Betriebliche Immobilienökonomie: mit ... 93 Tabellen
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| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Heidelberg
Physica-Verl.
2002
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| Schriftenreihe: | Betriebswirtschaftliche Studien
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A BEZUGSRAHMEN 1
1 Einleitung.. 3
1.1 Problemstellung 3
1.2 Vorgehensweise 5
1.3 Begriffliche Grundlagen und Abgrenzung
des Untersuchungsgegenstandes 6
1.3.1 Begriffsabgrenzung „Immobilie 6
1.3.2 Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes, des Blickwinkels und
der verwendeten Begriffe 10
2 Die Immobilie als Wirtschaftsgut 13
2.1 Kernproblem der Immobilienökonomie 13
2.1.1 Rechtliche Regulierung der Flächenallokation 14
2.1.2 Standortbezogenheit der Immobilienökonomie 20
2.1.3 Zeitbezogenheit der Immobilienökonomie 23
2.2 Merkmale betrieblicher Immobilien im Leistungserstellungsprozess 27
¦* 3 Bedeutung von betrieblichen Immobilien für den Unternehmenserfolg 29
3.1 Umfang von Immobilien im Leistungserstellungsprozess 30
3.2 Nutzenstiftung von Immobilien 34
3.2.1 Differenzierung immobilienwirtschaftlicher Nutzen 34
3.2.2 Nutzenwirkungen der Immobilie im Zeitablauf 37
3.3 Kostenverursachung durch Immobilien 38
3.3.1 Zum Kostenbegriff der Immobilienwirtschaft 38
3.3.2 Differenzierung immobilienwirtschaftlicher Kostenarten 39
3.3.3 Kosten des Immobilienwechsels 43
3.3.4 Kostenwirkungen der Immobilie im Zeitablauf 46
3.4 Risikoverursachung von Immobilien 55
3.4.1 Zum Risiko-Begriff 56
3.4.2 Differenzierung immobilienwirtschaftlicher Risiken 57
3.4.3 Aufbau des Risikopotenzials der Immobilie im Zeitablauf 65
3.5 Bewertung von Immobilien 69
3.5.1 Problem der Immobilienbewertung 69
3.5.2 Bewertungsanlässe und zugehörige Wertbegriffe 72
3.5.3 Bewertungsverfahren 83
3.5.4 Prozess der Immobilenbewertung 105
3.6 Zwischenergebnis 106
VIII Inhaltsverzeichnis
B HANDLUNGSFELDER DER BETRIEBLICHEN
IMMOBILIENÖKONOMIE 109
4 Überblick 111
4.1 Alternative Ansätze in der Literatur 111
4.1.1 Historische Ursprünge 111
4.1.2 Neuere Entwicklungen 113
4.2 Systematik der Handlungsfelder 123
5 Die Bewirtschaftung des Immobilienbestands 129
5.1 Nutzenmanagement: Immobilienmarketing 129
5.2 Kostenmanagement von betrieblichen Immobilien 134
5.2.1 Grundzüge einer immobilienbezogenen Kostenrechnung 134
5.2.2 Instrumente zur Kostensenkung 140
5.3 Immobilieninformationssystem 154
5.3.1 Grundlagen eines Immobilieninformationssystems 154
5.3.2 Grundzüge eines Immobilieninformationssystems am Beispiel
SAP R/3 RE 162
6 Immobilienanalyse und -planung 167
6.1 Ermittlung des Flächenbedarfs 167
6.1.1 Wurzeln des Flächenbedarfs im Unternehmen 167
6.1.2 Der Einfluss neuer Informations- und
Kommunikationstechnologien auf den Flächenbedarf 180
6.2 Planung des Flächenbestands 195
6.2.1 Problemskizze 195
6.2.2 Ableitung des Immobilienangebots aus übergeordneten und
strategischen Unternehmenszielen 198
6.2.3 Technische Flächenplanung (Facilities Planning) 206
6.2.4 Programm zur Planung des Flächenbestands 213
7 Formen der Bereitstellung von Immobilien _ 219
7.1 Varianten hinsichtlich Eigentum und Besitz 219
7.1.1 Kauf 220
7.1.2 Miete 223
7.1.3 Leasing 226
7.1.4 Sale-and-lease-back 237
7.2 Varianten des Entwicklungsgrads 239
7.2.1 Projektentwicklung 240
7.2.2 Besonderheiten des Redevelopments von Immobilien 259
7.2.3 Vergleichende Beurteilung der Entwicklungsgrade 270
7.3 Finanzierungsaspekte betrieblich genutzter Immobilien 274
7.3.1 Implikationen der Kapitalverwendung des Unternehmens für die
Finanzierung von Immobilien 274
7.3.2 Besonderheiten der Finanzierung
betrieblich genutzter Immobilien 281
7.3.3 Finanzierungsinstrumente 283
7.3.4 Finanzwirtschaftliche Wirkung der Immobilienfinanzierung 300
Inhaltsverzeichnis IX
8 Entscheidung zwischen Bereitstellungsvarianten 303
8.1 Problemstellung 303
8.2 Qualitativer Vergleich 304
8.2.1 Schaffung vollständiger Alternativen 305
8.3 Grundlagen des quantitativen Vergleichs 322
8.3.1 Problemstellung und Einordnung 322
8.3.2 Die Eingangsdaten 325
8.4 Immobilieninvestition unter der Annahme sicherer Eingangsdaten 335
8.4.1 Vollständige Finanzplanung 335
8.4.2 Entscheidungshilfen in der Form von Kapitalwerten 342
8.4.3 Rentabilitätsmaße 346
8.5 Berücksichtigung des Risikos in immobiliaren
Investitionsentscheidungen 349
8.5.1 Verfahrensüberblick 349
8.5.2 Anwendungen im Immobilienbereich 352
8.6 Berücksichtigung der Unsicherheit mit Hilfe der Theorie der
Realoptionen 369
8.6.1 Problemstellung 369
8.6.2 Grundzüge der Theorie der Realoptionen 371
8.6.3 Der kontinuierliche Fall 376
8.6.4 Anwendung: Tuning einer Bereitstellungsentscheidung 383
8.6.5 Anwendung: Evaluation des betrieblichen Immobilienbestands 386
8.6.6 Diskussion der Prämissen 391
8.7 Zwischenergebnis 394
9 Zwischenergebnis 397
C Institutionalisierung des betrieblichen Inunobilienmanagements.
Grundlegende Probleme und empirische Ergebnisse 401
10 Problembereiche der Institutionalisierung der betrieblichen
Immobilienwirtschaft 403
10.1 Immobilienmanagement als institutionenökonomisches
Optimierungsproblem 403
10.2 Ableitung von Zielen für den Einsatz betrieblicher Immobilien:
Eigentümerfunktion versus Nutzerfunktion 405
10.3 Eingliederung immobilienwirtschaftlicher Aufgaben in die
Aufbauorganisation 408
10.4 Koordinations- und Motivationsprobleme in der betrieblichen
Immobilienwirtschaft 413
10.4.1 Beziehung I: Stakeholder - Unternehmensleitung 413
10.4.2 Beziehung II: Unternehmensführung - Immobilienmanagement ..417
10.4.3 Beziehung III: Immobilienmanagement - Nutzer 422
10.5 Zwischenergebnis 428
X Inhaltsverzeichnis
11 Empirische Ergebnisse 429
11.1 Vorbemerkung zur Studie 429
11.1.1 Ziel und Aufbau der Studie 429
11.1.2 Zur Grundgesamtheit und zu den tatsächlich Befragten 431
11.1.3 Inhaltlicher Aufbau der Studie 432
11.1.4 Durchführung der Auswertung 434
11.2 Zielsystem der betrieblichen Immobilienwirtschaft 434
11.2.1 Bedeutung des Immobilienmanagements für den
Unternehmenserfolg 434
11.2.2 Ziele des Immobilienmanagements 437
11.2.3 Einflussmöglichkeiten des Immobilienmanagements 438
11.2.4 Schlussfolgerung bezüglich des Zielsystems 440
11.3 Aufbauorganisation der betrieblichen Immobilienwirtschaft 441
11.3.1 Outsourcing und eigenes Angebot an Immobilienleistungen 442
11.3.2 Eingliederung der Immobilienabteilung in die
Unternehmensorganisation 445
11.3.3 Innere Struktur der Immobilienabteilung 451
11.3.4 Reorganisationsprozesse des betrieblichen
Immobilienmanagements 456
11.3.5 Einschätzung der Organisation des Immobilienmanagements 459
11.3.6 Zwischenergebnis 461
11.4 Steuerungssystem der betrieblichen Immobilienwirtschaft 462
11.4.1 Die Steuerung der Immobilienabteilung durch die
Unternehmensleitung 462
11.4.2 Die Steuerung der Immobiliennutzung durch das
Immobilienmanagement 472
11.4.3 Zwischenergebnis 477
11.5 Würdigung der empirischen Ergebnisse 479
12 Zusammenfassung und weiterführende Überlegungen 481
D GESTALTUNGSEMPFEHLUNGEN FÜR EIN EFFEKTIVES
IMMOBILIENMANAGEMENT 483
13 Optimierungskonzept des betrieblichen Immobilienmanagements 485
13.1 Integration immobilienwirtschaftlicher Ziele 485
13.2 Differenzierung des Immobilienmanagements nach Objekt-Clustern... 488
13.3 Flexibilität des betrieblichen Immobilienbestands 493
13.3.1 Begriff der Flexibilität 493
13.3.2 Maßnahmen zur Flexibilisierung des Immobilienmanagements.... 495
13.4 Immobilienwirtschaftliche Basisstrategien 500
Literatur 505
Sachverzeichnis 539
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