Strategisches Portfoliomanagement in Wohnungsgenossenschaften: Konzeption eines Housing Cooperative Real Estate Management
Gespeichert in:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Stuttgart-Hohenheim
Forschungsstelle für Genossenschaftswesen
2003
|
| Schriftenreihe: | Wohnungswirtschaftliche Schriften
6 |
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| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Zugl.: Hohenheim, Univ., Diss., 2002/2003 |
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|---|---|
| adam_text | WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE SCHRIFTEN
FORSCHUNGSSTELLE FUER GENOSSENSCHAFTSWESEN
AN DER UNIVERSITAET HOHENHEIM
LEITUNG: PROF. DR. W. GROSSKOPF
STRATEGISCHES PORTFOLIOMANAGEMENT IN
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN:
KONZEPTION EINES HOUSING COOPERATIVE REAL
ESTATE MANAGEMENT
THOMAS HONOLD-REICHERT
A 236889
STUTTGART-HOHENHEIM
2003
INHALTSVERZEICHNIS
INHALTSVERZEICHNIS
ABBILDUNGSVERZEICHNIS VII
TABELLENVERZEICHNIS X
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XI
1 EINLEITUNG .-. 1
1.1 PROBLEMSTELLUNG UND FORSCHUNGSFRAGE 1
1.2 BASIS WISSENSCHAFTLICHER ARBEIT: THEORIE UND FORSCHUNGSMETHODE ... .
4
1.2.1 WISSENSCHAFTSTHEORIE 4
1.2.2 FORSCHUNGSMETHODEN 6
1.3 GANG DER UNTERSUCHUNG 9
1.3.1 THEORETISCHE STRUKTUR DER ARBEIT 9
1.3.2 PRAKTISCHER AUFBAU DER ARBEIT 10
2 WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN IN SICH WANDELNDEN MAERKTEN 13
2.1 STRUKTUR DER WOHNUNGSMAERKTE IN DEUTSCHLAND 13
2.1.1 DAS GUT *WOHNUNG 13
2.1.1.1 BEGRIFFSDEFINITION IMMOBILIE UND WOHNUNG 13
2.1.1.2 EIGENSCHAFTEN DES GUTES *WOHNUNG 16
2.1.2 UNTERTEILUNG DES WOHNUNGSMARKTES IN EINZELNE TEILMAERKTE 18
2.1.3. DIE AKTEURE UND AKTIVITAETEN AUF DEM WOHNUNGSMARKT 22
2.1.3.1 DIE ANBIETERSEITE AUF DEM WOHNUNGSNUTZUNGSMARKT 23
2.1.3.2 DIE NACHFRAGERSEITE AUF DEM WOHNUNGSNUTZUNGSMARKT 25
2.1.3.3 DIE SONSTIGEN AKTEURE: STAAT UND EXPERTEN 27
2.1.3.4 AKTIVITAETEN AUF DEM WOHNUNGSMARKT 28
2.2 BEGRIFF UND AUFGABEN DER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN 29
2.2.1 DEFINITION DER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN 29
2.2.1.1 GENOSSENSCHAFTEN UND GENOSSENSCHAFTSPRINZIPIEN IM ALLGEMEINEN...
29
2.2.1.2 DEFINITION DER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN IM BESONDEREN 33
2.2.2 DER FOERDERUNGSAUFTRAG IN WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN 35
2.2.3 WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN UND DIE BWL 39
2.3 BEDEUTUNG DER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN AUF DEM DEUTSCHEN
WOHNUNGSMARKT 42
2.3.1 HISTORISCHE ENTWICKLUNG DER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN 42
2.3.2 GEGENWART UND ZUKUNFTSCHANCEN DER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN 44
INHALTSVERZEICHNIS
2.4 ZUSAMMENFASSUNG 48
3. PORTFOLIOMANAGEMENT UND STRATEGISCHES MANAGEMENT: ENTWICKLUNG UND
GRUNDLAGEN 50
3.1 STRATEGIE UND MANAGEMENT 51
3.1.1 DER STRATEGIEBEGRIFF , 52
3.1.1.1 URSPRUNG DES STRATEGIEBEGRIFFS 52
3.1.1.2 VERWENDUNG DES STRATEGIEBEGRIFFS IM BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHEN
UMFELD 54
3.1.2 STRATEGISCHES MANAGEMENT ALS UNVERZICHTBARER BESTANDTEIL DER
UNTERNEHMUNGSFUEHRUNG 56
3.1.3 STRATEGISCHES MANAGEMENT IN GENOSSENSCHAFTEN 57
3.1.3.1 LEITBILD UND VISION DER GENOSSENSCHAFT: DIE MITGLIEDERFOERDERUNG
57
3.1.3.2 DER STRATEGIEKANAL IN GENOSSENSCHAFTEN 58
3.2 OPTIMIERUNG DER ENTSCHEIDUNGSFINDUNG MIT PORTFOLIOS 60
3.2.1 VERWENDUNG DES PORTFOLIOBEGRIFFS IN DIESER ARBEIT 60
3.2.2 PORTFOLIO-SELECTION-THEORY 61
3.2.3 ENTSCHEIDUNGSFINDUNG IN DER UNTERNEHMUNGSFUEHRUNG 63
3.2.4 DIE FRAGE DER UEBERTRAGBARKEIT DER PORTFOLIO-SELECTION-THEORIE AUF
DEN
STRATEGIEBILDUNGSPROZESS 65
3.3 PORTFOLIOKONZEPTE IM STRATEGISCHEN MANAGEMENT 68
3.3.1 ANALYSEOBJEKTE: DIE STRATEGISCHEN GESCHAEFTSEINHEITEN 68
3.3.2 BEWERTUNGSKRITERIEN: INTERNE UND EXTERNE FAKTOREN 70
3.3.3 AUFBAU DER PORTFOLIO-MATRIX 73
3.3.4 PHASEN DES PORTFOLIOMANAGEMENTS 75
3.3.5 DIE KLASSISCHEN KONZEPTE IM KURSORISCHEN UEBERBLICK 80
3.3.5.1 MARKTANTEILS-MARKTWACHSTUMS-PORTFOLIO 80
3.3.5.2 MARKTATTRAKTIVITAETS-WETTBEWERBSVORTEILS-PORTFOLIO 82
3.3.5.3 LEBENSZYKLUS-WETTBEWERBSPOSITIONS-PORTFOLIO 84
3.3.6 DIE KLASSISCHEN KONZEPTE ALS AUSGANGSPUNKT FUER DIE SPEZIFIZIERUNG
86
3.4 PORTFOLIOKONZEPTE FUER DIE STRATEGISCHE STEUERUNG VON IMMOBILIEN 90
3.4.1 ERSTE ANSAETZE ZUR BERUECKSICHTIGUNG VON IMMOBILIEN IN PORTFOLIO-
KONZEPTEN 90
3.4.2 STRATEGISCHE PORTFOLIOKONZEPTE IM IMMOBILIENSEKTOR 93
3.4.2.1 BESONDERHEITEN STRATEGISCHER IMMOBILIENPORTFOLIOS 93
3.4.2.2 ZIELE STRATEGISCHER IMMOBILIENPORTFOLIOS 95
INHALTSVERZEICHNIS _JH.
3.4.3 BAUSTEINE FUER DIE BILDUNG EINES STRATEGISCHEN IMMOBILIENPORTFOLIOS
99
3.4.3.1 ABGRENZUNG DER STRATEGISCHEN ANALYSEOBJEKTE 99
3.4.3.2 ANALYSE DER INTERN BESTIMMTEN FAKTOREN DER IMMOBILIEN 102
3.4.3.3 ANALYSE DER EXTERN BESTIMMTEN FAKTOREN DER IMMOBILIEN 105
3.4.3.4 AUFBAU DER PORTFOLIOMATRIX IM STRATEGISCHEN IMMOBILIENPORTFOLIO
107
3.4.4 STRATEGISCHE PORTFOLIOKONZEPTE IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT 112
3.5 ZUSAMMENFASSUNG 117
4 EMPIRISCHE UNTERSUCHUNG ZUM PORTFOLIOMANAGEMENT IN WOHNUNGSGENOSSEN-
SCHAFTEN 119
4.1 DER EMPIRISCHE FORSCHUNGSPROZESS 119
4.2 GRUNDLAGEN DER EMPIRIE 122
4.2.1 ZIELSETZUNG DER EMPIRISCHEN FORSCHUNG ZUM PORTFOLIOMANAGEMENT IN
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN 122
4.2.2 METHODEN EMPIRISCHER FORSCHUNG IN DER WIRTSCHAFTSWISSENSCHAFT 124
4.2.3 BEGRUENDUNG FUER DIE WAHL DER UNTERSUCHUNGSART 127
4.3 KONZEPTION UND DURCHFUEHRUNG DER BEFRAGUNG 130
4.3.1 UMSETZUNG THEORETISCHER ANFORDERUNGEN IN DER BEFRAGUNG 130
4.3.2 ENTWICKLUNG, GESTALTUNG UND AUFBAU DES FRAGEBOGENS 133
4.3.3 DURCHFUEHRUNG DER BEFRAGUNG 136
4.4 ERGEBNISSE DER BEFRAGUNG 138
4.4.1 ANTWORTVERHALTEN UND RUECKLAUF 139
4.4.2 EINSTELLUNG ZUM PORTFOLIOMANAGEMENT 142
4.4.3 ANFORDERUNGEN AN EIN PORTFOLIOKONZEPT 152
4.4.4 ANWENDUNG VON PORTFOLIOKONZEPTEN 166
4.4.5 ANSATZPUNKTE IM BESTANDS- UND MITGLIEDERMANAGEMENT 175
4.4.6 FINANZIERUNGSVERHALTEN DER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN 185
5 PORTFOLIOMANAGEMENT IN WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN 192
5.1 PORTFOLIOMANAGEMENT IN WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN? 193
5.1.1 EIGNUNG DES PORTFOLIOMANAGEMENTS FUER MITGLIEDER UND BESTAENDE 193
5.1.2 BEGRUENDUNG FUER DIE NOTWENDIGKEIT VON PORTFOLIOKONZEPTEN IN
WOHNUNGS-
GENOSSENSCHAFTEN 195
5.1.2.1 GANZHEITLICHES BESTANDSMANAGEMENT 196
5.1.1.2 FRAGE DER DIVERSIFIZIERUNG 197
5.1.1.3 NOTWENDIGKEIT DER PROFESSIONALISIERUNG 199
IV INHALTSVERZEICHNIS
5.1.3 VORAUSSETZUNGEN FUER DIE ANWENDBARKEIT 200
5.2 STRATEGISCHE ANALYSEOBJEKTE: MITGLIEDER UND BESTAENDE 204
5.2.1 SAMMLUNG VON MITGLIEDERINFORMATIONEN 205
5.2.2 EXKURS: VERAENDERUNGEN IN DER STRUKTUR DER HAUSHALTE 208
5.2.3 SAMMLUNG VON BESTANDSINFORMATIONEN 211
5.2.4 EXKURS: BESTANDSSTRUKTUR UND WOHNTRENDS IN DEUTSCHLAND 211
5.3 KRITERIEN FUER DIE BEWERTUNG DER ANALYSEOBJEKTE MITGLIEDER 212
5.3.1 KLASSISCHE KRITERIEN UND IHRE GRENZEN 213
5.3.2 LEBENSSTILKONZEPTE ALS GRUNDLAGE FUER EINEN NEUEN ANSATZ 214
5.3.2.1 MILIEUS UND LEBENSSTILGRUPPEN IN DER LITERATUR 217
5.3.2.2 KRITERIEN IM LEBENSSTILKONZEPT 221
5.3.3 KONZEPTION EINES MITGLIEDERPORTFOLIOS MIT HILFE DES
LEBENSSTILKONZEPTS. 225
5.4 VERAENDERUNG IM MITGLIEDERPORTFOLIO 231
5.4.1 EXOGEN BESTIMMTE VERAENDERUNGEN IM MITGLIEDERPORTFOLIO 234
5.4.2 MITGLIEDERMANAGEMENT: EINFLUSSNAHME AUF DIE MITGLIEDERSTRUKTUR 235
5.5 KRITERIEN FUER DIE BEWERTUNG DER ANALYSEOBJEKTE IM BESTANDSPORTFOLIO
237
5.5.1 GRUNDPROBLEMATIK BEI DER BEWERTUNG VON WOHNUNGSBESTAENDEN 237
5.5.2 TRENNUNG DER KRITERIEN IN INTERNE UND EXTERNE BEREICHE 238
5.5.2.1 BEURTEILUNGSKRITERIEN DES INTERNEN EINFLUSSBEREICHS 238
5.5.2.2 BEURTEILUNGSKRITERIEN DES EXTERNEN EINFLUSSBEREICHS 242
5.5.3 KONZEPTION EINES BESTANDSPORTFOLIOS FUER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN .
246
5.6 PORTFOLIOORIENTIERTES MANAGEMENT DER WOHNUNGSBESTAENDE 248
5.6.1 BESTANDSMANAGEMENT: EINFLUSSNAHME AUF DIE BESTANDSSTRUKTUR 249
5.6.2 *HINZUFUEGEN VON OBJEKTEN ZUM BESTANDSPORTFOLIO 255
5.6.3 *VERAENDERN VON OBJEKTEN IM BESTANDSPORTFOLIO 259
5.6.4 *HERAUSNEHMEN VON OBJEKTEN AUS DEM BESTANDSPORTFOLIO 262
5.7 KRITISCHE INTERPRETATION DES WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTLICHEN PORTFOLIO-
MANAGEMENTS 266
6 KONZEPTION EINES HOUSING COOPERATIVE REAL ESTATE MANAGEMENT 270
6.1 BEGRIFF DES HOUSING COOPERATIVE REAL ESTATE MANAGEMENT (HCREM) 271
6.2 BAUSTEINE DES HCREM 274
6.2.1 UNTERNEHMUNGSPOLITIK - DIE NORMATIVE EBENE 274
6.2.2 PORTFOLIOMANAGEMENT - DIE STRATEGISCHE EBENE 276
6.2.3 ASSET-MANAGEMENT - DIE TAKTISCHE EBENE 277
INHALTSVERZEICHNIS V
6.2.4 PROPERTY-MANAGEMENT - DIE OPERATIVE EBENE 279
6.2.5 EXKURS: INTEGRATION EINES CONTROLLINGZYKLUS 281
6.3 KOMBINATION DES MITGLIEDERPORTFOLIOS MIT DEM BESTANDSPORTFOLIO: DAS
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTLICHE PORTFOLIOMANAGEMENT 282
6.3.1 INSTRUMENTARIUM FUER DAS INTEGRIERTE STRATEGISCHE MANAGEMENT 282
6.3.2 INTERDEPENDENZEN ZWISCHEN EINZELNEN TEILPORTFOLIOS 284
6.3.4 DER FOERDERUNGSAUFTRAG ALS STRATEGISCHER FIT VON MITGLIEDER- UND
BESTANDSPORTFOLIO 288
6.3.4.1 DAS MITGLIEDERPORTFOLIO ALS ABBILD DER ZIELFUNKTION 289
6.3.4.2 ANPASSUNG DES BESTANDSPORTFOLIOS AN DAS MITGLIEDERPORTFOLIO 290
6.4 IDEALTYPISCHER ABLAUF 292
6.4.1 VORBEDINGUNGEN FUER EIN PORTFOLIOMANAGEMENT 292
6.4.2 PROZESS DES PORTFOLIOMANAGEMENTS IN WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN....
293
6.4.2.1 TEILPROZESS 1: ZIELSETZUNGSDEFINITION 294
6.4.2.2 TEILPROZESS 2: PORTFOLIOOBJEKTANALYSE 294
6.4.2.3 TEILPROZESS 3: PORTFOLIOKONSTRUKTION 295
6.4.2.4 TEILPROZESS 4: FOERDERERFOLGSANALYSE 297
6.4.3 VERANKERUNG DER STRATEGISCHEN VORGABEN IM OPERATIVEN MANAGEMENT..
299
6.4.3.1 KONZEPT DER BALANCED SCORECARD 300
6.4.3.2 DIE (WOHNUNGS-)GENOSSENSCHAFTLICHE BALANCED SCORECARD 302
6.5 GESAMTKONZEPT FUER DAS INTEGRIERTE STRATEGISCHE MANAGEMENT IN
WOHNUNGS-
GENOSSENSCHAFTEN 304
7 AUSWIRKUNGEN DES PORTFOLIOMANAGEMENTS AUF DIE FINANZIERUNGSSTRATEGIEN
306
7.1 ALTERNATIVE FINANZIERUNGSFORMEN 306
7.1.1 BESONDERHEITEN DER AUSSENFINANZIERUNG DURCH BETEILIGUNG DER
MITGLIEDER 308
7.1.2 BESONDERHEITEN DER AUSSENFINANZIERUNG DURCH FREMDFINANZIERUNG 312
7.1.3 BESONDERHEITEN DER SELBSTFINANZIERUNG IN
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN316
7.2 ENTWICKLUNG VON FINANZIERUNGSSTRATEGIEN IN
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN.. 318
7.3 KOMBINATION VON BESTANDSPORTFOLIO UND FINANZIERUNGSSTRATEGIE 321
7.3.1 VERFLECHTUNG DER BESTANDS- UND FINANZIERUNGSEBENE 321
7.3.2 FINANZIERUNGSFLUESSE ZWISCHEN PORTFOLIOOBJEKTEN 323
7.3.3 PORTFOLIOINDUZIERTER FINANZIERUNGSBEDARF: INVESTITIONEN 325
7.3.4 FINANZIERUNG DURCH PORTFOLIOMANAGEMENT: DESINVESTITIONEN 326
7.4 ZUSAMMENFASSUNG 328
V] INHALTSVERZEICHNIS
8 ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK 330
LITERATURVERZEICHNIS 336
ANHANG 367
|
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