Gewerbeimmobilien vermieten & verwalten: [betriebswirtschaftliche Bewertung ; Abrechnung und Nachforderung von Betriebskosten ...]
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Freiburg ; München [u.a.]
Haufe
2006
|
| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 563 S. CD-ROM (12 cm) |
| Format: | Pentium II oder Kompatible ab 500 MB empf., Pentium IV oder Kompatible ab 2 GHz. - mind. 256 MB Hauptspeicher, 800 MB freier Festplattenspeicher, Grafikkt. mit mind. 1024x768 Aufl., CD-ROM-/DVD-Laufwerk. - Windows XP, 2000 SP4, bei Bedarf wird SUN JRE 1.4.2 oder höher, Adobe Reader 6.1 oder höher installiert |
| ISBN: | 3448068942 9783448068948 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Statt eines Vorworts 5
Abkürzungsverzeichnis 21
A
1 Internationale Immobilienbewertung 25
1.1 Was ist dabei der
1.2 Weitere internationale Verfahren 30
1.3 Die unterschiedliche Sichtweise bei der Beurteilung
von gewerblichen Mietverträgen 32
1.4 Exkurs: IAS/IFRS 34
2 Die Gewerbeimmobilie im Steuerrecht 39
2.1 Überblick zur Besteuerung von Gewerbeimmobilien 39
2.1.1 Einkommensteuer 39
2.1.2 Gewerbesteuer 43
2.1.3 Grunderwerbsteuer 44
2.1.4 Umsatzsteuer 46
2.1.5 Bauabzugssteuer 47
2.2 Die einkommensteuerliche Behandlung der
Gewerbeimmobilie 49
2.2.1 Die Abgrenzung des Erhaltungs- vom Herstellungs¬
aufwand 49
2.2.2 Der gewerbliche Grundstückshandel 68
2.3 Die umsatzsteuerliche Behandlung der Gewerbe¬
immobilie 72
2.3.1 Der Vermieter als Kleinunternehmer 72
2.3.2 Option zur allgemeinen Umsatzsteuerpflicht 74
Inhaltsverzeichnis
2.3.3 Die umsatzsteuerfreie Vermietung der Gewerbe¬
immobilie 75
2.3.4 Die Option zur Steuerpflicht gemäß § 9 UStG 78
2.3.5 Die ordnungsgemäße Rechnung als Grundlage des
Vorsteuerabzugs 79
2.3.6 Verpflichtung zur Rechnungsausstellung und
Pflichtangaben in der Rechnung 81
2.3.7 Berichtigung von Rechnungen 87
2.3.8 Rechnungen über Kleinbeträge 88
2.3.9 Aufbewahrung von Rechnungen 89
2.3.10 Unrichtiger oder unberechtigter Steuerausweis 90
2.3.11 Weitere Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs 91
2.3.12 Vorsteuerabzug in der Bauphase 94
2.3.13 Vorsteuerabzug bei Leerstand des Gebäudes 97
2.3.14 Vorsteueraufteilung bei gemischter Nutzung 97
2.3.15 Korrektur des Vorsteuerabzugs gemäß § 15a UStG 99
2.3.16 Die Berichtigung von Rechnungen
(§ 14 Abs. 6 Nr. 5 UStG) 104
2.3.17 Umsatzsteuerliche Behandlung von
Grundstücksveräußerungen 106
3 Relevante Vertragseckdaten und ihre Bedeutung
für die Bewertung 112
3.1 Wirtschaftlich besonders relevante Vertragseck¬
daten sind 113
3.1.1 Vermieterstellung und Übertragbarkeit des
Mietvertrags auf Dritte 113
3.1.2 Herstellung des Mietgegenstands 115
3.1.3 Haftung für die Gewährung des vertragsgemäßen
Mietzwecks 116
3.1.4 Mietzeit, Mietbeginn und Übergabe 117
3.1.5 Miete, Wertsicherang und Nebenkosten 119
3.1.6 Unisatz-/Mehrwertsteuer 121
10
Inhaltsverzeichnis
3.1.7 Option, Anmietungsrecht und Andienungs-
verpflichtung 122
3.1.8 Kaution, Patronatserklärung und Schuldmitübernahme 123
3.1.9 Instandhaltung (einschließlich Schönheitsreparaturen)
und Erneuerung 124
3.1.10 Untervermietung und Gebrauchsüberlassung 125
3.1.11 Konkurrenzschutz und Betriebspflicht 127
3.1.12 Werbung 128
3.1.13 Bauliche Veränderungen 128
3.1.14 Schriftformklauseln 129
4 Die Bedeutung der Verwaltungstätigkeit für die
Bewertung 133
B Vertragstechnik 139
1 Vertragstechnik 139
1.1 AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen 139
1.1.1 Verwendung, Marktgängigkeit 139
1.1.2 AGB und Schuldrechtsreform 140
1.1.3 Definition 140
1.1.4 Abgrenzung der Allgemeinen Geschäftsbedingung
zur Individualvereinbarung 141
1.1.5 Nachweis des Aushandelns 142
1.1.6 Inhaltskontrolle 143
1.1.7 Überraschende Klauseln 145
1.1.8 Haftungsbegrenzungen und Haftungsausschlüsse 146
1.1.9 Folgen der Unwirksamkeit 148
2 Überlegungen vor und während der Vertragsver¬
handlungen 151
2.1 Ziel der Verhandlungen 151
2.2 Ausgangsposition des Vermieters 152
2.2.1 Ist-Situation 152
2.2.2 Wirtschaftliche Grundüberlegungen 153
2.2.3
11
Inhaltsverzeichnis
2.2.4 Was sollte der Vermieter über den Mieter vor
Aufnahme der Vertragsverhandlungen in Erfahrung
bringen? 157
2.3 Vorüberlegungen des Mieters 158
2.3.1 Die erstmalige Niederlassung am Standort 158
2.3.2 Klares Anforderungsprofil erstellen 160
2.3.3 Vorüberlegungen bei Wechsel des Mietobjekts am
Standort 160
2.3.4 „Erst sprechen oder gleich entscheiden? 161
2.3.5 Mögliche Ansatzpunkte für Verhandlungen 161
2.3.6 Unterschiedliche Strategien bei der Anbahnung der
Verhandlungen 163
C Vertragsarten 171
1 Abgrenzung Geschäftsraum-/gewerbriches
Mietverhältnis 171
2 Abgrenzung Geschäftsraum-AVohnraummietverhältnis 172
3 Mischmietverhältnisse 174
4 Spezielle Mietverhältnisse: Gewerblicher Mietvertrag
und
4.1 Rechte und Pflichten im Verhältnis zwischen dem
Caterer
Catering-Leistungen und die Zahlungsabwicklung 178
4.2 Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter 180
4.3 Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem
4.4 Gemeinsame Vorschriften alle drei Beteiligten betreffend 181
5 Abgrenzung Gewerberaummiete zu den anderen
Nutzungsformen 183
5.1 Abgrenzung der Miete zur Pacht 183
6 Abgrenzung Gewerberaummiete zu dinglichen
Nutzungsrechten an gewerblichen Räumen 184
6.1 Das Dauernutzungsrecht 184
6.2 Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit 185
12
Inhaltsverzeichnis
D
Vertragsinhalt
187
1
Vertragsparteien
187
1.1
Überlegungen bei Anbahnung des Vertragsschlusses
187
1.2
Wer kann Partei des Mietvertrags sein?
188
1.3
Vermieter- und Mieterwechsel
189
1.4
Fehlende Identität von Eigentümer und Vermieter
190
1.5
Nachhaftung des früheren Eigentümers
191
1.6
Konkludente Zustimmung zur Mietvertragsübertragung 192
2
Mietgegenstand/Nutzungsrechte
193
2.1
Andere mietvertragliche Bezeichnungen
193
2.2
Definition
193
2.3
Gesetzliche Grundlagen
194
2.4
Regelungsumfang
194
2.5
Aufnahme in Anlagen
209
2.6
AGB-Relevanz
210
2.7
Dokumentation
211
3
Mietzweck
213
3.1
Andere mietvertragliche Bezeichnungen
213
3.2
Definition
213
3.3
Gesetzliche Grundlagen
214
3.4
Regelungsumfang
214
3.4.1
Mietzweck gleich Verwendungszweck
214
3.4.2
Tauglichkeitsrisiko
215
3.5
Aufnahme in Anlagen
219
3.6
AGB-Relevanz
220
3.7
Dokumentation
222
4
Werbung
224
4.1
Vermietung von Werbeflächen
224
4.2
Anbringung von Werbung
225
5
Konkurrenzschutz
228
5.1
Einleitung
228
5.2
Definition
228
5.3
Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
229
13
Inhaltsverzeichnis
5.4
Reichweite vereinbarten Konkurrenzschutzes
230
5.5
Konkurrenzschutz für Freiberufler
231
5.6
Sortimentspflicht und Ausschluss des Konkurrenz¬
schutzes
231
5.7
Sortimentsbestimmung
232
5.8
Ansprüche des Mieters bei Verstoß gegen die
Konkurrenzschutzklausel
232
6
Betriebspflicht
234
6.1
Vorbemerkung
234
6.2
Definition
235
6.3
Gesetzeslage
235
6.4
Ausdrückliche Vereinbarung einer Betriebspflicht
235
6.5
Konkludente Vereinbarung einer Betriebspflicht
236
6.6
Nutzen der Vereinbarung einer Betriebspflicht
237
677
Rechtsfolgen einer vereinbarten Betriebspflicht
237
6.«
Begrenzung der Betriebspflicht nach § 242 BGB
238
6.9
Betriebspflicht und Ladenöfrhungszeiten
239
7
Gewährleistung
241
7.1
Einleitung
241
7.1.1
Taugt der Mietgegenstand zum vertragsgemäßen
Gebrauch?
241
7.1.2
Thematische Mängelschwerpunkte
245
7.2
Der Minderungsanspruch
260
7,3
Einschränkung bzw. Ausschluss des Minderungsrechts
261
7.4
Aufwendungsersatz
263
7.5
Schadensersatz wegen Nichterfüllung
263
7.6
Darlegungs- und Beweislast bei Mängeln
264
7;7
Außerordentliche Kündigung
265
7.8
Abbedingung des Minderungsrechtsausschlusses
265
8
Option
267
9
Miete
272
9.1
Einleitung
272
14
Inhaltsverzeichnis
9.2
Gesetzliche Rahmenbedingungen für Vereinbarungen
über die Miete
273
9.3
Die Umsatzmiete
275
9.4
Investitionskostenmiete
276
9.5
Umsatzsteuer, Umsatzsteueroption
278
9.6
Mietanpassung
281
9.6.1
Die Staffelmiete
282
9.6.2
Leistungsvorbehalt (Verhandlungsklausel)
283
9.6.3
Schiedsgutachtenklausel
286
9.6.4
Automatische Wertsicherungsklauseln (Index)
287
9.7
Die Behandlung von Altverträgen
290
9.8
Die Arbeit mit Wertsicherungsklauseln
290
9.9
Verjährung, Verwirkung von Mietforderungen
292
9.10
Liquiditätssicherung des Vermieters
294
9.11
Hinterlegung der Miete
294
10
Versicherungen
296
10.1
Allgemeines
296
10.2
Einzelne Versicherungsarten
297
10.2.1
Verbundene Wohngebäudeversicherung
297
10.2.2
Glasversicherung
298
10.2.3
Haftpflichtversicherungen
298
11
Sicherheitsleistung
299
11.1
Kaution und Bürgschaft
299
11.2
Patronatserklärung
305
11.3
Mietvertragsübernahme
307
12
Untervermietung
309
12.1
Einleitung
309
12.2
Gesetzliche Grundlagen
310
12.3
Gebrauchsüberlassung an Dritte
311
12.4
Die Erlaubnis des Vermieters
313
12.5
12.6
Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters
Berechtigte Gründe für die Versaeune der
315
Untermieterlaubnis 317
15
Inhaltsverzeichnis
12.7
„Unechte Untervermietung
318
12.8
Verdeckung oder Offenlegung des Hauptmietvertrags
318
12.9
Häufig vom Hauptmietvertrag abweichende
Vereinbarungen
320
12.10
Vorlage des abgeschlossenen Untermietvertrags
323
12.11
Untervermietung unter aufschiebender Bedingung
324
13
Rückgabe der Mietsache
325
14
Schriftform
333
14.1
Einleitung
333
14.2
Gesetzliche Grundlage
334
14.3
Keine Heilung durch salvatorische Klausel
336
14.4
Keine Heilung durch die Berufung auf Treu
und Glauben
336
14.5
Heilmittel Schriftformklausel im Vertrag
338
14.6
Heilung eines Schriftformmangels durch
Nachtragsvereinbarung
339
14.7
Häufige Ursachen für Schriftformmängel
340
14.8
Praktische Abwicklung der Unterzeichnung von
Mietverträgen im Unternehmen
342
E
Betrieb und Unterhalt
345
1
Betriebskosten
345
1.1
Was sind Betriebskosten?
345
1.2
Abgrenzung der Betriebskosten von den
Instandhaltungskosten
347
1.3
Überleitungsprobleme bei Altverträgen
348
1.4
Umlegbarkeit weiterer Betriebskosten in der
Gewerberaummiete
349
1.5
Die konkrete Vereinbarung der Umlegung von
Betriebskosten
351
1.6
Die Abrechnung über die Betriebskosten
354
1.7
Kalkulation der Nebenkosten und
Nebenkostennachforderung
356
16
Inhaltsverzeichnis
1.8
Verjährung und Verwirkung von
Nebenkostennachforderungen
360
1.8.1
Probleme der Heizkostenverordnung und des
Wärmecontracting
362
2
Instandhaltung
364
2.1
Ausgangssituation: Die unterschiedliche Sichtweise
der Parteien
364
2.2
Verwirrung bei der Verwendung der Begriffe
365
2.3
Der Wille des Gesetzgebers
367
2.4
Die Transparenz des Gewollten
368
2.5
Definitionen
370
2.6
Analyse des Ist-Zustands des Gebäudes
374
2.7
Grundregeln für die Überbürdung von
Erhaltungsmaßnahmen und -kosten in AGB
379
2.8
Schönheitsreparaturen
381
3
Verkehrssicherungspflicht
385
3.1
Allgemeines
385
3.2
Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf Gebäude
386
3.3
Verkehrssicherungspflichten im Rahmen von
Mietverhältnissen
387
3.4
Übertragung der Verkehrssicherungspflicht
388
3.5
Die Streupflicht
389
F
Vertragsgestaltung
391
1
Mietzeit
391
1.1
Mietbeginn
391
1.1.1
Verspätete Räumung durch den Vormieter
393
1.1.2
Sachmängel
395
1.1.3
Vermietung vom Reißbrett
397
1.2
Übergabe
399
1.2.1
Vertragsstrafen
401
2
Beendigung des Mietverhältnisses
403
2.1
Ende der Festlaufzeit
403
17
Inhaltsverzeichnis
2.2 Ordentliche Kündigung 404
2.3 Sonderkündigungsrechte 404
2.4 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem
Grund 406
2.5 Systematik der gesetzlichen Regelung 407
2.6 Der wichtige Grund in der Rechtsprechung 409
2.7 Die Aufhebungsvereinbarung 415
G
1 Flächen- und Leerstandsmanagement 419
1.1 Was ist die Mietfläche? 419
1.2 Flächendefinitionen im Mietvertrag 421
1.3 Unterschied zwischen
1.4 Fläche aus der Sicht des Developers 425
1.5 Flächenangabe im Mietvertrag 426
1.6 Mietfläche am Beispiel eines Einkaufscenters 428
1.7 Flächenkennziffern 429
1.8 Flächenbestandserfassung 429
1.9 Darstellung der bisherigen Nutzungssituation 431
1.10 Reduzierte Flächenanforderungen 431
1.11 Reduzierung/Erweiterung der Flächen während
der Mietzeit 431
1.12 Leerstandsverwaltung 433
1.12.1 Definition des Leerstands 433
1.12.2 Leerstand und Wertberichtigung 434
1.12.3 Aktives Inkassomanagement 434
1.13 Früherkennung drohenden Leerstands und
Frühwarnsysteme 437
1.14 Leerstandsverhinderung durch kreative
Vertragsgestaltung 439
1.15 Verringerung der Leerstandskosten 441
1.16 Initiativen der Verwaltung gegen Leerstand 442
1.17 Umwandlung von Büros in Wohnungen 446
18
Inhaltsverzeichnis
H
Arbeitshilfen
449
I.
Verträge
451
1
Gewerbemietvertrag
452
2
Erster „gelebter Mietvertrag
478
3
Zweiter „gelebter Mietvertrag
493
IL
Checklisten
524
1
Checkliste Verwaltersuche
525
2
Checkliste Wartungsverträge Bürohaus
526
3
Checkliste Hotelmietvertrag
528
4
Checkliste wesentliche Vertragsregelungen
Hotelbetreibervertrag
530
5
Checkliste für die Einrichtung eines
532
6
Checkliste Prüfung Nebenkostenabrechnung
Einkaufscenter
534
7
Beispiele von Mietnebenkosten (nicht in
§ 2 der BetrKV enthalten)
536
III.
Vorschriften und Erläuterungen
537
1
Auflistung der Vorschriften im Gewerbemietrecht
538
2
Schriftform im Mietrecht
540
3
Textform im Mietrecht
541
4
Mietflächenschema
542
5
Mietfläche für Büroraum MF-B
544
6
Mietfläche für Handelsraum (MF-H)
545
7
Musterformulierung unter Verwendung der
gif-Richtlinie MF-G
547
8
Standards für Immobilienverwaltung/Facilities
Management
549
9
Standards für Immobilienverwaltung/Facilities
Management
550
Stichwortverzeichnis 551
19
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