Umsatzsteuerbefreiung der Wohnraumvermietung: Grundlagen, Auswirkungen und Alternativen
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| Format: | Book |
| Language: | German |
| Published: |
Norderstedt
Books on Demand
2003
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| Series: | Reihe: Immobilienmanagement
5 |
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| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
| Item Description: | Zugl.: Leipzig, Univ., Diss., 2002 |
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REIHE: IMMOBILIENMANAGEMENT * BAND 5
HERAUSGEGEBEN VON PROF. DR. WOLFGANG PELZL * INSTITUT FUER
IMMOBILIENMANAGEMENT DER WIRTSCHAFTSWISSENSCHAFTLICHEN FAKULTAET DER
UNIVERSITAET LEIPZIG
DR. PEGGY TILLICH
UMSATZSTEUERBEFREIUNG DER
WOHNRAUMVERMIETUNG GRUNDLAGEN, AUSWIRKUNGEN UND ALTERNATIVEN
WWW.IMMOBILIENWISSEN.DE
IMAGE 2
XII INHALTSVERZEICHNIS
INHALTSVERZEICHNIS
GELEITWORT V
VORWORT VII
GLIEDERUNG IX
INHALTSVERZEICHNIS XU
ABBILDUNGSVERZEICHNIS XXII
TABELLENVERZEICHNIS XXHI
ANLAGENVERZEICHNIS XXIX
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XXXV
SYMBOLVERZEICHNIS XL
1 EINLEITUNG 1
1.1 PROBLEMSTELLUNG 1
1.2 UNTERSUCHUNGSZIEL 2
1.3 VORGEHENSWEISE 4
2 DIE UMSATZSTEUERLICHE BEHANDLUNG DER WOHNRAUM- VERMIETUNG 7
2.1 DIE GELTENDE RECHTSLAGE 7
2.1.1 STEUERBARKEIT 7
2.1.2 STEUERBEFREIUNG 7
2.1.3 OPTIONSMOEGLICHKEIT NACH § 9 USTG 10
2.1.4 STEUERBEMESSUNGSGRUNDLAGE UND STEUERSATZ 13 2.1.4.1
STEUERBEMESSUNGSGRUNDLAGE 13
2.1.4.2 ANZUWENDENDER STEUERSATZ 14
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS XIII
2.1.5 DER VORSTEUERABZUG 14
2.1.5.1 DIE VORSTEUERABZUGSMOEGLICHKEIT GEM. § 15 USTG 14
2.1.5.2 DIE VORSTEUERBERICHTIGUNG GEM. § 15A USTG 19 2.1.5.2.1 AENDERUNG
DER VERHAELTNISSE 21
2.1.5.2.2 DER BERICHTIGUNGSZEITRAUM 25 2.1.5.2.3 DAS
BERICHTIGUNGSVERFAHREN 27 2.1.6 DIE ANWENDUNG VON VORSTEUERPAUSCHALEN 28
2.1.7 ZUSAMMENFASSUNG DER GELTENDEN UMSATZSTEUERLICHEN BE- HANDLUNG DER
WOHNRAUMVERMIETUNG 30
2.2 DIE AUSWIRKUNGEN DER GELTENDEN RECHTSLAGE 31
2.2.1 ALLGEMEINES 31
2.2.2 DER VORTEIL DER STEUERPFLICHT DARGESTELLT AN EINEM BASISFALL.. 34
2.2.2.1 FALLBESCHREIBUNG 34
2.2.2.2 AUSWIRKUNGEN DER BESTEUERUNG (VERBALE DAR- STELLUNG) 35
2.2.2.3 AUSWIRKUNGEN DER BESTEUERUNG (QUANTIFIZIE- RUNG) 36
2.2.2.4 UMSCHLAGEN DES VORTEILS EINER BESTEUERUNG IN EINEN NACHTEIL 38
2.2.3 DIE VORTEILHAFTIGKEIT EINER STEUERPFLICHT IN ABHAENGIGKEIT VON DER
MOEGLICHKEIT DES VORSTEUERABZUGES 39
2.3 DIE AUSWIRKUNGEN AUF DIE ERTRAGSTEUERN UND ANDERE STEUERARTEN 40
2.3.1 DER EINFLUSS AUF DIE STEUERN VON EINKOMMEN UND ERTRAG 40 2.3.1.1
DIE BEHANDLUNG DER WOHNRAUMVERMIETUNG BEI DEN STEUERN VON EINKOMMEN UND
ERTRAG 40 2.3.1.2 DIE AUSWIRKUNGEN DER UMSATZSTEUERLICHEN BE-
HANDLUNG DER WOHNRAUMVERMIETUNG AUF DIE STEUERN VON EINKOMMEN UND ERTRAG
50
2.3.2 DER EINFLUSS AUF ANDERE STEUERARTEN 52
IMAGE 4
XTV INHALTSVERZEICHNIS
,3 MOEGLICHE ALTERNATIVEN UND DEREN VEREINBARKEIT MIT DEM
GEMEINSCHAFTSRECHT 54
3.1 DIE UMSATZBESTEUERUNG DER WOHNRAUMVERMIETUNG IM GE- MEINSCHAFTSRECHT
54
3.2 ALTERNATIVEN ZUR DERZEITIGEN UMSATZBESTEUERUNG DER WOHN-
RAUMVERMIETUNG 57
3.2.1 GENERELLE UST-PFLICHT DER WOHNRAUMVERMIETUNG MIT 16 %... 57 3.2.2
UST-BEFREIUNG, ABER OPTION GEM. § 9 USTG ZUR UST- PFLICHT MIT 16 % 59
3.2.3 UST-PFLICHT MIT 7 % 60
3.2.4 UST-BEFREIUNG, ABER OPTION GEM. § 9 USTG ZUR UST- PFLICHT MIT 7 %
63
3.2.5 UST-BEFREIUNG MIT VORSTEUERABZUG ODER STEUERPFLICHT MIT ANWENDUNG
EINES NULLSTEUERSATZES 64
3.2.6 ANWENDUNG VON VORSTEUERPAUSCHALEN 66
3.3 WEITERE BERUECKSICHTIGUNG DER EINZELNEN ALTERNATIVEN IN DER
UNTERSUCHUNG 69
4 GRUNDLAGEN DER OEKONOMISCHEN ANALYSE 71
4.1 AUSWAHL DER ANALYSEVERFAHREN 71
4.1.1 ANWENDUNG DER KAPITALWERTMETHODE 71
4.1.1.1 ALLGEMEINES : 71
4.1.1.2 AUSWAHL DES BETRACHTUNGSZEITRAUMES 73 4.1.1.3 AUSWAHL DES ZU
VERWENDENDEN ZINSSATZES 75 4.1.1.4 WEITERE ANNAHMEN IM MODELL 79
4.1.2 ANWENDUNG EINES AN DIE TEILSTEUERRECHNUNG ANGELEHNTEN VERFAHRENS
80
4.1.2.1 ZIEL DER TEILSTEUERRECHNUNG 80
4.1.2.2 UEBERBLICK UEBER DIE VORGEHENSWEISE (BEI EIN- PERIODISCHER
BETRACHTUNG) 81
4.1.3 VERKNUEPFUNG VON TEILSTEUERRECHNUNG UND KAPITALWERT- METHODE 82
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS XV
4.2 EINZUBEZIEHENDE STEUERARTEN 84
4.2.1 AUSWAHL DER STEUERARTEN UND IHRE DEPENDENZEN UND INTERDEPENDENZEN
84
4.2.2 ERMITTLUNG DER RELEVANTEN STEUERSAETZE 87
4.2.2.1 UMSATZSTEUER/VORSTEUER 87
4.2.2.2 ERTRAGSTEUERN 88
4.3 BESTIMMUNG DER RELEVANTEN BEMESSUNGSGRUNDLAGENTEILE 93
4.3.1 BEMESSUNGSGRUNDLAGENTEILE BEI DER UMSATZSTEUER 94 4.3.2
BEMESSUNGSGRUNDLAGENTEILE BEI DEN ERTRAGSTEUERN 95 4.3.3 WEITERE
SPALTUNG DER BEMESSUNGSGRUNDLAGENTEILE 97 4.3.4 UEBERSICHT UEBER DIE
BEMESSUNGSGRUNDLAGENTEILE 97
4.4 WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE ZUORDNUNGEN UND MOEGLICHE WECHSELWIRKUNGEN 99
5 HOEHE UND ENTWICKLUNG DER BEMESSUNGSGRUND- LAGENTEILE 101
5.1 DIE ANSCHAFFUNGS- ODER HERSTELLUNGSKOSTEN DER IMMOBILIE 102 5.1.1 B
ESTANDTEILE DER ANSCHAFFUNGS- ODER HERSTELLUNGSKOSTEN EINER IMMOBILIE
102
5.1.2 HOEHE DER ANSCHAFFUNGS- ODER HERSTELLUNGSKOSTEN EINER IMMOBILIE 104
5.1.2.1 ANSCHAFFUNGSKOSTEN VON GRUND UND BODEN 104 5.1.2.2
ANSCHAFFUNGSKOSTEN VON WOHNIMMOBILIEN 105 5.1.2.2.1 ANSCHAFFUNGSKOSTEN
BEI MEHRFAMI- LIENHAEUSERN 106
5.1.2.2.2 ANSCHAFFUNGSKOSTEN BEI REIHENHAEUSERN 107 5.1.2.2.3
ANSCHAFFUNGSKOSTEN BEI EIGENTUMS- WOHNUNGEN 109
5.1.2.3 HERSTELLUNGSKOSTEN EINER WOHNIMMOBILIE 111 5.1.2.4
STANDARDISIERUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HER- STELLUNGSKOSTEN 113
5.1.3 AUFTEILUNG DER ANSCHAFFUNGS- ODER HERSTELLUNGSKOSTEN AUF GRUND UND
BODEN SOWIE GEBAEUDE 114
IMAGE 6
XVI INHALTSVERZEICHNIS
5.1.4 AUFTEILUNG DER ANSCHAFFUNGS- ODER HERSTELLUNGSKOSTEN
ENTSPRECHEND DER VORSTEUERBELASTUNG 116
5.1.4.1 VORSTEUERBELASTUNG BEI ANSCHAFFUNG 116 5.1.4.2
VORSTEUERBELASTUNG BEI HERSTELLUNG 118
5.2 DIE MIETE 120
5.2.1 HOEHE DER MIETEN 120
5.2.2 RELATION DER MIETE ZU DEN ANSCHAFFUNGS- ODER HERSTEL- LUNGSKOSTEN
124
5.2.2.1 RELATION DER MIETE ZU DEN ANSCHAFFUNGSKOSTEN.... 124 5.2.2.1.1
RELATION DER MIETE ZU DEN ANSCHAF- FUNGSKOSTEN VON MEHRFAMILIENHAEUSERN.
124 5.2.2.1.2 RELATION DER MIETE ZU DEN ANSCHAF-
FUNGSKOSTEN VON REIHENHAEUSERN UND EIGENTUMSWOHNUNGEN 125
5.2.2.2 RELATION DER MIETE ZU DEN HERSTELLUNGSKOSTEN 125 5.2.2.3
ANGESETZTER WERT DER RELATION MIETE ZU AN- SCHAFFUNGS- ODER
HERSTELLUNGSKOSTEN IN DEN WEITEREN BERECHNUNGEN 126
5.2.3 ENTWICKLUNG DER MIETHOEHE 127
5.3 DIE BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 129
5.3.1 HOEHE DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN UND IHRE RELATION ZU DEN MIETEN
SOWIE DEN ANSCHAFFUNGS- ODER HERSTELLUNGS- KOSTEN 129
5.3.2 ENTWICKLUNG DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 132 5.3.3 AUFTEILUNG DER
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN ENTSPRECHEND DER VORSTEUERBELASTUNG 132
5.4 DIE ERHALTUNGSAUFWENDUNGEN 134
5.4.1 HOEHE UND ZEITPUNKT DES AUFTRETENS VON ERHALTUNGSAUF- WENDUNGEN 134
5.4.1.1 SCHAETZUNG DER ERHALTUNGSAUFWENDUNGEN AUF DER BASIS VON
INSTANDHALTUNGSKOSTENPAUSCHALEN 137 5.4.1.2 SCHAETZUNG DER
ERHALTUNGSAUFWENDUNGEN AUF DER BASIS EINER MODERNISIERUNGSPAUSCHALE 140
IMAGE 7
INHALTSVERZEICHNIS XVII
5.4.1.3 ERMITTLUNG DER ERHALTUNGSAUFWENDUNGEN AUF DER GRUNDLAGE DER
LEBENSDAUER UND DES WERTES EINZELNER BAUTEILE 141
5.4.1.4 DURCHSCHNITTSWERTE TATSAECHLICHER MODERNISIE- RUNGSMASSNAHMEN UND
AUFTEILUNG NACH GEWER- KEN 142
5.4.1.5 SONDERFALL: NACHTRAEGLICHE HERSTELLUNGSKOSTEN ALS
ERHALTUNGSAUFWAND 142
5.4.1.6 BERUECKSICHTIGUNG DER ERHALTUNGSAUFWENDUNGEN IN DEN FOLGENDEN
BERECHNUNGEN 143
5.4.2 PREISENTWICKLUNG BEI ERHALTUNGSAUFWENDUNGEN 144 5.4.3 AUFTEILUNG
DER ERHALTUNGSAUFWENDUNGEN ENTSPRECHEND DER VORSTEUERBELASTUNG 144
5.5 DIE NACHTRAEGLICHEN ANSCHAFFUNGS- ODER HERSTELLUNGSKOSTEN 145
5.5.1 ABGRENZUNG ZU ERHALTUNGSAUFWAND 145
5.5.2 HOEHE UND ZEITPUNKT DES AUFTRETENS NACHTRAEGLICHER AN- SCHAFFUNGS-
ODER HERSTELLUNGSKOSTEN 147
5.5.3 AUFTEILUNG DER NACHTRAEGLICHEN ANSCHAFFUNGS- ODER HER-
STELLUNGSKOSTEN ENTSPRECHEND IHRER VORSTEUERBELASTUNG 147
5.6 VORSTEUERBERICHTIGUNGEN 148
5.7 ZUSAMMENFASSUNG 149
6 AUSWIRKUNGEN DER EINZELNEN BEMESSUNGSGRUND- LAGENTEILE 151
6.1 AUSWIRKUNGEN DES VORSTEUERABZUGES AUS DEN AK/HK DES GRUNDSTUECKS 151
6.1.1 AUSWIRKUNGEN EINES VORSTEUERABZUGES AUS DEN ANSCHAF- FUNGSKOSTEN
VON GRUND UND BODEN 151
6.1.2 AUSWIRKUNGEN EINES VORSTEUERABZUGES AUS DEN ANSCHAF- FUNGS- ODER
HERSTELLUNGSKOSTEN DES GEBAEUDES 155 6.1.2.1 AUSWIRKUNGEN EINES
VORSTEUERABZUGES BEI LINEARER ABSCHREIBUNG 157
6.1.2.2 AUSWIRKUNGEN EINES VORSTEUERABZUGES BEI DEGRESSIVER ABSCHREIBUNG
160
IMAGE 8
XVIII INHALTSVERZEICHNIS
6.1.2.3 AUSWIRKUNGEN EINES VORSTEUERABZUGES BEI
ANDEREN PLANMAESSIGEN ABSCHREIBUNGSVERLAEUFEN 163 6.1.2.4 AUSWIRKUNGEN
EINES VORSTEUERABZUGES BEI AUSSERPLANMAESSIGEN ABSCHREIBUNGEN 164 6.1.2.5
ANALYSE DER ERGEBNISSE DER ABSCHREIBUNGS-
WIRKUNGEN 165
6.1.2.6 AUSWIRKUNGEN BEI VERAEUSSERUNG ODER ENTNAHME BZW. NUTZUNGSAENDERUNG
DES GEBAEUDES 166 6.1.3 ZUSAMMENFASSUNG DER ENTLASTUNGSWIRKUNG EINES VOR-
STEUERABZUGES AUS DEN GESAMTEN ANSCHAFFUNGS- UND
HERSTELLUNGSKOSTEN 168
6.2 AUSWIRKUNGEN EINER UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN 170
6.2.1 AUSWIRKUNGEN EINER UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN FUER EIN JAHR 172
6.2.2 AUSWIRKUNGEN EINER UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN BEI EINER
MEHRPERIODISCHEN BETRACHTUNG OHNE MIETSTEIGE- RUNGEN 173
6.2.3 AUSWIRKUNGEN EINER UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN BEI EINER
MEHRPERIODISCHEN BETRACHTUNG MIT MIETSTEIGERUNGEN. 175 6.2.4
ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE 178
6.3 AUSWIRKUNGEN EINES VORSTEUERABZUGES AUS DEN BEWIRT- SCHAFTUNGSKOSTEN
179
6.4 AUSWIRKUNGEN EINES VORSTEUERABZUGES AUS DEN ERHALTUNGS- AUFWENDUNGEN
183
6.5 AUSWIRKUNGEN EINES VORSTEUERABZUGES AUS DEN NACHTRAEG- LICHEN AK/HK
189
6.5.1 AUSWIRKUNGEN EINES VORSTEUERABZUGES AUS DEN NACHTRAEG- LICHEN
ANSCHAFFUNGSKOSTEN DES GRUND UND BODENS 189 6.5.2 AUSWIRKUNGEN EINES
VORSTEUERABZUGES AUS DEN NACHTRAEG- LICHEN ANSCHAFFUNGS- ODER
HERSTELLUNGSKOSTEN EINES GE-
BAEUDES 192
6.6 AUSWIRKUNGEN VON VORSTEUERBERICHTIGUNGEN 197
IMAGE 9
INHALTSVERZEICHNIS XIX
7 DIE AUSWIRKUNGEN DER EINZELNEN UMSATZSTEUER- LICHEN ALTERNATIVEN 204
7.1 ALLGEMEINES 204
7.1.1 ZU UNTERSCHEIDENDE FALLARTEN 205
7.1.2 AUSWAHL DER FAELLE 207
7.1.3 ANNAHMEN ZUR VEREINFACHUNG 211
7.1.4 ERLAEUTERUNG DER BERECHNUNGEN ANHAND DER BELASTUNGS- FAKTOREN AUS
KAPITEL 6 UND EINEM BEISPIELFALL 212 7.1.5 HINWEISE ZUR
ERGEBNISINTERPRETATION 213
7.2 AUSWIRKUNGEN BEI OBJEKTEN MIT VOLLEM VORSTEUERABZUG (NEUE FAELLE) 213
7.2.1 AUSWIRKUNGEN BEI HERSTELLUNG 213
7.2.1.1 UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 16 % 213 7.2.1.2 OPTION ZUR
UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 16% 216
7.2.1.3 UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 7 % 218 7.2.1.4 OPTION ZUR
UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 7% 220
7.2.1.5 UMSATZSTEUERBEFREIUNG DER MIETEN MIT VOR- STEUERABZUG 221
7.2.2 AUSWIRKUNGEN BEI ANSCHAFFUNG (STEUERPFLICHTIGE UEBER- TRAGUNG MIT
KAUFPREIS INKL. UST) 222
7.2.2.1 UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 16 % 222 7.2.2.2 / OPTION ZUR
UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 16 % 223
7.2.2.3 UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 7 % 224 7.2.2.4 OPTION ZUR
UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 7% 225
7.2.2.5 STEUERBEFREIUNG DER MIETEN MIT VORSTEUERABZUG... 225 7.2.3
AUSWIRKUNGEN BEI ANSCHAFFUNG (STEUERFREIE GRUNDSTUECKS- UEBERTRAGUNG) 226
7.2.3.1 UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 16 % 226 7.2.3.2 OPTION ZUR
UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 16% 227
IMAGE 10
XX INHALTSVERZEICHNIS
7.2.3.3 UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 7 % 230
7.2.3.4 OPTION ZUR UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 7% 231
7.2.3.5 UMSATZSTEUERBEFREIUNG DER MIETEN MIT VOR- STEUERABZUG 231
7.3 AUSWIRKUNGEN BEI ALTFAELLEN MIT TEILWEISEM VORSTEUERABZUG....232
7.3.1 ERREICHBARE VORTEILE AUS DER BERICHTIGUNG DES VORSTEUER- ABZUGES
AUS DEN ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN UEBER§ 15AUSTG 232
7.3.2 AUSWIRKUNGEN INSGESAMT 235
7.3.2.1 UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 16 % 236 7.3.2.2 OPTION ZUR
UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 16% 238
7.3.2.3 UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 7 % 239 7.3.2.4 OPTION ZUR
UMSATZSTEUERPFLICHT DER MIETEN MIT 7% 241
7.3.2.5 STEUERBEFREIUNG MIT VORSTEUERABZUG 242
7.4 AUSWIRKUNGEN BEI ALTFAELLEN OHNE VOR STEUERABZUG 242
7.5 AUSWIRKUNGEN EINZELNER EINFLUSSGROESSEN 244
7.5.1 EINFLUSS DER AENDERUNG VON ALLGEMEINEN EINFLUSSGROESSEN AUF DAS
GESAMTERGEBNIS 244
7.5.1.1 AENDERUNG DES BETRACHTUNGSZEITRAUMES 244 7.5.1.2 AENDERUNG DES
ZINSSATZES 247
7.5.1.3 AENDERUNG DES UMSATZSTEUERTARIFES 248
7.5.1.4 AENDERUNG DES BERICHTIGUNGSZEITRAUMES NACH § 15A USTG 250
7.5.1.5 AENDERUNGEN WEITERER ALLGEMEINER EINFLUSS- GROESSEN 251
7.5.2 EINFLUSS VON AENDERUNGEN FALLBEZOGENER EINFLUSSGROESSEN 252 7.5.2.1
AENDERUNG DER ANZUWENDENDEN ERTRAGSTEUER- BELASTUNG 252
7.5.2.2 AENDERUNGEN DES VERHAELTNISSES DES WERTES VON GRUND UND BODEN ZUM
WERT DES GEBAEUDES 253 7.5.2.3 AENDERUNGEN DER ERHALTUNGSAUFWENDUNGEN 255
IMAGE 11
INHALTSVERZEICHNIS XXI
7.5.2.4 AUFTRETEN VON NACHTRAEGLICHEN ANSCHAFFUNGS- ODER
HERSTELLUNGSKOSTEN 258
7.6 ZWISCHENERGEBNIS 260
8 SCHLUSSBEMERKUNGEN 264
8.1 UMSETZUNG DES SOZIALMOTIVS 264
8.2 UMSETZUNG DES VERWALTUNGSTECHNISCHEN MOTIVS 271
8.3 FAZIT 273
ANHANG 277
QUELLENVERZEICHNIS XLI
INDEX LXI
RES CONSULT GMBH - REAL ESTATE SOLUTIONS LXVII
CD-REIHE *IMMOBILIENWISSEN AKTUELL LXVIII
SCHRIFTENREIHE *IMMOBILIENMANAGEMENT LXIX
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