Miethöhe und Mieterhöhung: Vertragsgestaltung, Mietänderung, Geschäfts- und Wohnraummiete
Gespeichert in:
| Hauptverfasser: | , |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Schmidt
2006
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XX, 460 S. |
| ISBN: | 9783504450380 350445038X |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsübersicht
Seite
Vorwort V
Inhaltsverzeichnis XI
Literaturübersicht XIX
Teill
Geschäftsraummiete
Rz. Seite
A. Bestandteile der Miethöhevereinbarung 1 1
B. Miete - Gestaltungsfreiheit - Regelungsmöglichkeiten 11 4
I. Festlegung für die gesamte Laufzeit 17 6
II. Umsatzmiete und Kostenelementklauseln 61 19
III. Mietanpassung während der Laufzeit 86 25
IV. Laufzeitbegrenzung, Anpassungs- und
Verhandlungsklauseln 193 63
C. Nebenkosten 224 70
I. Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten 230 70
n. Betriebskosten 245 75
III. Heizkosten und Warmwasserkosten 253 77
IV. Verwaltungskosten, Bewachungskosten, Liefer¬
annahme, Werbekosten 258 79
V. Neu hinzukommende Nebenkosten 271 83
D. Umsatzsteuer 274 84
E. Außerordentliche Vertragsanpassung 282 86
F. Grenzen der Gestaltungsfreiheit 303 93
I. § 134 BGB 305 93
H. § 138 BGB 309 94
VH
Inhaltsübersicht
Rz. Seite
HI. Wirtschaftsstrafgesetz und Strafgesetzbuch 319 97
IV. §§ 305-310 BGB, AGB-Kontrolle 325 98
Teil II
Wohnraummiete
A. Bestandteile der Miethöhevereinbarung 1 106
I. Miete 6 107
n. Nebenkosten 11 108
m. Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen 15 110
IV. Zuschläge 27 113
V. Weitere Mieterleistungen 59 121
B. Preisfreier Wohnraum 66 124
I. Vertragliche Vereinbarungen über die Mieterhöhung . . 67 124
n. Vertraglicher Ausschluss von Mieterhöhungen 104 134
HI. Vertragliche Vereinbarung künftiger Mieterhöhungen . 118 139
IV. Vertragliche Begrenzung von Mieterhöhungen 165 154
V. Für den Mieter nachteilige Vereinbarungen 176 157
VI. Allgemeine gesetzliche Schranken von Miet¬
erhöhungen 187 160
VII. Gesetzliche Mieterhöhungsregelungen 239 173
C. Preisgebundener Wohnraum 599 279
I. Bestandteile der Miete 608 283
n. Kostenmiete 640 293
HI. Wirtschaftlichkeitsberechnung 650 296
IV. Vertragliche Vereinbarungen über die Mietänderung . . 665 303
V. Mietänderungstatbestände 682 308
VI. Mietänderungserklärung 745 325
Vffl
Inhaltsübersicht
Rz. Seite
VII. Wirkungszeitpunkt 763 332
Vm. Mieterrechte 773 336
IX. Dauer der Preisbindung 790 339
X. Sanktionen bei Verstößen gegen die Preisbindung .... 798 341
XI. Checkliste 815 347
Teil III
Außergerichtliche Streitbeilegung
A. Mediation 2 352
B. Schiedsgutachten 6 353
C. Schiedsgerichtsverfahren 13 355
D. Gesetzlich angeordnetes Schlichtungsverfahren 21 358
E. Schlichtung im Gerichtsverfahren 25 359
Teil IV
Gerichtliches Verfahren
A. Zuständigkeit 1 361
B. Parteien 10 363
C. Anwaltliche Vertretung 19 365
D. Klagearten 20 365
E. Rechtsmittel 28 367
F. Geschäftsraummiete 34 368
I. Zustimmungsklage 35 369
II. Auskunftsklage 44 370
IX
Inhaltsübersicht
Rz. Seite
m. Zahlungsklage 53 372
IV. Räumungsklage 67 375
V. Feststellungsklage 76 377
VI. Selbständiges Beweisverfahren 86 381
G. Preisfreier Wohnraum 99 384
I. Zustimmungsklage 100 384
E. Auskunftsklage 125 391
m. Zahlungsklage 134 393
IV. Räumungsklage 156 398
V. Feststellungsklage 165 400
VI. Selbständiges Beweisverfahren 169 401
H. Preisgebundener Wohnraum 181 404
I. Auskunftsklage 187 407
ü. Zahlungsklage 202 409
m. Räumungsklage 218 412
IV. Feststellungsklage 219 412
Anhang
I. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung - BetrKV) 416
II. Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung 419
III. Preisklauselverordnung (PrKV) 422
IV. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
(Wohnflächenverordnung - WoFlV) 425
V. Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG) 427
VI. § 15a EGZPO [Gütestellen] 436
VH. Art. 229 § 3 EGBGB
[Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform] 437
Stichwortverzeichnis 440
X
Inhaltsverzeichnis
Seite
Vorwort V
Inhaltsübersicht VII
Literaturübersicht XIX
Teill
Geschäftsraummiete
Rz. Seite
A. Bestandteile der Miethöhevereinbarung 1 1
B. Miete - Gestaltungsfreiheit - Regelungsmöglichkeiten 11 4
I. Festlegung für die gesamte Laufzeit 17 6
1. Festmiete 23 7
2. Flächenmiete 37 11
a) Reine Flächenmiete 39 12
b) Flächenmiete und Endbetrag 44 14
3. Staffelmiete 50 16
a) Betragsstaffel 54 17
b) Lineare Prozentstaffel 55 17
c) Dynamische Prozentstaffel 56 17
II. Umsatzmiete und Kostenelementklauseln 61 19
1. Umsatzmiete 62 19
2. Kostenelementklauseln 76 23
III. Mietanpassung während der Laufzeit 86 25
1. Wertsicherungsklauseln 90 26
a) Gleitklauseln 98 28
b) Spannungsklauseln 114 35
2. Leistungsvorbehalte 129 38
3. Leistungsbestimmung durch Dritte 158 47
a) Schiedsgutachten 163 48
b) Schiedsurteil 187 56
4. Durchführung und Prüfung der Mietanpassung 192 57
XI
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
IV. Laufzeitbegrenzung, Anpassungs- und
Verhandlungsklauseln 193 63
1. Begrenzte Laufzeit ohne Folgeabrede 202 64
2. Begrenzte Laufzeit mit Verlängerungsklausel 206 65
3. Begrenzte Laufzeit mit Optionsrecht 210 67
4. Mietvertrag auf unbestimmte Zeit 217 68
5. Langzeitverträge, formunwirksame Verträge,
Gebrauchsfortsetzung 221 69
C. Nebenkosten 224 70
I. Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten 230 70
II. Betriebskosten 245 75
III. Heizkosten und Warmwasserkosten 253 77
IV. Verwaltungskosten, Bewachungskosten, Liefer¬
annahme, Werbekosten 258 79
1. Verwaltungskosten 259 80
2. Bewachungskosten 262 81
3. Kosten gemeinschaftlicher Annahme von Lieferungen . 265 82
4. Werbekosten 267 82
V. Neu hinzukommende Nebenkosten 271 83
D. Umsatzsteuer 274 84
E. Außerordentliche Vertragsanpassung 282 86
F. Grenzen der Gestaltungsfreiheit 303 93
I. § 134 BGB 305 93
H. § 138 BGB 309 94
III. Wirtschaftsstrafgesetz und Strafgesetzbuch 319 97
IV. §§ 305-310 BGB, AGB-Kontrolle 325 98
xn
Inhaltsverzeichnis
Teil II
Wohntaummiete
Rz. Seite
A. Bestandteile der Miethöhevereinbarung 1 106
I. Miete 6 107
II. Nebenkosten 11 108
III. Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen 15 110
IV. Zuschläge 27 113
1. Untermietzuschlag 29 113
2. Möblierungszuschlag 35 115
3. Schönheitsreparaturzuschlag, Kleinreparaturzuschlag . 40 116
4. Gewerbezuschlag 45 117
5. Garage, Gartennutzung 51 119
V. Weitere Mieterleistungen 59 121
B. Preisfreier Wohnraum 66 124
I. Vertragliche Vereinbarungen über die Mieterhöhung . . 67 124
1. Ausdrückliche Vereinbarungen 75 126
2. Konkludente Vereinbarungen 86 129
II. Vertraglicher Ausschluss von Mieterhöhungen 104 134
III. Vertragliche Vereinbarung künftiger Mieterhöhungen . 118 139
1. Staffelmiete § 557a BGB 120 140
2. Indexmiete § 557b BGB 142 146
IV. Vertragliche Begrenzung von Mieterhöhungen 165 154
V. Für den Mieter nachteilige Vereinbarungen 176 157
VI. Allgemeine gesetzliche Schranken von
Mieterhöhungen 187 160
1. § 5 WiStG 188 161
2. § 291 StGB 222 169
3. § 138 BGB 232 171
4. §§ 305-310 BGB, AGB-Kontrolle 234 172
VII. Gesetzliche Mieterhöhungsregelungen 239 173
Xffl
Inhaltsverzeichnis _^^____
Rz. Seite
1. § 558 BGB Erhöhung wegen übersteigender
ortsüblicher Vergleichsmiete 239 173
a) Tatbestandsmerkmale 239 173
aa) Ortsübliche Vergleichsmiete 241 174
(1) Mietspiegel, § 558c BGB 253 177
(2) Qualifizierter Mietspiegel 258 178
(3) Mietdatenbank 263 180
(4) Sachverständigengutachten 266 180
(5) Vergleichswohnungen 267 181
(6) Sonstige Begründungsmittel 268 181
bb) Derzeit gezahlte Miete 269 181
(1) Nettokaltmiete, Inklusivmiete 270 182
(2) Zuschläge 276 183
b) Rechtsfolge und Begrenzungen 280 184
aa) Jahressperrfrist 281 185
bb) Kappungsgrenze 286 186
cc) Anrechnung von Drittmitteln 294 189
dd) Vertragliche Vereinbarungen zur Begrenzung
der Mieterhöhung 322 198
c) Mieterhöhungsverlangen § 558a BGB 323 198
aa) Vorüberlegungen 323 198
bb) Inhalt der Erklärung 343 203
cc) Notwendige Begründung 349 205
dd) Formalien des Mieterhöhungsverlangens 373 212
ee) Anlagen zum Mieterhöhungsverlangen 374 213
ff) Fristentabelle 386 216
d) Zustimmung und Wirkung § 558b BGB 388 216
aa) Prüfung des Erhöhungsverlangens 389 217
bb) Zustimmung, Teilzustimmung 392 218
cc) Wirkung der Zustimmung 400 220
dd) Minderung, Zurückbehaltungsrecht 401 220
e) Vorgehen bei mangelhaftem Erhöhungsverlangen . . 405 221
f) Kündigungsrecht des Mieters 411 224
g) Feststellung der ortsüblichen Miete im Prozess .... 415 225
2. § 559 BGB Erhöhung wegen Wohnwertverbesserungs-
maßnahmen 421 227
a) Tatbestandsmerkmale 421 227
aa) Vermieter 422 227
bb) Wohnwertverbesserung 425 228
b) Rechtsfolge und Begrenzungen 441 234
aa) Mieterhöhung durch Kostenumlage 442 234
bb) Ankündigung und Duldung 445 235
XIV
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
cc) Berechnung der Umlage 448 236
dd) Anrechnung von Drittmitteln 450 237
ee) Vertragliche Vereinbarungen zur Begrenzung
der Mieterhöhung 465 242
ff) Gesetzliche Begrenzungen 472 243
c) Fallvarianten und Gestaltungsmöglichkeiten 473 243
d) Mieterhöhungserklärung und Wirkung § 559b BGB. 477 245
aa) Inhalt der Erklärung 478 245
bb) Notwendige Begründung 479 246
cc) Wirkungszeitpunkt 489 249
dd) Prüfung der Mieterhöhungserklärung 490 250
e) Kündigungsrecht des Mieters 501 253
f) Gerichtliche Klärung 502 253
aa) Gerichtliche Durchsetzung der Mieterhöhung . 503 254
bb) Gerichtliche Abwehr der Mieterhöhung 511 255
3. § 560 BGB Mietanpassung wegen geänderter
Betriebskosten 519 257
a) Tatbestandsmerkmale 519 257
aa) Betriebskosten 523 258
bb) Betriebskostenpauschale 525 258
cc) Betriebskostenvorauszahlungen 534 261
dd) Brutto(kalt)- und Teilinklusivmiete 536 262
ee) Vereinbarung der Erhöhungsmöglichkeit 542 263
ff) Erhöhung von Betriebskosten 544 264
gg) Senkung von Betriebskosten 547 264
b) Betriebskostenabrechnung 554 266
cj Wirtschaftlichkeitsgebot 556 267
d) Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung . 559 268
e) Mieterhöhungserklärung und Wirkung 562 269
aa) Inhalt der Erhöhungserklärung 563 269
bb) Notwendige Begründung 567 271
cc) Wirkungszeitpunkt 573 273
dd) Prüfung der Erhöhungserklärung 577 274
f) Gerichtliche Klärung 594 278
C. Preisgebundener Wohnraum 599 279
I. Bestandteile der Miete 608 283
1. Einzelmiete 609 283
2. Umlagen 613 284
3. Zuschläge 618 286
XV
i
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
4. Sonstige Vergütungen 630 290
II. Kostenmiete 640 293
III. Wirtschaftlichkeitsberechnung 650 296
IV. Vertragliche Vereinbarungen über die Mietänderung . . 665 303
V. Mietänderungstatbestände 682 308
1. Änderung der Gesamtkosten 689 309
2. Änderung der Wirtschaftseinheit 703 313
3. Änderung der Finanzierungskosten 708 315
4. Änderung der Bewirtschaftungskosten 724 319
5. Neuentstehung oder Änderung von Zuschlägen 735 322
6. Änderung infolge baulicher Maßnahmen 739 323
VI. Mietänderungserklärung 745 325
VII. Wirkungszeitpunkt 763 332
VÜI. Mieterrechte 773 336
IX. Dauer der Preisbindung 790 339
X. Sanktionen bei Verstößen gegen die Preisbindung .... 798 341
1. Öffentlichrechtliche Sanktionen 800 341
2. Rückzahlungspflicht 812 344
XL Checkliste 815 347
Teilm
Außergerichtliche Streitbeilegung
A. Mediation 2 352
B. Schiedsgutachten 6 353
C. Schiedsgerichtsverfahren 13 355
D. Gesetzlich angeordnetes Schlichtungsverfahren 21 358
E. Schlichtung im Gerichtsverfahren 25 359
XVI
Inhaltsverzeichnis
Teil IV
Gerichtliches Verfahren
Rz. Seite
A. Zuständigkeit 1 361
B. Parteien 10 363
C. Anwaltliche Vertretung 19 365
D. Klagearten 20 365
E. Rechtsmittel 28 367
F. Geschäftsraummiete 34 368
I. Zustimmungsklage 35 369
II. Auskunftsklage 44 370
III. Zahlungsklage 53 372
1. Zahlungsklage des Vermieters 53 372
2. Rückzahlungsklage des Mieters 61 373
IV. Räumungsklage 67 375
V. Feststellungsklage 76 377
VI. Selbständiges Beweisverfahren 86 381
G. Preisfreier Wohnraum 99 384
I. Zustimmungsklage 100 384
II. Auskunftsklage 125 391
III. Zahlungsklage 134 393
1. Zahlungsklage des Vermieters 134 393
2. Rückzahlungsklage des Mieters 151 397
IV. Räumungsklage 156 398
V. Feststellungsklage 165 400
VI. Selbständiges Beweisverfahren 169 401
H. Preisgebundener Wohnraum 181 404
I. Auskunftsklage 18^ 407
xvn
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
1. Auskunftsklage des Mieters 187 407
2. Auskunftsklage des Vermieters 196 408
n. Zahlungsklage 202 409
1. Zahlungsklage des Vermieters 202 409
2. Rückzahlungsklage des Mieters 205 410
HI. Räumungsklage 218 412
IV. Feststellungsklage 219 412
1. Feststellungsklage des Vermieters 219 412
2. Feststellungsklage des Mieters 227 413
Anhang
I. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung - BetrKV) 416
II. Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung 419
HI. Preisklauselverordnung (PrKV) 422
IV. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
(Wohnflächenverordnung - WoFlV) 425
V. Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG) 427
VI. § 15a EGZPO [Gütestellen] 436
VH. Axt. 229 § 3 EGBGB
[Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform] 437
Stichwortverzeichnis 440
xvm
|
| adam_txt |
Inhaltsübersicht
Seite
Vorwort V
Inhaltsverzeichnis XI
Literaturübersicht XIX
Teill
Geschäftsraummiete
Rz. Seite
A. Bestandteile der Miethöhevereinbarung 1 1
B. Miete - Gestaltungsfreiheit - Regelungsmöglichkeiten 11 4
I. Festlegung für die gesamte Laufzeit 17 6
II. Umsatzmiete und Kostenelementklauseln 61 19
III. Mietanpassung während der Laufzeit 86 25
IV. Laufzeitbegrenzung, Anpassungs- und
Verhandlungsklauseln 193 63
C. Nebenkosten 224 70
I. Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten 230 70
n. Betriebskosten 245 75
III. Heizkosten und Warmwasserkosten 253 77
IV. Verwaltungskosten, Bewachungskosten, Liefer¬
annahme, Werbekosten 258 79
V. Neu hinzukommende Nebenkosten 271 83
D. Umsatzsteuer 274 84
E. Außerordentliche Vertragsanpassung 282 86
F. Grenzen der Gestaltungsfreiheit 303 93
I. § 134 BGB 305 93
H. § 138 BGB 309 94
VH
Inhaltsübersicht
Rz. Seite
HI. Wirtschaftsstrafgesetz und Strafgesetzbuch 319 97
IV. §§ 305-310 BGB, AGB-Kontrolle 325 98
Teil II
Wohnraummiete
A. Bestandteile der Miethöhevereinbarung 1 106
I. Miete 6 107
n. Nebenkosten 11 108
m. Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen 15 110
IV. Zuschläge 27 113
V. Weitere Mieterleistungen 59 121
B. Preisfreier Wohnraum 66 124
I. Vertragliche Vereinbarungen über die Mieterhöhung . . 67 124
n. Vertraglicher Ausschluss von Mieterhöhungen 104 134
HI. Vertragliche Vereinbarung künftiger Mieterhöhungen . 118 139
IV. Vertragliche Begrenzung von Mieterhöhungen 165 154
V. Für den Mieter nachteilige Vereinbarungen 176 157
VI. Allgemeine gesetzliche Schranken von Miet¬
erhöhungen 187 160
VII. Gesetzliche Mieterhöhungsregelungen 239 173
C. Preisgebundener Wohnraum 599 279
I. Bestandteile der Miete 608 283
n. Kostenmiete 640 293
HI. Wirtschaftlichkeitsberechnung 650 296
IV. Vertragliche Vereinbarungen über die Mietänderung . . 665 303
V. Mietänderungstatbestände 682 308
VI. Mietänderungserklärung 745 325
Vffl
Inhaltsübersicht
Rz. Seite
VII. Wirkungszeitpunkt 763 332
Vm. Mieterrechte 773 336
IX. Dauer der Preisbindung 790 339
X. Sanktionen bei Verstößen gegen die Preisbindung . 798 341
XI. Checkliste 815 347
Teil III
Außergerichtliche Streitbeilegung
A. Mediation 2 352
B. Schiedsgutachten 6 353
C. Schiedsgerichtsverfahren 13 355
D. Gesetzlich angeordnetes Schlichtungsverfahren 21 358
E. Schlichtung im Gerichtsverfahren 25 359
Teil IV
Gerichtliches Verfahren
A. Zuständigkeit 1 361
B. Parteien 10 363
C. Anwaltliche Vertretung 19 365
D. Klagearten 20 365
E. Rechtsmittel 28 367
F. Geschäftsraummiete 34 368
I. Zustimmungsklage 35 369
II. Auskunftsklage 44 370
IX
Inhaltsübersicht
Rz. Seite
m. Zahlungsklage 53 372
IV. Räumungsklage 67 375
V. Feststellungsklage 76 377
VI. Selbständiges Beweisverfahren 86 381
G. Preisfreier Wohnraum 99 384
I. Zustimmungsklage 100 384
E. Auskunftsklage 125 391
m. Zahlungsklage 134 393
IV. Räumungsklage 156 398
V. Feststellungsklage 165 400
VI. Selbständiges Beweisverfahren 169 401
H. Preisgebundener Wohnraum 181 404
I. Auskunftsklage 187 407
ü. Zahlungsklage 202 409
m. Räumungsklage 218 412
IV. Feststellungsklage 219 412
Anhang
I. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung - BetrKV) 416
II. Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung 419
III. Preisklauselverordnung (PrKV) 422
IV. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
(Wohnflächenverordnung - WoFlV) 425
V. Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG) 427
VI. § 15a EGZPO [Gütestellen] 436
VH. Art. 229 § 3 EGBGB
[Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform] 437
Stichwortverzeichnis 440
X
Inhaltsverzeichnis
Seite
Vorwort V
Inhaltsübersicht VII
Literaturübersicht XIX
Teill
Geschäftsraummiete
Rz. Seite
A. Bestandteile der Miethöhevereinbarung 1 1
B. Miete - Gestaltungsfreiheit - Regelungsmöglichkeiten 11 4
I. Festlegung für die gesamte Laufzeit 17 6
1. Festmiete 23 7
2. Flächenmiete 37 11
a) Reine Flächenmiete 39 12
b) Flächenmiete und Endbetrag 44 14
3. Staffelmiete 50 16
a) Betragsstaffel 54 17
b) Lineare Prozentstaffel 55 17
c) Dynamische Prozentstaffel 56 17
II. Umsatzmiete und Kostenelementklauseln 61 19
1. Umsatzmiete 62 19
2. Kostenelementklauseln 76 23
III. Mietanpassung während der Laufzeit 86 25
1. Wertsicherungsklauseln 90 26
a) Gleitklauseln 98 28
b) Spannungsklauseln 114 35
2. Leistungsvorbehalte 129 38
3. Leistungsbestimmung durch Dritte 158 47
a) Schiedsgutachten 163 48
b) Schiedsurteil 187 56
4. Durchführung und Prüfung der Mietanpassung 192 57
XI
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
IV. Laufzeitbegrenzung, Anpassungs- und
Verhandlungsklauseln 193 63
1. Begrenzte Laufzeit ohne Folgeabrede 202 64
2. Begrenzte Laufzeit mit Verlängerungsklausel 206 65
3. Begrenzte Laufzeit mit Optionsrecht 210 67
4. Mietvertrag auf unbestimmte Zeit 217 68
5. Langzeitverträge, formunwirksame Verträge,
Gebrauchsfortsetzung 221 69
C. Nebenkosten 224 70
I. Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten 230 70
II. Betriebskosten 245 75
III. Heizkosten und Warmwasserkosten 253 77
IV. Verwaltungskosten, Bewachungskosten, Liefer¬
annahme, Werbekosten 258 79
1. Verwaltungskosten 259 80
2. Bewachungskosten 262 81
3. Kosten gemeinschaftlicher Annahme von Lieferungen . 265 82
4. Werbekosten 267 82
V. Neu hinzukommende Nebenkosten 271 83
D. Umsatzsteuer 274 84
E. Außerordentliche Vertragsanpassung 282 86
F. Grenzen der Gestaltungsfreiheit 303 93
I. § 134 BGB 305 93
H. § 138 BGB 309 94
III. Wirtschaftsstrafgesetz und Strafgesetzbuch 319 97
IV. §§ 305-310 BGB, AGB-Kontrolle 325 98
xn
Inhaltsverzeichnis
Teil II
Wohntaummiete
Rz. Seite
A. Bestandteile der Miethöhevereinbarung 1 106
I. Miete 6 107
II. Nebenkosten 11 108
III. Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen 15 110
IV. Zuschläge 27 113
1. Untermietzuschlag 29 113
2. Möblierungszuschlag 35 115
3. Schönheitsreparaturzuschlag, Kleinreparaturzuschlag . 40 116
4. Gewerbezuschlag 45 117
5. Garage, Gartennutzung 51 119
V. Weitere Mieterleistungen 59 121
B. Preisfreier Wohnraum 66 124
I. Vertragliche Vereinbarungen über die Mieterhöhung . . 67 124
1. Ausdrückliche Vereinbarungen 75 126
2. Konkludente Vereinbarungen 86 129
II. Vertraglicher Ausschluss von Mieterhöhungen 104 134
III. Vertragliche Vereinbarung künftiger Mieterhöhungen . 118 139
1. Staffelmiete § 557a BGB 120 140
2. Indexmiete § 557b BGB 142 146
IV. Vertragliche Begrenzung von Mieterhöhungen 165 154
V. Für den Mieter nachteilige Vereinbarungen 176 157
VI. Allgemeine gesetzliche Schranken von
Mieterhöhungen 187 160
1. § 5 WiStG 188 161
2. § 291 StGB 222 169
3. § 138 BGB 232 171
4. §§ 305-310 BGB, AGB-Kontrolle 234 172
VII. Gesetzliche Mieterhöhungsregelungen 239 173
Xffl
Inhaltsverzeichnis _^^_
Rz. Seite
1. § 558 BGB Erhöhung wegen übersteigender
ortsüblicher Vergleichsmiete 239 173
a) Tatbestandsmerkmale 239 173
aa) Ortsübliche Vergleichsmiete 241 174
(1) Mietspiegel, § 558c BGB 253 177
(2) Qualifizierter Mietspiegel 258 178
(3) Mietdatenbank 263 180
(4) Sachverständigengutachten 266 180
(5) Vergleichswohnungen 267 181
(6) Sonstige Begründungsmittel 268 181
bb) Derzeit gezahlte Miete 269 181
(1) Nettokaltmiete, Inklusivmiete 270 182
(2) Zuschläge 276 183
b) Rechtsfolge und Begrenzungen 280 184
aa) Jahressperrfrist 281 185
bb) Kappungsgrenze 286 186
cc) Anrechnung von Drittmitteln 294 189
dd) Vertragliche Vereinbarungen zur Begrenzung
der Mieterhöhung 322 198
c) Mieterhöhungsverlangen § 558a BGB 323 198
aa) Vorüberlegungen 323 198
bb) Inhalt der Erklärung 343 203
cc) Notwendige Begründung 349 205
dd) Formalien des Mieterhöhungsverlangens 373 212
ee) Anlagen zum Mieterhöhungsverlangen 374 213
ff) Fristentabelle 386 216
d) Zustimmung und Wirkung § 558b BGB 388 216
aa) Prüfung des Erhöhungsverlangens 389 217
bb) Zustimmung, Teilzustimmung 392 218
cc) Wirkung der Zustimmung 400 220
dd) Minderung, Zurückbehaltungsrecht 401 220
e) Vorgehen bei mangelhaftem Erhöhungsverlangen . . 405 221
f) Kündigungsrecht des Mieters 411 224
g) Feststellung der ortsüblichen Miete im Prozess . 415 225
2. § 559 BGB Erhöhung wegen Wohnwertverbesserungs-
maßnahmen 421 227
a) Tatbestandsmerkmale 421 227
aa) Vermieter 422 227
bb) Wohnwertverbesserung 425 228
b) Rechtsfolge und Begrenzungen 441 234
aa) Mieterhöhung durch Kostenumlage 442 234
bb) Ankündigung und Duldung 445 235
XIV
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
cc) Berechnung der Umlage 448 236
dd) Anrechnung von Drittmitteln 450 237
ee) Vertragliche Vereinbarungen zur Begrenzung
der Mieterhöhung 465 242
ff) Gesetzliche Begrenzungen 472 243
c) Fallvarianten und Gestaltungsmöglichkeiten 473 243
d) Mieterhöhungserklärung und Wirkung § 559b BGB. 477 245
aa) Inhalt der Erklärung 478 245
bb) Notwendige Begründung 479 246
cc) Wirkungszeitpunkt 489 249
dd) Prüfung der Mieterhöhungserklärung 490 250
e) Kündigungsrecht des Mieters 501 253
f) Gerichtliche Klärung 502 253
aa) Gerichtliche Durchsetzung der Mieterhöhung . 503 254
bb) Gerichtliche Abwehr der Mieterhöhung 511 255
3. § 560 BGB Mietanpassung wegen geänderter
Betriebskosten 519 257
a) Tatbestandsmerkmale 519 257
aa) Betriebskosten 523 258
bb) Betriebskostenpauschale 525 258
cc) Betriebskostenvorauszahlungen 534 261
dd) Brutto(kalt)- und Teilinklusivmiete 536 262
ee) Vereinbarung der Erhöhungsmöglichkeit 542 263
ff) Erhöhung von Betriebskosten 544 264
gg) Senkung von Betriebskosten 547 264
b) Betriebskostenabrechnung 554 266
cj Wirtschaftlichkeitsgebot 556 267
d) Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung . 559 268
e) Mieterhöhungserklärung und Wirkung 562 269
aa) Inhalt der Erhöhungserklärung 563 269
bb) Notwendige Begründung 567 271
cc) Wirkungszeitpunkt 573 273
dd) Prüfung der Erhöhungserklärung 577 274
f) Gerichtliche Klärung 594 278
C. Preisgebundener Wohnraum 599 279
I. Bestandteile der Miete 608 283
1. Einzelmiete 609 283
2. Umlagen 613 284
3. Zuschläge 618 286
XV
i
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
4. Sonstige Vergütungen 630 290
II. Kostenmiete 640 293
III. Wirtschaftlichkeitsberechnung 650 296
IV. Vertragliche Vereinbarungen über die Mietänderung . . 665 303
V. Mietänderungstatbestände 682 308
1. Änderung der Gesamtkosten 689 309
2. Änderung der Wirtschaftseinheit 703 313
3. Änderung der Finanzierungskosten 708 315
4. Änderung der Bewirtschaftungskosten 724 319
5. Neuentstehung oder Änderung von Zuschlägen 735 322
6. Änderung infolge baulicher Maßnahmen 739 323
VI. Mietänderungserklärung 745 325
VII. Wirkungszeitpunkt 763 332
VÜI. Mieterrechte 773 336
IX. Dauer der Preisbindung 790 339
X. Sanktionen bei Verstößen gegen die Preisbindung . 798 341
1. Öffentlichrechtliche Sanktionen 800 341
2. Rückzahlungspflicht 812 344
XL Checkliste 815 347
Teilm
Außergerichtliche Streitbeilegung
A. Mediation 2 352
B. Schiedsgutachten 6 353
C. Schiedsgerichtsverfahren 13 355
D. Gesetzlich angeordnetes Schlichtungsverfahren 21 358
E. Schlichtung im Gerichtsverfahren 25 359
XVI
Inhaltsverzeichnis
Teil IV
Gerichtliches Verfahren
Rz. Seite
A. Zuständigkeit 1 361
B. Parteien 10 363
C. Anwaltliche Vertretung 19 365
D. Klagearten 20 365
E. Rechtsmittel 28 367
F. Geschäftsraummiete 34 368
I. Zustimmungsklage 35 369
II. Auskunftsklage 44 370
III. Zahlungsklage 53 372
1. Zahlungsklage des Vermieters 53 372
2. Rückzahlungsklage des Mieters 61 373
IV. Räumungsklage 67 375
V. Feststellungsklage 76 377
VI. Selbständiges Beweisverfahren 86 381
G. Preisfreier Wohnraum 99 384
I. Zustimmungsklage 100 384
II. Auskunftsklage 125 391
III. Zahlungsklage 134 393
1. Zahlungsklage des Vermieters 134 393
2. Rückzahlungsklage des Mieters 151 397
IV. Räumungsklage 156 398
V. Feststellungsklage 165 400
VI. Selbständiges Beweisverfahren 169 401
H. Preisgebundener Wohnraum 181 404
I. Auskunftsklage 18^ 407
xvn
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
1. Auskunftsklage des Mieters 187 407
2. Auskunftsklage des Vermieters 196 408
n. Zahlungsklage 202 409
1. Zahlungsklage des Vermieters 202 409
2. Rückzahlungsklage des Mieters 205 410
HI. Räumungsklage 218 412
IV. Feststellungsklage 219 412
1. Feststellungsklage des Vermieters 219 412
2. Feststellungsklage des Mieters 227 413
Anhang
I. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung - BetrKV) 416
II. Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung 419
HI. Preisklauselverordnung (PrKV) 422
IV. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
(Wohnflächenverordnung - WoFlV) 425
V. Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG) 427
VI. § 15a EGZPO [Gütestellen] 436
VH. Axt. 229 § 3 EGBGB
[Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform] 437
Stichwortverzeichnis 440
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