Bankenhaftung bei Immobilienanlagen:
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Frankfurt am Main
Verl. Wertpapier-Mitteilungen
2000
|
| Ausgabe: | 14., aktualisierte Aufl. |
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Seite
I. Anlageformen 1
1. Bauherren Modell 1
2. Krwerber Modell I
3. Bauträger Modell I
4. Hamburger Modell I
5. Fonds Modelle 2
II. Wirtschaftliche Bedeutung 3
1. Immobilienmarkt 3
2. Vermögensanlage in Immobilien 3
3. E3curteilungskriterien für Immobilienanlagen 4
III. Fallgruppen und Haftungsgrundlagen 5
1. Bank als Kreditgeber 5
2. Beteiligung der Bank am Projekt (
3. Rolle des Anlegers 6
IV. Haftung und Risiken des Anlegers 7
1. Zivilrechtlichc Vertragskonstruktion ?
2. Vertragsrisiken bei Bauherren Hruerber Modellen X
a) Allgemeine Vertragsrisiken N
b) Werk lohn für Bauunternehmer
c) Zahlungspflicht bei spaterem Beitritt I
d) Bauherren als Teilschuldner I 1
e) Bauherrcngemeinschaft als Gesamtschuldner 1 1
f) Beschränkung der Haftung 12
g) Bauherrenpflichten gegenüber Bauherrengemeinschaft 13
3. Immobilienfonds Anlagegesellschaften 13
a) Beteiligung und Anlegerrisiko 13
b) F.inlagenverpflichtung des Anlegers 14
4. Leistungsfähigkeit des Anlegers 1 ?
a) Leistungsfähigkeit und Sittenwidrigkeit 15
b) Unbeschränkte Vermögenshaftung l(l
c) F,inkommensentwicklung l 7
5. Anlagerisiken und deren Begrenzung l 7
I
V. Haftung der Bank aus Anlagevermittlung/ vertrieb 19
1. Maklervertrag/Kreditvermittlung 19
2. Anlagevermittlung Auskunft 21
3. Umfang der Pflichten 21
a) Informationspflicht 21
b) Aufklärungsbedürftigkeit 22
4. Pflichteninhalt 24
a) Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben 24
b) Nachforschungspflicht 25
c) Tatsachen und Tatsachenbewertung 27
d) Vergleichende Werbung 28
5. Behandlung von Interessenkonflikten 28
a) Wahrung von Kundeninteressen 28
b) Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen 29
c) Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse 30
6. Immobilienanlagen 30
a) Grundstücksbelastung/Wirtschaftlichkeit bei
Auslandsimmobilien 30
b) Grundstücksbclastung bei Inlandsimmobilien 31
c) Wohnfläche bei Immobilienanlagen 32
d) Immobilienfonds Anteile 32
e) Öffentliche Mittel 33
7. Warcnterminoptionen 33
a) Beratungs und Aufklärungspflicht 33
b) Schutzbedürftigkeit des Anlegers
c) Pflichteninhalt 35
8. Börsentermingeschäfte
9. Effektengeschäfte
41
VI. Haftung der Bank aus Anlageberatung
4 1
1. Rechtsgrundlagen
2. Beratungs und Auskunftsvertrag
a) Stillschweigender Beratungsvertrag
b) Sonstige vertragliche Beziehungen
c) Vermögensverwaltung/Freizeichnung
3. Abgrenzung Anlagevermittlung Anlageberatung
4. Umfang der Beratungspflicht
a) Informationspflicht
b) Richtige und vollständige Information
c) Nachforschungspflicht
ii
d) Offenbarungspflicht 50
e) Individuelle Beratung Aufklärungsbedürftigkeit 51
5. Pflichteninhalt 52
a) Erhöhte Sorgfaltspflicht bei Anlageberatung 52
b) Prüfungspflicht 55
c) Auflklärungspflicht 57
d) Auskunftserteilung 5X
e) Steuerliche Beratungspflichten 59
f) Interessenkollision f l
6. Dritthaftung bei Auskünften W
a) Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter f 2
b) Sachverständigengutachten W
c) Unrichtige Kreditauskunft M
7. Pflichten bei einzelnen Anlageformen 5
a) Wertpapiere 6 s
b) hnmobilienservice (i
c) Schiffsbeteiligungen ^
d) Ausländische Investmentanteile w
e) Ausländische Anleihen
f) Ausländische Gesellschaftsanteile 66
g) Stille Beteiligung 67
8. Kausalität/Bewcislast 6S
VII. Haftung der Bank aus Treuhandschaft M
1. Treuhandformen bei hnmobilienanlagen
2. Allgemeine Treuhandpflichten 1
3. Prüfungspflichten des Treuhänders
4. Aufklärungspflichten gegenüber Treugeber
a) Vertragsgrundlagen
b) Steuerliche Grundlagen
c) Prospekt
5. Wahrung allgemeiner Treugeberinteressen
a) Übertragung der Treuhandschaft
b) Dauer der Geschäftsführung _
c) Übernahme der KG Anteile
d) Interessenkollision n
e) Interessenausgleich zwischen Bauherren
f) Nachwirkende Treuepflichten
6. Wahrung der finanziellen Treugeberinteressen
a) Vertragsgestaltung
b) Vertragsdurchführung
III
c) Mittelverwendung. Risikoaufklärung 80
d) Rechnungslegung und Auskunft 81
e) Garantien 82
7. Wahrung der steuerlichen Treugeberinteressen 83
a) Prospektierte Steuervorteile 83
b) Mehrwertsteueroption 83
c) Vermeidung von steuerlichen Nachteilen 83
8. Vertragspflichten gegenüber Bank 84
a) Bürgschaft und Pfandrecht 84
b) Treuhandkonto 84
9. Fehlende Vollmacht 84
a) Kenntnis fehlender Vertretungsmacht 84
b) Haftung bei fehlender Vollmacht 85
c) Unbekannte Bauherren 85
10. Pfandrecht an Treuhandkonto 86
VIII. Einwendungen des Anlegers 87
1. PreisangabenVO 87
2. Darlehensvermittlung im Reisegewerbe 88
a) Verbraucherkredite 88
b) Immobilienanlagen ™
c) Fondsmodelle 9
d) Sonstige Kreditvermittlungen
3. Darlehensvermittlung nach VerbrKrG, HWiG und RBerG 92
a) Haustürwiderrufsgesetz (HWiG)
b) Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) ^3
c) Rechtsberatungsgesetz (RBerG)
4. Fehlerhafte Bevollmächtigung
a) Notarielle Vollmacht bei nichtigem Grundvertrag
b) Vorlage der Vollmacht
c) Sorgfaltspflicht der Bank 95
d) Nichtige Vollmacht 96
e) Vollmachtsmißbrauch
f) Beschränkung der Vollmacht
g) Widerruf der Vollmacht
h) Anscheinsvollmacht
5. Fehlerhafte Beurkundung
a) Beurkundung des Treuhand /Baubetreuungsvertrages
b) Beurkundung von Anlagevermittlungsverträgen
c) Beurkundung von Geschäftsbesorgungsverträgen
IV
d) Nichtigkeit der Vollmacht 104
e) Nichtigkeit des Darlehensvertrages 105
6. Auszahlung des Darlehens an Dritte 107
a) Weisung des Darlehensnehmers 107
b) Zufluß beim Dritten 108
c) Auszahlung mit Treuhandauflagen 109
d) Gutschrift auf CpD HO
e) Auszahlung durch Forderungsbegründung 110
f) Gutschrift auf verpfändetem Festgeldkonto 111
g) Überweisung ohne wirksamen Auftrag 111
7. Anfechtung nach § 123 BGB 112
a) Täuschung der Anleger 112
b) Anfechtbarkeit der Vollmacht 113
c) Dritte im Sinne von § 123 Abs.2 BGB 114
d) Anlagevermittler als Dritte • 6
8. Nichtigkeit nach §§ 134,138 BGB 1 17
9. AGB Gesetz 7
a) Formularmäßige Zinsanpassung 7
b) Finanzierungsvermittlungsprovision
c) Mietgarantie 21
d) Finanzierungsnachweis 2
lO.Baugeldsicherungsgesetz 21
IX. Haftung der Bank aus culpa in contrahendo 23
1 . Vorvertraglicher Pflichtenkreis ^
a) Aufklärungspflicht
b) Wesentliche Umstände 125
c) Offenbarungspflicht und Erfolgsgarantie 26
2. Haftung für Vertreter/Erfüllungsgehilfen 126
a) Vermittler als Erfüllungsgehilfe der Bank 127
b) Anlagevermittler als Erfüllungsgehilfe für Dritte 30
3. Eigenhaftung des Vertreters
a) Vertrauenstatbestand
b) Vermittler von Kapitalanlagen
c) Fehlender Vertrauenstatbestand
4. Allgemeine Pflichten der Bank als Kreditgeber 138
a) Prüfungspflichten
b) Aufklärungspflichten
V
c) Nachforschungspflicht 145
d) Überwachungspflichten 146
5. Aufklärungspflichten beim Abzahlungskauf und 147
sonstigen Geschäften
a) Abzahlungskauf 147
b) Sonstige Geschäfte 147
c) Kombinierte Finanzierungen 149
6. Pflichten der Bank bei Immobilienanlagen 150
a) Kauf von Bauträger 150
b) Abschreibungsgesellschaften 151
c) Bauherren ZErwerber Modelle 151
d) Immobilienfonds/Beteiligungsfinanzierung 152
7. Aufklärungspflicht bei der Finanzierungsabwicklung 153
a) Global und Einzelfinanzierung 153
b) Zwischenfinanzierung und Finanzierungsvermittlung 154
c) Hereinnahme von Drittsicherheiten 155
d) Sicherungsabtretung 156
8. Aufklärungspflicht über Projektbeteiligte 156
a) Mittelverwendung durch Treuhänder 156
b) Bonität von Projektbeteiligten 157
c) Kreditwürdigkeit von Vertragspartnern 5
9. Aufklärung über Projektrisiken 158
a) Objektbewertung und Gesamtkosten 15°
b) Objektprüfung und Wirtschaftlichkeit 159
c) Objektsanierung/Renovierung l* 0
d) Bauüberwachung und Mittelverwendung 1
10. Aufklärungspflicht in Sonderfällen 6
a) Bank als Projektbeteiligte 162
b) Spezielle Gefährdung des Anlegers
c) Wissensvorsprung über spezielle Risiken 1
d) Interessenkollision
X. Einwendungsdurchgriff
1. Einheitliches Rechtsgeschäft
2. Einwendungen aus dem Grundgeschäft
3. Risikoverteilung und Schutzbedürftigkeit
4. Vergleichbare Interessenlagen
5. Einwendungsdurchgriff bei Immobilien
6. Sonderfälle l79
7. Fondsmodelle 180
VI
XI. Prospekthaftung 183
1. Formen der Prospekthaftung 183
a) Gesetzliche Prospekthaftung 183
b) Bürgerlich rechtliche Prospekthaftung 183
c) Prospekthaftung im engeren Sinn 184
d) Prospekthaftung im weiteren Sinn 186
e) Prospekthaftung und Verjährung 186
2. Grundsätze der Prospekthaftung 187
a) Prospektbegriff 187
b) Prospektinhalt 187
c) Prospektsinhaltskatalog 189
d) Renditeberechnung, Zukunftsprognosen 190
e) Mieteinnahmen 191
f) Wohnflächen 192
g) Bauauflagen/Wohnungseigentum 192
h) Grundstückseigentum 192
3. Haftender Personenkreis 193
a) Gründer und Initiatoren 193
b) Vertrieb (Anlagevermittler/Anlageberater) 195
c) Treuhänder 95
d) Berater/Gewährspersonen 196
e) Organpersonen 198
f) Angestellte der prospekthaftenden Unternehmen 199
4. Prospekthaftung der Bank 200
a) Steuersparende Kapitalanlagen 200
b) Börsenprospekt 204
c) Immobilienanlagen 204
5. Strafrechtliche Prospekthaftung 206
a) Betroffene Anlageformen 206
b) Prospektinhalt 206
c) Täterkreis 207
d) Strafprozessuale Auswirkungen 207
e) Verjährung
f) Arrest 208
XII. Haftungsumfang 209
1. Kausalität 209
a) Haftungsbegründende Kausalität 209
b) Beweislast 212
c) Schutzbereich der Norm *
VII
2. Verschulden 216
3. Mitverschulden 218
4. Schaden 220
a) Vertrauensschaden 221
b) Negatives Interesse 222
c) Schadensberechnung 224
d) Positives Interesse 225
e) Festhalten am Vertrag 226
f) Minderwert, Steuervorteile 229
5. Vorteilsausgleichung 231
a) Kausalität, Zumutbarkeit 231
b) Ersparte Steuern 232
c) Versteuerung des Schadensersatzes 233
d) Steuerminderung nach Wiederversteuerung 234
6. Freizeichnung 235
a) Eingrenzung des Vertrauens 235
b) Haftungsbegrenzung durch Inkorporierung 235
c) Freizeichnung und AGBG 235
7. Verjährung 236
a) Vertragsansprüche 236
b) Verschulden bei Vertragsschluß 244
c) Prospekthaftung 245
d) Anlagevermittlung 247
e) Deliktische Schadensersatzansprüche 248
8. Verwirkung 248
XIII. Schlußbetrachtung 251
Entscheidungsübersicht 253
Literaturverzeichnis 5
VIII
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