Das Recht des Grundstückskaufs in Südafrika:
Gespeichert in:
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| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Frankfurt am Main [u.a.]
Lang
2000
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| Schriftenreihe: | Schriften zum Arbeitsrecht und Wirtschaftsrecht
16 |
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INHALTSVERZEICHNIS
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS 19
EINLEITUNG 23
1. TEIL: GRUNDLAGEN 27
A. GESCHICHTE UND RECHTSQUELLEN DES RECHTS DES GRUNDSTUECKSKAUFS 27
L DIE ENTSTEHUNG DES SUEDAFRIKANISCHEN RECHTS 27
1. DIE REZEPTION DES ROEMISCH-HOLLAENDISCHEN RECHTS 27
2. DIE REZEPTION DES ENGLISCHEN RECHTS 28
3. DIE RECHTS VEREINHEITLICHUNG IM RAHMEN DER
SUEDAFRIKANISCHEN UNION 29
4. ZUSAMMENFASSUNG 30
II. RECHTSQUELLEN 30
1. GESETZESRECHT 30
2. RECHTSPRECHUNG 31
A) BINDUNG DER GERICHTE DURCH DIE STARE-DECISIS-DOKTRIN 32
B) HIERARCHIE DER GERICHTE 32
C) EINSCHRAENKUNG DER BINDUNGSWIRKUNG 34
3. ALT-ROEMISCH-HOLLAENDISCHE LITERATUR 34
4. ZUSAMMENFASSUNG 35
B. VERTRAGSPARTEIEN DES IMMOBILIENKAUFS 36
I. NATUERLICHE PERSONEN 36
1. RECHTSFAEHIGKEIT 36
2. GESCHAEFTSFAEHIGKEIT 36
A) MINDERJAEHRIGE 37
AA) DER AGE OF MAJORITY ACT 57 VON 1972 37
BB) BESCHRAENKTE GESCHAEFTSFAEHIGKEIT 37
CC) VERHEIRATETE MINDERJAEHRIGE 38
DD) ANTRAG ZUM SUPREME COURT 39
EE) ZUSTIMMUNG DES GESETZLICHEN VERTRETERS 39
B) EHEPARTNER 40
AA) EHEN IN GUETERGEMEINSCHAFT 40
BB) EHEN IN GUETERTRENNUNG 41
C) PSYCHISCH KRANKE PERSONEN 42
D) INSOLVENTE PERSONEN 42
3. ZUSAMMENFASSUNG 43
II. JURISTISCHE PERSONEN 44
1. DIE COMPANY 44
A) DER COMPANIES ACT 61 VON 1973 45
B) VERTRETUNG DER COMPANY IM RAHMEN DES
IMMOBILIENKAUFVERTRAGS 46
2. DIE CLOSE CORPORATION 46
A) DER CLOSE CORPORATIONS ACT 69 VON 1984 46
B) VERTRETUNG DER CLOSE CORPORATION IM RAHMEN DES
IMMOBILIENKAUFVERTRAGS 47
3. EXKURS: UEBERTRAGUNG EINER GESELLSCHAFT MIT GRUNDBESITZ 47
A) VERAEUSSERUNG VON ANTEILEN EINER COMPANY 48
B) VERAEUSSERUNG VON ANTEILEN EINER CLOSE CORPORATION 48
4. ZUSAMMENFASSUNG 48
III. DER BUSINESS TRUST 49
1. DEFINITION 49
2. UNTERSCHIEDLICHE ENTWICKLUNG DES ANGLO-AMERIKANISCHEN
UND DES SUEDAFRIKANISCHEN TRUSTS 50
3. GRUENDUNGSVORAUSSETZUNGEN DES BUSINESS TRUSTS 52
4. GRUENDE FUER DIE POPULARITAET DES BUSINESS TRUSTS 53
A) KEINE PFLICHT ZUR RECHNUNGSLEGUNG 53
B) STEUERRECHTLICHE VORTEILE 53
C) BESCHRAENKTE HAFTUNG 54
5. ZUSAMMENFASSUNG 55
C. VERTRAGSGEGENSTAND DES IMMOBILIENKAUFS 57
I. IMMOBILIENEIGENTUM 57
1. DAUERHAFT MIT DER IMMOBILIE VERBUNDENE BESTANDTEILE 57
2. BEWEGLICHES ZUBEHOER 58
3. INHALT UND GRENZEN DES IMMOBILIENEIGENTUMS 58
A) GESETZLICHE BESCHRAENKUNGEN 59
B) BESCHRAENKUNGEN DURCH DAS COMMON LAW 60
4. ZUSAMMENFASSUNG 61
II. BESONDERE ARTEN DES IMMOBILIENEIGENTUMS 61
1. MITEIGENTUM 61
A) CHARAKTERISTIKA 61
B) ENTSTEHUNG DES MITEIGENTUMS 62
C) BEENDIGUNG DES MITEIGENTUMS 63
2. WOHNUNGSEIGENTUM 63
A) BEGRUENDUNG DES WOHNUNGSEIGENTUMS 65
B) VERWALTUNG DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS 66
C) RECHTSSTELLUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER 66
3. SHARE-BLOCK SCHEME 67
A) DEFINITION 68
B) VERFAHRENSABLAUF ZZZZZ7Z*"ZZ. 68
10
C) BEDEUTUNG DES SHARE-BLOCK SCHEMES IN DER PRAXIS 69
4. TEILZEITEIGENTUM 70
A) RECHTLICHE AUSGESTALTUNG IM SUEDAFRIKANISCHEN RECHT 70
B) DER PROPERTY TIME SHARING CONTROL ACT 75 VON 1983 71
5. ZUSAMMENFASSUNG 71
III. BELASTETES EIGENTUM 72
1. KEIN NUMERUS CLAUSUS DER SACHENRECHTE 72
2. BESONDERE ARTEN VON BELASTUNGEN 73
A) MIETE 73
AA) KAUF BRICHT NICHT MIETE 73
BB) VORKAUFSRECHT DES MIETERS 74
B) HYPOTHEK 74
C) SERVITUT 74
D) MINERALRECHT 75
3. ZUSAMMENFASSUNG 76
IV. GESETZLICHE ERWERBSBESCHRAENKUNGEN 76
1. LAND IM STAATSEIGENTUM 77
A) OEFFENTLICHE SACHEN 77
B) SEE UND KUESTENGEBIET 77
C) NATIONALPARKS 78
2. LANDWIRTSCHAFTLICH GENUTZTES LAND 78
3. BESONDERE PERSONENGRUPPEN 79
A) AUSLAENDER 79
AA) PRIVATPERSONEN 79
BB) UNTERNEHMER 80
CC) SINN UND ZWECK DER ERWERBSBESCHRAENKUNG 81
DD) SONDERFALL: PERSONEN MIT DIPLOMATENSTATUS 81
B) FARBIGE PERSONEN UNTER DER APARTHEIDSGESETZGEBUNG 82
4. ZUSAMMENFASSUNG 83
2.TEUE: DER IMMOBUIENKAUFVERTRAG 85
A. KOLLISIONSRECHTLICHE FRAGESTELLUNGEN 85
I. SUEDAFRIKANISCHES INTERNATIONALES PRIVATRECHT 85
1. SACHSTATUT 86
2. VERTRAGSSTATUT 87
A) SUBJEKTIVE ANKNUEPFUNG 87
AA) AUSDRUECKLICHE ODER KONKLUDENTE RECHTSWAHL 88
BB) WAHL EINER NEUTRALEN RECHTSORDNUNG 89
CC) GRENZEN DER RECHTSWAHL 89
(1) ZWINGENDE VORSCHRIFTEN 90
11
(2) PUBLIC POLICY 92
B) OBJEKTIVE ANKNUEPFUNG 93
AA) ANKNUEPFUNG AN DAS RECHT DES ERFUELLUNGSORTS 93
BB) KEINE RUECK- ODER WEITERVERWEISUNG 94
CC) AUSNAHMEN VON DER REGELANKNUEPFUNG 95
C) ZUSAMMENFASSUNG 95
3. GESCHAEFTSFAHIGKEITSSTATUT 96
A) RECHT DES WOHNSITZES ODER DES VERTRAGSSCHLUSSORTS 96
B) DER FALL FERRAZ V. D 'INHACA 97
AA) DER SACHVERHALT 97
BB) DIE ENTSCHEIDUNG 97
4. FORMSTATUT 98
A) RECHT DES LAGEORTS 98
B) DER FALL EXPARTE SPINAZZE & ANOTHER NNO 99
AA) DER SACHVERHALT 99
BB) DIE ENTSCHEIDUNG 99
II. ZUSAMMENFASSUNG 100
B. VORAUSSETZUNGEN EINES WIRKSAMEN VERTRAGSSCHLUSSES 100
L EINIGUNG 100
1. RECHTSBINDUNGSWILLE 101
2. ANWENDUNG DER ENGLISCHEN CONSIDERATION-LEHRE? 101
A) INHALT DER CONSIDERATION-LEHRE 101
B) SUEDAFRIKANISCHE RECHTSPRECHUNG 102
3. ANGEBOT UND ANNAHME 103
A) VORAUSSETZUNGEN EINES WIRKSAMEN ANGEBOTS 104
AA) KEIN ZEITABLAUF 104
BB) KEIN WIDERRUF 104
(1) GRUNDSAETZLICHE WIDERRUFSMOEGLICHKEIT 105
(2) AUSSCHLUSS DER WIDERRUFSMOEGLICHKEIT 105
(A) EINIGUNG 106
(B) EINSEITIGE ERKLAERUNG 106
(C) ESTOPPEL 107
(3) VORAUSSETZUNGEN EINES WIRKSAMEN WIDERRUFS 108
B) VORAUSSETZUNGEN EINER WIRKSAMEN ANNAHME 109
AA) DIE MAILBOX-THEORIE 109
BB) RECHTLICHE KONSEQUENZEN DER MAILBOX-THEONE 110
CC) VERTRAGSKLAUSELN 111
4. AUSWIRKUNG VON WILLENSMAENGELN AUF DEN VERTRAG 111
A) UNZUTREFFENDE ANGABEN 111
AA) VORAUSSETZUNG DER MISREPRESENTATION-HAFBXNG 112
BB) RECHTSFOLGEN 112
12
(1) ANFECHTUNG 112
(2) SCHADENSERSATZ 113
B) ZWANG UND DROHUNG 114
C) IRRTUM 115
AA) DOGMATISCHE EINORDNUNG 115
BB) VORAUSSETZUNGEN 116
5. ZUSAMMENFASSUNG 117
II. MOEGLICHKEIT DER ERFUELLUNG 117
III. EINHALTUNG DER ERFORDERLICHEN FORM 119
1. DER ALIENATION OFLAND ACT 68 VON 1981 119
A) ALLGEMEINE VORAUSSETZUNGEN 120
AA) AEUSSERE FORM DER VERTRAGSURKUNDE 120
BB) INHALT DER VERTRAGSURKUNDE 121
(1) IMMOBILIE 121
(2) PREIS 122
(3) PARTEIEN UND UNTERSCHRIFTEN 123
B) BESONDERE VORAUSSETZUNGEN FUER DEN ABZAHLUNGSKAUF 123
AA) DEFINITION 123
BB) ABZAHLUNGSKAEUFE UNTER DEM ALIENATION OF LAND ACT 123
CC) INHALT DER VERTRAGSURKUNDE 124
C) RECHTSFOLGEN BEI NICHTEINHALTEN DER FORMELLEN
VORAUSSETZUNGEN 125
2. ZUSAMMENFASSUNG 125
IV. VORAUSSETZUNGEN FUER DEN KAUF VON WOHNUNGSEIGENTUM 126
1. KAUF EINER ZUKUENFTIGEN EIGENTUMSWOHNUNG 126
2. KAUF EINER BEREITS BESTEHENDEN EIGENTUMSWOHNUNG 127
V. BESONDERE VERTRAGSBESTIMMUNGEN 127
1. BEDINGUNGEN 127
2. EIGENTUMSVORBEHALT 128
3. DIE COOLING-OFF'KLMSEL 129
4. DAS BEETLE CERTIFICATE OF CLEARANCE 130
5. DAS ELECTRICAL CERTIFICATE OF COMPLIANCE 131
VI. EINBEZIEHUNG DRITTER IN DER VERTRAGSSCHLUSS 131
1. STELLVERTRETER 131
2. IMMOBILIENMAKLER 132
A) BEDEUTUNG IN SUEDAFRIKA 132
B) DER ESTATE AGENTS ACT 112 VON 1976 133
13
VII. SONDERFALL: KAUF VOM BAUTRAEGER 134
1. SCHUTZBEDUERFTIGKEIT DES IMMOBILIENKAEUFERS 135
2. DER HOUSING CONSUMERS PROTECTION MEASURES ACT 95 VON 1998. 135
VIIL ZUSAMMENFASSUNG 136
C- RECHTE UND PFLICHTEN DER PARTEIEN 137
I. PFLICHTEN DER VERKAEUFERS 137
1. LEISTUNGSPFLICHTEN 137
A) INHALT 137
AA) BESITZVERSCHAFFUNG 137
BB) REGISTRIERUNG 138
CC) NEBENPFLICHTEN 139
(1) INSTANDHALTUNG DER IMMOBILIE 140
(2) VERTRAGS- UND TRANSFERKOSTEN 140
(3) SONSTIGE VERKAEUFERPFLICHTEN 141
DD) EXKURS: ZUSAETZLICHE PFLICHTEN FUER ABZAHLUNGSKAEUFE 141
(1) INFORMATIONSPFLICHTEN 141
(2) PFLICHT ZUR DINGLICHEN SICHERUNG DES
UEBEREIGNUNGSANSPRUCHS 142
(3) UEBEREIGNUNG DER IMMOBILIE BEI EINTRITT
DES SICHERUNGS- ODER INSOLVENZFALLS 142
EE) LEISTUNGSZEIT 143
FF )LEISTUNGSORT 144
B) DIE NICHTERFUELLUNG DER LEISTUNGSPFLICHTEN 144
AA) SCHULDNERVERZUG 145
(1) NICHTLEISTUNG TROTZ FAELLIGKEIT 145
(2) MAHNUNG 145
(3) VERSCHULDEN 146
(4) RECHTSFOLGEN DES SCHULDNERVERZUGS 147
(A) ERFUELLUNG 147
(B) RUECKTRITT VOM VERTRAG 149
(C) SCHADENSERSATZ 149
(AA) SCHADEN 150
(BB) KAUSALITAET 150
(CC) BEMESSUNG DES ERSATZFAHIGEN SCHADENS 151
BB) GLAEUBIGERVERZUG 151
CC) SCHLECHTLEISTUNG 152
DD) UNMOEGLICHKEIT 153
EE) ENDGUELTIGE ERFUELLUNGSVERWEIGERUNG 154
FF) EVIKTION 155
(1) VORAUSSETZUNGEN DER EVIKTIONSHAFTUNG 155
(2) RECHTSFOLGEN 155
14
(A) VOLLSTAENDIGE EVIKTION 155
(B) PARTIELLE EVIKTION 157
C) ZUSAMMENFASSUNG 158
2. GEWAEHRLEISTUNGSPFLICHTEN 159
A) VORAUSSETZUNGEN DER SACHMAENGELHAFTUNG 159
AA) LATENT DEFECTS 159
(1) MANGEL 159
(2) NICHT ERKENNBAR 160
BB) ZUM ZEITPUNKT DES KAUFS 160
CC) AUSNAHMEN 161
B) RECHTSFOLGEN 162
AA) WANDLUNG UND MINDERUNG 162
BB) SONDERFALL: IRREFUEHRENDE ANGABEN 163
CC) SCHADENSERSATZ 164
3. VERJAEHRUNGSFRISTEN 165
4. SONDERFALL: KAUF VOM BAUTRAEGER 167
5. ZUSAMMENFASSUNG 168
II. PFLICHTEN DES KAEUFERS 168
1. INHALT DER LEISTUNGSPFLICHTEN 168
A) KAUFPREISZAHLUNG 168
AA) ZAHLUNGSMITTEL 169
BB) EXKURS: UNTERVERBRIEFUNG 170
B) ABNAHMEPFLICHT 170
C) NEBENPFLICHTEN 171
AA) ERSATZ DER NOTWENDIGEN AUFWENDUNGEN 171
BB) ZAHLUNG DER GESETZLICHEN STEUERN 171
D) LEISTUNGSZEIT 172
E) LEISTUNGSORT 173
2. DIE NICHTERFUELLUNG DER LEISTUNGSPFLICHTEN 173
A) NICHTZAHLUNG DES KAUFPREISES 173
B) SONDERFALL: VERFALL VON GELEISTETEN ANZAHLUNGEN 174
AA) VERFALLSKLAUSELN 175
BB) DER CONVENTIONAL PENALTIES ACT 15 VON 1962 175
CC) BESCHRAENKUNGEN DES VERFALLS 175
3. GEFAHRUEBERGANG 176
A) ZEITPUNKT DES VERTRAGSSCHLUSSES 177
B) AUSNAHMEN 177
C) KONSEQUENZEN FUER DIE PRAXIS 178
4. ZUSAMMENFASSUNG 179
15
3. TEIL: DER ERWERB DES EIGENTUMS AN DER IMMOBILIE 181
A. ABSTRAKTIONSPRINZIP IM SUEDAFRIKANISCHEN RECHT? 181
I. KAUSALE THEORIE 181
II. ABSTRAKTE THEORIE 182
III. RECHTSLAGE IN SUEDAFRIKA 182
1. ANFANGLICHE VERFOLGUNG DER KAUSALEN THEORIE 183
2. HINWENDUNG ZUR ABSTRAKTEN THEORIE 184
A) DER FALL WILKEN V. KOHLER 184
B) DER FALL COMMISSIONER OF CUSTOMS AND EXCISE
V. RANDIES, BROTHERS AND HUDSON 184
C) GEGENSAETZLICHE ENTSCHEIDUNGEN 185
IV. ZUSAMMENFASSUNG 186
B. VORAUSSETZUNGEN DES EIGENTUMSUEBERGANGS 187
I. DINGLICHE EINIGUNG 187
II. REGISTRIERUNG 187
1. DER DEEDS REGISTRIES ACT 37 VON 1937 188
2. DIVERGENZ ZWISCHEN REGISTERINHALT UND WIRKLICHER RECHTSLAGE. 188
A) URSACHEN 188
AA) RECHTSAENDERUNGEN AUSSERHALB DES REGISTERS 189
(1) ERSITZUNG 189
(2) ENTEIGNUNG 190
(3) EHE IN GUETERGEMEINSCHAFT 190
(4) KONKURS DES REGISTRIERTEN EIGENTUEMERS 190
(5) ERBFALL 191
BB) MAENGEL BEI DER DINGLICHEN EINIGUNG 192
CC) FEHLER DES REGISTERAMTS 192
B) POSITIVE ODER NEGATIVE PUBLIZITAET DES REGISTERS? 193
AA) POSITIVE REGISTERPUBLIZITAET 193
BB) NEGATIVE REGISTERPUBLIZITAET 193
CC) RECHTSLAGE IN SUEDAFRIKA 194
(1) DER FALL BARCLAYS NATIONAL LTD. V. REGISTRAR
OF DEEDS, TRANSVAAL AND ANOTHER 195
(2) DER FALL STANDARD BANK OF S.A. LTD.
V. BREITENBACH AND OTHERS 195
(3) ZUSAMMENFASSUNG DER RECHTSPRECHUNG 196
(4) BEGRUENDUNGSANSAETZE DES SCHRIFTTUMS 197
(A) DER DEEDS REGISTRIES ACT 197
(B) DER NEMO DAT QUOD NON HABET-QNMDSBUZ 197
(C) ANDERE BEGRUENDUNGSANSAETZE 198
DD) BEWERTUNG 199
16
III. BERECHTIGUNG 200
IV. ZUSAMMENFASSUNG 200
C. DAS EIGENTUMSREGISTER 201
I. URSPRUNG UND GESCHICHTLICHE ENTWICKLUNG DES SUEDAFRIKANISCHEN
REGISTERWESENS 201
II. DER REGISTRAR 202
III. DIFFERENZIERUNG ZWISCHEN EIGENTUMSURKUNDE UND REGISTER 202
IV. TECHNISCHE AUSGESTALTUNG DES EIGENTUMSREGISTERS 203
1. ABKEHR VOM LOSEBLATTSYSTEM 203
A) MIKROFILMSYSTEM 204
B) COMPUTERSYSTEM 204
AA) AUSKUENFTE UEBER EIGENTUEMER UND GRUNDSTUECK 205
BB) AUSKUENFTE UEBER BESCHRAENKUNGEN UND BELASTUNGEN 205
2. BEWERTUNG 205
V. DAS REGISTRIERUNGSVERFAHREN 206
1. MITWIRKUNG DES CONVEYANCERS 206
A) AUSWEITUNG DER BEFUGNISSE DURCH DIE VERORDNUNG
R 9 VON 1997 207
B) HAFTUNG 207
2. DER VERLAUF DES REGISTRIERUNGSVERFAHRENS 208
A) EINREICHEN DER ERFORDERLICHEN DOKUMENTE 208
AA) NEUE ENTWORFENE EIGENTUMSURKUNDE 209
(1) BESCHREIBUNG DER BETEILIGTEN PARTEIEN UND
DES GRUNDSTUECKS 209
(2) BEZEICHNUNG DER FRUEHEREN EIGENTUEMER UND
DIAGRAMM 209
(3) HINWEIS AUF BESCHRAENKT-DINGLICHE RECHTE 210
(4) BEZEICHNUNG DES RECHTSGRUNDS UND DER
GEGENLEISTUNG 210
BB) GEGENWAERTIGE EIGENTUMSURKUNDE UND
VOLLMACHTSURKUNDE 211
CC) BELEGE UEBER GEZAHLTE STEUERN UND ABGABEN 211
DD) GENEHMIGUNGEN 211
B) PRUEFUNG UND REGISTRIERUNG 212
VI. ZUSAMMENFASSUNG 212
ZUSAMMENFASSUNG DER GEFUNDENEN ERGEBNISSE 215
UND SCHLUSSBETRACHTUNG
LITERATURVERZEICHNIS 217
17 |
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