Projektentwicklung im Immobilienbestand institutioneller Investoren: Konzeption, Make-or-Buy-Entscheidung und empirische Analyse zur Revitalisierung von Büroimmobilien
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Müller
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Seite
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis.XII
Tabellenverzeichnis.XVI
Abkürzungsverzeichnis.XVIII
Symbolverzeichnis.XXII
1 Einleitung.1
1.1 Problemstellung.1
1.2 Zielsetzung.4
1.3 Methodik.5
1.4 Gang der Untersuchung.7
2 Grundlagen.10
2.1 Vorbemerkung.10
2.2 Institutionelle Investoren als Untersuchungsobjekt.11
2.2.1 Attribute und Eingrenzung der institutionellen Investoren.11
2.2.2 Offene Immobilienfonds.14
2.2.3 Versicherungsunternehmen und Pensionskassen.17
2.2.4 Immobilien-Aktiengesellschaften.21
2.3 Immobilienbestand.24
2.3.1 Immobilienportfolios.24
2.3.2 Bestandsimmobilien.26
2.4 Projektentwicklung im Bestand.29
2.4.1 Begriffliche Bestimmung und Grundlagen der Projektentwicklung
im Bestand.29
2.4.2 Phasenkonzept der Projektentwicklung im Bestand.32
2.4.3 Projektentwicklung im Bestand im Immobilien-Lebenszyklus.35
2.5 Make-or-Buy Entscheidungen.38
3 Die Verwertung obsoleter Bestandsimmobilien.41
Seite VIII
3.1 Vorbemerkung.41
3.2 Überlegungen zur Obsoleszenz von Büroimmobilien.42
3.3 Typologisierung und Merkmale alternativer Verwertungsstrategien.47
3.3.1 Passive Verwertungsstrategien obsoleter Büroimmobilien.48
3.3.1.1 Einleitung.48
3.3.1.2 Abschöpfung.48
3.3.1.3 Veräußerung.50
3.3.2 Aktive Verwertungsstrategien obsoleter Büroimmobilien.52
3.3.2.1 Einleitung.52
3.3.2.2 Abriss mit anschließendem Neubau.55
3.3.2.3 Revitalisierung.58
3.3.2.3.1 Grundkonzept.58
3.3.2.3.2 Restriktionen.62
3.3.2.3.3 Fallbeispiel.62
3.3.3 Interdependenzen der aktiven und passiven Verwertungsstrategien.66
3.3.4 Einordnung der aktiven und passiven Verwertungsstrategien in die
Wertkette.68
3.4 Machbarkeitsanalyse als Selektions- und Verifizierungstool der
Verwertungsstrategie Revitalisierung.72
3.4.1 Konzeption.72
3.4.1.1 Standortanalyse.73
3.4.1.2 Marktanalyse.77
3.4.1.3 Wettbewerbsanalyse.80
3.4.1.4 Gebäudeanalyse.82
3.4.1.5 Nutzungskonzeptanalyse.88
3.4.1.6 Risikoanalyse.89
3.4.1.7 Wirtschaftlichkeitsanalyse.91
3.4.2 Ergänzende Analysen.103
3.5 Zusammenfassung.105
4 Die Revitalisierung von Bestandsimmobilien vor dem
Hintergrund einer Make-or-Buy Entscheidung.106
4.1 Vorbemerkung.106
Seite
4.2
4.2.1 Der Insourcing-Ansatz als Autonomiestrategie.107
4.2.1.1 Systematisierang des Insourcings.107
4.2.1.2 Wertkette(n) des Insourcings.108
4.2.1.3 Theoretische Betrachtung des Insourcings.111
4.2.1.3.1 Prinzipal Agenten-Überlegungen des Insourcings.111
4.2.1.3.2 Transaktionskostenüberlegungen des Insourcings.114
4.2.1.3.3 Ressourcenüberlegungen des Insourcings.115
4.2.1.4 Vorzüge und Restriktionen des Insourcings.117
4.2.1.5 Organisatorische Implementierung des Insourcings.121
4.2.2 Der Outtasking-Ansatz als Beauftragungsstrategie.123
4.2.2.1 Systematisierang des Outtaskings.123
4.2.2.2 Wertketten des Outtaskings.124
4.2.2.3 Theoretische Betrachtung des Outtaskings.127
4.2.2.3.1 Prinzipal Agenten-Überlegungen des Outtaskings.127
4.2.2.3.2 Transaktionskostenüberlegungen des Outtaskings.131
4.2.2.3.3 Ressourcenüberlegungen des Outtaskings.133
4.2.2.4 Vorzüge und Restriktionen des Outtaskings.134
4.2.2.5 Organisatorische Implementierung des Outtaskings.138
4.2.3 Der Co-Sourcing-Ansatz als Kooperationsstrategie.141
4.2.3.1 Systematisierang des Co-Sourcings.141
4.2.3.2 Wertketten des Co-Sourcings.143
4.2.3.3 Theoretische Betrachtung des Co-Sourcings.147
4.2.3.3.1 Prinzipal Agenten-Überlegungen des Co-Sourcings.147
4.2.3.3.2 Transaktionskostenüberlegungen des Co-Sourcings.150
4.2.3.3.3 Ressourcenüberlegungen des Co-Sourcings.154
4.2.3.4 Vorzüge und Restriktionen des Co-Sourcings.155
4.2.3.5 Organisatorische Implementierung des Co-Sourcings.159
4.2.4 Zwischenfazit.163
4.3 Auswahl der Durchführungsvariante einer Revitalisierung per Make-or-
Buy Entscheidungsmatrix.165
4.3.1 Einführung.165
4.3.2 Selektion der Matrix-Variablen.165
4.3.3 Konzeption der Make-or-Buy Entscheidungsmatrix.167
Seite
4.3.4 Anwendung der Make-or-Buy Entscheidungsmatrix.172
4.4 Zusammenfassung.175
5 Empirische Untersuchung zur Projektentwicklung im
Bestand.176
5.1 Vorbemerkung.176
5.2 Methodik der empirischen Untersuchung.176
5.2.1 Zielsetzung.176
5.2.2 Datenerhebung.177
5.2.3 Datenanalyse.180
5.3 Ergebnisse der empirischen Untersuchung.181
5.3.1 Generelle Eigenschaften der Stichprobe und ihrer Bestands¬
immobilien.181
5.3.2 Die Verwertung von Bestandsimmobilien.191
5.3.2.1 Verwertungsstrategien und ihre Attraktivität.191
5.3.2.2 Die Bedeutung qualitativer Anforderungskriterien für die
Marktgängigkeit von Bestandsimmobilien.193
5.3.2.3 Die Relevanz verschiedener Faktoren als Auslöser von Ver¬
wertungsüberlegungen .195
5.3.2.4 Die Selektion von Verwertungsstrategien.198
5.3.2.5 Die Koordination der Verwertungsstrategien.201
5.3.2.6 Zusammenhang zwischen den Verwertungsstrategien und ausge¬
wählten Variablen.203
5.3.3 Die Verwertungsstrategie Revitalisierung.205
5.3.3.1 Erfolgsfaktoren für Revitalisierungsprojekte.205
5.3.3.2 Auswahl der Durchführungsstrategie und Finanzierung eines
Revitalisierungsprojekts.209
5.3.3.3 Die Anwendungsbedeutung der verschiedenen Durchfuhrungs¬
strategien einer Revitalisierung.215
5.3.3.4 Die Autonomiestrategie.217
5.3.3.5 Die Beauftragungsstrategie.220
5.3.3.6 Die Kooperationsstrategie.223
Seite
5.3.4 Die heutige und zukünftige Bedeutung der Verwertungsstrategie
Revitalisierung sowie die Chancen eines Revitalisierungsobjekts.229
5.4 Zusammenfassung.232
6 Zusammenfassung und Ausblick.234
Anhang.239
Literaturverzeichnis.268 |
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Seite
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis.XII
Tabellenverzeichnis.XVI
Abkürzungsverzeichnis.XVIII
Symbolverzeichnis.XXII
1 Einleitung.1
1.1 Problemstellung.1
1.2 Zielsetzung.4
1.3 Methodik.5
1.4 Gang der Untersuchung.7
2 Grundlagen.10
2.1 Vorbemerkung.10
2.2 Institutionelle Investoren als Untersuchungsobjekt.11
2.2.1 Attribute und Eingrenzung der institutionellen Investoren.11
2.2.2 Offene Immobilienfonds.14
2.2.3 Versicherungsunternehmen und Pensionskassen.17
2.2.4 Immobilien-Aktiengesellschaften.21
2.3 Immobilienbestand.24
2.3.1 Immobilienportfolios.24
2.3.2 Bestandsimmobilien.26
2.4 Projektentwicklung im Bestand.29
2.4.1 Begriffliche Bestimmung und Grundlagen der Projektentwicklung
im Bestand.29
2.4.2 Phasenkonzept der Projektentwicklung im Bestand.32
2.4.3 Projektentwicklung im Bestand im Immobilien-Lebenszyklus.35
2.5 Make-or-Buy Entscheidungen.38
3 Die Verwertung obsoleter Bestandsimmobilien.41
Seite VIII
3.1 Vorbemerkung.41
3.2 Überlegungen zur Obsoleszenz von Büroimmobilien.42
3.3 Typologisierung und Merkmale alternativer Verwertungsstrategien.47
3.3.1 Passive Verwertungsstrategien obsoleter Büroimmobilien.48
3.3.1.1 Einleitung.48
3.3.1.2 Abschöpfung.48
3.3.1.3 Veräußerung.50
3.3.2 Aktive Verwertungsstrategien obsoleter Büroimmobilien.52
3.3.2.1 Einleitung.52
3.3.2.2 Abriss mit anschließendem Neubau.55
3.3.2.3 Revitalisierung.58
3.3.2.3.1 Grundkonzept.58
3.3.2.3.2 Restriktionen.62
3.3.2.3.3 Fallbeispiel.62
3.3.3 Interdependenzen der aktiven und passiven Verwertungsstrategien.66
3.3.4 Einordnung der aktiven und passiven Verwertungsstrategien in die
Wertkette.68
3.4 Machbarkeitsanalyse als Selektions- und Verifizierungstool der
Verwertungsstrategie Revitalisierung.72
3.4.1 Konzeption.72
3.4.1.1 Standortanalyse.73
3.4.1.2 Marktanalyse.77
3.4.1.3 Wettbewerbsanalyse.80
3.4.1.4 Gebäudeanalyse.82
3.4.1.5 Nutzungskonzeptanalyse.88
3.4.1.6 Risikoanalyse.89
3.4.1.7 Wirtschaftlichkeitsanalyse.91
3.4.2 Ergänzende Analysen.103
3.5 Zusammenfassung.105
4 Die Revitalisierung von Bestandsimmobilien vor dem
Hintergrund einer Make-or-Buy Entscheidung.106
4.1 Vorbemerkung.106
Seite
4.2
4.2.1 Der Insourcing-Ansatz als Autonomiestrategie.107
4.2.1.1 Systematisierang des Insourcings.107
4.2.1.2 Wertkette(n) des Insourcings.108
4.2.1.3 Theoretische Betrachtung des Insourcings.111
4.2.1.3.1 Prinzipal Agenten-Überlegungen des Insourcings.111
4.2.1.3.2 Transaktionskostenüberlegungen des Insourcings.114
4.2.1.3.3 Ressourcenüberlegungen des Insourcings.115
4.2.1.4 Vorzüge und Restriktionen des Insourcings.117
4.2.1.5 Organisatorische Implementierung des Insourcings.121
4.2.2 Der Outtasking-Ansatz als Beauftragungsstrategie.123
4.2.2.1 Systematisierang des Outtaskings.123
4.2.2.2 Wertketten des Outtaskings.124
4.2.2.3 Theoretische Betrachtung des Outtaskings.127
4.2.2.3.1 Prinzipal Agenten-Überlegungen des Outtaskings.127
4.2.2.3.2 Transaktionskostenüberlegungen des Outtaskings.131
4.2.2.3.3 Ressourcenüberlegungen des Outtaskings.133
4.2.2.4 Vorzüge und Restriktionen des Outtaskings.134
4.2.2.5 Organisatorische Implementierung des Outtaskings.138
4.2.3 Der Co-Sourcing-Ansatz als Kooperationsstrategie.141
4.2.3.1 Systematisierang des Co-Sourcings.141
4.2.3.2 Wertketten des Co-Sourcings.143
4.2.3.3 Theoretische Betrachtung des Co-Sourcings.147
4.2.3.3.1 Prinzipal Agenten-Überlegungen des Co-Sourcings.147
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4.2.3.4 Vorzüge und Restriktionen des Co-Sourcings.155
4.2.3.5 Organisatorische Implementierung des Co-Sourcings.159
4.2.4 Zwischenfazit.163
4.3 Auswahl der Durchführungsvariante einer Revitalisierung per Make-or-
Buy Entscheidungsmatrix.165
4.3.1 Einführung.165
4.3.2 Selektion der Matrix-Variablen.165
4.3.3 Konzeption der Make-or-Buy Entscheidungsmatrix.167
Seite
4.3.4 Anwendung der Make-or-Buy Entscheidungsmatrix.172
4.4 Zusammenfassung.175
5 Empirische Untersuchung zur Projektentwicklung im
Bestand.176
5.1 Vorbemerkung.176
5.2 Methodik der empirischen Untersuchung.176
5.2.1 Zielsetzung.176
5.2.2 Datenerhebung.177
5.2.3 Datenanalyse.180
5.3 Ergebnisse der empirischen Untersuchung.181
5.3.1 Generelle Eigenschaften der Stichprobe und ihrer Bestands¬
immobilien.181
5.3.2 Die Verwertung von Bestandsimmobilien.191
5.3.2.1 Verwertungsstrategien und ihre Attraktivität.191
5.3.2.2 Die Bedeutung qualitativer Anforderungskriterien für die
Marktgängigkeit von Bestandsimmobilien.193
5.3.2.3 Die Relevanz verschiedener Faktoren als Auslöser von Ver¬
wertungsüberlegungen .195
5.3.2.4 Die Selektion von Verwertungsstrategien.198
5.3.2.5 Die Koordination der Verwertungsstrategien.201
5.3.2.6 Zusammenhang zwischen den Verwertungsstrategien und ausge¬
wählten Variablen.203
5.3.3 Die Verwertungsstrategie Revitalisierung.205
5.3.3.1 Erfolgsfaktoren für Revitalisierungsprojekte.205
5.3.3.2 Auswahl der Durchführungsstrategie und Finanzierung eines
Revitalisierungsprojekts.209
5.3.3.3 Die Anwendungsbedeutung der verschiedenen Durchfuhrungs¬
strategien einer Revitalisierung.215
5.3.3.4 Die Autonomiestrategie.217
5.3.3.5 Die Beauftragungsstrategie.220
5.3.3.6 Die Kooperationsstrategie.223
Seite
5.3.4 Die heutige und zukünftige Bedeutung der Verwertungsstrategie
Revitalisierung sowie die Chancen eines Revitalisierungsobjekts.229
5.4 Zusammenfassung.232
6 Zusammenfassung und Ausblick.234
Anhang.239
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