Pflichtenkollisionen bei Doppelmaklertätigkeit zum Abschluss von Grundstückskaufverträgen:
Gespeichert in:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Hamburg
Kovač
2005
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| Schriftenreihe: | Schriftenreihe Studien zum Zivilrecht
15 |
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| adam_text | Gliederung
EINLEITUNG..............................................................................................................................................5
ERSTES KAPITEL: PFLICHTGEMÄßE MAKLERTÄTIGKEIT BEI NACHWEIS UND
VERMITTLUNG VON GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRÄGEN--------------------------------------------6
A. Maklertätigkeit bei Grundstückskaufverträgen...................................................................6
/. Rechtsnatur des Maklervertrags..................................................................................................
II.
///. Die Leistung des Maklers............................................................................................................8
IV.
V.Kausalität.....................................................................................................................................14
VI.
VII.
VIII. Vertrauensmaklerstellung.......................................................................................................19
B. Pflichten des Maklers bei Nachweis- und Vermittlungstätigkeit.....................................20
/. Rechtliche Qualifikation des Maklervertrags............................................................................21
II.
III.
1. Aufklärungspflicht.....................................................................................................................................29
2. Nachforschungspflicht.............................................................................................................................33
3. Beratungspflicht.......................................................................................................................................37
a.) Bestehen einer Beratungspflicht......................................................................................................38
b.) Umfang einer Beratungspfücht.........................................................................................................39
c.) Rechtsberatung durch den Makler...................................................................................................42
4. Unterlassungs- und Verschwiegenheitspflicht.....................................................................................43
/V,
V.
1.) Schadensersatz gemäß §§280 Abs. 1,241 Abs. 2..........................................................................47
2.) Verwirkung des Provisionsanspruchs analog § 654..........................................................................49
a.) Die Ansicht der Rechtsprechung.....................................................................................................49
b.) Kritische Stimmen in der Lehre........................................................................................................50
3.) Rücktritt des Auftraggebers gemäß §§ 324, 241 Abs. 2, 346 Abs. 1..............................................52
VI.
ZWEITES KAPITEL: TÄTIGKEIT UND PFLICHTEN DES DOPPELMAKLERS.........................57
A. DEFINITION
/. Definition der Doppelmaklertätigkeit..........................................................................................57
II.
1. Grundsätzliche Zulässigkeit...................................................................................................................57
2. Umstrittene Anforderungen an die Zulässigkeit...................................................................................57
a.) Wortlaut des §654.............................................................................................................................57
b.) Historische Auslegung.......................................................................................................................58
c.) Systematische Auslegung.................................................................................................................59
aa.) Regelungen des Zivilrechts........................................................................................................59
bb.) Regelungen des Handelsrechts.................................................................................................59
(1) Lohnanspruch gegen beide Parteien in analoger Anwendung des § 99 HGB.................60
(2) § 99 HGB entsprechendes Gewohnheitsrecht......................................................................61
d.)
aa.) Vermutung gegen eine Zulässigkeit..........................................................................................61
bb.) Vermutung für eine Zulässigkeit in heutiger Rechtsprechung und Lehre............................62
cc.) Gegenstimmen.............................................................................................................................62
///. Zulässigkeit bei einzelnen Vertragsgestaltungen und Maklertätigkeiten...........................64
1. Nachweistätigkeit für eine oder beide Hauptvertragsparteien...........................................................64
2. Vermittlungstätigkeit................................................................................................................................65
3. Vertrauensmakler einer Hauptvertragspartei.......................................................................................65
4. Alleinauftrag..............................................................................................................................................67
5. Übererlösprovision...................................................................................................................................67
6. Erfolgsunabhängiger Maklerlohn...........................................................................................................70
IV.
1. Gestattung der Doppeltätigkeit in den AGB.........................................................................................75
2. Die Doppeltätigkeit des heutigen Immobilienmaklers.........................................................................76
B. Zustandekommen eines Doppelauftrags.................................................................................78
/. Typisches Zustandekommen in der Immobilienwirtschaftlichen Praxis...............................78
II.
1. Doppelte Provisionszahlungspflicht / einfache Provisionszahlung...................................................79
2. Einfache Provisionszahlungspflicht.......................................................................................................81
a.) Ablehnung des Mitwirkens an der Provisionszahlungspflicht des Dritten..................................81
b.) Vereinbarung des Mitwirkens an der Provisionszahlungspflicht des Dritten..............................82
aa.) Abschluß eines Alleinauftrags....................................................................................................82
bb.) Verpflichtung zur Herbeiführung eines Vertrags zugunsten des Maklers............................83
С
/. Allgemeine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Doppelmaklerstellung..................................84
II.
1. Bestehen einer Provisionspflicht der Gegenseite................................................................................85
2. Höhe der Provisionspflicht der Gegenseite...................................:......................................................86
3. Art der Provisionsabsprache mit der Gegenseite................................................................................87
///. Aufklärung in der immobilienwirtschaftlichen Praxis.............................................................88
D,
E. Rechtsfolgen unzulässiger Doppelmaklertätigkeit und verletzter
Doppelmaklerpflichten....................................................................................................................90
/. Unzulässige Doppelmaklertätigkeit...........................................................................................90
1. Rechtsfolgen für den Maklerlohn gemäß § 652 Abs. 1 S. 1..............................................................90
2. Rechtsfolgen für den Aufwendungsersatzanspruch gemäß §652 Abs. 2.......................................91
3. Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2...........................................................91
//. Verletzte Doppelmaklerpflichten...............................................................................................92
F.Ergebnisse......................................................................................................................................93
DRITTES KAPITEL: PFLICHTENKOLLISIONEN DER DOPPELMAKLERTÄTIGKEIT IM
VERLAUF DER VERTRAGLICHEN BEZIEHUNG............................................................................96
A. Allgemeines....................................................................................................................................96
B. Pflichtenkollisionen im Verlauf der vertraglichen Beziehung........................................96
/. Von/ertragliche Pflichtenkollision bei
II.
1. Allgemeine Vertragsgestaltung............................................................................................................102
a.) Festsetzung des Kaufpreises.........................................................................................................102
b.) Selbsteintrittsverpflichtung..............................................................................................................104
2. Vergütungsvereinbarung.......................................................................................................................105
a.) Erfolgsunabhängige Provision........................................................................................................105
b.) Überhöhte Provision........................................................................................................................108
///. Informationsweitergabe bei Nachweis- beziehungsweise Vermittlungstätigkeit............109
1. Pflicht zur Aufklärung über Objektmängel und andere ungünstige Umstände..............................110
2. Pflicht zur Aufklärung über eine unzureichende Bonität des Kaufinteressenten..........................115
3. Pflicht zur Weitergabe von Obergeboten............................................................................................116
IV.
V.
1. Mehrfacher Nachweis beziehungsweise mehrfache Vermittlung....................................................119
2. Aufklärungspflicht bei mehrfachem Nachweis beziehungsweise mehrfacher Vermittlung..........121
3. Aufklärungspflicht hinsichtlich einer Übererlösvereinbarung...........................................................122
4. Vermittlungstätigkeit bei verdeckten Absichten beider Parteien.....................................................124
VI.
1. Aufklärung über die tatsächlichen Preisvorstellungen der Parteien...............................................125
2. Preisberatung gemäß Parteiwunsch...................................................................................................129
VII.
C. Pflichtenkollisionen durch gesteigerte Maklerpflichten..............................................134
I.
1. Pflichtenkreis des alleinbeauftragten Maklers...................................................................................134
2. Inhalt und Umfang gesteigerter Maklerpflichten................................................................................136
a.) Gesteigerte Aufklärungspflicht.......................................................................................................136
b.) Bestehen und Umfang einer Beratungspflicht..............................................................................137
c.) Nachforschungspflicht.....................................................................................................................138
d.)
3. Kollisionen durch gesteigerte Maklerpflichten....................................................................................139
a.) Informationsweitergabe bei Nachweis- und Vermittlungstätigkeit.............................................139
b.) Weitergabe von Übergeboten.........................................................................................................141
c.) Beratung bei Nachweis- und Vermittlungstätigkeit......................................................................143
d.) Mehrfacher Nachweis beziehungsweise mehrfache Vermittlung..............................................144
e.) Einwirkung auf die Preisverhandlungen........................................................................................144
f.) Maklerverhalten nach Abschluß der Objekt- beziehungsweise Käufersuche...........................145
//. Qualifizierter Alleinauftrag........................................................................................................146
1. Qualifizierungsmerkmale und besondere Auftraggeberpflichten....................................................146
2. Gesteigerte Maklerpflichten..................................................................................................................148
///. Rechtsfolgen im Rahmen von Alleinaufträgen.....................................................................151
D.Ergebnisse....................................................................................................................................153
VIERTES KAPITEL: ZUSAMMENFASSUNG..................................................................................156
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