Ökonomische Grundlagen der Wohnungspolitik:
Gespeichert in:
1. Verfasser: | |
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Format: | Abschlussarbeit Buch |
Sprache: | German |
Veröffentlicht: |
Köln
Müller
2001
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Schriftenreihe: | Schriften zur Immobilienökonomie
16 |
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Inhaltsverzeichnis
Seite
1 Einleitung 1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung 1
1.2 Gang der Untersuchung 9
2 Güterwirtschaftliche Theorieansätze IS
2.1 Überblick zur güterwirtschaftlichen Literatur 15
2.2 Angebot von und Nachfrage nach Flächen 18
2.3 Güterwirtschaftliche Analyse bei Betrachtung von Wohnungen als
homogene Güter 21
2.3.1 Das Wohnflächenangebot 22
2.3.2 Die Wohnflächennachfrage 23
2.3.3 Die Preismechanismen 31
2.3.4 Komparativ-statische Analyse 33
2.3.5 Wohnungspolitische Handlungsempfehlungen unter
der Annahme der Homogenität der Güter 38
2.4 Güterwirtschaftliche Analyse bei Betrachtung von Wohnungen als
heterogene Güter 40
2.4.1 Die Segmentierung des Wohnungsmarktes 40
2.4.2 Das Filtering-Modell 44
2.4.3 Wohnungspolitische Handlungsempfehlungen unter
der Annahme der Heteropenität der Güter 49
2.4.4 Probleme des Filtering-Modells 52
2.5 Zusammenfassung zu den güterwirtschaftlichen Theorieansätzen 57
3 Theorieansätze der betrieblichen Finanzwirtschaft 60
3.1 Finanzierungstheoretische Aspekte in der Literatur 61
3.2 Finanzwirtschaftliche Analyse der Transaktion
von Flächennutzungsmöglichkeiten 64
3.2.1 Mietverträge als Kreditverträge 64
X
3.2.2 Zwei Ebenen der Finanzierung: Finanzierung der
Nutzung und der Erträge einer Immobilie 66
3.2.3 Mieten oder Kaufen als Frage der optimalen
Finanzierung auf der ersten Ebene 75
3.2.3.1 Vor- und Nachteile der Anmietung und des
Kaufs von Wohnungen 76
3.2.3.2 Grunde für die Vermeidung von
Mietverträgen 79
3.3 Das Finanzierungspostulat von Williamson als moderne
Kapitalstrukturregel 81
3.4 Die Übertragung der Kapitalstrukturregel auf die Fragestellung
der optimalen Finanzierung auf der ersten Ebene 85
3.4.1 Die Spezifität des Kreditgegenstandes im
Wohnungsmarkt 86
3.4.2 Die optimale Transaktionsform von Flächennutzungs¬
möglichkeiten 88
3.5 Wohnungspolitische Handlungsempfehlungen aus dem
finanzwirtschaftlichen Theorieansatz 88
3.5.1 Neutralität staatlicher Interventionen hinsichtlich der
Finanzierung auf der ersten Ebene 89
3.5.2 Entwicklung mietrechtlicher Regulierungen zur
Umsatzmaximierung des Transaktionsvolumens 92
3.5.2.1 Kriterien für gutes Mietrecht 93
3.5.2.2 Wichtige Regulierungen für Mieter 95
3.5.2.3 Wichtige Regulierungen für Vermieter 99
3.5.3 Weitere wohnungspolitische Handlungsempfehlungen 103
3.5.3.1 Förderung von Wohnungseigentum 103
3.5.3.2 Teilung von Altbauten 105
(3.5.3.3 Altschuldenhilfegesetz und Privatisierung
öffentlicher Wohnungsbestände 107
3.6 Zusammenfassung zu den Theorieansätzen der betrieblichen
Finanzwirtschaft 108
XI
4 Der vermögensmarktwirtschaftliche Theorieansatz 111
4.1 Vermögensmarktwirtschaftliche Aspekte in der Literatur 112
4.2 Non-pekuniäre Erträge bei Immobilieninvestitionen 117
4.3 Konsequenzen non-pekuniärer Erträge von Immobilien für den
Wohnungsmarkt 121
4.4 Weitere vermögensmarktwirtschaftlich bedingte Phänomene 122
4.5 Das Finanzierungsverhalten der Banken im inflationären Umfeld:
der Beleihungswert als originäre oder derivative Größe 125
4.6 Zusammenfassung des vermögensmarktwirtschaftlichen
Theorieansatzes 127
5 Der optionstheoretische Ansatz 129
5.1 Grundstücke als Realoptionen 129
5.1.1 Überblick zur optionstheoretischen Literatur 131
5.1.2 Der Optionsansatz in der Wertermittlungsdebatte 134
5.2 Die Bebauung von Grundstücken als optionstheoretische
Problemstellung 137
5.2.1 Die Anwendung der klassischen Optionspreistheorie
auf den Bodenmarkt 13 8
5.2.2 Die Bebauung eines Grundstücks mit positivem Aufgeld
am Beispiel eines Bürogebäudes 143
5.2.3 Die Bebauung von Grundstücken mit Wohngebäuden
und die Notwendigkeit staatlicher Interventionen 148
5.3 Varianten und Kombinationen staatlicher Interventionen 154
5.3.1 Grundmuster staatlicher Interventionen zur
Kompensation von Aufgeldern 154
5.3.2 Möglichkeiten staatlicher Interventionen unter
Einbeziehung von Transferzahlungen 159
5.3.3 Besonderheiten bei Bauinvestitionen in
Wohnungseigentum 161
5.4 Wohnungspolitische Handlungsempfehlungen aus dem
optionstheoretischen Ansatz 163
5.5 Zusammenfassung des optionstheoretischen Ansatzes 168
XII
6 Zusammenhänge und Widersprüche der vier Theorieansätze
und ihrer Handlungsempfehlungen 170
7 Ergebnisse und Folgerungen 178
7.1 Zusammenfassung 178
7.2 Fazit und Ausblick 187
Literaturverzeichnis 193
XV
Abbildungsverzeichnis
Seite
Abb. 1: Angebot von Flächen 22
Abb. 2: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in der Bundesrepublik
Deutschland 1970 - 1999 24
Abb. 3: Wanderungssaldo und Bevölkerungswachstum in der
Bundesrepublik Deutschland 1970 -1999 25
Abb. 4: Zusammenhang zwischen Pro-Kopf-Einkommen und Haushaltsgröße 26
Abb. 5: Anteil der Ausgaben für Wohnen am verfügbaren Einkommen in
Abhängigkeit vom Pro-Kopf-Einkommen 28
Abb. 6: Anteil der Bruttokaltmieten am Haushaltseinkommen in den alten
Ländern 1991-1998 29
Abb. 7: Angebot von und Nachfrage nach Wohnflächen 30
Abb. 8: Produzenten- und Konsumentenrente im Wohnungsmarkt bei
Annahme homogener Güter 32
Abb. 9: Effekte einer Nachfrageerhöhung 33
Abb. 10: Links von der Angebotskurve verlaufende Nachfragekurve 34
Abb. 11: Vollständig rechts von der Angebots-verlaufende Nachfragekurve 35
Abb. 12: Angebot und Nachfrage bei fixierten Mieten 37
Abb. 13: Wohnungssegmente für das Filtering-Modell 43
Abb. 14: Reaktion des Wohnungsmarktes auf eine Nachfrageerhöhung
im Qualitätssegment S 4 45
Abb. 15: Das Filtern der Nachfrage 46
Abb. 16: Das neue Gleichgewicht nach Abschluss des Filtering-Prozesses 47
Abb. 17: Das Filtern von Wohnungen 48
Abb. 18: Mieten nach dem Berliner Mietspiegel in Bezug auf
Größe und Baujahr 54
Abb. 19: Finanzierung und Vermietung als Zahlungsstrahl 68
Abb. 20: Organisationsformen und Umfang der Informationsprobleme 83
Abb. 21: Kosten der Transaktionsform als Funktion der Spezifität des Aktivas 84
Abb. 22: Eigentumsquote in Abhängigkeit vom Pro-Kopf-Einkommen 90
XVI
Abb. 23: Liegenschaftszinsen und langfristige Zinsen in der Bundesrepublik
Deutschland 123
Abb. 24: Liegenschaftszinsen und Inflationsraten in der
Bundesrepublik Deutschland 123
Abb. 25: Liegenschaftszinsen und Aussenwert der DM in der
Bundesrepublik Deutschland 124
Abb. 26: Systematisierung von Realoptionen 133
Abb. 27: Aufgeld einer Option im Zeitablauf 142
Abb. 28: Die Erstellung eines Bürogebäudes 146
Abb. 29: Zustand der Option Grundstück vor und nach Steuerintervention 155
Abb. 30: Zustand der Option Grundstück vor und nach
Steuerintervention (Fortsetzung) 156
Abb. 31: Baugenehmigungen von Wohnungen in Gebäuden mit ein und
zwei sowie mit drei und mehr Wohnungen 162
Abb. 32: Weiterentwicklung Haus der Immobilienökonomie 189
XVII
Tabellenverzeichnis
Seite
Tab. 1: Pro-Kopf-Einkommen und Personen pro Haushalt in der EU 26
Tab. 2: Anteil der Ausgaben für Wohnen am verfügbaren Einkommen in
Abhängigkeit vom Pro-Kopf-Einkommen 27
Tab. 3: Anteil der Bruttokaltmieten am Haushaltseinkommen in den
alten Ländern 1991-1998 28
Tab. 4: Auszug aus dem Berliner Mietspiegel 53
Tab. S: Eigentumsquote in Abhängigkeit vom Pro-Kopf-Einkommen 89
Tab. 6: Realzinsen nomineller und immobiliärer Investments 120
Tab. 7: Numerisches Beispiel zur Residualberechnung 136
Tab. 8: Baugenehmigungen von Wohnungen in Gebäuden mit ein und zwei
sowie mit drei und mehr Wohnungen 161
Tab. 9: Numerische Rechnung für Verpuffung von Steuervorteilen 167
Tab. 10: Gegenüberstellung der theoretischen Ansätze und ihrer
Handlungsempfehlungen 175 f.
Tab. 11: Handlungsempfehlungen: Ihre Notwendigkeit für Bauinvestitionen
und zur Erreichung eines Pareto-Optimums 176
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spelling | Sotelo, Ramon Verfasser aut Ökonomische Grundlagen der Wohnungspolitik Ramon Sotelo Köln Müller 2001 XVII, 214 S. graph. Darst. txt rdacontent n rdamedia nc rdacarrier Schriften zur Immobilienökonomie 16 Zugl.: Oestrich-Winkel, Europ. Business School, Diss., 2001 Boligmarkedet Boligpolitik Ph.d.-afhandlinger Tyskland Økonomisk teori Wohnungspolitik (DE-588)4066796-0 gnd rswk-swf Theorie (DE-588)4059787-8 gnd rswk-swf Wohnungsmarkt (DE-588)4066794-7 gnd rswk-swf Wirtschaftstheorie (DE-588)4079351-5 gnd rswk-swf (DE-588)4113937-9 Hochschulschrift gnd-content Wohnungspolitik (DE-588)4066796-0 s Wohnungsmarkt (DE-588)4066794-7 s Theorie (DE-588)4059787-8 s DE-604 Wirtschaftstheorie (DE-588)4079351-5 s DE-188 Schriften zur Immobilienökonomie 16 (DE-604)BV010108212 16 http://epub.uni-regensburg.de/6128/ Verlag kostenfrei Volltext HBZ Datenaustausch application/pdf http://bvbr.bib-bvb.de:8991/F?func=service&doc_library=BVB01&local_base=BVB01&doc_number=009513853&sequence=000002&line_number=0001&func_code=DB_RECORDS&service_type=MEDIA Inhaltsverzeichnis |
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