Internationaler Vergleich von Kosten und Dienstleistungseffizienz bei der Transaktion von Wohneigentum: Optionen für Deutschland
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Bonn
Selbstverl. des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung
2006
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| Series: | Forschungen / Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 120 |
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Inhalt
Kurzfassung 1
Abstract 4
1 Einleitung 7
Zur Bedeutung der Transaktionskosten 7
Ziele und Aufbau der Studie 8
2 Erwerbsvorgang und Transaktionskosten eine Einführung 9
2.1 Transaktionskosten Definition und Eingrenzung 9
2.2 Transaktionsprozess Komponenten des Erwerbsvorgangs 9
Die Marktsondierung: Verkaufs bzw. Kaufbereitschaft 10
Käufer sucht Objekt Verkäufer sucht Käufer (Maklerleistungen) 10
Objektbewertung und Preisverhandlung 10
Prüfung der Rechte am Grundstück im Wesentlichen Abruf von Grundbuchinformationen 11
Vorbereitung des Eigentumswechsels, Vertragsgestaltung und Eigentumsübergang 11
3 Einfluss der Transaktionskosten auf Wohneigentumsbildung und Mobilität 12
3.1 Einfluss der Transaktionskosten auf die Wohneigentumsbildung 12
Wohneigentumsquoten im internationalen Vergleich 12
Transaktionskosten und andere Einflüsse auf die Wohneigentumsquote
(konzeptionelle Überlegungen) 13
Weitere Einflussfaktoren auf die Wohneigentumsbildung (empirische Untersuchungen) 14
Mögliche Dimensionen von Kosteneinsparungen 16
3.2 Einfluss der Transaktionskosten auf Mobilität und Arbeitsmarkt 16
4 Kurzcharakterisierung ausgewählter Länder 18
4.1 Kurzdarstellung ausgewählter Länder 18
Großbritannien: Das Wohneigentum als die „natürliche" Wohnform 18
Frankreich: Geringe Unterschiede zu Deutschland 19
Irland: Wirtschaftliches Wachstum verändert auch den Wohnungsmarkt 20
Schweden: Von der staatlichen Förderung zur Deregulierung 20
Niederlande: Eine hohe Eigentumsquote als politisches Ziel 20
Spanien: Eigentum auf der Etage 21
4.2 Synopse: Arbeitsteilung und Berufsgruppen im Transaktionsprozess 21
Übersicht 21
Leistungen, die der Verkäufer erbringt 22
Leistungen des Maklers 23
Leistungen des Notars 23
Leistungen des Grundbuchamtes 23
Leistungen Dritter 23
5 Höhe der Transaktionskosten 24
5.1 Vorliegende Untersuchungen 24
5.2 Eigene Recherchen 25
Vorbemerkung 25
Beispielrechnungen Annahmen 25
Beispielrechnungen Ergebnisse 26
Zur Frage der Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer 27
5.3 Exkurs: Einfluss der Besteuerung auf die Transaktionskosten 28
Kumulierung von Mehrwertsteuer und Grunderwerbssteuer 28
Internationaler Vergleich der Mehrwertsteuer auf Gebäude 29
Internationaler Vergleich der Grunderwerbssteuer auf Gebäude 30
Vergleich des Zusammenspiels von Mehrwert und Grunderwerbssteuer in den Ländern 30
6 Effizienzanalyse und Best Practices 32
6.1 Makler 32
Konzeptionelle Überlegungen 32
Konzeptionelle Unterschiede zu Schweden und den Niederlanden 33
Leistungen 33
Marktstruktur und Preise 36
Synthese 39
6.2 Grundbuch 41
Konzeptionelle Überlegungen 41
Leistungen 42
Marktstruktur und Preise 45
Synthese 48
6.3 Notarwesen und anwaltliche Rechtsberatung 48
Konzeptionelle Überlegungen 48
Überblick und Länderauswahl für die Best Practice Beispiele 50
Das Leistungsspektrum im internationalen Vergleich 52
Marktstruktur und Preise 56
Synthese 59
7 Zentrale Ergebnisse und Empfehlungen für Deutschland 60
7.1 Bedeutung der Transaktionskosten 60
7.2 Das Maklerwesen 60
Zentrale Ergebnisse 60
Empfehlungen 61
7.3 Grundbuch 62
Zentrale Ergebnisse 62
Empfehlungen 62
7.4 Notare 62
Zentrale Ergebnisse 62
Empfehlungen 63
7.5 Schlussbemerkung 63
8 Quellennachweis 64
8.1 Literaturverzeichnis 64
8.2 Verzeichnis sonstiger Quellen 65
8.3 Liste der Gesprächspartner 67
Anhang
Darstellung des Erwerbsprozesses in ausgewählten Vergleichsländern 69
Deutschland: Hoher Regulierungsgrad beim Erwerbsprozess 70
Großbritannien: Eine Rechtstradition ohne Grundbuchpflicht 73
Frankreich: Ein starker Staat 74
Irland: Geschwindigkeit und Einfachheit 76
Schweden: Alles in der Hand des Maklers 77
Niederlande: Eine neue Marktorientierung und Deregulierung 78
Spanien: Deregulierung, aber auch neue administrative Aufgaben 80
Abbildungs und Tabellenverzeichnis
Kurzfassung
Kosten in Euro nach Gruppen bei einem Kaufpreis von 300 000 Euro 2
Abstract
Costs according to Types (Purchase Price of 300 000 Euro) 5
2 Erwerbsvorgang und Transaktionskosten eine Einführung
Abbildung 1 Der Erwerbs bzw. Verkaufsvorgang in Komponenten (Wertschöpfungskette) 10
Abbildung 2 Wohneigentumsquoten im internationalen Vergleich 12
Abbildung 3 Altersstruktur der Wohneigentümer Ende der 90er Jahre 13
Abbildung 4 Baustruktur und Mieterquote in entwickelten Wohnungsmärkten (Angaben in %) 14
4 Kurzcharakterisierung ausgewählter Länder
Abbildung 5 Abgrenzung von Teilleistungen im Transaktionsprozess für ausgewählte Länder 22
5 Höhe der Transaktionskosten
Tabelle 1 Transaktionskosten beim Erwerb von Wohneigentum
Ergebnisse aus der Studie des DETR für das Jahr 1997 24
Tabelle 2 Die Vielfalt der Mehrwert und Grunderwerb Steuersätze in den Ländern 30
Abbildung 6 Erste Beispielrechnung: Internationaler Vergleich von Transaktionskosten bei einem Kaufpreis
von 100 000 Euro 26
Abbildung 7 Zweite Beispielrechnung: Internationaler Vergleich von Transaktionskosten bei einem Kaufpreis
von 300 000 Euro 26
Abbildung 8 Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer bei einem Kaufpreis von 300 000 Euro 27
Abbildung 9 Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer bei einem Kaufpreis von 100 000 Euro 28
6 Effizienzanalyse und Best Practices
Abbildung 10 Pflicht und optionale Leistungen von Notaren 51
Tabelle 3 Kosten der Eigentumseintragung ins Grundbuch im Vergleich 45
Tabelle 4 Kostenstruktur des Grundbuchzugangs in Deutschland und Österreich 47
Tabelle 5 Notargebühren beim Erwerb einer Eigentumswohnung in Europa (in Prozent des Kaufpreises) 58
Anhang
Grunddaten zum Wohnungsmarkt ausgewählter Länder 71
Beispielrechnung Deutschland 72
Beispielrechnung England/Wales 74
Beispielrechnung Frankreich 75
Beispielrechnung Irland 77
Beispielrechnung Schweden 78
Beispielrechnung Niederlande 79
Beispielrechnung Spanien 81 |
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Inhalt
Kurzfassung 1
Abstract 4
1 Einleitung 7
Zur Bedeutung der Transaktionskosten 7
Ziele und Aufbau der Studie 8
2 Erwerbsvorgang und Transaktionskosten eine Einführung 9
2.1 Transaktionskosten Definition und Eingrenzung 9
2.2 Transaktionsprozess Komponenten des Erwerbsvorgangs 9
Die Marktsondierung: Verkaufs bzw. Kaufbereitschaft 10
Käufer sucht Objekt Verkäufer sucht Käufer (Maklerleistungen) 10
Objektbewertung und Preisverhandlung 10
Prüfung der Rechte am Grundstück im Wesentlichen Abruf von Grundbuchinformationen 11
Vorbereitung des Eigentumswechsels, Vertragsgestaltung und Eigentumsübergang 11
3 Einfluss der Transaktionskosten auf Wohneigentumsbildung und Mobilität 12
3.1 Einfluss der Transaktionskosten auf die Wohneigentumsbildung 12
Wohneigentumsquoten im internationalen Vergleich 12
Transaktionskosten und andere Einflüsse auf die Wohneigentumsquote
(konzeptionelle Überlegungen) 13
Weitere Einflussfaktoren auf die Wohneigentumsbildung (empirische Untersuchungen) 14
Mögliche Dimensionen von Kosteneinsparungen 16
3.2 Einfluss der Transaktionskosten auf Mobilität und Arbeitsmarkt 16
4 Kurzcharakterisierung ausgewählter Länder 18
4.1 Kurzdarstellung ausgewählter Länder 18
Großbritannien: Das Wohneigentum als die „natürliche" Wohnform 18
Frankreich: Geringe Unterschiede zu Deutschland 19
Irland: Wirtschaftliches Wachstum verändert auch den Wohnungsmarkt 20
Schweden: Von der staatlichen Förderung zur Deregulierung 20
Niederlande: Eine hohe Eigentumsquote als politisches Ziel 20
Spanien: Eigentum auf der Etage 21
4.2 Synopse: Arbeitsteilung und Berufsgruppen im Transaktionsprozess 21
Übersicht 21
Leistungen, die der Verkäufer erbringt 22
Leistungen des Maklers 23
Leistungen des Notars 23
Leistungen des Grundbuchamtes 23
Leistungen Dritter 23
5 Höhe der Transaktionskosten 24
5.1 Vorliegende Untersuchungen 24
5.2 Eigene Recherchen 25
Vorbemerkung 25
Beispielrechnungen Annahmen 25
Beispielrechnungen Ergebnisse 26
Zur Frage der Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer 27
5.3 Exkurs: Einfluss der Besteuerung auf die Transaktionskosten 28
Kumulierung von Mehrwertsteuer und Grunderwerbssteuer 28
Internationaler Vergleich der Mehrwertsteuer auf Gebäude 29
Internationaler Vergleich der Grunderwerbssteuer auf Gebäude 30
Vergleich des Zusammenspiels von Mehrwert und Grunderwerbssteuer in den Ländern 30
6 Effizienzanalyse und Best Practices 32
6.1 Makler 32
Konzeptionelle Überlegungen 32
Konzeptionelle Unterschiede zu Schweden und den Niederlanden 33
Leistungen 33
Marktstruktur und Preise 36
Synthese 39
6.2 Grundbuch 41
Konzeptionelle Überlegungen 41
Leistungen 42
Marktstruktur und Preise 45
Synthese 48
6.3 Notarwesen und anwaltliche Rechtsberatung 48
Konzeptionelle Überlegungen 48
Überblick und Länderauswahl für die Best Practice Beispiele 50
Das Leistungsspektrum im internationalen Vergleich 52
Marktstruktur und Preise 56
Synthese 59
7 Zentrale Ergebnisse und Empfehlungen für Deutschland 60
7.1 Bedeutung der Transaktionskosten 60
7.2 Das Maklerwesen 60
Zentrale Ergebnisse 60
Empfehlungen 61
7.3 Grundbuch 62
Zentrale Ergebnisse 62
Empfehlungen 62
7.4 Notare 62
Zentrale Ergebnisse 62
Empfehlungen 63
7.5 Schlussbemerkung 63
8 Quellennachweis 64
8.1 Literaturverzeichnis 64
8.2 Verzeichnis sonstiger Quellen 65
8.3 Liste der Gesprächspartner 67
Anhang
Darstellung des Erwerbsprozesses in ausgewählten Vergleichsländern 69
Deutschland: Hoher Regulierungsgrad beim Erwerbsprozess 70
Großbritannien: Eine Rechtstradition ohne Grundbuchpflicht 73
Frankreich: Ein starker Staat 74
Irland: Geschwindigkeit und Einfachheit 76
Schweden: Alles in der Hand des Maklers 77
Niederlande: Eine neue Marktorientierung und Deregulierung 78
Spanien: Deregulierung, aber auch neue administrative Aufgaben 80
Abbildungs und Tabellenverzeichnis
Kurzfassung
Kosten in Euro nach Gruppen bei einem Kaufpreis von 300 000 Euro 2
Abstract
Costs according to Types (Purchase Price of 300 000 Euro) 5
2 Erwerbsvorgang und Transaktionskosten eine Einführung
Abbildung 1 Der Erwerbs bzw. Verkaufsvorgang in Komponenten (Wertschöpfungskette) 10
Abbildung 2 Wohneigentumsquoten im internationalen Vergleich 12
Abbildung 3 Altersstruktur der Wohneigentümer Ende der 90er Jahre 13
Abbildung 4 Baustruktur und Mieterquote in entwickelten Wohnungsmärkten (Angaben in %) 14
4 Kurzcharakterisierung ausgewählter Länder
Abbildung 5 Abgrenzung von Teilleistungen im Transaktionsprozess für ausgewählte Länder 22
5 Höhe der Transaktionskosten
Tabelle 1 Transaktionskosten beim Erwerb von Wohneigentum
Ergebnisse aus der Studie des DETR für das Jahr 1997 24
Tabelle 2 Die Vielfalt der Mehrwert und Grunderwerb Steuersätze in den Ländern 30
Abbildung 6 Erste Beispielrechnung: Internationaler Vergleich von Transaktionskosten bei einem Kaufpreis
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Abbildung 7 Zweite Beispielrechnung: Internationaler Vergleich von Transaktionskosten bei einem Kaufpreis
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Abbildung 8 Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer bei einem Kaufpreis von 300 000 Euro 27
Abbildung 9 Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer bei einem Kaufpreis von 100 000 Euro 28
6 Effizienzanalyse und Best Practices
Abbildung 10 Pflicht und optionale Leistungen von Notaren 51
Tabelle 3 Kosten der Eigentumseintragung ins Grundbuch im Vergleich 45
Tabelle 4 Kostenstruktur des Grundbuchzugangs in Deutschland und Österreich 47
Tabelle 5 Notargebühren beim Erwerb einer Eigentumswohnung in Europa (in Prozent des Kaufpreises) 58
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