Entwicklung werthaltiger Immobilien: Einflussgrößen, Methoden, Werkzeuge
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Stuttgart [u.a.]
Teubner
2005
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| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft
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| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis Klappentext |
| Beschreibung: | XXIV, 290 S. Ill., graph. Darst. |
| ISBN: | 3519004992 9783519004998 |
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Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis XIV
Tabellenverzeichnis XXII
Abkürzungsverzeichnis XXIII
1 Grundlagen und Rahmenbedingungen 1
1.1 Projektentwicklung und Bauwirtschaft 1
1.2 Strukturveränderungen 3
1.3 Schritte zur Anpassung 5
1.3.1 Folgen geänderter Rahmenbedingungen 5
1.3.2 Veränderungen im Markt 6
1.3.3 Innovation über Partnerschaften 9
17
17
18
18
20
22
24
24
30
31
31
31
33
33
34
34
34
35
35
35
Produkte im Immobilienmarkt
2.1
Produktübersicht
2.2
Wohnen
і
2.2.1
Eigen- und fremdgenutzter Wohnraum
2.2.2
S
2.3
Produktion
2.4
Dienstleistung
2.4.1
Bürogebäude
2.4.2
Businesspark
2.4.3
Hotel
2.4.4
Klinik
2.4.5
Freizeit / Wellness
2.5
Handel
2.5.1
Generelle Trends
2.5.2
Verbrauchermarkt / Shoppingcenter
2.5.3
Warenhaus / Einzelladen
2.5.4
Shopping Mall
2.5.5
Fachmarkt / Fachmarktzentrum
2.5.6
Factory Outlet
2.5.7
Sonderformen
VIII Inhaltsverzeichnis
2.6 Öffentliche Gebäude
2.6.1 Allgemeine Grundlagen 36
2.6.2 Gesundheitswesen 36
2.6.3 Bildung und Erziehung 37
2.6.4 Kultur- und Sporteinrichtung 37
2.6.5 Öffentliche Verwaltung 37
3 Beteiligte in der Immobilienwirtschaft 3^
3.1 Marktteilnehmer im Überblick 39
3.2 Anbieter 40
3.2.1 Projektentwickler 40
3.2.2 Bauträger / Baupartner 42
3.2.3 Generalübernehmer 42
3.2.4 Immobiliengesellschaften 43
3.3 Nachfrager 44
3.3.1 Formen der Kapitalanlage in Immobilien 44
3.3.2 Wichtige institutionelle Investoren 4$
3.3.3 Wohnungsunternehmen 54
3.3.4 Private Anleger 54
3.3.5 Strategische Finanzinvestoren 56
3.3.6 Öffentliche Hände 57
3.3.7 Mieter/Nutzer 57
3.4 Umsetzer 60
3.4.1 Grundsätze zur Realisierung von Bauprojekten 60
3.4.2 Bauunternehmer 62
3.4.3 Finanzpartner 64
3.4.4 Immobilienmanager 65
3.4.5 Architekten / Ingenieure 69
3.4.6 Projektmanagement 71
3.4.7 Öffentliche Verwaltung 72
4 Rechtsgrundlagen der Projektentwicklung 7S
4.1 Allgemeines 75
4.2 Planungsrecht 78
Inhaltsverzeichnis
4.2.1 Instrumente der Bauleitplanung 79
4.2.2 Flächennutzungsplan 80
4.2.3 Bebauungsplan 81
4.2.4 Vorhaben- und Erschließungsplan 87
4.2.5 Bebauung im Innenbereich (§ 34 BauGB) 87
4.2.6 Bebauung im Außenbereich (§ 35 BauGB) 87
4.2.7 Besonderes Städtebaurecht 87
4.2.8 Sicherung der Bauleitplanung 88
4.2.9 Ausnahmen und Befreiungen 89
4.3 Bauordnungsrecht 90
4.3.1 Zulässigkeit von Bauvorhaben 90
4.3.2 Abstandsflächen 92
4.3.3 Baulasten 93
4.3.4 Rettungswege 94
4.3.5 Wärmeschutz 94
4.3.6 Schallschutz 95
4.3.7 Stellplatznachweis 95
4.3.8 Sondervorschriften für Hochhäuser 95
4.4 Privates Baurecht 96
4.4.1 Projektentwicklungs vertrag 96
4.4.2 Bauträgervertrag 96
4.4.3 Maklervertrag 97
4.4.4 Architekten- und Ingenieurverträge 98
4.4.5 Grundstücksverträge 99
4.4.6 Bauverträge 104
5 Projekt bestimmende Faktoren 111
5.1 Allgemeines 111
5.2 Herleitung Projekt bestimmender Faktoren 113
5.2.1 Standortfaktoren 114
5.2.2 Marktentwicklung 116
5.2.3 Nutzungsstruktur 117
5.2.4 Rentabilität und Erträge 118
5.2.5 Architektur und Städtebau 120
Inhaltsverzeichnis
5.2.6 Bauqualität, Ökologie und nachhaltige Ökonomie 122
5.2.7 Kosten und Termine 124
Prozess der Projektentwicklimg *29
6.1 Allgemeines 1Z^
6.2 Grundlagen 13°
6.2.1 Projektorganisation 130
6.2.2 Projekteinflussfaktoren und Projektentwicklungsstrategie 132
6.2.3 Alternative Szenarien - Basis für mehr Planungssicherheit 134
6.2.4 Problemlösung im Projektentwicklungsprozess 136
6.2.5 Lebenszyklen von Immobilien 138
6.2.6 Von der Idee zum Objekt i39
Werkzeuge und Methoden der Projektentwicklung 147
7.1 Projektstrukturpläne 147
7.2 Das Verfahren der Regelkreise 149
7.3 Ablaufsimulation über Terminpläne 15"
7.4 Frühwarnsysteme bei Prozessstörungen 152
7.5 Risikomanagement 155
7.5.1 Risiken und Chancen 155
7.5.2 Definition der Projektentwicklungsrisiken 156
7.5.3 Grundlagen des Risikomanagements 157
7.5.4 Bewertung von Risiken 157
7.5.5 Steuerung von Risiken 158
7.6 Programming 158
7.7 Nutzungs- und Funktionsprogramm 161
7.8 Standortanalyse 165
7.9 Marktanalyse 169
7.10 Steuerung über Zielsysteme 171
7.10.1 Grundsätze 171
7.10.2 Zielkostenplanung und-Steuerung 172
7.10.3 Bewertung von Alternativen 173
7.10.4 Projektorganisation bei Systemen der Zielkostenplanung 175
7.11 Strategische Planung über
Inhaltsverzeichnis
7.12 Kostenermittlung für alternative Nutzungsstrukturen 180
7.12.1 Grundsätze 180
7.12.2 Einzelwertverfahren 180
7.12.3 Spezifische Flächenmethode 181
7.12.4 Volumenmodelle 182
7.12.5 Vergleich Einzel wertverfahren / Volumenmodelle 184
7.13
7.14 Rentabilität und Projektentwicklung 188
7.14.1 Grundsätze 188
7.14.2 Zahlungsströme bei Immobilieninvestitionen 190
7.14.3 Ermittlung der Verkaufspreise 192
7.14.4 Einfache Projektentwicklerrechnung 193
7.14.5 Renditeberechnung aus Sicht des Investors 194
7.15 Baunutzungskosten 196
7.15.1 Grundsätze 196
7.15.2 Vergleichsberechnungen 197
7.15.3 Optimierung der Nutzungskosten 199
7.16 Marketing 201
7.16.1 Grundsätze 201
7.16.2 Instrumente des Immobilienmarketings 202
7.16.3 Prozess des Immobilienmarketings 204
Wertermittlungsverfahren 207
8.1 Allgemeines 207
8.2 Gesetzliche Verfahren 209
8.2.1 Vergleichswertverfahren 209
8.2.2 Ertragswertverfahren 209
8.2.3 Schema einer Ertragswertberechnung 214
8.2.4 Sachwertverfahren 215
8.3 Sonstige Verfahren 217
8.3.1 Residualwertverfahren 217
8.3.2 Barwertverfahren 218
XII Inhaltsverzeichnis
8.3.3 Immobilienbewertung mit vollständigen Finanzplänen 219
8.3.4
9 Immobilienfinanzierung 223
9.1 Allgemeines 223
9.2 Formen der Finanzierung 224
9.2.1 Eigenkapitalfinanzierung 224
9.2.2 Objektkredit 224
9.2.3 Projektfinanzierung 224
9.2.4 Klassische Immobilienfinanzierung 225
9.2.5 Absicherung von Immobiliendarlehen 227
9.2.6 Moderne Finanzierangsinstrumente 230
9.2.7 Zinssicherangsinstramente 234
9.2.8 Kreditantrag und Bonitätsprüfung 236
9.2.9 Risiken der Immobilienfinanzierung 237
10 Grundsätze zum nachhaltigen Bauen 239
10.1 Allgemeines 239
10.2 Planungsgrandsätze 240
10.2.1 Städtebau und Raumordnung 241
10.2.2 Gebäudekonzeption 243
10.2.3 Grundlegende Anforderungen an moderne Bürogebäude 245
10.2.4 Anforderangen an Freianlagen 248
10.2.5 Gebäude als Lebensraum 248
10.2.6 Energieoptimierung 252
10.2.7 Abfallvermeidung 254
11 Praxisbeispiel
11.1 Einführung 255
11.2 Verfahren zur Ergebniskontrolle 255
11.2.1 Art und Umfang der Bewertung 255
11.2.2 Einsatz differenzierter Zielsysteme 255
11.3 Vorgaben Projekt bestimmender Faktoren 259
11.3.1 Wesentliche Projektziele / Randbedingungen 259
11.3.2 Anforderungen an die Technische Ausrüstung 262
11.3.3 Wichtige gesetzliche Regelungen 262
Inhaltsverzeichnis XIII
11.4 Erläuterungen zur Bestlösung 265
11.4.1 Gebäudestruktur 265
11.4.2 Organisation der Geschossplatten 266
11.4.3 Tragwerk und Technische Ausrüstung 270
11.4.4 Architekturkonzept 273
11.5 Zusammenfassende Bewertung 276
Literaturverzeichnis 277
Wichtige Normen und Richtlinien / ergänzende Literatur 283
Stichwortverzeichnis 285
Anhang 1 291
Anhang 2 292
Reinhard Dietrich
Entwicklung
werthaltiger Immobilien
Rezession und Strukturwandel in der Deutschen Bauwirtschaft
erfordern eine Optimierung aller Projektabläufe und ein höheres
Kosten-, Rentabilitäts- und Risikobewußtsein. Dabei hat die Projekt¬
entwicklungsphase eine besondere Bedeutung, da in ihr die ent¬
scheidenden Weichen zum Erfolg der Investition gestellt werden.
Der bekannte Autor stellt umfassend praxiserprobte Methoden
und Instrumente vor, die auf ganzheitlichen Ansätzen beruhen.
Der Inhalt
Grundlagen und Rahmenbedingungen - Produkte im Immobilien¬
markt - Beteiligte in der Immobilienwirtschaft - Rechtsgrundlagen
der Projektentwicklung - Projektbestimmende Faktoren - Prozess
der Projektentwicklung - Werkzeuge und Methoden der Projekt¬
entwicklung - Wertermittlungsverfahren - Immobilienfinanzie¬
rung - Grundsätze zum nachhaltigen Bauen - Praxisbeispiel
Office-Konzept
Die Zielgruppe
Projektentwickler, Projektmanager,
Der Autor
Dipl.-Ing. Reinhard Dietrich, Projektsteuerer, Drees & Sommer und
Lehrbeauftragter, TU Berlin |
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