Immobiliencontrolling als strategische Analyse und Steuerung von Immobilienergebnissen auf Basis von Informationssystemen:
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
2001
|
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| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Leipzig, Univ., Diss., 2001 |
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Gliederung
1. Abschnitt: Ausgangsbasis für das Immobiliencontrolling
A. Grenzen des klassischen Immobilienmanagements
B. Ansätze zur Unterstützung spezifischer Managementaufgaben
C. Allgemeine und branchenfremde Controllingansätze
D. Immobiliencontrolling als Managementfunktion zur Durchsetzung
von Eigentümerzielen
2. Abschnitt: Theoretisches Modell des Immobiliencontrolling
A. Systemorientierte Sichtweise des Immobiliencontrolling
B. „Owner Value als zentrale Bewertungsgröße für die langfristig
prognostizierte Systemleistung
C. Controlling Konzeption als Rahmen für die Entwicklung spezifischer
Controlling Systeme
D. Bedarf an immobilienwirtschaftlichen Controlling Modulen
3. Abschnitt: Konzeption von Basismodulen des Immobiliencontrolling
A. Strategiedurchsetzung mit Immobilien Balanced Scorecards
B. Automatisierte Informationsaufbereitung mit einem
multidimensionalen Kennzahlensystem
C. Kontinuierliche Kontrolle und Planung durch einen integrierten
Benchmarking Zyklus
D. Entscheidungsorientierte Bewertung von Handlungsalternativen
4. Abschnitt: Individuelle Ergänzung des Basissystems mit Hilfe einer
Controlling Tool Box
A. Konzept einer Tool Box für das Immobiliencontrolling
B. Spezifizierung branchenneutraler bzw. Modifizierung
branchenfremder Controlling Instrumente für die Anwendung im
Immobiliencontrolling
C. Gesamtdarstellung der Controlling Tool Box
5. Abschnitt: Implementierung des Immobiliencontrolling
A. Grundlegende Aufgaben bei der Einführung einer
immobilienwirtschaftlichen Controlling Software
B. Inhaltliche Anforderungen an eine Controlling Software
C. Data Warehouse Design auf Basis des Informationsbedarfs der
Controlling Module
D. Installation im Management System
E. Immobiliencontrolling als permanenter Innovationsprozess
yj Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Vorbemerkung .........«««..«..«.«.....«.........««««««.«.«..«««...•.••.« « « «««««««« II
Gliederung .........—................................................................................IV
Inhaltsverzeichnis ....«......«.«..«.«.«...««..................««««.«...«...«..••«•« ««««• VI
Abbildungsverzeichnis......................................................................... XIV
Tabellenverzeichnis...................................................................................... XVII
Formelverzeichnis....««.««......«..«...««....«««.....«...«.....««.........««.««««« XVill
Abkürzungsverzeichnis...«.........««........««.......«..«««««««»........«««........« XIX
1. Abschnitt: Ausgangsbasis für das Immobiliencontrolling........................... 1
A. Grenzen des klassischen Immobilienmanagements .. 1
I. Grandlegende Trends des Immobilienmarktes 1
II. Auswirkungen von Managementfehlern 3
i in. Mangel an geeigneten Managementinstramenten .1
B. Ansätze zur Unterstützung spezifischer Managementaufgaben 8
I. Instramente zur Optimierung der Immobiliennutzung 8
a) Kostenmanagement 9
b) Gebäudemanagement 10
c) Facility Management 11
d) Corporate Real Estate Management 14
II. Instramente zum Vergleich von Immobilieneigenschaften 15
a) Immobilienbewertung 15
b) Konkurrenzbeobachtung 17
in. Generelle Probleme bei der Anwendung der spezifischen Instramente 17
a) Fehlende Gesamtzielorientierung 17
¦. b) Effizienzverlust durch Insellösungen 18
C. Allgemeine und branchenfremde Controllingansätze 21
ID. Immobiliencontrolling als Managementfunktion zur Durchsetzung
von Eigentümerzielen 24
I. Potenzielle Ziele des Eigentümers 25
a) Maximierung des Cash Flow 25
b) Maximierung des Nutzungswertes 26
c) Maximierung von Imagewirkungen 27
d) Optimierung komplexer Zielbündel 28
II. Immobilien als Mittel zur Zielerreichung 29
a) Strategische Ausrichtung der Immobilie 30
I b) Substituierbarkeit der Emzelimmobilie 30
t in. Leistungsanforderungen an das Immobiliencontrolling 32
a) Zielsetzung des Immobiliencontrolling , 32
b) Aufgaben des Immobiliencontrolling 33
1. Unternehmensähnliche Steuerung der Immobilie , 34
2. Zielgruppenspezifische Informationsversorgung 35
3. Integration vorhandener Instrumente 36
IV. Zusammenfassende Definition des Immobiliencontrolling 37
2. Abschnitt: Theoretisches Modell des Immobiliencontrolling ...................40
A. Systemorientierte Sichtweise des Immobiliencontrolling 40
I. Allgemeiner Systemansatz 40
n. Bestandteile des Immobiliencontrolling Systems 41
in. Ausschluss eines universell einsetzbaren Controlling Systems für
Immobilien 43
IV. Nutzen einer Sammlung anzupassender Standardsysteme 43
V. Entwicklung von Controlling Modulen zur gleichzeitigen Erreichung
von Qualität und Flexibilität 45
B. „Owner Value als zentrale Bewertungsgröße für die langfristig
prognostizierte Systemleistung 47
I. Shareholder Value Ansatz 47
a) Implizierte Bewertungsprinzipien 48
b) Berechnung des Shareholder Value bei Unternehmen 50
II. Shareholder versus Immobilieneigentümer 51
HE. Ableitung des „Owner Value 52
a) Immobilienergebnis als periodische Erfolgsgröße 53
1. Vielfalt potenzieller Erfolgsrechnungen 53
2. Leistungen und Kosten von Immobilien 54
3. Operationalisierung durch eine Immobilienbilanz 56
4. Bewertung der Ergebniskomponenten 58
i) Messung des Cash Flow 58
ii) Bewertung von Nutzungswerten und Eigenleistungen 61
(1) Grandsätze der Leistungsbewertung 61
(2) Grenzen einer vollständig objektiven Leistungsbewertung .63
(3) Lösung durch Einbeziehung normativer
Bewertungsparameter 64
iii) Bewertung von Imageaspekten 66
5. Grandsätze für die Aufstellung von Ergebnisreihen 67
b) Individuelle Renditeerwartung als Diskontierungszins 69
c) Definition des Owner Value 70
IV. Differenzierung in Owner Return und Owner Risk 72
a) Berechnung des Owner Return 72
1. Mathematische Ableitung der Owner Return Formel 72
2. EDV technische Umsetzung der Owner Return Formel 76
b) Berechnung des Owner Risk 77
V. Grandlegendes Optimierungsziel 81
C. Controlling Konzeption als Rahmen für die Entwicklung spezifischer
Controlling Systeme 82
I. Dimension Managementfunktion .. 82
a) Informationsversorgung 82
b) Planung 83
c) Steuerung 85
d) Kontrolle 86
II. Dimension Informationskategorie 87
a) Monetäreinformationen 87
b) Nichtmonetäre Informationen 88
in. Dimension Zeithorizont 89
a) Strategisches Immobiliencontrolling 90
b) Operatives Immobiliencontrolling 91
IV. Gesamtdarstellung der Controlling Konzeption 92
D. Bedarf an immobilienwirtschaftlichen Controlling Modulen 93
3. Abschnitt: Konzeption von Basismodulen des Immobiliencontrolling ....95
A. Strategiedurchsetzung mit Immobilien Balanced Scorecards 95
I. Grandkonzept einer »Ausbalancierten Kennzahlentafer 96
a) Idee einer multivariablen Ergebnisbetrachtung 96
b) Individualität der Balanced Scorecard 98
IV. Aggregationsstufen als zweite Systemdimension 132
a) Grundmodell 132
b) Inhaltliche Systematik 133
c) Fünf Ebenen Konzept 134
1. Ebene „Immobilienbilanz 134
2. Ebene „Gruppenergebnisse 136
3. Ebene „Teilergebnisse 138
4. Ebene „Ursachen 139
5. Ebene „Basiskennzahlen 141
d) Darstellung von Zusatzinformationen 142
1. Anbindung an die bestehenden Kennzahlen 142
2. Individuelle Erweiterungen des Kennzahlensystems 143
e) Aussagefähigkeit des zweidimensionalen Kennzahlensystems., 144
V. Untersuchungsperioden als dritte Systemdimension 144
a) Multiplikation des statischen Kennzahlensystems 144
b) Wachstumsindizes zur Verknüpfung der Primärkennzahlen 145
c) Generierung der Basiskennzahlen 148
1. Grundsätze der Rückschau.... i 148
2. Grundsätze der Vorschau ......149
d) Durch die Dynamisierung erzielte Leistungssteigerung 150
VI. Szenarien als vierte Systemdimension 150
a) Multiplikation des dreidimensionalen Systems 150
b) Anwendung der unterschiedlichen Szenarien 152
VII. Parallelobjekte als fünfte Systemdimension 153
a) Multiplikation des vierdimensionalen Systems 153
b) Generierung der Kennzahl „Rangindex für Objektvergleiche 153
c) Anwendung der Rangindizes 155
VIII. Nutzung des Gesamtsystems 156
a) Adressierung von Einzelkennzahlen 157
b) Informationsauswertung 157
1. Objektvergleiche 157
2. Strategie und Risikokontrolle 159
3. Wachstumsanalysen..... 160
4. Ursachenforschung 161
c) Hierarchische Planung 163
C. Kontinuierliche Kontrolle und Planung durch einen integrierten
Benchmarking Zyklus , 164
I. Konzept eines permanenten Optimierungsprozesses 164
II. Nutzung des Kennzahlensystems 166
III. Untersuchungsbereiche im Immobiliencontrolling 167
I
Inhaltsverzeichnis XI
IV. Potenzielle Benchmarking Partner 169
V. Bedeutung des Benchmarking innerhalb des Immobiliencontrolling 171
D. Entscheidungsorientierte Bewertung von Handlungsalternativen 174
I. Aus der Verfahrensvielfalt resultierende Bewertungsprobleme 174
II. Entwicklung von alternativen Projekten aus grundlegenden
Handlungsalternativen 175
III. Formalisierung der Entscheidungsalternativen 177
a) Exakte Definition der Zielstellung 178
b) Abgrenzung der Untersuchungssphären 179
c) Gesamt oder Differenzbetrachtung 180
d) Bestimmung des Zeithorizontes 182
e) Berücksichtigung von Vermögensänderungen 183
IV. Bewertung der Alternativen nach dem Owner Value Konzept 185
a) Vorgaben der allgemeinen Owner Value Rechnung 186
b) Projektbezogene Owner Value Formeln 186
c) Algorithmus der Projektbewertung 188
V. Berücksichtigung der Unsicherheit 189
a) Kontrollrechnungen mit alternativen Verfahren 189
1. Klassische Investitionsrechnungen 189
2. Normative Bewertungen 190
b) Kontrollrechnungen mit alternativen Daten 191
: 4. Abschnitt: Individuelle Ergänzung des Basissystems mit Hilfe einer
Controlling Tool Box................................................................ 193
A. Konzept einer Tool Box für das Immobiliencontrolling 193
( I. Aufgabenbereiche für spezielle Controlling Instrumente 193
a) Bereitstellung von Eingangsdaten 193
b) Weiterverarbeitung von Ergebnissen 194
n. Controlling Tool Box als umfassende Sammlung von Spezialmodulen
des Immobiliencontrolling 195
B. Spezifizierung branchenneutraler bzw. Modifizierung
i branchenfremder Controlling Instrumente für die Anwendung im
( ImmobiliencontroUing 196
j
I. Datenerhebungsinstrumente 197
a) Grundlegende Methoden 197
1. Primärerhebung. 197
2. Sekundärerhebung 198
jqj Inhaltsverzeichnis
b) Due Diligence als Gesamtkonzept 198 |
1. Leistungsspektram in der bisherigen Anwendung 199 f
2. Algorithmus von due diligence unterstützten j
Transaktionsprozessen 199 j
3. Due Diligence Bereiche 201
i) Financial Due Diligence 201
ii) Tax Due Diligence 202
iii) Legal Due Diligence 203
iv) Commercial Due Diligence 203
v) Environmental Due Diligence 205
4. Nutzung der Due Diligence zur Informationsgewinnung 206
n. Prognoseinstramente 208
, a) Quantitative Techniken . 209 $
1. Trendextrapolation 209
2. Analyse zyklischer Schwankungen 211
b) Qualitative Techniken 213
1. Szenario Technik 214
2. Relevanzbaum Methode .. 217
3. Delphi Methode 218
c) Kausale Methoden .219
1. Lebenszyklusansatz 220
2. Gap Analyse 223
3. Liquiditätsplanung 225
d) Verwendung externer Prognosedaten 228 {
HI. Bewertungs und Entscheidungsunterstützungsinstrumente 230
a) SWOT Analyse 230 [
b) Konkurrenzanalyse 233
c) Potenzial Analyse 237
d) Scoring Modelle 238
e) Target Costing 242
f) Conjoint Analyse 244
C. Gesamtdarstellung der Controlling Tool Box 245
5. Abschnitt: Implementierung des Immobiliencontrolling ........................248
A. Grundlegende Aufgaben bei der Einführung einer j
immobilienwirtschaftlichen Controlling Software 248
B. Inhaltliche Anforderungen an eine Controlling Software 250
I. Zu installierender Informationsverarbeitungsprozess 250
Inhaltsverzeichnis XIII
jfll. Integration von Immobiliencontrolling und Portfoliomanagement 251^7
IQ. Berücksichtigung vorhandener Standardsoftware ....................252
IV. Inhaltliche Schnittstellen einer Controlling Software 254
C. Data Warehouse Design auf Basis des Informationsbedarfs der
Controlling Module 256
I. Zentrale Datenbasis zur Reduzierung von Schnittstellenproblemen 257
II. Data Warehouse Konzept 258
HI. Inhalte eines immobilienwirtschaftlichen Data Warehouse 260
a) Informationsbreite 260
1. Immobilienspezifische Daten 260
2. Managementspezifische Daten 261
3. Umweltspezifische Daten 263
b) Informationstiefe 264
IV. Redundanzfreie Strukturierung 264
a) Individuelle Abspeicherung objektspezifischer Daten 264
b) Hierarchische Ausgliederung allgemeingültiger Daten 265
c) Strukturierte Ablage von Objektdaten entsprechend Typ und Lage 267
d) Berücksichtigung von Zeit und Szenarien 269
V. Übersicht über die Data Warehouse Struktur 270
VI. Datenerhebung unter Nutzung interner und externer Ressourcen 272
D. Installation im Management System 274
I. Organisatorische Einbindung des Controlling Systems 274
n. Möglichkeiten einer stufenweisen System Einführung 275
E. Immobiliencontrolling als permanenter Innovationsprozess 280
Anhang ......................................................................................... XXI
Literaturverzeichnis ....................................................................................XXXI
Index LVII
1
XjY Abbildungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis j
Abbildung 1: Facility Management über den Lebenszyklus einer Immobilie.. 13
Abbildung 2: Insellösungen im Immobilienmanagement 19
Abbildung 3: Controlling System nach Horväth 22
Abbildung 4: Controlling Regelkreis nach Horväth 23
Abbildung 5: Immobiliencontrolling als Integrationsansatz 36
Abbildung 6: Definition des Immobiliencontrolling 39
Abbildung 7: System, Systemgrenze und Systemumwelt (in Anlehnung an Pacher) 41
Abbildung 8: Bestandteile eines Controlling Systems 42
Abbildung 9: Vorteilhaftigkeit von Standardsystemen aus finanzieller Sicht 44
Abbildung 10: Generierung von Controlling Systemen aus Modulen 46
Abbildung 11: Methoden finanzieller Erfolgsrechnungen 53
Abbildung 12: Allgemeine Immobilienbilanz 57
Abbildung 13: Spezielle Immobilienbilanz (Fall: eigengenutzte Produktionshalle) 57
Abbildung 14: Cash Flow in der Investitionsrechnung (nach Schulte) 60
Abbildung 15: Gegenüberstellung Adjusted Present Value und Owner Value 71
Abbildung 16: Ermittlung des Owner Return 73
Abbildung 17: Ermittlung des Owner Risk 80
Abbildung 18: Grundbestandteile eines Plans (nach Horväth, leicht modifiziert) 84
Abbildung 19: Controlling Konzeption Dimension Zeithorizont 89
Abbildung 20: Grafische Darstellungsvariante der Controlling Konzeption 92
Abbildung 21: Die vier Perspektiven der Balanced Scorecard (nach Kaplan / Norton) 97
Abbildung 22: Kernkennzahlen der Perspektive „Kunden (nach Kaplan/Norton) 102
Abbildung 23: Die vier Perspektiven der Immobilien Balanced Scorecard
(Design in Anlehnung an Kaplan / Norton) 106
Abbildung 24: Balanced Scorecard Beispiel für ein vermietetes Wohnhaus
(verkürzte Darstellung) 110
Abbildung 25: Ursache Wirkungs Kette bei einer Modernisierungsmaßnahme 111
Abbildung 26: Typische Struktur eines Rechensystems , 120
Abbildung 27: Typische Struktur eines Ordnungssystems 121
Abbildung 28: Kombinationsvariante der beiden Idealtypen von Kennzahlensystemen.. 122
Abbildung 29: Zerlegung der Spitzenkennzahl Variante 1 130
Abbildung 30: Zerlegung der Spitzenkennzahl Variante 2 131
Abbildung 31: Zerlegung der Spitzenkennzahl Variante 3 131
Abbildung 32: Aufbau des immobilienwirtschaftlichen Kennzahlensystems
(2 Dimensionen) 132
Abbildung 33: Auszug aus dem zweidimensionalen Kennzahlensystem (Ebene 1
„Immobilienbilanz ) 134
Abbildung 34: Zusammensetzung des Immobilienergebnisses (Kennzahlen der
Ebene lb) 135
Abbildung 35: Auszug aus dem zweidimensionalen Kennzahlensystem (Ebene 2
„Gruppenergebnisse , Bereich „Einzahlungen ) 136
Abbildung 36: Struktur der erzielten Nettokaltmiete (Kennzahlen der Ebene 2c) 137
Abbildung 37: Auszug aus dem zweidimensionalen Kennzahlensystem (Ebene 2
„Gruppenergebnisse , Bereich „Auszahlungen ) 137
Abbildung 38: Auszug aus dem zweidimensionalen Kennzahlensystem (Ebene 4
„Ursachen , Bereich „Einzahlungen für Gewerbe Hauptnutzfläche ) 140
Abbildung 39: Verknüpfung Kennzahlensystem mit Datenbasis 142
Abbildung 40: Optimierung der Informationsversorgung durch Anbindung absoluter
Kennzahlen 143
Abbildungsverzeichnis XV
Abbildung 41: Aufbau des immobilienwirtschaftlichen Kennzahlensystems
(3 Dimensionen) 145
Abbildung 42: Zeitreihen in grafischer Darstellung 146
Abbildung 43: Kennzahlen in der dritten Systemdimension (Beispiel) 147
Abbildung 44: Aufbau des immobilienwirtschaftlichen Kennzahlensystems
(4 Dimensionen) 151
Abbildung 45: Beibehaltung paralleler Kennzahlen in der Rückschau 151
Abbildung 46: Aufbau des immobilienwirtschaftlichen Kennzahlensystems
(5 Dimensionen) 153
Abbildung 47: Beispiel für Rangindizes 155
Abbildung 48: Objektvergleich (grafisch) 158
s Abbildung 49: Vergleich von Wachstumsindizes
j (Kombination Zeiträume und Eigenschaften) 161
j Abbildung 50: Algorithmus zur Ursachenanalyse (Basislösung) 162
| Abbildung 51: Benchmarking Zyklus 165
Abbildung 52: Benchmarking unter Nutzung des multidimensionalen
Kennzahlensystems 166
Abbildung 53: Systematisierung potenzieller Benchmarking Partner 169
Abbildung 54: Spitzenergebnisse als Ziel des Benchmarking 172
Abbildung 55: Auswahl potenzieller Wertgrößen bei Entscheidungsrechnungen 174
Abbildung 56: Grundlegende Handlungsalternativen 176
Abbildung 57: Systematisierung der erfolgswirksamen Faktoren in
Untersuchungssphären 180
Abbildung 58: Projektvergleich durch parallele Alternativenbewertung 181
Abbildung 59: Projektvergleich durch Differenzbewertung 182
Abbildung 60: Berücksichtigung der Wertentwicklung in der Projektbewertung 184
Abbildung 61: Klassische Investitionsrechenverfahren 190
Abbildung 62: Zweistufige Schnittstellen bei der Bereitstellung von Eingangsdaten 194
Abbildung 63: Zweistufige Schnittstelle bei der Ausgabe von Ergebnissen 195
Abbildung 64: Transaktionsprozess unter Einbeziehung einer Due Diligence 200
Abbildung 65: Hauptbereiche der Commercial Due Diligence . 204
Abbildung 66: Auswirkungen von Umweltproblemen 205
Abbildung 67: Preisindex für Wohnungsmieten in den alten Bundesländern
(frei finanziert, Basis 1985 = 100) 210
Abbildung 68: Bodenpreisindex differenziert nach wirtschaftlicher Stärke der Region
(nach Altenseuer) 211
Abbildung 69: Langfristige Entwicklung der Wachstumsraten des
Lebenshaltungskostenindex 212
Abbildung 70: Elemente der Szenario Technik 215
Abbildung 71: Prognose als Kombination von Markttrend und Lebenszyklus des
Objektes 221
Abbildung 72: Elemente der Gap Analyse 224
Abbildung 73: Komponenten der Liquiditätsrechnung bei Immobilien 226
Abbildung 74: Bewertung der Liquiditätsreserve (Variante .Jahresbudgets ) 226
Abbildung 75: Bewertung der Liquiditätsreserve (Variante „Guthabenkonto ) 227
Abbildung 76: Mehrstufige Erstellung von Prognosen unter Nutzung externer Daten 228
Abbildung 77: SWOT Analyse 230
Abbildung 78: Stärken Schwächen Profil als Darstellungsvariante der SWOT Analyse
(Beispiel) 232
f Abbildung 79: Konkurrenzanalyse als marktorientierter Stärken Schwächen Vergleich. 233
Abbildung 80: Stärken Schwächen Profil als Darstellungsvariante der Konkurrenz
Analyse (Beispiel) 234
Abbildung 81: Netz Profil als Darstellungsvariante der Konkurrenz Analyse (Beispiel). 235
XVI Abbildungsverzeichnis
Abbildung 82: Darstellungsvariante der Potenzial Analyse (Beispiel) 237
Abbildung 83: Aufbau eines Scoring Modells (Beispiel) 239
Abbildung 84: Fehlerkategorien bei binären Entscheidungssituationen 240
Abbildung 85: Beurteilung der Scoring Ergebnisse (Beispiel Kaufentscheidung) 241
Abbildung 86: Target Costing (in Anlehnung an Weber) 243
Abbildung 87: Sichten auf die Informationsinfrastruktur (nach Schwarze) 249
Abbildung 88: Kontinuierlicher Informationsverarbeitungsprozess unter
Einbeziehung der zentralen System Elemente 250
Abbildung 89: Informationsaustausch zwischen Immobiliencontrolling und
Portfoliomanagement 252
Abbildung 90: Einbindung des Immobiliencontrollingmoduls in vorhandene Solftware ;
Lösungen 255 ;
Abbildung 91: Zentrale Datenbasis zur Schnittstellenreduzierung 257 j
Abbildung 92: Komponenten einer Data Warehouse Architektur {
(in Anlehnung an Möllnitz) 259
Abbildung 93: Drei Teilbereiche managementspezifischer Daten 262
Abbildung 94: Daten des objektspezifischen Bereichs der Immobiliendatenbank
(in Anlehnung an Schwarze) 265
Abbildung 95: Auslagerung allgemeingültiger Daten 266
Abbildung 96: Klassenhierarchien mit Mehrfachvererbung von Merkmalen 266
Abbildung 97: Entity Relationship Modell für die strukturierte Ablage von
Objektdaten 268
Abbildung 98: Adressierung von Daten in den Teilbereichen des Data Warehouse 270
Abbildung 99: Grundstruktur des immobilienwirtschaftlichen Data Warehouse 271
Abbildung 100: Kennzahlensystem Dimensionen 1+2 (Segment 1 / 1) XXI
Abbildung 101: Kennzahlensystem Dimensionen 1+2 (Segment 1 / 2) XXII
Abbildung 102: Kennzahlensystem Dimensionen 1+2 (Segment 2 / 1) XXIQ
Abbildung 103: Kennzahlensystem Dimensionen 1+2 (Segment 2/2) XXIV i
Abbildung 104: Kennzahlensystem Dimensionen 1+2 (Segment 3 / 1) XXV
Abbildung 105: Kennzahlensystem Dimensionen 1+2 (Segment 3/2) XXVI
Abbildung 106: Kennzahlensystem Dimensionen 1+2 (Segment 4 / 1) XXVII
Abbildung 107: Kennzahlensystem Dimensionen 1+2 (Segment 4 / 2) XXVm
Abbildung 108: Kennzahlensystem Dimensionen 1+2 (Segment 5 / 1) XXIX
Abbildung 109: Kennzahlensystem Dimensionen 1+2 (Segment 5 / 2) XXX
Tabellenverzeichnis XVII
Tabellenverzeichnis
..
Tabelle 1: Uberwachungs und Einflußmöglichkeiten bei diversen Anlageformen 34
Tabelle 2: Ansätze zur Berechnung des Shareholder Value 50
Tabelle 3: Shareholder einer AG versus Eigentümer einer Immobilie 52
Tabelle 4 : Untersuchungsansätze der Planung 85
Tabelle 5 : Untersuchungsansätze der Kontrolle 86
Tabelle 6: Umweltfaktoren bei Immobilien 90
Tabelle 7: Perspektive „Immobilienergebnis im Balanced Scorecard Beispiel 107
Tabelle 8: Perspektive „Nutzer im Balanced Scorecard Beispiel 108
Tabelle 9: Perspektive „Produkt im Balanced Scorecard Beispiel 109
, Tabelle 10: Perspektive „Umwelt im Balanced Scorecard Beispiel 110
| Tabelle 11: Anforderungen an eine Kennzahl 114
I Tabelle 12: Algorithmus einer Kennzahlenanalyse 117
Tabelle 13 : Mathematische Operationen in Kennzahlensystemen 120
Tabelle 14 : Kennzahlenkategorien entspechend Art und Nutzer der Fläche 133
Tabelle 15: Zeitreihen in Tabellendarstellung 145
Tabelle 16: Erfassung der Szenarien in der vierten System Dimmension 152
Tabelle 17: Kaskadeneffekt (Rangindizes von Rangindizes) 156
Tabelle 18: Erhöhung des Vermietungsstandes durch erfolgreiche Strategien 168
Tabelle 19: Potenzielle Benchmarking Partner (Funktion und Beispiele) 170
Tabelle 20: Einordnung der Due Diligence in die Controlling Konzeption 208
Tabelle 21: Einordnung der Trendextrapolation in die Controlling Konzeption 211
Tabelle 22: Einordnung der Zyklus Analyse in die Controlling Konzeption 213
Tabelle 23: Einordnung der Szenario Technik in die Controlling Konzeption 217
Tabelle 24: Ermittlung von Relevanzzahlen mit Hilfe eines Kriterienkataloges 218
Tabelle 25: Einordnung der Relevanzbaum Methode in die Controlling Konzeption... 218
Tabelle 26: Einordnung der Delphi Methode in die Controlling Konzeption 219
Tabelle 27: Einordnung des Lebenszyklusansatzes in die Controlling Konzeption 222
Tabelle 28: Einordnung der Gap Analyse in die Controlling Konzeption 224
Tabelle 29: Einordnung der Liquiditätsplanung in die Controlling Konzeption 227
Tabelle 30: Einordnung der externen Prognosen in die Controlling Konzeption 229
Tabelle 31: Einordnung der SWOT Analyse in die Controlling Konzeption 233
Tabelle 32: Einordnung der Konkurrenz Analyse in die Controlling Konzeption 237
Tabelle 33: Einordnung der Potenzial Analyse in die Controlling Konzeption 238
Tabelle 34: Einordnung von Scoring Modellen in die Controlling Konzeption 242
Tabelle 35: Einordnung des Target Costing in die Controlling Konzeption 243
Tabelle 36: Einordnung der Conjoint Analyse in die Controlling Konzeption 245
Tabelle 37: Instrumente in der operativen Ebene der Controlling Konzeption 246
Tabelle 38: Instrumente in der strategischen Ebene der Controlling Konzeption 247
Tabelle 39: Aufgabenbereiche des Informationsmanagements (nach Schwarze) 248
Tabelle 40: Anforderungen an Informationssysteme (nach Schwarze) 249
Xvm Formelverzeichnis
Formelverzeichnis
Formel 1: Discounted Cash Flow im Shareholder Value Ansatz 50
Formel 2: Allgemeine Ermittlung des Bilanzwertes einer Komponente 58
Formel 3: Allgemeine Bestandteile des Cash Flow in der Immobilienbilanz 58
Formel 4: Ermittlung des Bilanzwertes des Cash Flow 61
Formel 5: Ermittlung des Bilanzwertes nichtmonetärer Leistungen 62
Formel 6: Ermittlung des Bilanzwertes von Imageaspekten 67
Formel 7: Owner Return (Berechnung allgemein) 73
Formel 8: Owner Return (Berechnung aus Hauptkomponenten) 74
Formel 9: Ermittlung des Bilanzwertes von Zahlungen 74
Formel 10: Ermittlung des Bilanzwertes der Nutzungswerte 75
Formel 11: Ermittlung des Bilanzwertes der Eigenleistungen . 75
Formel 12: Ermittlung des Bilanzwertes des Images 75
Formel 13: Owner Return (Berechnung aus Einzeldaten) 76
Formel 14: Owner Return (Berechnung aus dreidimensionalem Datenfeld) 77
Formel 15: Allgemeine Ermittlung des Value at Risk 79
Formel 16: Owner Risk (Berechnung aus vierdimensionalem Datenfeld) 80
Formel 17: Bildung relativer Kennzahlen (allgemein) 115
Formel 18: Bildung von Beziehungskennzahlen (allgemein) 115
Formel 19: Bildung von Beziehungskennzahlen (Beispiel) 115
Formel 20: Bildung von Gliederungskennzahlen (allgemein) 116
Formel 21: Bildung von Gliederungskennzahlen (Beispiel) : 116
Formel 22: Bildung von Messkennzahlen (allgemein) 116
Formel 23: Bildung von Messkennzahlen (Beispiel).i. 116
Formel 24: Bildung von Indexkennzahlen (allgemein) 117
Formel 25: Spitzenkennzahl „Relatives Immobilienergebnis ., 129
Formel 26: Relatives Immobilienergebnis pro Monat 130
Formel 27: Zerlegung des Immobilienergebnisses mit verschiedenen Bezugsgrößen... 131
Formel 28: Realisationsquote 140
Formel 29: Indexzahl (Beispiel) 146
Formel 30: Rechentechnische Verknüpfung über Indexzahlen (Beispiel) 147
Formel 31: Umbasierung einer Indexzahl (Beispiel) 147
Formel 32 Berechnung einer Wachstumsrate aus einer Indexzahl (Beispiel) 148
Formel 33: Rang des Objektes 154
Formel 34: Absolute Anzahl schlechtere Objekte 154
Formel 35: Rangindex (relative Anzahl schlechtere Objekte) 155
Formel 36: Primärkennzahl in Vektorschreibweise 157
Formel 37: Berechnung von Langzeitindizes aus einperiodigen Wachstumsindizes 160
Formel 38: Owner Return (Berechnung aus einem dreidimensionalen Datenfeld) 186
Formel 39: Owner Risk (Berechnung auseinem vierdimensionalem Datenfeld) 187
Formel 40: Ermittlung eines Nachsteuerzinseatzes 187
Formel 41: Berechnung von Prognosewerten mit einer Exponentialfunktion 210
Inhaltsverzeichnis IX
II. Ableitung von Balanced Scorecards für Immobilien 100 j
a) Allgemeine Definition der Perspektiven 101
1. Perspektive „Immobilienergebnis 101
2. Perspektive „Nutzer 102
3. Perspektive „Produkt 103
4. Perspektive „Umwelt 104
5. Gesamtübersicht 106
b) Balanced Scorecard Beispiel für ein vermietetes Wohnhaus 107
1. Perspektive „Immobilienergebnis 107
j 2. Perspektive „Nutzer 108
i 3. Perspektive „Produkt 109
4. Perspektive „Umwelt 109
5. Anwendung der Balanced Scorecard 110
JH. Datengewinnung für die Balanced Scorecard .............................. 112
B. Automatisierte Informationsaufbereitung mit einem
multidimensionalen Kennzahlensystem 113
I. Analysewerkzeug Kennzahlensystem.... 113
a) Charakteristik von Kennzahlen 113
1. Anforderungen 113
2. Arten 114
b) Algorithmus einer Kennzahlenanalyse 117
c) Zusammenstellung von Kennzahlen in Kennzahlensystemen 118
1. Funktion eines Kennzahlensystems 118
2. Arten von Kennzahlensystemen 119
i) Rechensysteme 119
ii) Ordnungssysteme 121
iii) Mischformen 122
3. Beispiele für die erfolgreiche Anwendung in anderen Branchen 123
II. Eckpunkte des Kennzahlensystems im Immobiliencontrolling 125
a) Transparenz durch vollständige, nachvollziehbare Faktorenanalyse.... 125
b) Optimierangsansatz durch Primat relativer Kennzahlen 126
c) Standardisierung durch ein Maximalsystem 127
d) Wirtschaftlichkeit durch geeignete Schnittstellen 127
e) Flexibilität durch mehrere Dimensionen 128
III. Ergebnisbestandteile als erste Systemdimension 129
a) Relatives Immobilienergebnis als zentrale Kennzahl 129
b) Zerlegungsmöglichkeiten 130
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