Haftung bei Immobilienanlagen:
Gespeichert in:
| Hauptverfasser: | , |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
RWS-Verl. Kommunikationsforum
2008
|
| Ausgabe: | 2., wesentl. erw. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis Klappentext |
| Beschreibung: | XXV, 644 S. |
| ISBN: | 9783814593227 3814593227 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
Vorwort..................................................................................................................
V
A. Die Haftung der Bank...................................................................1...........1
I.
Einleitung.........................................................................................1...........1
II.
Haftung der finanzierenden Bank aus (vor-)vertraglichen
Aufklärungs- und Beratungspflichten............................................6...........2
1. Aufklärungs-ZBeratungspflichten im Hinblick
auf den Inhalt des Kreditvertrages..........................................7...........3
a) Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers..............................7...........3
b) Prüfung der Werthaltigkeit von Sicherheiten.................11...........4
c) Inhalt des Kreditvertrages, insbesondere Kreditart.......16...........5
d) Sonstige kreditspezifische Risiken..................................37.........12
2. Aufklärung im Hinblick auf die Risiken des finanzierten
Geschäftes..............................................................................45.........13
a) Grundsatz.........................................................................45.........13
b) Die Ausnahmefallgruppen im Einzelnen........................55.........17
aa) Überschreiten der Kreditgeberrolle.........................55.........17
bb) Besonderer Gefährdungstatbestand........................66.........20
cc) Schwerwiegender Interessenkonflikt......................75.........22
dd) Wissensvorsprung.....................................................81.........24
3. Sonstige allgemeine Voraussetzungen eines Schadens¬
ersatzanspruchs....................................................................134.........37
a) Aufklärungsbedürftigkeit des Kreditnehmers..............134.........37
b) Kausalität der Pflichtverletzung....................................135.........37
c) Zurechnung von Erklärungen des Vermittlers.............137.........38
d) Einwand der Verwirkung...............................................146.........39
e) Mitverschulden des Kreditnehmers..............................148.........40
f) Steuervorteile und Schadensersatz................................151.........40
g) Verjährung......................................................................154.........41
B. Haftung aufgrund von Anlagevermittlung und -beratung.. 155.........43
I.
Unterscheidung Anlagevermittler/Anlageberater.....................155.........43
1. Anlageberater.......................................................................156.........43
2. Anlagevermittler..................................................................157.........44
a) Verhältnis
culpa
in contrahendo und § 123 Abs. 1
BGB.................................................................................158.........45
b) Entgeltvereinbarung.......................................................159.........45
c) Abgrenzung zum Anlageberater...................................160.........45
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
II.
Pflichten des Anlagevermittlers..................................................170........48
1. Informationspflicht..............................................................172........49
2. Offenbarungspflicht.............................................................184........53
3. Plausibilitätsprüfungs- und Nachforschungspflicht..........189........55
III.
Aufklärung...................................................................................212........64
1. Altersvorsorge/Alterssicherung..........................................212........64
2. Altlasten................................................................................216........66
3. (Bauliche) Mängel................................................................217........66
4.
Boarding House
....................................................................227........68
5. Eingeschränkte Handelbarkeit............................................230........69
6. Finanzielle Überforderung..................................................234........70
7. Genehmigungserfordernis...................................................239........72
8. Grundstücksbelastung.........................................................241........73
9. Haftungsrisiko......................................................................242........73
10. Innenprovision.....................................................................245........73
11. Kündigung von Kapitalanlagen zur Liquiditäts¬
beschaffung...........................................,...............................247........74
12. Laufzeit der Finanzierung....................................................250........76
13. Mietgarantie..........................................................................251........76
14. Mietpool................................................................................252........76
15. Mietzmsangaben...................................................................256........78
16. Prognosen..............................................................................264........80
17. Rechtliche Bedenken............................................................271........82
18. Renditeangaben.....................................................................272........82
19. Restitutionsbefangenheit eines Grundstücks.....................275........83
20. Rücknahme- bzw. Rückkaufverpflichtung.........................276........83
21. Sogenannte „weiche Kosten bzw. „Weichkosten ............277........83
22. Wesentliche kapitalmäßige und personelle
Verflechtungen.....................................................................279........84
23. Wiederkaufsrecht.................................................................280........84
24. Wiederverkäuflichkeit..........................................................281........85
25. Wirtschaftliche Daten..........................................................283........85
26. Wohnflächenangaben...........................................................284........85
27. Wohngeldrückstände...........................................................288........86
28. Sicherungsmittel für Kleinkredit.........................................289........86
29. Sozialbindung.......................................................................291........87
30. Steuervorteile........................................................................292........87
31.
(Zins-)Subvention
................................................................293........87
IV.
Pflichten des Anlageberaters.......................................................295........88
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
V.
Haftung einer Bank aufgrund von Auskunft bzw. Beratung ... 302.........90
1. Haftung aufgrund Auskunft...............................................302.........90
2. Haftung aufgrund von Aufklärungs- bzw. Informations¬
pflichten................................................................................317.........94
a) Finanzierung von nicht bankempfohlenen
Immobilienanlagen.........................................................317.........94
b) Immobilienvermittlung und Finanzierung durch
Banken............................................................................334.........99
3. Beratung durch eine Bank...................................................344.......101
a) Beratung zum Anlageobjekt..........................................344.......101
aa) Grundsatz................................................................344.......101
bb) Vorsätzliche Falschberatung..................................345.......102
cc) Verstoß gegen § 32 Abs. 1 KWG...........................347.......103
dd) EdW.........................................................................350.......104
b) Beratung bei der Finanzierung......................................354.......105
VI.
Anlageberatung durch Steuerberater und Wirtschaftsprüfer ... 363.......107
1. Allgemeine (Vertrags-) Pf lichten.........................................369.......108
2. Weitgehende steuerliche Beratungspflichten.....................390.......113
3. Pflicht zu wirtschaftlicher Beratung...................................392.......113
4. Prospekthaftung..................................................................397.......114
5. Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter................399.......115
6. Vermittlungsprovision.........................................................400.......115
7. Umfang des Schadensersatzanspruchs gegen den Steuer¬
berater...................................................................................406.......117
8. Verjährung der Haftung des Steuerberaters.......................409.......117
VII.
Verjährung bei fehlerhafter Anlagevermittlung........................415.......119
VIII. Haftungsausschluss bzw. -beschränkung...................................417.......119
IX.
Schaden bei fehlerhafter Anlagevermittlung.............................419.......120
X.
Mitverschulden............................................................................425.......121
XL Beweislast.....................................................................................430.......122
XII. Eigenhaftung des Vertreters oder Verhandlungsgehilfen.........438.......124
1. Eigenhaftung aus Delikt......................................................440.......124
2. Eigenhaftung wegen
culpa
in contrahendo (§ 311 Abs. 3
i.
V.
m. § 241 Abs. 2 und § 282 BGB n. F.)........................444.......125
a) Verhandlungsvertrauen..................................................445.......126
b) Wirtschaftliches Interesse..............................................462.......129
Rz.
Seite
С.
(Innen-)Provision
bzw. Vertriebsvergütung...........................465......131
I.
Vorbemerkung.............................................................................465......131
1. Grundsätzlicher Interessenkonflikt....................................465......131
2. Uneinheitliche Handhabung durch Gesetz und
Rechtsprechung....................................................................466......131
3. „Kick-back-Zahlungen .......................................................468......132
4. Innenprovision.....................................................................473......135
II.
Aufklärungsstandards bei Immobilienkapitalanlagen................474......135
1. Geschlossene Immobihenfonds..........................................474......135
a) Aufklärungspflicht für den Vertrieb und im Prospekt 475......136
b) Aufklärungspflicht einer Bank als Anlagevermittler.... 476......136
c) Bank als Fremdfinanzierer einer Fondsbeteiligung......477......137
aa) Konkreter Wissensvorsprung/institutionali¬
siertes Zusammenwirken........................................477......137
bb) Verbundenes Geschäfts bei finanzierten
Fondsbeteiligungen......................................
¿
..........478......138
d)
Betrag
i. S. d.
§ 263 StGB...............................................485......141
e)
Sogenannte „weiche Kosten .........................................486......141
2. Sonstige geschlossene Fonds...............................................488......142
3. Eigentumswohnungen.........................................................489......143
a) (Wohnungs-)Verkäufer..................................................489......143
b) Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers....................498......146
c) Geschäftsbesorger (Bauträger)......................................499......147
d) Aufklärungspflicht der Bank..........................................504......149
aa) Grundsatz: Keine Aufklärungspflicht....................504......149
bb) Ausnahme................................................................505......149
cc) Bank zahlt Innenprovision.....................................507......150
dd) Bank zahlt „Schmiergeld .......................................508......150
ее)
Bank zahlt Vermittlungsprovision.........................509......151
4. Sittenwidrige Maklerprovision............................................510......152
a) Grundsätzliches..............................................................510......152
b) Sittenwidrigkeit wegen Höhe der Maklerprovision......513......153
c) Innenprovision................................................................518......155
d) Verwirkung gemäß § 654 BGB......................................519......155
e) Analoge Anwendung von § 654 BGB............................522......156
f) Verflechtung (Interessenkonflikt) und Makler¬
provision..........................................................................523......157
aa) Wohnungsvermittlung............................................523......157
bb) Grundstücksveräußerung.......................................524......157
g) Rechtsanwalt als Makler.................................................531......160
h) Arglistige Täuschung......................................................535......161
Rz.
Seite
D.
Die Haftang
der Bank als Treuhänderin................................538.......163
E. Haftung aufgrund Zurechnung des Verhaltens Dritter.........541.......165
I.
Grundsätzliches zum Vertrieb von Kapitalanlagen...................542.......165
1. Haftung für den Erfüllungsgehilfen...................................542.......165
2. § 278 BGB und Abgrenzung zu § 831 BGB.......................550.......168
3. Haftung für Organe.............................................................552.......169
a) § 31 BGB.........................................................................552.......169
b) Repräsentantenhaftung..................................................555.......170
aa) Geeignete organisatorische Maßnahmen
zur Überwachung...................................................556.......170
bb) Handelsvertreter (§ 84 HGB)................................558.......171
II.
Sonderfall: Vertrieb von Immobilien-Kapitalanlagen...............560.......172
1. Zurechnung des Verhaltens des externen Kredit¬
vermittlers ............................................................................560.......172
a) Einschaltung durch Verbraucher...................................564.......173
aa) VerbrKrG begrenzt Risiko der Bestellung
eines Vertreters nicht.............................................564.......173
bb) Insolvenzordnung und Kreditvermittler...............566.......174
cc) Blanko unterschriebener Kreditvertrag
und § 166 Abs. 1 BGB............................................567.......175
dd) § 166 Abs. 1 BGB und § 1 Abs. 1 HWiG
(jetzt: 312 BGB).....................................................568.......175
ее)
§166 Abs. 1 BGB und Verstoß gegen das
RBerG......................................................................571.......176
ff) § 166 Abs. 1 BGB und
(Anlage-)Beratung
............573.......177
b)
Einschaltung des externen Kreditvermittlers
durch die Bank................................................................574.......177
aa) Grundsatz................................................................574.......177
bb) Sonderfall: Konkreter Wissensvorsprung.............583.......181
cc) Gebundene Kreditvermittler (KWG-VermV
vom 4. Dezember 2007).........................................586.......182
2. Zurechnung des Verhaltens des Objektvermittlers...........587.......183
a) Verkäufer einer Immobilie.............................................587.......183
b) Finanzierendes Kreditinstitut........................................590.......184
aa) Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs..............590.......184
(1) „Grundsatz der rollenbedingten Verantwort¬
lichkeit oder „Trennungstheorie ..................590.......184
(2) Institutionalisiertes Zusammenwirken
(bei nicht verbundenen Geschäften)...............597.......188
Rz.
Seite
(3) Zurechnung nach der Wertung des § 123
Abs. 2 BGB (bei verbundenen Geschäften) ....604......190
bb) Teilweise vertretene Auffassung zu § 278 BGB.... 608......191
III.
Andere Fallgestaltungen im Finanzdienstleistungssektor........617......195
1. Anlagevermittler (Strukturvertriebe)..................................617......195
2. Bausparkasse.........................................................................619......196
3. Bauträger...............................................................................620......196
4. (Immobilien-) Makler...........................................................622......197
5. Prospekthaftung...................................................................625......198
6. Verkäufer einer Immobilie...................................................626......198
7. Versicherungsvertrieb..........................................................629......200
a) (Lebens-)Versicherungsgesellschaft (Versicherer).......629......200
b) Versicherungsagent.........................................................630......200
c) Versicherungsmakler......................................................633......201
F. Haftung eines Kreditinstituts und anderer aufgrund
Prospekthaftung..................................................
і
......................635......203
I.
Formen der Prospekthaftung......................................................636......203
1. Investmentrechtliche Prospekthaftung...............................636......203
2. Börsenrechtliche Prospekthaftung......................................637......204
3. Verkaufsprospektgesetzlich-wertpapierbezogene
Prospekthaftung...................................................................639......204
4. Bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung seit dem
1. Juli 2005............................................................................640......205
a) Prospekthaftung im engeren Sinne................................643......205
b) Prospekthaftung im weiteren Sinne...............................647......206
c) Sonderfall: Bauherren- und Bauträgermodelle..............654......209
d) Gerichtliche Zuständigkeit nach §§ 17, 22 ZPO..........655......209
e) Ausschließlicher Gerichtsstand des § 32b ZPO...........656......209
f) § 32 ZPO - Besonderer Gerichtsstand der
unerlaubten Handlung....................................................658......210
II.
Haftungsadressaten einer Prospekthaftung im engeren Sinne 659......210
1. Leitungsgruppe oder Initiatoren.........................................665......211
2. Hintermänner.......................................................................666......212
3. Garanten...............................................................................667......212
4. Weitere Personengruppen....................................................673......215
a) Publikums- oder Anlagegesellschaft..............................674......215
b) Komplementär-GmbH...................................................675......216
c) Treuhandkommanditist oder Treuhänder.....................678......216
d) Geschäftsführer der Treuhand-GmbH.........................687......219
e) Anlegerkommanditisten.................................................688......220
f)
Gründergesellschafter oder Gründerkommanditisten 690.......220
g)
Organpersonen oder gesetzliche Vertreter...................691.......221
h) Angestellte der aufgrund Prospekt haftenden
Unternehmen.................................................................693.......221
i) Prospekthaftung der Bank.............................................696.......222
III.
Prospektbegriff............................................................................708.......225
IV.
Prospektinhalt.............................................................................709.......226
V.
Prospektinhaltskatalog................................................................711.......226
VI.
Prospektangaben im Lichte der Rechtsprechung......................715.......227
1. Änderung des Prospekts.....................................................715.......227
2. Bankbürgschaften................................................................719.......228
3. Baugenehmigung, Baubeginn
etc
........................................721.......228
4. Finanzierung........................................................................725.......229
5. Garantie/Schuldübernahme.................................................726.......229
6. Haftungsrisiko.....................................................................727.......229
7. Honorar, Bezüge bzw. Mittelfluss/(Innen-)Provisionen.. 728.......229
8. IRR-Rendite für den Vertrieb als Haftungsrisiko?............731.......230
9. Investitionsplan und Finanzierung.....................................732.......230
10. Mieteinnahmen....................................................................733.......231
11. Mietausfall, Mietfläche, Mietgarantie und Miethöhe.........735.......231
12. Mittelverwendungskontrolle...............................................740.......233
13. Rechtliche Risiken...............................................................741.......233
14. Renditeberechnung/Zukunftsprognosen...........................745.......233
15. Risikodarstellung.................................................................751.......235
16. SondervorteiW-zuwendungen............................................752.......235
17. Steuerliche Risiken...............................................................754.......235
18. Verflechtungstatbestände (Interessenkonflikte)...............760.......237
19. Verlagerung von Risiken.....................................................763.......237
20. Verlustzuweisung.................................................................765.......238
21. Versicherungen/Versicherungsleistungen..........................767.......238
22. Weiche Kosten.....................................................................768.......239
23. Wirtschaftliche Situation der Beteiligung bzw. der
Beteiligten.............................................................................770.......239
24. Wohnfläche..........................................................................778.......241
VII.
Deliktsrechtliche (Prospekt-) Haftung......................................779.......241
1. (Internationale) Zuständigkeit deutscher Gerichte...........779.......241
a) Residenz in einem EU-Mitgliedstaat (Brüssel-I-VO
bzw. EuGV(V)O)..........................................................787.......243
aa) Art. 5 Nr. 3 EuGWO (zuvor: Art. 5 Nr. 3
EuGVÜ)..................................................................793.......245
Rz.
Seite
bb)
Art. 5 Nr. 1 EuGWO (zuvor: Art. 5 Nr. 1
EuGVÜ)..................................................................802......247
cc) Art. 5 Nr. 5 EuGWO - Klage am Ort der
Niederlassung..........................................................810......250
dd) Verbrauchergerichtsstand - Art. 15 ff EuGWO
(Art. 13 ff EuGVÜ)................................................813......250
(1) Enge Auslegung................................................817......251
(2) Deliktische Ansprüche kraft Sach¬
zusammenhangs ................................................821......252
(3) Darlehensverträge.............................................822......253
(4) Stille Gesellschaft..............................................827......254
(5) Werkvertrag.......................................................828......255
ее)
Art. 9 Abs. 1 EuGWO - Klage gegen
Versicherer...............................................................829......255
ff) Art. 22 Nr. 1 EuGWO (früher: Art. 16 Nr. 1
EuGVÜ)..................................................................830......255
b) Lugano-Übereinkommen (LugÜ)................................,841......258
c) Weder EuGWO, EuGVÜ noch LugÜ....................... . 847......260
2. Deliktsrechtliche Prospekthaftung.....................................850......261
a) § 263 StGB......................................................................850......261
b) §266 StGB......................................................................867......269
3. §823 Abs. 2 BGB i.V. m. §16 Abs. 1 UWG
(früher: § 4 UWG a. F.).......................................................880......273
4. § 823 Abs. 2 BGB i.
V.
m. § 264a StGB..............................883......275
a) Abgrenzung zur Prospekthaftung im engeren Sinne ... 883......275
b) § 264a StGB als Auffangtatbestand...............................884......275
c) § 264a StGB - Objektiver Tatbestand...........................886......276
aa) Einzelfälle................................................................887......276
bb) Bauherren- und Erwerbermodelle..........................896......279
cc) Erheblichkeit...........................................................898......280
d) Subjektiver Tatbestand...................................................901......281
e) Versuch............................................................................907......283
f) Abgrenzung zu
culpa
in contrahendo...........................908......283
g) Verjährung.......................................................................909......284
aa) Strafrecht (§ 78 Abs. 3 Nr. 4 StGB).......................909......284
bb) Zivilrecht (§§ 195, 199 BGB).................................911......284
5. § 826 BGB.............................................................................914......285
VIII. Weitere Anspruchsvoraussetzungen...........................................918......286
1. Haftungsbegründende Kausalität und Beweislast..............918......286
a) § 826 BGB - sogenannte Informationsdeliktshaftung 919......286
b) § 328 BGB - Schutzwirkung zu Gunsten Dritter.........920......287
c) Kausalität auch ohne Übergabe des Prospekts?............921......287
Rz.
Seite
d)
Grundsätzliches..............................................................926.......289
aa)
Prospekthaftung im engeren Sinne........................927.......290
bb) Prospekthaftung im weiteren Sinne.......................930.......290
2. Verschulden..........................................................................935.......292
a) Prospekthaftung im engeren Sinne...............................935.......292
b) Prospekthaftung im weiteren Sinne..............................936.......292
c) Deliktsrechtliche Prospekthaftung...............................938.......292
3. Haftungsausfüllende Kausalität und ersatzfähiger
Schaden.................................................................................939.......292
a) Haftungsausfüllende Kausalität und Schutzzweck
der Norm........................................................................939.......292
b) Ersatzfähiger Schaden....................................................942.......293
aa) Prospekthaftung im engeren Sinne........................942.......293
bb) Prospekthaftung im weiteren Sinne.......................943.......294
c) Entgangene Steuervorteile als Schaden?.......................952.......296
d) Vorteilsausgleichung und Anrechnung von Steuer¬
vorteilen..........................................................................960.......298
4. Haftungsausschluss und mitwirkendes Verschulden........965.......300
a) Haftungsausschluss........................................................965.......300
b) § 254 BGB.......................................................................969.......301
IX.
Verwirkung von Prospekthaftungsansprüchen (§ 242 BGB)... 972.......302
G. Haftung weiterer Personen.......................................................975.......305
I.
Notarhaftung bei „Schrottimmobilien .....................................975.......305
1. Beihilfe zum Betrug zu Lasten eines Kreditinstituts.........976.......305
2. Amtspflichtverletzung.........................................................977.......306
a) § 17 Abs. 1 BeurkG........................................................985.......308
b) § 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO.............................................986.......308
c) § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG - Verbraucherverträge.....987.......308
aa) Zwei-Wochen-Regelfrist........................................997.......312
bb) Persönliches Erscheinen des Verbrauchers im
Beurkundungstermin oder Vertretung durch
eine Vertrauensperson..........................................1003.......315
II.
Einzelprobleme..........................................................................1011.......318
1. Neues Immobilienvertriebsmodell - 5. Vermögens¬
bildungsgesetz....................................................................1011.......318
2. Verkauf von Immobilienkrediten.....................................1016.......319
a) Beurkundungsbedürftigkeit.........................................1019.......320
b) Verbot der Verfallabrede.............................................1022.......321
c) Grenzen des § 138 BGB...............................................1025.......321
d) Möglicher Verstoß gegen das RBerG.........................1027.......322
e) Anforderungen an das Verhalten des Notars.............1028.......322
Rz.
Seite
3. Bauträgervertrag falsch beurkundet..................................1039......327
4. Übersehen einer im Grundbuch eingetragenen
Belastung.............................................................................1040......327
5. Belehrung bei ungesicherter Vorleistung..........................1041......328
6. Belehrung über steuerliche Folgen....................................1044......329
7. Verstoß gegen Art. 1 § 1 RBerG.......................................1046......330
8. Sicherung von Fremdgeldern.............................................1049......331
H. Sonstige Einwendungen des Kreditnehmers.........................1052......333
I.
Einwendungen aus dem VerbrKrG...........................................1053......333
1. Formbedürftigkeit der Kreditvollmacht...........................1053......333
a) Umfang bzw. Reichweite der Anwendbarkeit des
§ 4 VerbrKrG a. F. - Meinungsstand...........................1056......334
b) BGH-Urteil vom 24. April 2001..................................1060......335
2. Unwirksamkeit wegen fehlender Mindestangaben..........1067......336
3. Verspätete Annahme..........................................................1071......337
t
II.
Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG)...........1073......337
1. Das Verhältnis von Haustürwiderrufsgesetz und
Verbraucherkreditgesetz (§ 5 Abs. 2 HWiG = § 312a
Abs. 1 BGB n. F.)...............................................................1074......338
2. Anwendungsbereich/Kausalität.........................................1089......341
a) Zeitlicher Anwendungsbereich der einzelnen
Vorschriften..................................................................1089......341
b) Gegenstand des Widerrufs...........................................1090......341
c) Die Haustürsituation....................................................1097......343
d) Kausalität.......................................................................1102......344
e) Von Dritten geschaffene Haustürsituation.................1112......346
f) Stellvertretung beim Vertragsabschluss.......................1122......348
g) Ausschlusstatbestände..................................................1127......350
3. Widerrufsbelehrung...........................................................1134......352
a) Alte Rechtslage.............................................................1134......352
b) Rechtslage ab dem 1. August 2002..............................1145......354
4. Verfristung; Erlöschen des Widerrufsrechtes;
Verwirkung.........................................................................1149......355
5. Rechtsfolgen des Widerrufs...............................................1165......358
a) Ansprüche der Bank.....................................................1166......358
b) Ansprüche des Darlehensnehmers..............................1176......360
c) Kaufvertrag und grundpfandrechtlich gesichertes
Darlehen........................................................................1180......361
d) Rückabwicklung beim verbundenen Geschäft............1202......366
aa) Widerruf des Darlehensvertrages.........................1204......366
bb) Widerruf des finanzierten Geschäfts....................1216......368
Rz.
Seite
6. Schadensersatz wegen unterlassener Widerrufs¬
belehrung............................................................................1231.......371
a) Pflichtverletzung..........................................................1233.......372
b) Kausalität der Pflichtverletzung..................................1234.......372
c) Verschulden..................................................................1236.......373
d) Schaden.........................................................................1238.......373
III.
Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz..............................1239.......373
1. Anwendbarkeit des Rechtsberatungsgesetzes..................1239.......373
a) Geschäftsbesorgung = Rechtsbesorgung?.................1240.......373
b) Kritik.............................................................................1258.......377
2. Heilungsmöglichkeiten im Falle der Nichtigkeit des
Geschäftsbesorgungsvertrages..........................................1266.......380
a) Vertragsabschluss durch den Geschäftsherrn.............1268.......381
b) Vertragsabschluss durch den Geschäftsbesorger.......1271.......381
aa) (ausdrückliche oder konkludente)
Genehmigung........................................................1276.......384
bb) § 172 BGB / Anscheins- oder Duldungs¬
vollmacht...............................................................1284.......385
cc) Vertrauensschutz für die Bank?...........................1300.......389
dd) Unzulässige Rechtsausübung bzw.
Verwirkung...........................................................1310.......392
3. Rechtsfolgen im Falle der Nichtigkeit des Darlehens¬
vertrages .............................................................................1313.......392
a) Fehlender Darlehensempfang......................................1314.......392
b) Wirksamer Darlehensempfang....................................1324.......394
4. Prozesserklärungen, insbesondere Zwangsvoll¬
streckungsunterwerfung....................................................1327.......395
I.
Einwendungsdurchgriff/Rückforderungsdurchgriff..........1336.......399
I.
Allgemeine Voraussetzungen...................................................1339.......399
1. Verbrauchereigenschaft.....................................................1339.......399
2. Verbundenes Geschäft.......................................................1343.......400
II.
Einwendungsdurchgriff bei grundpfandrechtlich gesicherten
Darlehen.....................................................................................1347.......401
1. Rechtslage bis zum OLG-Vertretungsänderungs-
gesetz ................................................................................1347.......401
2. Rechtslage nach dem OLG-Vertretungsänderungs-
gesetz..................................................................................1357.......403
III.
Einwendungsdurchgriff bei nicht grundpfandrechtlich
gesicherten Darlehen.................................................................1360.......404
IV.
Rückforderungsdurchgriff........................................................1368.......406
Rz.
Seite
J.
Kündigung und Nachschusspflicht........................................1373......409
I.
Ordentliches Kündigungsrecht.................................................1376......410
II.
Außerordentliche Kündigung wegen arglistiger Täuschung
nach §123 BGB?........................................................................1379......411
1. Grundsatz...........................................................................1379......411
2. Besonderheiten der stillen Gesellschaft im Gegensatz
zu einer Publikumsgesellschaft..........................................1395......417
III.
Weitere wichtige Gründe für eine außerordentliche
Kündigung..................................................................................1402......420
1. Direkte Beteiligung als Gesellschafter ohne
Treuhänderzwischenschaltung..........................................1407......422
a) Haftung des Kommanditisten......................................1408......422
aa) Haftungsbefreiung durch Leistung der
Einlage (§ 171 Abs. 1 HGB).................................1408......422
(1) Leistung auf die Einlage...^.............................1409......423
(2) Haftungsbefreiung durch Begleichung
von Gesellschaftsverbindlichkeiten...............1412......424
(3) Einlageleistung durch einen Dritten..............1413......424
bb) Wiederaufleben der Haftung................................1414......425
cc) Beitrag zur Sanierung (in der Krise) der
Gesellschaft?..........................................................1421......427
(1) Bestehende Regelung im Gesellschafts¬
vertrag (i.
V.
m. Beitrittserklärung)...............1422......428
(2) Zustimmungspflicht zur Änderung des
Gesellschaftsvertrags?.....................................1428......429
dd) Haftung des ausgeschiedenen Komman¬
ditisten ...................................................................1435......431
ее)
Haftung in der Insolvenz der Gesellschaft..........1437......432
b) Haftung des Gesellschafters einer GbR......................1448......435
c) Feststellung des Umfangs der Zahlungs¬
verpflichtung.................................................................1453......437
2. Zwischenschaltung eines Treuhänders..............................1464......443
a) Sogenanntes unechtes Treuhandverhältnis oder
Treuhandverhältnis im weiteren Sinne........................1471......445
b) Sogenanntes echtes Treuhandverhältnis......................1472......445
c) Sogenannte Unterbeteiligung......................................1473......445
d) Unmittelbare Rechte und Ansprüche trotz
mittelbarer Beteiligung.................................................1476......446
IV.
Wegfall der Geschäftsgrundlage...............................................1477......446
Rz.
Seite
V.
Aufrechnung in der Insolvenz?................................................1479.......447
1. § 94 InsO - Aufrechnungslage bei Insolvenz¬
verfahrenseröffnung ..........................................................1479.......447
2. § 96 InsO - Ausschluss der Aufrechnung........................1482.......448
K. Verjährung................................................................................1485.......451
I.
Ansprüche wegen fehlerhafter Anlagevermittlung/
-beratung....................................................................................1486.......451
1. Zeitraum vor dem 1. Januar 2002 - Ansprüche aus
Überleitungsfällen.............................................................1486.......451
a) BGH-Urteil vom 23. Januar 2007-
XI
ZR 44/06......1487.......451
b) Beispiel „Altfall - Kenntnis vor dem 1. Januar 2002 1489.......452
c) Alternative „Altfall - Kenntnis nach dem 1. Januar
2002...............................................................................1490.......452
d) Weitere Alternative „Altfall - keine Kenntnis des
Gläubigers.....................................................................1491.......453
e) Verhältnis § 199 Abs. 3 Nr. 1 zu Nr. 2 BGB..............1492.......453
f) Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis
(§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB)............................................1494.......454
g) Verjährungsbeginn mit anwaltlicher Beratung...........1499.......455
h) Verjährungsbeginn bei mehreren Beratungsfehlern... 1500.......456
i) Erfolgloses Bemühen um Rückzahlung der
Geldanlage....................................................................1501.......456
j) Prinzip des Vorrangs der früher vollendeten
Verjährung....................................................................1502.......457
2. Zeitraum nach dem 1. Januar 2002....................................1506.......458
II.
Freistellungsansprüche aus
culpa
in contrahendo...................1507.......458
III.
Ansprüche aus einem Verbraucherdarlehensvertrag...............1509.......459
1. Grundsatz...........................................................................1509.......459
a) Neues Recht - § 491 Abs. 1 BGB................................1509.......459
b) Sonderregelung nach § 497 Abs. 3 BGB.....................1511.......459
aa) § 497 Abs. 3 Satz 1 BGB.......................................1512.......459
bb) § 497 Abs. 3 Satz 3 BGB.......................................1513.......459
cc) Sonderfall: Immobiliendarlehensverträge............1519.......460
dd) Verjährangshemmung - § 203 BGB....................1521.......461
c) Altes Recht...................................................................1522.......461
aa) Verbundenes Geschäft.........................................1522.......461
bb) Gekündigte alte Ratenkreditvertragsschuld........1523.......462
2.
Disagio
oder Damnum......................................................1524.......462
a) Verjährung nach altem Recht......................................1525.......462
b) Verjährung nach neuem Recht....................................1526.......462
Rz.
Seite
3.
(Einmal-)Entgelte
..............................................................1527......463
4. Anspruch auf Neuberechnung..........................................1529......463
5. (Kredit-)Sicherheiten und Verjährung des besicherten
Anspruchs...........................................................................1534......465
a) (Sicherungs-)Grundschuld...........................................1535......466
b) Zedierte Ansprüche aus Kapitallebensversicherung
oder Bausparvertrag......................................................1536......466
c) Abstraktes Schuldanerkenntnis oder Schuld¬
versprechen (§ 780 BGB).............................................1537......466
6. Titulierte Titel....................................................................1539......467
IV.
(Weitere) Bereicherungsrechtliche Ansprüche........................1540......467
1. Nicht in Raten zu tilgende Darlehen................................1541......468
a) Keine Zurechnung des Wissens des Treuhänders
bei Verstoß gegen das RBerG......................................1542......468
b) Höchstfrist von zehn Jahren -§ 199 Abs. 4 BGB......1545......469
2. Rechtsgrundlos geleistete Zinsen......................................1546......469
a) Vierjahresfrist des § 197 BGB
a.
F/
(bis 31. Dezember 2001)..............................................1546......469
b) § 195 BGB n. F. (abl. Januar 2002)............................1551......471
3. Nutzungsentschädigung (Zinsnutzung nach § 818
Abs. 1 BGB).......................................................................1553......471
4. Rückzahlung der Treuhändervergütung...........................1554......471
5. Rückabwicklungsanspruch nach § 3 HWiG a. F.
(i. d. F. bis 30. September 2000)........................................1555......472
V.
Deliktische Ansprüche..............................................................1557......473
1. § 852 BGB a. F. (bis zum 31. Dezember 2001)................1557......473
2. §§ 195, 199 BGB (ab dem 1. Januar 2002)........................1558......473
VI.
Ansprüche aus Prospekthaftung...............................................1559......473
1. Bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung im engeren
Sinne....................................................................................1560......474
a) Kapitalanlage und/oder Beitritt zu geschlossenen
(Immobilien-) Fonds.....................................................1560......474
aa) Altes Recht bis zum 30. Juni 2002.......................1560......474
bb) Neues Recht..........................................................1561......474
(1) Viertes Finanzmarktförderungsgesetz
zumi.
Juli 2002...............................................1561......474
(2) Anlegerschutzverbesserungsgesetz
(AnSVG) - ab 1. Juli 2005..............................1563......475
(a) Haftung bei fehlendem Prospekt............1566......476
(b) Haftung bei fehlerhaftem Prospekt........1567......476
Rz.
Seite
(с)
Rückgriff auf die Regeln zur Prospekt¬
haftung im engeren Sinn nach dem
1. Juli 2005?..............................................1568.......477
b) Besonderheit: „Bauherren- oder Bauträgermodell
und Fonds nach dem „Hamburger Modell ...............1572.......478
aa) § 195 BGB a. F. (bis zum 31. Dezember 2001)... 1572.......478
bb) § 195 BGB (ab dem 1. Januar 2002)
oder § 46 BörsG (ab dem 1. Juli 2005)?..............1573.......478
c) Abgrenzung zum Wertpapierprospektgesetz
(WpPG)........................................................................1574.......479
2. Bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung im weiteren
Sinne...................................................................................1575.......479
3. Deliktische Haftung von Prospektverantwortlichen.......1578.......480
VII.
Haftung von Wirtschaftsprüfern..............................................1579.......480
1. Rechtslage bis zum 31. Dezember 2003...........................1580.......480
a) Prospekthaftung im engeren Sinne.............................1580.......480
b) Anspruch aus Vertrag mit Schutzwirkung.................1581.......481
c) Vertragliche Haftung des Wirtschaftsprüfers............1584.......482
d) Haftung des Wirtschaftsprüfers als Gesellschafter
der Anlagegesellschaft..................................................1585.......482
2) Rechtslage nach dem 1. Januar 2004.................................1587.......483
a) Prospekthaftung im engeren Sinne (Experten-/
Garantenhaftung).........................................................1587.......483
b) Anspruch aus Vertrag mit Schutzwirkung.................1589.......483
c) Vertragliche Haftung...................................................1590.......484
d) Wirtschaftsprüfer als Gesellschafter der Anlage¬
gesellschaft....................................................................1591.......484
VIII. Haftung des Steuerberaters......................................................1592.......484
1. Fehlverhalten des Steuerberaters......................................1592.......484
a) § 68 StBerG (bis zum 14. Dezember 2004)................1592.......484
b) §§ 195, 199 BGB (ab dem 15. Dezember 2004).........1595.......485
c) Verhandeln i. S. d. § 203 BGB.....................................1597.......485
2. Prospekthaftung................................................................1598.......486
3. Steuerberater als Gesellschafter........................................1599.......486
IX.
Ansprüche gegen den Rechtsanwalt.........................................1600.......486
1. Fehlverhalten des Rechtsanwalts......................................1601.......487
a) § 51b
BRAO
(bis zum 14. Dezember 2004)..............1601.......487
b) §§ 195, 199 BGB (ab dem 15. Dezember 2004).........1603.......487
2. Prospekthaftung................................................................1606.......488
3. Rechtsanwalt als Gesellschafter........................................1607.......488
Rz.
Seite
X.
Ansprüche aufgrund Bürgschaft...............................................1608......489
1. Verjährungsbeginn der Bürgschaftsforderung.................1608......489
2. Zahlungsaufforderung als (weitere) Fälligkeits¬
voraussetzung? ...................................................................1612......490
3. Keine Verselbstständigung der Bürgschaft.......................1614......491
4. § 771 Satz 2 BGB - Hemmung der Verjährung................1616......491
5. Bestreiten der Kontokorrentabrede und Höhe
der Hauptforderung...........................................................1619......492
XL Erhebung der Verjährungseinrede erst in der Berufungs¬
instanz ........................................................................................1620......492
XII. Abgrenzung 37a WpHG und § 195 BGB a. F. bzw. § 195,
199 BGB.....................................................................................1621......493
1. Wertpapierdienstleistungsunternehmen - § 32 KWG.....1621......493
2. § 195 BGB a. F. bzw. §§ 195, 199 BGB bei Wertpapier-
dienstleistungsunternehmen..............................................1623......493
3. Vor dem 1. April 1998 entstandene Ansprüche...............1624......493
XIII. Verkürzung der Verjährung......................................................1625......494
1. Bei Schadensersatzansprüchen gegen Anlagevermittler/
-berater................................................................................1625......494
2. Erleichterung der Verjährung zum Schutz eines Dritten 1626......494
3. § 3 AGBG (jetzt: § 305c Abs. 1 BGB n. F.).....................1627......494
XIV. Hemmung durch Verhandlungen - § 203 Satz 1 BGB n. F. .. 1629......495
XV.
Verjährung im Steuerrecht........................................................1632......496
1. Festsetzungsverjährung - §§ 169 ff
АО
...........................1633......496
2. Zahlungsverjährung - § 228 ff
АО
....................................1636......497
3. Hemmung und Unterbrechung im Steuerrecht...............1638......498
4. Steuerliches Verwertungsverbot........................................1640......498
L. Steuerliche Aspekte..................................................................1644......501
I.
Steuervorteile bei „Schrottimmobilien ...................................1644......501
II.
Schadensberechnung unter Einbeziehung von Steuer¬
vorteilen......................................................................................1649......502
III.
Anrechnung von Steuervorteilen..............................................1657......505
1. Anrechung von Steuervorteilen bei der schadensersatz¬
rechtlichen Rückabwicklung..............................................1657......505
a) Eigentumswohnung......................................................1666......507
b) Geschlossene (Immobilien-) Fonds.............................1670......509
aa) Betriebseinnahmen gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1
Nr. 2 EStG.............................................................1670......509
Rz.
Seite
bb)
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
gemäß § 21 EStG..................................................1676.......511
cc) Schadensersatzleistung als Rückerstattung von
Werbungskosten (§ 9 EStG)................................1678.......512
dd) §24 Nr.
la
EStG...................................................1680.......513
ее)
Privates Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.
V.
m. Satz 4 EStG..............1682.......513
2. Anrechnung von Steuervorteilen beim Widerruf nach
§ 1 HWiGa.
F
....................................................................1688.......515
3. Anrechnung von Steuervorteilen bei Bereicherungs¬
ansprüchen-§§ 812 ff BGB..............................................1690.......517
IV.
Versteuerung von Scheingewinnen bei „Schnellball¬
systemen ...................................................................................1692.......517
1. BFH-Urteile vom 14. Dezember 2004 zu Schneeball¬
geschäften...........................................................................1694.......518
2. Zufluss von Einnahmen.....................................................1697.......518
a) Bundesfinanzhof..........................................................1698.......519
b) Instanzgerichte.............................................................1713.......522
M. Kapitalanleger-Musterverfahren............................................1718.......525
I.
Einleitung...................................................................................1718.......525
1. KapMuG und KlagRegV...................................................1718.......525
2. Erste Bestandsaufnahme....................................................1723.......527
3. Europäische Sammelklage.................................................1724.......527
4. Zustellung US-amerikanischer Sammelklagen in
Deutschland.......................................................................1729.......530
II.
Überblick über das Kapitalanleger-Musterverfahren..............1731.......531
1. Verfahren vor dem erstinstanzlichen Gericht bzw.
Vorlageverfahren................................................................1733.......532
2. Musterverfahren vor dem OLG........................................1734.......532
3. Rechtsbeschwerdeverfahren vor dem BGH.....................1735.......533
4. Verfassungsbeschwerde zum BVerfG..............................1736.......533
III.
Rechtsprechung zum KapMuG................................................1739.......535
1. Verfahren vor dem erstinstanzlichen Landgericht bzw.
Vorlageverfahren................................................................1739.......535
a) Sachlicher Anwendungsbereich des § 32b Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 ZPO (§ 1 Abs. 1 KapMuG)....................1739.......535
aa) Grundsätzliches....................................................1740.......535
(1) Ausschließliche Klage gegen Anlage-
vermittlerZ-berater..........................................1741.......535
Rz.
Seite
(2) Parallele Schadensersatzprozesse...................1745......537
(3) Streitgenössische Schadensersatzklagen........1747......538
bb) Auslandsbezug.......................................................1748......538
cc) Landesrechtliche Konzentrationsverordnungen 1751......539
dd) § 1 Abs. 1 KapMuG...............................................1752......540
b) Musterfeststellungsantrag (§ 1 Abs. 1 Satz 1
KapMuG)......................................................................1755......541
aa) Antrag nur in der ersten Instanz..........................1755......541
bb) Feststellungsziel....................................................1759......542
c) Unzulässige Musterfeststellungsanträge.....................1764......542
d) Prozessgericht entscheidet durch Beschluss
(§4 KapMuG)...............................................................1766......543
2. Musterverfahren vor dem OLG........................................1771......544
3. Rechtsbeschwerdeverfahren vor dem BGH.....................1773......545
N. Rechtsschutzversicherung...........................................................1774......547
I.
Vorbemerkung...........................................
X
..............................1774......547
II.
Neues
WG
2008.......................................................................1775......547
III.
Einwand nicht hinreichender Erfolgsaussicht..........................1777......547
1. Rechtsschutzversicherungsrechtliche Erfolgsaussicht.....1777......547
2. Schadensersatz bei vertragswidriger Deckungs¬
ablehnung............................................................................1779......548
3. Schiedsgutachterverfaren - § 18 ARB 2000......................1781......549
IV.
Einwand der Vorvertraglichkeit (bei Immobilienfonds) -
§4 Abs. 1 c) ARB 94.................................................................1783......549
V.
Risikoausschluss bei selbstständiger Tätigkeit - § 26 Abs. 1
Satz 4 ARB 75............................................................................1785......550
1. Immobilienfonds/Eigentumswohnungen.........................1785......550
2. Atypisch stille Beteiligung.................................................1787......551
a) §26 Abs. 1 Satz 4 ARB 75............................................1787......551
b) § 25 Abs. 1 Satz 3 ARB 95............................................1790......553
3. Mitunternehmer i. S. v. § 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG...............1791......553
VI.
Bau(finanzierungs)risiko als Risikoausschluss.........................1792......554
1. ARB 69................................................................................1793......554
2. §4 Abs. Ík) ARB 75 - Baurisikoklausel...........................1794......554
3. § 3 Abs. ld) dd) ARB 94 - Baufinanzierungsklausel.......1796......556
a) Immobilienfondsbeteiligungen....................................1796......556
b) (Neubau-)Eigentumswohnung....................................1798......557
c) Gesellschaftsanteile......................................................1799......557
d) Lebensversicherung/Vermögenswert..........................1800......557
4. § 3 Abs. ld) ARB 2000......................................................1801......557
Inhaltsverzeichnis
Rz. Seite
VII.
Risikoausschluss § 3 Abs. 2c) ARB 94/2000 - Recht der
Handelsgesellschaften...............................................................1803.......558
VIII. Risikoausschluss § 3 Abs. 2 f) ARB 94/2000 - Spiel- oder
Wettverträge..............................................................................1804.......559
1. Gewinnzusagen -§ 661a BGB..........................................1804.......559
2. Immobilienanlagen............................................................1806.......559
IX.
Risikoausschluss § 5 Abs. 3e) ARB 94 - Unterwerfung
unter Zwangsvollstreckung.......................................................1807.......559
X.
(Bedingungs-)Anpassungsklauseln..........................................1808.......560
XL Klage auf Feststellung von Deckungsschutz...........................1809.......560
XII. Neuer Gerichtsstand - § 215
WG
n. F
....................................1813.......561
XIII. Verjährung.................................................................................1814.......561
1. Altes Recht.........................................................................1814.......561
a)
Eigenständigkeit der Rechtsschutzversicherung........1814.......561
b) Zinsforderungen...........................................................1817.......562
c) Versäumung der Klagefrist - § 12 Abs. 3 VW
a. F...
1818.......562
2.
WG
2008...........................................................................1819.......563
Literaturverzeichnis...........................................................................................565
Stichwortverzeichnis.........................................................................................623
Haftung bei Immobilienanlagen
Jeder Anleger hofft, mit seinem investier¬
ten Kapital eine profitable (Immobilien-)
Kapitalanlage zu erwerben. Sein persön¬
liches Vertrauen in das Finanzprodukt,
aber auch die Anpreisungen des Vertriebs
möchte er mit einer guten Rendite - frei
von allen Problemen - entlohnt sehen.
Bleibt die Kapitalanlage hinter den Ren¬
diteerwartungen zurück, oder kommt es
gar zum (wirtschaftlichen) Totalverlust
des eingesetzten Kapitals, stellt sich für
die zahlreichen Beteiligten - Anleger,
Initiatoren, Bauträger, Anlageberater,
Anlagevermittler, Treuhänder, Geschäfts-
besorger, Mietgaranten und Banken - die
Frage, welcher rechtliche Rahmen für
eine potenzielle (vor-)prozessuale Aus¬
einandersetzung bestimmend ist. Im Mit¬
telpunkt steht dabei häufig die Frage nach
der (Schadensersatz-)Haftung der einzel¬
nen Beteiligten und Verantwortlichen ent¬
sprechend den für sie aufgrund vertrag¬
licher Vereinbarungen oder kraft Gesetzes
geltenden Rechte und Pflichten.
In der zweiten wesentlich erweiterten
Auflage erläutern die Autoren unter Be¬
rücksichtigung der aktuellen Rechtspre¬
chung des BGH und der Obergerichte ein¬
gehend die Bandbreite des Haftungsszena¬
rios von Vertrieb, finanzierenden Banken
und anderen möglichen Haftungsadressa¬
ten bei Immobilienanlagen. Ausführlich
dargestellt werden die Prospekthaftung,
die Einwendungen des Kreditnehmers
nach VerbrKrG, HWiG, RBerG und der
Einwendungsdurchgriff.
Neu ergänzt wurden Ausführungen zu
dem sich aus der Zahlung von Provisionen
oder Vertriebsvergütungen ergebenden
Interessenkonflikt zwischen Anlegern
und Vertreibern einer Kapitalanlage. Ne¬
ben dem Schwerpunkt der Immobilien¬
anlage streift der Band in manchen Fra¬
gestellungen nunmehr auch andere Kapi¬
talanlageformen des ehemaligen „grauen
Kapitalmarkts und nimmt zu den Punk¬
ten Kündigung und Nachschusspflicht,
des Weiteren zum Kapitalanleger-Muster¬
verfahren nach dem KapMuG Stellung.
Das anfanglich als
„Lex
Telekom an¬
gedachte KapMuG ist mehr und mehr zu
einem
„Lex
geschlossene Fonds mutiert.
Zu vielen der aufgeführten Anspruchs¬
grandlagen werden in einem gesonderten
Kapitel die Verjährungsregeln nach altem
Recht und dem nach der Schuldrechtsre¬
form geltenden Recht erläutert. Insbeson¬
dere für den Kapitalanleger von Interesse
sind die Behandlung von Steuervorteilen
im Falle der gestörten Anlage und die
Möglichkeiten der Inanspruchnahme ei¬
ner Rechtsschutzversicherung zur Durch¬
setzung seiner Ansprüche.
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