Verfügbarkeit: Immobilienbewertung

Immobilienbewertung: Methoden und Probleme in Rechnungswesen, Besteuerung und Finanzwirtschaft

Gespeichert in:

Bibliographische Detailangaben
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Stuttgart Schäffer-Poeschel 2010
Schlagworte:	Immobilienbewertung
Online-Zugang:	Inhaltstext Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	XXI, 400 S. Ill., graph. Darst., Kt.
ISBN:	9783791025315 3791025317

Internformat

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Datensatz im Suchindex

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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS VORWORT V DIE HERAUSGEBER/AUTOREN VII ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XIX TEILA UEBERBLICK I TEIL B: WERTERMITTLUNGSVERFAHREN N 1 WERT UND WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 11 1.1 WERTBEGRIFFE 11 1.2 VERKEHRSWERT (MARKTWERT) UND BEIZULEGENDER ZEITWERT 12 1.2.1 VERKEHRSWERT (MARKTWERT) 12 1.2.2 BEIZULEGENDER ZEITWERT (FAIR VALUE) 12 1.2.3 GEWOEHNLICHER GESCHAEFTSVERKEHR 16 1.3 GRUNDSTUECKSTRANSAKTIONSKOSTEN 18 2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 20 2.1 GUTACHTERAUSSCHUESSE FUER GRANDSTUECKSWERTE 20 2.2 RECHTSGRANDLAGEN 22 2.2.1 IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG (IMMOWERTV) UND WERTERMITTLUNGS- RICHTLINIEN (WERTR) 22 2.2.2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 23 2.2.3 WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS 25 2.2.3.1 VERKEHRSWERT/MARKTWERT 25 2.2.3.2 BEIZULEGENDER ZEITWERT (FAIR VALUE) 28 2.2.4 LAGE AUF DEM GRANDSTUECKSMARKT (MARKTANPASSUNG) 28 3 DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN 30 3.1 GRANDZUEGE 30 3.2 VERFAHRENSUEBERSICHT 31 4 FAMILIE DER ERTRAGSWERTVERFAHREN 37 4.1 ALLGEMEINES 37 4.2 EIN- UND ZWEIGLEISIGES ERTRAGSWERTMODELL 41 4.3 INSTANDHALTUNGS- UND MODEMISIERUNGSMODELL 42 4.3.1 VORBEMERKUNG 42 4.3.2 INSTANDHALTUNG 42 4.3.3 MODERNISIERUNG 46 4.3.4 INTERNATIONALE ANWENDUNGSPRAXIS 48 4. BIBLIOGRAFISCHE INFORMATIONEN HTTP://D-NB.INFO/982346840 DIGITALISIERT DURCH 4.5.1 VORBEMERKUNG 52 4.5.1.1 ALLGEMEINES 52 4.5.1.2 INTERNATIONALE BILANZIERUNGSVORSCHRIFTEN (IAS) 54 4.5.2 ERMITTLUNG VON INVESTITIONSWERTEN NACH DEM DISCOUNTED-CASHFLOW-VERFAHREN 56 4.5.3 ERMITTLUNG VON MARKT- BZW. VERKEHRSWERTEN NACH DEM DISCOUNTED- CASHFLOW-VERFAHREN 56 4.6 STANDARDVERFAHREN (DER IMMOWERTV) 58 4.6.1 VORBEMERKUNG 58 4.6.2 STANDARDVERFAHREN 59 4.6.3 REINERTRAG (CASHFLOW) 65 4.6.4 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 67 4.6.4.1 ALLGEMEINES 67 4.6.4.2 ABSCHREIBUNG 69 4.6.5 VERVIELFAELTIGER 70 4.6.6 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 70 4.6.7 BODENWERTERMITTLUNG 76 4.6.8 BEISPIEL ZUM ERTRAGSWERTVERFAHREN 77 4.6.9 MIETVERTRAGLICHE BINDUNGEN (UEBER- UND UNTERVERMIETUNG) 77 4.6.9.1 ALLGEMEINES 77 4.6.9.2 AUF- UND ABSCHICHTUNGSVERFAHREN (TOP AND BOTTOM SLICING) 79 4.6.9.3 VERVIELFAELTIGERDIFFERENZENVERFAHREN (TERM AND REVERSION) 82 4.6.9.4 MEHRPERIODISCHE ERTRAGSWERTERMITTLUNG UNTER DARLEGUNG DER JAEHRLICHEN ERTRAGSFLUESSE 84 4.6.9.5 ERTRAGSWERTERMITTLUNG VON OBJEKTEN MIT ERHEBLICHEM INSTANDSETZUNGSBEDARF UND UMNUTZUNGSPOTENZIAL 87 4.6.9.6 PROBLEMATIK DER INSTANDSETZUNGSKOSTEN 92 4.7 DAS LIQUIDATIONSWERTVERFAHREN 95 4.7.1 ALLGEMEINES 95 4.7.2 LIQUIDATIONSWERTVERFAHREN FUER NICHT SOFORT FREILEGBARE GRUNDSTUECKE 96 S DAS SACHWERTVERFAHREN 98 5. 5.9.3 BERUECKSICHTIGUNG BESONDERER OBJEKTSPEZIFISCHER GRANDSTUECKSMERKMALE 117 5.10 VOM SACHWERT ZUM VERKEHRSWERT (MARKTWERT) 117 5.11 BEISPIEL: VERKEHRSWERTERMITTLUNG EINES EINFAMILIENHAUSES OHNE BAUMAENGEL. 118 6 BERUECKSICHTIGUNG DER TRANSAKTIONSKOSTEN IN DER MARKTWERTERMITTLUNG 123 6.1 MARKTWERT (VERKEHRSWERT) 123 6.2 VERKEHRSWERTERMITTLUNG UNTER ANWENDUNG DES VERGLEICHS-, ERTRAGS- ODER SACHWERTVERFAHRENS 123 6.2.1 ALLGEMEINES 123 6.2.2 VERGLEICHSWERTVERFAHREN (COMPARISON METHOD) 123 6.2.3 ERTRAGSWERTVERFAHREN (INCOME APPROACH) 123 6.2.4 SACHWERTVERFAHREN (COST APPROACH) 124 6.2.5 ZUSAMMENFASSUNG 124 6.3 VERKEHRSWERTERMITTLUNG UNTER ANWENDUNG DES DISCOUNTED-CASHFLOW- VERFAHRENS 125 6.4 VERKEHRSWERTERMITTLUNG UNTER ANWENDUNG DES RESIDUALWERTVERFAHRENS (EXTRAKTION) 127 6.5 ZUSAMMENFASSUNG 127 TEIL C BILANZIERUNG UND BEWERTUNG VON IMMOBILIEN NACH IFRS 129 1 DIE BEDEUTUNG DER IFRS FUER DEUTSCHE UNTERNEHMEN 129 2 KONZEPTIONELLE MERKMALE DER IFRS 130 3 ZUR KLASSIFIKATION VON IMMOBILIEN 131 3.1 DIE GRUNDSTRUKTUR DER IMMOBILIENZUORDNUNG 131 3.2 DIE BEDEUTUNG DER VERAEUSSERUNGSABSICHT 133 3.3 GEMISCHTE NUTZUNGEN 134 4 IMMOBILIEN UNTER IFRS 5 136 5 ANLAGEIMMOBILIEN NACH IAS 40 143 5.1 ZIELSETZUNG UND ANWENDUNGSBEREICH 143 5. TEIL D: BILANZIERUNG UND BEWERTUNG VON IMMOBILIEN NACH HGB I9I 1 AUSWEIS UND ABGRENZUNG DER BEWERTUNGSEINHEIT 191 2 DIE ALLGEMEINEN GRUNDSAETZE ORDNUNGSGEMAESSER BUCHFUEHRUNG 196 3 ZUGANGSBEWERTUNG 200 3.1 DIE TRENNUNG VON ANSCHAFRANGS- UND HERSTELLUNGSVORGAENGEN 200 3.2 ERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGSKOSTEN 201 3.3 ERMITTLUNG DER HERSTELLUNGSKOSTEN 205 4 DIE FOLGEBEWERTUNG 209 4.1 SYSTEMATISCHER UEBERBLICK 209 4.2 BEWERTUNG VON SACHANLAGEN 209 4.2.1 PLANMAESSIGE ABSCHREIBUNGEN 209 4.2.2 ABSCHREIBUNGEN AUF DEN NIEDRIGEREN BEIZULEGENDEN WERT 212 4.2.3 UEBER DAS IMPARITAETSPRINZIP HINAUSGEHENDE ABSCHREIBUNGEN 223 4.2.4 WERTAUFHOLUNGEN 224 4.3 BEWERTUNG VON IMMOBILIEN DES UMLAUFVERMOEGENS 225 5 RUECKSTELLUNGEN IM ZUSAMMENHANG MIT IMMOBILIEN 228 6 FAZIT UND AUSBLICK 231 TEIL FC GRUNDZUEGE DER STEUERRECHTLICHEN BILANZIERUNG UND BEWERTUNG VON IMMOBILIEN 235 1 EINFUEHRUNG, UEBERBLICK 235 2 DIE ABGRENZUNG SELBSTAENDIGER WIRTSCHAFTSGUETER 236 2.1 BETRIEBSVORRICHTUNGEN 237 2.2 SCHEINBESTANDTEILE 238 2.3 LADENEINBAUTEN 238 2.4 SONSTIGE SELBSTAENDIGE GEBAEUDETEILE 238 3 IMMOBILIENSPEZIFISCHE PROBLEME DER ABGRENZUNG VON ANSCHAFFUNGS- UN 3.3.1 UMFANG DER HERSTELLUNGSKOSTEN IM STEUERRECHT 247 3.3.2 ABGRENZUNG ZWISCHEN ANSCHAFFUNGSKOSTEN DES GRUND UND BODENS UND HERSTELLUNGSKOSTEN EINES GEBAEUDES 248 3.3.3 ABGRENZUNG ZWISCHEN HERSTELLUNGSKOSTEN UND ERHALTUNGSAUFWAND 249 3.3.3.1 VOLLVERSCHLEISS 249 3.3.3.2 ERWEITERUNG 249 3.3.3.3 WESENTLICHE VERBESSERANG 250 3.3.3.4 TRENNUNG VON HERSTELLUNGS- UND ERHALTUNGSAUFWAND 253 3.3.3.5 SANIERUNG AUF RATEN 255 3.4 AUSGEWAEHLTE SONDERPROBLEME 255 3.4.1 ANSCHAFFUNGS- BZW. HERSTELLUNGSKOSTEN BEI UEBERTRAGUNG STILLER RESERVEN 255 3.4.1.1 UEBERTRAGUNG STILLER RESERVEN NACH §6B ESTG 255 3.4.1.2 UEBERTRAGUNG STILLER RESERVEN BEI ERSATZBESCHAFFUNG 256 3.4.2 DIE STEUERBILANZIELLE BEHANDLUNG DES GEBAEUDEABBRUCHS 257 3.4.2.1 ABBRACH ZUVOR SELBST ERRICHTETER GEBAEUDE 258 3.4.2.2 ABBRACH EINES ANGESCHAFFTEN GEBAEUDES 258 4 FOLGEBEWERTUNG IM STEUERRECHT 259 4.1 ABSETZUNG FUER ABNUTZUNG 259 4.1.1 LINEARE AFA 259 4.1.1.1 GRANDSAETZE 259 4.1.1.2 REGEL-AFA-SAETZE NACH § 7 ABS. 4 SATZ 1 ESTG 259 4.1.1.3 AFA NACH DER KUERZEREN NUTZUNGSDAUER GEMAESS § 7 ABS. 4 SATZ 2 ESTG 260 4.1.2 DEGRESSIVE AFA 262 4.2 ABSETZUNGEN FUER AUSSERGEWOEHNLICHE ABNUTZUNG (AFAA) 263 4.3 ERHOEHTE ABSETZUNGEN UND SONDERABSCHREIBUNGEN 263 4.4 TEILWERT-ABSCHREIBUNGEN 264 4.4.1 GRANDLAGEN 264 4.4.2 BEGRIFF DES TEILWERTS 264 4.4.3 NACHWEIS EINES GESUNKENEN TEILWERTS 265 4.4.3. TEIL F: BEWERTUNG VON IMMOBILIEN NACH DEM BEWERTUNGSGESETZ 273 1 EINLEITUNG - ZUR RECHTSENTWICKLUNG DER BEWERTUNG NACH DEM BEWERTUNGSGESETZ 273 2 GRUNDSAETZE DER BEWERTUNG 276 2.1 WIRTSCHAFTLICHE EINHEIT 276 2.2 GRANDBESITZ IM BEWERTUNGSRECHT 276 3 DIE EINHEITSBEWERTUNG 277 3.1 FESTSTELLUNGSARTEN 277 3.1.1 HAUPTFESTSTELLUNG 277 3.1.2 FORTSCHREIBUNGEN 278 3.1.2.1 WERTFORTSCHREIBUNG 278 3.1.2.2 ARTFORTSCHREIBUNG UND ZURECHNUNGSFORTSCHREIBUNG 279 3.1.2.3 FORTSCHREIBUNG ZUR FEHLERBESEITIGUNG 279 3.1.2.4 NACHFESTSTELLUNG 279 3.1.2.5 AUFHEBUNG DES EINHEITSWERTES 280 3.2 DIE EINHEITSBEWERTUNG DES GRANDVERMOEGENS 280 3.2.1 DIE WIRTSCHAFTLICHE EINHEIT »GRANDSTUECK 280 3.2.1.1 UNBEBAUTE GRANDSTUECKE 280 3.2.1.2 BEBAUTE GRANDSTUECKE 280 3.2.2 BEWERTUNG UNBEBAUTER GRANDSTUECKE 281 3.2.3 DIE BEWERTUNGSGRANDSAETZE BEI BEBAUTEN GRANDSTUECKEN 281 3.2.3.1 DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN BEI BEBAUTEN GRUNDSTUECKEN 282 3.2.3.2 DAS SACHWERTVERFAHREN BEI BEBAUTEN GRANDSTUECKEN 283 4 FESTSTELLUNG VON GRUNDBESITZWERTEN NACH §§ 138FF. BEWG 284 4.1 ANWENDUNGSVORSCHRIFTEN FUER GRANDBESITZWERTE 284 4.2 FESTSTELLUNG VON GRANDBESITZWERTEN 285 4.2.1 FESTSTELLUNG VON GRUNDBESITZWERTEN BEI UNBEBAUTEN GRUNDSTUECKEN 286 4.2.1.1 DEFINITION DES UNBEBAUTEN GRANDSTUECKES 286 4.2.1.2 BEWERTUNG UNBEBAUTER GRANDSTUECKE 287 4.2. 5 FESTSTELLUNG VON GRUNDBESITZWERTEN NACH §§ 157 FF. BEWG AB DEM 01.01.2009 296 5.1 ALLGEMEINE BEWERTUNGSREGELUNGEN 297 5.1.1 GESONDERTE FESTSTELLUNG 297 5.1.2 WERTVERHAELTNISSE 297 5.1.3 NACHWEIS EINES NIEDRIGEREN GEMEINEN WERTS 298 5.2 UNBEBAUTE GRANDSTUECKE 298 5.3 BEBAUTE GRANDSTUECKE 299 5.3.1 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 299 5.3.2 ERTRAGSWERTVERFAHREN 300 5.3.3 SACHWERTVERFAHREN 303 5.3.4 DIE WEITEREN BEWERTUNGSMOEGLICHKEITEN 306 TEIL G: DIE HAFTUNG DES IMMOBILIENBEWERTERS 309 1 EINLEITUNG 309 2 DER BEWERTUNGSVERTRAG 309 2.1 RECHTLICHE EINORDNUNG 310 2.2 EINBEZIEHUNG DRITTER (DRITTHAFTUNG) 310 3 PFLICHTEN DES IMMOBILIENBEWERTERS 311 4 VERTRAGLICHE HAFTUNG 311 4.1 WERKVERTRAGLICHE GEWAEHRLEISTUNG 312 4.1.1 MANGELHAFTE IMMOBILIENBEWERTUNG 312 4.1.2 NACHERFUELLUNG, RUECKTRITT, AUFWENDUNGSERSATZ UND MINDERUNG 314 4.1.3 SCHADENERSATZ WEGEN MANGELHAFTER IMMOBFFIENBEWERTUNG 314 4.1.4 SCHADENERSATZ IN DRITTHAFTUNGSFAELLEN 315 4.2 SONSTIGE PFLICHTVERLETZUNGEN 317 4.2.1 HAFTUNG FUER VERLETZUNG VON NEBENPFLICHTEN 317 4.2.2 VERSPAETETE LEISTUNGSERBRINGUNG 317 4.3 VERSCHULDEN 318 4.3.1 VORSATZ 319 4.3.2 GROBE FAHRLAESSIGKEIT 319 4.3.3 ZURECHNUNG FREMDEN VERSCHULDENS 320 4.4 SCHADEN 320 4. 9 HAFTUNGSBESCHRAENKUNGEN 326 9.1 EINSCHRAENKUNG DES GUTACHTERAUFTRAGES 327 9.2 HAFTUNGSBESCHRAENKUNGSVEREINBARUNG 327 9.2.1 BERUFSRECHTLICHE GRENZEN 327 9.2.2 HAFTUNGSBESCHRAENKUNG IN ALLGEMEINEN GESCHAEFTSBEDINGUNGEN 328 9.2.3 HAFTUNGSBESCHRAENKUNG DURCH INDIVIDUALVEREINBARANG 329 9.2.4 VORBEHALTE IM GUTACHTEN 329 9.3 VERSICHERUNGSSCHUTZ 330 TEIL H: BEWERTUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIOS UND IMMOBILIEN- UNTERNEHMEN 333 1 EINLEITUNG 333 1.1 VORBEMERKUNGEN 333 1.2 BEWERTUNGSANLAESSE UND WERTMASSSTAEBE 333 2 VERFAHREN ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIOS 335 2.1 MOTIVE FUER EINE BEWERTUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIOS 335 2.2 SYSTEMATISIERANG VERSCHIEDENER VERFAHREN 336 2.2.1 PAUSCHALIERENDE BEWERTUNGSVERFAHREN 337 2.2.2 NICHT-PAUSCHALIERENDE BEWERTUNGSVERFAHREN 337 2.3 BEWERTUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIOS MIT HILFE DES DCF-VERFAHRENS 339 2.3.1 GRANDLAGEN DES DCF-VERFAHRENS 339 2.3.2 EINZELBEWERTUNG 342 2.3.3 GRUPPENVSTICHPROBENBEWERTUNG 342 2.3.3.1 PORTFOLIOANALYSE 343 2.3.3.2 WERTERMITTLUNG MIT HILFE DES DCF-VERFAHRENS 344 2.3.3.3 HOCHRECHNUNG VOM STICHPROBENERGEBNIS AUF DIE GRAPPE 344 2.3.3 A ABLEITUNG DES PREISES SOWIE URSACHEN FUER PORTFOLIOZUSCHLAEGE UND-ABSCHLAGE 345 3 VERFAHREN ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIENUNTERNEHMEN 345 3. TEIL I: DIE IMMOBILIEN-BUBBLE - MAKRO- UND MIKROOEKONOMISCHE ENTSTEHUNGSMUSTER NACHHALTIGER INSTABILITAETEN UND WEGE AUS DER KRISE 365 1 EINLEITUNG 365 2 MAKROOEKONOMISCHE BEDEUTUNG DES IMMOBILIENSEKTORS 365 3 DIE FUNKTIONSWEISE VON VERMOEGENSMAERKTEN 368 3.1 ERWARTUNGEN UND VERMOEGENSPREISINFLATIONEN UND-DEFLATIONEN 368 3.1.1 VERMOEGENSARTEN 368 3.1.2 ERWARTUNGEN 370 3.2 VERMOEGENSPREISINFLATIONEN UND -DEFLATIONEN IM IMMOBILIENSEKTOR 372 3.2.1 ZUNAHME VON IMMOBILIENBLASEN 372 3.2.2 IMMOBILIENBLASEN UND DADURCH AUSGELOESTE FINANZMARKTKRISEN 373 3.2.2.1 VERBRIEFUNG 374 3.2.2.2 VERSCHIEBUNG DES KREDITGESCHAEFTS IN UNREGULIERTE BEREICHE 374 3.2.2.3 ABBAU DER SEGMENTIERUNG DER FINANZIERUNG DES IMMOBILIENSEKTORS 375 3.2.2.4 WETTBEWERBSVERSCHAERFUNG 375 3.2.2.5 SPEKULATIVE AKTIVITAETEN 376 3.2.2.6 LAENDERSPEZIFISCHE FAKTOREN 376 3.2.3 DER IMMOBILIENZYKLUS 376 3.2.4 HERAUSFORDERUNGEN FUER DIE GELDPOLITIK 377 4 KONZEPTE ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIENVERMOEGEN 378 4.1 BESONDERHEITEN VON IMMOBILIENVERMOEGEN 378 4.2 BEWERTUNGSMODELLE UND IHRE ANWENDUNGSKLASSEN 379 4.2.1 INVESTITIONSDOKUMENTATION 380 4.2.2 INVESTITIONSENTSCHEIDUNG 381 4.2.2.1 MULTIPLIKATORMODELLE ALS GRANDMODELLE MARKTORIENTIERTER VERFAHREN 382 4.2.2.2 EINE BENCHMARK-VARIANTE: EIN »LUSTORIENTIERTER ANSATZ 382 4.2.2.3 GRANDMODELLE EINKOMMENSORIENTIERTER METHODEN 383 4.2.
adam_txt	INHALTSVERZEICHNIS VORWORT V DIE HERAUSGEBER/AUTOREN VII ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XIX TEILA UEBERBLICK I TEIL B: WERTERMITTLUNGSVERFAHREN N 1 WERT UND WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 11 1.1 WERTBEGRIFFE 11 1.2 VERKEHRSWERT (MARKTWERT) UND BEIZULEGENDER ZEITWERT 12 1.2.1 VERKEHRSWERT (MARKTWERT) 12 1.2.2 BEIZULEGENDER ZEITWERT (FAIR VALUE) 12 1.2.3 GEWOEHNLICHER GESCHAEFTSVERKEHR 16 1.3 GRUNDSTUECKSTRANSAKTIONSKOSTEN 18 2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 20 2.1 GUTACHTERAUSSCHUESSE FUER GRANDSTUECKSWERTE 20 2.2 RECHTSGRANDLAGEN 22 2.2.1 IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG (IMMOWERTV) UND WERTERMITTLUNGS- RICHTLINIEN (WERTR) 22 2.2.2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 23 2.2.3 WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS 25 2.2.3.1 VERKEHRSWERT/MARKTWERT 25 2.2.3.2 BEIZULEGENDER ZEITWERT (FAIR VALUE) 28 2.2.4 LAGE AUF DEM GRANDSTUECKSMARKT (MARKTANPASSUNG) 28 3 DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN 30 3.1 GRANDZUEGE 30 3.2 VERFAHRENSUEBERSICHT 31 4 FAMILIE DER ERTRAGSWERTVERFAHREN 37 4.1 ALLGEMEINES 37 4.2 EIN- UND ZWEIGLEISIGES ERTRAGSWERTMODELL 41 4.3 INSTANDHALTUNGS- UND MODEMISIERUNGSMODELL 42 4.3.1 VORBEMERKUNG 42 4.3.2 INSTANDHALTUNG 42 4.3.3 MODERNISIERUNG 46 4.3.4 INTERNATIONALE ANWENDUNGSPRAXIS 48 4. BIBLIOGRAFISCHE INFORMATIONEN HTTP://D-NB.INFO/982346840 DIGITALISIERT DURCH 4.5.1 VORBEMERKUNG 52 4.5.1.1 ALLGEMEINES 52 4.5.1.2 INTERNATIONALE BILANZIERUNGSVORSCHRIFTEN (IAS) 54 4.5.2 ERMITTLUNG VON INVESTITIONSWERTEN NACH DEM DISCOUNTED-CASHFLOW-VERFAHREN 56 4.5.3 ERMITTLUNG VON MARKT- BZW. VERKEHRSWERTEN NACH DEM DISCOUNTED- CASHFLOW-VERFAHREN 56 4.6 STANDARDVERFAHREN (DER IMMOWERTV) 58 4.6.1 VORBEMERKUNG 58 4.6.2 STANDARDVERFAHREN 59 4.6.3 REINERTRAG (CASHFLOW) 65 4.6.4 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 67 4.6.4.1 ALLGEMEINES 67 4.6.4.2 ABSCHREIBUNG 69 4.6.5 VERVIELFAELTIGER 70 4.6.6 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 70 4.6.7 BODENWERTERMITTLUNG 76 4.6.8 BEISPIEL ZUM ERTRAGSWERTVERFAHREN 77 4.6.9 MIETVERTRAGLICHE BINDUNGEN (UEBER- UND UNTERVERMIETUNG) 77 4.6.9.1 ALLGEMEINES 77 4.6.9.2 AUF- UND ABSCHICHTUNGSVERFAHREN (TOP AND BOTTOM SLICING) 79 4.6.9.3 VERVIELFAELTIGERDIFFERENZENVERFAHREN (TERM AND REVERSION) 82 4.6.9.4 MEHRPERIODISCHE ERTRAGSWERTERMITTLUNG UNTER DARLEGUNG DER JAEHRLICHEN ERTRAGSFLUESSE 84 4.6.9.5 ERTRAGSWERTERMITTLUNG VON OBJEKTEN MIT ERHEBLICHEM INSTANDSETZUNGSBEDARF UND UMNUTZUNGSPOTENZIAL 87 4.6.9.6 PROBLEMATIK DER INSTANDSETZUNGSKOSTEN 92 4.7 DAS LIQUIDATIONSWERTVERFAHREN 95 4.7.1 ALLGEMEINES 95 4.7.2 LIQUIDATIONSWERTVERFAHREN FUER NICHT SOFORT FREILEGBARE GRUNDSTUECKE 96 S DAS SACHWERTVERFAHREN 98 5. 5.9.3 BERUECKSICHTIGUNG BESONDERER OBJEKTSPEZIFISCHER GRANDSTUECKSMERKMALE 117 5.10 VOM SACHWERT ZUM VERKEHRSWERT (MARKTWERT) 117 5.11 BEISPIEL: VERKEHRSWERTERMITTLUNG EINES EINFAMILIENHAUSES OHNE BAUMAENGEL. 118 6 BERUECKSICHTIGUNG DER TRANSAKTIONSKOSTEN IN DER MARKTWERTERMITTLUNG 123 6.1 MARKTWERT (VERKEHRSWERT) 123 6.2 VERKEHRSWERTERMITTLUNG UNTER ANWENDUNG DES VERGLEICHS-, ERTRAGS- ODER SACHWERTVERFAHRENS 123 6.2.1 ALLGEMEINES 123 6.2.2 VERGLEICHSWERTVERFAHREN (COMPARISON METHOD) 123 6.2.3 ERTRAGSWERTVERFAHREN (INCOME APPROACH) 123 6.2.4 SACHWERTVERFAHREN (COST APPROACH) 124 6.2.5 ZUSAMMENFASSUNG 124 6.3 VERKEHRSWERTERMITTLUNG UNTER ANWENDUNG DES DISCOUNTED-CASHFLOW- VERFAHRENS 125 6.4 VERKEHRSWERTERMITTLUNG UNTER ANWENDUNG DES RESIDUALWERTVERFAHRENS (EXTRAKTION) 127 6.5 ZUSAMMENFASSUNG 127 TEIL C BILANZIERUNG UND BEWERTUNG VON IMMOBILIEN NACH IFRS 129 1 DIE BEDEUTUNG DER IFRS FUER DEUTSCHE UNTERNEHMEN 129 2 KONZEPTIONELLE MERKMALE DER IFRS 130 3 ZUR KLASSIFIKATION VON IMMOBILIEN 131 3.1 DIE GRUNDSTRUKTUR DER IMMOBILIENZUORDNUNG 131 3.2 DIE BEDEUTUNG DER VERAEUSSERUNGSABSICHT 133 3.3 GEMISCHTE NUTZUNGEN 134 4 IMMOBILIEN UNTER IFRS 5 136 5 ANLAGEIMMOBILIEN NACH IAS 40 143 5.1 ZIELSETZUNG UND ANWENDUNGSBEREICH 143 5. TEIL D: BILANZIERUNG UND BEWERTUNG VON IMMOBILIEN NACH HGB I9I 1 AUSWEIS UND ABGRENZUNG DER BEWERTUNGSEINHEIT 191 2 DIE ALLGEMEINEN GRUNDSAETZE ORDNUNGSGEMAESSER BUCHFUEHRUNG 196 3 ZUGANGSBEWERTUNG 200 3.1 DIE TRENNUNG VON ANSCHAFRANGS- UND HERSTELLUNGSVORGAENGEN 200 3.2 ERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGSKOSTEN 201 3.3 ERMITTLUNG DER HERSTELLUNGSKOSTEN 205 4 DIE FOLGEBEWERTUNG 209 4.1 SYSTEMATISCHER UEBERBLICK 209 4.2 BEWERTUNG VON SACHANLAGEN 209 4.2.1 PLANMAESSIGE ABSCHREIBUNGEN 209 4.2.2 ABSCHREIBUNGEN AUF DEN NIEDRIGEREN BEIZULEGENDEN WERT 212 4.2.3 UEBER DAS IMPARITAETSPRINZIP HINAUSGEHENDE ABSCHREIBUNGEN 223 4.2.4 WERTAUFHOLUNGEN 224 4.3 BEWERTUNG VON IMMOBILIEN DES UMLAUFVERMOEGENS 225 5 RUECKSTELLUNGEN IM ZUSAMMENHANG MIT IMMOBILIEN 228 6 FAZIT UND AUSBLICK 231 TEIL FC GRUNDZUEGE DER STEUERRECHTLICHEN BILANZIERUNG UND BEWERTUNG VON IMMOBILIEN 235 1 EINFUEHRUNG, UEBERBLICK 235 2 DIE ABGRENZUNG SELBSTAENDIGER WIRTSCHAFTSGUETER 236 2.1 BETRIEBSVORRICHTUNGEN 237 2.2 SCHEINBESTANDTEILE 238 2.3 LADENEINBAUTEN 238 2.4 SONSTIGE SELBSTAENDIGE GEBAEUDETEILE 238 3 IMMOBILIENSPEZIFISCHE PROBLEME DER ABGRENZUNG VON ANSCHAFFUNGS- UN 3.3.1 UMFANG DER HERSTELLUNGSKOSTEN IM STEUERRECHT 247 3.3.2 ABGRENZUNG ZWISCHEN ANSCHAFFUNGSKOSTEN DES GRUND UND BODENS UND HERSTELLUNGSKOSTEN EINES GEBAEUDES 248 3.3.3 ABGRENZUNG ZWISCHEN HERSTELLUNGSKOSTEN UND ERHALTUNGSAUFWAND 249 3.3.3.1 VOLLVERSCHLEISS 249 3.3.3.2 ERWEITERUNG 249 3.3.3.3 WESENTLICHE VERBESSERANG 250 3.3.3.4 TRENNUNG VON HERSTELLUNGS- UND ERHALTUNGSAUFWAND 253 3.3.3.5 SANIERUNG AUF RATEN 255 3.4 AUSGEWAEHLTE SONDERPROBLEME 255 3.4.1 ANSCHAFFUNGS- BZW. HERSTELLUNGSKOSTEN BEI UEBERTRAGUNG STILLER RESERVEN 255 3.4.1.1 UEBERTRAGUNG STILLER RESERVEN NACH §6B ESTG 255 3.4.1.2 UEBERTRAGUNG STILLER RESERVEN BEI ERSATZBESCHAFFUNG 256 3.4.2 DIE STEUERBILANZIELLE BEHANDLUNG DES GEBAEUDEABBRUCHS 257 3.4.2.1 ABBRACH ZUVOR SELBST ERRICHTETER GEBAEUDE 258 3.4.2.2 ABBRACH EINES ANGESCHAFFTEN GEBAEUDES 258 4 FOLGEBEWERTUNG IM STEUERRECHT 259 4.1 ABSETZUNG FUER ABNUTZUNG 259 4.1.1 LINEARE AFA 259 4.1.1.1 GRANDSAETZE 259 4.1.1.2 REGEL-AFA-SAETZE NACH § 7 ABS. 4 SATZ 1 ESTG 259 4.1.1.3 AFA NACH DER KUERZEREN NUTZUNGSDAUER GEMAESS § 7 ABS. 4 SATZ 2 ESTG 260 4.1.2 DEGRESSIVE AFA 262 4.2 ABSETZUNGEN FUER AUSSERGEWOEHNLICHE ABNUTZUNG (AFAA) 263 4.3 ERHOEHTE ABSETZUNGEN UND SONDERABSCHREIBUNGEN 263 4.4 TEILWERT-ABSCHREIBUNGEN 264 4.4.1 GRANDLAGEN 264 4.4.2 BEGRIFF DES TEILWERTS 264 4.4.3 NACHWEIS EINES GESUNKENEN TEILWERTS 265 4.4.3. TEIL F: BEWERTUNG VON IMMOBILIEN NACH DEM BEWERTUNGSGESETZ 273 1 EINLEITUNG - ZUR RECHTSENTWICKLUNG DER BEWERTUNG NACH DEM BEWERTUNGSGESETZ 273 2 GRUNDSAETZE DER BEWERTUNG 276 2.1 WIRTSCHAFTLICHE EINHEIT 276 2.2 GRANDBESITZ IM BEWERTUNGSRECHT 276 3 DIE EINHEITSBEWERTUNG 277 3.1 FESTSTELLUNGSARTEN 277 3.1.1 HAUPTFESTSTELLUNG 277 3.1.2 FORTSCHREIBUNGEN 278 3.1.2.1 WERTFORTSCHREIBUNG 278 3.1.2.2 ARTFORTSCHREIBUNG UND ZURECHNUNGSFORTSCHREIBUNG 279 3.1.2.3 FORTSCHREIBUNG ZUR FEHLERBESEITIGUNG 279 3.1.2.4 NACHFESTSTELLUNG 279 3.1.2.5 AUFHEBUNG DES EINHEITSWERTES 280 3.2 DIE EINHEITSBEWERTUNG DES GRANDVERMOEGENS 280 3.2.1 DIE WIRTSCHAFTLICHE EINHEIT »GRANDSTUECK 280 3.2.1.1 UNBEBAUTE GRANDSTUECKE 280 3.2.1.2 BEBAUTE GRANDSTUECKE 280 3.2.2 BEWERTUNG UNBEBAUTER GRANDSTUECKE 281 3.2.3 DIE BEWERTUNGSGRANDSAETZE BEI BEBAUTEN GRANDSTUECKEN 281 3.2.3.1 DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN BEI BEBAUTEN GRUNDSTUECKEN 282 3.2.3.2 DAS SACHWERTVERFAHREN BEI BEBAUTEN GRANDSTUECKEN 283 4 FESTSTELLUNG VON GRUNDBESITZWERTEN NACH §§ 138FF. BEWG 284 4.1 ANWENDUNGSVORSCHRIFTEN FUER GRANDBESITZWERTE 284 4.2 FESTSTELLUNG VON GRANDBESITZWERTEN 285 4.2.1 FESTSTELLUNG VON GRUNDBESITZWERTEN BEI UNBEBAUTEN GRUNDSTUECKEN 286 4.2.1.1 DEFINITION DES UNBEBAUTEN GRANDSTUECKES 286 4.2.1.2 BEWERTUNG UNBEBAUTER GRANDSTUECKE 287 4.2. 5 FESTSTELLUNG VON GRUNDBESITZWERTEN NACH §§ 157 FF. BEWG AB DEM 01.01.2009 296 5.1 ALLGEMEINE BEWERTUNGSREGELUNGEN 297 5.1.1 GESONDERTE FESTSTELLUNG 297 5.1.2 WERTVERHAELTNISSE 297 5.1.3 NACHWEIS EINES NIEDRIGEREN GEMEINEN WERTS 298 5.2 UNBEBAUTE GRANDSTUECKE 298 5.3 BEBAUTE GRANDSTUECKE 299 5.3.1 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 299 5.3.2 ERTRAGSWERTVERFAHREN 300 5.3.3 SACHWERTVERFAHREN 303 5.3.4 DIE WEITEREN BEWERTUNGSMOEGLICHKEITEN 306 TEIL G: DIE HAFTUNG DES IMMOBILIENBEWERTERS 309 1 EINLEITUNG 309 2 DER BEWERTUNGSVERTRAG 309 2.1 RECHTLICHE EINORDNUNG 310 2.2 EINBEZIEHUNG DRITTER (DRITTHAFTUNG) 310 3 PFLICHTEN DES IMMOBILIENBEWERTERS 311 4 VERTRAGLICHE HAFTUNG 311 4.1 WERKVERTRAGLICHE GEWAEHRLEISTUNG 312 4.1.1 MANGELHAFTE IMMOBILIENBEWERTUNG 312 4.1.2 NACHERFUELLUNG, RUECKTRITT, AUFWENDUNGSERSATZ UND MINDERUNG 314 4.1.3 SCHADENERSATZ WEGEN MANGELHAFTER IMMOBFFIENBEWERTUNG 314 4.1.4 SCHADENERSATZ IN DRITTHAFTUNGSFAELLEN 315 4.2 SONSTIGE PFLICHTVERLETZUNGEN 317 4.2.1 HAFTUNG FUER VERLETZUNG VON NEBENPFLICHTEN 317 4.2.2 VERSPAETETE LEISTUNGSERBRINGUNG 317 4.3 VERSCHULDEN 318 4.3.1 VORSATZ 319 4.3.2 GROBE FAHRLAESSIGKEIT 319 4.3.3 ZURECHNUNG FREMDEN VERSCHULDENS 320 4.4 SCHADEN 320 4. 9 HAFTUNGSBESCHRAENKUNGEN 326 9.1 EINSCHRAENKUNG DES GUTACHTERAUFTRAGES 327 9.2 HAFTUNGSBESCHRAENKUNGSVEREINBARUNG 327 9.2.1 BERUFSRECHTLICHE GRENZEN 327 9.2.2 HAFTUNGSBESCHRAENKUNG IN ALLGEMEINEN GESCHAEFTSBEDINGUNGEN 328 9.2.3 HAFTUNGSBESCHRAENKUNG DURCH INDIVIDUALVEREINBARANG 329 9.2.4 VORBEHALTE IM GUTACHTEN 329 9.3 VERSICHERUNGSSCHUTZ 330 TEIL H: BEWERTUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIOS UND IMMOBILIEN- UNTERNEHMEN 333 1 EINLEITUNG 333 1.1 VORBEMERKUNGEN 333 1.2 BEWERTUNGSANLAESSE UND WERTMASSSTAEBE 333 2 VERFAHREN ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIOS 335 2.1 MOTIVE FUER EINE BEWERTUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIOS 335 2.2 SYSTEMATISIERANG VERSCHIEDENER VERFAHREN 336 2.2.1 PAUSCHALIERENDE BEWERTUNGSVERFAHREN 337 2.2.2 NICHT-PAUSCHALIERENDE BEWERTUNGSVERFAHREN 337 2.3 BEWERTUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIOS MIT HILFE DES DCF-VERFAHRENS 339 2.3.1 GRANDLAGEN DES DCF-VERFAHRENS 339 2.3.2 EINZELBEWERTUNG 342 2.3.3 GRUPPENVSTICHPROBENBEWERTUNG 342 2.3.3.1 PORTFOLIOANALYSE 343 2.3.3.2 WERTERMITTLUNG MIT HILFE DES DCF-VERFAHRENS 344 2.3.3.3 HOCHRECHNUNG VOM STICHPROBENERGEBNIS AUF DIE GRAPPE 344 2.3.3 A ABLEITUNG DES PREISES SOWIE URSACHEN FUER PORTFOLIOZUSCHLAEGE UND-ABSCHLAGE 345 3 VERFAHREN ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIENUNTERNEHMEN 345 3. TEIL I: DIE IMMOBILIEN-BUBBLE - MAKRO- UND MIKROOEKONOMISCHE ENTSTEHUNGSMUSTER NACHHALTIGER INSTABILITAETEN UND WEGE AUS DER KRISE 365 1 EINLEITUNG 365 2 MAKROOEKONOMISCHE BEDEUTUNG DES IMMOBILIENSEKTORS 365 3 DIE FUNKTIONSWEISE VON VERMOEGENSMAERKTEN 368 3.1 ERWARTUNGEN UND VERMOEGENSPREISINFLATIONEN UND-DEFLATIONEN 368 3.1.1 VERMOEGENSARTEN 368 3.1.2 ERWARTUNGEN 370 3.2 VERMOEGENSPREISINFLATIONEN UND -DEFLATIONEN IM IMMOBILIENSEKTOR 372 3.2.1 ZUNAHME VON IMMOBILIENBLASEN 372 3.2.2 IMMOBILIENBLASEN UND DADURCH AUSGELOESTE FINANZMARKTKRISEN 373 3.2.2.1 VERBRIEFUNG 374 3.2.2.2 VERSCHIEBUNG DES KREDITGESCHAEFTS IN UNREGULIERTE BEREICHE 374 3.2.2.3 ABBAU DER SEGMENTIERUNG DER FINANZIERUNG DES IMMOBILIENSEKTORS 375 3.2.2.4 WETTBEWERBSVERSCHAERFUNG 375 3.2.2.5 SPEKULATIVE AKTIVITAETEN 376 3.2.2.6 LAENDERSPEZIFISCHE FAKTOREN 376 3.2.3 DER IMMOBILIENZYKLUS 376 3.2.4 HERAUSFORDERUNGEN FUER DIE GELDPOLITIK 377 4 KONZEPTE ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIENVERMOEGEN 378 4.1 BESONDERHEITEN VON IMMOBILIENVERMOEGEN 378 4.2 BEWERTUNGSMODELLE UND IHRE ANWENDUNGSKLASSEN 379 4.2.1 INVESTITIONSDOKUMENTATION 380 4.2.2 INVESTITIONSENTSCHEIDUNG 381 4.2.2.1 MULTIPLIKATORMODELLE ALS GRANDMODELLE MARKTORIENTIERTER VERFAHREN 382 4.2.2.2 EINE BENCHMARK-VARIANTE: EIN »LUSTORIENTIERTER ANSATZ 382 4.2.2.3 GRANDMODELLE EINKOMMENSORIENTIERTER METHODEN 383 4.2.
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