Verfügbarkeit: Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung

Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung:

Gespeichert in:

Bibliographische Detailangaben
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	München Beck 2002
Schlagworte:	Immobilienanlage Anlagepolitik Projektmanagement Unbewegliche Sache Immobilienwirtschaft Deutschland Aufsatzsammlung
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	XXXVII, 617 S. Ill., graph. Darst.
ISBN:	3406490786

Internformat

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adam_text	INHALTSUEBERSICHT SEITE VORWORT . V INHALTSVERZEICHNIS . IX LITERATURVERZEICHNIS . XXIX ABKUERZUNGSVERZEICHNIS . XXXIII AUTORENVERZEICHNIS . XXXV TEIL 1. EINFUEHRUNG . 1 1. DEFINITION UND ABGRENZUNG DER PROJEKTENTWICKLUNG (SCHAEFER/CONZEN) . 1 2. BEGINN UND ABLAUF EINER PROJEKTENTWICKLUNG (SCHAEFER/CONZEN) . 6 3. ANFORDERUNGEN AN DEN PROJEKTENTWICKLER (SCHAEFER/CONZEN) . 12 4. AUSBILDUNGSSTAETTEN FUER PROJEKTENTWICKLER (BOHN) . 14 TEIL 2. AKQUISITION . 33 1. GRUNDLAGEN DER INVESTITIONSENTSCHEIDUNG (NIEHAUS) . 33 2. GRUNDSTUECK-, STANDORT- U. MARKTANALYSE (SCHNEIDER/VOELKER) . 47 3. FORMEN DER GRUNDSTUECKSAKQUISITION UND -SICHERUNG (HOEFLER) . 69 4. PROJEKTENTWICKLUNGSPARTNERSCHAFTEN (HOEFLER) . 81 5. BESONDERHEITEN BEIM GRUNDSTUECKSKAUF VON - UND DER ZUSAMMENARBEIT MIT KOMMUNEN (HOEFLER) . 89 6. KAPITALBESCHAFFUNG FUER IMMOBILIEN-DEVELOPMENTS (ZOLLER/WILHELM) . 100 7. WESENTLICHE INSTRUMENTE DER INVESTITIONSENTSCHEIDUNG (NIEHAUS) . 124 8. SYSTEMGESTEUERTES PROJEKTCONTROLLING (LOEW/SCHULZ) . 137 9. WESENDICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHTLICHE ASPEKTE (BUSZ) . 155 TEIL 3. KONZEPTION - PLANUNG . 181 1. NUTZUNGSKONZEPTE UND ARCHITEKTONISCHE AUSGESTALTUNG (KEM/BAUER/KELTER) . 181 2. WESENDICHE ASPEKTE DER GEBAEUDEPLANUNG (KERN/SCHNEIDER) . . . 209 INHALTSUEBERSICHT 3. MANAGEMENT FUER PROJEKTENTWICKLUNG UND PLANUNG (BOHN/HEINZMANN) . 228 4. EINBINDUNG DER PLANUNGSBETEILIGTEN (BOHN/HEINZMANN) . 249 5. WEGE DER BAURECHTSSCHAFFUNG - OEFFENTLICHES PLANUNGS UND BAURECHT (BOHN/HEINZMANN) . 269 6. PROJEKTMANAGEMENT BIS ZUM REALISIERUNGSBEGINN (BOHN/HEINZMANN) . 293 7. WESENTLICHE VERTRAGLICHE ASPEKTE (HEILMANN) . 343 TEIL 4. REALISIERUNG . 359 1. EINFUEHRUNG (WEISS) . 359 2. VERGABE VON BAULEISTUNGEN (WEISS) . 365 3. VORBEREITENDE BAUMASSNAHMEN ( WEISS) . 408 4. TERMIN-, KOSTEN UND QUALITAETSMANAGEMENT IM RAHMEN DER BAUREALISIERUNG (WEISS) . 415 5. MIETERMANAGEMENT WAEHREND DER REALISIERUNGSPHASE (WEISS) . 453 6. ABNAHME DER BAULEISTUNGEN UND GEWAEHRLEISTUNGS VERFOLGUNG (WEISS) . 461 7. WESENDICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHTLICHE ASPEKTE (HEILMANN) . 470 TEIL 5. VERMARKTUNG 1. IMMOBILIENMARKETING (BLOMEYER) . 497 2. VERMIETUNG (HOLOCH/KOEPKE/MOELLER/HAHN) . 539 3. VERKAUF (HOLOCH/BISCHOFF/BREUER/HAHN) . 559 4. WESENTLICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHDICHE ASPEKTE (FRITZ) . 584 SACHVERZEICHNIS . 607 INHALTSVERZEICHNIS SEITE VORWORT . V INHALTSUEBERSICHT . VII LITERATURVERZEICHNIS . XXIX ABKUERZUNGSVERZEICHNIS . XXXIII AUTORENVERZEICHNIS . XXXV TEIL 1. EINFUEHRUNG . 1 1. DEFINITION UND ABGRENZUNG DER PROJEKTENTWICKLUNG (SCHAEFER/CONZEN) . 1 1.1 BEGRIFF . 1 1.2 ARBEITSINHALTE . 2 1.3 ABGRENZUNG . 3 1.3.1 PROJEKTMANAGEMENT . 3 1.3.2 PROJEKTSTEUERUNG . 3 1.3.3 FACILITY-MANAGEMENT . 4 2. BEGINN UND ABLAUF EINER PROJEKTENTWICKLUNG (SCHAEFER/CONZEN) . 6 2.1 PROJEKTIDEE/ANALYSEPHASE . 7 2.2 PROJEKTKONZEPTION . 8 2.3 BAUVORBEREITUNG/VERMIETUNG . 9 2.4 PROJEKTREALISIERUNG/VERKAUF . 10 3. ANFORDERUNGEN AN DEN PROJEKTENTWICKLER (SCHAEFER/CONZEN) . 12 3.1 TYPUS/KNOW-HOW . 12 3.2 PERSOENLICHKEIT/ARBEITSWEISE . 13 4. AUSBILDUNGSSTAETTEN FUER PROJEKTENTWICKLER (BOHN) . 14 4.1 NOTWENDIGKEIT ZUR GEZIELTEN AUSBILDUNG . 14 4.2 GRUNDAUSBILDUNG . 15 4.2.1 UEBERBLICK . 15 4.2.2 UNIVERSITAETEN . 16 4.2.2.1 TECHNISCHE UNIVERSITAET BERLIN . 16 4.2.2.2 UNI. DORTMUND . 16 4.2.2.3 UNI. LEIPZIG . 17 4.2.2.4 UNI. STUTTGART . 18 4.2.3 FACHHOCHSCHULEN . 18 IX INHALTSVERZEICHNIS 4.2.3.1 FACHHOCHSCHULE FUER TECHNIK U. WIRT SCHAFT BERLIN . 18 4.2.3.2 FACHHOCHSCHULE BIBERACH . 19 4.2.3.3 FACHHOCHSCHULE DARMSTADT . 19 4.2.3.4 FACHHOCHSCHULE HILDESHEIM/ HOLZMINDEN . 20 4.2.3.5 FACHHOCHSCHULE NUERTINGEN . 20 4.2.3.6 HOCHSCHULE ANHALT (FH) . 21 4.2.4 SONSTIGE EINRICHTUNGEN . 21 4.2.4.1 BERUFSAKADEMIE SACHSEN . 21 4.2.4.2 EUROPAEISCHE IMMOBILIENAKADEMIE . . 21 4.3 WEITERBILDUNG . 22 4.3.1 UEBERBLICK . 22 4.3.2 UNIVERSITAETEN . 22 4.3.2.1 UNIVERSITAET WEIMAR . 22 4.3.3 FACHHOCHSCHULEN . 23 4.3.3.1 FACHHOCHSCHULE BIBERACH . 23 4.3.4 SONSTIGE EINRICHTUNGEN . 23 4.3.4.1 EUROPAEISCHE IMMOBILIENAKADEMIE . . 23 4.3.4.2 AKADEMIE DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT (ADI) . 24 4.3.4.3 AUSBILDUNGSWERK DER WOHNUNGSWIRT SCHAFT . 25 4.3.4.4 AKADEMIE DER WOHNUNGS U. IMMO BILIENWIRTSCHAFT (AWI) . 25 4.3.4.5 IMMOBILIENAKADEMIE GMBH . 26 4.3.4.6 EUROPAEISCHES INSTITUT FUER POSTGRADUALE BILDUNG (EIPOS) . 26 4.3.4.7 GTW WEITERBILDUNG . 27 4.3.4.8 IMMOBILIEN-INSTITUT (IMI) . 28 4.3.4.9 INSTITUT FUER IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE STUDIEN (IST.) . 28 4.3.4.10 SUEDWESTDEUTSCHE FACHAKADEMIE DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 29 4.3.4.11 TUEV-AKADEMIERHEINLANDGMBH . 29 4.3.4.12 VOEB-BILDUNGSSERVICE GESELLSCHAFT . . 30 4.3.4.13 WUERTTEMBERGISCHEVERWALTUNGS U. WIRTSCHAFTSAKADEMIE (VWA) . 31 4.4 ZUSAMMENFASSUNG U. AUSBLICK . 31 X INHALTSVERZEICHNIS TEIL 2. AKQUISITION . 33 1. GRUNDLAGEN DER INVESTITIONSENTSCHEIDUNG (NIEHAUS) . 33 1.1. BASISUEBERLEGUNGEN VOR BEGINN EINER PROJEKTENTWICK LUNG . 33 1.1.1 CHANCEN UND RISIKEN . 33 1.1.2 PROJEKTIDEE . 35 1.1.3 PROJEKTSTUDIE/INVESTMENTPROPOSAL . 36 1.1.4 MYTHOS YYLAGE, LAGE, LAGE " . 37 1.1.5 GRUNDVORAUSSETZUNGEN FUER DIE EIGNUNG DES GRUNDSTUECKS FUER EINE PROJEKTENTWICKLUNG . 37 1.1.6 WER SOLLTE SICH IN DER PROJEKTENTWICKLUNG BETAETIGEN? . 38 1.2 A - Z DER WESENTLICHEN ASPEKTE IN DER INVESTITIONSPHASE 39 1.2.1 ABBRUCH . 39 1.2.2 ALTLASTEN . 40 1.2.3 ALTSUBSTANZSANIERUNG . 40 1.2.4 BAUGENEHMIGUNG/BAUVORBESCHEID . 40 1.2.5 BAUGRUND . 41 1.2.6 BAULASTEN . 41 1.2.7 BAURECHT . 41 1.2.8 BODENDENKMAELER . 41 1.2.9 DEVELOPMENT-KALKULATION . 42 1.2.10 DENKMALSCHUTZ . 42 1.2.11 ERSCHLIESSUNG . 42 1.2.12 FINANZIERUNG . 42 1.2.13 GRUNDDIENSTBARKEIT . 43 1.2.14 IMAGE . 43 1.2.15 IMMOBILIENZYKLUS/TIRNING . 43 1.2.16 INFRASTRUKTUR . 43 1.2.17 INVESTMENTMARKT . 43 1.2.18 KONKURRENZ . 44 1.2.19 LAGE . 44 1.2.20 LEVERAGE-EFFEKT . 44 1.2.21 MARKTFORSCHUNG . 45 1.2.22 NACHBARRECHTE . 45 1.2.23 RESIDUALWERTERMITTLUNG . 45 1.2.24 REVITALISIERUNG . 45 1.2.25 RISIKO . 46 1.2.26 VORKAUFSRECHT . 46 1.2.27 ZEITPLAN . 46 2. GRUNDSTUECK-, STANDORT U. MARKTANALYSE (SCHNEIDER/VOELKER) 47 2.1 EINSATZGEBIETE U. NUTZEN VON ANALYSEN . 47 XI INHALTSVERZEICHNIS 2.2 GRUNDLAGEN MARKTORIENTIERTER ANALYSEN . 48 2.2.1 GRUNDSTUECKSANALYSE . 48 2.2.1.1 GRUNDSTUECKSANFORDERUNGEN UNTER SCHIEDLICHER NUTZUNGEN . 48 2.2.1.2 EINFLUSS VON GRUNDSTUECKSFAKTOREN AUF VERMARKTUNGSPERSPEKTIVEN . 49 2.2.2 STANDORTANALYSE . 49 2.2.2.1 STANDORTANFORDERUNGEN UNTERSCHIED LICHER NUTZUNGEN . 49 2.2.2.2 HARTE STANDORTFAKTOREN . 50 2.2.2.3 WEICHE STANDORTFAKTOREN . 52 2.2.2.4 BEEINFLUSSBARKEIT VON STANDORTFAKTOREN 53 2.2.3 MARKTANALYSE . 53 2.2.3.1 ANGEBOTS U. WETTBEWERBSANALYSE . 54 2.2.3.2 NACHFRAGEANALYSE . 56 2.2.3.3 ANALYSE DER NUTZERANFORDERUNGEN . . 58 2.2.3.4 ZIELGRUPPENBESTIMMUNG . 58 2.3 AUSGEWAEHLTE ANALYSEINSTRUMENTE . 59 2.3.1 STAERKEN-, SCHWAECHEN-U. SWOT-ANALYSE . 59 2.3.2 NUTZWERTANALYSE . 61 2.3.3 SZENARIOTECHNIK . 64 2.3.4 PROGNOSEN . 64 2.4 QUELLEN FUER RESEARCHARBEIT . 66 2.4.1 ALLGEMEIN ZUGAENGLICHE INFORMATIONEN . 66 2.4.1.1 AMTLICHE STATISTIKEN . 66 2.4.1.2 SONSTIGES . 67 2.4.2 PRIMAERDATENERHEBUNG . 67 3. FORMEN DER GRUNDSTUECKSAKQUISITION UND -SICHERUNG (HOEFLER). 69 3.1 VERKAUFSRECHTE . 69 3.1.1 VORAUSSETZUNGEN . 69 3.1.2 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN . 69 3.1.3 TATSAECHLICHE U. RECHTLICHE AUSWIRKUNGEN . 70 3.1.4 ABGRENZUNG ZU ANDEREN GESTALTUNGSMOEGLICH KEITEN . 71 3.2 ANKAUFSRECHT . 72 3.2.1 VORAUSSETZUNGEN . 73 3.2.2 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN . 73 3.2.3 TATSAECHLICHE U. RECHTLICHE AUSWIRKUNGEN . 73 3.3 GRUNDSTUECKSKAUF . 73 3.3.1 VORBEREITUNG . 74 3.3.2 VORAUSSETZUNGEN . 75 XII INHALTSVERZEICHNIS 3.3.3 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN . 75 3.3.4 TATSAECHLICHE U. RECHTLICHE AUSWIRKUNGEN . 77 3.4 KAUF VON OBJEKTGESELLSCHAFTEN . 78 3.4.1 VORAUSSETZUNGEN . 78 3.4.2 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN . 79 3.4.3 TATSAECHLICHE U. RECHTLICHE AUSWIRKUNGEN . 79 4. PROJEKTENTWICKLUNGSPARTNERSCHAFTEN (HOEFLER) . 81 4.1 PARTNERSCHAFTLICHE VERTRAEGE . 81 4.1.1 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN . 81 4.1.1.1 PERSONENGESELLSCHAFT . 82 4.1.1.2 KAPITALGESELLSCHAFT . 83 4.1.1.3 WEITERE RECHTSTRAEGER . 83 4.1.1.4 PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP . 84 4.1.2 RISIKEN UND PROBLEME . 85 4.2 PROJEKTENTWICKLUNGSVERTRAEGE . 86 4.2.1 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN . 87 4.2.2 TATSAECHLICHE UND RECHTLICHE AUSWIRKUNGEN . 88 5. BESONDERHEITEN BEIM GRUNDSTUECKSKAUF VON - UND DER ZUSAMMENARBEIT MIT KOMMUNEN (HOEFLER) . 89 5.1 BESONDERHEITEN OEFFENTLICH-RECHTLICHER VERTRAEGE . 89 5.2 VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN . 92 5.2.1 GESTALTUNG DES ERSCHLIESSUNGSVERTRAGES . 92 5.2.2 GESTALTUNG DER ABLOESUNGSVEREINBARUNGEN . 92 5.2.3 GESTALTUNG VON VORAUSZAHLUNGSVEREINBARUNGEN 93 5.3 DURCHFUEHRUNGSVERTRAEGE ZUM VORHABEN UND ERSCHLIESSUNGSPLAN . 93 5.3.1 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN . 94 5.3.2 TATSAECHLICHE UND RECHTLICHE AUSWIRKUNGEN . 95 5.4 GEWAEHRVERTRAEGE . 96 5.4.1 SICHERUNG DER EINHEIMISCHENRECHTE . 97 5.4.2 VERPFLICHTUNG ZUM SOZIALWOHNUNGSBAU . 97 5.5 KOSTENUEBERNAHMEVEREINBARUNGEN . 98 6. KAPITALBESCHAFFUNG FUER IMMOBILIEN-DEVELOPMENTS (ZOLLER/WILHELM) . 100 6.1 EINLEITUNG . 100 6.1.1 PROJEKTENTWICKLER ALS KOMMUNIKATOR U. KOOR DINATOR . 100 6.1.2 VERAENDERTE GRUNDSAETZE DER KAPITALBESCHAFFUNG 100 6.2 RAHMENBEDINGUNGEN FUER IMMOBILIENINVESTMENTS . 101 6.2.1 TRADITIONELLE IMMOBILIENFINANZIERUNG IN DEUTSCHLAND . 101 6.2.1.1 KLASSISCHER HYPOTHEKENKREDIT . 101 XIII INHALTSVERZEICHNIS 6.2.1.2 RECHTE IN ABTEILUNG II DES GRUNDBUCHES . 101 6.2.1.3 EIGENKAPITALANFORDERUNGEN UND REFINANZIERUNG . 102 6.2.1.4 IMMOBILIENBEWERTUNG . 103 6.2.2 KLASSISCHE IMMOBILIENPROJEKTFINANZIERUNG . . . 104 6.2.3 SHARE-HOLDER-VALUE-MODERNE FORMEN DER KAPITALBESCHAFFUNG . 104 6.2.3.1 DIE BEDEUTUNG DER EIGENKAPITAL RENDITE FUER INVESTOREN . 104 6.2.3.2 CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT 105 6.2.3.3 OFF-BALANCE SHUT-STRUKTUREN . 105 6.2.4 EIGENKAPITALGETRIEBENE FINANZIERUNGSSTRUKTUREN 107 6.2.4.1 LEVERAGE FINANZIERUNG . 107 6.2.4.2 MEZZANINESTRUKTUR U. EQUITY-KICKER . 107 6.2.5 DER TREND ZUM SHARE-DEAL-ELEMENT DES COR PORATE FINANCE IN DER IMMOBILIENFINANZIERUNG 108 6.2.6 DER EINFLUSS BANKINTERNER STEUERUNGSGRUNDSAETZE AUF DIE KALKULATION DES PROJEKTENTWICKLERS . 108 6.2.6.1 DAS ERFORDERNIS EINER MARKTGAENGIGEN KAPITALSTRUKTUR . 108 6.2.6.2 DIE EIGENKAPITALRENDITE AUF IMMO BILIENFINANZIERUNGEN . 109 6.2.6.3 BASEL II . 110 6.3 DIE DEVELOPMENT-RISIKEN AUS SICHT DES KAPITALGEBERS SOWIE MOEGLICHKEITEN DES RISIKOMANAGEMENTS . 111 6.3.1 GRUNDSTUECK . 111 6.3.2 BAURECHT . 111 6.3.3 FERTIGSTELLUNGSRISIKO . 113 6.3.4 VERMIETUNGSRISIKO . 113 6.3.5 VERMARKTUNGSRISIKO . 114 6.3.6 ERTRAGSRISIKO . 115 6.3.7 ZINSAENDERUNGSRISIKO . 116 6.3.8 BRANCHEN-ODER OBJEKTTYPRISIKO . 117 6.3.9 BESONDERHEITEN - DAS HORIZONTALE RISIKO TRANCHING ALS BESONDERHEIT . 117 6.4 DIE STORY DES IMMOBLIENPROJEKTES . 118 6.4.1 DAS SOGENANNTE BANKENSOUNDING . 118 6.4.2 DIE PROJEKTSTORY . 118 6.5 PRAXISBEISPIEL . 119 6.5.1 PROJEKTUEBERBLICK . 119 6.5.2 FINANZIERUNG . 120 XIV INHALTSVERZEICHNIS 6.5.2.1 FERTIGSTELLUNGS-/KOSTENUEBERSCHREI TUNGSRISIKO . 120 6.5.2.2 VERMIETUNG . 120 6.5.2.3 INTEREST SHORTFALL . 121 6.5.2.4 EXITREGELUNG . 121 6.5.2.5 ZINSAENDERUNG . 121 6.5.2.6 CASH FLOW-BETRACHTUNG . 122 6.5.3 SYNDIZIERUNG . 122 6.6 FAZIT . 122 7. WESENTLICHE INSTRUMENTE DER INVESTITIONSENTSCHEIDUNG (NIEHAUS) . 124 7.1 DEVELOPMENT-KALKULATION . 124 7.1.1 ALLGEMEINE INFORMATION UND PROJEKTECKDATEN 125 7.1.2 GRUNDERWERBKOSTEN . 126 7.1.3 GRUNDSTUECKSAUFBEREITUNG . 127 7.1.4 BAUKOSTEN . 127 7.1.5 BAUNEBENKOSTEN . 128 7.1.6 VERMARKTUNG . 129 7.1.7 FINANZIERUNG . 129 7.1.8 GESAMTINVESTITIONSVOLUMEN . 130 7.1.9 ERTRAEGE . 130 7.1.10 RENDITE . 130 7.1.11 ENTWICKLUNGSGEWINN . 131 7.1.12 SZENARIENANALYSE . 131 7.2. CHECKLISTE GRUNDSTUECKSERWERB . 132 7.2.1 BASISDATEN UND ERFORDERLICHE UNTERLAGEN . 132 7.2.2 BAURECHT . 133 7.2.3 ERSCHLIESSUNG . 134 7.2.4 BESTEHENDE NUTZUNGSRECHTE UND NUTZUNGS BESCHRAENKUNGEN 134 7.2.5 BODENBESCHAFFENHEIT UND ALTLASTEN . 135 7.2.6 BESONDERHEITEN . 136 8. SYSTEMGESTEUERTES PROJEKTCONTROLLING (LOEW/SCHULZ) . 137 8.1 AUFGABEN UND UMFANG DES PROJEKTCONTROLLING IN DER PROJEKTENTWICKLUNG . 137 8.2 ZIELGROESSEN DES PROJEKTCONTROLLING . 139 8.3 BEDEUTUNG DER EDV . 140 8.4 SYSTEMGESTUETZTE INSTRUMENTE ZUR UNTERSTUETZUNG DER KERNPROZESSE . 142 8.4.1 AKQUISITION/KONZEPTION . 142 8.4.2 PLANUNG/REALISIERUNG . 143 8.4.3 VERMARKTUNG . 147 XV INHALTSVERZEICHNIS 8.4.4 DIE IMMOBILIENSPEZIFISCHEN INSTRUMENTE IM UEBERBLICK . 148 8.5 INTEGRATION DER SYSTEMGESTEUERTEN INSTRUMENTE . 149 8.5.1 INTEGRATION DER INSTRUMENTE . 149 8.5.2 INTEGRATION DER SYSTEME . 150 8.6 STANDARD-SOFTWARE FUER DIE IMMOBILIENBRANCHE . 151 8.7 DIE NUTZUNG VON INTERNET-BASIERENDEN LOESUNGEN FUER DAS PROJEKTCONTROLLING . 152 8.7.1 ASP ODER YYAPPLIKATIONEN AUS DER STECKDOSE " . 153 8.7.2 ZUSAMMENARBEIT VON PROJEKTBETEILIGTEN IN EINEM EXTRANET . 153 8.7.3 DATENAUSTAUSCH VON APPLIKATIONEN UEBER DAS INTERNET . 154 9. WESENTLICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHTLICHE ASPEKTE (BUSZ) . 155 9.1 GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG . 155 9.1.1 KAUFGEGENSTAND . 155 9.1.2 KAUFPREIS . 156 9.1.3 BESITZUEBERGABE . 157 9.1.4 BESTEHENDE MIET UND PACHTVERHAELTNISSE . 158 9.1.5 SONSTIGE RECHTSMAENGEL . 159 9.1.6 SACHMAENGEL . 159 9.1.7 SICHERUNG DES ERWERBERS . 160 9.1.8 SICHERUNG DES VERAEUSSERERS . 161 9.1.9 KAUFPREISFINANZIERUNG . 162 9.2 TRENNUNG VON ANGEBOT UND ANNAHME . 164 9.3 OPTIONSRECHTE . 165 9.4 STEUERRECHT . 165 9.4.1 GRUNDERWERBSSTEUER . 166 9.4.1.1 GRUNDERWERBSSTEUERPFLICHT . 166 9.4.1.2 BEMESSUNGSGRUNDLAGE . 167 9.4.1.3 STEUERSATZ UND STEUERSCHULDEN . 168 9.4.1.4 AUSNAHMEN VON DER BESTEUERUNG . 169 9.4.1.5 BESONDERHEITEN DER GREST . 170 9.4.2 EINKOMMENSTEUER . 171 9.4.2.1 YYPRIVATE VERAEUSSERUNGSGESCHAEFTE " . . . 172 9.4.2.2 GEWERBLICHER GRUNDSTUECKSHANDEL . . 173 9.4.2.3 ERHALTUNGS UND HERSTELLUNGS AUFWAND . 174 9.4.3 KOERPERSCHAFTSSTEUER . 175 9.4.4 GEWERBESTEUER . 176 9.4.5 UMSATZSTEUER . 178 9.4.6 GRUNDSTEUER . 180 XVI INHALTSVERZEICHNIS TEIL 3. KONZEPTION - PLANUNG . 181 1. NUTZUNGSKONZEPTE UND ARCHITEKTONISCHE AUSGESTALTUNG (KERN/BAUER/KELTER) . 181 1.1 GLOBALE TRENDS UND IHRE AUSWIRKUNGEN AUF DIE BUEROARBEIT . 181 1.1.1 GLOBALE VERNETZUNG . 181 1.1.2 DAS BUERO ALS WISSENSZENTRUM DES UNTERNEHMENS 182 1.1.3 NUTZUNGSKONZEPTE MODERNER INFORMATIONS TECHNIK . 183 1.1.4 MOBILE ARBEITSPROZESSE DURCH DIE NUTZUNG MODERNER KOMMUNIKATIONSTECHNIKEN . 184 1.1.5 TELEARBEIT . 186 1.2 BUERORAUMKONZEPTE . 187 1.2.1 TYPOLOGIE FUER BUEROKONZEPTE . 187 1.2.2 EIN-PERSONEN-ZELLENBUERO . 190 1.2.3 MEHR-PERSONEN-ZELLENBUERO . 191 1.2.4 KOMBI-BUERO . 191 1.2.5 GRUPPENBUERO . 192 1.2.6 GROSSRAUMBUERO . 193 1.3 NEW WORK KONZEPTE . 194 1.3.1 NON-TERRITORIALES BUEROKONZEPT UND HOTELLING-BUEROS . 194 1.3.2 CREATIVITY OFFICE . 196 1.4 NACHFRAGE UND NUTZUNGSKONZEPTE . 199 1.4.1 NACHFRAGEZYKLEN EINZELNER BUEROKONZEPTE . 199 1.4.2 KENNWERTE FUER DEN FLAECHENBEDARF VON BUERO ARBEITSPLAETZEN . 201 1.5 VORGEHENSWEISEN UND METHODISCHE ANSAETZE BEI DER PLANUNG UND REALISIERUNG VON BUEROS . 202 1.5.1 VORGEHENSWEISE BEIM EINSATZ INTEGRIERTER PLANUNGSMETHODEN AM BEISPIEL AKQUIMAX 204 1.5.2 OFFICE COMMANDER - EINE SOFTWAREGESTUETZTE ANALYSE UND PLANUNGSSYSTEMATIK . 205 2. WESENTLICHE ASPEKTE DER GEBAEUDEPLANUNG (KERN/SCHNEIDER) 209 2.1 GESCHOSSTIEFE . 209 2.2 GESCHOSSHOEHE . 210 2.3 RASTERMASS . 211 2.4 FLAECHEN WIRTSCHAFTLICHKEIT . 214 2.5 TECHNISCHE INFRASTRUKTUR UND AUSSTATTUNG . 215 2.5.1 RAUMLUFTKONDITIONIERUNG . 215 2.5.2 BELEUCHTUNG . 218 2.5.3 RAUMAKUSTIK . 219 XVII INHALTSVERZEICHNIS 2.5.4 EDV-NETZE,TELEKOMMUNIKATIONSINFRASTRUKTUR 219 2.5.5 TRENNWAENDE . 222 2.5.6 SONSTIGE TECHNISCHE INFRASTRUKTUR . 223 2.5.6.1 BRANDSCHUTZ . 223 2.5.6.2 SONNEN UND BLENDSCHUTZ . 224 2.6 ZENTRALE SERVICES . 224 2.7 NUTZUNGSFLEXIBILITAET . 226 2.7.1 MIETFLAECHENGROESSE UND MIETDAUERN . 226 2.7.2 RAUMZUSCHNITTE AUF DEN MIETFLAECHEN . 226 2.8 PARKEN UND OEFFENTLICHER PERSONENNAHVERKEHR . 227 3. MANAGEMENT FUER PROJEKTENTWICKLUNG UND PLANUNG (BOHN/HEINZMANN) . 228 3.1 BISHERIGE UND ZUKUENFTIGE MODELLE . 228 3.1.1 AUFGABEN DES PROJEKTTRAEGERS . 228 3.1.2 PROJEKTSTEUERUNG UND PROJEKTMANAGEMENT . 231 3.1.3 ENTWICKLUNGSMANAGEMENT . 232 3.1.4 GENERAL MANAGEMENT . 233 3.2 AUFGABEN DES ENTWICKLUNGS UND PROJEKTMANAGEMENTS 234 3.2.1 ENTWICKLUNGSMANAGEMENT . 234 3.2.1.1 AUFGABEN PROJEKTABLAUF . 235 3.2.1.2 AUFGABEN PROJEKTBEGLEITUNG . 236 3.2.2 PROJEKTMANAGEMENT . 236 3.3 ANFORDERUNGEN . 240 3.3.1 ENTWICKLUNG . 240 3.3.2 PROJEKTMANAGEMENT . 240 3.4 HONORAR UND VERGUETUNGSMODELLE . 242 3.4.1 ENTWICKLUNGSMANAGEMENT . 242 3.4.2 PROJEKTMANAGEMENT . 244 3.5 AUSWAHL UND BEAUFTRAGUNG . 246 3.5.1 ENTWICKLUNGSMANAGEMENT . 246 3.5.2 PROJEKTMANAGEMENT . 247 4. EINBINDUNG DER PLANUNGSBETEILIGTEN (BOHN/HEINZMANN) . . 249 4.1 DEFINITION DER BETEILIGTEN . 250 4.1.1 PROJEKTENTWICKLUNG . 250 4.1.2 PROJEKTPLANUNG . 250 4.2 ZUSAMMENARBEIT DES ENTWICKLUNGS UND PLANERTEAMS . 251 4.2.1 PROJEKTENTWICKLUNG . 251 4.2.2 PROJEKTPLANUNG . 252 4.3 AUSWAHL DES ARCHITEKTEN . 253 4.3.1 DIREKTBEAUFTRAGUNG . 254 4.3.2 DURCHFUEHRUNG VON WETTBEWERBEN . 255 4.4 VERGABEN UND AUFGABENSTELLUNG AN DIE PLANER . 258 XVIII INHALTSVERZEICHNIS 4.5 STUFEN UND ABLAUF DES ENTWICKLUNGS UND PLANUNGS PROZESSES . 260 4.5.1 PROJEKTENTWICKLUNG . 260 4.5.2 PROJEKTPLANUNG . 261 4.5.2.1 VORPLANUNG . 261 4.5.2.2 ENTWURFS UND GENEHMIGUNGSPLANUNG 262 4.5.2.3 AUSFIIHRUNGSPLANUNG . 265 5. WEGE DER BAURECHTSSCHAFFUNG - OEFFENTLICHES PLANUNGS UND BAURECHT (BOHN/HEINZMANN) . 269 5.1 BAUGESETZBUCH . 269 5.1.1 UEBERBLICK UEBER DEN REGELUNGSINHALT DES BAUGB 269 5.1.2 PLANUNGSRECHTLICHE ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN . 269 5.1.2.1 VORHABEN GERN. § 29 BAUGB . 270 5.1.2.2 PLANUNGSRECHTLICHE ZULAESSIGKEIT . 270 5.1.2.3 §30 ABS. 1 BAUGB - QUALIFIZIERTER BEBAUUNGSPLAN . 271 5.1.2.4 §30ABS.2 BAUGB-VORHABEN BEZOGENER BEBAUUNGSPLAN . 272 5.1.2.5 §33 BAUGB . 272 5.1.2.6 §30 ABS. 3. BAUGB - EINFACHER BE BAUUNGSPLAN . 273 5.1.2.7 § 31 BAUGB - AUSSNAHMEN UND BEFREIUNGEN . 273 5.1.2.8 §34 BAUGB - UNBEPLANTER INNEN BEREICH . 273 5.1.2.9 § 35 BAUGB - AUSSENBEREICH . 274 5.2 BAURECHTSCHAFFUNG DURCH BAULEITPLANUNG . 275 5.2.1 AUFGABE DER BAULEITPLANUNG . 275 5.2.2 PLANUNGSHOHEIT UND GRENZEN . 275 5.2.3 INHALTLICHE GESTALTUNG DER BAULEITPLAENE (ZIELE) 275 5.2.4 ARTEN VON BAULEITPLAENEN . 276 5.2.4.1 FLAECHENNUTZUNGSPLAN . 276 5.2.4.2 BEBAUUNGSPLAN . 277 5.2.4.3 VORHABEN-BEZOGENER BEBAUUNGSPLAN 279 5.2.5 BEDEUTUNG DER BAUNUTZUNGSVERORDNUNG (BAUNVO) . 279 5.2.5.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG . 279 5.2.5.2 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG . 280 5.2.5.3 BAUWEISE . 281 5.2.5.4 BEISPIELE . 281 5.2.6 INSTRUMENTE ZUR SICHERUNG DER BAULEITPLANUNG 282 5.2.6.1 VERAENDERUNGSSPERRE (§§ 14,17 BAUGB) 282 XIX INHALTSVERZEICHNIS 5.2.6.2 ZURUECKSTELLUNG VON BAUGESUCHEN (§ 15 BAUGB) . 282 5.2.6.3 TEILUNGSGENEHMIGUNG . 283 5.2.6.4 GEMEINDLICHE VORKAUFSRECHT . 283 5.3 WEITERE/ERGAENZENDE PLANUNGSINSTRUMENTE . 284 5.3.1 UEBERBLICK . 284 5.3.2 INNENBEREICHSSATZUNGEN . 284 5.3.3 AUSSENBEREICHSSATZUNGEN . 285 5.3.4 ERHALTUNGSSATZUNGEN UND STAEDTEBAULICHE GEBOTE 285 5.3.5 STAEDTEBAULICHE SANIERUNGSMASSNAHMEN . 286 5.3.6 STAEDTEBAULICHE ENTWICKLUNGSMASSNAHMEN . 286 5.4 PUPLIC-PRIVATE-PARTNERSHIP . 286 5.4.1 ALLGEMEINES . 286 5.4.2 VORHABEN-BEZOGENER BEBAUUNGSPLAN . 288 5.4.3 STAEDTEBAULICHER VERTRAG . 289 5.4.3.1 TYPEN VON STAEDTEBAULICHEN VERTRAEGEN 290 5.4.3.2 ALLGEMEINE GRUNDSAETZE . 291 5.4.4 EINHEIMISCHENMODELLE . 291 5.4.5 FREIWILLIGE UMLEGUNG . 292 6. PROJEKTMANAGEMENT BIS ZUM REALISIERUNGSBEGINN (BOHN/HEINZMANN) . 293 6.1 PROJEKTORGANISATION UND -KOORDINATION . 296 6.1.1 OBJEKTGLIEDERUNG . 297 6.1.2 AUFBAUORGANISATION . 298 6.1.3 ABLAUFORGANISATION . 301 6.1.4 INFORMATION UND KOMMUNIKATION . 305 6.2 VERTRAGSMANAGEMENT . 309 6.3 QUALITAETSMANAGEMENT . 312 6.3.1 PLANUNGSGRUNDLAGEN UND-VORGABEN . 312 6.3.2 TECHNISCH-WIRTSCHAFTLICHES CONTROLLING UND ENERGIEMANAGEMENT . 313 6.4 TERMINMANAGEMENT . 317 6.4.1 DURCHFUEHRUNG DER TERMINPLANUNG . 318 6.4.2 STUFEN DER TERMINPLANUNG . 322 6.4.3 DARSTELLUNG VON TERMINPLAENEN . 326 6.4.4 TERMINUEBERWACHUNG UND -STEUERUNG . 331 6.5 KOSTENKONTROLLING . 332 6.5.1 ANFORDERUNGEN AN KOSTENERMITTLUNGEN . 333 6.5.2 KOSTENPLANUNGSVERFAHREN . 335 6.5.3 STUFEN UND ABLAUF DER KOSTENPLANUNG . 338 6.5.4 KOSTENUEBERWACHUNG UND -STEUERUNG . 340 XX INHALTSVERZEICHNIS 7. WESENTLICHE VERTRAGLICHE ASPEKTE (HEILMANN) . 343 7.1 RECHTLICHE BERATUNG IN DER PLANUNGS UND REALISIERUNGSPHASE . 343 7.2 VERTRAEGE MIT ARCHITEKTEN UND SONDERFACHLEUTEN - EIN UEBERBLICK . 343 7.3 ARCHITEKTENVERTRAG . 344 7.3.1 WERKSVERTRAGSCHARAKTER, HAFTUNGSGEMEIN SCHAFT MIT BAUUNTERNEHMER . 344 7.3.2 FORMFREIER ABSCHLUSS . 345 7.3.3 KOPPELUNGSVERBOT . 346 7.3.4 GEGENSTAND DER BEAUFTRAGUNG DES ARCHITEKTEN 347 7.3.4.1 KEINE HOECHSTPERSOENLICHE LEISTUNGS PFLICHT . 347 7.3.4.2 LEISTUNGSUMFANG DES ARCHITEKTEN . . . 347 7.3.5 VERGUETUNG DES ARCHITEKTEN . 348 7.3.6 PFLICHTEN DES ARCHITEKTEN . 350 7.3.7 ABNAHME UND GEWAEHRLEISTUNG DER ARCHITEKTEN LEISTUNG . 354 7.3.8 VORZEITIGE AUFLOESUNG DES ARCHITEKTENVERTRAGES . 355 7.3.9 URHEBERRECHT DES ARCHITEKTEN . 356 7.4 INGENIEURVERTRAG . 356 TEIL 4. REALISIERUNG . 359 1. EINFUEHRUNG (WEISS) . 359 2. VERGABE VON BAULEISTUNGEN (WEISS) . 365 2.1 VERGABEART . 370 2.1.1 EINZELVERGABE . 370 2.1.2 PAKETVERGABE . 373 2.1.3 GENERALUNTERNEHMER-VERGABE (GU-VERGABE) . 374 2.1.4 CONSTRUCTION MANAGEMENT . 376 2.1.5 GENERALUEBERNEHMER-VERGABE (GUE-VERGABE) . . 377 2.1.6 GARANTIERTER MAXIMUM PREIS (GMP)-VERTRAG . 377 2.1.7 MISCHFORMEN . 380 2.1.8 AUSWAHL DER GEEIGNETEN VERGABEART . 381 2.2 AUSSCHREIBUNG VON BAULEISTUNGEN . 382 2.2.1 LEISTUNGSBESCHREIBUNG MIT LEISTUNGS VERZEICHNISSEN . 383 2.2.2 LEISTUNGSBESCHREIBUNG MIT LEISTUNGSPROGRAMM 385 2.2.3 PLAENE . 388 2.2.4 LEITDETAILS . 389 2.2.5 AUSWAHL DER GEEIGNETEN AUSSCHREIBUNGSART . 391 2.3 GRUNDLAGEN DER VERGABE . 391 2.3.1 VERTRAG . 392 XXI INHALTSVERZEICHNIS 2.3.2 ANLAGEN . 402 2.3.3 LEISTUNGSBESCHREIBUNG . 403 2.3.4 PLAENE . 403 2.4 VERGABE . 403 2.4.1 VERGABEVERFAHREN . 404 2.4.2 AUSWERTUNG DER ANGEBOTE . 405 2.4.3 VERGABEVERHANDLUNG . 405 2.4.4 VERTRAGSABSCHLUSS . 407 2.5 ZUSAMMENFASSUNG . 407 3. VORBEREITENDE BAUMASSNAHMEN (WEISS) . 408 3.1 ABBRUCH . 408 3.2 ALTLASTENSANIERUNG/KAMPFMITTELBESEITIGUNG . 411 3.3 MEDIENVERLEGUNG . 412 3.4 ERSCHLIESSUNG . 413 4. TERMIN-, KOSTEN UND QUALITAETSMANAGEMENT IM RAHMEN DER BAUREALISIERUNG (WEISS) . 415 4.1 TERMINMANAGEMENT . 416 4.1.1 VERTRAGLICHE VORAUSSETZUNGEN . 417 4.1.2 TOOLS . 417 4.1.3 AUFSTELLEN VON TERMINPLAENEN . 418 4.1.4 UEBERWACHUNG VON TERMINPLAENEN . 421 4.1.5 ANPASSEN VON TERMINPLAENEN . 422 4.2 KOSTENMANAGEMENT . 422 4.2.1 VERTRAGLICHE VORAUSSETZUNGEN . 423 4.2.2 TOOLS . 423 4.2.3 BUDGETPLANUNG . 424 4.2.4 UEBERWACHEN DER KOSTEN/KOSTENKONTROLLE . . . 425 4.2.5 ANPASSEN DER BUDGETS . 427 4.3 NACHTRAGSMANAGEMENT . 427 4.3.1 VERTRAGLICHE VORAUSSETZUNGEN . 428 4.3.2 TOOLS . 430 4.3.3 NACHTRAGSVERFAHREN . 432 4.3.4 PRUEFUNG VON NACHTRAEGEN . 432 4.3.5 BAUFTRAGUNG VON NACHTRAEGEN . 433 4.3.6 ANWEISUNGSRECHT DES AG . 433 4.3.7 BUDGETANPASSUNG . 434 4.3.8 VERMEIDUNG VON NACHTRAEGEN . 434 4.4 QUALITAETSMANAGEMENT . 437 4.4.1 VERTRAGLICHE VORAUSSETZUNGEN . 437 4.4.2 TOOLS . 439 4.4.3 ARTEN DES QUALITAETSMANAGEMENTS . 440 4.4.3.1 BAULEITUNG . 440 XXII INHALTSVERZEICHNIS 4.4.3.2 OBERBAULEITUNG . 442 4.4.3.3 KUENSTLERISCHE OBERBAULEITUNG . 442 4.4.4 PRUEFUNG AUF UEBEREINSTIMMUNG MIT DEM BESTELLWERK . 443 4.4.5 PRUEFUNG AUF UEBEREINSTIMMUNG MIT DEN REGELN DER TECHNIK . 444 4.4.6 PLANPRUEFUNG/PLANFREIGABE . 445 4.4.7 MAENGELRUEGE . 447 4.4.8 DOKUMENTATION . 447 4.5 VERTRAGSANPASSUNG . 448 4.6 KRISENMANAGEMENT . 448 4.7 BERICHTSWESEN . 450 4.8 PROJEKTBESPRECHUNGEN . 451 5. MIETERMANAGEMENT WAEHREND DER REALISIERUNGSPHASE (WEISS) . 453 5.1 VERTRAGLICHE VORAUSSETZUNGEN . 454 5.2 MIETERHANDBUCH . 456 5.3 MIETERBETREUUNG . 458 5.4 LEISTUNGSAENDERUNG DURCH DEN MIETER . 459 5.5 UEBERGABE AN DEN MIETER . 459 6. ABNAHME DER BAULEISTUNGEN UND GEWAEHRLEISTUNGS VERFOLGUNG (WEISS) . 461 6.1 RECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN . 461 6.2 ABNAHMEHANDBUCH . 462 6.3 TECHNISCHE VORBEGEHUNGEN . 464 6.4 FORMELLE ABNAHME . 465 6.5 BESTANDSUNTERLAGEN . 466 6.6 MAENGELBESEITIGUNG . 467 6.7 GEWAEHRLEISTUNGSVERFOLGUNG . 468 7. WESENTLICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHTLICHE ASPEKTE (HEILMANN) . 470 YY 7.1 VERTRAEGE MIT BAUAUSFUEHRENDEN UNTERNEHMEN - EIN UEBERBLICK . 470 7.1.1 GENERALUNTERNEHMERVERTRAG, GENERAL UEBERNEHMERVERTRAG, NACHUNTERNEHMERVERTRAG 470 7.1.2 WERKVERTRAG NACH BGB, BAUVERTRAG NACHVOB 472 7.1.3 BAUBETREUUNGSVERTRAG . 474 7.1.4 PROJEKTSTEUERUNGSVERTRAG . 475 7.1.5 PROJEKTENTWICKLUNGSVERTRAG . 476 7.2 EINZELTHEMEN . 476 7.2.1 FORMVORSCHRIFTEN . 476 7.2.2 VERGUETUNGSFORMEN . 477 XXIII INHALTSVERZEICHNIS 7.2.2.1 EINHEITSPREISVERTRAG . 478 7.2.2.2 PAUSCHALPREISVERTRAG . 479 7.2.2.3 FESTPREISVERTRAG . 480 7.2.2.4 YYGMP " -VERTRAG . 481 7.2.3 FAELLIGKEIT DER VERGUETUNG . 482 7.2.4 ZAHLUNGSEINBEHALTE, SICHERHEITSLEISTUNGEN . 483 7.2.5 VERTRAGSSTRAFEN . 487 7.2.6 ABNAHME UND GEWAEHRLEISTUNG DER BAULEISTUNG 488 7.2.7 BEENDIGUNG DES BAUVERTRAGES . 490 7.2.8 STREITVERMEIDUNG/STREITENTSCHEIDUNG . 492 7.3 STEUERFOLGEN BEI BAUVERTRAEGEN . 493 7.3.1 VERGUETUNGEN FUER BAULEISTUNGEN ALS GEGEN STAND DER GRUNDERWERBSTEUER . 493 7.3.2 UMSATZSTEUERPFLICHT VON BAULEISTUNGEN . 493 7.3.3 BAUWERK ALS WIRTSCHAFTSGUT/BAULEISTUNGEN FUER WIRTSCHAFTSGUETER . 494 7.3.4 STEUERABZUG FUER INLAENDISCHE UND AUSLAENDISCHE BAUUNTERNEHMEN . 495 TEIL 5. VERMARKTUNG 1. IMMOBILIENMARKETING (BLOMEYER) . 497 1.1 PRODUKT UND VERMARKTER . 497 1.1.1 PROJEKT-MARKETING . 497 1.1.2 STANDORTMARKETING . 498 1.1.3 VERMARKTUNG DES PROJEKTENTWICKLERS . 499 1.1.4 ALLE WIRKEN MIT BEIM MARKETING . 500 1.1.5 VERTRIEB MIT MAKLERN . 500 1.2 KOMMUNIKATIONSKONZEPT . 501 1.2.1 KOMMUNIKATIVE BESTANDSAUFNAHME . 501 1.2.1.1 KOMMUNIKATIONSSTRATEGIE . 502 1.2.1.2 KONKURRENZ-UND ZIELGRUPPENANALYSE 502 1.2.1.3 DEFINITION DER ZIELGRUPPEN UND SZENEN . 503 1.2.1.4 SZENEN . 503 1.2.2 VOM PROJEKT ZUM PRODUKT . 504 1.2.2.1 USP . 504 1.2.2.2 CORPORATE IDENTITY - CI . 504 1.2.2.3 NAME VON OBJEKT UND STANDORT . . . 504 1.2.2.4 CORPORATE DESIGN - CD . 505 1.2.2.5 KOMMUNIKATION . 505 1.2.2.6 POSITIONIEREN UND BRANDING . 506 1.2.2.7 CORPORATE BEHAVIOUR . 506 XXIV INHALTSVERZEICHNIS 1.3 MASSNAHMENPLAN . 507 1.3.1 STRATEGIE . 507 1.3.2 MASSNAHMEN . 508 1.3.3 ZEITPLAN UND BUDGET . 509 1.3.4 BEISPIEL FUER EINE ERSTE PHASE DES STANDORT UND PROJEKTMARKETINGS . 509 1.4 KOMMUNIKATION IN DER PLANUNGSPHASE . 510 1.4.1 WIN-WIN-SITUATIONEN SCHAFFEN . 510 1.4.1.1 MANCHMAL HILFT SCHON EIN NAME . 511 1.4.1.2 AENGSTE NEHMEN DURCH KOMMUNI KATION . 511 1.4.2 KRITIK AN GROSSVORHABEN IST VORPROGRAMMIERT . 512 1.4.3 WORST GASE SCENARIO . 513 1.4.4 MEDIATION . 515 1.5 BAUSTELLENMARKETING . 516 1.5.1 BAUZAUN . 516 1.5.2 BAU UND IMAGESCHILDER . 517 1.5.3 AUSSICHTSPLATTFORM, KRAENE . 518 1.5.4 AUSSTELLUNG, MARKETINGSUITE, INFOCENTER . 518 1.5.5 MUSTERBUERO UND -WOHNUNG . 519 1.6 EVENTS PRAEGEN DAS PROJEKTERLEBNIS . 519 1.6.1 SPATENSTICH . 520 1.6.1.1 INSZENIERUNG . 520 1.6.1.2 REDEN . 520 1.6.2 GRUNDSTEINLEGUNG . 521 1.6.3 RICHTFEST . 521 1.6.4 EROEFFNUNG UND FERTIGSTELLUNG . 522 1.6.5 VERTRIEBSEVENTS . 522 1.6.6 BETEILIGUNG DRITTER . 522 1.6.7 PUBLIKUMSWIRKSAME ATTRAKTIONEN . 523 1.6.8 GIVE-AWAYS . 523 1.6.9 DOKUMENTATION . 524 1.6.10 BUDGETS FUER EVENTS . 524 1.7 UMGANG MIT DEN MEDIEN . 524 1.7.1 OEFFENTLICHKEITSARBEIT/PR . 524 1.7.2 UMGANG MIT JOURNALISTEN . 525 1.7.3 NEWS: KURZ UND AUF DEN PUNKT . 525 1.7.4 OEFFENTLICHE MEDIEN . 526 1.7.5 MEDIENDATEI,-HANDBUECHER . 526 1.7.6 PRESSEEINLADUNG,-MITTEILUNG . 527 1.7.7 PRESSEKONFERENZ . 527 1.7.8 PRESSEMATERIAL,-MAPPE . 528 XXV INHALTSVERZEICHNIS 1.7.9 KRISEN-PR: SCHLECHTE NACHRICHTEN GUT VERKAUFEN . 529 1.7.10 CHECKLISTE FUER KRISEN-PR . 530 1.8 WERBUNG . 530 1.8.1 WERBEN FUER PRODUKT UND PROJEKTENTWICKLER . 530 1.8.2 SCHRITTE ZUR KREATIVEN ANSPRACHE . 531 1.8.3 WO UND WIE WERBEN? . 531 1.8.4 ANZEIGEN . 532 1.8.5 EIGENE DRUCKSACHEN . 532 1.8.6 VERKAUFSFOERDERUNG . 533 1.8.7 AUSWAHL EINERWERBE ODER PR-AGENTUR . 533 1.9 DIALOG MIT DEM KUNDEN . 534 1.9.1 VON AIDA ZUR INTERAKTION . 534 1.9.2 AUFBAU UND PFLEGE EINER ADRESSDATEI . 535 1.9.3 TELEFONMARKETING . 535 1.10 INTERNET . 536 1.10.1 IMMOBILIEN IM WELTWEITEN SCHAUFENSTER . 536 1.10.2 HOMEPAGE EINRICHTEN UND AKTUALISIEREN . 536 1.10.3 IMMOBILIENPORTALE . 537 1.10.4 SUCHMASCHINEN . 538 2. VERMIETUNG (HOLOCH/KOEPKE /MOELLER /HAHN) . 539 2.1 PROJEKTBEGLEITENDE VERMARKTUNGS-ASPEKTE GLIEDERUNGSUEBERSICHT . 539 2.1.1 STANDORTADAEQUATE PROJEKTPLANUNG . 539 2.1.1.1 GRUNDSTUECKSKAUFPREIS U. PRODUKT . 540 2.1.1.2 GRUNDSTUECKSKAUFPREIS U. MIETPREISNIVEAU . 540 2.1.2 STANDORTADAEQUATE PROJEKTAUSSTATTUNG . 541 2.1.3 FESTLEGUNG DER BERECHUNGSGRUNDLAGEN FUER DIE MIETFLAECHEN U. DES MIETPREISES . 541 2.1.4 ACHSMASS U. FLAECHENEFFIZIENZ . 541 2.1.5 SPEKULATIVE ERRICHTUNG U./O.VORVERMIETUNG . . 544 2.2 VERMIETUNGSPHASE . 545 2.2.1 AUSWAHL DER VERMARKTUNGSPARTNER . 545 2.2.2 BERATUNGS U.VERMIETUNGSAUFTRAEGE . 546 2.2.3 ZIELGRUPPENDEFINITION U. ANSPRACHE . 548 2.2.4 MARKETINGSTRATEGIE . 549 2.2.5 FESTLEGUNG DER MARKETINGMASSNAHMEN U. DES BUDGETS . 552 2.2.6 ABSTIMMUNG DER VERMARKTUNGS-ZEITACHSE . . . 555 2.2.7 VERMIETUNGSPROZESS BIS ZUR VOLLVERMIETUNG . . . 556 XXVI INHALTSVERZEICHNIS 3. VERKAUF (HOLOCH/ BISCHOFF/BREUER /HAHN) . 559 3.1 INVESTITIONSPROZESS/GRUNDLAGEN DER INVESTOREN ENTSCHEIDUNG . 559 3.1.1 DARSTELLUNG DER INVESTORENGRUPPEN . 560 3.1.1.1 PRIVATINVESTOREN . 560 3.1.1.2 OFFENE IMMOBLIENFONDS . 562 3.1.1.3 GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS . 563 3.1.1.4 IMMOBLIEN AG ' S . 564 3.1.1.5 VERSICHERUNGEN/PENSIONSKASSEN . 565 3.1.1.6 LEASINGGESELLSCHAFTEN . 565 3.1.1.7 AUSLAENDISCHE INVESTOREN . 566 3.1.2 ALTERNATIVE IMMOBILIEN-PRODUKTE AUS SICHT DES INVESTORS . 566 3.1.2.1 WOHNIMMOBILIEN . 566 3.1.2.2 GEWERBEIMMOBILIEN . 567 3.1.2.3 BUEROIMMOBILIEN . 567 3.1.2.4 HANDELSIMMOBILIEN . 568 3.1.2.5 INDUSTRIEIMMOBILIEN . 569 3.1.2.6 SONDERIMMOBILIEN . 569 3.1.2.7 HOTELS . 569 3.1.3 ENTSCHEIDUNGSRELEVANTE ANLAGEKRITERIEN . 570 3.1.3.1 STANDORTQUALITAET . 570 3.1.3.2 MIETER/MIETERBONITAET/MIETERMIX . . 571 3.1.3.3 VERTRAGSGESTALTUNGEN . 571 3.1.3.4 IMMOBILIENMANAGEMENT . 572 3.1.3.5 NUTZUNGSFLEXIBILITAET . 572 3.1.3.6 GEBAEUDEEFFIZIENZ . 572 3.1.3.7 ARCHITEKTUR . 572 3.1.3.8 GEBAEUDESUBSTANZ . 573 3.1.3.9 IMAGE/PRESTIGE . 573 3.1.4 ENTSCHEIDUNGSMATRIX . 573 3.2 OPTIMIERUNG EINER PROJEKTENTWICKLUNG . 573 3.2.1 BAULICHE KONFIGURATION DES PROJEKTES (ARCHITEKTUR, TECHNISCHE AUSSTATTUNG, VERHAELTNIS MIET ZU NEBENFLAECHE, IDENTITAET DES GEBAEUDES ETC.) . 575 3.2.2 WIRTSCHAFTLICHE OPTIMIERUNG DES PROJEKTES (U.A. GESTALTUNG DER MIETVERTRAEGE (MIETPREIS, MIET PREISINDEXIERUNG, ART UND HOEHE DER NEBEN KOSTEN, MIETVERTRAGSLAUFZEITEN, OPTIONEN ETC.)) 576 3.3 VERMARKTUNGSPHASE DES PROJEKTES . 578 3.3.1 AUSWAHL DER GEEIGNETEN INVESTORENGRUPPEN . . 578 XXVII INHALTSVERZEICHNIS 3.3.2 FESTLEGUNG DES GENIALEN VER MARKTUNGSZEITPUNKTES . 579 3.3.3 ZUSAMMENSTELLUNG DER VERMARKTUNGSUNTERLAGEN 580 3.3.4 FORMEN DER ZIELGRUPPENAUSSPRACHE . 582 4. WESENTLICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHTLICHE ASPEKTE (FRITZ) . 584 4.1 MIETVERTRAG . 584 4.1.1 VERTRAGSANBAHNUNG . 584 4.1.2 VORAUSSETZUNGEN . 586 4.1.2.1 DEFINITION . 586 4.1.2.2 VERTRAGSVEREINBARUNG . 588 4.1.2.3 FORMULARVERTRAEGE . 589 4.1.3 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN . 591 4.1.3.1 MIETZEIT . 591 4.1.3.2 MIETZINS . 592 4.1.3.3 RECHTSUEBERGANG . 594 4.1.3.4 MIETGEGENSTAND . 595 4.1.3.5 FORM . 595 4.1.4 STEUERRECHTLICHE ASPEKTE . 596 4.2 WEITERE VERMARKTUNGSMOEGLICHKEITEN . 598 4.2.1 GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG BEI FERTIGGESTELLTEM GEBAEUDE . 598 4.2.2 BAUTRAEGERVERTRAG . 599 4.2.3 BAUHERRENMODELLE . 600 4.2.4 GENERALUEBERNEHMERMODELL . 600 4.2.5 GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS . 601 4.2.6 VERKAUF DER OBJEKTGESELLSCHAFT . 603 4.3 ZUSAMMENARBEIT MIT MAKLERN . 604 SACHVERZEICHNIS . 607
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