Geschlossene Immobilienfonds:
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Stuttgart
Schäffer-Poeschel
2007
|
| Ausgabe: | 5., überarb. und erw. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 571 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 9783791026459 3791026453 |
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort. 15
1 Einleitung. 17
1.1 Die Marktsituation bei geschlossenen Immobilienfonds:. 17
1.1.1 Nutzungsarten. 28
1.1.2 Anfangsausschüttung. 29
1.2
1.2.1 Geschlechterspezifische Verteilung. 33
1.2.2 Gesamtmarkt . 33
1.2.2.1 Viele schwarze Schafe. 33
1.2.3 Historische Platzierungszahlen geschlossener Immobilienfonds
2006. 38
2 Grundlagen. 56
2.1 Unterschiede bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds . 56
2.2 Der offene Immobilienfonds. 58
2.2.1 Die Historie. 58
2.2.2 Problemkreise und Lösungsversuche. 60
2.2.2.1 Steigender Leerstand. 60
2.2.2.2 Fehlende Transparenz. 60
2.2.3 Zehn Gebote für mehr Transparenz. 62
2.2.4 Rechtliche Rahmenbedingungen. 64
2.2.4.1 Wichtige rechtliche Eckpunkte. 65
2.2.5 Steuerliche Behandlung von Anteilen an offenen
Immobilienfonds. 68
2.2.6 Einordnung in die richtige Risikoklasse . 71
2.2.7 Ausblick: Wie wird der offene Immobilienfonds zukunftsfähig? . 73
2.3 Der geschlossene Immobilienfonds. 74
2.3.1 Grundlagen . 74
2.3.2 Steuerorientierte Fonds. 76
2.3.3 Ausschüttungsorientierte Fonds. 76
2.3.4 Blind Pool. 76
2.3.5 Ansparfonds. 77
2.3.6 Das Hamburger Modell. 78
2.3.7 Leasingfonds . 78
2.3.8 Geschlossene Immobilienfonds im Ausland. 79
2.3.8.1 Vorbemerkungen . 79
2.3.8.2 Das steuerliche Konzept. 79
2.3.8.3 Auswirkungen durch den Wegfall der Steuervorteile. 79
2.3.8.4 Die grundsätzliche Besteuerung
bei international aktiven Steuerpflichtigen. 80
Inhaltsverzeichnis
2.3.8.5 Wesentliche Regelungen eines Doppelbesteuerungsabkommens
zu Immobilieneinkünften am Beispiel der USA. 82
2.3.8.6 Steuereldorado Ausland: Realität oder Wunschtraum? . 85
2.3.8.7 in welchen Ländern lohnt sich ein Auslandsinvestment?. 85
2.3.9 Modernisierungsfonds . 91
2.4 Geschlossene Immobilienfonds
als Anlage-und Finanzierungsinstrumente. 91
2.5 Gesellschaftsrechtliche Gestaltung. ^6
2.5.1 Allgemeines. 96
2.5.2 Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. 96
2.5.3 Die Kommanditgesellschaft. 97
2.6 Konstruktionsmerkmale geschlossener Immobilienfonds. 98
2.7 Die richtige Anlegerzielgruppe und Fondsauswahl. 99
2.8 Vorteile des geschlossenen Immobilienfondskonzeptes
für den Anleger.103
2.8.1 Sicherheit.104
2.8.2 Rendite.106
2.8.3 Ausschüttung.106
2.8.4 Steuer.107
2.8.4.1 Vermögensteuer.107
2.8.4.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer.107
2.8.5 Wertzuwachs.112
2.8.6 Inflationsschutz.113
2.8.7 Einfaches
2.8.8 Finanzierbarkeit.117
2.8.9 Zukunfts- und Alterssicherung.117
2.9 Risiken des geschlossenen Immobilienfondskonzeptes
für den Anleger.117
2.9.1 Kaufpreis/Bezugsfertigstellung.117
2.9.2 Erschließungskosten .118
2.9.3 Mietverträge/Anschlussvermietung.118
2.9.4 Wertzuwachs.119
2.9.5 Instandhaltung/Liquiditätsreserve.120
2.9.6 Finanzierung/Anschlussfinanzierung.121
2.9.7 Fungibilität der Anteile.121
2.9.8 Finanzierung in Fremdwährung.122
2.9.9 Haftung .
2.9.10 Steuerliche Risiken. 123
2.10 Vorteile des geschlossenen Immobilienfondskonzeptes
für den Vermittler.224
2.11 Beraterhaftung. 225
2.11.1 Anlegergerechte und objektbezogene Beratung.126
2.11.2 Prospektprüfung durch den Vermittler.127
2.11.3 Qualität der Beratung.
Inhaltsverzeichnis
2.11.4 Fremdprodukte . 128
2.11.5 Zielgruppe. 128
2.11.6 Berateraussagen. 128
2.11.7 Investitionszeitraum. 129
2.11.8 Chancen und Risiken . 129
2.11.9 Finanzierung von Fremdfonds. 129
2.12 Abweichungen. 129
2.12.1 Zusammenfassung der Beraterrisiken
und Vorbeugungsmaßnahmen. 130
2.13 Sonstiges Wissenswertes. 131
2.13.1 Bauspargelder und Sparprämien. 131
2.13.2 Tafelgeschäft. 131
2.14 Zweitmarkt. 131
2.14.1 Anteilswert als zentrale Frage. 132
2.14.2 Geregelter Zweitmarkt noch Zukunftsmusik. 132
2.14.3 Markt kommt in Bewegung. 134
3 Steuerliche Behandlung von geschlossenen Immobilienfonds . . 135
3.1 Einführung. 135
3.2 Einkommensteuerliche Behandlung . 136
3.2.1 Laufende Einkünfte. 136
3.2.1.1 Einkünftequalifikation und -Zurechnung. 137
3.2.1.2 Einkünfteermittlung und -feststellung. 147
3.2.1.3 Verlustausgleichsbeschränkung durch § 15a EStG. 153
3.2.1.4 Negative Einkünfte aus der Beteiligung an Verlustzuweisungs¬
gesellschaften und ähnlichen Modellen nach § 2b EStG . 156
3.2.1.5 Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen. 158
3.2.1.6 Verlustabzug nach §10d EStG. 159
3.2.2 Veräußerungsgewinne. 160
3.2.2.1 Veräußerungen im privaten Bereich
(vormals Spekulationsgeschäfte). 161
3.2.2.2 Steuerbegünstigte Veräußerungsgewinne
im Sinne der §§16, 34 EStG. 162
3.3 Behandlung in anderen Steuerarten. 164
3.3.1 Vermögensteuer. 164
3.3.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer. 164
3.3.2.1 Darstellung der Sachlage. 164
3.3.2.2 Steuerklassen, Freibeträge, Steuersätze. 166
3.3.2.3 Behandlung von Verbindlichkeiten
und ähnlichen Verpflichtungen. 166
3.3.2.4 Mittelbare Grundstücksschenkung. 169
3.3.2.5 Neuregelung der Bewertung
bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. 169
3.3.3 Umsatzsteuer. 170
Inhaltsverzeichnis_-----------------------------------------------------------
4 Bewertung von geschlossenen Immobilienfonds .173
4.1 Grundfragen bei einer Investmententscheidung.173
4.2 Prospekt und Prospektprüfungsgutachten.I73
4.2.1 Prospekt.173
4.2.2 Prospektprüfungsgutachten .I75
4.3 Die Vertragspartner
- personelle und kapitalmäßige Verflechtung.176
4.4 Die Fondskonstruktion .178
4.4.1 Rechtsform.i78
4.4.2 Mindestzeichnungssumme und Einzahlungstermine .178
4.4.3 Agio.178
4.4.4 Fondsvolumen/Gesamtinvestition.179
4.4.5 Fondsschließung.179
4.4.6 Platzierungsgarantie .179
4.4.7 Rückabwicklung.180
4.4.8 Sonstige Garantien und Gewährleistungen.180
4.4.9 Laufzeit/Laufzeitende.180
4.4.10 Kündigung.181
4.4.11 Sonstige Gestaltung des Vertragswerkes.181
4.4.12 Anlegerinformation.182
4.5 Das Beteiligungsobjekt.183
4.5.1 Portfolio.183
4.5.2 Nutzungsart.184
4.5.3 Baujahr bzw. vorgesehenes Bauzeitende.187
4.5.4 Fertigstellungsgarantien, Festpreise
und vereinbarte Vertragsstrafen .187
4.5.5 Vermietbare Fläche.188
4.5.6 Die Faktorregelung/Kaufpreisanpassungsklausel .188
4.5.7 Baubeschreibung.191
4.5.8 Bauzustand .192
4.5.9 Gewährleistung.192
4.5.10 Querschnittszeichnungen und/oder Modellansicht.192
4.6 Standort.192
4.6.1 Die Makrolage: Lage und Verkehrsanbindung.193
4.6.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen .193
4.6.3 Zukünftige Perspektiven des Standortes.I94
4.6.4 Bedarfsprognose, Angebots- und Konkurrenzsituation.195
4.6.5 Bewertung des Mikrostandortes.I95
4.6.6 Lagepläne und Standortgutachten.196
4.7 Vermietung . ig6
4.7.1 Vermietungsstand. ig7
4.7.2 Mieterbonität/Mieterstruktur. 198
4.7.3 Mietgarantien. ,gg
4.7.4 Mietindexierung. 200
Inhaltsverzeichnis
4.7.5 Nebenkostenregelung. 201
4.7.6 Laufzeiten und Verlängerungsoptionen . 204
4.7.7 Kalkulierter Mietpreis pro Quadratmeter. 204
4.7.8 Zusatzvereinbarungen. 205
4.8 Steuerliche Eckdaten . 205
4.8.1 Einkommensteuer. 205
4.8.2 Gewerbesteuer. 205
4.8.3 Erbschaft- und Schenkungsteuer. 206
4.9 Finanzierung. 206
4.9.1 Konditionen des Fremdkapitals. 206
4.9.2 Darlehensaufnahme in Fremdwährung. 207
4.9.3 Zwischenfinanzierungsgarantie. 207
4.9.4 Fremdkapitalrisiko in Prozent. 208
4.9.5 Anfänglicher Fremdkapitalfaktor. 209
4.9.6 Restschuldfaktor. 210
4.10 Investitionsrechnung. 210
4.10.1 Mittelherkunft. 210
4.10.2 Mittelverwendung. 211
4.10.3 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds. 213
4.10.4 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner. 215
4.10.5 Investitionskosten pro Quadratmeter Mietfläche. 216
4.10.6 Erworbene Immobiliensubstanz in Prozent. 217
4.10.7 Fondskostenrelation. 217
4.10.8 Liquiditätsrelation in Prozent. 218
4.10.9 Bewirtschaftungskostenrelation in Prozent. 219
4.11 Prognoserechnung . 220
4.11.1 Prognosezeitraum. 221
4.11.2 Inflationsannahme. 221
4.11.3 Mietausfallwagnis. 222
4.11.4 Anschlussvermietung. 222
4.11.5 Guthabenverzinsung . 223
4.11.6 Anschlussfinanzierung . 223
4.11.7 Tilgung. 223
4.11.8 Verkaufsfaktor. 224
4.11.9 Kalkulierte Instandhaltungskosten. 225
4.11.10 Kalkulierte Barausschüttungen. 225
4.11.11 Bewirtschaftungskosten. 227
4.11.12 Renditeberechnungsmethoden. 227
4.11.14 Prognostiziertes steuerliches Totalüberschussjahr. 229
4.11.15 Alternative Prospektrenditen. 229
4.12 Chancen-Risiko-Raster . 230
4.13 Leistungsnachweise/Leistungsbilanzen . 230
4.13.1 Allgemeines. 230
4.13.2 Leistungsbilanzcheck. 230
10
Inhaltsverzeichnis_------------------------------------------------
4.13.2.1 Leistungsbilanzkontrolle.230
4.13.2.2 Allgemeine Prüfkriterien .231
4.13.2.3 Anforderungsprofil für Leistungsbilanzen .231
4.13.2.4 Aktuelle Probleme mit Leistungsbilanzen
und ihre Lösungsmöglichkeiten.236
4.13.3 VGF-Leistungsbilanzkatalog.237
4.14 Zweitmarktpflege.237
4.15 Beispiel für eine Zweitmarktkursermittlung auf Basis
der DCF-Methode.241
4.15.1 Kurzüberblick.241
4.15.2 Angaben zur Gesellschaft.242
4.15.3 Allgemeine Angaben zur DCF-Bewertung.243
4.15.4 Spezielle Vorgehensweise bei dieser Gesellschaft.244
4.15.5 Ergebnisse und Empfehlung .245
4.15.6 Allgemeine Hinweise.246
4.16 Checkliste zur Beurteilung von geschlossenen Immobilienfonds . . 246
5 Auslandsimmobilienfonds - dargestellt am Beispiel
US-Immobilienfonds.258
5.1 Spezielle Chancen und Risiken von US-lmmobilienfonds.258
5.2 Investitionen in US-Objekte.260
5.3 Unterteilung der US-Immobilienmärkte in Nutzungsarten.261
5.3.1 Büroimmobilien.261
5.3.2 Einzelhandelsobjekte.262
5.3.3 Objekte aus dem Bereich Logistik und Lagerhaltung .263
5.3.4 Wohnungsmarkt.263
5.4 Spezielle Investitionsmöglichkeiten in US-Immobilien.264
5.4.1
5.4.2 Geschlossene US-Immobilienfonds.266
5.5 Steuerliche Besonderheiten von US-Immobilienfonds.269
5.5.1 Die allgemeine Finanzverfassung.269
5.5.2 Ertragssteuern.270
5.5.2.1 Die Besteuerung laufender Vermietungseinnahmen.271
5.5.2.2 Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen.271
5.5.3 Substanzsteuern.272
5.5.3.1 Grundsteuern/Real
5.5.3.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer.272
5.5.4 Vermögensteuer.274
5.5.5 Der Progressionsvorbehalt in Deutschland.274
5.6 Bewertung von Immobilien
5.6.1 Kurzdarstellung und Bewertungsrichtlinien.276
5.6.1.1 Deckblatt, allgemeine Angaben. 277
5.6.1.2 Anschreiben, allgemeine Erklärungen des Gutachters.277
Inhaltsverzeichnis
5.6.1.3 Tatsächliche und rechtliche Ausgangspunkte des
Gutachters - beschränktes Nutzungsrecht des Auftraggebers
hinsichtlich Gutachten. 277
5.6.1.4 Konformitätserklärung und Kurzdarstellung der Person
des Gutachters. 278
5.6.1.5 Datenblatt der Immobilie. 278
5.6.1.6 Hauptteil des Gutachtens. 278
5.6.1.7 Steuerliche Bemessungsgrundlagen. 279
5.6.1.8 Standortgutachten. 279
5.6.1.9 Detaillierte Beschreibung der Immobilie und ihrer Anlagen. 279
5.6.1.10 Nutzungsempfehlungen, Herleitung des Schätzwertes . 280
5.6.1.11 Wirtschaftlichkeitsrechnung, Wirtschaftlichkeitsparameter. 280
5.6.1.12 Anlagen zum Gutachten. 281
6
7 Anhang . 309
Inhaltsverzeichnis. 309
7.1 Themenkomplex: Prospekt. 311
7.1.1 IDW Standard: Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung
von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene
Vermögensanlagen (IDW
Anlage 1 zu IDW
von Verkaufsprospekten. 323
Anlage 2 zu IDW
7.1.2 Gliederung des VGF (vormals VGI) Branchenstandards
für die Prospektierung von geschlossenen Immobilienfonds . 348
7.1.3 VGF (vormals VGI) Branchenstandard. 349
7.1.4 Vorab-Prüfungen für Wertpapier- und Vermögensanlagenprospekte
seit dem 01.04.2005. 372
7.1.5 Checkliste BaFin Verkaufsprospekte . 374
7.1.6 Empfehlung zur Prospektierung geschlossener Immobilienfonds . . 389
7.1.7 Haftung der Bank als Treuhandkommanditistin
eines Immobilienfonds für unrichtige Prospektangaben. 393
7.2 Themenkomplex: Leistungsbilanz. 399
7.2.1 VGF (vormals VGI)-Arbeitskreis Leistungsbilanz Definitionen
zur Leistungsbilanz. 399
7.2.2 VGF (vormals VGD-Arbeitskreis Leistungsbilanz Definitionen
zur Unternehmensdarstellung in der VGF-Leistungsbilanz. 404
7.2.3 VGF (vormals VGI) Leistungsbilanz. 406
7.2.4 VGF (vormals VGI) Unternehmensdarstellung zur Leistungsbilanz . . 407
7.3 Themenkomplex: Rechtliche Grundlagen. 408
7.3.1 Bauherrnmodelle. 408
7.3.1.1 5. Bauherrenerlass vom 20. Oktober 2003. 408
12
Inhaltsverzeichnis
7.3.1.2 Negative Einkünfte aus derVermietung und Verpachtung im Rahmen
von so genannten Bauherrenmodellen und vergleichbaren Modellen
sowie geschlossenen Immobilienfonds.419
7.3.1.3 Verjährung der Prospekthaftungsansprüche
beim Bauherrenmodell.428
7.3.1.4 Modellbedingte Nebenaufwendungen bei einem Immobilienfonds
keine Werbungskosten, sondern Anschaffungskosten
-Anleger an Immobilienfonds Bauherr oder Erwerber?.432
7.3.2 Leasing.436
7.3.2.1 Ertragsteuerliche Behandlung von Teilamortisations-Leasing-
Verträgen über unbewegliche Wirtschaftsgüter.436
7.3.2.2 Ertragsteuerliche Behandlung von Finanzierungs-Leasing- Verträgen
über unbewegliche Wirtschaftsgüter.438
7.3.2.3 Ertragsteuerliche Behandlung von Leasing-Verträgen über
bewegliche Wirtschaftsgüter.440
7.3.3 Steuerliche Verfassungswidrigkeiten.444
7.3.3.1 Verfassungswidrigkeit der Einheitswertbesteuerung
bei der Vermögensteuer.444
7.3.3.2 Verfassungswidrigkeit der Einheitswertbesteuerung
bei der Erbschaftsteuer
(Beschluss des BVerfG vom 22. Juni 1995,
Az.: 2 BvR 552/91-Auszug).445
7.3.3.3 Verfassungswidrigkeit von §19 Abs. 1 1 ErbStG i.d.F. des JStG 1997
i.V. m. §10 Abs. 1 Sätze 1 und 2, Abs. 6 Satz 4 ErbStG, § 12 ErbStG
sowie §§ 13a, 19a ErbStG
(Bundesfinanzhof Entscheidung vom 22.5.2002,
7.3.3.4 BFH Beschluss vom 22.05.2002
7.3.3.5 Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zur Verfassungswidrigkeit
der Erbschaft- u. Schenkungsteuer.506
7.3.4 Treuhandverhältnisse.507
7.3.4.1 Zurechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
bei Treuhandverhältnissen (BFH-Urteil vom 27. Januar 1993,
StRKEStG 1975 §21, R. 47) 507
7.3.4.2 Zurechnung von Einkünften im Rahmen von Treuhandverhältnissen
(BMF-Schreiben vom 1. September 1994, BStBl.
7.3.5 Verlustausgleichsbeschränkung.516
7.3.5.1 Anwendungsschreiben zu §2 EStG.516
7.3.5.2 Modellbedingte Nebenaufwendungen als Anschaffungskosten
des Grundstücks bei einem Geschlossenen Immobilienfonds
(BFH-Urteil vom 11. Januar 1994, BStBl.
7.3.6 Steuer. 53Q
7.3.6.1 Zur Körperschaft-ZGewerbesteuerpflicht bei einer GmbH & Co. KG
(BFH-Urteil vom 25. Juni 1984, BStBl.
Inhaltsverzeichnis
7.3.6.2 Ertragsteuerliche Beurteilung von Aufwendungen eines
geschlossenen Immobilienfonds im Zusammenhang mit dem Erwerb
eines Grundstücks.553
7.3.6.3 Behandlung von Eigenkapitalvermittlungsprovisionen eines
gewerblichen Immobilienfonds als Anschaffungs- Herstellungs¬
kosten, keine sofortige Teilwertabschreibung in der Steuerbilanz . . 554
Literaturverzeichnis. 561
Abbildungsverzeichnis. 563
Tabellenverzeichnis. 565
Stichwortverzeichnis . 567 |
| adam_txt |
Inhaltsverzeichnis
Vorwort. 15
1 Einleitung. 17
1.1 Die Marktsituation bei geschlossenen Immobilienfonds:. 17
1.1.1 Nutzungsarten. 28
1.1.2 Anfangsausschüttung. 29
1.2
1.2.1 Geschlechterspezifische Verteilung. 33
1.2.2 Gesamtmarkt . 33
1.2.2.1 Viele schwarze Schafe. 33
1.2.3 Historische Platzierungszahlen geschlossener Immobilienfonds
2006. 38
2 Grundlagen. 56
2.1 Unterschiede bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds . 56
2.2 Der offene Immobilienfonds. 58
2.2.1 Die Historie. 58
2.2.2 Problemkreise und Lösungsversuche. 60
2.2.2.1 Steigender Leerstand. 60
2.2.2.2 Fehlende Transparenz. 60
2.2.3 Zehn Gebote für mehr Transparenz. 62
2.2.4 Rechtliche Rahmenbedingungen. 64
2.2.4.1 Wichtige rechtliche Eckpunkte. 65
2.2.5 Steuerliche Behandlung von Anteilen an offenen
Immobilienfonds. 68
2.2.6 Einordnung in die richtige Risikoklasse . 71
2.2.7 Ausblick: Wie wird der offene Immobilienfonds zukunftsfähig? . 73
2.3 Der geschlossene Immobilienfonds. 74
2.3.1 Grundlagen . 74
2.3.2 Steuerorientierte Fonds. 76
2.3.3 Ausschüttungsorientierte Fonds. 76
2.3.4 Blind Pool. 76
2.3.5 Ansparfonds. 77
2.3.6 Das Hamburger Modell. 78
2.3.7 Leasingfonds . 78
2.3.8 Geschlossene Immobilienfonds im Ausland. 79
2.3.8.1 Vorbemerkungen . 79
2.3.8.2 Das steuerliche Konzept. 79
2.3.8.3 Auswirkungen durch den Wegfall der Steuervorteile. 79
2.3.8.4 Die grundsätzliche Besteuerung
bei international aktiven Steuerpflichtigen. 80
Inhaltsverzeichnis
2.3.8.5 Wesentliche Regelungen eines Doppelbesteuerungsabkommens
zu Immobilieneinkünften am Beispiel der USA. 82
2.3.8.6 Steuereldorado Ausland: Realität oder Wunschtraum? . 85
2.3.8.7 in welchen Ländern lohnt sich ein Auslandsinvestment?. 85
2.3.9 Modernisierungsfonds . 91
2.4 Geschlossene Immobilienfonds
als Anlage-und Finanzierungsinstrumente. 91
2.5 Gesellschaftsrechtliche Gestaltung. ^6
2.5.1 Allgemeines. 96
2.5.2 Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. 96
2.5.3 Die Kommanditgesellschaft. 97
2.6 Konstruktionsmerkmale geschlossener Immobilienfonds. 98
2.7 Die richtige Anlegerzielgruppe und Fondsauswahl. 99
2.8 Vorteile des geschlossenen Immobilienfondskonzeptes
für den Anleger.103
2.8.1 Sicherheit.104
2.8.2 Rendite.106
2.8.3 Ausschüttung.106
2.8.4 Steuer.107
2.8.4.1 Vermögensteuer.107
2.8.4.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer.107
2.8.5 Wertzuwachs.112
2.8.6 Inflationsschutz.113
2.8.7 Einfaches
2.8.8 Finanzierbarkeit.117
2.8.9 Zukunfts- und Alterssicherung.117
2.9 Risiken des geschlossenen Immobilienfondskonzeptes
für den Anleger.117
2.9.1 Kaufpreis/Bezugsfertigstellung.117
2.9.2 Erschließungskosten .118
2.9.3 Mietverträge/Anschlussvermietung.118
2.9.4 Wertzuwachs.119
2.9.5 Instandhaltung/Liquiditätsreserve.120
2.9.6 Finanzierung/Anschlussfinanzierung.121
2.9.7 Fungibilität der Anteile.121
2.9.8 Finanzierung in Fremdwährung.122
2.9.9 Haftung .
2.9.10 Steuerliche Risiken. 123
2.10 Vorteile des geschlossenen Immobilienfondskonzeptes
für den Vermittler.224
2.11 Beraterhaftung. 225
2.11.1 Anlegergerechte und objektbezogene Beratung.126
2.11.2 Prospektprüfung durch den Vermittler.127
2.11.3 Qualität der Beratung.
Inhaltsverzeichnis
2.11.4 Fremdprodukte . 128
2.11.5 Zielgruppe. 128
2.11.6 Berateraussagen. 128
2.11.7 Investitionszeitraum. 129
2.11.8 Chancen und Risiken . 129
2.11.9 Finanzierung von Fremdfonds. 129
2.12 Abweichungen. 129
2.12.1 Zusammenfassung der Beraterrisiken
und Vorbeugungsmaßnahmen. 130
2.13 Sonstiges Wissenswertes. 131
2.13.1 Bauspargelder und Sparprämien. 131
2.13.2 Tafelgeschäft. 131
2.14 Zweitmarkt. 131
2.14.1 Anteilswert als zentrale Frage. 132
2.14.2 Geregelter Zweitmarkt noch Zukunftsmusik. 132
2.14.3 Markt kommt in Bewegung. 134
3 Steuerliche Behandlung von geschlossenen Immobilienfonds . . 135
3.1 Einführung. 135
3.2 Einkommensteuerliche Behandlung . 136
3.2.1 Laufende Einkünfte. 136
3.2.1.1 Einkünftequalifikation und -Zurechnung. 137
3.2.1.2 Einkünfteermittlung und -feststellung. 147
3.2.1.3 Verlustausgleichsbeschränkung durch § 15a EStG. 153
3.2.1.4 Negative Einkünfte aus der Beteiligung an Verlustzuweisungs¬
gesellschaften und ähnlichen Modellen nach § 2b EStG . 156
3.2.1.5 Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen. 158
3.2.1.6 Verlustabzug nach §10d EStG. 159
3.2.2 Veräußerungsgewinne. 160
3.2.2.1 Veräußerungen im privaten Bereich
(vormals Spekulationsgeschäfte). 161
3.2.2.2 Steuerbegünstigte Veräußerungsgewinne
im Sinne der §§16, 34 EStG. 162
3.3 Behandlung in anderen Steuerarten. 164
3.3.1 Vermögensteuer. 164
3.3.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer. 164
3.3.2.1 Darstellung der Sachlage. 164
3.3.2.2 Steuerklassen, Freibeträge, Steuersätze. 166
3.3.2.3 Behandlung von Verbindlichkeiten
und ähnlichen Verpflichtungen. 166
3.3.2.4 Mittelbare Grundstücksschenkung. 169
3.3.2.5 Neuregelung der Bewertung
bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. 169
3.3.3 Umsatzsteuer. 170
Inhaltsverzeichnis_-----------------------------------------------------------
4 Bewertung von geschlossenen Immobilienfonds .173
4.1 Grundfragen bei einer Investmententscheidung.173
4.2 Prospekt und Prospektprüfungsgutachten.I73
4.2.1 Prospekt.173
4.2.2 Prospektprüfungsgutachten .I75
4.3 Die Vertragspartner
- personelle und kapitalmäßige Verflechtung.176
4.4 Die Fondskonstruktion .178
4.4.1 Rechtsform.i78
4.4.2 Mindestzeichnungssumme und Einzahlungstermine .178
4.4.3 Agio.178
4.4.4 Fondsvolumen/Gesamtinvestition.179
4.4.5 Fondsschließung.179
4.4.6 Platzierungsgarantie .179
4.4.7 Rückabwicklung.180
4.4.8 Sonstige Garantien und Gewährleistungen.180
4.4.9 Laufzeit/Laufzeitende.180
4.4.10 Kündigung.181
4.4.11 Sonstige Gestaltung des Vertragswerkes.181
4.4.12 Anlegerinformation.182
4.5 Das Beteiligungsobjekt.183
4.5.1 Portfolio.183
4.5.2 Nutzungsart.184
4.5.3 Baujahr bzw. vorgesehenes Bauzeitende.187
4.5.4 Fertigstellungsgarantien, Festpreise
und vereinbarte Vertragsstrafen .187
4.5.5 Vermietbare Fläche.188
4.5.6 Die Faktorregelung/Kaufpreisanpassungsklausel .188
4.5.7 Baubeschreibung.191
4.5.8 Bauzustand .192
4.5.9 Gewährleistung.192
4.5.10 Querschnittszeichnungen und/oder Modellansicht.192
4.6 Standort.192
4.6.1 Die Makrolage: Lage und Verkehrsanbindung.193
4.6.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen .193
4.6.3 Zukünftige Perspektiven des Standortes.I94
4.6.4 Bedarfsprognose, Angebots- und Konkurrenzsituation.195
4.6.5 Bewertung des Mikrostandortes.I95
4.6.6 Lagepläne und Standortgutachten.196
4.7 Vermietung . ig6
4.7.1 Vermietungsstand. ig7
4.7.2 Mieterbonität/Mieterstruktur. 198
4.7.3 Mietgarantien. ,gg
4.7.4 Mietindexierung. 200
Inhaltsverzeichnis
4.7.5 Nebenkostenregelung. 201
4.7.6 Laufzeiten und Verlängerungsoptionen . 204
4.7.7 Kalkulierter Mietpreis pro Quadratmeter. 204
4.7.8 Zusatzvereinbarungen. 205
4.8 Steuerliche Eckdaten . 205
4.8.1 Einkommensteuer. 205
4.8.2 Gewerbesteuer. 205
4.8.3 Erbschaft- und Schenkungsteuer. 206
4.9 Finanzierung. 206
4.9.1 Konditionen des Fremdkapitals. 206
4.9.2 Darlehensaufnahme in Fremdwährung. 207
4.9.3 Zwischenfinanzierungsgarantie. 207
4.9.4 Fremdkapitalrisiko in Prozent. 208
4.9.5 Anfänglicher Fremdkapitalfaktor. 209
4.9.6 Restschuldfaktor. 210
4.10 Investitionsrechnung. 210
4.10.1 Mittelherkunft. 210
4.10.2 Mittelverwendung. 211
4.10.3 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds. 213
4.10.4 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner. 215
4.10.5 Investitionskosten pro Quadratmeter Mietfläche. 216
4.10.6 Erworbene Immobiliensubstanz in Prozent. 217
4.10.7 Fondskostenrelation. 217
4.10.8 Liquiditätsrelation in Prozent. 218
4.10.9 Bewirtschaftungskostenrelation in Prozent. 219
4.11 Prognoserechnung . 220
4.11.1 Prognosezeitraum. 221
4.11.2 Inflationsannahme. 221
4.11.3 Mietausfallwagnis. 222
4.11.4 Anschlussvermietung. 222
4.11.5 Guthabenverzinsung . 223
4.11.6 Anschlussfinanzierung . 223
4.11.7 Tilgung. 223
4.11.8 Verkaufsfaktor. 224
4.11.9 Kalkulierte Instandhaltungskosten. 225
4.11.10 Kalkulierte Barausschüttungen. 225
4.11.11 Bewirtschaftungskosten. 227
4.11.12 Renditeberechnungsmethoden. 227
4.11.14 Prognostiziertes steuerliches Totalüberschussjahr. 229
4.11.15 Alternative Prospektrenditen. 229
4.12 Chancen-Risiko-Raster . 230
4.13 Leistungsnachweise/Leistungsbilanzen . 230
4.13.1 Allgemeines. 230
4.13.2 Leistungsbilanzcheck. 230
10
Inhaltsverzeichnis_------------------------------------------------
4.13.2.1 Leistungsbilanzkontrolle.230
4.13.2.2 Allgemeine Prüfkriterien .231
4.13.2.3 Anforderungsprofil für Leistungsbilanzen .231
4.13.2.4 Aktuelle Probleme mit Leistungsbilanzen
und ihre Lösungsmöglichkeiten.236
4.13.3 VGF-Leistungsbilanzkatalog.237
4.14 Zweitmarktpflege.237
4.15 Beispiel für eine Zweitmarktkursermittlung auf Basis
der DCF-Methode.241
4.15.1 Kurzüberblick.241
4.15.2 Angaben zur Gesellschaft.242
4.15.3 Allgemeine Angaben zur DCF-Bewertung.243
4.15.4 Spezielle Vorgehensweise bei dieser Gesellschaft.244
4.15.5 Ergebnisse und Empfehlung .245
4.15.6 Allgemeine Hinweise.246
4.16 Checkliste zur Beurteilung von geschlossenen Immobilienfonds . . 246
5 Auslandsimmobilienfonds - dargestellt am Beispiel
US-Immobilienfonds.258
5.1 Spezielle Chancen und Risiken von US-lmmobilienfonds.258
5.2 Investitionen in US-Objekte.260
5.3 Unterteilung der US-Immobilienmärkte in Nutzungsarten.261
5.3.1 Büroimmobilien.261
5.3.2 Einzelhandelsobjekte.262
5.3.3 Objekte aus dem Bereich Logistik und Lagerhaltung .263
5.3.4 Wohnungsmarkt.263
5.4 Spezielle Investitionsmöglichkeiten in US-Immobilien.264
5.4.1
5.4.2 Geschlossene US-Immobilienfonds.266
5.5 Steuerliche Besonderheiten von US-Immobilienfonds.269
5.5.1 Die allgemeine Finanzverfassung.269
5.5.2 Ertragssteuern.270
5.5.2.1 Die Besteuerung laufender Vermietungseinnahmen.271
5.5.2.2 Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen.271
5.5.3 Substanzsteuern.272
5.5.3.1 Grundsteuern/Real
5.5.3.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer.272
5.5.4 Vermögensteuer.274
5.5.5 Der Progressionsvorbehalt in Deutschland.274
5.6 Bewertung von Immobilien
5.6.1 Kurzdarstellung und Bewertungsrichtlinien.276
5.6.1.1 Deckblatt, allgemeine Angaben. 277
5.6.1.2 Anschreiben, allgemeine Erklärungen des Gutachters.277
Inhaltsverzeichnis
5.6.1.3 Tatsächliche und rechtliche Ausgangspunkte des
Gutachters - beschränktes Nutzungsrecht des Auftraggebers
hinsichtlich Gutachten. 277
5.6.1.4 Konformitätserklärung und Kurzdarstellung der Person
des Gutachters. 278
5.6.1.5 Datenblatt der Immobilie. 278
5.6.1.6 Hauptteil des Gutachtens. 278
5.6.1.7 Steuerliche Bemessungsgrundlagen. 279
5.6.1.8 Standortgutachten. 279
5.6.1.9 Detaillierte Beschreibung der Immobilie und ihrer Anlagen. 279
5.6.1.10 Nutzungsempfehlungen, Herleitung des Schätzwertes . 280
5.6.1.11 Wirtschaftlichkeitsrechnung, Wirtschaftlichkeitsparameter. 280
5.6.1.12 Anlagen zum Gutachten. 281
6
7 Anhang . 309
Inhaltsverzeichnis. 309
7.1 Themenkomplex: Prospekt. 311
7.1.1 IDW Standard: Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung
von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene
Vermögensanlagen (IDW
Anlage 1 zu IDW
von Verkaufsprospekten. 323
Anlage 2 zu IDW
7.1.2 Gliederung des VGF (vormals VGI) Branchenstandards
für die Prospektierung von geschlossenen Immobilienfonds . 348
7.1.3 VGF (vormals VGI) Branchenstandard. 349
7.1.4 Vorab-Prüfungen für Wertpapier- und Vermögensanlagenprospekte
seit dem 01.04.2005. 372
7.1.5 Checkliste BaFin Verkaufsprospekte . 374
7.1.6 Empfehlung zur Prospektierung geschlossener Immobilienfonds . . 389
7.1.7 Haftung der Bank als Treuhandkommanditistin
eines Immobilienfonds für unrichtige Prospektangaben. 393
7.2 Themenkomplex: Leistungsbilanz. 399
7.2.1 VGF (vormals VGI)-Arbeitskreis Leistungsbilanz Definitionen
zur Leistungsbilanz. 399
7.2.2 VGF (vormals VGD-Arbeitskreis Leistungsbilanz Definitionen
zur Unternehmensdarstellung in der VGF-Leistungsbilanz. 404
7.2.3 VGF (vormals VGI) Leistungsbilanz. 406
7.2.4 VGF (vormals VGI) Unternehmensdarstellung zur Leistungsbilanz . . 407
7.3 Themenkomplex: Rechtliche Grundlagen. 408
7.3.1 Bauherrnmodelle. 408
7.3.1.1 5. Bauherrenerlass vom 20. Oktober 2003. 408
12
Inhaltsverzeichnis
7.3.1.2 Negative Einkünfte aus derVermietung und Verpachtung im Rahmen
von so genannten Bauherrenmodellen und vergleichbaren Modellen
sowie geschlossenen Immobilienfonds.419
7.3.1.3 Verjährung der Prospekthaftungsansprüche
beim Bauherrenmodell.428
7.3.1.4 Modellbedingte Nebenaufwendungen bei einem Immobilienfonds
keine Werbungskosten, sondern Anschaffungskosten
-Anleger an Immobilienfonds Bauherr oder Erwerber?.432
7.3.2 Leasing.436
7.3.2.1 Ertragsteuerliche Behandlung von Teilamortisations-Leasing-
Verträgen über unbewegliche Wirtschaftsgüter.436
7.3.2.2 Ertragsteuerliche Behandlung von Finanzierungs-Leasing- Verträgen
über unbewegliche Wirtschaftsgüter.438
7.3.2.3 Ertragsteuerliche Behandlung von Leasing-Verträgen über
bewegliche Wirtschaftsgüter.440
7.3.3 Steuerliche Verfassungswidrigkeiten.444
7.3.3.1 Verfassungswidrigkeit der Einheitswertbesteuerung
bei der Vermögensteuer.444
7.3.3.2 Verfassungswidrigkeit der Einheitswertbesteuerung
bei der Erbschaftsteuer
(Beschluss des BVerfG vom 22. Juni 1995,
Az.: 2 BvR 552/91-Auszug).445
7.3.3.3 Verfassungswidrigkeit von §19 Abs. 1 1 ErbStG i.d.F. des JStG 1997
i.V. m. §10 Abs. 1 Sätze 1 und 2, Abs. 6 Satz 4 ErbStG, § 12 ErbStG
sowie §§ 13a, 19a ErbStG
(Bundesfinanzhof Entscheidung vom 22.5.2002,
7.3.3.4 BFH Beschluss vom 22.05.2002
7.3.3.5 Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zur Verfassungswidrigkeit
der Erbschaft- u. Schenkungsteuer.506
7.3.4 Treuhandverhältnisse.507
7.3.4.1 Zurechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
bei Treuhandverhältnissen (BFH-Urteil vom 27. Januar 1993,
StRKEStG 1975 §21, R. 47) 507
7.3.4.2 Zurechnung von Einkünften im Rahmen von Treuhandverhältnissen
(BMF-Schreiben vom 1. September 1994, BStBl.
7.3.5 Verlustausgleichsbeschränkung.516
7.3.5.1 Anwendungsschreiben zu §2 EStG.516
7.3.5.2 Modellbedingte Nebenaufwendungen als Anschaffungskosten
des Grundstücks bei einem Geschlossenen Immobilienfonds
(BFH-Urteil vom 11. Januar 1994, BStBl.
7.3.6 Steuer. 53Q
7.3.6.1 Zur Körperschaft-ZGewerbesteuerpflicht bei einer GmbH & Co. KG
(BFH-Urteil vom 25. Juni 1984, BStBl.
Inhaltsverzeichnis
7.3.6.2 Ertragsteuerliche Beurteilung von Aufwendungen eines
geschlossenen Immobilienfonds im Zusammenhang mit dem Erwerb
eines Grundstücks.553
7.3.6.3 Behandlung von Eigenkapitalvermittlungsprovisionen eines
gewerblichen Immobilienfonds als Anschaffungs- Herstellungs¬
kosten, keine sofortige Teilwertabschreibung in der Steuerbilanz . . 554
Literaturverzeichnis. 561
Abbildungsverzeichnis. 563
Tabellenverzeichnis. 565
Stichwortverzeichnis . 567 |
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Beschreibung
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