Gewerbliches Miet- und Pachtrecht: aktuelle Fragen
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
RWS-Verl. Kommunikationsforum
2006
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| Ausgabe: | 6., wesentlich überarb. Aufl. |
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268 |
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|---|---|
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Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
Literaturverzeichnis IX
Einleitung 1 1
I. Abgrenzung der Miete von der Pacht und von
anderen Verträgen 4 3
1. Unterschiede in den gesetzlichen Regelungen 4 3
2. Abgrenzungskriterien 8 4
3. Besondere Vertragsgestaltungen 9 4
II. Die gesetzliche Schriftform bei Abschluss und
Änderung eines langfristigen Immobilienmiet¬
vertrages 19 7
1. Normzweck 19 7
2. Unterzeichnung der Vertragsurkunde 21 7
3. Beurkundung des wesentlichen Vertragsinhalts 27 8
4. Einheitlichkeit der Urkunde 43 13
5. Zustimmung eines Dritten und Bedingung 55 17
6. Vertragsänderung 57 17
7. Folgen des Formmangels 63 19
a) Wirksamkeit des Vertrages 63 19
b) Kündbarkeit des Vertrages 64 19
c) Verstoß gegen Treu und Glauben 68 20
8. Zusammentreffen mit gewillkürter Schriftform 75 21
III. Miete ., 77 23
1. Miete und Umsatzsteuer 77 23
2. Mietzahlungspflicht bei vorzeitigem Auszug des
Mieters 92 26
3. Wucher und Mietüberhöhung 102 28
4. Nichtigkeit des Mietvertrages wegen eines Verstoßes
gegen ein gesetzliches Verbot 116 32
5. Lastschriftverfahren 117 32
6. Verjährung 119 33
7. Wertsicherungsklauseln 121 33
8. Verfahrensfragen 142 38
V
Inhaltsverzeichnis Rz. Seite
IV. Leistungshindernisse vor Übergabe des Mietobjekts 150 41
1. Rücktritt und Kündigung vor Fälligkeit der Übergabe 150 41
2. Unmöglichkeit und Verzug 161 43
V. Gewährleistung des Vermieters 165 45
1. Schadensersatz bei Nichtgewährung des Gebrauchs 165 45
2. Sachmängelhaftung 180 48
3. Rechtsmängelhaftung 236 61
4. Verlust der Gewährleistungsrechte wegen vorbehalts¬
loser Mietzahlung trotz Kenntnis des Mangels 247 64
VI. Übernahme von Schönheitsreparaturen und In¬
standhaltung durch den Mieter 258 67
VII. Betriebspflicht des Mieters/Pächters 264 69
VIII. Beschädigung und Zerstörung der Mietsache 278 73
1. Haftung des Mieters 278 73
a) Pflichtverletzung des Mieters 278 73
b) Haftungserweiterung 286 74
c) Vertragliche Regelung zum Haftungsumfang 291 75
2. Rückgriff der Versicherung gegen den Mieter 293 76
3. Wiederherstellungspflicht des Vermieters 312 79
4. Beweislast 317 81
5. Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters 327 83
a) Vertragliche und konkurrierende Ansprüche 328 83
b) Bezug zum Mietobjekt 333 85
c) Beginn der Verjährungsfrist 338 86
d) Ersatz von Folgeschäden 346 88
e) Hemmung 347 88
f) Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist durch
Vereinbarung 353 89
IX. Sicherheiten 354 91
1. Vermieterpfandrecht 354 91
2. Kaution 358 92
a) Einzahlung und Rückzahlung 358 92
VI
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
b) Anlage der Kaution 365 93
c) Verjährung der gesicherten Forderung 368 94
3. Bürgschaft 372 95
a) Umfang der gesicherten Forderungen 372 95
b) Bürgschaft auf erstes Anfordern 377 96
c) Mietausfallbürgschaft 382 97
d) Verjährung der gesicherten Forderung 383 97
X. Vertragsdauer und Verlängerung 386 99
1. Vereinbarte Laufzeit des Vertrages 386 99
2. Vertragsverlängerung aufgrund Verlängerungsklausel 392 . 100
3. Verlängerungsoption 395 . 101
a) Zusammentreffen der Option mit einer sonstigen
Vertragsverlängerung 396 . 101
b) Zeitpunkt der Optionserklärung 401 . 102
c) Vertragsbedingungen nach Option 403 . 102
4. Stillschweigende Vertragsverlängerung 406 . 103
XI. Kündigung des Mietverhältnisses 409 . 105
1. Allgemeine Grundsätze 409. 105
a) Form 409 . 105
b) Angabe des Endtermins 412 . 105
c) Kündigungszeitpunkt 415 . 106
d) Zugang 420. 107
e) Kündigung durch Stellvertreter 425 . 108
f) Kündigung gegenüber Stellvertreter 428. 108
g) Kündigung im Prozess durch Prozesserklärung 429 . 109
h) Kündigungen durch und gegenüber Personen¬
mehrheiten 432 . 109
i) Kündigung bei Vermieterwechsel wegen Veräu¬
ßerung des Mietgrundstücks 438 . 111
2. Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund 439 . 111
a) Zahlungsverzug des Mieters 439. 111
b) Schwerwiegende Vertragsverletzung 446. 113
c) Außerordentliche Kündigung aus sonstigem
wichtigen Grund 453 . 114
VII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
XII. Abwicklung des Mietverhältnisses 460. 117
1. Rückgabe der Mietsache 460. 117
a) Selbsthilfe des Vermieters 460. 117
b) Rückgabe der Mietsache durch mehrere Mieter 465 . 118
c) Vollstreckung des Räumungstitels 467. 118
2. Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der
Mietsache nach Vertragsende 472 . 119
a) Vorenthaltung 473 . 120
b) Nutzungsentschädigung 482 . 121
3. Vorzeitige Rückgabe des Mietgrundstücks mit wert¬
erhöhenden Investitionen des Mieters 489 . 123
XIII. Untermiete 491 . 125
1. Erlaubnis des Vermieters 491 . 125
2. Haftung des Mieters für die Beschädigung oder Zer¬
störung der Mietsache durch den Untermieter 506 . 128
3. Vorenthaltung nach Beendigung des Hauptmiet¬
verhältnisses 509 . 128
4. Ansprüche zwischen Hauptvermieter und Untermieter 510 . 129
XIV. Gesellschaftsrechtliche Fragen 520 . 133
1. Gesellschaft als Partei des Mietvertrages 520. 133
2. Nutzungsüberlassung als Kapitalersatz 544 . 137
XV. Insolvenz des Mieters 562. 143
1. Vorläufiges Insolvenzverfahren 562 . 143
2. Eröffnetes Insolvenzverfahren 571 . 145
a) Masseverbindlichkeit und Insolvenzforderungen 572 . 145
b) Aufrechnung gegen Nebenkostenguthaben
des Schuldners 578 . 147
c) Räumung des Mietobjekts 579 . 147
Stichwortverzeichnis 149
VIII |
| adam_txt |
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
Literaturverzeichnis IX
Einleitung 1 1
I. Abgrenzung der Miete von der Pacht und von
anderen Verträgen 4 3
1. Unterschiede in den gesetzlichen Regelungen 4 3
2. Abgrenzungskriterien 8 4
3. Besondere Vertragsgestaltungen 9 4
II. Die gesetzliche Schriftform bei Abschluss und
Änderung eines langfristigen Immobilienmiet¬
vertrages 19 7
1. Normzweck 19 7
2. Unterzeichnung der Vertragsurkunde 21 7
3. Beurkundung des wesentlichen Vertragsinhalts 27 8
4. Einheitlichkeit der Urkunde 43 13
5. Zustimmung eines Dritten und Bedingung 55 17
6. Vertragsänderung 57 17
7. Folgen des Formmangels 63 19
a) Wirksamkeit des Vertrages 63 19
b) Kündbarkeit des Vertrages 64 19
c) Verstoß gegen Treu und Glauben 68 20
8. Zusammentreffen mit gewillkürter Schriftform 75 21
III. Miete ., 77 23
1. Miete und Umsatzsteuer 77 23
2. Mietzahlungspflicht bei vorzeitigem Auszug des
Mieters 92 26
3. Wucher und Mietüberhöhung 102 28
4. Nichtigkeit des Mietvertrages wegen eines Verstoßes
gegen ein gesetzliches Verbot 116 32
5. Lastschriftverfahren 117 32
6. Verjährung 119 33
7. Wertsicherungsklauseln 121 33
8. Verfahrensfragen 142 38
V
Inhaltsverzeichnis Rz. Seite
IV. Leistungshindernisse vor Übergabe des Mietobjekts 150 41
1. Rücktritt und Kündigung vor Fälligkeit der Übergabe 150 41
2. Unmöglichkeit und Verzug 161 43
V. Gewährleistung des Vermieters 165 45
1. Schadensersatz bei Nichtgewährung des Gebrauchs 165 45
2. Sachmängelhaftung 180 48
3. Rechtsmängelhaftung 236 61
4. Verlust der Gewährleistungsrechte wegen vorbehalts¬
loser Mietzahlung trotz Kenntnis des Mangels 247 64
VI. Übernahme von Schönheitsreparaturen und In¬
standhaltung durch den Mieter 258 67
VII. Betriebspflicht des Mieters/Pächters 264 69
VIII. Beschädigung und Zerstörung der Mietsache 278 73
1. Haftung des Mieters 278 73
a) Pflichtverletzung des Mieters 278 73
b) Haftungserweiterung 286 74
c) Vertragliche Regelung zum Haftungsumfang 291 75
2. Rückgriff der Versicherung gegen den Mieter 293 76
3. Wiederherstellungspflicht des Vermieters 312 79
4. Beweislast 317 81
5. Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters 327 83
a) Vertragliche und konkurrierende Ansprüche 328 83
b) Bezug zum Mietobjekt 333 85
c) Beginn der Verjährungsfrist 338 86
d) Ersatz von Folgeschäden 346 88
e) Hemmung 347 88
f) Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist durch
Vereinbarung 353 89
IX. Sicherheiten 354 91
1. Vermieterpfandrecht 354 91
2. Kaution 358 92
a) Einzahlung und Rückzahlung 358 92
VI
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
b) Anlage der Kaution 365 93
c) Verjährung der gesicherten Forderung 368 94
3. Bürgschaft 372 95
a) Umfang der gesicherten Forderungen 372 95
b) Bürgschaft auf erstes Anfordern 377 96
c) Mietausfallbürgschaft 382 97
d) Verjährung der gesicherten Forderung 383 97
X. Vertragsdauer und Verlängerung 386 99
1. Vereinbarte Laufzeit des Vertrages 386 99
2. Vertragsverlängerung aufgrund Verlängerungsklausel 392 . 100
3. Verlängerungsoption 395 . 101
a) Zusammentreffen der Option mit einer sonstigen
Vertragsverlängerung 396 . 101
b) Zeitpunkt der Optionserklärung 401 . 102
c) Vertragsbedingungen nach Option 403 . 102
4. Stillschweigende Vertragsverlängerung 406 . 103
XI. Kündigung des Mietverhältnisses 409 . 105
1. Allgemeine Grundsätze 409. 105
a) Form 409 . 105
b) Angabe des Endtermins 412 . 105
c) Kündigungszeitpunkt 415 . 106
d) Zugang 420. 107
e) Kündigung durch Stellvertreter 425 . 108
f) Kündigung gegenüber Stellvertreter 428. 108
g) Kündigung im Prozess durch Prozesserklärung 429 . 109
h) Kündigungen durch und gegenüber Personen¬
mehrheiten 432 . 109
i) Kündigung bei Vermieterwechsel wegen Veräu¬
ßerung des Mietgrundstücks 438 . 111
2. Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund 439 . 111
a) Zahlungsverzug des Mieters 439. 111
b) Schwerwiegende Vertragsverletzung 446. 113
c) Außerordentliche Kündigung aus sonstigem
wichtigen Grund 453 . 114
VII
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
XII. Abwicklung des Mietverhältnisses 460. 117
1. Rückgabe der Mietsache 460. 117
a) Selbsthilfe des Vermieters 460. 117
b) Rückgabe der Mietsache durch mehrere Mieter 465 . 118
c) Vollstreckung des Räumungstitels 467. 118
2. Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der
Mietsache nach Vertragsende 472 . 119
a) Vorenthaltung 473 . 120
b) Nutzungsentschädigung 482 . 121
3. Vorzeitige Rückgabe des Mietgrundstücks mit wert¬
erhöhenden Investitionen des Mieters 489 . 123
XIII. Untermiete 491 . 125
1. Erlaubnis des Vermieters 491 . 125
2. Haftung des Mieters für die Beschädigung oder Zer¬
störung der Mietsache durch den Untermieter 506 . 128
3. Vorenthaltung nach Beendigung des Hauptmiet¬
verhältnisses 509 . 128
4. Ansprüche zwischen Hauptvermieter und Untermieter 510 . 129
XIV. Gesellschaftsrechtliche Fragen 520 . 133
1. Gesellschaft als Partei des Mietvertrages 520. 133
2. Nutzungsüberlassung als Kapitalersatz 544 . 137
XV. Insolvenz des Mieters 562. 143
1. Vorläufiges Insolvenzverfahren 562 . 143
2. Eröffnetes Insolvenzverfahren 571 . 145
a) Masseverbindlichkeit und Insolvenzforderungen 572 . 145
b) Aufrechnung gegen Nebenkostenguthaben
des Schuldners 578 . 147
c) Räumung des Mietobjekts 579 . 147
Stichwortverzeichnis 149
VIII |
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