Bewertung von Mieten bei Miet- und Verkehrswertgutachten: Praxishandbuch zur Ermittlung und Anwendung von Mieten für den Wohn- und Gewerberaum
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Bundesanzeiger-Verl.
2006
|
| Ausgabe: | 2. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 1334 S. 25 cm |
| ISBN: | 3898172368 |
Internformat
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Übersicht 3
Vorwort 5
Inhalt 7
Abkürzungen 21
Literatur 25
TeilA
Ermittlung von Mieten bei Mietgutachten
A1 Grundlagen der Mietermittlung bei Mietgutachten 29
1 Der Sachverständige als Mietgutachter 35
1.1 Allgemeines 35
1.2 Typologie des Sachverständigen 36
1.3 Der Mietsachverständige im Gerichtsauftrag 37
1.3.1 Zusammenarbeit zwischen Richter und Sachverständigen 37
1.3.2 Tätigkeit eines Sachverständigen im Strafprozess 39
1.3.3 Bearbeitungshinweise bei schriftlichem Auftrag 40
1.3.3.1 Eingang der Akten 40
1.3.3.2 Prüfung der Akten 42
1.3.3.3 Prüfung von Ablehnungsgründen 42
1.3.3.4 Sonstige Maßnahmen 43
1.3.4 Schriftverkehr mit den Parteien 45
1.3.5 Ortstermin 48
1.3.6 Gutachtenerstellung 54
1.3.7 Vergütung 56
1.3.8 Haftung des Gerichtsgutachters 58
1.3.9 Besonderheiten im Rahmen des Gerichtsauftrags 58
1.3.9.1 Schriftliche Stellungnahme 58
1.3.9.2 Anhörung 59
1.3.9.3 Obergutachten 60
1.3.9.4 Beweissicherungsverfahren 61
1.4 Der Mietsachverständige im privaten Auftrag 62
1.4.1 Sachverständigenvertrag 63
1.4.2 Schriftverkehr 63
1.4.3 Ortstermin 63
1.4.4 Gutachtenarten 67
1.4.4.1 Langgutachten Kurzgutachten 67
1.4.4.2 Expose 68
1.4.4.3 Das mündliche Gutachten 68
1.4.4.4 Sammelgutachten 69
1.4.4.5 Wohnwertvergleich 72
1.4.5 Honorar 72
1.4.6 Haftung 73
Inhalt 1.4.6.1 Haftung aus Vertrag 73
1.4.6.2 Mangelfolgeschäden 74
1.4.6.3 Erfüllungsgehilfen 74
1.4.6.4 Dritthaftung 75
1.4.7 Besonderheiten bei Privataufträgen 75
1.4.8 Muster: Sammelgutachten 77
1.4.9 Beispiel eines Exposes zur ortsüblichen Vergleichsmiete 103
2 Anforderungen an Mietgutachten 113
2.1 Allgemeines 113
2.2 Gutachten über den Mietwert von Wohnraum 113
2.3 Grundsätzliche Anforderungen an ein Mietgutachten 115
2.3.1 Begründung des Lösungsweges 115
2.3.2 Offenlegung der Befundtatsachen 116
2.3.3 Stichtagsprinzip 118
2.3.4 Persönliche Erstattung des Gutachtens 119
3 Verfahren zur Mietermittlung 121
3.1 Mietspiegelverfahren 121
3.1.1 Bedeutung des Mietspiegels in der Praxis 121
3.1.1.1 Verbreitungsgrad von Mietspiegeln 121
3.1.1.2 Mietspiegel als Orientierungshilfe 121
3.1.2 Hinweise zu Mietspiegeln 122
3.1.2.1 Arten von Mietspiegeln 123
3.1.2.3 Methoden zur Erstellung von Mietspiegeln 125
3.1.2.4 Wohnwertmerkmale 128
3.1.2.5 Erstellung von Mietspiegeln 128
3.1.2.6 Differenzierung nach den Datengrundlagen 129
3.1.2.7 Methoden der Datenauswertung 130
3.1.3 Vergleich der Tabellenmethode mit der Regressionsmethode 132
3.2 Das Vergleichswertverfahren 135
3.2.1 Allgemeines 135
3.2.2 Zufälligkeit der Auswahl 136
3.2.3 Das repräsentative Datenmaterial 137
3.2.4 Hinweise zum Vorgehen bei der Auswahl von Vergleichswerten 139
3.2.4.1 Archivierungssystem 139
3.2.4.2 Suchsystem 141
4 Quellen für das Datenmaterial zur Mietermittlung 147
4.1 Tätigkeit als Sachverständiger 147
4.2 Sonstige Datenbeschaffung 148
4.2.1 Messung der Passantenfrequenz 149
4.2.2 Befragung vor Ort 150
4.2.3 Einsatz von Fragebögen 151
4.3 Inseratteil der Tageszeitung 152
4.3.1 Wohnraummieten 152
4.3.2 Gewerberaummieten 154
4.4 RDM Preisspiegel 154
4.4.1 Wohnungsmieten 155
4.4.2 Gewerberaummieten ! 155
Inhalt
4.5 Sonstige Fachveröffentlichungen 156
4.6 Mietspiegel/Mietpreisspiegel 158
4.7 Statistische Ämter 158
4.8 Internet als Datenquelle 159
4.9 Mietpreissammlung des Sachverständigen 160
5 Statistische Methoden zur Auswertung des Datenmaterials 163
5.1 Statistische Anforderungen 163
5.2 Statistische Methoden zur Mittelbildung und Genauigkeit 164
5.3 Statistik Begriffe 164
6 EDV gestützte Auswertung des Datenmaterials 173
6.1 Allgemeines 173
6.2 EDV gestütztes Mietbewertungssystem 175
6.2.1 Datenfluss 176
6.2.2 Datenhaltung 176
6.3 Hauptmodule des Bewertungssystems 177
6.3.1 Eingabemodule 178
6.3.1.1 Geschosswohnungen 178
6.3.1.2 Einfamilienhäuser 180
6.3.1.3 Büro 181
6.3.1.4 Ladenlokal 182
6.3.1.5 Lagerhaus 183
6.3.1.6 Gaststätte/Hotel 184
6.3.1.7 Verschiedenes 185
6.3.2 Hilfen und Informationen 186
6.3.3 Auswertungsmodul 186
6.3.3.1 Datenauswahl 187
6.3.3.2 Auswertungsform 188
6.3.4 Systemmodule 190
6.3.4.1 Datensicherung 190
6.3.4.2 User Administration 190
6.3.4.3 Tools 191
7 Weitere Aufgabenbereiche 195
7.1 Fortbildung des Sachverständigen 195
7.2 Archivierung 196
A2 Ermittlung von Wohnraummieten bei Mietgutachten 197
1 Grundlagen der Wohnraummiete 203
1.1 Rechtliche Grundlagen 203
1.1.1 Geschichtlicher Rückblick 203
1.1.2 Unterschiede zwischen Miete und Pacht 204
1.1.3 Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum 205
1.1.3.1 § 558 BGB (vormals § 2 MHG) 205
1.1.3.2 § 595 BGB (vormals § 3 MHG) 206
1.1.3.3 § 560 BGB (vormals § 4 MHG) 206
1.1.3.4 § 557a/§ 557b BGB Staffelmiete Indexmiete (vormals § 10 MHG) 206
1.1.3.5 § 558e Mietdatenbank 207
Inhalt
1.1.3.6 § 558d BGB Qualifizierter Mietspiegel 207
1.1.4 Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum 207
1.1.4.1 Grundsätzliches 207
1.1.4.2 Änderungsmöglichkeiten bei der Kostenmiete 209
1.1.5 Grenzen der Mieterhöhung 209
1.1.5.1 Wesentlichkeitsgrenze bei preisfreiem Wohnraum 210
1.1.5.2 Wuchergrenze bei preisfreiem Wohnraum 210
1.1.5.3 Grenzen bei preisgebundenem Wohnraum 210
1.1.5.4 Mögliche Rechtsfolgen bei preisfreiem Wohnraum 211
1.1.6 Rechtsentscheid 211
1.2 Wirtschaftliche Grundlagen 212
1.2.1 Wohnungsmarkt 212
1.2.1.1 Ökonomische Besonderheit des Gutes Wohnung 212
1.2.1.2 Marktsituationen 212
1.2.1.3 Einflussfaktoren auf die Marktmiete 214
1.2.2 Begriffe zur Wohnungsmiete (freifinanzierter Wohnungsbau) 230
1.2.2.1 Vergleichbarkeit der Mieten 232
1.2.2.2 Betriebskosten 233
1.2.2.3 Ortsübliche Vergleichsmiete 237
1.2.2.3 Neumiete Bestandsmiete 238
1.2.2.4 Sonstige Mietbegriffe 238
1.3 Technische Grundlagen 240
1.3.1 Technische Merkmale eines Gebäudes 240
1.3.1.1 Wände 240
1.3.1.2 Geschossdecken 246
1.3.1.3 Dächer 247
1.3.1.4 Treppen 248
1.3.1.5 Fenster 249
1.3.1.6 Türen 252
1.3.1.7 Oberböden 253
1.3.1.8 Heizungssysteme 254
1.3.1.9 Elektroinstallationen 255
1.3.1.10 Trinkwasserversorgung 256
1.3.1.11 Entwässerungsanlagen 256
1.3.1.12 Sanitäranlagen Einrichtung + Warmwasser + Lüftung 257
1.3.2 Bauphysikalische Grundlagen 260
1.3.2.1 Feuchteschutz 260
1.3.2.2 Wärmeschutz 262
1.3.2.3 Schallschutz 265
1.3.2.4 Energieeinsparverordnung (EnEV) 268
1.3.3 Begriffsdefinitionen zur Haus und Wohnungsbeschreibung 269
1.3.3.1 Wohnung 270
1.3.3.2 Haus 272
1.3.4 Beurteilungsmaßstäbe 273
1.3.4.1 Mehrfamilienhäuser 273
1.3.4.2 Einfamilienhäuser 278
1.4 Wohnflächenberechnung 281
1.4.1 Normen und Vorschriften zur Flächenberechnung 281
1.4.1.1 DIN 283 281
Inhalt
1.4.1.2 II. Berechnungsverordnung (BV) 283
1.4.1.3 Unterschiede zwischen der DIN 283 und der II. BV 283
1.4.1.4 Wohnflächenverordnung (WoFIV) 283
1.4.1.5 DIN 277 290
1.4.1.6 Zusammenfassung 291
1.4.2 Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung 292
1.4.2.1 Balkone, Terrassen 292
1.4.2.2 Räume im Kellergeschoss 292
1.4.2.3 Nicht genehmigte Flächen 293
1.4.3 Aufmaß 293
1.4.3.1 Die Arbeit vor Ort 293
1.4.3.2 Probleme beim Aufmaß 296
1.4.4 Berechnung 298
1.4.4.1 Exaktheit des Ergebnisses 298
1.4.4.2 Darstellung der Wohnflächenberechnung 299
1.4.5 Beispiel eines Gutachtens für eine Wohnflächenberechnung 303
1.5 Methoden der Bewertung von Wohnraum 307
1.5.1 Ableitung des Mietwertes aus dem Verkehrswert 307
1.5.2 Ableitung des Mietwertes auf der Basis der Kosten 307
1.5.3 Ableitung des Mietwertes aus Preisspiegeln (Marktmieten) 307
1.5.4 Ableitung des Mietwertes aus sonstigen Angaben über Mietpreise 309
1.5.5 Ableitung des Mietwertes aus dem Mietspiegel 309
1.5.6 Ableitung des Mietwertes aus Vergleichsmieten 309
2 Verfahren zur Ermittlung von Wohnraummieten 311
2.1 Mietermittlung in Mietspiegelverfahren 311
2.1.1 Beispiel eines Tabellenmietspiegels 311
2.1.2 Erläuterungen zu den Wohnwertmerkmalen am Beispiel
des Kölner Mietspiegels 314
2.1.2.1 Wohnlagen 314
2.1.2.2 Ausstattung 315
2.1.3 Grundsätzliches zur Ableitung der Miete aus einem Tabellenmietspiegel ....316
2.1.3.1 Wohnfläche 318
2.1.3.2 Baualtersklassen 319
2.1.3.3 Lage 323
2.1.4 Der Mittelwert einer Mietpreisspanne 324
2.1.5 Zu und Abschläge auf den Mietspiegelwert 326
2.1.5.1 Merkmale zur Beurteilung der Zu oder Abschläge 326
2.1.5.2 Einflussfaktoren auf die Merkmale 328
2.1.5.3 Größenordnung der Zu und Abschläge 330
2.1.5.4 Gewichtung der Zu und Abschläge 332
2.2 Mietermittlung im Vergleichswertverfahren 334
2.2.1 Darstellung der Auswahlkriterien 334
2.2.1.1 Auswahlkriterium Lage 335
2.2.1.2 Auswahlkriterium Art 336
2.2.1.3 Auswahlkriterium Beschaffenheit 336
2.2.1.4 Auswahlkriterium Ausstattung 337
2.2.1.5 Auswahlkriterium Größe 337
2.2.1.6 Auswahlkriterium Mischungsverhältnis 338
Inhalt 2.2A.1 Das Auswahlkriterium Vermieterart 343
2.2.1.8 Auswahlkriterium Mietbegriff 344
2.2.2 Direktes Vergleichswertverfahren 345
2.2.3 Indirektes Vergleichswertverfahren mit Zu und Abschlägen
im Einzelvergleich 347
2.2.3.1 Bedeutung der Zu und Abschläge und ihre Darstellung 349
2.2.3.2 Noten Punkte System 350
2.2.4 Indirektes Vergleichswertverfahren im Durchschnittsvergleich 355
2.2.5 Bewertung bei geringem Datenbestand 356
2.2.5.1 Großzügige Auslegung der Auswahlkriterien 357
2.2.5.2 Befragung vor Ort 357
2.2.5.3 Berücksichtigung von Daten aus benachbarten Gemeinden 358
2.2.5.4 Fortschreibung weiter zurückliegender Mietdaten über Index 359
2.2.5.5 Bezugnahme auf Marktstudien, Preisspiegel usw 360
2.3 Erläuterungen zum Aufbau eines Mietgutachtens 360
2.3.1 Deckblatt 362
2.3.2 Inhaltsverzeichnis 362
2.3.3 Allgemeine Angaben 362
2.3.3.1 Zweck des Gutachtens 362
2.3.3.2 Zur Verfügung gestellte Unterlagen 363
2.3.3.3 Ortsbesichtigung 363
2.3.3.4 Urheberschutz 364
2.3.3.5 Mietbegriff 364
2.3.4 Beschreibung und Beurteilung des Bewertungsobjektes 365
2.3.4.1 Lage 365
2.3.4.2 Art 369
2.3.4.3 Beschaffenheit 370
2.3.4.4 Ausstattung 374
2.3.4.5 Größe 376
2.3.4.6 Beurteilung von Mängeln 378
2.3.5 Mietbewertung 380
2.3.5.1 Ermittlung im Mietspiegelverfahren 380
2.3.5.2 Ermittlung im Vergleichswertverfahren 391
3 Die Mietbewertung von Einfamilienhäusern 399
3.1 Mietwerte für Einfamilienhäuser in Relation zum Mietspiegel 399
3.2 Ermittlung der Mietwerte von Einfamilienhäusern
im Vergleichswertverfahren 403
4 Mustergutachten 405
4.1 Mustergutachten zur Wohnraummiete 405
4.2 Mietgutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
für eine Wohnung 434
4.3 Mietgutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
für ein Reihenhaus 461
A3 Ermittlung von Gewerberaummieten bei Mietgutachten 493
1 Grundlagen der Gewerberaummieten 497
1.1 Rechtliche Grundlagen 497
Inhalt
1.1.1 Unterscheidung zwischen Wohnraummiete und Gewerberaummiete 497
1.1.2 Mieterhöhung bei Gewerberaum 497
1.1.3 Grenzen bei Gewerberaum 499
1.2 Wirtschaftliche Grundlagen 499
1.2.1 Teilmärkte 499
1.2.2 Begriffe aus dem Bereich der Gewerberaummiete 500
1.2.2.1 Begriffe Einzelhandelsflächen 504
1.2.2.2 Begriffe Büroflächen 507
1.2.2.3 Begriffe Lagerflächen 508
1.3 Technische Grundlagen 509
1.3.1 Beschreibung von Ausstattungsstandards 509
1.3.2 Nutzflächenberechnung 513
2 Einflussfaktoren auf die Miethöhe 525
2.1 Darstellung der Einflussfaktoren auf die Miethöhe
von Einzelhandelsflächen 525
2.1.1 Umsatzerwartung 525
2.1.2 Standortqualität 526
2.1.2.1 Kategorien der Standortqualität 527
2.1.2.2 Determinanten der Standortqualität 528
2.1.2.3 Passantenfrequenz 529
2.1.3 Objektqualität 532
2.1.3.1 Ladengröße 532
2.1.3.2 Ladenzuschnitt 533
2.1.3.3 Geschossebenen 533
2.1.3.4 Lagerflächen/Nebenflächen 534
2.1.4 Gebäudemerkmale 534
2.1.5 Ausstattung 536
2.1.6 Einzelhandelsmieten 537
2.1.7 Tragfähige Mieten 539
2.2 Darstellung der Einflussfaktoren auf die Miethöhe von Büroflächen 540
2.2.1 Angebots und Nachfragesituation 540
2.2.2 Aussagekraft von Büromarktübersichten 541
2.2.3 Standortqualität 546
2.2.4 Objektqualität 546
2.3 Darstellung der Einflussfaktoren auf die Miethöhe von Lagerflächen
und Produktionsflächen 548
2.3.1 Angebots und Nachfragesituation 548
2.3.2 Standortqualität 549
2.3.3 Objektqualität 549
2.3.4 Mietwerte 550
3 Verfahren zur Ermittlung von Gewerberaummieten 553
3.1 Bewertung über die Renditeerwartung 553
3.2 Mietspiegelverfahren 554
3.3 Vergleichswertverfahren 554
3.3.1 Datenerfassung von gewerblich genutzten Flächen 554
3.3.2 Anwendung des Vergleichswertverfahrens, dargestellt am Beispiel
von Einzelhandelsflächen 556
Inhalt
3.3.2.1 Auswahl der Vergleichsobjekte Lage Stadtteil/Stadt 556
3.3.2.2 Bearbeitungshinweise zum Bewertungsablauf 557
3.3.2.3 Bearbeitung der Eckdaten der Vergleichsobjekte Stadtteil 560
3.3.2.4 Beurteilung der Ergebnisse 564
3.4 Bewertung im Durchschnittsvergleich 566
3.5 Exkurs: Regression 567
3.5.1 Allgemeines 567
3.5.1.1 Lineare Regression 568
3.5.1.2 Nichtlineare Regression 568
3.5.1.3 Anmerkungen zum Logarithmus 569
3.6 Mustergutachten 573
3.6.1 Mustergutachten zur Gewerberaummiete 573
3.6.2 Mietgutachten 584
A4 Sonderthemen der Mietermittlung 603
1 Mietminderung 609
1.1 Die rechtlichen Bewertungsvorgaben 609
1.2 Grundlagen zum Bewertungsverfahren der Wohnwertminderung 610
1.2.1 Wohnwertminderung 610
1.2.2 Zielbaumverfahren 611
1.3 Bewertungsablauf 611
1.3.1 Feststellung der Eckdaten 612
1.3.2 Ermittlung des Wohnwertes und der Wohnwertanteile 613
1.3.2.1 Bestimmung der Wertzahl 613
1.3.2.2 Berechnung des Wohnwertanteils 615
1.3.3 Aufteilung der Wertzahl in Funktions und Geltungswert 617
1.3.3.1 Funktionswert 617
1.3.3.2 Der Geltungswert 618
1.3.3.3 Weitere Unterteilung des Funktionswertanteils 618
1.3.3.4 Unterteilung des Geltungswertanteils an der Wertzahl 619
1.3.4 Bestimmung der Wertminderungsfaktoren 619
1.3.4.1 Beeinträchtigungen des Funktionswertes 619
1.3.4.2 Beeinträchtigungen des Geltungswertes 620
1.4 Die Wohnwertminderung Ergebnisbetrachtung 622
1.4.1 Mietminderungstabelle 623
1.4.2 Kurzverfahren zur Mietminderung 626
1.5 Sonderfälle 628
1.5.1 Berücksichtigung von Ausstrahlungseffekten 628
1.5.2 Berücksichtigung von Kumulationseffekten 628
1.5.3 Berücksichtigung von Totalausfalleffekten 628
1.6 Mustergutachten 631
2 Möblierungszuschlag 653
2.1 Möblierter Wohnraum 653
2.2 Problematik der Ermittlung von Möblierungszuschlägen 654
2.3 Überschlägliche Verfahren zur Ermittlung des Möblierungszuschlages 657
2.3.1 Berechnung analog § 559 BGB 657
Inhalt
2.3.2 Berechnung mit Erfahrungssätzen 657
2.3.2.1 Wiederbeschaffungswert pauschal für eine Wohnung 657
2.3.2.2 Wiederbeschaffungswert Einzelbeträge 657
2.3.2.3 Abschreibung und Verzinsung 658
2.3.3 Ermittlung über den Barwert einer jährlich wiederkehrenden Leistung 659
2.4 In der Fachliteratur beschriebene Verfahren zur Bewertung
eines Möblierungszuschlages 659
2.4.1 Verfahren Sternel 660
2.4.1.1 Ausgangswert 660
2.4.1.2 Abschreibung/Restnutzungsdauer 660
2.4.1.3 Kapitalverzinsung 660
2.4.2 Verfahren Barthelmess 661
2.4.2.1 Ausgangswert 661
2.4.2.2 Abschreibung 661
2.4.2.3 Kapitalzins/Risikozuschlag 661
2.4.3 Verfahren Droge 662
2.4.3.1 Ausgangswert 662
2.4.3.2 Restnutzungsdauer 662
2 A3.3 Abschreibung/Instandhaltung 663
2.4.3.4 Kapitalrisiko 663
2.4.4 Vergleichende Beurteilung Ausgangswert der Möblierung 664
2.4.4.1 Restnutzungsdauer 665
2.4.4.2 Kapitalzins/Risikozins 665
2.5 Ein weiterer Lösungsweg 665
2.5.1 Ausgangswert 666
2.5.2 Restnutzungsdauer/Abschreibung/Risikozuschläge 667
2.6 Beispiel für die Ermittlung eines Möblierungszuschlags 668
3 Das Schiedsgutachten 671
3.1 Die Schiedsgutachtenabrede 671
3.1.1 Begriff der Schiedsgutachtenabrede 671
3.1.2 Abgrenzung zu Anpassungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen 672
3.1.2.1 Wertsicherungsklauseln 672
3.1.2.2 Spannungsklauseln 673
3.1.2.3 Staffelmietvereinbarung 673
3.1.2.4 Leistungsvorbehalte 673
3.2 Die Beauftragung des Sachverständigen 674
3.2.1 Varianten der Beauftragung 674
3.2.2 Prüfung der Beauftragung 674
3.2.2.1 Fachliche Eignung 674
3.2.2.2 Ergebnislose Vorverhandlungen 675
3.2.2.3 Ablehnung des Sachverständigen 675
3.3 Auslegung der Schiedsklausel 675
3.3.1 Grundlegende Begriffe 675
3.3.1.1 Neufestsetzung 676
3.3.1.2 Anpassung 676
3.3.1.3 Ortsübliche Anpassung bzw. Neufestsetzung 676
3.3.1.4 Angemessene Neufestsetzung bzw. Anpassung 676
3.3.1.5 Billiges Ermessen 676
Inhalt
3.3.2 Besondere Auslegungsfragen 677
3.3.2.1 Änderung der vereinbarten Bezugsgröße 677
3.3.2.2 Auslegung der Mietbegriffe 678
3.3.2.3 Bewertungsstichtag 679
3.4 Besonderheiten des Schiedsgutachtens 679
3.4.1 Honorierung 679
3.4.2 Haftung 680
3.4.3 Bedeutung des erstellten Schiedsgutachtens 680
3.5 Der Schiedsgutachtenvertrag 680
3.5.1 Eckdaten 680
3.5.2 Mustervertrag 682
3.6 Praktische Bearbeitungshinweise für ein Schiedsgutachten 683
3.6.1 Bestimmung der Miete als Marktmiete/ortsübliche Vergleichsmiete 683
3.6.2 Bestimmung der Miete nach billigem Ermessen 683
3.6.2.1 Gewichtung der Beurteilungsmaßstäbe 684
3.6.2.2 Beispiele für die Berechnung von Indexentwicklungen 685
3.6.2.3 Ergebnisbetrachtung 686
3.6.2.4 Gliederung 688
TeilB
Anwendung von Mieten bei Verkehrswertgutachten
B1 Grundlagenwissen zur Mietanwendung 689
1 Vorbemerkungen zum Thema Mietanwendung 693
2 Verfahren zur Verkehrswertermittlung 695
2.1 Normierte Verfahren zur Verkehrswertermittlung 697
2.1.1 Vergleichswertverfahren 698
2.1.2 Sachwertverfahren 699
2.1.3 Ertragswertverfahren 700
2.2 Nicht normierte Verfahren zur Verkehrswertermittlung
Discounted Cashflow Verfahren 701
3 Finanzmathematische Grundlagen 703
3.1 Einfache Zinsrechnung und die Zinseszinsrechnung 703
3.1.1 Grundbegriffe der Zins und Zinseszinsrechnung 704
3.1.2 Einfache Zinsrechnung 704
3.1.3 Verzinsung mit Zinseszins (Zinsenszinsrechnung) 705
3.2 Rentenrechnung 711
3.2.1 Grundbegriffe der Rentenrechnung 711
3.2.2 Zeitrente 712
3.3 Finanzmathematik und Ertragswertberechnung 715
3.3.1 Jährlich gleichbleibende Reinerträge 715
3.3.2 Veränderliche Reinerträge 720
3.4 Auswirkungen vor und nachschüssiger Erträge 720
3.5 Bodenwertbedeutung im Rahmen der Ertragswertberechnung 723
Inhalt
4 Anwendung von Mieten im Rahmen des
Ertragswertverfahrens nach WertV 728
4.1 Von der Mietermittlung zur Mietanwendung 728
4.2 Ertragswertverfahren nach WertV 733
4.2.1 Determinanten des Ertragswertverfahrens 735
4.2.2 Bedeutung der Determinanten für das Ergebnis der Ertragswertermittlung .739
4.3 Begriffsdefinition der Nachhaltigkeit im Ertragswertverfahren 741
4.3.1 Hinweise zur Nachhaltigkeit in der WertV 741
4.3.2 Hinweise zur Nachhaltigkeit in der Fachliteratur 742
4.3.3 Nachhaltigkeit im Ertragswertverfahren 749
4.4 Normalfall der Ertragswertermittlung 763
4.4.1 Bewertungsschiene A 766
4.4.2 Bewertungsschiene B 767
4.5 Verfahren zur Berücksichtigung von Abweichungen
tatsächlich gezahlter Mieten von nachhaltigen Mieten 768
4.5.1 Überschlägliche Ermittlung möglicher Auswirkungen von
Mietabweichungen auf das Ertragswertverfahren 768
4.5.2 Verfahren zur Berechnung von Mietabweichungen 769
4.5.2.1 ZuVAbschlagsverfahren 770
4.5.2.2 Vervielfältigerdifferenzverfahren 773
4.5.2.3 Säulenverfahren 776
4.5.3 Weitere Berechnungsbeispiele 778
4.5.3.1 Vervielfältigerdifferenzverfahren 778
4.5.3.2 ZuVAbschlagsverfahren 779
4.5.3.3 Partielle Diskontierung 780
B2 Mietanwendung bei Mietwohngrundstücken im Rahmen
des Ertragswertverfahrens nach WertV 781
1 Bedeutung nachhaltig erzielbarer Mieten und vertraglich
vereinbarter Mieten bei Mietwohngrundstücken 785
2 Vorgehensweise bei Anwendung nachhaltiger Mieten
sowie vertraglich vereinbarter Mieten 789
3 Normalfall des Ertragswertverfahrens 790
4 Beurteilungskriterien zur Anwendung von nachhaltigen Mieten 792
4.1 Nachhaltige Miete 795
4.1.1 Wohnwertmerkmale 796
4.1.2 Wohnfläche 800
4.1.3 Liegenschaftszinssatz 803
4.1.3.1 Allgemeine Darstellung 803
4.1.3.2 Miete und Liegenschaftszins 809
4.1.4 Nettokaltmiete 812
4.1.5 Weitere Bestimmungsgrößen 813
4.1.6 Instandhaltungsstau 815
4.2 Dauer der nachhaltigen Miethöhe 815
4.2.1 Nachhaltige Erträge über die Restnutzungsdauer der Immobilie 816
Inhalt
4.2.2 Sonderfälle der Nachhaltigkeit 819
4.3 Darstellung nachhaltiger Mieten im Gutachten 822
4.3.1 Darstellung in Tabellenform 823
4.3.2 Darstellung in Form von Kurzexposes 825
5 Beurteilungskriterien zur Anwendung vertraglich
vereinbarter Mieten 828
5.1 Vertraglich vereinbarte Miete 829
5.2 Vergleich vertraglich vereinbarter Mieten mit nachhaltigen Mieten 829
5.3 Kriterien zur Beurteilung von vertraglich vereinbarten Mieten 830
5.3.1 Vergleich Nettokaltmiete mit vertraglich vereinbarter Miete 830
5.3.1.1 Nebenkostenvereinbarungen 831
5.3.1.2 Vereinbarungen bei Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen 836
5.3.1.3 Vereinbarte Nutzungsentgelte, Vergütungen und Zuschläge 838
5.3.1.4 Berücksichtigung von vertraglichen Vereinbarungen 840
5.3.2 Abweichungen von nachhaltigen Ertragssituationen 843
5.3.2.1 Vereinbarte Miethöhe 844
5.3.2.2 Mieterhöhungsmöglichkeiten 851
5.3.2.3 Geltendes Mietrecht 852
5.3.2.4 Objektbezogene Bestimmungsgrößen 855
5.3.2.5 Mietabweichungen zwischen vertraglich vereinbarten Mieten
und nachhaltigen Mieten 858
6 Vorgehensweise bei der Anwendung von Mieten 871
6.1 Berechnung auf der Grundlage der Soll Situation (Normalfall) 871
6.2 Berechnung auf der Grundlage der Ist Situation 873
7 Beispielrechnung für die Auswirkung auf das Ertragswertergebnis
bei unterschiedlichen Mietansätzen 874
7.1 Ertragswertermittlung mit nachhaltigen Mieten 874
7.2 Ertragwertsermittlung mit vertraglich vereinbarten Mieten 875
8 Fragebogen zur Erfassung der Eckdaten 877
9 Praktische Berechnungsbeispiele 882
9.1 Ertragswertberechnung auf der Grundlage des Normalfalles 882
9.2 Ertragswertberechnung bei Staffelmieten 884
9.3 Ertragswertberechnung bei unterlassener Mietanpassung 886
B3 Mietanwendung bei Geschäfts und Gewerbegrundstücken
im Rahmen des Ertragswertverfahrens nach WertV 889
1 Bedeutung nachhaltig erzielbarer Mieten und vertraglich
vereinbarter Mieten bei Geschäfts und
Gewerberaumgrundstücken 893
2 Vorgehensweise bei Anwendung nachhaltiger Mieten sowie
bei vertraglich vereinbarten Mieten 894
3 Normalfall des Ertragswertverfahrens 895
Inhalt
4 Beurteilungskriterien zur Anwendung nachhaltiger Mieten 896
4.1 Miethöhe 898
4.1.1 Nutzfläche 899
4.1.2 Miete bei Büroimmobilien 903
4.1.3 Miete bei Handelsimmobilien 909
4.2 Mietdauer 913
4.3 Liegenschaftszins und Miethöhe 916
5 Darstellung von Mieten im Gutachten 921
6 Kriterien zur Beurteilung von Vertragsmieten 922
6.1 Vertragsmieten und nachhaltige Mieten 923
6.1.1 Bewirtschaftungskosten 923
6.1.1.1 Betriebskosten (Nebenkosten) 927
6.1.1.2 Sonstige Bewirtschaftungskosten 933
6.1.1.3 Verwaltungskosten 935
6.1.1.4 Instandhaltungskosten 936
6.1.1.5 Mietausfallwagnis 939
6.1.1.6 Sonstige Vereinbarungen 940
6.1.1.7 Zusammenfassung der Vorgehensweise bei Vertragsmieten 941
6.2 Vertragsbezogene Beurteilungskriterien 942
6.2.1 Vertragsdauer 942
6.2.1.1 Verträge auf unbestimmte Dauer 943
6.2.1.2 Verträge mit fester Mietzeit 943
6.2.1.3 Stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses 944
6.2.1.4 Verlängerungsklauseln 944
6.2.1.5 Option 945
6.2.1.6 Incentives bei der Vertragsdauer 950
6.2.2 Vertragliche Mieterhöhungsmöglichkeiten 953
6.2.2.1 Änderungskündigung 953
6.2.2.2 Staffelmiete 954
6.2.2.3 Anpassungsklauseln 955
6.2.3. Vertraglich vereinbarte Miethöhe 960
6.2.3.1 Umsatzsteuer 961
6.2.3.2 Vertragsmieten mit Wertsicherungsklausel 962
6.2.3.3 Vertragsmiete = Underrented Miete 964
6.2.3.4 Vertragsmiete = Overrented Miete 966
6.2.3.5 Sonderfälle der Vertragsmiete im Vergleich zur nachhaltigen Miete 969
6.2.4 Objektbezogene Beurteilungskriterien 970
6.2.4.1 Nutzfläche 970
6.2.4.2 Modernisierung 973
6.2.5 Marktbezogene Beurteilungskriterien 974
7 Fragebogen zur Erfassung der vorgefundenen Ertragssituation
von Geschäfts und Gewerbegrundstücken 982
7.1 Musterschreiben ..— 982
7.2 Formular Betriebskosten 983
7.3 Formular Vertragsmiete, Vertragsvereinbarungen 985
Inhalt
Anhang
1 Rechtsentscheide in Leitsätzen 991
2 Gesetze und Verordnungen 1002
2.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 1002
2.2 Justizvergütungs und entschädigungsgesetz (JVEG) 1064
2.3 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
(Wohnflächenverordnung WoFlV) 1068
2.4 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen
(Zweite Berechnungsverordnung II. BV) 1071
2.5 Wirtschaftsstrafgesetz 1118
2.6 Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG)2 1122
2.7 Zivilprozessordnung (ZPO) 1133
2.8 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung BetrKV) 1142
3 DIN Normen 1147
3.1 DIN 277 (Fassung Juni 1987) 1147
3.2 DIN 283 1148
4 Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum (MF H) 1153
5 Mustersachverständigenverordnung des Deutschen Industrie
und Handelskammertages vom 25.9.2001 1168
6 Richtlinien (DIHT) 1178
7 Mietspiegel 1212
7.1 Bonner Mietspiegel (Regressionsmethode) 1212
, 7.2 Kölner Mietspiegel (Tabellenmethode) 1223
7.3 Mietwerte für Ladenlokale, Büroräume und Gewerbeflächen
im Kammerbezirk Köln 1226
8 Berechnungshilfen 1227
8.1 Diskontierungsfaktor q n 1227
8.2 Verbraucherpreisindizes 1229
8.3 Umrechnungskoeffizienten für das Verhältnis der Wohn
und Ladenfläche zur Miethöhe 1231
8.4 Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) 1232
8.5 Vervielfältigertabelle 1233
8.6 Euro Wechselkurs 1237
9 Allgemeine Vertragsbedingungen 1238
10 Fachliche Bestellungsvoraussetzungen auf dem Sachgebiet
„Mieten für Grundstücke und Gebäude 1249
11 Formulare 1254
11.1 Abkürzungen 1254
11.2 Aufnahmeblatt Wohnung 1256
12 Anschriftenliste der Sachverständigenverbände 1267
FRAGEN und ANTWORTEN 1277
Stichwortverzeichnis 1309
|
| adam_txt |
Inhalt
Übersicht 3
Vorwort 5
Inhalt 7
Abkürzungen 21
Literatur 25
TeilA
Ermittlung von Mieten bei Mietgutachten
A1 Grundlagen der Mietermittlung bei Mietgutachten 29
1 Der Sachverständige als Mietgutachter 35
1.1 Allgemeines 35
1.2 Typologie des Sachverständigen 36
1.3 Der Mietsachverständige im Gerichtsauftrag 37
1.3.1 Zusammenarbeit zwischen Richter und Sachverständigen 37
1.3.2 Tätigkeit eines Sachverständigen im Strafprozess 39
1.3.3 Bearbeitungshinweise bei schriftlichem Auftrag 40
1.3.3.1 Eingang der Akten 40
1.3.3.2 Prüfung der Akten 42
1.3.3.3 Prüfung von Ablehnungsgründen 42
1.3.3.4 Sonstige Maßnahmen 43
1.3.4 Schriftverkehr mit den Parteien 45
1.3.5 Ortstermin 48
1.3.6 Gutachtenerstellung 54
1.3.7 Vergütung 56
1.3.8 Haftung des Gerichtsgutachters 58
1.3.9 Besonderheiten im Rahmen des Gerichtsauftrags 58
1.3.9.1 Schriftliche Stellungnahme 58
1.3.9.2 Anhörung 59
1.3.9.3 Obergutachten 60
1.3.9.4 Beweissicherungsverfahren 61
1.4 Der Mietsachverständige im privaten Auftrag 62
1.4.1 Sachverständigenvertrag 63
1.4.2 Schriftverkehr 63
1.4.3 Ortstermin 63
1.4.4 Gutachtenarten 67
1.4.4.1 Langgutachten Kurzgutachten 67
1.4.4.2 Expose 68
1.4.4.3 Das mündliche Gutachten 68
1.4.4.4 Sammelgutachten 69
1.4.4.5 Wohnwertvergleich 72
1.4.5 Honorar 72
1.4.6 Haftung 73
Inhalt 1.4.6.1 Haftung aus Vertrag 73
1.4.6.2 Mangelfolgeschäden 74
1.4.6.3 Erfüllungsgehilfen 74
1.4.6.4 Dritthaftung 75
1.4.7 Besonderheiten bei Privataufträgen 75
1.4.8 Muster: Sammelgutachten 77
1.4.9 Beispiel eines Exposes zur ortsüblichen Vergleichsmiete 103
2 Anforderungen an Mietgutachten 113
2.1 Allgemeines 113
2.2 Gutachten über den Mietwert von Wohnraum 113
2.3 Grundsätzliche Anforderungen an ein Mietgutachten 115
2.3.1 Begründung des Lösungsweges 115
2.3.2 Offenlegung der Befundtatsachen 116
2.3.3 Stichtagsprinzip 118
2.3.4 Persönliche Erstattung des Gutachtens 119
3 Verfahren zur Mietermittlung 121
3.1 Mietspiegelverfahren 121
3.1.1 Bedeutung des Mietspiegels in der Praxis 121
3.1.1.1 Verbreitungsgrad von Mietspiegeln 121
3.1.1.2 Mietspiegel als Orientierungshilfe 121
3.1.2 Hinweise zu Mietspiegeln 122
3.1.2.1 Arten von Mietspiegeln 123
3.1.2.3 Methoden zur Erstellung von Mietspiegeln 125
3.1.2.4 Wohnwertmerkmale 128
3.1.2.5 Erstellung von Mietspiegeln 128
3.1.2.6 Differenzierung nach den Datengrundlagen 129
3.1.2.7 Methoden der Datenauswertung 130
3.1.3 Vergleich der Tabellenmethode mit der Regressionsmethode 132
3.2 Das Vergleichswertverfahren 135
3.2.1 Allgemeines 135
3.2.2 Zufälligkeit der Auswahl 136
3.2.3 Das repräsentative Datenmaterial 137
3.2.4 Hinweise zum Vorgehen bei der Auswahl von Vergleichswerten 139
3.2.4.1 Archivierungssystem 139
3.2.4.2 Suchsystem 141
4 Quellen für das Datenmaterial zur Mietermittlung 147
4.1 Tätigkeit als Sachverständiger 147
4.2 Sonstige Datenbeschaffung 148
4.2.1 Messung der Passantenfrequenz 149
4.2.2 Befragung vor Ort 150
4.2.3 Einsatz von Fragebögen 151
4.3 Inseratteil der Tageszeitung 152
4.3.1 Wohnraummieten 152
4.3.2 Gewerberaummieten 154
4.4 RDM Preisspiegel 154
4.4.1 Wohnungsmieten 155
4.4.2 Gewerberaummieten ! 155
Inhalt
4.5 Sonstige Fachveröffentlichungen 156
4.6 Mietspiegel/Mietpreisspiegel 158
4.7 Statistische Ämter 158
4.8 Internet als Datenquelle 159
4.9 Mietpreissammlung des Sachverständigen 160
5 Statistische Methoden zur Auswertung des Datenmaterials 163
5.1 Statistische Anforderungen 163
5.2 Statistische Methoden zur Mittelbildung und Genauigkeit 164
5.3 Statistik Begriffe 164
6 EDV gestützte Auswertung des Datenmaterials 173
6.1 Allgemeines 173
6.2 EDV gestütztes Mietbewertungssystem 175
6.2.1 Datenfluss 176
6.2.2 Datenhaltung 176
6.3 Hauptmodule des Bewertungssystems 177
6.3.1 Eingabemodule 178
6.3.1.1 Geschosswohnungen 178
6.3.1.2 Einfamilienhäuser 180
6.3.1.3 Büro 181
6.3.1.4 Ladenlokal 182
6.3.1.5 Lagerhaus 183
6.3.1.6 Gaststätte/Hotel 184
6.3.1.7 Verschiedenes 185
6.3.2 Hilfen und Informationen 186
6.3.3 Auswertungsmodul 186
6.3.3.1 Datenauswahl 187
6.3.3.2 Auswertungsform 188
6.3.4 Systemmodule 190
6.3.4.1 Datensicherung 190
6.3.4.2 User Administration 190
6.3.4.3 Tools 191
7 Weitere Aufgabenbereiche 195
7.1 Fortbildung des Sachverständigen 195
7.2 Archivierung 196
A2 Ermittlung von Wohnraummieten bei Mietgutachten 197
1 Grundlagen der Wohnraummiete 203
1.1 Rechtliche Grundlagen 203
1.1.1 Geschichtlicher Rückblick 203
1.1.2 Unterschiede zwischen Miete und Pacht 204
1.1.3 Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum 205
1.1.3.1 § 558 BGB (vormals § 2 MHG) 205
1.1.3.2 § 595 BGB (vormals § 3 MHG) 206
1.1.3.3 § 560 BGB (vormals § 4 MHG) 206
1.1.3.4 § 557a/§ 557b BGB Staffelmiete Indexmiete (vormals § 10 MHG) 206
1.1.3.5 § 558e Mietdatenbank 207
Inhalt
1.1.3.6 § 558d BGB Qualifizierter Mietspiegel 207
1.1.4 Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum 207
1.1.4.1 Grundsätzliches 207
1.1.4.2 Änderungsmöglichkeiten bei der Kostenmiete 209
1.1.5 Grenzen der Mieterhöhung 209
1.1.5.1 Wesentlichkeitsgrenze bei preisfreiem Wohnraum 210
1.1.5.2 Wuchergrenze bei preisfreiem Wohnraum 210
1.1.5.3 Grenzen bei preisgebundenem Wohnraum 210
1.1.5.4 Mögliche Rechtsfolgen bei preisfreiem Wohnraum 211
1.1.6 Rechtsentscheid 211
1.2 Wirtschaftliche Grundlagen 212
1.2.1 Wohnungsmarkt 212
1.2.1.1 Ökonomische Besonderheit des Gutes Wohnung 212
1.2.1.2 Marktsituationen 212
1.2.1.3 Einflussfaktoren auf die Marktmiete 214
1.2.2 Begriffe zur Wohnungsmiete (freifinanzierter Wohnungsbau) 230
1.2.2.1 Vergleichbarkeit der Mieten 232
1.2.2.2 Betriebskosten 233
1.2.2.3 Ortsübliche Vergleichsmiete 237
1.2.2.3 Neumiete Bestandsmiete 238
1.2.2.4 Sonstige Mietbegriffe 238
1.3 Technische Grundlagen 240
1.3.1 Technische Merkmale eines Gebäudes 240
1.3.1.1 Wände 240
1.3.1.2 Geschossdecken 246
1.3.1.3 Dächer 247
1.3.1.4 Treppen 248
1.3.1.5 Fenster 249
1.3.1.6 Türen 252
1.3.1.7 Oberböden 253
1.3.1.8 Heizungssysteme 254
1.3.1.9 Elektroinstallationen 255
1.3.1.10 Trinkwasserversorgung 256
1.3.1.11 Entwässerungsanlagen 256
1.3.1.12 Sanitäranlagen Einrichtung + Warmwasser + Lüftung 257
1.3.2 Bauphysikalische Grundlagen 260
1.3.2.1 Feuchteschutz 260
1.3.2.2 Wärmeschutz 262
1.3.2.3 Schallschutz 265
1.3.2.4 Energieeinsparverordnung (EnEV) 268
1.3.3 Begriffsdefinitionen zur Haus und Wohnungsbeschreibung 269
1.3.3.1 Wohnung 270
1.3.3.2 Haus 272
1.3.4 Beurteilungsmaßstäbe 273
1.3.4.1 Mehrfamilienhäuser 273
1.3.4.2 Einfamilienhäuser 278
1.4 Wohnflächenberechnung 281
1.4.1 Normen und Vorschriften zur Flächenberechnung 281
1.4.1.1 DIN 283 281
Inhalt
1.4.1.2 II. Berechnungsverordnung (BV) 283
1.4.1.3 Unterschiede zwischen der DIN 283 und der II. BV 283
1.4.1.4 Wohnflächenverordnung (WoFIV) 283
1.4.1.5 DIN 277 290
1.4.1.6 Zusammenfassung 291
1.4.2 Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung 292
1.4.2.1 Balkone, Terrassen 292
1.4.2.2 Räume im Kellergeschoss 292
1.4.2.3 Nicht genehmigte Flächen 293
1.4.3 Aufmaß 293
1.4.3.1 Die Arbeit vor Ort 293
1.4.3.2 Probleme beim Aufmaß 296
1.4.4 Berechnung 298
1.4.4.1 Exaktheit des Ergebnisses 298
1.4.4.2 Darstellung der Wohnflächenberechnung 299
1.4.5 Beispiel eines Gutachtens für eine Wohnflächenberechnung 303
1.5 Methoden der Bewertung von Wohnraum 307
1.5.1 Ableitung des Mietwertes aus dem Verkehrswert 307
1.5.2 Ableitung des Mietwertes auf der Basis der Kosten 307
1.5.3 Ableitung des Mietwertes aus Preisspiegeln (Marktmieten) 307
1.5.4 Ableitung des Mietwertes aus sonstigen Angaben über Mietpreise 309
1.5.5 Ableitung des Mietwertes aus dem Mietspiegel 309
1.5.6 Ableitung des Mietwertes aus Vergleichsmieten 309
2 Verfahren zur Ermittlung von Wohnraummieten 311
2.1 Mietermittlung in Mietspiegelverfahren 311
2.1.1 Beispiel eines Tabellenmietspiegels 311
2.1.2 Erläuterungen zu den Wohnwertmerkmalen am Beispiel
des Kölner Mietspiegels 314
2.1.2.1 Wohnlagen 314
2.1.2.2 Ausstattung 315
2.1.3 Grundsätzliches zur Ableitung der Miete aus einem Tabellenmietspiegel .316
2.1.3.1 Wohnfläche 318
2.1.3.2 Baualtersklassen 319
2.1.3.3 Lage 323
2.1.4 Der Mittelwert einer Mietpreisspanne 324
2.1.5 Zu und Abschläge auf den Mietspiegelwert 326
2.1.5.1 Merkmale zur Beurteilung der Zu oder Abschläge 326
2.1.5.2 Einflussfaktoren auf die Merkmale 328
2.1.5.3 Größenordnung der Zu und Abschläge 330
2.1.5.4 Gewichtung der Zu und Abschläge 332
2.2 Mietermittlung im Vergleichswertverfahren 334
2.2.1 Darstellung der Auswahlkriterien 334
2.2.1.1 Auswahlkriterium Lage 335
2.2.1.2 Auswahlkriterium Art 336
2.2.1.3 Auswahlkriterium Beschaffenheit 336
2.2.1.4 Auswahlkriterium Ausstattung 337
2.2.1.5 Auswahlkriterium Größe 337
2.2.1.6 Auswahlkriterium Mischungsverhältnis 338
Inhalt 2.2A.1 Das Auswahlkriterium Vermieterart 343
2.2.1.8 Auswahlkriterium Mietbegriff 344
2.2.2 Direktes Vergleichswertverfahren 345
2.2.3 Indirektes Vergleichswertverfahren mit Zu und Abschlägen
im Einzelvergleich 347
2.2.3.1 Bedeutung der Zu und Abschläge und ihre Darstellung 349
2.2.3.2 Noten Punkte System 350
2.2.4 Indirektes Vergleichswertverfahren im Durchschnittsvergleich 355
2.2.5 Bewertung bei geringem Datenbestand 356
2.2.5.1 Großzügige Auslegung der Auswahlkriterien 357
2.2.5.2 Befragung vor Ort 357
2.2.5.3 Berücksichtigung von Daten aus benachbarten Gemeinden 358
2.2.5.4 Fortschreibung weiter zurückliegender Mietdaten über Index 359
2.2.5.5 Bezugnahme auf Marktstudien, Preisspiegel usw 360
2.3 Erläuterungen zum Aufbau eines Mietgutachtens 360
2.3.1 Deckblatt 362
2.3.2 Inhaltsverzeichnis 362
2.3.3 Allgemeine Angaben 362
2.3.3.1 Zweck des Gutachtens 362
2.3.3.2 Zur Verfügung gestellte Unterlagen 363
2.3.3.3 Ortsbesichtigung 363
2.3.3.4 Urheberschutz 364
2.3.3.5 Mietbegriff 364
2.3.4 Beschreibung und Beurteilung des Bewertungsobjektes 365
2.3.4.1 Lage 365
2.3.4.2 Art 369
2.3.4.3 Beschaffenheit 370
2.3.4.4 Ausstattung 374
2.3.4.5 Größe 376
2.3.4.6 Beurteilung von Mängeln 378
2.3.5 Mietbewertung 380
2.3.5.1 Ermittlung im Mietspiegelverfahren 380
2.3.5.2 Ermittlung im Vergleichswertverfahren 391
3 Die Mietbewertung von Einfamilienhäusern 399
3.1 Mietwerte für Einfamilienhäuser in Relation zum Mietspiegel 399
3.2 Ermittlung der Mietwerte von Einfamilienhäusern
im Vergleichswertverfahren 403
4 Mustergutachten 405
4.1 Mustergutachten zur Wohnraummiete 405
4.2 Mietgutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
für eine Wohnung 434
4.3 Mietgutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
für ein Reihenhaus 461
A3 Ermittlung von Gewerberaummieten bei Mietgutachten 493
1 Grundlagen der Gewerberaummieten 497
1.1 Rechtliche Grundlagen 497
Inhalt
1.1.1 Unterscheidung zwischen Wohnraummiete und Gewerberaummiete 497
1.1.2 Mieterhöhung bei Gewerberaum 497
1.1.3 Grenzen bei Gewerberaum 499
1.2 Wirtschaftliche Grundlagen 499
1.2.1 Teilmärkte 499
1.2.2 Begriffe aus dem Bereich der Gewerberaummiete 500
1.2.2.1 Begriffe Einzelhandelsflächen 504
1.2.2.2 Begriffe Büroflächen 507
1.2.2.3 Begriffe Lagerflächen 508
1.3 Technische Grundlagen 509
1.3.1 Beschreibung von Ausstattungsstandards 509
1.3.2 Nutzflächenberechnung 513
2 Einflussfaktoren auf die Miethöhe 525
2.1 Darstellung der Einflussfaktoren auf die Miethöhe
von Einzelhandelsflächen 525
2.1.1 Umsatzerwartung 525
2.1.2 Standortqualität 526
2.1.2.1 Kategorien der Standortqualität 527
2.1.2.2 Determinanten der Standortqualität 528
2.1.2.3 Passantenfrequenz 529
2.1.3 Objektqualität 532
2.1.3.1 Ladengröße 532
2.1.3.2 Ladenzuschnitt 533
2.1.3.3 Geschossebenen 533
2.1.3.4 Lagerflächen/Nebenflächen 534
2.1.4 Gebäudemerkmale 534
2.1.5 Ausstattung 536
2.1.6 Einzelhandelsmieten 537
2.1.7 Tragfähige Mieten 539
2.2 Darstellung der Einflussfaktoren auf die Miethöhe von Büroflächen 540
2.2.1 Angebots und Nachfragesituation 540
2.2.2 Aussagekraft von Büromarktübersichten 541
2.2.3 Standortqualität 546
2.2.4 Objektqualität 546
2.3 Darstellung der Einflussfaktoren auf die Miethöhe von Lagerflächen
und Produktionsflächen 548
2.3.1 Angebots und Nachfragesituation 548
2.3.2 Standortqualität 549
2.3.3 Objektqualität 549
2.3.4 Mietwerte 550
3 Verfahren zur Ermittlung von Gewerberaummieten 553
3.1 Bewertung über die Renditeerwartung 553
3.2 Mietspiegelverfahren 554
3.3 Vergleichswertverfahren 554
3.3.1 Datenerfassung von gewerblich genutzten Flächen 554
3.3.2 Anwendung des Vergleichswertverfahrens, dargestellt am Beispiel
von Einzelhandelsflächen 556
Inhalt
3.3.2.1 Auswahl der Vergleichsobjekte Lage Stadtteil/Stadt 556
3.3.2.2 Bearbeitungshinweise zum Bewertungsablauf 557
3.3.2.3 Bearbeitung der Eckdaten der Vergleichsobjekte Stadtteil 560
3.3.2.4 Beurteilung der Ergebnisse 564
3.4 Bewertung im Durchschnittsvergleich 566
3.5 Exkurs: Regression 567
3.5.1 Allgemeines 567
3.5.1.1 Lineare Regression 568
3.5.1.2 Nichtlineare Regression 568
3.5.1.3 Anmerkungen zum Logarithmus 569
3.6 Mustergutachten 573
3.6.1 Mustergutachten zur Gewerberaummiete 573
3.6.2 Mietgutachten 584
A4 Sonderthemen der Mietermittlung 603
1 Mietminderung 609
1.1 Die rechtlichen Bewertungsvorgaben 609
1.2 Grundlagen zum Bewertungsverfahren der Wohnwertminderung 610
1.2.1 Wohnwertminderung 610
1.2.2 Zielbaumverfahren 611
1.3 Bewertungsablauf 611
1.3.1 Feststellung der Eckdaten 612
1.3.2 Ermittlung des Wohnwertes und der Wohnwertanteile 613
1.3.2.1 Bestimmung der Wertzahl 613
1.3.2.2 Berechnung des Wohnwertanteils 615
1.3.3 Aufteilung der Wertzahl in Funktions und Geltungswert 617
1.3.3.1 Funktionswert 617
1.3.3.2 Der Geltungswert 618
1.3.3.3 Weitere Unterteilung des Funktionswertanteils 618
1.3.3.4 Unterteilung des Geltungswertanteils an der Wertzahl 619
1.3.4 Bestimmung der Wertminderungsfaktoren 619
1.3.4.1 Beeinträchtigungen des Funktionswertes 619
1.3.4.2 Beeinträchtigungen des Geltungswertes 620
1.4 Die Wohnwertminderung Ergebnisbetrachtung 622
1.4.1 Mietminderungstabelle 623
1.4.2 Kurzverfahren zur Mietminderung 626
1.5 Sonderfälle 628
1.5.1 Berücksichtigung von Ausstrahlungseffekten 628
1.5.2 Berücksichtigung von Kumulationseffekten 628
1.5.3 Berücksichtigung von Totalausfalleffekten 628
1.6 Mustergutachten 631
2 Möblierungszuschlag 653
2.1 Möblierter Wohnraum 653
2.2 Problematik der Ermittlung von Möblierungszuschlägen 654
2.3 Überschlägliche Verfahren zur Ermittlung des Möblierungszuschlages 657
2.3.1 Berechnung analog § 559 BGB 657
Inhalt
2.3.2 Berechnung mit Erfahrungssätzen 657
2.3.2.1 Wiederbeschaffungswert pauschal für eine Wohnung 657
2.3.2.2 Wiederbeschaffungswert Einzelbeträge 657
2.3.2.3 Abschreibung und Verzinsung 658
2.3.3 Ermittlung über den Barwert einer jährlich wiederkehrenden Leistung 659
2.4 In der Fachliteratur beschriebene Verfahren zur Bewertung
eines Möblierungszuschlages 659
2.4.1 Verfahren Sternel 660
2.4.1.1 Ausgangswert 660
2.4.1.2 Abschreibung/Restnutzungsdauer 660
2.4.1.3 Kapitalverzinsung 660
2.4.2 Verfahren Barthelmess 661
2.4.2.1 Ausgangswert 661
2.4.2.2 Abschreibung 661
2.4.2.3 Kapitalzins/Risikozuschlag 661
2.4.3 Verfahren Droge 662
2.4.3.1 Ausgangswert 662
2.4.3.2 Restnutzungsdauer 662
2 A3.3 Abschreibung/Instandhaltung 663
2.4.3.4 Kapitalrisiko 663
2.4.4 Vergleichende Beurteilung Ausgangswert der Möblierung 664
2.4.4.1 Restnutzungsdauer 665
2.4.4.2 Kapitalzins/Risikozins 665
2.5 Ein weiterer Lösungsweg 665
2.5.1 Ausgangswert 666
2.5.2 Restnutzungsdauer/Abschreibung/Risikozuschläge 667
2.6 Beispiel für die Ermittlung eines Möblierungszuschlags 668
3 Das Schiedsgutachten 671
3.1 Die Schiedsgutachtenabrede 671
3.1.1 Begriff der Schiedsgutachtenabrede 671
3.1.2 Abgrenzung zu Anpassungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen 672
3.1.2.1 Wertsicherungsklauseln 672
3.1.2.2 Spannungsklauseln 673
3.1.2.3 Staffelmietvereinbarung 673
3.1.2.4 Leistungsvorbehalte 673
3.2 Die Beauftragung des Sachverständigen 674
3.2.1 Varianten der Beauftragung 674
3.2.2 Prüfung der Beauftragung 674
3.2.2.1 Fachliche Eignung 674
3.2.2.2 Ergebnislose Vorverhandlungen 675
3.2.2.3 Ablehnung des Sachverständigen 675
3.3 Auslegung der Schiedsklausel 675
3.3.1 Grundlegende Begriffe 675
3.3.1.1 Neufestsetzung 676
3.3.1.2 Anpassung 676
3.3.1.3 Ortsübliche Anpassung bzw. Neufestsetzung 676
3.3.1.4 Angemessene Neufestsetzung bzw. Anpassung 676
3.3.1.5 Billiges Ermessen 676
Inhalt
3.3.2 Besondere Auslegungsfragen 677
3.3.2.1 Änderung der vereinbarten Bezugsgröße 677
3.3.2.2 Auslegung der Mietbegriffe 678
3.3.2.3 Bewertungsstichtag 679
3.4 Besonderheiten des Schiedsgutachtens 679
3.4.1 Honorierung 679
3.4.2 Haftung 680
3.4.3 Bedeutung des erstellten Schiedsgutachtens 680
3.5 Der Schiedsgutachtenvertrag 680
3.5.1 Eckdaten 680
3.5.2 Mustervertrag 682
3.6 Praktische Bearbeitungshinweise für ein Schiedsgutachten 683
3.6.1 Bestimmung der Miete als Marktmiete/ortsübliche Vergleichsmiete 683
3.6.2 Bestimmung der Miete nach billigem Ermessen 683
3.6.2.1 Gewichtung der Beurteilungsmaßstäbe 684
3.6.2.2 Beispiele für die Berechnung von Indexentwicklungen 685
3.6.2.3 Ergebnisbetrachtung 686
3.6.2.4 Gliederung 688
TeilB
Anwendung von Mieten bei Verkehrswertgutachten
B1 Grundlagenwissen zur Mietanwendung 689
1 Vorbemerkungen zum Thema Mietanwendung 693
2 Verfahren zur Verkehrswertermittlung 695
2.1 Normierte Verfahren zur Verkehrswertermittlung 697
2.1.1 Vergleichswertverfahren 698
2.1.2 Sachwertverfahren 699
2.1.3 Ertragswertverfahren 700
2.2 Nicht normierte Verfahren zur Verkehrswertermittlung
Discounted Cashflow Verfahren 701
3 Finanzmathematische Grundlagen 703
3.1 Einfache Zinsrechnung und die Zinseszinsrechnung 703
3.1.1 Grundbegriffe der Zins und Zinseszinsrechnung 704
3.1.2 Einfache Zinsrechnung 704
3.1.3 Verzinsung mit Zinseszins (Zinsenszinsrechnung) 705
3.2 Rentenrechnung 711
3.2.1 Grundbegriffe der Rentenrechnung 711
3.2.2 Zeitrente 712
3.3 Finanzmathematik und Ertragswertberechnung 715
3.3.1 Jährlich gleichbleibende Reinerträge 715
3.3.2 Veränderliche Reinerträge 720
3.4 Auswirkungen vor und nachschüssiger Erträge 720
3.5 Bodenwertbedeutung im Rahmen der Ertragswertberechnung 723
Inhalt
4 Anwendung von Mieten im Rahmen des
Ertragswertverfahrens nach WertV 728
4.1 Von der Mietermittlung zur Mietanwendung 728
4.2 Ertragswertverfahren nach WertV 733
4.2.1 Determinanten des Ertragswertverfahrens 735
4.2.2 Bedeutung der Determinanten für das Ergebnis der Ertragswertermittlung .739
4.3 Begriffsdefinition der Nachhaltigkeit im Ertragswertverfahren 741
4.3.1 Hinweise zur Nachhaltigkeit in der WertV 741
4.3.2 Hinweise zur Nachhaltigkeit in der Fachliteratur 742
4.3.3 Nachhaltigkeit im Ertragswertverfahren 749
4.4 Normalfall der Ertragswertermittlung 763
4.4.1 Bewertungsschiene A 766
4.4.2 Bewertungsschiene B 767
4.5 Verfahren zur Berücksichtigung von Abweichungen
tatsächlich gezahlter Mieten von nachhaltigen Mieten 768
4.5.1 Überschlägliche Ermittlung möglicher Auswirkungen von
Mietabweichungen auf das Ertragswertverfahren 768
4.5.2 Verfahren zur Berechnung von Mietabweichungen 769
4.5.2.1 ZuVAbschlagsverfahren 770
4.5.2.2 Vervielfältigerdifferenzverfahren 773
4.5.2.3 Säulenverfahren 776
4.5.3 Weitere Berechnungsbeispiele 778
4.5.3.1 Vervielfältigerdifferenzverfahren 778
4.5.3.2 ZuVAbschlagsverfahren 779
4.5.3.3 Partielle Diskontierung 780
B2 Mietanwendung bei Mietwohngrundstücken im Rahmen
des Ertragswertverfahrens nach WertV 781
1 Bedeutung nachhaltig erzielbarer Mieten und vertraglich
vereinbarter Mieten bei Mietwohngrundstücken 785
2 Vorgehensweise bei Anwendung nachhaltiger Mieten
sowie vertraglich vereinbarter Mieten 789
3 Normalfall des Ertragswertverfahrens 790
4 Beurteilungskriterien zur Anwendung von nachhaltigen Mieten 792
4.1 Nachhaltige Miete 795
4.1.1 Wohnwertmerkmale 796
4.1.2 Wohnfläche 800
4.1.3 Liegenschaftszinssatz 803
4.1.3.1 Allgemeine Darstellung 803
4.1.3.2 Miete und Liegenschaftszins 809
4.1.4 Nettokaltmiete 812
4.1.5 Weitere Bestimmungsgrößen 813
4.1.6 Instandhaltungsstau 815
4.2 Dauer der nachhaltigen Miethöhe 815
4.2.1 Nachhaltige Erträge über die Restnutzungsdauer der Immobilie 816
Inhalt
4.2.2 Sonderfälle der Nachhaltigkeit 819
4.3 Darstellung nachhaltiger Mieten im Gutachten 822
4.3.1 Darstellung in Tabellenform 823
4.3.2 Darstellung in Form von Kurzexposes 825
5 Beurteilungskriterien zur Anwendung vertraglich
vereinbarter Mieten 828
5.1 Vertraglich vereinbarte Miete 829
5.2 Vergleich vertraglich vereinbarter Mieten mit nachhaltigen Mieten 829
5.3 Kriterien zur Beurteilung von vertraglich vereinbarten Mieten 830
5.3.1 Vergleich Nettokaltmiete mit vertraglich vereinbarter Miete 830
5.3.1.1 Nebenkostenvereinbarungen 831
5.3.1.2 Vereinbarungen bei Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen 836
5.3.1.3 Vereinbarte Nutzungsentgelte, Vergütungen und Zuschläge 838
5.3.1.4 Berücksichtigung von vertraglichen Vereinbarungen 840
5.3.2 Abweichungen von nachhaltigen Ertragssituationen 843
5.3.2.1 Vereinbarte Miethöhe 844
5.3.2.2 Mieterhöhungsmöglichkeiten 851
5.3.2.3 Geltendes Mietrecht 852
5.3.2.4 Objektbezogene Bestimmungsgrößen 855
5.3.2.5 Mietabweichungen zwischen vertraglich vereinbarten Mieten
und nachhaltigen Mieten 858
6 Vorgehensweise bei der Anwendung von Mieten 871
6.1 Berechnung auf der Grundlage der Soll Situation (Normalfall) 871
6.2 Berechnung auf der Grundlage der Ist Situation 873
7 Beispielrechnung für die Auswirkung auf das Ertragswertergebnis
bei unterschiedlichen Mietansätzen 874
7.1 Ertragswertermittlung mit nachhaltigen Mieten 874
7.2 Ertragwertsermittlung mit vertraglich vereinbarten Mieten 875
8 Fragebogen zur Erfassung der Eckdaten 877
9 Praktische Berechnungsbeispiele 882
9.1 Ertragswertberechnung auf der Grundlage des Normalfalles 882
9.2 Ertragswertberechnung bei Staffelmieten 884
9.3 Ertragswertberechnung bei unterlassener Mietanpassung 886
B3 Mietanwendung bei Geschäfts und Gewerbegrundstücken
im Rahmen des Ertragswertverfahrens nach WertV 889
1 Bedeutung nachhaltig erzielbarer Mieten und vertraglich
vereinbarter Mieten bei Geschäfts und
Gewerberaumgrundstücken 893
2 Vorgehensweise bei Anwendung nachhaltiger Mieten sowie
bei vertraglich vereinbarten Mieten 894
3 Normalfall des Ertragswertverfahrens 895
Inhalt
4 Beurteilungskriterien zur Anwendung nachhaltiger Mieten 896
4.1 Miethöhe 898
4.1.1 Nutzfläche 899
4.1.2 Miete bei Büroimmobilien 903
4.1.3 Miete bei Handelsimmobilien 909
4.2 Mietdauer 913
4.3 Liegenschaftszins und Miethöhe 916
5 Darstellung von Mieten im Gutachten 921
6 Kriterien zur Beurteilung von Vertragsmieten 922
6.1 Vertragsmieten und nachhaltige Mieten 923
6.1.1 Bewirtschaftungskosten 923
6.1.1.1 Betriebskosten (Nebenkosten) 927
6.1.1.2 Sonstige Bewirtschaftungskosten 933
6.1.1.3 Verwaltungskosten 935
6.1.1.4 Instandhaltungskosten 936
6.1.1.5 Mietausfallwagnis 939
6.1.1.6 Sonstige Vereinbarungen 940
6.1.1.7 Zusammenfassung der Vorgehensweise bei Vertragsmieten 941
6.2 Vertragsbezogene Beurteilungskriterien 942
6.2.1 Vertragsdauer 942
6.2.1.1 Verträge auf unbestimmte Dauer 943
6.2.1.2 Verträge mit fester Mietzeit 943
6.2.1.3 Stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses 944
6.2.1.4 Verlängerungsklauseln 944
6.2.1.5 Option 945
6.2.1.6 Incentives bei der Vertragsdauer 950
6.2.2 Vertragliche Mieterhöhungsmöglichkeiten 953
6.2.2.1 Änderungskündigung 953
6.2.2.2 Staffelmiete 954
6.2.2.3 Anpassungsklauseln 955
6.2.3. Vertraglich vereinbarte Miethöhe 960
6.2.3.1 Umsatzsteuer 961
6.2.3.2 Vertragsmieten mit Wertsicherungsklausel 962
6.2.3.3 Vertragsmiete = Underrented Miete 964
6.2.3.4 Vertragsmiete = Overrented Miete 966
6.2.3.5 Sonderfälle der Vertragsmiete im Vergleich zur nachhaltigen Miete 969
6.2.4 Objektbezogene Beurteilungskriterien 970
6.2.4.1 Nutzfläche 970
6.2.4.2 Modernisierung 973
6.2.5 Marktbezogene Beurteilungskriterien 974
7 Fragebogen zur Erfassung der vorgefundenen Ertragssituation
von Geschäfts und Gewerbegrundstücken 982
7.1 Musterschreiben .— 982
7.2 Formular Betriebskosten 983
7.3 Formular Vertragsmiete, Vertragsvereinbarungen 985
Inhalt
Anhang
1 Rechtsentscheide in Leitsätzen 991
2 Gesetze und Verordnungen 1002
2.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 1002
2.2 Justizvergütungs und entschädigungsgesetz (JVEG) 1064
2.3 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
(Wohnflächenverordnung WoFlV) 1068
2.4 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen
(Zweite Berechnungsverordnung II. BV) 1071
2.5 Wirtschaftsstrafgesetz 1118
2.6 Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG)2 1122
2.7 Zivilprozessordnung (ZPO) 1133
2.8 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung BetrKV) 1142
3 DIN Normen 1147
3.1 DIN 277 (Fassung Juni 1987) 1147
3.2 DIN 283 1148
4 Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum (MF H) 1153
5 Mustersachverständigenverordnung des Deutschen Industrie
und Handelskammertages vom 25.9.2001 1168
6 Richtlinien (DIHT) 1178
7 Mietspiegel 1212
7.1 Bonner Mietspiegel (Regressionsmethode) 1212
, 7.2 Kölner Mietspiegel (Tabellenmethode) 1223
7.3 Mietwerte für Ladenlokale, Büroräume und Gewerbeflächen
im Kammerbezirk Köln 1226
8 Berechnungshilfen 1227
8.1 Diskontierungsfaktor q n 1227
8.2 Verbraucherpreisindizes 1229
8.3 Umrechnungskoeffizienten für das Verhältnis der Wohn
und Ladenfläche zur Miethöhe 1231
8.4 Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) 1232
8.5 Vervielfältigertabelle 1233
8.6 Euro Wechselkurs 1237
9 Allgemeine Vertragsbedingungen 1238
10 Fachliche Bestellungsvoraussetzungen auf dem Sachgebiet
„Mieten für Grundstücke und Gebäude" 1249
11 Formulare 1254
11.1 Abkürzungen 1254
11.2 Aufnahmeblatt Wohnung 1256
12 Anschriftenliste der Sachverständigenverbände 1267
FRAGEN und ANTWORTEN 1277
Stichwortverzeichnis 1309 |
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