Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung:
Gespeichert in:
| Hauptverfasser: | , |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
München/Unterschleißheim
Luchterhand
2005
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis Klappentext |
| Beschreibung: | XIX, 667 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 3472060042 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Vorwort.............................................................
Inhaltsverzeichnis.....................................................
Teil
1 Einführung in die Verkehrswertermittlung........................ 1
1.1 Überblick.................................................... 1
1.2 Verschiedene Werte........................................... 1
1.3 Verkehrswert................................................. 3
1.3.1 Definition.................................................... 3
1.3.2 Was ¡st unter dem Begriff »Verkehrswert« zu verstehen?............ 3
1.3.3 Verkehrswert und Marktwert................................... 5
1.4 Wertermittlungsverfahren...................................... 6
1.4.1 Welche Verfahren gibt es?...................................... 6
1.4.2 Verfahrenswahl............................................... 7
1.4.3 Wo finden sich die Verfahrensvorschriften?....................... 8
1.4.4 Weitere Verfahren............................................. 8
1.5 Weitere Grundlagen........................................... 9
1.6 Zusammenfassung........................................... 10
2 Bodenwert.................................................. 11
2.1 Überblick.................................................... 11
2.2 Der Begriff des Bodenwerts.................................... 11
2.3 Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts........................ 12
2.4 Unmittelbares Vergleichswertverfahren.......................... 13
2.4.1 Vorgehensweise.............................................. 13
2.4.2 Umrechnungskoeffizienten..................................... 14
2.4.3 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.................... 16
2.4.4 Beispiel..................................................... 17
2.4.5 Zugang zur Kaufpreissammlung................................ 19
2.4.6 Selbstkontrollaufgabe......................................... 21
2.5 Mittelbares Vergleichswertverfahren............................ 22
2.5.1 Vorgehensweise.............................................. 22
2.5.2 Boden richtwerte.............................................. 23
2.5.3 Beispiel..................................................... 24
2.5.4 Selbstkontrollaufgaben........................................ 24
2.6 Zusammenfassung........................................... 25
3 Vergleichswert für bebaute Grundstücke......................... 27
3.1 Überblick.................................................... 27
3.2 Unmittelbares Vergleichswertverfahren.......................... 27
3.2.1 Vorgehensweise.............................................. 27
VII
Inhaltsverzeichnis
3.2.2 Beispiel..................................................... 30
3.2.3 Selbstkontrollaufgabe......................................... 32
3.3 Mittelbares Vergleichswertverfahren............................ 33
3.3.1 Vorgehensweise.............................................. 33
3.3.2 Ertragsfaktoren............................................... 34
3.3.3 Gebäudefaktoren............................................. 35
3.3.4 Anwendung von Vergleichsfaktoren............................. 36
3.4 Verwandtschaft zur Bodenwertermittlung........................ 36
3.5 Zusammenfassung........................................... 37
4 Ertragswert.................................................. 38
4.1 Überblick.................................................... 38
4.2 Charakteristische Aspekte..................................... 38
4.3 Die grundsätzliche Vorgehensweise............................. 39
4.3.1 Überschussrechnung.......................................... 39
4.3.2 Abzug der Bodenwertverzinsung und Gebäudereinertrag........... 40
4.3.3 Gebäudeertragswert.......................................... 40
4.3.4 Addition des Bodenwerts...................................... 42
4.4 Begrifflichkeiten und Zusammenhänge.......................... 42
4.4.1 Zur Vereinheitlichung der Begriffswelt........................... 42
4.4.2 Übersicht zum Ertragswertverfahren............................. 43
4.5 Selbstkontrollaufgabe......................................... 44
4.6 Auf dem Weg zum Verkehrswert................................ 44
4.7 Zusammenfassung........................................... 44
5 Sachwert.................................................... 45
5.1 Überblick.................................................... 45
5.2 Der Grundgedanke............................................ 45
5.2.1 Verkauf eines Einfamilienhauses................................ 45
5.2.2 Sicht des Verkäufers........................................... 45
5.2.3 Sicht des Interessenten........................................ 46
5.2.4 Objektivierung der Kaufpreisvorstellungen....................... 47
5.2.5 Marktanpassung.............................................. 48
5.2.6 Zusammenfassung........................................... 48
5.3 Herstellungskosten der baulichen Anlagen....................... 49
5.3.1 Herstellungskosten der Gebäude................................ 49
5.3.2 Herstellungskosten der besonderen Betriebseinrichtungen......... 59
5.3.3 Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen.................. 60
5.3.4 Baunebenkosten.............................................. 60
5.4 Korrektur wegen des Gebäudealters............................. 62
5.4.1 Vorbemerkung............................................... 62
5.4.2 Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer........................... 63
5.4.3 Ermittlung der Restnutzungsdauer.............................. 64
5.4.4 Berechnung der Korrektur wegen des Gebäudealters............... 70
5.4.5 Zusammenfassung........................................... 70
5.5 Korrektur wegen Baumängeln und Bauschäden................... 75
5.5.1 Definition von Baumängeln und Bauschäden..................... 75
VIII
Inhaltsverzeichnis
5.5.2 Berücksichtigung in der Wertermittlung.......................... 75
5.6 Korrektur wegen sonstiger Umstände........................... 76
5.7 Bodenwert.................................................. 78
5.8 Auf dem Weg zum Verkehrswert................................ 78
5.8.1 Warum Marktanpassung?...................................... 78
5.8.2 Informationen über die Marktanpassung......................... 79
5.8.3 Fehlende Marktanpassungsfaktoren............................. 81
5.8.4 Zusammenfassung des Beispiels................................ 81
5.9 Anmerkungen zur Sachwertermittlung.......................... 83
5.10 Selbstkontrollaufgabe......................................... 84
5.11 Zusammenfassung........................................... 85
Teil
6 Bewertungsrelevante Zeitpunkte............................... 86
6.1 Überblick.................................................... 86
6.2 Zeitpunkte als Anker in der Wertermittlung....................... 86
6.2.1 Wertermittlungsstichtag....................................... 86
6.2.2 Qualitätsstichtag.............................................. 87
6.2.3 Ende der Recherchen.......................................... 88
6.2.4 Datum der Gutachtenerstellung................................. 88
6.2.5 Stichtage der Vergleichswerte.................................. 89
6.3 Beziehungen der Zeitpunkte zueinander......................... 89
6.3.1 Standardfall................................................. 89
6.3.2 Verlagerungen in die Vergangenheit............................. 89
6.3.3 Verlagerung in die Zukunft..................................... 91
6.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 92
6.5 Die Wertermittlungsverfahren als Projektionen auf einen Stichtag ... 92
6.6 Zusammenfassung........................................... 93
7 Bodenwert.................................................. 94
7.1 Überblick...............................................,----- 94
7.2 Entwicklungszustand......................................... 94
7.2.1 Vorbemerkung............................................... 94
7.2.2 Reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft...................... 95
7.2.3 Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft.................. 96
7.2.4 Bauerwartungsland........................................... 96
7.2.5 Rohbauland.................................................. 97
7.2.6 Baureifes Land............................................... 97
7.2.7 Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Entwicklungszustandsstufen 97
7.3 Art und Maß der baulichen Nutzung............................. 98
7.3.1 Art der baulichen Nutzung..................................... 98
7.3.2 Maß der baulichen Nutzung.................................... 99
7.4 Beschaffenheit des Grundstücks................................ 100
7.5 Erschließung................................................. 101
7.5.1 Die »drei Ebenen der Erschließung«............................. 101
7.5.2 Erschließung gemäß Baugesetzbuch............................ 102
IX
Inhaltsverzeichnis
7.5.3 Umgebungsinfrastruktur....................................... 104
7.6 Kritik an den Bodenrichtwerten................................. 105
7.7 Öffentliche Flächen........................................... 105
7.7.1 Begriffsbestimmung.......................................... 105
7.7.2 Wertermittlungsgrundsätze.................................... 106
7.7.3 Zukünftige öffentliche Flächen.................................. 107
7.7.4 Differenzwertmethode......................................... 111
7.7.5 Verschiebetheorie............................................. 112
7.7.6 Gegenwärtige öffentliche Flächen............................... 114
7.8 Residualwertverfahren........................................ 116
7.8.1 Vorbemerkung............................................... 116
7.8.2 Vorgehensweise.............................................. 117
7.8.3 Genauigkeit.................................................. 120
7.9 Zusammenfassung........................................... 120
8 Vergleichswert............................................... 121
8.1 Überblick.................................................... 121
8.2 Die drei Vergleichskategorien................................... 121
8.2.1 Generelle Problemverlagerung................................. 121
8.2.2 Boden...................................................... 123
8.2.3 Bauliche Anlagen............................................. 124
8.2.4 Marktsituationen............................................. 125
8.2.5 Ergebnis und Konsequenz..................................... 127
8.3 Heilung mangelnder Vergleichbarkeit............................ 127
8.3.1 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.................... 127
8.3.2 Objektivitätskriterien.......................................... 129
8.4 Analogieschluss als universelles Wertermittlungsprinzip........... 130
8.4.1 Empirische Daten............................................. 130
8.4.2 Selbstkontrollaufgabe......................................... 130
8.5 Zusammenfassung........................................... 130
9 Ertragswert.................................................. 132
9.1 Überblick.................................................... 133
9.2 Wesentliche vertiefende Aspekte................................ 134
9.2.1 Die beiden Zahlungsreihen im Ertragswert....................... 134
9.2.2 Zum Begriff der »Nachhaltigkeit«............................... 134
9.2.3 Zur Restnutzungsdauer........................................ 135
9.2.4 Wertkorrekturen.............................................. 136
9.2.5 Nicht rentierlicher Boden...................................... 136
9.2.6 Vorderland und Hinterland..................................... 138
9.2.7 Selbstkontrollaufgabe......................................... 139
9.2.8 Übersichten.................................................. 139
9.3 Zwei besondere Einflussfaktoren auf den Ertragswert.............. 141
9.3.1 Der Einfluss der Bodenwerts................................... 141
9.3.2 Der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes......................... 142
Inhaltsverzeichnis
9.4 Die beiden Ertragswertformeln................................. 144
9.4.1 Formel nach Wertermittlungsverordnung......................... 144
9.4.2 Vereinfachte Formel........................................... 145
9.4.3 Identität beider Formeln....................................... 146
9.4.4 Vor- und Nachteile beider Formeln.............................. 147
9.4.5 Selbstkontrollaufgabe......................................... 147
9.5 Verkürzte Ertragswertformeln.................................. 148
9.5.1 Verkürzte Formel bei »langer« Restnutzungsdauer................. 148
9.5.2 Selbstkontrollaufgabe......................................... 150
9.5.3 Verkürzte Formel bei unendlicher Restnutzungsdauer.............. 150
9.6 Liquidationswertformeln...................................... 151
9.6.1 Fallgestaltungen.............................................. 151
9.6.2 Die allgemeine Liquidationswertformel.......................... 154
9.6.3 Selbstkontrollaufgabe......................................... 156
9.7 Rohertrag___............................................... 156
9.7.1 Vergleichsmiete und Rohertrag................................. 156
9.7.2 Definition und Eigenschaften des Rohertrags..................... 157
9.7.3 Ableitung von Vergleichsmieten zur Rohertragsermittlung.......... 159
9.8 Bewirtschaftungskosten....................................... 163
9.8.1 Grundsätzliche Hinweise....................................... 163
9.8.2 Abschreibung................................................ 164
9.8.3 Verwaltungskosten............................................ 165
9.8.4 Betriebskosten............................................... 165
9.8.5 Instandhaltungskosten........................................ 168
9.8.6 Mietausfallwagnis............................................ 169
9.9 Liegenschaftszinssatz......................................... 170
9.9.1 Einfluss auf den Ertragswert................................----- 171
9.9.2 Aufgaben des Liegenschaftszinssatzes........................... 172
9.9.3 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes........................... 173
9.9.4 Bandbreiten und deren Bedeutung.............................. 176
9.9.5 Pflicht der Gutachterausschüsse zur Ableitung des Liegenschafts¬
zinssatzes ................................................... 176
9.9.6 Eine weit verbreitete sprachliche Unsitte......................... 177
9.10 Anzuwendende Liegenschaftszinssätze in der Praxis............... 178
9.10.1 Quellen..................................................... 178
9.10.2 Ableitung nach GuG 95........................................ 184
9.10.3 Ableitung nach Hausmann..................................... 187
9.10.4 Ableitung des abschließenden Ergebnisses....................... 194
9.10.5 Selbstkontrollaufgabe......................................... 195
9.11 Inflationsneutralität im Ertragswertmodell....................... 196
9.11.1 Ausgangspunkt: Die Ertragswertformel.......................... 196
9.11.2 Bedeutung der Inflationsneutralität im Ertragswertmodeli.......... 202
9.11.3 Wertermittlungsrelevanz des Diskontierungszinssatzes............. 203
9.11.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 204
9.12 Zusammenfassung........................................... 204
XI
Inhaltsverzeichnis
10 Sachwert.................................................... 206
10.1 Überblick.................................................... 206
10.2 Brutto-Grundfläche........................................... 206
10.3 Anpassungsfaktoren für Mehrfamilienwohnhäuser................ 208
10.4 Dämpfung des Bodenwerts.................................... 208
10.4.1 Bodenwert des unbebauten Grundstücks......................... 208
10.4.2 Dämpfung des Bodenwerts aufgrund einer vorhandenen Bebauung.. 209
10.4.3 Bebauung, die nicht der zulässigen Nutzbarkeit entspricht.......... 210
10.4.4 Zusammenfassung........................................... 212
10.5 Sonderfall: Erheblicher Instandhaltungsrückstand................. 213
10.6 Gerichtsurteil zur Marktanpassung.............................. 217
10.7 Kritik am Sachwertverfahren................................... 218
10.7.1 Literaturkritik................................................. 218
10.7.2 Der methodische Fehler hinsichtlich der Korrektur wegen Alters..... 219
10.7.3 Weitere Fehlerquellen......................................... 220
10.7.4 Steigerung der Genauigkeit.................................... 221
10.3 Zusammenfassung........................................... 223
11 Das abschließende Urteil...................................... 224
11.1 Überblick.................................................... 224
11.2 Grundlegende Merkmale des Verkehrswerts...................... 225
11.3 Wesentliche Anforderungen.................................... 226
11.3.1 Gebot zur Anwendung der Wertermittlungsverordnung............ 226
11.3.2 Gebot zur Anwendung der Verfahren............................ 226
11.3.3 Pflicht zur Berücksichtigung der Marktsituation.................... 226
11.3.4 Pflicht zur Würdigung der Aussagefähigkeit...................... 228
11.3.5 Begründungspflicht der Verfahrenswahl.......................... 229
11.3.6 Selbstkontrollaufgabe......................................... 231
11.3.7 Aggregationsverbot........................................... 232
11.4 Schlüsselfragen.............................................. 233
11.4.1 Wertermittlungsgegenstand.................................... 233
11.4.2 Wertermittlungsaufgabe....................................... 235
11.5 Prämissen................................................... 239
11.5.1 Nutzungskonzeption.......................................... 239
11.5.2 Angebots- bzw. Nachfragemangel............................... 239
11.5.3 Mängel und Schäden.......................................... 240
11.5.4 Bodenqualität___............................................ 241
11.5.5 Unternehmensbewertung...................................... 241
11.5.6 Ausschluss von Rechten und Lasten............................. 241
11.6 Exaktheit des abschließenden Urteils............................ 242
11.7 Nachdenkliches zum Verkehrswert.............................. 242
11.7.1 Ausgangssituation............................................ 242
11.7.2 Ziel der Wertermittlung........................................ 244
11.7.3 Nutzungskonzeption.......................................... 246
11.7.4 Lösung...................................................... 247
11.7.5 Selbstkontrollaufgabe......................................... 249
11.8 Zusammenfassung.........................................,, 249
XII
Inhaltsverzeichnis
12 Mathematische und statistische Basis........................... 250
12.1 Überblick.................................................... 250
12.2 Elementare Arithmetik........................................ 252
12.2.1 Zahlen...................................................... 252
12.2.2 Terminologie und Regeln...................................... 254
12.2.3 Selbstkontrollaufgabe......................................... 259
12.2.4 Ungleichungen............................................... 260
12.3 Zinsrechnungen.............................................. 263
12.3.1 Aufzinsung.................................................. 263
12.3.2 Selbstkontrollaufgabe......................................... 265
12.3.3 Abzinsung................................................... 265
12.3.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 266
12.4 Rentenrechnungen............................................ 267
12.4.1 Rentenarten in der Grundstückswertermittlung.................... 267
12.4.2 Anfangswert einer Zeitrente.................................... 268
12.4.3 Der Vervielfältiger............................................. 270
12.4.4 Selbstkontrollaufgabe___..................................... 271
12.4.5 Endwert einer Zeitrente........................................ 272
12.4.6 Selbstkontrollaufgabe......................................... 273
12.4.7 Ewige Rente................................................. 273
12.4.8 Annuitäten.................................................. 275
12.5 Merkblatt zu den finanzmathematischen Formeln................. 277
12.6 Indexrechnungen............................................. 278
12.6.1 Umrechnung von Preisen...................................... 278
12.6.2 Indexaktualisierung........................................... 280
12.7 Schreibweisen............................................... 281
12.7.1 Summen.................................................... 281
12.7.2 Produkte.................................................... 283
12.7.3 Selbstkontrollaufgaben........................................ 284
12.7.4 Rechnen in Tabellen........................................... 284
12.7.5 Selbstkontrollaufgaben........................................ 285
12.8 Einführender Fall zur deskriptiven Statistik....................... 286
12.9 Begriffe in der deskriptiven Statistik............................. 286
12.9.1 Merkmalsträger, Merkmal und Merkmalsausprägungen............ 287
12.9.2 Merkmalswerte und Urliste..................................... 287
12.9.3 Sortieren und Klassieren....................................... 287
12.9.4 Häufigkeitstabelle............................................. 288
12.10 Histogramm................................................. 288
12.10.1 Breite der Klassen............................................ 288
12.10.2 Höhe der Klassen............................................. 289
12.10.3 Zur Darstellung............................................... 289
12.11 Mittelwerte................................................. 290
12.11.1 Einfache Mittelwerte.......................................... 290
12.11.2 Gewogenes (gewichtetes) arithmetisches Mittel................... 290
12.11.3 Mittelwert einer Häufigkeitsverteilung........................... 291
12.12 Selbstkontrollaufgabe......................................... 292
12.13 Zusammenfassung........................................... 292
XIII
Inhaltsverzeichnis
13 Ausgewählte besondere Instramente............................ 294
13.1 Überblick.................................................... 294
13.2 Sensitivitätsanalyse........................................... 294
13.3 Erwartungswertanalyse....................................... 297
13.3.1 Verfahren und Beispiel........................................ 297
13.3.2 Selbstkontrollaufgabe......................................... 299
13.4 Entscheidungsbaum.......................................... 299
13.4.1 Ein illustrierendes Beispiel..................................... 299
13.4.2 Zur Praxisrelevanz............................................ 302
13.5 Kapitalwertmethode
13.5.1 Ein illustrierendes Beispiel..................................... 302
13.5.2 Allgemeine Vorgehensweise................................... 304
13.5.3 Der interne Zins.............................................. 306
13.5.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 307
13.5.5
13.5.6 Über die so genannten »Internationalen Verfahren«................ 308
13.6 Renditeanalyse............................................... 309
13.6.1 Originärer und derivativer Ertragswert........................... 310
13.6.2 Investive Wertschöpfung und prognostizierter Ertragswert.......... 311
13.6.3 Kalkulationsmodelle.......................................... 312
13.6.4 Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich....................... 314
13.6.5 Wirksamkeitsdauer < Restnutzungsdauer......................... 315
13.6.6 Zusammenfassung und Ausblick................................ 316
13.6.7 Selbstkontrollaufgabe......................................... 317
13.7 Berücksichtigung qualitativer Wertmerkmale..................... 319
13.8 Plausibilitäten und Analogien.................................. 320
13.9 Zusammenfassung........................................... 321
14 Wertermittlungsrecht......................................... 322
14.1 Überblick.................................................... 322
14.2 BauGB...................................................... 323
14.2.1 Schwerpunkte des Wertermittlungsrechts........................ 323
14.2.2 Verkehrswert................................................. 323
14.2.3 Gutachterausschusswesen..................................... 324
14.2.4 Ermächtigung für Rechtsverordnungen.......................... 327
14.3 WertV....................................................... 327
14.3.1 Vorbemerkungen............................................. 327
14.3.2 Aufbau...................................................... 328
14.3.3 Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen.................. 328
14.3.4 Erforderliche Daten........................................... 333
14.3.5 Wertermittlungsverfahren...................................... 333
14.3.6 Ergänzende Vorschriften....................................... 334
14.4 Weitere Normen.............................................. 338
14.4.1 WertR....................................................... 338
14.4.2 Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft (LandR 78).............. 339
14.4.3 Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 2000)..................... 340
14.4.4 Erlass zu den NHK 2000........................................ 340
XIV
Inhaltsverzeichnis
14.4.5 DIN-Normen................................................. 341
14.5 Einige wesentliche Weitbegriffe................................ 341
14.5.1 Beleihungswert............................................... 341
14.5.2 Einheitswert................................................. 342
14.5.3 Einwurfswert und Zuteilungswert............................... 343
14.5.4 Gemeiner Wert............................................... 343
14.5.5 Grundbesitzwert.............................................. 344
14.5.6 Versicherungswert............................................ 344
14.6 Zusammenfassung........................................... 344
Teil
15 Sachverständigenwesen....................................... 345
15.1 Überblick.................................................... 345
15.2 Was ist ein Sachverständiger?.................................. 345
15.3 Grundlagen der Sachverständigentätigkeit....................... 346
15.3.1 Besondere Sachkunde......................................... 346
15.3.2 Objektivität.................................................. 348
15.3.3 Unabhängigkeit.............................................. 349
15.3.4 Erkennen von Grenzen........................................ 350
15.3.5 Fähigkeiten als Übersetzer..................................... 351
15.3.6 Zusammenfassung........................................... 352
15.4 Sachverständige für Grundstückswertermittlungen................ 353
15.4.1 Vorbemerkung............................................... 353
15.4.2 Freie Sachverständige......................................... 354
15.4.3 Verbandsangehörige Sachverständige........................... 355
15.4.4
15.4.5 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte...................... 358
15.4.6 Angestellte Sachverständige................................... 360
15.4.7 Der »richtige« Sachverständige................................. 360
15.5 Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige............... 362
15.5.1 Zweck der öffentlichen Bestellung............................... 362
15.5.2 Gesetzliche Grundlagen....................................... 363
15.5.3 Verfahrensweg zur öffentlichen Bestellung....................... 363
15.5.4 Fflichten und Rechte.......................................... 367
15.6 Zertifizierte Sachverständige................................... 369
15.6.1 Aufbau des Systems.......................................... 369
15.6.2 Vor- und Nachteile des Systems................................. 371
15.6.3 Anerkennung der Zertifizierung durch die Kammern............... 373
15.6.4 Unterschiede Zertifizierung/öffentliche Bestellung................. 374
15.7 Zusammenarbeit mehrerer Sachverständiger..................... 374
15.7.1 Vorbemerkungen............................................. 374
15.7.2 Formen der Zusammenarbeit................................... 375
15.7.3 Die Partnerschaftsgesellschaft.................................. 376
15.7.4 Grundlagen der Zusammenarbeit............................... 377
15.7.5 Besonderheiten für öffentlich bestellte Sachverständige............ 377
15.7.6 Hilfskräfte................................................... 377
XV
Inhaltsverzeichnis
15.7.7 Das virtuelle Sachverständigenbüro............................. 379
15.8 Ausstattung eines Sachverständigenbüros....................... 380
15.8.1 Personal-Computer (PC) und Vernetzung......................... 380
15.8.2 Tabellenkalkulationsprogramm................................. 381
15.8.3 Textverarbeitungsprogramm................................... 381
15.8.4 Fertige Programmsysteme..................................... 382
15.8.5 Internet..................................................... 383
15.9 Hinweise zur fundierten Ausbildung............................. 384
15.9.1 Zur autodidaktischen Ausbildung............................... 384
15.9.2 Umfang einer Prüfung......................................... 385
15.9.3 Auswahlkriterien für einen Lehrgang............................ 386
15.10 Zusammenfassung........................................... 387
16 Recherche der Zustandsmerkmale.............................. 389
16.1 Überblick.................................................... 389
16.2 Einleitung................................................... 389
16.2.1 Die drei Schritte der Gutachtenerstellung......................... 389
16.2.2 Stellenwert der Recherche..................................... 390
16.2.3 Zeitaufwand für die Recherche.................................. 391
16.2.4 Ausgangspunkt der Recherche.................................. 392
16.2.5 Der Recherchezeitraum........................................ 394
16.2.6 Sorgfaltspflicht............................................... 395
16.2.7 Zustandsmerkmale........................................... 397
16.3 Grundbuch.................................................. 399
16.3.1 Vorbemerkung............................................... 399
16.3.2 Wo wird das Grundbuch geführt?............................... 400
16.3.3 Ordnungsmerkmale des Grundbuchs............................ 400
16.3.4 Aufschrift.................................................... 400
16.3.5 Bestandsverzeichnis.......................................... 401
16.3.6 Erste Abteilung............................................... 402
16.3.7 Zweite Abteilung............................................. 403
16.3.8 Dritte Abteilung.............................................. 404
16.3.9 Ungültige Eintragungen....................................... 404
16.3.10 Eintragungsbewilligung....................................... 404
16.3.11 Grundakten.................................................. 405
16.3.12 Einsicht in das Grundbuch..................................... 406
16.3.13 Was ¡st zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? 407
16.3.14 Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch?................ 408
16.3.15 Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch..................... 408
16.4 Erbbaurecht................................................. 409
16.4.1 Grundbuch des belasteten Grundstücks.......................... 409
16.4.2 Erbbaugrundbuch............................................ 409
16.4.3 Erbbaurechtsvertrag.......................................... 409
16.4.4 Zusammenfassung zum Erbbaurecht............................ 411
16.5 Wohnungs- und Teileigentum.................................. 411
16.5.1 Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch....................... 411
16.5.2 Teilungserklärung............................................. 412
XVI
Inhaltsverzeichnis
16.5.3 Aufteilungsplan.............................................. 412
16.5.4 Protokolle der Eigentümerversammlung......................... 413
16.5.5 Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.......................... 413
16.5.6 Zusammenfassung........................................... 413
16.6 Nachbarrechtliche Beschränkungen............................. 414
16.7 Weitere privatrechtliche Lasten................................. 415
16.8 Liegenschaftskataster......................................... 415
16.8.1 Flurkarte.................................................... 415
16.8.2 Buchwerk.................................................... 416
16.8.3 Führung des Liegenschaftskatasters............................. 416
16.9 Bauplanungsrecht............................................ 417
16.9.1 Vorbemerkung............................................... 417
16.9.2 Bebauungsplan.............................................. 418
16.9.3 Im Zusammenhang bebauter Ortsteil............................ 420
16.9.4 Außenbereich................................................ 422
16.9.5 Flächennutzungsplan.......................................... 422
16.9.6 Vorhaben bezogener Bebauungsplan............................ 423
16.9.7 Städtebauliche Sanierungssatzung und Entwicklungssatzung....... 424
16.9.8 Erhaltungssatzung............................................ 424
16.9.9 Zweckentfremdungsgenehmigung.............................. 425
16.10 Fehlende Baugenehmigung.................................... 425
16.10.1 Bedarf der nicht genehmigte Zustand überhaupt einer Genehmigung? 426
16.10.2 Wird der Mangel der fehlenden Baugenehmigung im Nachhinein
geheilt?..................................................... 427
16.10.3 Zusammenfassung zur Vorgehensweise......................... 427
16.10.4 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren.......................... 428
16.11 Baulasten................................................... 429
16.12 Abgabenrechtlicher Zustand................................... 431
16.12.1 Bewertungsrelevante Abgaben................................. 431
16.12.2 Erschließungsbeiträge......................................... 431
16.12.3 Kanalanschlussbeiträge....................................... 432
16.12.4 Kostenerstattungsbeträge nach dem Bundesnaturschutzgesetz...... 432
16.12.5 Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen...................... 433
16.12.6 Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten........................ 433
16.13 Altlasten.................................................... 434
16.13.1 Einleitung................................................... 434
16.13.2 Ortstermin................................................... 435
16.13.3 Analyse der Vornutzungen..................................... 435
16.13.4 Altlastenkataster.............................................. 436
16.13.5 Weitere Erkenntnisquellen..................................... 436
16.14 Baugrundverhältnisse......................................... 437
16.15 Wohn- und Nutzfläche___.............·....................... 438
16.15.1 Vorbemerkung...........................................----- 438
16.15.2 Vom Auftraggeber angegebene Zahlen.......................... 438
16.15.3 Müssen eigene Berechnungen durchgeführt werden?.............. 439
16.15.4 Vorschriften zur Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche.............. 439
16.16 Lage........................................................ 440
XVII
Inhaltsverzeichnis
16.16.1 Makrolage................................................... 440
16.16.2
16.16.3 Lagekriterien................................................. 449
16.17 Zusammenfassung........................................... 450
17 Inhalt und Aufbau von Gutachten............................... 451
17.1 Überblick.................................................... 451
17.2 Nachvollziehbarkeit........................................... 452
17.2.1 Roter Faden.................................................. 452
17.2.2 Begründungspflicht........................................... 453
17.2.3 Feststellungen und Annahmen................................. 456
17.2.4 Ermessensspielraum.......................................... 459
17.2.5 Gerichtsurteil zur gebotenen Nachvollziehbarkeit.................. 461
17.3 Allgemein verständlich........................................ 462
17.3.1 Einfache Sprache verwenden................................... 463
17.3.2 Visualisieren................................................. 464
17.3.3 Zusammenfassen............................................. 470
17.4 Abgabe eines Werturteils...................................... 471
17.4.1 Beurteilungen als Kern des Gutachtens.......................... 471
17.4.2 Der Weg zur Urteilsfindung..................................... 472
17.4.3 Urteilssicherheit.............................................. 473
17.5 Aufbau eines Wertgutachtens.................................. 474
17.5.1 Grundlagen.................................................. 475
17.5.2 Zustandsmerkmale........................................... 479
17.5.3 Wertermittlung............................................... 480
17.6 Arten von Gutachten...........................___........... 485
17.6.1 Schriftlich erstattete Gutachten................................. 485
17.6.2 Mündlich erstattete Gutachten.................................. 485
17.6.3 Kurzgutachten................................................ 486
17.6.4 Privatgutachten und Gerichtsgutachten.......................... 487
17.6.5 Schiedsgutachten............................................. 488
17.6.6 Übergeordnete Gutachten..................................... 489
17.6.7 Verbindlichkeit von Gutachten.................................. 489
17.7 Zusammenfassung........................................... 490
18 Revision einer Wertermittlung.................................. 491
18.1 Überblick.................................................... 491
18.2 Übergeordnete Gutachten..................................... 492
18.2.1 Fallgestaltungen.............................................. 492
18.2.2 Varianten in der Praxis......................................... 493
18.2.3 Übergeordnete Gutachten in Bezug zueinander................... 495
18.2.4 Das Rechercheproblem des übergeordneten Gutachters............ 496
18.3 Die systematische dreistufige Vorgehensweise................... 498
18.3.1 Vorprüfung.................................................. 498
18.3.2 Hauptprüfung................................................ 499
18.3.3 Anfertigung des übergeordneten Gutachtens..................... 499
18.4 Vorprüfung.................................................. 501
XVIII
Inhaltsverzeichnis
18.4.1 Selbstprüfung des übergeordneten Gutachters.................... 501
18.4.2 Qualifikation des Vorgutachters................................. 501
18.4.3 Qualität des Vorgutachtens..................................... 50B
18.4.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 510
18.5 Hauptprüfung................................................ 510
18.5.1 Grundsätzliche Fragen......................................... 510
18.5.2 Fragen zum Bodenwert........................................ 511
18.5.3 Fragen zum Vergleichswert..................................... 512
18.5.4 Fragen zum Ertragswert....................................... 512
18.5.5 Fragen zum Sachwert......................................... 512
18.5.6 Fragen zum abschließenden Verkehrswert........................ 513
18.5.7 Fragen zu Gutachten in den neuen Bundesländern................. 514
18.6 Zusammenfassung........................................... 514
Teil
19 Beispielgutachten............................................ 516
19.1 Einfamilienhaus.............................................. 516
19.2 Mehrfamilienhaus............................................ 536
19.3 Eigentumswohnung.......................................... 562
19.4 Bürogebäude................................................ 582
20 Tabellen..................................................... 607
20.1 Aufzinsungsfaktoren.......................................... 607
20.2 Abzinsungsfaktoren........................................... 609
20.3 Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktoren).......................... 611
20.4 Abschreibungsdivisoren (Rentenendwertfaktoren)................ 613
21 Rechtsnormen............................................... 615
21.1 Wertermittlungverordnung..................................... 615
21.2 Baugesetzbuch (Auszug)....................................... 631
22 Ausgewählte Quellen......................................... 636
22.1 Bücher...................................................... 636
22.2 Loseblattwerke............................................... 637
22.3 Informationsdienste.......................................... 638
23 Lösungshinweise zu den Sefbstkontroilaufgaben.................. 639
24 Stichwortverzeichnis.......................................... 661
XIX
Zur Grundstückswertermittlung gibt es eine Fülle von Spezialliteratur, in der
jeweils nur besondere Aspekte behandelt werden. Mit dem Sommer/Kröll liegt
nun ein Werk »für Jedermann vor, gleichsam für Einsteiger zum Lernen und für
den Profi zum Nachschlagen.
Das „Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung erhebt schon durch die Titelwahl
den Anspruch, selbstinstruierend zu sein. Viele Beispiele und Selbstkontrollauf¬
gaben sowie Lernzielübersichten und Zusammenfassungen sowie Checklisten
unterstützen den Leser. Das Lehrbuch spiegelt die langjährige, an der Praxis
orientierte Referententätigkeit der Autoren in Aus- und Fortbildung wieder.
Aufbau und Inhalt:
Der Aufbau ist auf den ersten Blick ungewöhnlich: In einem Grundlagenteil
wird das Basiswissen zur Grundstückswertermittlung unter Verzicht auf jede
Detailfrage zügig vermittelt, damit der Leser schnell Erfolgserlebnisse verzeichnet.
In einem vertiefungsteil
sich bei den einschlägigen Lehrgängen der Autoren in der Praxis als sehr hilfreich
erwiesen.
Ein folgender Teil
des Sachverständigen: Sachverständigenwesen, Haftung und Versicherung,
Auftrag und Honorar, Werbung, Informationsbeschaffung und Gutachten¬
erstellung mit Beispielgutachten etc. Natürlich fehlen auch Hinweise auf ober-
gutachterliche Tätigkeit nicht.
Autoren:
Dr. CoetzSommer, Fachhochschullehrer für öffentliche Betriebswirtschaftslehre;
Dipi.-ing. RalfKröll, Vermessungsassessor
öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von
bebauten und unbebauten Grundstücken; zertifiziert vom IfS-Zert
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