Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft:
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Hamburg
Hammonia-Verl.
2005
|
| Ausgabe: | 4., überarb. und erw. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XXXV, 793 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 3872921894 |
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Inhaltsübersicht
Seite
Geleitwort ................................................................. V
Vorwort ................................................................. VI
Verzeichnis der Autoren...................................................... VIII
Kapitelübersicht............................................................. X
Inhaltsverzeichnis........................................................... XI
Verzeichnis der Tabellen ..................................................... XXVI
Verzeichnis der Abbildung ................................................... XXX
Verzeichnis der Abkürzungen ...............................................XXXIII
Über das Wohnen.......................................................... l
Kapitel 1: Die Wohnung und ihre Märkte................................. 3
Vorbemerkung................................................... 4
1. Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Wohnung und seiner
Nutzungsleistungen (L. Kühne-Büning).............................. 7
1.1 Charakteristika des Wirtschaftsgutes Wohnung und seiner Nutzungsleistungen 7
1.2 Besonderheiten aus der Sicht der Anbieter..............................
1.3 Besonderheiten aus der Sicht der Nachfrager ............................
2. Wohnungsmarkt im System der Marktwirtschaft ................... 18
2.1 Überlegungen zur marktwirtschaftlichen Ordnung und
zum Gleichgewichtspreis (L. Kühne-Büning)............................. 18
2.1.1 Modell der vollständigen Konkurrenz .................................. 19
2.1.2 Modell der unvollständigen Konkurrenz................................ 25
2.2 Grundlagen zur Theorie der Wohnungsmarktwirtschaft: Ein Modell der
Volkswirtschaft mit expliziter Formulierung des Baubodenmarktes, des
Bauleistungsmarktes, des Wohnimmobilienmarktes und des Mietmarktes
(H. H. Nachtkamp)................................................. 27
2.2.1 Zur Begründung der Modelltheorie.................................... 27
2.2.2 Die Modellökonomie ............................................... 28
2.2.2.1 Der repräsentative private Haushalt.................................... 28
2.2.2.2 Die Y-Produktion .................................................. 29
2.2.2.3 Die für den Wohnimmobilien- und den Mietmarkt relevanten
Bereiche des Modells................................................ 31
2.2.3 Analyse der wohnungswirtschaftlich relevanten Märkte.................... 33
2.2.3.1 Der Baubodenmarkt................................................ 33
2.2.3.2 Die Wohnungsbauwirtschaft ......................................... 34
2.2.3.3 Die Wohnungsinvestoren ............................................ 36
2.2.3.4 Der Wohnungsbaumarkt ............................................ 38
2.2.3.5 Die Entwicklung des Wohnungsbestandes in der Zeit...................... 39
2.2.3.6 Der Mietmarkt .................................................... 40
XII
2.2.3.6.1 Exkurs: Selbstgenutztes Wohneigentum und Mietwohnungen............... 40
2.2.3.6.2 Nachfrage sowie kurz- und langfristiges Angebot am Mietmarkt............. 41
2.2.3.7 Der Baumarkt, der Wohnimmobilienmarkt und der Mietmarkt
im Zusammenhang................................................. 42
2.2.4 Einzelwirtschaftliche Optimalitätsüberlegungen des privaten Haushalts....... 44
2.2.5 Gesamtwirtschaftliche Optimalität..................................... 47
2.2.5.1 Das temporäre und das intertemporale Tauschoptimum ................... 47
2.2.5.2 Das temporäre und das intertemporale Produktionsmaximum.............. 48
2.2.5.3 Die intertemporal optimale Produktionsstruktur......................... 51
2.2.5.4 Bauboden versus Naturboden ........................................ 53
2.2.6 Zwei Beispiele für den analytischen Einsatz des Instrumentariums ........... 57
2.2.6.1 Die Wirkungen einer nachhaltigen Steigerung des Zinsniveaus.............. 57
2.2.6.2 Vermieterrisiken und das langfristige Angebot am Mietmarkt............... 58
2.2.7 Abschließende Bemerkungen......................................... 60
2.2.8 Anhang: Zu den formalen Grundlagen des Modells....................... 62
2.2.8.1 Entwicklung der formalen Grundlagen................................. 62
2.2.8.2 Die Budgetrestriktion des repräsentativen Haushalts ...................... 64
2.2.8.3 Zentrale Allokationsplanung ......................................... 65
2.3 Besonderheiten des Wohnungsmarktes und soziale Marktwirtschaft
(L. Kühne-Büning) ................................................. 69
2.3.1 Aufspaltung des Wohnungsmarktes in Teilmärkte......................... 71
2.3.1.1 Rechtliche und sozialökonomische Kriterien............................. 71
2.3.1.2 Qualitativ-technische Kriterien ....................................... 71
2.3.1.3 Räumliche Kriterien................................................ 72
2.3.2 Fehlende Markttransparenz .......................................... 73
2.3.3 Geringe Elastizität der Anpassung an Marktänderungen ................... 75
2.3.4 Bestehende Mietverträge............................................. 77
2.3.5 Wohnungsmarkt und vorgelagerte Märkte .............................. 78
2.3.6 Abhängigkeit von benachbarten Wirtschafts- und Politikbereichen........... 79
2.3.7 Abhängigkeit von wohnungspolitischen Interventionen.................... 79
2.4 Theorie und Realität der Wohnungsmärkte: Ansätze und Instrumente
zur Überwindung von Marktunvollkommenheiten........................ 87
3. Marktstrukturen und Marktbeteiligte.............................. 90
3.1 Strukturelle Gliederung des Wohnungsbestandes: Marktsegmente
(L. Kühne-Büning) ................................................. 90
3.2 Anbieter und Anbieterverhalten....................................... 99
3.2.1 Eigentumsstruktur der Wohnungsbestände.............................. 100
3.2.2 Elemente des Anbieterverhaltens ...................................... 104
3.2.3 Charakteristika einzelner Anbietergruppen.............................. 109
3.2.3.1 Private Anbieter.................................................... 110
3.2.3.2 Wohnungsunternehmen............................................. 111
3.2.3.2.1 Wohnungsunternehmen zwischen Versorgungsauftrag und Marktorientierung:
Die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen
(J. Galonska/L Kühne-Büning)........................................ 112
3.2.3.2.1.1 Zum Wandel der Aufgabenfelder...................................... 113
3.2.3.2.1.2 Unternehmensgruppierungen ........................................ 119
3.2.3.2.2 Freie Wohnungsunternehmen (F. Kivelip)............................... 127
3.2.3.2.3 Sonstige Wohnungsanbieter.......................................... 131
3.3 Nachfrage, Nachfrager und Nachfrageverhalten an Wohnungsmärkten
(L. Kühne-Büning) ................................................. 132
XIII
3.3.1 Zur Theorie der Konsumnachfrage und der Nachfrage nach Wohnnutzungen .. 132
3.3.2 Wohnsituation der Haushalte als realisierte Wohnungsnachfrage............. 136
3.3.3 Determinanten der Wohnungsnachfrage................................ 138
3.3.3.1 Soziodemographische Faktoren: Bevölkerung und Haushalte ............... 140
3.3.3.2 Ökonomische Faktoren der Wohnungsnachfrage:
Einkommen und Wohnkosten ........................................ 148
3.3.3.3 Soziale Komponenten der Wohnungsnachfrage .......................... 159
3.3.3.4 Räumliche Faktoren als Bestimmungselemente der Wohnungsnachfrage ...... 166
3.3.3.5 Wohnzufriedenheit und Umzugsmotive in ihrer Bedeutung
für den Wohnungsmarkt............................................. 169
4. Interdependenz wohnungswirtschaftlicher Teilmärkte - theoretische
Ansätze zur Erklärung prozessualer Abläufe (L. Kühne-Büning) ....... 177
4.1 Filtering-Theorie................................................... 177
4.2 Sickerprozesse..................................................... 184
4.3 Arbitrage-Modell .................................................. 187
5. Wirtschaftliche Entwicklung und die Bedeutung der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft (L. Kühne-Büning/J.-O. Hesse)................... 191
5.1 Wachstum und Konjunktur.......................................... 191
5.1.1 Erklärungsansätze zum Konjunkturverlauf.............................. 192
5.1.2 Wohnungsbau-, Bau- und allgemeine Konjunktur in der Bundesrepublik...... 193
5.2 Erklärungsansätze zum Verlauf wohnungswirtschaftlicher Investitionen....... 197
5.3 Modelle zur Erklärung der Investitionstätigkeit........................... 203
5.4 Wohnungsbau- und gesamtwirtschaftliche Entwicklung................... 208
6. Instrumente zur Prognose der Wohnungsmarktentwicklung......... 212
(R. Höbel/L. Kühne-Büning)
6.1 Wohnungsbedarfsprognosen ......................................... 212
6.1.1 Determinanten des Wohnungsbedarfs.................................. 212
6.1.1.1 Versorgungsnormen ................................................ 212
6.1.1.2 Bedarfsträger...................................................... 213
6.1.2 Zur Methode von Wohnungsbedarfsprognosen .......................... 215
6.1.2.1 Nachholbedarf..................................................... 216
6.1.2.2 Ersatzbedarf....................................................... 216
6.1.2.3 Neubedarf........................................................ 217
6.1.2.4 Funktionsreserve................................................... 217
6.1.2.5 Zweit- und Freizeitwohnungen........................................ 217
6.1.3 Relevanz der Wohnungsbedarfsprognosen .............................. 217
6.2 Wohnungsmarktbeobachtung ........................................ 221
6.3 Wohnungsnachfrageprognosen ....................................... 222
6.3.1 Quantitative Modelle ............................................... 223
6.3.1.1 Makroökonomische Modelle ......................................... 224
6.3.1.2 Mikroökonomische Modelle.......................................... 227
6.3.2 Qualitative Methoden............................................... 228
6.3.3 Expertensysteme................................................... 230
XIV
Kapitel 2: Wohnungspolitik............................................... 234
1. Legitimation und allgemeine Ziele der Wohnungspolitik
(L. Kühne-Büning) ................................................. 234
2. Wohnungswirtschaft und staatliche Interventionen................. 237
3. Wohnversorgung................................................. 239
3.1 Bevölkerung und Haushalte seit 1950 .................................. 239
3.2 Zur Einkommenssituation privater Haushalte............................ 244
3.3 Regionale Differenzierung sozioökonomischer Daten...................... 251
3.4 Entwicklung des Wohnungsbestandes und Verlauf
wohnungswirtschaftlicher Investitionen ................................ 252
3.5 Trendentwicklung der quantitativen und qualitativen Wohnversorgung....... 255
3.6 Der rechnerische Wohnungsbedarf im Zeitverlauf........................ 257
3.7 Zusammenfassung ................................................. 258
4. Strategien, Instrumente und Ansätze wohnungspolitischer
Interventionen................................................... 259
4.1 Wohnungspolitische Strategien ....................................... 259
4.2 Wohnungspolitische Instrumente ..................................... 260
4.2.1 Ordnungs- und leistungspolitische Instrumente.......................... 260
4.2.1.1 Ordnungspolitik................................................... 261
4.2.1.1.1 Regelungsspektrum ................................................ 261
4.2.1.1.2 Mietensysteme in ihrer ordnungspolitischen Funktion
(L. Kühne-Büning/L. Steveling)........................................ 262
4.2.1.2 Leistungspolitik (L. Kühne-Büning).................................... 267
4.2.2 Angebots- und nachfrageorientierte Instrumente......................... 270
4.2.3 Objekt- und subjektorientierte Instrumente............................. 270
4.2.3.1 Objektsubventionen................................................ 271
4.2.3.2 Subjektsubventionen................................................ 273
4.3 Zusammenfassung des Katalogs wohnungspolitischer Maßnahmen und
Kriterien einer Beurteilung........................................... 278
5. Direkte Förderung des Wohnungsbaus: der Soziale Wohnungsbau ... 283
5.1 Grundlage der wohnungswirtschaftlichen Gesetzgebung................... 283
5.2 Vom I. und II. Wohnungsbaugesetz zum Wohnraumförderungsgesetz 2002 .... 283
(L. Kühne-Büning/St. Kofner)
Einführung ....................................................... 283
5.2.1 Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus ............................... 284
5.2.2 Die Reform des Wohnungsbaurechts: Das Wohnraumförderungsgesetz 2002 ... 294
(L. Kühne-Büning)
5.2.3 Übergang vom II. Wohnungsbaugesetz zum Wohnraumförderungsgesetz
2002 am Beispiel des Landes NRW .................................... 300
5.3 Ergänzende Bestimmungen zur Durchführung der Wohnungsbauförderung ... 302
6. Förderung der Wohneigentumsbildung............................ 314
XV
Kapitel 3: Wohnungsmarkt, Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft
in den neuen Bundesländern (M. Sydow/St. Kojner IC. Sander)........ 317
Vorbemerkung................................................... 318
1. Überblick über die Entwicklung................................... 319
1.1 Schleichende Sozialisierung der Wohnungswirtschaft in der DDR............ 319
1.2 Entwicklung der Wohnungsbautätigkeit seit 1990......................... 320
2. Vermögenszuordnung und Restitution............................. 322
2.1 Vermögenszuordnung............................................... 322
2.2 Restitution........................................................ 323
2.3 Investition........................................................ 323
3. Altschuldenhilfe / Privatisierung.................................. 324
3.1 Progressive Erlösabführung .......................................... 324
3.2 Mieternahe Privatisierungsformen..................................... 325
3.3 Abschluss der Altschuldenfrage ....................................... 326
4. Mietrecht ....................................................... 328
4.1 Kündigungsschutz.................................................. 328
4.2 Mietpreisrecht..................................................... 328
5. Wohnungsbauförderung.......................................... 333
5.1 Sonderabschreibungen als Instrument der Wohnungsbauförderung.......... 333
5.2 Zulagen als Instrument der Wohnungsbauförderung ...................... 334
6. Die Zukunft der Großwohnsiedlungen............................. 335
6.1 Begriff und Bedeutung der Großwohnsiedlung........................... 335
6.2 Probleme der Großwohnsiedlungen.................................... 335
7. Das Leerstandsproblem .......................................... 337
7.1 Problembeschreibung............................................... 337
7.2 Ursachen des Leerstands............................................. 337
7.3 Entscheidung über den Marktaustritt .................................. 338
7.4 Internalisierung von externen Effekten im Rahmen des Stadtumbaus......... 340
7.5 Programm Stadtumbau Ost.......................................... 342
Kapitel 4: Wohnen - soziologisch betrachtet (H. Häußermann).............. 345
Vorbemerkung................................................... 346
1. Über das Wohnen................................................ 348
1.1 Modernes Wohnen ................................................. 348
1.2 Bürgerliche und sozialistische Wohnungsreform.......................... 349
XVI
1.3 Erziehung von oben ................................................ 351
1.4 Eigenheim........................................................ 353
2. Wohneigentum .................................................. 355
2.1 Entwicklung und Verteilung des Wohneigentums......................... 355
2.2 Materielle Vorteile des Wohneigentums................................. 355
2.3 Wohneigentum und gesellschaftliche Modernisierung ..................... 358
2.4 Die Vererbung von Wohneigentum .................................... 361
3. Wohlfahrtsstaat und Wohnungsversorgung ........................ 362
4. Wohnbedürfnisse................................................ 363
5. Wohnen neu lernen? Ökologische Bedenken........................ 365
6. Wohnen von Ausländern.......................................... 367
7. Frauen und Wohnen ............................................. 368
8. Tendenzen des Wandels........................................... 370
Kapitel 5: Bodenmarkt und Bodenpolitik (H. Dieterich)..................... 373
Vorbemerkung................................................... 374
1. Boden — ein besonderes Wirtschaftsgut ............................ 375
1.1 Was ist Boden? .................................................... 375
1.2 Besonderheiten des Bodens .......................................... 376
2. Grundlagen der Bodenordnung in Deutschland .................... 378
2.1 Eigentum im Privatrecht ............................................ 378
2.2 Eigentum nach dem Grundgesetz (GG) ................................ 379
2.3 Besonderheiten in den neuen Bundesländern - Rechtsvereinheitlichung....... 380
3. Bodenwertbildung und Grundstückswertermittlung ............... 382
3.1 Zur Theorie der Bodenwertbildung ................................... 382
3.1.1 Grundrente und Bodenwert (H. Kühne) ................................ 382
3.1.1.1 Landwirtschaftliche Grundrente....................................... 383
3.1.1.2 Städtische Grundrente (H. Dietrich) ................................... 384
3.1.2 Steuervorteile ..................................................... 386
3.1.3 Den Grundstückswert bestimmende Faktoren ........................... 386
3.2 Grundstückswertermittlung ......................................... 388
3.2.1 Rechtsgrundlagen.................................................. 388
3.2.2 Verkehrswert...................................................... 389
3.2.2.1 Gewöhnlicher Geschäftsverkehr....................................... 389
3.2.2.2 Rechtliche Gegebenheiten ........................................... 389
3.2.2.3 Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften ........................... 390
3.2.2.4 Lage ............................................................ 390
3.2.3 Wertermittlungsstichtag............................................. 390
XVII
3.2.4 Wertermittlungsverfahren ........................................... 390
3.3 Sachverständige für Grundstückswertermittlung.......................... 392
3.3.1 Gutachterausschüsse................................................ 392
3.3.2 Andere Grundstückssachverständige ................................... 392
4. Instrumente staatlicher Intervention zur Steuerung
des Bodenmarktes ............................................... 394
4.1 Steuerung der Bodennutzung durch Bodenpreise ........................ 394
4.2 Raumordnung und Landesplanung.................................... 395
4.3 Bauleitplanung .................................................... 397
4.4 Sicherung der Planung.............................................. 398
4.5 Umlegung und Grenzregelung ....................................... 399
4.6 Flurbereinigung ................................................... 400
4.7 Enteignung ....................................................... 401
4.8 Erschließungsbeiträge .............................................. 401
4.9 Sanierungsgebiete.................................................. 402
4.10 Stadtumbaugebiete................................................. 403
4.11 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen .............................. 403
4.12 Erhaltungsbereiche................................................. 404
4.13 Städtebauliche Gebote .............................................. 405
4.14 Städtebauliche Verträge ............................................. 405
4.14.1 Der Erschließungsvertrag............................................ 406
4.14.2 Der Bauplanungs- und Vorbereitungsvertrag............................. 406
4.14.3 Baureifmachungsverträge............................................ 406
4.14.4 Baurealisierungsverträge............................................. 406
4.14.5 Folgekostenverträge................................................. 407
4.14.6 Die Bedeutung der städtebaulichen Verträge............................. 407
4.14.7 Vorhabenbezogener Bebauungsplan, Vorhaben- und Erschließungsplan....... 408
4.15 Natur- und Landschaftsschutz........................................ 408
4.16 Folgerungen ...................................................... 409
5. Bodenpolitik .................................................... 411
5.1 Nutzungskonflikte ................................................. 411
5.2 Ziel der Bodenpolitik ............................................... 412
5.3 Abschöpfung von Bodenwertsteigerungen .............................. 412
5.3.1 Planungswertausgleich.............................................. 413
5.3.2 Bodenwertzuwachssteuer............................................ 413
5.3.3 Infrastrukturabgabe ................................................ 413
5.3.4 Vertragliche Inanspruchnahme von Bodenwertsteigerungen ................ 414
5.3.5 Änderung der Eigentumsordnung..................................... 414
5.4 Gemeindliche Bodenpolitik .......................................... 415
5.4.1 Ziele kommunaler Bodenpolitik....................................... 415
5.4.2 Modelle gemeindlicher Bodenpolitik................................... 415
5.5 Weiterführende Bodenpolitik ........................................ 417
5.5.1 Koordination öffentlicher Ebenen und Stellen ........................... 418
5.5.2 Bodenmanagement ................................................ 418
5.5.3 Vereinfachung von Rechtsvorschriften ................................. 418
5.5.4 Reform der Grundsteuer............................................. 419
5.5.4.1 Die Flächensteuer.................................................. 419
XVIII
5.5.4.2 Die Flächennutzungssteuer........................................... 419
5.5.4.3 Boden- und Gebäudewertsteuer....................................... 419
5.5.4.4 Einführung einer Bodenwertsteuer .................................... 419
Kapitel 6: Baumarkt - Wohnungswirtschaft und Bauwirtschaft (H. Weitz) 423
Vorbemerkung................................................... 424
1. Baugewerbe ..................................................... 425
1.1 Begriff „Baugewerbe ............................................... 425
1.2 Bauunternehmen .................................................. 426
1.3 Art der Unternehmen............................................... 467
1.4 Größe der Unternehmen ............................................ 427
1.5 Organisation des Bauwesens (Verbände und Gewerkschaften)............... 430
2. Baumarkt ....................................................... 431
2.1 Bestand an Bauten ................................................. 431
2.2 Bautätigkeit ...................................................... 431
2.3 Bauarten ......................................................... 433
3. Die Bauwirtschaft als Teil der Volkswirtschaft...................... 435
4. Die Preisbildung auf den Baumärkten ............................. 436
4.1 Baupreise und Baukosten............................................ 436
4.2 Struktur der baubetrieblichen Kosten .................................. 437
4.3 Preisbildungsprozess................................................ 443
4.3.1 Ausschreibung und Vergabe.......................................... 443
4.3.2 Angebotskalkulation................................................ 444
4.3.3 Preis als Aktionsmöglichkeit des Anbieters .............................. 445
5. Entwicklung der Bauwirtschaft ................................... 448
5.1 Einflussfaktoren ................................................... 448
5.1.1 Konjunktur- und Haushaltspolitik..................................... 448
5.1.2 Geldpolitik ....................................................... 449
5.1.3 Umweltschutzpolitik................................................ 450
5.1.4 EU-Gesetzgebung.................................................. 451
5.2 Zukünftiger Wohnungsbaubedarf ..................................... 452
Kapitel 7: Markt für Wohnungsbaufinanzierungsmittel und
Wohnungsbaufinanzierung .................................... 455
Vorbemerkung................................................... 456
1. Markt für langfristiges Kapital (D. Bellinger/A. Reif) .................. 457
2. Finanzierungsmittel.............................................. 458
XIX
3. Finanzierung wohnungswirtschaftlicher Investitionen.............. 460
3.1 Zum Begriff Wohnungsbaufinanzierung................................ 460
3.2 Finanzierung von Investitionen im Wohnungsneubau ..................... 460
3.3 Finanzierung von Investitionen im Wohnungsbestand..................... 461
4. Grundformen der Wohnungsbaufinanzierung...................... 462
4.1 Historische Entwicklungslinien ....................................... 462
4.2 Finanzierungsräume................................................ 462
4.3 Von der arbeitsteiligen Finanzierung zur Gesamtfinanzierung aus einer Hand .. 464
5. Realkredit....................................................... 469
5.1 Definition und Entwicklung.......................................... 469
5.2 Grundsätze der Wertermittlung....................................... 470
5.2.1 Verkehrswertermittlung ............................................. 470
5.2.2 Verkaufs- und Beleihungswert........................................ 475
5.3 Grundpfandrechte und Sicherungsvertrag .............................. 479
6. Darlehen........................................................ 481
6.1 Gestaltung der Zins- und Tilgungskonditionen........................... 481
6.2 Effektiwerzinsung.................................................. 482
6.3 Darlehensvertrag................................................... 483
6.4 Bauspardarlehen (S. Jokl) ............................................ 488
7. Anbietergruppen, ihre Produkte und ihre Refinanzierung........... 490
(D. Bellinger/A. Reif)
7.1 Anbieterstrukturen am deutschen Hypothekenmarkt...................... 490
7.2 Darstellung einzelner inländischer Anbietergruppen ...................... 491
7.2.1 Hypothekenbanken................................................. 491
7.2.1.1 Geschäftstätigkeit und Refinanzierung.................................. 491
7.2.1.2 Basel II und Bedeutung für die Eigenkapitalunterlegung der
Hypothekenbanken (L. Kühne-Büning)................................. 493
7.2.2 Landesbanken (D. Bellinger/A. Reif).................................... 493
7.2.3 Sparkassen........................................................ 494
7.2.4 Bausparkassen (S. Jokl).............................................. 495
7.2.4.1 Historische Entwicklung............................................. 495
7.2.4.2 Geschäftstätigkeit .................................................. 496
7.2.4.3 Marktstellung ..................................................... 498
7.2.5 Lebensversicherungsunternehmen..................................... 500
8. Mortgage Backed Securities (MBS) - eine alternative
Finanzierungsform (L Kühne-Büning) .............................. 501
9. Eigenkapital in der Wohnungsbaufinanzierung (R. Wiechers) ......... 503
9.1 Funktionen des Eigenkapitals......................................... 503
9.2 Möglichkeiten der Beschaffung ....................................... 503
9.2.1 Finanzierungsformen der Unternehmer ................................ 504
XX
9.2.2 Private Sparformen................................................. 505
9.2.3 Eigenkapitalersatz.................................................. 506
9.3 Einsatz und Volumina des Eigenkapitals ................................ 507
9.3.1 Privater Wohnungsbau.............................................. 507
9.3.2 Institutioneller Wohnungsbau ........................................ 508
10. Zusammenhang von Wohnungsbaufinanzierung und Kapitalmarkt .. 510
(H. Peick)
10.1 Zinselastitzität der Wohnugsbaufinanzierungsnachfrage ................... 510
10.2 Einfluss des Zinsniveaus auf die Finanzierungsformen..................... 512
Kapitel 8: Grundlagen der betrieblichen Wohnungswirtschaft ........... 513
Vorbemerkung................................................... 514
1. Aufgaben und Leistungsbereiche der Wohnungsunternehmen (H. Kühne)..... 516
1.1 Ökonomischer „Standort der unternehmerischen Wohnungswirtschaft ...... 516
1.2 Gewinnstreben als Basis langfristiger Existenzsicherung.................... 516
1.2.1 Erfolgsbezogene Bestandspolitik ...................................... 517
1.2.2 Investitionsverhalten: Bestandserhalt versus wertorientiertes
Portfoliomanagement............................................... 519
1.2.3 Diversifikation als unternehmensstrategische Zielsetzung .................. 522
1.3 Marketing: Grundlage marktbezogener Unternehmenspolitik............... 527
1.3.1 Marketing in seiner Bedeutung für die Wohnungswirtschaft ................ 527
1.3.2 Elemente der Marketing Strategie ..................................... 528
1.3.2.1 Marktforschung.................................................... 528
1.3.2.2 Zielgruppenorientierte Produkt- und Leistungspolitik..................... 529
2. Unternehmensführung (H.W. Große-WUde).......................... 531
Vorbemerkung................................................... 531
2.1 Begriff der Unternehmensführung..................................... 531
2.2 Ethik und Legitimation der Unternehmensführung....................... 532
2.3 Aufgaben der Unternehmensführung .................................. 534
2.4 Organisation und Unternehmensführung............................... 536
2.5 Unternehmensführung und Management-Prinzipien...................... 538
2.6 Unternehmensführung im Kontext moderner Personalführung.............. 542
2.6.1 Identifikation durch Motivation....................................... 542
2.6.2 Die wichtigsten Führungsstile ........................................ 544
2.6.3 Die Rolle der Unternehmensführung in der Karriereentwicklung............ 547
2.7 Zusammenfassung: Unternehmensführung in der Wohnungs-
und Immobilienwirtschaft ........................................... 550
3. Unternehmensplanung (V. Riebel).................................. 551
Vorbemerkung................................................... 551
3.1 Grundbegriffe der Unternehmensplanung............................... 551
3.2 Planungsebenen, Planungstechniken und Planungsverfahren................ 553
XXI
3.3 Finanzplanung und Finanzdisposition als Aufgabe des Finanzmanagements ... 555
3.3.1 Notwendigkeit und Ziele des Finanzmanagements........................ 555
3.3.2 Aufgaben und Arten der Finanzplanung ................................ 556
3.3.3 Instrumente der Finanzplanung....................................... 557
3.3.3.1 Die Gelddispositionsrechnung........................................ 558
3.3.3.2 Der Finanzplan.................................................... 560
3.3.3.3 Der Kapitalbindungsplan............................................ 562
3.3.4 Ablauf der Finanzplanung ........................................... 562
4. Betriebliches Rechnungswesen als Führungsinstrument............. 564
4.1 Funktionen des betrieblichen Rechnungswesen........................... 564
4.2 Externes und internes Rechnungswesen................................. 565
4.3 Zielsetzungen der Jahresabschlussanalyse ............................... 565
4.4 Betriebsvergleich als Analyseinstrument ................................ 566
4.5 Jahresabschlussanalysen und Betriebsvergleiche in der Wohnungswirtschaft___ 567
4.6 Grenzen von Jahresabschlussanalysen und Betriebsvergleiche ............... 573
4.7 Kosten- und Leistungsrechnung als Unterstützungselement für
Unternehmensplanung und Controlling................................ 574
4.7.1 Ziele und Aufgaben der Kosten- und Leistungsrechnung................... 574
4.7.2 Kostenrechnung in der Wohnungswirtschaft............................. 576
4.7.3 Ein Beispiel aus der Praxis ........................................... 577
5. Controlling als funktionsübergreifendes Steuerungsinstrument ..... 582
5.1 Wesensmerkmale des Controllings..................................... 582
5.2 Aufbauorganisation des Controllings................................... 583
5.3 Funktionen des Controllings ......................................... 585
5.3.1 Informationsfunktion des Controllings................................. 586
5.3.2 Planungsfunktion des Controllings .................................... 590
5.3.3 Kontrollfunktion des Controllings..................................... 594
5.3.4 Steuerungsfunktion des Controllings................................... 594
5.4 Bestandscontrolling als Teilgebiet des Immobiliencontrollings............... 595
5.4.1 Bestandscontrolling als zusätzliches Planungs- und Steuerungsinstrument
in der Wohnungswirtschaft .......................................... 595
5.4.2 Die Instrumente des Bestandscontrollings............................... 596
5.5 Die Portfolioanalyse zur Unterstützung des strategischen Controllings........ 605
5.5.1 Entwicklung und Grundlagen der Portfolioanalyse........................ 605
5.5.2 Die Portfolioanalyse als strategisches Marketinginstrument
für Wohnungsunternehmen.......................................... 607
5.5.3 Die Bildung „Strategischer Geschäftsfelder in einem Wohnungsunternehmen
und deren Positionierung in einer Portfoliomatrix........................ 607
5.5.4 Die Standtortwertkarte als Instrument zur Durchführung
einer Portfolioanalyse............................................... 609
5.5.5 Die quantitative Portfolioanalyse...................................... 612
5.6 Interne Revision als Kontrollinstrument ................................ 615
5.6.1 Aufgaben und Ziele der Revision...................................... 615
5.6.2 Ablauforganisation der Revision ...................................... 616
6. Investitionsrechnung zur Vorbereitung von
Investitionsentscheidungen (M. Schnapp)........................... 618
XXII
Vorbemerkung................................................... 618
6.1 Grundlagen und Verfahren der Investitionsrechnung...................... 619
6.1.1 Statische Verfahren................................................. 619
6.1.2 Dynamische Verfahren .............................................. 620
6.2 Wohnungswirtschaftliche Investitionsrechnungen ........................ 622
6.2.1 Einflussgrößen der Investitionsrechnung................................ 623
6.2.2 Abschließende Gesichtspunkte........................................ 626
7. Unternehmensfinanzierung (H. Peick).............................. 627
7.1 Traditionelle Formen der Finanzierung................................. 627
7.1.1 Überblick......................................................... 627
7.1.2 Bedeutung einzelner Finanzierungsformen für Wohnungsunternehmen....... 628
7.1.3 Immobilienspezifische Besonderheiten einzelner Finanzierungsformen ....... 631
7.1.3.1 Selbstfinanzierung.................................................. 631
7.1.3.2 Finanzierung über Abschreibungen.................................... 632
7.1.3.3 Mischformen der Beteüigungs- und Kreditfinanzierung.................... 634
7.1.3 .4 Tilgungsvereinbarungen bei der Kreditfinanzierung von Immobilien......... 636
7.2 Neuere Finanzierungsinstrumente..................................... 638
7.2.1 Überblick......................................................... 638
7.2.2 Zinserwartungen als Ausgangspunkt................................... 638
7.2.3 Forward Rate Agreements............................................ 640
7.2.4 Vereinbarung von Zinsgrenzen (Caps, Floors)............................ 640
7.2.5 Austausch von Zinszahlungen (Zinsswaps) .............................. 645
7.3 Finanzmanagement von Wohnungsunternehmen......................... 643
7.3.1 Begriffliche Abgrenzung............................................. 645
7.3.2 Aufgaben des Finanzmanagements .................................... 645
7.3.2.1 Optimierung der Kapitalbeschaffung................................... 645
7.3.2.2 Optimierung der Vermögens- und Kapitalstruktur........................ 645
7.3.3 Entwicklungstendenzen im Finanzmanagement von Unternehmen........... 649
8. Neue Wege in der Wohnungsbaufinanzierung ...................... 650
8.1 Abgrenzung....................................................... 650
8.2 Anwendungsvoraussetzungen......................................... 650
8.3 Einsatzmöglichkeiten und Vorteile aus Sicht der Wohnungsunternehmen ..... 651
Kapitel 9: Gewerbeimmobilien (R. Kötter/L. Kühne-Büning) ................... 655
Vorbemerkung................................................... 656
1. Markt für Gewerbeimmobilien ................................... 657
1.1 Definition der Gewerbeimmobilie..................................... 657
1.2 Arten / Typen von Gewerbeimmobilien ................................ 657
1.3 Angebot und Nachfrage im Spiegel von Konjunktur und Wachstum ......... 660
2. Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien ....................... 661
2.1 Projektidee ....................................................... 661
XXIII
2.2 Projektstudie...................................................... 661
2.3 Projektumsetzung.................................................. 663
3. Beurteilung und Bewertung von Gewerbeimmobilien............... 666
3.1 Beurteilungskriterien für Gewerbeimmobilien ........................... 666
3.2 Bewertung von Gewerbeimmobilien ................................... 668
3.3 Weitere Aspekte zum Begriff der Rentabilität ............................ 672
4. Finanzierung von Gewerbeimmobilien ............................ 675
4.1 Klassische Finanzierung gewerblicher Immobilien ........................ 675
4.2 Risikoaspekte im Rahmen der Finanzierung einer gewerblichen Immobilie .... 676
4.3 Kostenaspekte bei der Finanzierung gewerblicher Immobilien............... 678
5. Gewerbliches Immobilienmanagement ............................ 679
5.1 Aufgaben des gewerblichen Immobilienmanagements..................... 679
5.2 Kostenmanagement................................................. 682
6. Marketing für Gewerbeimmobilien................................ 686
6.1 Marketingpolitische Besonderheiten ................................... 686
6.2 Marketinginstrumente .............................................. 689
Kapitel 10: Steuern in der Immobilienwirtschaft (I. Esser)................... 691
1. Allgemeine Grundlagen - Differenzierung zwischen den verschiedenen
Formen der Besteuerung ......................................... 692
2. Einkommen/Körperschaftssteuer.................................. 693
2.1 Allgemeine Grundlagen der Besteuerung............................... 693
2.2 Steuerliche Abschreibungsregelungen für Immobilien ..................... 698
2.3 Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand............... 702
2.3.1 Definition der Herstellungskosten nach § 255 HGB....................... 703
2.3.2 Zusammenhängende Baumaßnahmen (Zusammentreffen von
Herstellungskoten mit Erhaltungsaufwendungen) ........................ 705
2.4 Veräußerungsgewinnbesteuerung...................................... 706
2.5 Exkurs: Veräußerungsgewinnbesteuerung nach § 13 Abs. 3 Satz
10 KStG für ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen............... 707
3. Gewerbesteuer................................................... 708
3.1 Ermittlung des Gewerbeertrages ...................................... 708
3.2 Steuermessbetrag, Hebesatz, Ermittlung der Gewerbesteuer................. 709
3.3 Die pauschale Kürzung von 1,2 % des Einheitswertes des zum Betriebsvermögen
gehörenden Grundbesitzes gem. § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG................... 711
3.4 Die erweiterte Gewerbesteuerbegünstigung für Grundstücksunternehmen
gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG......................................... 712
XXIV_________________________________________________________________________
4. Grunderwerbsteuer.............................................. 715
5. Umsatzsteuer ................................................... 718
5.1 Grundsätzliches ................................................... 718
5.2 Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungsleistungen nach § 4 Nr. 12 UStG...... 719
5.3 Kleinunternehmerbesteuerung........................................ 721
5.4 Vörsteuerberichtigung nach § 15 a UStG................................ 721
6. Steuerliche Bewertung des Grundbesitzes und Grundsteuer ......... 723
6.1 Ermittlung des Einheitswertes der Betriebsgrundstücke.................... 723
6.2 Die neue Bedarfsbewertung für die Erbschafts- und Schenkungssteuer
sowie die Grunderwerbsteuer in Sonderfällen............................ 724
6.3 Grundsteuer ...................................................... 725
6.3.1 Höhe, Bemessungsgrundlage und Verfahren............................. 725
6.3.2 Erlass der Grundsteuer bei wesentlicher Ertragsminderung................. 725
6.3.3 Überlegungen zur Reform der Grundsteuer ............................. 726
7. Behandlung des selbstgenutzten Wohneigentums im Steuerrecht..... 727
7.1 Fördergrundbetrag................................................. 728
7.2 Förderung ökologischer Maßnahmen .................................. 728
7.3 Kinderzulage...................................................... 728
7.4 Beschränkung der Eigenheimzulage auf einen Höchstbetrag................ 728
8. Förderung von Modernisierung von Mietwohngebäuden im
Rahmen des Investitionszulagengesetzes 1999 ...................... 729
8.1 Voraussetzung für die Inanspruchnahme................................ 729
8.2 Modernisierungsmaßnahmen an Mietwohngebäuden nach § 3 InvZulG ...... 730
8.3 Erhöhte Investitionszulage bei der Modernisierung bestimmter
Gebäude im innerörtlichen Bereich nach § 3 a InvZulG.................... 731
Kapitel 11: Mietrechtliche Regelungen im frei finanzierten
Wohnungsbau (L. Kühne-Bäning/L Steveling)........................ 733
Vorbemerkung................................................... 734
1. Mietrechtsreform 2001 ........................................... 735
2. Miete und Betriebskosten......................................... 736
2.1 Miete............................................................ 736
2.2 Betriebskosten..................................................... 737
3. Mieterhöhung und Mietsenkung bei bestehenden
Mietverträgen ................................................... 739
XXV
4. Mieterhöhung wegen Modernisierung von Wohnraum.............. 740
5. Mietvertrag und Vertragsdauer.................................... 741
6. Ordentliche und außerordentliche Kündigung des
Mietverhältnisses ................................................ 742
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