Handbuch der Grundstückswertermittlung: Verkehrswert, Feuerversicherungswert, Steuerbilanzwert, Einheitswert, Grundbesitzwert bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken
Gespeichert in:
| Vorheriger Titel: | Simon, Jürgen Handbuch der Grundstückswertermittlung |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
München
Vahlen
2003
|
| Ausgabe: | 5., neubearb. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XXIII, 1147 S. |
| ISBN: | 3800628279 |
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| adam_text | Titel: Handbuch der Grundstückswertermittlung
Autor: Simon, Jürgen
Jahr: 2003
Inhaltsverzeichnis
Detaillierte Inhaltsverzeichnisse finden Sie zu Beginn der jeweiligen Teile
A. Wertbegriffe
Seite
Wertbegriffe ..................................................................................................... 1
B. Verkehrswert
1. Allgemeiner Überblick ............................................................................ 12
1.1 Wertermittlungsmethoden nach der Werterniittlungsverordnung.............. 14
1.2 Grundlagen für die Verkehrswertermittlung bei Geschäfts- und Fabrik-
grundstücken............................................................................................ 16
2. Bodenwertermitdung .............................................................................. 21
2.1 Bodenwertermitdung über den unmittelbaren Preisvergleich ................... 21
2.2 Bodenwertermittlung über den mittelbaren Preisvergleich ....................... 23
2.3 Bodenwertermittlung über den zu erwartenden Ertrag ............................ 30
2.4 Ableitung des Bodenwerts ....................................................................... 33
2.5 Sonderfälle bei der Bodenwertermitdung................................................. 50
3. Wertermittlung bebauter Gmndstücke im Vergleichswertverfahren ......... 69
4. Wertermittlung bebauter Grundstücke im Sachwertverfähren .................. 71
4.1 Ermittlung des Gebäudewerts .................................................................. 74
4.2 Wert der Außenanlagen........................................................................... 106
5. Wertermitdung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren .............. 107
5.1 Reinertragsverfahren ............................................................................... 108
5.2 Nicht normierte Verfahren ...................................................................... 128
6. Ermittlung des Verkehrswerts .................................................................. 130
6.1 Verkehrswert für Fabrikgrundstücke ........................................................ 132
6.2 Verkehrswert für höherwertige Gewerbeobjekte (Büro- und Gesehäfts-
grundstücke) ............................................................................................ 140
6.3 Wertermittlung von Hotelgnindstücken .................................................. 159
6.4 Selbstbedienungs-, Verbraucher- und Baumärkte ..................................... 175
7. Unternehmensbewertung ........................................................................ 185
7.1 Einführung.............................................................................................. 185
7.2 Methoden der Unternehmensbewertung ................................................. 191
Anh. 1 Baugesetzbuch - Auszug ........................................................... 204
Anh. 2 Wertenmttlungsverordnung - Auszug....................................... 207
- Anl. Vervielfaltigertabelle .................................................................. 216
Anh. 3 Wertermittlungs-Richtlinien ..................................................... 220
- Anl. 1?2c Vordruckmuster (nicht abgedruckt) ........................................... 257
- Anl. 3 Bewirtechaftungskosten ............................................................. 257
- Anl. 4 Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bei
ordnungsgemäßer Instandhaltung (ohne Modernisierung) .......... 258
XI
Inhalt Inhaltsverzeichnis
Seite
- Anl. 5 Vervielfältigertabelle (vgl. Anh. 2 Anl. zur WertV) .................... 259
- Anl. 6 Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) ................................ 259
- Anl. 7 Normalherstellungskosten 2000 (nicht abgedruckt) .................... 262
- Anl. 8 a Tabelle zur Berechnung der Wertminderung wegen Alters von
Gebäuden.................................................................................. 262
- Anl. 8 b Wertminderung wegen Alters bei linearer Abschreibung ........... 264
- Anl. 9a Diskontierungsfäktor ................................................................. 267
- Anl. 9b Abschreibungsfaktor .................................................................. 269
- Anl. 10 Durchschnittliche Lebenserwartung (Sterbetafel 1998/2000) ...... 271
- Anl. 11 Umrechnungskoeffizienten für gleichartige Grundstücke bei
unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ : GFZ) .................... 272
- Anl. 12-20 Berechnungsbeispiele (nicht abgedruckt) ................................... 274
Anh. 14 Gegenüberstellung der DIN 277 Ausgaben November 1950
und Mai 1973 ........................................................................... 274
Anh. 15 Schematische Darstellung der verschiedenen Wertermittlungs-
verfahren mit Beispielen ............................................................ 292
C. Feuerversicherungswert
0. Einleitung ............................................................................................... 301
1. Geschichtliche Entwicklung der Feuerversicherung ................................. 303
2. Gesetzes- und Bedingungswerke.............................................................. 305
2.1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) .......................................................... 306
2.2 Allgemeine Bedingungen für die Feuerversicherung (AFB 87) ................. 307
2.3 Sonderbedingungen für die Neuwertversicherung von Industrie und Ge-
werbe (NwIG 80) ............................................. ..................................... 308
2.4 Zusatzbedingungen für Fabriken und gewerbliche Anlagen (ZFgA 81 b) 310
2.5 Allgemeine Bedingungen für die Versicherung zusätzlicher Gefahren zur
industriellen Feuerversicherung (ECB 99) ................................................ 311
2.6 Positionen-Erläuterung zur Feuer-Versicherung für Industrie und Ge-
werbe ...................................................................................................... 312
2.7 Klauseln für die Feuerversicherung .......................................................... 316
3. Versicherungsschutz ................................................................................ 323
3.1 Unterversicherung................................................................................... 324
3.2 Überversicherung.................................................................................... 325
3.3 Vollversicherung ..................................................................................... 326
4. Vertragsfreiheit ........................................................................................ 328
4.1 Ausschluss nicht gefährdeter Bauteile ....................................................... 329
4.2 Neuwertversicherung .............................................................................. 333
4.3 Zeitwertversicherung .............................................................................. 333
4.4 Versicherung des gemeinen Wertes ......................................................... 335
4.5 Wertzuschlagversicherung ....................................................................... 335
4.6 Betriebswirtschaftliche Deklaration .......................................................... 336
4.7 Vertrag nach Maß.................................................................................... 337
5. Wertermittlung im Rahmen der Industrie-Feuerversicherung.................. 340
5.1 Das Versicherangsgrundstück .................................................................. 340
5.2 Versicherungswert als Wiederbeschaflüngswert........................................ 341
5.3 Begriffe der Wertermittlung.................................................................... 342
5.4 Grundlagen der Wertermittlung .............................................................. 349
5.5 Methode der Wertermittlung .................................................................. 355
XII
Inhaltsverzeichnis Inhalt
Seite
5.6 Wertermittlung bei Sonderbauten und Sonderanlagen ............................. 376
5.7 Aufräumungs-, Abbruch-, Feuerlösch-, Bewegungs- und Schutzkosten ... 381
5.8 Abbruch-, Aufräumungs-, Abfuhr- und Isolierungskosten für radioaktiv
verseuchte Sachen ................................................................................... 385
5.9 Mehrwertsteuer....................................................................................... 386
5.10 Anforderungen an ein Gutachten............................................................. 388
5.11 Arten der Gutachten (Vortaxen) .............................................................. 389
5.12 Wertermittlungsbeispiele (Arten von Vortaxen) ....................................... 390
6. Wertfortschreibung ................................................................................. 428
6.1 Fortschreibung des Neuwertes ................................................................. 429
6.2 Fortschreibung des Zeitwertes ................................................................. 432
6.3 Fortschreibung des gemeinen Wertes....................................................... 434
7. Der Feuerversicherangswert in den neuen Bundesländern ....................... 434
8. Der Feuerversicherungswert in der EU.................................................... 438
9. Die Bewertung im Schadenfall ................................................................ 439
9.1 Allgemeines............................................................................................. 440
9.2 Das Sachverständigenverfahren ................................................................ 440
9.3 Die Werte im Schadenfall........................................................................ 441
9.4 Gebäudebewertung zum Schaden im Rahmen der Feuer-Betriebsunter-
brechungs-Versicherung (FBU) ............................................................... 445
9.5 Der EC-Gebäudeschaden ........................................................................ 457
10. Honorare für die Wertberechnung industrieller Anlagen.......................... 463
Anh. 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) - Auszug..................................... 464
Anh. 2 Allgemeine Feuerversicherungs-Bedingungen (AFB 86) ..................... 476
Anh. 3 Allgemeine Bedingungen für die Feuerversicherung (AFB 87) ........... 484
Anh. 4 Sonderbedingungen für die Neuwertversicherung von Industrie und
Gewerbe (NwIG 80) .........................................! ............................... 498
Anh. 5 Zusatzbedingungen für Fabriken und gewerbliche Anlagen (ZFgA
81b).........^....................................................................................... 500
Anh. 6 Allgemeine Bedingungen für die Versicherung zusätzlicher Gefahren
zur industriellen Feuerversicherung (ECB 99) .................................... 511
Anh. 7 Positionen-Erläuterung zur Feuerversicherung für Industrie und Ge-
werbe ................................................................................................ 529
Anh. 8 Klauseln für die Feuerversicherung - Auszug ..................................... 536
Anh. 9 DIN 276 - Kosten von Hochbauten (März 1954) .............................. 542
Anh. 10 LHO Leistungs- und Honorarordnung der Ingenieure (Auszug: Leis-
tungen u. Leistungssätze für die Wertberechnung industrieller Anla-
gen) .................................................................................................... 548
D. Steuerbilanzwert
0. Einleitung ............................................................................................... 553
1. Änschaffungskosten ................................................................................. 555
1.1 Änschaffungskosten beim Erwerb eines Grundstücks................................ 556
1.2 Anschaffimgskosten für ein Grundstück als Teil eines Gesamterwerbs ...... 573
1.3 Einheitswerte von 1948 als Anschaffungskosten ....................................... 580
1.4 Änschaffungskosten beim unentgeltlichen Erwerb eines Grundstücks ....... 580
1.5 Anschaffimgskosten bei Übertragung stiller Reserven .............................. 589
1.6 Nachträgliche Änderung der Anschaffimgskosten..................................... 594
1.7 Anschaffungskosten bei öffentlichen oder privaten Zuschüssen................. 596
XIII
Inhalt Inhaltsverzeichnis
Seite
1.8 Anschaffung bei Mitunternehmerschaft.................................................... 597
1.9 Änschaffungskosten für den Grund und Boden ........................................ 599
2. Herstellungskosten................................................................................... 601
2.1 Umfang der Herstellungskosten ............................................................... 602
2.2 Erhaltungs-und Herstellungsaufwand ...................................................... 610
3. Absetzungen (Abschreibungen) ................................................................ 627
3.1 Allgemeines zu den Absetzungen............................................................. 628
3.2 Lineare Abschreibungen .......................................................................... 634
3.3 Degressive Abschreibungen ..................................................................... 636
3.4 Kürzere Nutzungsdauer........................................................................... 639
3.5 Abschreibungen bei außergewöhnlicher Abnutzung ................................ 643
3.6 Abschreibungen bei nachträglichen Herstellungskosten ............................ 647
3.7 Erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen.................................... 649
3.8 Berechnungsbeispiele zur Ermittlung der Abschreibungen ....................... 657
3.9 ?Afa-Strategien ...................................................................................... 664
4. Teilwert .................................................................................................. 666
4.1 Allgemeines zur Teilwertemütdung......................................................... 666
4.2 Abschreibung auf den niedrigeren Teilwert des Grundstücks ................... 670
4.3 Anschaffungskosten und Teilwert bei der Einlage .................................... 677
4.4 Teilwert bei der Entnahme...................................................................... 680
4.5 Gemeiner Wert bei Betriebsaufgabe ........................................................ 682
5. Abschreibungsberechtigter....................................................................... 682
5.1 Wirtschaftliches Eigentum ....................................................................... 683
5.2 Wohnungseigentum und Teileigentum ................................................... 684
5.3 Erbbaurecht............................................................................................. 685
5.4 Gebäude auf fremdem Grund und Boden ................................................ 688
5.5 Umbauten und Einbauten des Mieters ..................................................... 691
5.6 Miteigentum und Gesamthandseigentum................................................. 692
5.7 Leasing .................................................................................................... 694
5.8 Nießbrauch ............................................................................................. 696
6. Gebäudeteile als selbstständige Wirtschaftsgüter ....................................... 699
6.1 Selbstständige Gebäudeteile wegen des Funktionszusammenhangs ........... 700
6.2 Steuerliche Behandlung der selbstständigen Gebäudeteile......................... 701
7. D-Markbilanzwert in den neuen Ländern ................................................ 704
Anh. 1 Einkommensteuergesetz - Auszug ..................................................... 705
Anh. 2 Einkommensteuer-DurchfiihrungsVO - Auszug................................ 726
Anh. 3 Einkommensteuer-Richtlinien - Auszug ........................................... 728
Anh. 4 Investitionszulagengesetz - Auszug..................................................... 760
Anh. 5 D-Markbilanzgesetz ? Auszug............................................................ 767
E. Rentenbarwert
1. Allgemeiner Überblick ............................................................................ 77t
1.1 Berechnungsgrundlage............................................................................. 772
1.2 jahreswert................................................................................................ 773
1.3 jahreswert bei Leistungen in schwankender Höhe.................................... 775
Zeitrente ................................................................................................. 776
2.1 Zeitrente, die unterjährig endet ............................................................... 777
2.2 Aufgeschobene Zeitrente......................................................................... 777
XIV
7
Inhaltsverzeichnis Inhalt
Seite
3. Leibrente................................................................................................. 778
3.1 Berechnungsgrundlagen........................................................................... 778
3.2 Altersbestimmung.................................................................................... 781
3.3 Aufgeschobene Leibrente ........................................................................ 781
3.4 Temporäre Leibrente und verlängerte Leibrente ...................................... 782
3.5 Dynamische Leibrente bei künftigen Änderungen ................................... 783
3.6 Verbindungsrenten .................................................................................. 784
Anh. 1 Tabelle zur Ermittlung des Barwerts einer Zeitrente bei verschiede-
nen Zinssätzen ................................................................................... 786
Anh. 2 Tabelle zur Ermittlung der durchschnittlichen Lebenserwartung nach
der Sterbetafel 1986/88 (alte Länder) ................................................. 788
Anh. 3 Tabelle zur Ermittlung der durchschnittlichen Lebenserwartung nach
der Sterbetafel 1992/94 (alte Länder) ................................................. 791
Anh. 4 Tabelle zur Ermittlung der durchschnittlichen Lebenserwartung nach
der Sterbetafel 1988/89 (neue Länder) ............................................... 793
Anh. 5 Tabelle zur Ermittlung der durchschnittlichen Lebenserwartung für
das gesamte Bundesgebiet .................................................................. 795
Anh. 6 Tabelle zur Ermittlung des Barwerts einer unverzinslichen Forderung
oder Schuld bei verschiedenen Zinssätzen .......................................... 797
F. Abgrenzung des Grundstücks
1. Allgemeiner Überblick ............................................................................ 799
1.1 Abgrenzung nach bürgerlichem Recht .................................................... 799
1.2 Abgrenzung für steuerliche Zwecke ........................................................ 800
2. Abgrenzung des Grundstücks von den Betriebsvorrichtungen .................. 802
2.1 Begriff des Gebäudes....................................................... ......................... 803
2.2 Abgrenzung einzelner Gebäudeteile von den Betriebsvorrichtungen ........ 810
2.3 Abgrenzung der Außenanlagen von den Betriebsvorrichtungen ............... 814
Anh. 1 Abgrenzungserlass mit Zeichnungen................................................... 818
Anh. 2 Übersicht über die Zuordnung zum Gebäude/zu den Außenanlagen
und zu den Betriebsvorrichtungen...................................................... 834
Anh. 3 Übersicht über die Abgrenzung des Grundvermögens ?on den Be-
triebsvorrichtungen bei Sportanlagen.................................................. 842
G. Einheitswert I (alte Bundesländer)
Vorbemerkung ........................................................................................ 851
Allgemeiner Überblick ............................................................................ 852
1 Verfahrensrechtliche Bedeutung des Einheitswerts ................................... 852
2 Gemeiner Wert als Einheitswert .............................................................. 853
3 Durchführung der Einheitsbewertung...................................................... 854
4 Einheitsbewertung für Betriebsgrundstücke ............................................. 855
Unbebaute Grundstücke.......................................................................... 855
1 Abgrenzung............................................................................................. 855
2 Wertermittlung ....................................................................................... 858
Bebaute Grundstücke .............................................................................. 859
Einteilung der bebauten Grundstücke...................................................... 859
3.2 Wertermittlung ....................................................................................... 863
XV
Inhalt Inhaltsverzeichnis
Seite
4. Wertermittlung im Ertragswertverfahren ................................................. 866
4.1 Maßgebliche Miete ................................................................................. 867
4.2 Maßgeblicher Vervielfältiger.................................................................... 871
4.3 Ermäßigung und Erhöhung des Grundstückswerts ................................... 876
5. Wertermittlung im Sachwertverfahren ..................................................... 882
5.1 Ermittlung des Bodenwerts...................................................................... 883
5.2 Ermittlung des Gebäudewerts .................................................................. 885
5.3 Raummeterpreise für Verwaltungsgebäude, Sozialgebäude, Laboratorien
und Wohngebäude, soweit sie zu einem Fabrikgrundstück gehören......... 887
5.4 Raumnieterpreise für Fabrikgebäude, Werkstattgebäude, Lagergebäude
und sonstige Gebäude.............................................................................. 891
5.5 Raummeterpreise für Geschäftsgebäude und sonstige Gebäude, die nicht
zu einem Fabrikgrundstück gehören ........................................................ 897
5.6 Ermäßigungen und Erhöhungen bei der Ermittlung des Gebäudenormal-
herstellungswerts ..................................................................................... 903
5.7 Wertminderung wegen Alters.................................................................. 912
5.8 Wertminderung wegen baulicher Mängel und Schäden ........................... 918
5.9 Ermäßigung und Erhöhung des Gebäudesachwerts .................................. 919
5.10 Ermittlung des Werts der Außenanlagen .................................................. 929
5.11 Ermittlung des Ausgangswerts und des gemeinen Werts........................... 932
6. Wertermittlung in Sonderfällen ............................................................... 937
6.1 Erbbaurecht............................................................................................. 938
6.2 Wohnungs- und Teileigentum ................................................................ 940
6.3 Gebäude auf fremdem Grund und Boden ................................................ 941
6.4 Grundstücke im Zustand der Bebauung................................................... 943
6.5 Gebäude unter Denkmalschutz ................................................................ 944
7. Hauptfeststellung, Nachfeststellung, Aufhebung und Fortschreibung der
Einheitswerte .......................................................................................... 945
7.1 Hauptfeststellung ..................................................................................... 945
7.2 Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse ......................................... 945
7.3 Nachfeststellung des Einheitswerts ........................................................... 946
7.4 Aufhebung des Einheitswerts ................................................................... 947
7.5 Fortschreibung des Einheitswerts ............................................................. 947
7.6 Feststellungszeitpunkt .............................................................................. 953
Anh. 1 Bewertungsgesetz ? Auszug ............................................................... 957
Anh. 2 Merkmale für die Beurteilung der baulichen Ausstattung bei Gebäu-
den ...................................... ............................................................. 970
Anh. 3 Tabelle über die Wertigkeit einzelner Bauteile am Gesamtbauwerk ... 974
H. Einheitswert II (neue Bundesländer)
1. Allgemeiner Überblick ............................................................................ 978
2. Anzuwendende Vorschriften des BewG 1965 .......................................... 979
2.1 Grundsätzliche Regelung......................................................................... 979
2.2 Sonderregelung für Fortschreibungen und Nachfeststellungen ab 1.1.
1991......................................................................................................... 980
3. Anzuwendendes Bewertungsrecht für die Grundstücke im Gebiet der
ehemaligen DDR .................................................................................... 981
3.1 Begriff und Abgrenzung des Grundvermögens......................................... 981
XVI
Inhaltsverzeichnis Inhalt
Seite
3.2 Abgrenzung der bebauten von den unbebauten Grundstücken ................ 982
3.3 Grundstückshauptgruppen ....................................................................... 982
3.4 Bewertungsverfahren ............................................................................... 982
3.5 Mindestwert............................................................................................ 988
3.6 Wertermittlung in Sonderfällen ............................................................... 988
Anh. 1 Bewertungsgesetz ? Auszug: Vorschriften für die neuen Bundeslän-
der..................................................................................................... 991
Anh. 2 Bewertungsgesetz der DDR ? Auszug ............................................... 994
Anh. 3 Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz................... 996
Anh. 4 Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet
des Landesfinanzamts Magdeburg....................................................... 1002
Anh. 5 Übersicht über die zur Einheitsbewertung des Grundvermögens im
Beitrittsgebiet ergangenen Erlasse....................................................... 1005
Anh. 6 Erlass betr. Bewertung von Grundstücken mit Bank-, Versicherungs-,
Verwaltungs- und Bürogebäuden sowie Hotelgebäuden und ver-
gleichbaren Gebäuden im Beitrittsgebiet ............................................ 1007
Anh. 7 Erlass betr. Bewertung von Fabrikgnindstücken, Lagerhausgrundstü-
cken, Grundstücken mit Werkstätten und vergleichbaren Grundstü-
cken (Gewerbegrundstücken) ............................................................ 1021
Anh. 8 Raummeterpreise und Flächenpreise für die Bewertung im Sach-
wertverfähren in den neuen Bundesländern ....................................... 1044
J. Grundbesitzwert
1. Einleitung ...............................................................................................
1.1 Einheitsbewertung nach den Wertverhältnissen vom 1.1. 1964/1935 .....
1.2 Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Einheitsbewertung ................
1.3 Beschlüsse des BVerfü vom 22. 6. 1995 .............................. ....................
1.4 Einheitsbewertung 1. 1. 1964/1935 für Grundsteuer um! Gewerbesteuer
1.5 Gesetzgebungsverfahren ..........................................................................
2. Grundbesitzbewertung bei Bedarf (Verfahren gern. § 138 BewG) ............
2.1 Vorbemerkungen ....................................................................................
2.2 Übergang auf das neue Recht ..................................................................
2.3 Bedarfsfall für die Bewertung...................................................................
2.4 Feststellungsverfahren ..............................................................................
2.5 Anzuwendende Vorschriften des bisherigen Bewertungsrechts .................
3. Grundbesitzbewertung für unbebaute Grundstücke .................................
3.1 Abgrenzung der unbebauten von den bebauten Grundstücken ................
3.2 Wertermittlung .......................................................................................
4. Gnmdbesitzbewertung für bebaute Grundstücke (Ertragswertverfahren) ..
4.1 Abgrenzung der bebauten von den unbebauten Grundstücken ................
4.2 Wertermittlung (Ertragswertverfahren gem. § 146 BewG) .......................
5. Sonderfalle (Steuerbilanzwertvertähren nach § 147 BewG) ......................
5.1 Abgrenzung.............................................................................................
5.2 Wertermittlung .......................................................................................
6. Erbbaugrundstücke (§ 148 BewG) ...........................................................
6.1 Bewertung des belasteten Grundstücks ....................................................
6.2 Bewertung des Erbbaurechts....................................................................
Inhalt Inhaltsverzeichnis
Seite
7. Gebäude auf fremdem Grund und Boden ................................................ 1102
8. Grundstücke im Zustand der Bebauung................................................... 1103
8.1 Abgrenzung............................................................................................. 1103
8.2 Wertermittlung ....................................................................................... 1104
9. Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz........................................ 1110
Anh. 1 Bewertungsgesetz ? Auszug ............................................................... 1111
Anh. 2 IL Berechnungsverordnung - Auszug ................................................ 1115
Stichwortverzeichnis ........................................................................................ 1119
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