Bereitstellung und Desinvestition von Unternehmensimmobilien: Strategiefindung auf Basis eines mehrstufigen Corporate-Real-Estate-Management-Konzeptes
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Müller
2006
|
| Schriftenreihe: | Schriften zur Immobilienökonomie
35 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Volltext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Zugl.: Oestrich-Winkel, European Business School, Diss., 2006 |
| Beschreibung: | XX, 389 S. graph. Darst. 210 mm x 148 mm |
| ISBN: | 3899841530 |
Internformat
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Datensatz im Suchindex
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|---|---|
| adam_text | _____________________________________________________________________Seite
Inhaltsübersicht
1 Einleitung.................................................................................................................1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung....................................................................1
1.2 Abgrenzung und Einordnung..........................................................................5
1.3 Theoretischer Bezugsrahmen.........................................................................7
1.4 Gang der Untersuchung................................................................................10
2 Grundlagen............................................................................................................15
2.1 Unternehmensimmobilien.............................................................................15
2.2 Mehrstufiger Ansatz des
2.3 Zusammenfassung.......................................................................................58
3 Bereitstellung von Unternehmensimmobilien als Kernaufgabe
des
3.1 Formen der Immobilienbereitstellung............................................................61
3.2 Risiken der Bereitstellung von Unternehmensimmobilien..............................76
3.3 Zielsetzungen der Bereitstellung von Unternehmensimmobilien...................81
3.4 Empirische Betrachtung der Immobilienbereitstellung...................................96
3.5 Wirkung von Immobilienbereitstellungsstrategien auf den
Marktwert des Kapitals................................................................................132
3.6 Zusammenfassung.....................................................................................153
4
von Bereitstellungsstrategien...............................................................................157
4.1 Konzeption des
4.2 Festlegung der Immobilienstrategie............................................................171
4.3 Bestandsanalyse von Untemehmensimmobilien.........................................185
4.4 Bedarfsanalyse von Unternehmensimmobilien...........................................205
4.5 Optimierungsanalyse und Ableitung des Kernportfolios..............................221
4.6 Zusammenfassung.....................................................................................231
5 Ableitung von Desinvestitionsstrategien im Rahmen des
Real Estate Asset
5.1 Konzeption des
5.2 Beweggründe und Zielsetzungen für Desinvestitionen................................236
5.3 Möglichkeiten der Kapitatfreisetzung aus betriebsneutralen und
betriebsnotwendigen Immobilien.................................................................251
5.4 Kapitalmarktorientierte Bewertung alternativer Verwertungs¬
und Bereitstellungsstrategien......................................................................262
5.5 Transaktionsformen....................................................................................276
5.6 Anlagestrategien potenzieller Immobilieninvestoren...................................288
5.7 Strukturierung von Angeboten....................................................................296
5.8 Zusammenfassung.....................................................................................302
6 Strukturierte Sale-Leaseback-Transaktionen bei der Desinvestition
von Unternehmensimmobilien..............................................................................305
6.1 Vertragsgestattungskomponenten..............................................................305
6.2 Investorenauswahl und Preisfindung..........................................................313
6.3 Strukturierte Sale-Leaseback-Transaktionen in der Praxis..........................320
6.4 Zusammenfassung.....................................................................................340
7 Zusammenfassung und Ausblick.........................................................................343
Seite
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis...............................................................................................
Tabellenverzeichnis...................................................................................................
Abkürzungsverzeichnis............................................................................................
1 Einleitung.................................................................................................................1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung....................................................................1
1.2 Abgrenzung und Einordnung..........................................................................5
1.3 Theoretischer Bezugsrahmen.........................................................................7
1.4 Gang der Untersuchung................................................................................10
2 Grundlagen............................................................................................................15
2.1 Unternehmensimmobilien.............................................................................15
2.1.1 Allgemeine Begriffsdefinition..............................................................15
2.1.2 Systematisierung von Unternehmensimmobilien................................17
2.2 Mehrstufiger Ansatz des
2.2.1 Gegenstand und Definition des
Managements....................................................................................26
2.2.2 Hierarchisierung und Abgrenzung der Funktionen des
Corporate
2.2.3
2.2.4
2.2.5
2.2.6 Notwendigkeit eines mehrstufigen
Management-Konzeptes....................................................................37
2.2.6.1 Komplexität und Heterogenität des Immobilienbestands......37
2.2.6.2 Mangelnde Kenntnis von Optimierungspotenzialen im
Bestand................................................................................38
2.2.6.3 Mangelnde Verknüpfung der strategischen
Unternehmensplanung mit der Immobilienbereitstellung......40
2.2.6.4 Fehlende konzeptionelle Gesamtsicht des Bestands............44
2.2.6.5 Notwendigkeit der Restrukturierung der
Immobilienbereitstellung.......................................................47
2.2.6.6 Fehlendes Managementinstrumentarium zur Steuerung
des Immobilienbestands von
2.2.7 Voraussetzungen für ein effektives Management der
Unternehmensimmobilien..................................................................50
2.2.7.1 Leistungsfähiges Immobilien-Managementinformations¬
system..................................................................................50
2.2.7.2 Integration des Immobilienmanagements in das
strategische Management des Unternehmens.....................54
2.2.7.2.1 Konstanter Dialog zwischen Immobilien- und
Unternehmensbereichen......................................54
2.2.7.2.2 Berücksichtigung der Urttemehmensimmobilie
als Financial
Unternehmensfinanzierung..................................57
2.3 Zusammenfassung.......................................................................................58
__________________________________________________________Seite
Bereitstellung von Unternehmensimmobilien als Kernaufgabe des
Corporate
3.1 Formen der Immobilienbereitstellung............................................................61
3.1.1 Eigentum...........................................................................................61
3.1.1.1 Begriffsdefinition...................................................................61
3.1.1.2 Vor- und Nachteile des Eigentums
an Unternehmensimmobilien................................................62
3.1.1.3 Bilanzierung von Unternehmensimmobilien nach
HGB, IAS/IFRS und US GAAP.............................................63
3.1.2 Leasing 65
3.1.2.1 Begriffsdefinition...................................................................65
3.1.2.2 Die Begriffe
3.1.2.3 Bilanzierung der Leasingimmobilie nach HGB, IAS
bzw. IFRS und US GAAP.....................................................69
3.1.2.4 Vor- und Nachteile des Immobilien-Leasing.........................71
3.1.3 Miete 72
3.1.3.1 Begriffsdefinition...................................................................72
3.1.3.2 Exkurs zur Bilanzierung von Mietverträgen:
IAS Lease Accounting
3.1.3.3 Vor- und Nachteile der Immobilienbereitstellung
durch Anmietung..................................................................74
3.2 Risiken der Bereitstellung von Unternehmensimmobilien..............................76
3.2.1 Übersicht...........................................................................................76
3.2.2 Verfügbarkeitsrisiko...........................................................................76
3.2.3 Fehlinvestitionsrisiko..........................................................................77
3.2.4 Verwertungsrisiko..............................................................................79
3.2.5 Kaufpreis- bzw. Wertänderungsrisiko.................................................80
3.2.6 Mietänderungsrisiko...........................................................................81
3.2.7 Eigentümerrisiken..............................................................................81
3.3 Zielsetzungen der Bereitstellung von Unternehmensimmobilien...................81
3.3.1 Maximierung des Unternehmenswertes.............................................81
3.3.2 Optimierung der Flächenversorgung der Geschäftsbereiche.............82
3.3.3 Sicherung der Verfügbarkeit und Sicherung der Kontrolle
über strategisch bedeutende Immobilien............................................83
3.3.4 Optimierung der Immobilienbereitstellungskosten..............................84
3.3.5 Optimierung der Kapitalbindung.........................................................85
3.3.6 Minimierung immobilienbezogener Risiken........................................86
3.3.7 Optimierung der Flexibilität................................................................90
3.3.8 Zielkonflikte........................................................................................95
3.4 Empirische Betrachtung der Immobilienbereitstellung...................................96
3.4.1 Bedeutung und Struktur des Immobilieneigentums deutscher
Unternehmen im internationalen Vergleich........................................96
3.4.1.1 Finanzwirtschaftliche Bedeutung des Immobilien-
Vermögens deutscher Unternehmen....................................96
3.4.1.2 Vergleichende Untersuchung des Immobilienvermögens
europäischer und US-amerikanischer Unternehmen............99
Seite
3.4.1.3 Struktur des Immobilieneigentums von Non-Property
Companies
3.4.2 Eigentumsverhältnisse an Unternehmensimmobilien im
internationalen und im Branchenvergleich.......................................108
3.4.3 Erforderliche Struktur der Verfügungsrechte....................................113
3.4.4 Gründe für die hohe Eigentumsquote und Entwicklung des
Marktes für
3.4.4.1 Historische Ursachen der hohen Eigentumsquoten............122
3.4.4.2 Haltung und Kompetenz von Unternehmensführung
und Immobilienverantwortlichen.........................................124
3.4.4.3 Entwicklungsstand des Immobilien- und Kapitalmarktes
als Hindernis einer Restrukturierung der Immobilien¬
bereitstellung......................................................................127
3.5 Wirkung von Immobilienbereitstellungsstrategien auf den Marktwert
des Kapitals................................................................................................132
3.5.1 Notwendigkeit der Berücksichtigung der Kapitalgeber.....................132
3.5.2 Ereignisstudien zu Kapitalmarktreaktionen auf die Desinvestition
von Unternehmensimmobilien..........................................................133
3.5.2.1 Aktienkursreaktionen auf die Desinvestition von
Unternehmensimmobilien...................................................133
3.5.2.1.1 Sale-Leaseback-Transaktionen..........................133
3.5.2.1.2
3.5.2.1.3
3.5.2.2 Anleihekursreaktionen auf Sale-Leaseback-
Transaktionen ....................................................................144
3.5.2.3 Risikowirkung von Desinvestrtionen...................................145
3.5.2.4 Aktienkursreaktionen auf die Bereitstellung von
Unternehmensimmobilien durch Anmietung bzw. Leasing.. 146
3.5.2.5 Zur Aussagekraft der vorliegenden Ereignisstudien............147
3.5.3 Einfluss des Immobilieneigentums auf Unternehmens-
Performance und Risiko...................................................................149
3.5.4 Zusammenfassender Überblick über die empirischen
Untersuchungen..............................................................................152
3.6 Zusammenfassung.....................................................................................153
4
Bereitstellungsstrategien......................................................................................157
4.1 Konzeption des
4.1.1 Grundlegende Konzepte als Basis des Portfoliomanagements........158
4.1.1.1 Das Kern-Peripherie-Konzept als Grundmodell der
Immobilienbereitstellung.....................................................158
4.1.1.2 Optimierung der Verfügungsrechte.....................................161
4.1.1.3 Bildung von Bedarfs-Clustern zur Nutzung von
Synergieeffekten innerhalb des Unternehmens..................166
4.1.2 Komponenten des
Prozesses........................................................................................169
4.2 Festlegung der Immobilienstrategie............................................................171
4.2.1 Strategische Ausgangssituationen des
Portfoliomanagements.....................................................................171
__________________________________________________________Seite
4.2.2 Instrumente zur Ableitung der Immobilienstrategie..........................175
4.2.3 Festlegung von Richtlinien und Standards als Basis der
Strategieumsetzung.........................................................................180
4.3 Bestandsanalyse von Unternehmensimmobilien.........................................185
4.3.1 Übersicht.........................................................................................185
4.3.2 Erfassung relevanter Bestandsdaten...............................................186
4.3.3 Kennzahlenanalyse und
Optimierungspotenzialen im Bestand...............................................187
4.3.3.1 Zweck von Performance-Messung und
4.3.3.2 Schwierigkeiten der Performance-Messung.......................189
4.3.3.3 Auswahl von Performance-Messgrößen.............................191
4.3.4 Analyse von Wertsteigerungspotenzialen bei alternativer Nutzung.. 199
4.3.5 Matrix-Portfolioanalyse zur Ableitung von Optimierungs¬
potenzialen und Prioritäten..............................................................201
4.3.5.1 Zielsetzung der Portfolioanalyse und Matrix-
Dimensionierung................................................................201
4.3.5.2 Clusterbildung im Rahmen der Portfolioanalyse.................203
4.4 Bedarfsanalyse von Unternehmensimmobilien...........................................205
4.4.1 Übersicht.........................................................................................205
4.4.2 Flachen- und Arbeitsplatzstandards als Basis der Formulierung
des Flächenbedarfs.........................................................................207
4.4.3 Instrumente der Bedarfsanalyse......................................................208
4.4.3.1 Bottom-up-Bedarfsplanung................................................208
4.4.3.2 Top-down-Bedarfsplanung.................................................209
4.4.3.3
des Immobilienbedarfs.......................................................211
4.4.3.4 Szenarioanalysen...............................................................212
4.4.3.5 Kombination der Bedarfsprognose-Instrumente.................214
4.4.4 Möglichkeiten des Umgangs mit Prognoseunsicherheit
durch Flexibilisierung der Bereitstellung...........................................216
4.4.5 Bestimmung notwendiger Vertragsbindung und -kontrolle...............219
4.5 Optimierungsanalyse und Ableitung des Kernportfolios..............................221
4.5.1 Übersicht.........................................................................................221
4.5.2 Lückenanalyse und Optimierung von Vertragslaufzeiten..................222
4.5.3 Nutzungsoptimierung.......................................................................225
4.5.4 Entbehrlichkeitsprüfung...................................................................228
4.5.5 Einordnung in Portfolio-Matrix als Basis der Ableitung von
Optimierungsstrategien....................................................................229
4.6 Zusammenfassung.....................................................................................231
Ableitung von Desinvestitionsstrategien im Rahmen des
Estate Asset
5.1 Konzeption des
5.1.1 Grundlegende Konzepte des
5.1.2 Komponenten des
Prozesses........................................................................................234
5.2 Beweggründe und Zielsetzungen für Deslnvestftionen................................236
5.2.1 Beweggründe für die Desinvestition von Unternehmensimmobilien .236
Seite
5.2.1.1 Veränderung des Immobilienbedarfs..................................236
5.2.1.2 Zunehmende Kapitalmarktorientierung...............................238
5.2.1.3 Gefahr der Übernahme......................................................241
5.2.1.4 Umstellung der Bilanzierung auf IAS/IFRS.........................242
5.2.2 Ableitung eines Zielsystems für die Desinvestition von
Unternehmensimmobilien................................................................243
5.2.2.1 Übersicht............................................................................243
5.2.2.2 Kapitalfreisetzung...............................................................245
5.2.2.3 Verbesserung der Bilanzkennzahlen..................................245
5.2.2.4 Beibehaltung der Kontrolle über strategisch
bedeutende Immobilien......................................................247
5.2.2.5 Flexibilisierung der Immobilienbereitstellung......................247
5.2.2.6 Senkung der Bereitstellungskosten....................................247
5.2.2.7 Verringerung der Eigentümerrisiken...................................249
5.2.2.8 Aufrechterhaltung der Möglichkeit der Partizipation
an der Wertsteigerung der Immobilien................................250
5.2.2.9 Optimierung des Veräußerungserlöses und der
Wertschöpfung...................................................................250
5.3 Möglichkeiten der Kapitalfreisetzung aus betriebsneutralen und
betriebsnotwendigen Immobilien.................................................................251
5.3.1 Verwertungsstrategien für betriebsneutrale Immobilien....................251
5.3.1.1 Passive Verwertungsstrategien..........................................251
5.3.1.2 Aktive Verwertungsstrategien.............................................253
5.3.1.3 Umsetzung aktiver Verwertungsstrategien durch
Joint
5.3.2 Desinvestition betriebsnotwendiger Immobilien................................256
5.3.2.1 Sale-Leaseback-Transaktionen..........................................256
5.3.2.2 Klassische Sale-Leaseback-Transaktionen........................257
5.3.2.3 Lease-Leaseback...............................................................259
5.3.2.4 Flexible Sale-Leaseback-Transaktionen.............................259
5.3.2.5 Strukturierte Sale-Leaseback-Transaktionen......................260
5.3.2.6 Total
5.4 Kapitalmarktorientierte Bewertung alternativer Verwertungs- und
Bereitstellungsstrategien.............................................................................262
5.4.1 Parameter der Beurteilung von Desinvestitionsstrategien................262
5.4.2 Bewertung alternativer Verwertungsstrategien für betriebs¬
neutrale und dauerhaft entbehrliche Immobilien...............................264
5.4.2.1 Konkurrenz aktiver Verwertungsstrategien mit
Kerngeschäftsbereichen.....................................................264
5.4.2.2 Beispielhafte Bewertung alternativer Verwertungs¬
strategien...........................................................................265
5.4.3 Bewertung alternativer Bereitstellungsstrategien.............................267
5.4.3.1 Cashflow-Anpassung.........................................................267
5.4.3.2 Wahl des Diskontierungsfaktors.........................................268
5.4.3.2.1 Diskorrtierungsfaktoren in der
Unternehmenspraxis..........................................268
____________________________________________________________Seite
5.4.3.2.2 Auswahl adäquater Diskontierungsfaktoren
auf Basis einer Systematisierung des
Entscheidungsproblems.....................................269
5.4.3.2.3 Veränderungen der Risikoposition
der Anteilseigner................................................272
5.4.3.3 Beispielhafte Bewertung von Bereitstellungsalternativen....273
5.5 Transaktionsformen....................................................................................276
5.5.1 Systematisierung der Transaktionsformen.......................................276
5.5.2 Direkte Veräußerung........................................................................277
5.5.2.1 Portfoliotransaktion............................................................277
5.5.2.2 Einzelveräußerung versus Paketveräußerung....................278
5.5.2.3
5.5.3 Kapitalmarktorientierte Transaktionen..............................................281
5.5.3.1 Börseneinführung...............................................................281
5.5.3.2 Offener Immobilienfonds....................................................284
5.5.3.3 Geschlossener Immobilienfonds........................................286
5.6 Anlagestrategien potenzieller Immobilieninvestoren...................................288
5.6.1 Nomenklatur für Investitionsstrategien.............................................288
5.6.2 Systematisierung potenzieller Anleger.............................................292
5.7 Strukturierung von Angeboten....................................................................296
5.7.1 Markt- und Wettbewerbsanalysen....................................................296
5.7.1.1 Kapitalmarktanalyse...........................................................296
5.7.1.2 Immobilienmarktanalyse.....................................................297
5.7.2
5.7.3 Strukturierung des Bestands nach Investorenkriterien.....................299
5.7.4 Paketbildung....................................................................................299
5.8 Zusammenfassung.....................................................................................302
6 Strukturierte Sale-Leaseback-Transaktionen bei der Desinvestition
von Unternehmensimmobilien..............................................................................305
6.1 Vertragsgestattungskomponenten..............................................................305
6.1.1 Möglichkeiten der Flexibilisierung....................................................305
6.1.1.1 Mietverträge auf Objekt-und Portfolioebene......................305
6.1.1.2 Kündigungsoptionen..........................................................306
6.1.2 Möglichkeiten der Sicherung von Verfügbarkeit und Miethöhe.........307
6.1.2.1 Optionen............................................................................307
6.1.2.2 Dienstbarkeit und Stillhatteerklärung
vorrangiger Glaubiger.........................................................308
6.1.2.3 Mietanpassungsvereinbarungen........................................309
6.1.3 Grenzen der Flexibilisierung und Eirrflussnahme.............................309
6.1.3.1 Gesicherte
Fremdfinanzierung.............................................................309
6.1.3.2 Wertschöpfungsstrategien potenzieller Investoren.............310
6.1.3.3 Wirtschaftlichkeit................................................................311
6.1.4 Überwälzung und Übernahme von Risiken......................................311
6.1.4.1 Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten..................311
6.1.4.2 Gewährleistungs- und Haftungsregelungen........................312
Seite
6.1.4.3 Abschluss von Generalmietverträgen.................................312
6.1.4.4 Cashflow-Besicherung.......................................................313
6.2 Investorenauswahl und Preisfindung..........................................................313
6.2.1 Potenzielle Investoren für strukturierte Sale-Leaseback-
Portfoliotransaktionen......................................................................313
6.2.2 Preisfindung.....................................................................................314
6.2.2.1 Preisfindungskomponenten................................................314
6.2.2.2 Bestimmung des Basis-Wertes durch
Cashflow-Berechnung........................................................315
6.2.2.3 Bewertung der vereinbarten Optionen................................316
6.3 Strukturierte Sale-Leaseback-Transaktionen in der Praxis..........................320
6.3.1 Deutsche Bank................................................................................321
6.3.1.1 Strategische Ausgangslage und Zielsetzungen
der Desinvestition...............................................................321
6.3.1.2 Portfoliobildung und Auswahl der Investoren......................322
6.3.1.3 Die »TWIX -Portfoliotransaktion..........................................324
6.3.1.3.1 Transaktionsstruktur..........................................324
6.3.1.3.2 Vertragsgestaltung.............................................325
6.3.1.4 Die ,WAVE -Portfoliotransaktion........................................327
6.3.1.4.1 Transaktionsstruktur..........................................327
6.3.1.4.2 Vertragsgestartung.............................................327
6.3.1.5 Zusammenfassende Bewertung.........................................329
6.3.2
6.3.2.1 Strategische Ausgangslage................................................330
6.3.2.2 Portfoliobildung und Auswahl des Investors.......................331
6.3.2.3 Transaktionsstruktur...........................................................331
6.3.2.4 Vertragsgestaltung.............................................................332
6.3.2.5 Zusammenfassende Bewertung.........................................334
6.3.3 Bank
6.3.3.1 Strategische Ausgangslage................................................335
6.3.3.2 Portfoliobildung und Auswahl des Investors.......................336
6.3.3.3 Transaktionsstruktur...........................................................338
6.3.3.4 Vertragsgestaltung.............................................................338
6.3.3.5 Zusammenfassende Bewertung.........................................339
6.4 Zusammenfassung.....................................................................................340
7 Zusammenfassung und Ausblick.........................................................................343
Literaturverzeichnis............................................................................ .....................347
|
| adam_txt |
_Seite
Inhaltsübersicht
1 Einleitung.1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung.1
1.2 Abgrenzung und Einordnung.5
1.3 Theoretischer Bezugsrahmen.7
1.4 Gang der Untersuchung.10
2 Grundlagen.15
2.1 Unternehmensimmobilien.15
2.2 Mehrstufiger Ansatz des
2.3 Zusammenfassung.58
3 Bereitstellung von Unternehmensimmobilien als Kernaufgabe
des
3.1 Formen der Immobilienbereitstellung.61
3.2 Risiken der Bereitstellung von Unternehmensimmobilien.76
3.3 Zielsetzungen der Bereitstellung von Unternehmensimmobilien.81
3.4 Empirische Betrachtung der Immobilienbereitstellung.96
3.5 Wirkung von Immobilienbereitstellungsstrategien auf den
Marktwert des Kapitals.132
3.6 Zusammenfassung.153
4
von Bereitstellungsstrategien.157
4.1 Konzeption des
4.2 Festlegung der Immobilienstrategie.171
4.3 Bestandsanalyse von Untemehmensimmobilien.185
4.4 Bedarfsanalyse von Unternehmensimmobilien.205
4.5 Optimierungsanalyse und Ableitung des Kernportfolios.221
4.6 Zusammenfassung.231
5 Ableitung von Desinvestitionsstrategien im Rahmen des
Real Estate Asset
5.1 Konzeption des
5.2 Beweggründe und Zielsetzungen für Desinvestitionen.236
5.3 Möglichkeiten der Kapitatfreisetzung aus betriebsneutralen und
betriebsnotwendigen Immobilien.251
5.4 Kapitalmarktorientierte Bewertung alternativer Verwertungs¬
und Bereitstellungsstrategien.262
5.5 Transaktionsformen.276
5.6 Anlagestrategien potenzieller Immobilieninvestoren.288
5.7 Strukturierung von Angeboten.296
5.8 Zusammenfassung.302
6 Strukturierte Sale-Leaseback-Transaktionen bei der Desinvestition
von Unternehmensimmobilien.305
6.1 Vertragsgestattungskomponenten.305
6.2 Investorenauswahl und Preisfindung.313
6.3 Strukturierte Sale-Leaseback-Transaktionen in der Praxis.320
6.4 Zusammenfassung.340
7 Zusammenfassung und Ausblick.343
Seite
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis.
Tabellenverzeichnis.
Abkürzungsverzeichnis.
1 Einleitung.1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung.1
1.2 Abgrenzung und Einordnung.5
1.3 Theoretischer Bezugsrahmen.7
1.4 Gang der Untersuchung.10
2 Grundlagen.15
2.1 Unternehmensimmobilien.15
2.1.1 Allgemeine Begriffsdefinition.15
2.1.2 Systematisierung von Unternehmensimmobilien.17
2.2 Mehrstufiger Ansatz des
2.2.1 Gegenstand und Definition des
Managements.26
2.2.2 Hierarchisierung und Abgrenzung der Funktionen des
Corporate
2.2.3
2.2.4
2.2.5
2.2.6 Notwendigkeit eines mehrstufigen
Management-Konzeptes.37
2.2.6.1 Komplexität und Heterogenität des Immobilienbestands.37
2.2.6.2 Mangelnde Kenntnis von Optimierungspotenzialen im
Bestand.38
2.2.6.3 Mangelnde Verknüpfung der strategischen
Unternehmensplanung mit der Immobilienbereitstellung.40
2.2.6.4 Fehlende konzeptionelle Gesamtsicht des Bestands.44
2.2.6.5 Notwendigkeit der Restrukturierung der
Immobilienbereitstellung.47
2.2.6.6 Fehlendes Managementinstrumentarium zur Steuerung
des Immobilienbestands von
2.2.7 Voraussetzungen für ein effektives Management der
Unternehmensimmobilien.50
2.2.7.1 Leistungsfähiges Immobilien-Managementinformations¬
system.50
2.2.7.2 Integration des Immobilienmanagements in das
strategische Management des Unternehmens.54
2.2.7.2.1 Konstanter Dialog zwischen Immobilien- und
Unternehmensbereichen.54
2.2.7.2.2 Berücksichtigung der Urttemehmensimmobilie
als Financial
Unternehmensfinanzierung.57
2.3 Zusammenfassung.58
_Seite
Bereitstellung von Unternehmensimmobilien als Kernaufgabe des
Corporate
3.1 Formen der Immobilienbereitstellung.61
3.1.1 Eigentum.61
3.1.1.1 Begriffsdefinition.61
3.1.1.2 Vor- und Nachteile des Eigentums
an Unternehmensimmobilien.62
3.1.1.3 Bilanzierung von Unternehmensimmobilien nach
HGB, IAS/IFRS und US GAAP.63
3.1.2 Leasing 65
3.1.2.1 Begriffsdefinition.65
3.1.2.2 Die Begriffe
3.1.2.3 Bilanzierung der Leasingimmobilie nach HGB, IAS
bzw. IFRS und US GAAP.69
3.1.2.4 Vor- und Nachteile des Immobilien-Leasing.71
3.1.3 Miete 72
3.1.3.1 Begriffsdefinition.72
3.1.3.2 Exkurs zur Bilanzierung von Mietverträgen:
IAS Lease Accounting
3.1.3.3 Vor- und Nachteile der Immobilienbereitstellung
durch Anmietung.74
3.2 Risiken der Bereitstellung von Unternehmensimmobilien.76
3.2.1 Übersicht.76
3.2.2 Verfügbarkeitsrisiko.76
3.2.3 Fehlinvestitionsrisiko.77
3.2.4 Verwertungsrisiko.79
3.2.5 Kaufpreis- bzw. Wertänderungsrisiko.80
3.2.6 Mietänderungsrisiko.81
3.2.7 Eigentümerrisiken.81
3.3 Zielsetzungen der Bereitstellung von Unternehmensimmobilien.81
3.3.1 Maximierung des Unternehmenswertes.81
3.3.2 Optimierung der Flächenversorgung der Geschäftsbereiche.82
3.3.3 Sicherung der Verfügbarkeit und Sicherung der Kontrolle
über strategisch bedeutende Immobilien.83
3.3.4 Optimierung der Immobilienbereitstellungskosten.84
3.3.5 Optimierung der Kapitalbindung.85
3.3.6 Minimierung immobilienbezogener Risiken.86
3.3.7 Optimierung der Flexibilität.90
3.3.8 Zielkonflikte.95
3.4 Empirische Betrachtung der Immobilienbereitstellung.96
3.4.1 Bedeutung und Struktur des Immobilieneigentums deutscher
Unternehmen im internationalen Vergleich.96
3.4.1.1 Finanzwirtschaftliche Bedeutung des Immobilien-
Vermögens deutscher Unternehmen.96
3.4.1.2 Vergleichende Untersuchung des Immobilienvermögens
europäischer und US-amerikanischer Unternehmen.99
Seite
3.4.1.3 Struktur des Immobilieneigentums von Non-Property
Companies
3.4.2 Eigentumsverhältnisse an Unternehmensimmobilien im
internationalen und im Branchenvergleich.108
3.4.3 Erforderliche Struktur der Verfügungsrechte.113
3.4.4 Gründe für die hohe Eigentumsquote und Entwicklung des
Marktes für
3.4.4.1 Historische Ursachen der hohen Eigentumsquoten.122
3.4.4.2 Haltung und Kompetenz von Unternehmensführung
und Immobilienverantwortlichen.124
3.4.4.3 Entwicklungsstand des Immobilien- und Kapitalmarktes
als Hindernis einer Restrukturierung der Immobilien¬
bereitstellung.127
3.5 Wirkung von Immobilienbereitstellungsstrategien auf den Marktwert
des Kapitals.132
3.5.1 Notwendigkeit der Berücksichtigung der Kapitalgeber.132
3.5.2 Ereignisstudien zu Kapitalmarktreaktionen auf die Desinvestition
von Unternehmensimmobilien.133
3.5.2.1 Aktienkursreaktionen auf die Desinvestition von
Unternehmensimmobilien.133
3.5.2.1.1 Sale-Leaseback-Transaktionen.133
3.5.2.1.2
3.5.2.1.3
3.5.2.2 Anleihekursreaktionen auf Sale-Leaseback-
Transaktionen .144
3.5.2.3 Risikowirkung von Desinvestrtionen.145
3.5.2.4 Aktienkursreaktionen auf die Bereitstellung von
Unternehmensimmobilien durch Anmietung bzw. Leasing. 146
3.5.2.5 Zur Aussagekraft der vorliegenden Ereignisstudien.147
3.5.3 Einfluss des Immobilieneigentums auf Unternehmens-
Performance und Risiko.149
3.5.4 Zusammenfassender Überblick über die empirischen
Untersuchungen.152
3.6 Zusammenfassung.153
4
Bereitstellungsstrategien.157
4.1 Konzeption des
4.1.1 Grundlegende Konzepte als Basis des Portfoliomanagements.158
4.1.1.1 Das Kern-Peripherie-Konzept als Grundmodell der
Immobilienbereitstellung.158
4.1.1.2 Optimierung der Verfügungsrechte.161
4.1.1.3 Bildung von Bedarfs-Clustern zur Nutzung von
Synergieeffekten innerhalb des Unternehmens.166
4.1.2 Komponenten des
Prozesses.169
4.2 Festlegung der Immobilienstrategie.171
4.2.1 Strategische Ausgangssituationen des
Portfoliomanagements.171
_Seite
4.2.2 Instrumente zur Ableitung der Immobilienstrategie.175
4.2.3 Festlegung von Richtlinien und Standards als Basis der
Strategieumsetzung.180
4.3 Bestandsanalyse von Unternehmensimmobilien.185
4.3.1 Übersicht.185
4.3.2 Erfassung relevanter Bestandsdaten.186
4.3.3 Kennzahlenanalyse und
Optimierungspotenzialen im Bestand.187
4.3.3.1 Zweck von Performance-Messung und
4.3.3.2 Schwierigkeiten der Performance-Messung.189
4.3.3.3 Auswahl von Performance-Messgrößen.191
4.3.4 Analyse von Wertsteigerungspotenzialen bei alternativer Nutzung. 199
4.3.5 Matrix-Portfolioanalyse zur Ableitung von Optimierungs¬
potenzialen und Prioritäten.201
4.3.5.1 Zielsetzung der Portfolioanalyse und Matrix-
Dimensionierung.201
4.3.5.2 Clusterbildung im Rahmen der Portfolioanalyse.203
4.4 Bedarfsanalyse von Unternehmensimmobilien.205
4.4.1 Übersicht.205
4.4.2 Flachen- und Arbeitsplatzstandards als Basis der Formulierung
des Flächenbedarfs.207
4.4.3 Instrumente der Bedarfsanalyse.208
4.4.3.1 Bottom-up-Bedarfsplanung.208
4.4.3.2 Top-down-Bedarfsplanung.209
4.4.3.3
des Immobilienbedarfs.211
4.4.3.4 Szenarioanalysen.212
4.4.3.5 Kombination der Bedarfsprognose-Instrumente.214
4.4.4 Möglichkeiten des Umgangs mit Prognoseunsicherheit
durch Flexibilisierung der Bereitstellung.216
4.4.5 Bestimmung notwendiger Vertragsbindung und -kontrolle.219
4.5 Optimierungsanalyse und Ableitung des Kernportfolios.221
4.5.1 Übersicht.221
4.5.2 Lückenanalyse und Optimierung von Vertragslaufzeiten.222
4.5.3 Nutzungsoptimierung.225
4.5.4 Entbehrlichkeitsprüfung.228
4.5.5 Einordnung in Portfolio-Matrix als Basis der Ableitung von
Optimierungsstrategien.229
4.6 Zusammenfassung.231
Ableitung von Desinvestitionsstrategien im Rahmen des
Estate Asset
5.1 Konzeption des
5.1.1 Grundlegende Konzepte des
5.1.2 Komponenten des
Prozesses.234
5.2 Beweggründe und Zielsetzungen für Deslnvestftionen.236
5.2.1 Beweggründe für die Desinvestition von Unternehmensimmobilien .236
Seite
5.2.1.1 Veränderung des Immobilienbedarfs.236
5.2.1.2 Zunehmende Kapitalmarktorientierung.238
5.2.1.3 Gefahr der Übernahme.241
5.2.1.4 Umstellung der Bilanzierung auf IAS/IFRS.242
5.2.2 Ableitung eines Zielsystems für die Desinvestition von
Unternehmensimmobilien.243
5.2.2.1 Übersicht.243
5.2.2.2 Kapitalfreisetzung.245
5.2.2.3 Verbesserung der Bilanzkennzahlen.245
5.2.2.4 Beibehaltung der Kontrolle über strategisch
bedeutende Immobilien.247
5.2.2.5 Flexibilisierung der Immobilienbereitstellung.247
5.2.2.6 Senkung der Bereitstellungskosten.247
5.2.2.7 Verringerung der Eigentümerrisiken.249
5.2.2.8 Aufrechterhaltung der Möglichkeit der Partizipation
an der Wertsteigerung der Immobilien.250
5.2.2.9 Optimierung des Veräußerungserlöses und der
Wertschöpfung.250
5.3 Möglichkeiten der Kapitalfreisetzung aus betriebsneutralen und
betriebsnotwendigen Immobilien.251
5.3.1 Verwertungsstrategien für betriebsneutrale Immobilien.251
5.3.1.1 Passive Verwertungsstrategien.251
5.3.1.2 Aktive Verwertungsstrategien.253
5.3.1.3 Umsetzung aktiver Verwertungsstrategien durch
Joint
5.3.2 Desinvestition betriebsnotwendiger Immobilien.256
5.3.2.1 Sale-Leaseback-Transaktionen.256
5.3.2.2 Klassische Sale-Leaseback-Transaktionen.257
5.3.2.3 Lease-Leaseback.259
5.3.2.4 Flexible Sale-Leaseback-Transaktionen.259
5.3.2.5 Strukturierte Sale-Leaseback-Transaktionen.260
5.3.2.6 Total
5.4 Kapitalmarktorientierte Bewertung alternativer Verwertungs- und
Bereitstellungsstrategien.262
5.4.1 Parameter der Beurteilung von Desinvestitionsstrategien.262
5.4.2 Bewertung alternativer Verwertungsstrategien für betriebs¬
neutrale und dauerhaft entbehrliche Immobilien.264
5.4.2.1 Konkurrenz aktiver Verwertungsstrategien mit
Kerngeschäftsbereichen.264
5.4.2.2 Beispielhafte Bewertung alternativer Verwertungs¬
strategien.265
5.4.3 Bewertung alternativer Bereitstellungsstrategien.267
5.4.3.1 Cashflow-Anpassung.267
5.4.3.2 Wahl des Diskontierungsfaktors.268
5.4.3.2.1 Diskorrtierungsfaktoren in der
Unternehmenspraxis.268
_Seite
5.4.3.2.2 Auswahl adäquater Diskontierungsfaktoren
auf Basis einer Systematisierung des
Entscheidungsproblems.269
5.4.3.2.3 Veränderungen der Risikoposition
der Anteilseigner.272
5.4.3.3 Beispielhafte Bewertung von Bereitstellungsalternativen.273
5.5 Transaktionsformen.276
5.5.1 Systematisierung der Transaktionsformen.276
5.5.2 Direkte Veräußerung.277
5.5.2.1 Portfoliotransaktion.277
5.5.2.2 Einzelveräußerung versus Paketveräußerung.278
5.5.2.3
5.5.3 Kapitalmarktorientierte Transaktionen.281
5.5.3.1 Börseneinführung.281
5.5.3.2 Offener Immobilienfonds.284
5.5.3.3 Geschlossener Immobilienfonds.286
5.6 Anlagestrategien potenzieller Immobilieninvestoren.288
5.6.1 Nomenklatur für Investitionsstrategien.288
5.6.2 Systematisierung potenzieller Anleger.292
5.7 Strukturierung von Angeboten.296
5.7.1 Markt- und Wettbewerbsanalysen.296
5.7.1.1 Kapitalmarktanalyse.296
5.7.1.2 Immobilienmarktanalyse.297
5.7.2
5.7.3 Strukturierung des Bestands nach Investorenkriterien.299
5.7.4 Paketbildung.299
5.8 Zusammenfassung.302
6 Strukturierte Sale-Leaseback-Transaktionen bei der Desinvestition
von Unternehmensimmobilien.305
6.1 Vertragsgestattungskomponenten.305
6.1.1 Möglichkeiten der Flexibilisierung.305
6.1.1.1 Mietverträge auf Objekt-und Portfolioebene.305
6.1.1.2 Kündigungsoptionen.306
6.1.2 Möglichkeiten der Sicherung von Verfügbarkeit und Miethöhe.307
6.1.2.1 Optionen.307
6.1.2.2 Dienstbarkeit und Stillhatteerklärung
vorrangiger Glaubiger.308
6.1.2.3 Mietanpassungsvereinbarungen.309
6.1.3 Grenzen der Flexibilisierung und Eirrflussnahme.309
6.1.3.1 Gesicherte
Fremdfinanzierung.309
6.1.3.2 Wertschöpfungsstrategien potenzieller Investoren.310
6.1.3.3 Wirtschaftlichkeit.311
6.1.4 Überwälzung und Übernahme von Risiken.311
6.1.4.1 Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten.311
6.1.4.2 Gewährleistungs- und Haftungsregelungen.312
Seite
6.1.4.3 Abschluss von Generalmietverträgen.312
6.1.4.4 Cashflow-Besicherung.313
6.2 Investorenauswahl und Preisfindung.313
6.2.1 Potenzielle Investoren für strukturierte Sale-Leaseback-
Portfoliotransaktionen.313
6.2.2 Preisfindung.314
6.2.2.1 Preisfindungskomponenten.314
6.2.2.2 Bestimmung des Basis-Wertes durch
Cashflow-Berechnung.315
6.2.2.3 Bewertung der vereinbarten Optionen.316
6.3 Strukturierte Sale-Leaseback-Transaktionen in der Praxis.320
6.3.1 Deutsche Bank.321
6.3.1.1 Strategische Ausgangslage und Zielsetzungen
der Desinvestition.321
6.3.1.2 Portfoliobildung und Auswahl der Investoren.322
6.3.1.3 Die »TWIX"-Portfoliotransaktion.324
6.3.1.3.1 Transaktionsstruktur.324
6.3.1.3.2 Vertragsgestaltung.325
6.3.1.4 Die ,WAVE"-Portfoliotransaktion.327
6.3.1.4.1 Transaktionsstruktur.327
6.3.1.4.2 Vertragsgestartung.327
6.3.1.5 Zusammenfassende Bewertung.329
6.3.2
6.3.2.1 Strategische Ausgangslage.330
6.3.2.2 Portfoliobildung und Auswahl des Investors.331
6.3.2.3 Transaktionsstruktur.331
6.3.2.4 Vertragsgestaltung.332
6.3.2.5 Zusammenfassende Bewertung.334
6.3.3 Bank
6.3.3.1 Strategische Ausgangslage.335
6.3.3.2 Portfoliobildung und Auswahl des Investors.336
6.3.3.3 Transaktionsstruktur.338
6.3.3.4 Vertragsgestaltung.338
6.3.3.5 Zusammenfassende Bewertung.339
6.4 Zusammenfassung.340
7 Zusammenfassung und Ausblick.343
Literaturverzeichnis.'.347 |
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| series | Schriften zur Immobilienökonomie |
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| spelling | Gier, Sonja Verfasser (DE-588)130202177 aut Bereitstellung und Desinvestition von Unternehmensimmobilien Strategiefindung auf Basis eines mehrstufigen Corporate-Real-Estate-Management-Konzeptes Sonja Gier Köln Müller 2006 XX, 389 S. graph. Darst. 210 mm x 148 mm txt rdacontent n rdamedia nc rdacarrier Schriften zur Immobilienökonomie 35 Zugl.: Oestrich-Winkel, European Business School, Diss., 2006 Real Estate Investment Management (DE-588)4818500-0 gnd rswk-swf (DE-588)4113937-9 Hochschulschrift gnd-content Real Estate Investment Management (DE-588)4818500-0 s DE-604 Schriften zur Immobilienökonomie 35 (DE-604)BV010108212 35 text/html http://deposit.dnb.de/cgi-bin/dokserv?id=2777666&prov=M&dok_var=1&dok_ext=htm Inhaltstext http://epub.uni-regensburg.de/6031/ Verlag kostenfrei Volltext Digitalisierung UBRegensburg application/pdf http://bvbr.bib-bvb.de:8991/F?func=service&doc_library=BVB01&local_base=BVB01&doc_number=014784491&sequence=000001&line_number=0001&func_code=DB_RECORDS&service_type=MEDIA Inhaltsverzeichnis |
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