1.3 Integration externer Dienstleister . 115
7.2 Gefahren und Vorteile des
7.2.1 Abhängigkeit von externen Dienstleistern . 116
7.2.2 Die Kontrollfunktion bleibt im Haus . 117
7.3 Richtig beraten ist halb gewonnen . 117
7.3.1 Nutzen aus der Erfahrung anderer . 118
7.3.2 Betriebsblindheit behindert den Erfolg . 118
7.3.3 Entscheidungen schnell herbeiführen . 118
7.4 Anschubhilfe bei der Erstdatenerfassung . 119
7.4.1 Wenn das Tagesgeschäft nicht wäre . 119
7.4.2 Geeignete Partner . 119
7.4.3 Das schlüsselfertige Gebäudeinformationssystem . 120
7.5 Datenpflege . 120
7.5.1 Aktualität der Daten . 120
7.5.2 Voraussetzung für eine optimale Datenpflege . 121
7.6 Entscheidungen werden im Management getroffen . 121
Inhalt
7.6.1 Welche Informationen braucht das Management? . 121
7.6.2 Qualität der Entscheidungsvorlagen . 122
7.6.3 Im richtigen Augenblick die richtige Information . 122
7.6.4 Ohne Controlling weniger Erfolge . 123
8 Praxistips zur Einführung
eines Gebäudeinformationssystems . 125
H.-P. Braun
8.1 Zieldefinition durch die Führungskräfte . 125
8.1.1 Rahmenkonzept . 126
8.1.2 Vision . 126
8.1.3 Detaillierungsgrad und Darstellungstiefe . 126
8.1.4 Teilziele und Hilfemittel . 127
8.1.5 Kostenrahmen . 127
8.2 Ausarbeitung eines Stufenplans . 127
8.2.1 Prioritäten . 127
8.2.2 Termine . 128
8.2.3 Erfolgskontrolle . 128
8.3 Dokumentation der Zuständigkeiten . 129
8.3.1 Projektleitung . 129
8.3.2 Teilprojektleiter . 129
8.4 Randbedingungen . 130
8.4.1 Verwendungsmöglichkeit der vorhandenen Daten . 130
8.4.2 Schnittstellen und Nachbearbeitungsaufwand . 132
8.4.3 Pflichtenheft . 133
8.5 Kommunikations- und Organisationsanalyse . 133
8.5.1 Analyse des Ist-Zustands . 134
8.5.2 Definition des Soll-Zustands . 134
8.6 Auswahl eines Gebäudeinformationssystems . 135
8.6.1 Standard-oder Individualsoftware . 136
8.6.2
8.6.3 Grobauswahl . 137
8.6.4 Rankingverfahren . 137
8.6.5 Hersteller . 137
8.6.6 Produkt am Markt . 138
8.6.7 Handhabung . 138
8.6.8 Funktionalität/Gebäudeverwaltung . 138
8.6.9 Anwenderurteil . 138
8.6.10 Wichtung . 139
8.6.11 Auf einen Blick . 139
XII Inhalt
9 Ausblick . 141
H.-P.
9.1 Die Diskussion um
und „Der Turmbau zu Babel" . 141
9.2 Strategisches und operatives
9.3 Aufgaben im Lebenszyklus eines Gebäudes . 147
9.4 Organisationsform des
9.5 Datenmanagement . 151
9.6 FM im
10 IT-Lösungen aus der Praxis . 155
H.-P. Braun, J. Pütter
10.1
und XML-Schnittstellen . 155
10.2 Flächenmanagement . 157
10.3 Umzugsmanagement . 159
10.4 Wegweiser oder Besucherleitsystem . 161
10.5 Raumbelegung und Raumreservierung
(Besprechungsräume) . 163
10.6 Reinigungsmanagement . 164
10.7 Inventarmanagement . 166
10.8 Mietmanagement . 167
10.9 Kostenstellenmanagement . 169
10.10 Schlüsselverwaltung . 170
10.11 Brandschutzmanagement . 172
10.12 Instandhaltungsmanagement . 174
10.13 Störungsmanagement und Störmeldungen . 176
Literatur . 179
Wichtige Normen im Gebäudemanagement . 182
Herausgeber und Bezugsquellen . 185
Sachwortverzeichnis . 187 |
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