Unternehmensbewertung von Wohnungsbauunternehmen: unter besonderer Berücksichtigung der Besteuerung und Finanzierung
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| Veröffentlicht: |
Köln
Müller
2005
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| Schriftenreihe: | Schriften zur Immobilienökonomie
32 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsübersicht
Inhaltsübersicht
1. Einführung 1
1.1. Problemstellung und Zielsetzung 1
1.2. Gang der Untersuchung 7
1.3. Immobilienökonomie als konzeptioneller Bezugsrahmen 10
2. Wahl der Bewertungsmethode 12
2.1. Definition entscheidungsorientierter Auswahlkriterien 12
2.2. Überblick über Bewertungsmethoden 14
2.3.
Discounted Cash Flow-Methoden
17
2.4.
Net Asset
Value-Methode 33
2.5. Zusammenfassung der Ergebnisse 48
3. Identifikation bewertungsrelevanter
Charakteristika
50
3.1. Bezugsrahmen zur Identifikation bewertungsrelevanter
Charakteristika
50
3.2. Unternehmenszweck der Wohnungsbauunternehmen 56
3.3. Operative Aktivitäten der Wohnungsbauunternehmen 63
3.4. Fremdfinanzierung der Wohnungsbauunternehmen 98
3.5. Besteuerung der Wohnungsbauunternehmen 114
3.6. Zusammenfassung der bewertungsrelevanten
Charakteristika
132
4. Analyse bewertungsrelevanter
Charakteristika
137
4.1. Definition eines Analysemodells 137
4.2. Wert der operativen Aktivitäten 146
4.3. Werteinfluss der Fremdfinanzierung 152
4.4. Werteinfluss der Besteuerung 177
4.5. Zusammenfassung der Analyseergebnisse 197
5. Synthese bewertungsrelevanter
Charakteristika
203
5.1. Konzeption eines Bewertungsmodells für Wohnungsbauunternehmen 203
5.2. Anwendung des Bewertungsmodells für Wohnungsbauunternehmen 234
5.3. Zusammenfassende Würdigung des Modells 252
6. Zusammenfassung und Ausblick 255
Anhang 270
Literaturverzeichnis 309
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung
1.1. Problemstellung und Zielsetzung
1.2. Gang der Untersuchung
1.3. Immobilienökonomie als konzeptioneller Bezugsrahmen lu
2. Wahl der Bewertungsmethode *
2.1. Definition entscheidungsorientierter Auswahlkriterien ~
2.2. Überblick über Bewertungsmethoden 14
2.3.
Discounted Cash
Flow-Methoden
2.3.1. Prämissen der Finanzierungs- und Ausschüttungspolitik 19
2.3.2. Entity-Ansätze
V,
2.3.2.1. WACC-Ansatz 2^
2.3.2.2. Total
Cash
Flow-Ansatz 22
2.3.3.
Adjusted Present
Value-Ansatz
23
2.3.4. Equity-Ansatz 2°
2.3.5. Kritische Würdigung der
Discounted Cash Flow-Methoden
28
2.3.5.1. Entscheidungsorientierte Würdigung 2°
2.3.5.2. Finanzierungspolitische Würdigung 2=
2.4.
Net Asset
Value-Methode 33
2.4.1. Allgemeine Vorgehensweise 34
2.4.2. Immobilienbewertung im Vergleich zur Unternehmensbewertung 36
2.4.2.1. Deutsche Immobilienbewertungsmethoden 38
2.4.2.2. Internationale Immobilienbewertungsmethoden 40
2.4.3. Kritische Würdigung der
Net Asset
Value-Methode 46
2.5. Zusammenfassung der Ergebnisse
3. Identifikation bewertungsrelevanter
Charakteristika
50
3.1. Bezugsrahmen zur Identifikation bewertungsrelevanter
Charakteristika
50
3.1.1. Ansätze zur Identifikation bewertungsrelevanter
Charakteristika
50
3.1.2. Identifikation mittels Werttreibermodellen ^2
3.2. Unternehmenszweck der Wohnungsbauunternehmen 56
3.2.1. Öffentliche Hand als Anteilseigner 56
3.2.2. Veränderungspotential für Erwerber ^0
3.3. Operative Aktivitäten der Wohnungsbauunternehmen 63
3.3.1. Überblick 63
3.3.2. Bauträgergeschäft 64
3.3.2.1. Geschäftszweck 64
3.3.2.2. Bauträgerspezifische
Cash
Flow-Struktur 64
3.3.2.2.1. Betriebliches Ergebnis 65
3.3.2.2.2. Veränderungen des Netto-Umlaufvermögens 66
3.3.2.3. Bauträgerspezifische Werttreiber 68
3.3.2.3.1. Steigerung der Umsatzerlöse 68
3.3.2.3.2. Senkung der Herstellkosten
6Ş
3.3.2.3.3. Veränderung des Netto-Umlaufvermögens 69
3.3.3. Bestandsbewirtschaftung 7(^
3.3.3.1. Geschäftszweck 70
3.3.3.2. Bestandsbewirtschaftungsspezifische
Cash
Flow-Struktur 70
3.3.3.2.1. Betriebliches Ergebnis 71
3.3.3.2.2. Veränderung des Netto-Umlaufvermögens
3.3.3.2.3. Desinvestitionseinzahlungen und
Investitionsauszahlungen 7a
Inhaltsverzeichnis
3.3.3.3. Bestandsbewirtschaftungsspezifische Werttreiber 80
3.3.3.3.1. Veränderung derWohn- und Nutzfläche 81
3.3.3.3.2. Mieterhöhungen 81
3.3.3.3.3. Senkung des Leerstandes 84
3.3.3.3.4. Umlagefähigkeit der Bewirtschaftungskosten 86
3.3.3.3.5. Minderung der Instandhaltungskosten 86
3.3.3.3.6. Effizienz der Verwaltung 88
3.3.3.3.7. Desinvestitionen des Anlagevermögens 89
3.3.4. Betreuung 92
3.3.4.1. Geschäftszweck 92
3.3.4.2. Betreuungsspezifische
Cash
Flow-Struktur 92
3.3.4.2.1. Betriebliches Ergebnis 93
3.3.4.2.2. Veränderung des Nettoumlaufvermögens 93
3.3.4.3. Betreuungsspezifische Werttreiber 94
3.3.4.3.1. Umsatzwachstum 94
3.3.4.3.2. Gewinnmarge 94
3.3.5. Restriktionen und Kosten der Transaktion 95
3.3.5.1. Restriktionen des Sozialkataloges 95
3.3.5.2. Transaktionskosten 97
3.4. Fremdfinanzierung der Wohnungsbauunternehmen 98
3.4.1. Definition des Fremdfinanzierungsbegriffs 99
3.4.2. Instrumente der Fremdfinanzierung 100
3.4.3. Darlehen 103
3.4.3.1. Begriff und Zweck 103
3.4.3.2. Zahlungsprofil 104
3.4.3.3. Bilanzierung 106
3.4.4. Zuschüsse 107
3.4.4.1. Begriff und Zweck 107
3.4.4.2. Zahlungsprofil 107
3.4.4.3. Bilanzierung 108
3.4.5. Miet- und Pachtverträge 108
3.4.5.1. Begriff und Zweck 108
3.4.5.2. Zahlungsprofil 109
3.4.5.3. Bilanzierung 110
3 4.6. Erbbauverträge 111
3.4.6.1. Begriff und Zweck 111
3.4.6.2. Zahlungsprofil 112
3.4.6 3. Bilanzierung 113
3.5. Besteuerung der Wohnungsbauunternehmen 114
3.5.1. Überblick über die Berücksichtigung der
Besteuerung in der Unternehmensbewertungsliteratur 114
3.5 2. Besteuerung der Einkünfte 115
3.5.2.1 Eintritt in die Steuerpflicht 115
3.5.2 2 Ermittlung des zu versteuernden Einkommens 117
3.5.2.3. Abweichungen zwischen Handels- und Steuerbilanz 118
3.5.2 3.1 Bilanzierung von Grundstücken mit Bauten 118
3.5.2 3.2. Bilanzierung von Rückstellungen 120
3.5.2.3.3. Bilanzierung von Aufwendungsdarlehen 121
3.5.2.3.4. Bilanzierung von Damnen 122
3.5.2.3.5 Bilanzierung von Zuschüssen und Zulagen 122
3.5.2.4. Gewerbe- und Körperschartbesteuerung 123
3.5 2.5. Steuerliche Verlustberucksichtigung 126
3.5.3. Besteuerung bei Ausschüttung 130
3 6. Zusammenfassung der bewertungsrelevanten
Charakteristika
132
Inhaltsverzeichnis
4. Analyse Bewertungsrelevanter Charakteristika 137
4.1. Definition eines Analysemodells 137
4.1.1. Grundlegende Arbitrageüberlegungen von Modigliani/Miller bei
einheitlicher Besteuerung von Zinsen und Dividenden 137
4.1.2. Berücksichtigung der Einkommensbesteuerung des
Bewertungssubjekts 138
4.1.2.1. Nachsteuer-
vs.
Vorsteuerbetrachtung 139
4.1.2.2. Diskussion des relevanten Steuersubjektes 140
4.1.3. Erweiterte Arbitrageüberlegungen von Stiglitz bei
divergierender Besteuerung von Zinsen und Dividenden 142
4.1.3.1. Arbitrageüberlegungen bei anteiliger Fremdfinanzierung 142
4.1.3.2. Arbitrageüberiegungen bei Mittelanlage 145
4.2. Wert der operativen Aktivitäten 146
4.2.1. Wert bei angestrebter Fortführung 147
4.2.2. Werteinfluss der Restriktionen des Sozialkatalogs 148
4.2.3. Werteinfluss der Transaktionskosten 150
4.3. Werteinfluss der Fremdfinanzierung 152
4.3.1. Überlegungen zur Berücksichtigung der Finanzierung 152
4.3.1.1. Vorteilhaftigkeit der Finanzierung im Halbeinkünfte-
verfahren 152
4.3.1.2. Wechselwirkungen zwischen Objektförderungen
und operativen Aktivitäten 155
4.3.2. Werteinfluss der Darlehen 155
4.3.2.1. Darlehen ohne Abzug eines Damnums 155
4.3.2.2. Darlehen mit Abzug eines Damnums 160
4.3.3. Werteinfluss von Zuschüssen 166
4.3.3.1. Einmalig und laufend gezahlte Zuschüsse 166
4.3.3.2. Vorschüssig gezahlte Zuschüsse 167
4.3.4. Werteinfluss von Erwerbssubstituten 169
4.3.4.1. Überlegungen zur Bewertung der Erwerbssubstitute 169
4.3.4.2. Werteinfluss der Miet-und Pachtverträge 170
4.3.4.3. Werteinfluss der Erbbauverträge 175
4.4. Werteinfluss der Besteuerung 177
4.4.1. Werteinfluss einer abweichender Steuerbilanz 177
4.4.1.1. Rangfolge der Berücksichtigung der Unterschiede aus
Steuer-und Handelsbilanz 178
4.4.1.2. Werteinfluss bei vollständiger Eigenkapitalfinanzierung 179
4.4.1.3. Werteinfluss bei realisierter Finanzierung 180
4.4.2. Werteinfluss des steuerlichen Verlustabzuges 182
4.4.2.1. Rangfolge der Berücksichtigung des steuerlichen
Verlustabzugs 183
4.4.2.2. Verlustabzug bei voller Abzugsfähigkeit 184
4.4.2.3. Verlustabzug bei gemindertem Verlustabzug 186
4.4.2.3.1. Geminderter Verlustabzug aufgrund der
Mindestbesteuerung 186
4.4.2.3.2. Geminderter Verlustabzug bei nicht aus¬
reichendem begünstigtem Investitions-volumen 187
4.4.3. Werteinfluss der Thesaurierung 187
4.4.3.1. Ursachen der Thesaurierung 188
4.4.3.2. Werteinfluss der thesaurierungsbedingten Mittelanlage 190
4.4.4. Ausschüttungsabhängiger Unternehmensteuereffekt 196
4.5. Zusammenfassung der Analyseergebnisse 197
Inhaltsverzeichnis
5. Synthese Bewertungsrelevanter
Charakteristika
203
5.1. Konzeption eines Bewertungsmodells für Wohnungsbauunternehmen 203
5.1.1. Wert bei vollständiger Eigenkapitalfinanzierung 203
5.1.1.1. Bestimmung der
Free Cash Flows in
der Detail¬
prognosephase 203
5.1.1.2. Bestimmung der
Free Cash Flows in
der Fort¬
schreibungsphase 209
5.1.1.3. Schätzung der Renditeforderungen der
Eigenkapitalgeber 210
5.1.1.3.1. Grundsätzliche Darstellung der Rendite¬
forderungen der Eigenkapitalgeber 210
5.1.1.3.2. Kapitalmarkttheoretische Quantifizierung
des operativen Risikos 211
5.1.1.3.3. Plausibilisierung der empirischen Beta-
Quantifizierung durch die risikoneutrale Bewertung? 216
5.1.2. Wert der Restriktionen des Sozialkatalogs 220
5.1.3. Wert der Transaktionskosten 221
5.1.4. Wert der Steuereffekte 222
5.1.4.1. Bestimmung der kapitalstrukturbedingten Unternehmen¬
steuern 222
5.1.4.2. Bestimmung der kapitalstrukturbedingten Einkommen¬
steuern 224
5.1.4.3. Bestimmung der Unternehmensteuerersparnis aus
steuerlichem Verlustabzug 226
5.1.4.4. Bestimmung der ausschüttungsabhängigen Körperschaft¬
steuer 228
5.1.4.5. Schätzung der risikoadäquaten Rendite der
Unternehmens- und Einkommensteuervorteile 228
5.1.5. Wert der Finanzierung 230
5.1.5.1. Ermittlung
deran
die Gläubiger zu leistenden
Zahlungen 230
5.1.5.2. Schätzung der Finanzierungskosten 231
5.1.6. Wert der Mittelanlage 232
5.1.6.1. Ermittlung des Zahlungsprofils der Mittelanlage 232
5.1.6.2. Schätzung des Habenzinssatzes 233
5.1.7. Ermittlung des Unternehmenswertes 233
5.2. Anwendung des Bewertungsmodells für Wohnungsbauunternehmen 234
5.2.1. Bewertungsobjekt EHWBG 234
5.2.2. Bewertung der EHWBG 235
5.2.2.1. Bewertungsannahmen 235
5.2.2.2. Wert bei vollständiger Eigenkapitalfinanzierung 236
5.2.2.3. Wert der kapitalstrukturbedingten Unternehmensteuer¬
effekte 238
5.2.2.4. Wert der Einkommensteuereffekte 240
5.2.2.5. Wert der Verlustvorträge 241
5.2.2.6. Wert der ausschüttungsabhängigen Körperschaftsteuer¬
effekte 243
5.2.2.7. Wert des Sozialkatalogs 244
5.2.2.8. Wert der Transaktionskosten 247
5.2.2.9. Wert der Finanzierung 247
5.2.2.10. Wert der Finanzanlagen 250
5.2.2.11. Wert des Eigenkapitals 251
5.3. Zusammenfassende Würdigung des Modells 252
6. Zusammenfassung und Ausblick 255
Inhaltsverzeichnis
Anhang 270
Literaturverzeichnis 309
Gesetzesverzeichnis 345
Verzeichnis der Verordnungen und Richtlinien 347
Verzeichnis der Mitteilungen der Finanzverwaltung 348
Verzeichnis von Stellungnahmen zur Rechnungslegung von
Wohnungsbauunternehmen 349
Urteilsverzeichnis 350
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