Das große Handbuch Gewerbeparks:
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Landsberg/Lech
mi-Verl. Moderne Industrie
1999
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Literaturverz. S. 527 - 528 |
| Beschreibung: | 545 S. Ill., graph. Darst., Kt. |
| ISBN: | 3478368006 |
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| adam_text | Inhaltsübersicht
Einleitung, historische Entwicklung
1. Einführung 21
Definitionen, Gewerbeparktypen, Gewerbeparkkonzept
2. Was ist ein Gewerbepark? 41
3. Gesamtwirtschaftliche Aspekte von Gewerbeparks 63
4. Das Gewerbeparkkonzept 77
Projektprüfung und Projekt Vorbereitung
5. Prüfung von Gewerbeparkprojekten 95
6. Die Marktanalyse 105
7. Die Standortwahl 121
8. Baurechte 131
Finanzierung
9. Die Kalkulation des Gesamtprojektes 139
10. Die Finanzierung 149
11. Rentabilität und Risiken 165
Errichtung eines Gewerbeparks
12. Der Gesamtprojektplan 175
13. Projektdurchführung 189
14. Das Grundstück 203
15. Die Erschließung des Grundstücks 211
16. Gebäudeplanung 221
17. Detailplanung für den Außenbereich 253
18. Parkplätze 271
7
Gliederung in Hauptabschnitte
Vermarktung
19. Vermarktung von Gewerbeparks 301
20. Vermietung 333
21. Die Wertsicherung der Miete 353
22. Verkauf von Gewerbeparkparzellen 383
23. Konversion von Industrieanlagen in Gewerbeparks:
Überlegungen zur Planung konversionsfähiger Industrieanlagen.... 389
Annexe 399
Fallbeispiele Gewerbeparks 479
8
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung 21
1.1 Charakterisierung von Gewerbeparks 23
1.2 Historische Entwicklung von Gewerbeparks 23
1.2.1 Historische Entwicklung in angelsächsischen Ländern 24
1.2.2 Gewerbeparks in Deutschland 30
1.2.3 Weltweite Verbreitung 34
1.3 Gewerbeparks - Teil der modernen Wirtschaft 35
1.3.1 Veränderungen unserer Wirtschaft 35
1.3.2 Gewerbeparks als Teil des Marktgeschehens 36
1.4 Gewerbeparks als Kapitalanlage 39
1.5 Der Gewerbepark als Beitrag zur Wirtschaftsentwicklung 39
2. Was ist ein Gewerbepark? 41
2.1 Begriffsbestimmung 43
2.2 Gewerbeparktypen 45
2.2.1 Gemischt genutzte Gewerbeparks 46
2.2.2 Industrieparks 48
2.2.3 Gewerbeparks für Leichtindustrie 49
2.2.4 Büroparks 50
2.2.5 Multi-use-Developments 51
2.2.6 Spezialisierte Gewerbeparks 52
2.2.7 Differenzierung nach Nutzungen:
Vorteile in der Praxis 54
2.3 An der Gewerbeparkentwicklung beteiligte Gruppen 60
2.3.1 Der Unternehmer 60
2.3.2 Die Investoren 60
2.3.3 Die Nutzer 61
2.3.4 Die Öffentlichkeit und die öffentliche Hand 61
3. Gesamtwirtschaftliche Aspekte von Gewerbeparks 63
3.1 Wirkungen eines Gewerbeparks 65
3.2 Einfluß auf den Markt für Gewerbeflächen 66
9
Inhaltsverzeichnis
3.3 Besondere Qualitäten des Konzepts Gewerbepark 67
3.3.1 Standort- und Agglomerationsvorteile 67
3.3.2 Finanzierungsvorteile 68
3.4 Volkswirtschaftliche Effizienz des Gewerbeparkkonzepts 69
3.4.1 Wirtschaftlicher Einsatz von Kapital und Boden 69
3.4.2 Ressourceneffizienz 70
3.5 Wirtschaftliche Auswirkungen auf die Region 71
3.5.1 Förderung von Betriebsansiedlungen 71
3.5.2 Städtebaulich wertvolles Gewerbegebiet 72
3.5.3 Stärkung der Steuerbasis der Gemeinden 73
3.6 Wirkungen auf den Arbeitsmarkt 73
3.6.1 Zusätzliche Arbeitsplätze 73
3.6.2 Entstehung differenzierter und qualitativ
hochwertiger Arbeitsplätze 74
4. Das Gewerbeparkkonzept 77
4.1 Unternehmerische Zielsetzung 79
4.2 Inhalte des Konzepts 79
4.2.1 Standort Gewerbepark: harte Standortfaktoren 80
4.2.1.1 Gute Lage 80
4.2.1.2 Richtige Größe 80
4.2.1.3 Gute Verkehrsanbindung 81
4.2.1.4 Gute innere Erschließung 81
4.2.1.5 Klärung aller rechtlichen Fragen 82
4.2.1.6 Funktionsgerechte Gebäude 82
4.2.2 Standortqualität: weiche Standortfaktoren 83
4.2.2.1 Dienstleister am Standort 83
4.2.2.2 Gepflegtes Umfeld 83
4.2.2.3 Werbung und Öffentlichkeitsarbeit 83
4.2.2.4 Positives Image 85
4.2.2.5 Dienstleistungen der Gewerbeparkverwaltung 86
4.2.2.6 Fortlaufende Qualitätsverbesserung 87
4.3 Agglomerationseffekte 88
4.4 Nutzungskonzept 89
4.4.1 Hauptnutzer verschiedener Gewerbeparktypen 89
4.4.2 Ergänzende Nutzungen 91
4.5 Zusammenfassung 91
10
Inhaltsverzeichnis
5. Prüfung von Gewerbeparkprojekten 95
5.1 Bedeutung der Projektprüfung 97
5.2 Entscheidungsrelevante Faktoren 98
5.2.1 Gesellschaftlich-politische Rahmen-
bedingungen 98
5.2.2 Marktuntersuchung 98
5.2.3 Grundstück 99
5.2.4 Baurechte 99
5.2.5 Vorkalkulation 99
5.2.6 Finanzierung 101
5.3 Die Entscheidung über die Verwirklichung des Projektes 102
6. Die Marktanalyse 105
6.1 Bedeutung und Aufgaben der Marktanalyse 107
6.2 Umfang der Marktanalyse 108
6.3 Inhalte der Marktanalyse 108
6.3.1 Sozioökonomische Daten 110
6.3.2 Das Verkehrsnetz 111
6.3.3 Die Wirtschaftsleistung des Marktes 113
6.3.4 Öffentlichkeit, Politik und Verwaltung 113
6.3.5 Steuern und Abgaben 115
6.3.6 Bestand und Bedarf an gewerblichen Flächen 115
6.3.7 Konkurrenzanalyse 116
6.4 Das Ergebnis der Marktanalyse 117
7. Die Standortwahl 121
7.1 Bedeutung und Aufgaben der Standortanalyse 123
7.2 Faktoren der Standortwahl 123
7.2.1 Lage 124
7.2.2 Verkehr 125
7.2.3 Das Grundstück 127
7.2.4 Kosten des Grundstücks 130
11
Inhaltsverzeichnis
8. Baurechte 131
8.1 Bedeutung der Baurechte 133
8.1.1 Kurzer Überblick über das Baurecht in der
Bundesrepublik Deutschland 133
8.1.2 Wertung der Baurechte für einen Gewerbepark 134
8.2 Baurechte als Standortkriterium 135
8.2.1 Vorgehen bei der Projektprüfung 135
8.2.2 Wichtige Baurechte für einen Gewerbepark 136
8.3 Prüfung der Nachbarschaftsrechte 137
9. Die Kalkulation des Gesamtprojektes 139
9.1 Die Kalkulation von Gewerbeparks mit Mietobjekten 141
9.2 Vorlauf-, Grundstücks-und Erschließungskosten 142
9.3 Kennzahlen 143
9.4 Kalkulation der Einzelgebäude 144
9.5 Die Kalkulation der Mieteinnahmen und die
Rentabilitätsberechnung 146
9.6 Anforderungen an die Kalkulation 147
10. Die Finanzierung 149
10.1 Die Kapitalausstattung 151
10.2 Finanzierungsmodelle 152
10.2.1 Der Entwickler als Investor 152
10.2.2 Der Entwickler als Bauherr mit dem Ziel des Verkaufs 153
10.2.3 Der Entwickler als Beauftragter des Bauherrn 154
10.2.4 Der Entwickler verkauft zu fester Rentabilität
an den Investor 154
10.2.5 Gemeinschaftsunternehmen von Entwickler
und Investor 155
10.3 Finanzierung am Kapitalmarkt 155
10.4 Umfang der Finanzierung 157
10.4.1 Projektphase 157
10.4.2 Grunderwerb 157
10.4.3 Die Erschließung und Baureif machung
des Grundstücks 157
10.4.4 Finanzierung der Gebäude 158
12
Inhaltsverzeichnis
10.5 Berechnungsgrundlagen der Finanzierung bei Mietobjekten.. 159
10.5.1 Cash-flow 159
10.5.2 Rentabilität und Verzinsung 160
10.5.3 Der Verkauf von Mietobjekten 162
10.6 Finanzplanung 162
11. Rentabilität und Risiken 165
11.1 Faktoren, die den Gewinn bestimmen 167
11.1.1 Niedrige Kosten 167
11.1.2 Hohe Erträge durch ein Produkt von hoher Qualität... 168
11.2 Unternehmerische Risiken 169
11.2.1 Zu hohe Vorlauf- und Herstellkosten 169
11.2.2 Konjunktureinflüsse 169
11.2.3 Marktentwicklung und Konkurrenz 170
11.2.4 Finanzierungsrisiken 171
11.3 Wirtschaftlicher Erfolg 172
11.3.1 Risikominderung als Voraussetzung für den Erfolg 172
11.3.2 Die Feststellung des wirtschaftlichen Erfolgs 173
12. Der Gesamtprojektplan 175
12.1 Inhalte des Gesamtprojektplans 177
12.2 Die planerische Umsetzung des Konzepts 178
12.3 Durchführungsplanung: die fachspezifischen Teilpläne 180
12.3.1 Außenanlagen 181
12.3.2 Architektur 182
12.3.3 Versorgungseinrichtungen 184
12.3.4 Landschaftsplanung 187
12.4 Zusammenfassung der Teilpläne zum Gesamtprojektplan 188
13. Projektdurchführung 189
13.1 Die Beteiligten 191
13.1.1 Das Team des Entwicklers 191
13.1.2 Ingenieur- und Architekturbüros 192
13.2 Architekten-und Ingenieurleistungen 193
13.2.1 Erarbeiten von Grundsätzen für den Gewerbepark 193
13
Inhaltsverzeichnis
13.2.2 Planung 193
13.2.3 Leistungsverzeichnisse und Ausschreibung 193
13.2.4 Verschickung und Rücklauf der Ausschreibungen 195
13.2.5 Auswertung der Angebote 196
13.2.6 Auftragsvergabe 197
13.2.7 Bauleitung 198
13.2.8 Vorbereitung der Abrechnung 198
13.2.9 Projektsteuerung 200
14. Das Grundstück 203
14.1 Kaufverhandlungen 205
14.2 Ermittlung der Grundstückskosten 206
14.3 Das Grundbuch 206
14.3.1 Flurstücksbildung 207
14.3.2 Bereinigung des Grundbuchs 209
15. Die Erschließung des Grundstücks 211
15.1 Öffentliche Straßen 213
15.2 Interne Straßen 214
15.3 Kanalisation 215
15.4 Wasserversorgung 217
15.5 Stromversorgung 218
15.6 Gasversorgung 219
15.7 Fernwärme 219
15.8 Telefon und Telekommunikation 220
16. Gebäudeplanung 221
16.1 Prinzipien der Gebäudekonzeption im Gewerbepark 223
16.1.1 Wirtschaftlichkeit, Multifunktionalität und
Flexibilität 223
16.1.2 Rentabilität und Werterhaltung der Immobilien 223
16.2 Multifunktionalität 225
16.2.1 Multifunktionale Gebäudeauslegung 225
16.2.2 Nutzerspezifische Ausbauten 225
16.3 Flexibilität 226
14
Inhaltsverzeichnis
16.3.1 Optimierung der Grundrisse 226
16.3.2 Flexible Flächenaufteilung 228
16.3.2.1 Fenster 228
16.3.2.2 Erdgeschosse: Eingänge und Anlieferungen.... 229
16.3.2.3 Zentrale Gemeinschaftsanlagen 229
16.3.2.4 Innere technische Erschließung 230
16.3.2.5 Variable Raumaufteilung 234
16.3.2.6 Leichter Umbau, Ausbau, Rückbau 235
16.4 Wirtschaftlichkeit 235
16.4.1 Kostengünstiger Einkauf von Bauleistungen
und -materialien 235
16.4.2 Konstruktions- und materialbedingte Kosten 237
16.4.3 Ökonomische Gebäude 238
16.4.3.1 Kosten, die vom Wert des Grundstücks
und des Gebäudes abhängen 239
16.4.3.2 Kosten des laufenden Betriebs 239
16.5 Gewerbeparkspezifische Gebäudetypen 242
16.5.1 Gewerbeblock A 243
16.5.2 Gewerbeblock B 244
16.5.3 Gewerbeblock C 245
16.5.4 Bürogebäude Stern 250
16.5.5 Bürogebäude Turm 252
17. Detailplanung für den Außenbereich 253
17.1 Verkehrsanlagen 255
17.2 Abfallentsorgung 258
17.3 Landschaftsgestaltung 259
17.3.1 Grünanlagen 259
17.3.2 Gestalterische Akzente 262
17.3.3 Landschaftsgärtnerische Gestaltung
von Parkplätzen 264
17.3.4 Abschirmung von Funktionsflächen 268
17.4 Wartung und Pflege 269
18. Parkplätze 271
18.1 Bedeutung der Parkplätze 273
15
Inhaltsverzeichnis
18.1.1 Parkplätze als Standortkriterium 273
18.1.2 Dimensionen: Flächen- und Investitionsbedarf
für Parkraum 274
18.2 Stellplatzbedarf 277
18.2.1 Einflußfaktoren auf den tatsächlichen Bedarf
an Pkw-Stellplätzen 277
18.2.1.1 Nutzung 277
18.2.1.2 Belegschaft 278
18.2.1.3 Öffentlicher Personennahverkehr 278
18.2.1.4 Siedlungsstruktur der Umgebung 278
18.2.1.5 Nutzerspezifische Einflüsse 278
18.2.1.6 Einlappungseffekte 279
18.2.1.7 Gezielte Maßnahmen zur Reduzierung
des Stellplatzbedarfs 280
18.2.2 Abschätzung des zukünftigen Bedarfs 282
18.2.3 Bedarf an Stellplätzen für Nutzfahrzeuge 282
18.3 Baurechtliche Stellplatzauflagen 283
18.3.1 Juristische Grundlage 283
18.3.2 Genehmigungspraxis 284
18.3.3 Änderung der Stellplatzauflagen durch
Nutzungsänderung 285
18.3.4 Restriktive Stellplatzgenehmigung 286
18.3.5 Nachweis der geforderten Stellplätze 287
18.4 Konzeptplanung für Parkplätze 289
18.4.1 Planungsaufgaben 289
18.4.2 Anforderungen an die Parkplätze 289
18.4.3 Bauliche Gestaltung 290
18.5 Kosten der Parkplätze 294
18.5.1 Anteil der Parkplatzkosten an der Gesamtinvestition.. 294
18.5.2 Kalkulation der Grundstücks- und Herstellkosten
von Parkplatzflächen 295
18.5.2.1 Ebenerdige Parkplätze 295
18.5.2.2 Parkhäuser 297
18.5.2.3 Tiefgaragen 297
18.5.3 Abschreibungen 298
18.5.4 Mietkalkulation der Parkplätze 298
18.5.5 Kosten des Betriebs und der Verwaltung von
Gewerbeparkparkplätzen 300
16
Inhaltsverzeichnis
19. Vermarktung von Gewerbeparks 301
19.1 Äußere Einflüsse auf die Entwicklung und Vermarktung 303
19.1.1 Einfluß der Konjunktur 304
19.1.2 Einfluß der Preisentwicklung 305
19.1.3 Einfluß des Marktes 306
19.1.3.1 Die lokalpolitische Situation 306
19.1.3.2 Die lokale Wirtschaftsentwicklung 307
19.1.3.3 Außerordentliche Faktoren 308
19.1.4 Risikoabsicherung 308
19.2 Analysen und Strategien der Vermarktung 309
19.2.1 Marktuntersuchung 309
19.2.1.1 Analyse der konkurrierenden Anbieter 310
19.2.1.2 Analyse der konkurrierenden Produkte
und Preise 310
19.2.1.3 Analyse der Aufnahmefähigkeit des Marktes.. 311
19.2.1.4 Das marktgerechte Angebot 313
19.2.2 Konkurrenzfähigkeit des eigenen Produkts 314
19.2.2.1 Qualität 314
19.2.2.2 Wirtschaftlichkeit 315
19.2.3 Struktur und Motive der Kunden 317
19.3 Vermarktungsstrategie 318
19.3.1 Kosten der Vermarktung 319
19.3.2 Ablauf der Vermarktung 319
19.4 Vermarktungsinstrumente 320
19.4.1 Vertriebsorganisation 320
19.4.2 Allgemeine vertriebsfördernde Maßnahmen 322
19.4.2.1 Schaffen eines Images 322
19.4.2.2 Indirekter Vertrieb 323
19.4.2.3 Das Vermarktungspotential des Geländes 324
19.4.2.4 Merchandising 326
19.4.3 Public Relations 327
19.4.3.1 Medienarbeit 328
19.4.3.2 Veranstaltungen 328
19.4.4 Werbung 330
19.4.4.1 Analyse der Zielgruppen und Werbemittel 330
19.4.4.2 Professionelle Gestaltung der Werbung 330
19.4.4.3 Einzelne Werbemittel 331
17
Inhaltsverzeichnis
20. Vermietung 333
20.1 Grundsätze für Gewerbeparkmietverträge 335
20.2 Die Vertragsparteien 335
20.2.1 Der Eigentümer als Vermieter 335
20.2.2 Vermietung und Verwaltung durch eine
Managementgesellschaft 337
20.3 Besondere Regelungen im Mietvertrag 339
20.3.1 Nutzung der Mietflächen 339
20.3.2 Nutzungsordnung 339
20.3.3 Parkplätze 339
20.3.4 Nebenkosten 340
20.3.5 Untervermietung 340
20.3.6 Konkurrenzausschluß 341
20.3.7 Umsatzmiete 341
20.3.8 Bauunterhalt 341
20.3.9 Umbauten 342
20.3.10 Sicherheitsauflagen 342
20.3.11 Versicherungen 342
20.3.12 Optionen 342
20.3.13 Laufzeitgestaltung 343
20.4 Der Mietpreis 343
20.4.1 Die kalkulatorische Kostenmiete 343
20.4.2 Die Marktmiete 343
20.4.3 Rentabilität 345
20.5 Preispolitik 346
20.5.1 Langfristige Preispolitik 346
20.5.2 Mietpreisgestaltung 348
21. Die Wertsicherung der Miete 353
21.1 Werterhaltung und Wertsteigerung von Gewerbeimmobilien 355
21.1.1 Einfluß der Inflation 355
21.1.2 Verschiedene Methoden der Wertsicherung 358
21.2 Wertsicherung der Mieten durch Indexbindung 360
21.2.1 Verschiedene Indizes 360
21.2.2 Indexregelungen im Mietvertrag 365
21.2.3 Die Entwicklung indexierter und teilindexierter
Mieten 369
18
Inhaltsverzeichnis
21.3 Wertsicherung durch Staffelmieten 375
21.4 Einfluß der Wertsicherung der Mieten auf die
Wertentwicklung von Immobilien 376
21.4.1 Wertsicherung und Renditen 376
21.4.2 Auswirkung verschiedener Indexanpassungen auf die
Wertentwicklung von Immobilien 376
21.4.3 Der Einfluß der steuerlichen Komponente
(Stand 1998) 380
22. Verkauf von Gewerbeparkparzellen 383
22.1 Verkaufsstrategien 385
22.2 Inhalt der Verkaufsverträge 386
23. Konversion von Industrieanlagen in Gewerbeparks:
Überlegungen zur Planung konversionsfähiger
Industrieanlagen 389
23.1 Probleme bei der Konversion alter Industrieanlagen 391
23.2 Vorausschauende Planung konvertibler Industrieanlagen 391
23.2.1 Ziele des Industrieanlagenbaus 392
23.2.2 Vorteile der vorausschauenden Planung 392
23.2.3 Anforderungen an die Planung von konversions¬
fähigen Industrieanlagen 394
23.3 Management von Industrieimmobilien 396
23.4 Volkswirtschaftlicher Nutzen 397
Annexe 399
Annex 1: Mieter nach Nutzungsarten 401
Annex 2: Beispiel für die Kalkulation des Gesamtprojektes
eines Gewerbeparks 403
Annex 3: Die 34 (von 50) meistgenannten Standortfaktoren
mit Einfluß auf die Mietentscheidung 409
Annex 4: Parkplatzanalyse Gewerbepark Regensburg
(Zusammenfassung) 411
Annex 5: Kalkulation der Parkplätze je nach Baurecht
und Grundstücksgröße 419
19
Inhaltsverzeichnis
Annex 6: Beispiel für einen Verwaltervertrag zwischen
Generalmieter und Verwaltungsgesellschaft 423
Annex 7: Beispiel eines Mietvertragstextes mit Anlagen
(Datenblatt) 427
Annex 8: Beispiele für manipulierte Miete 471
Annex 9: Generalmietvertrag 473
Fallbeispiele Gewerbeparks 479
Fallbeispiel 1: Gewerbepark Regensburg 481
Fallbeispiel 2: Hansapark Düsseldorf-Oberkassel 496
Wahler Park Düsseldorf-Rath 498
Hilden Park Hilden 500
Fallbeispiel 3: Preußen Park Ludwigsfelde 502
Fallbeispiel 4: Brandenburg Park Berlin 505
Fallbeispiel 5: EUROPARC Dreilinden 517
Literaturverzeichnis 527
Stichwortverzeichnis 529
20
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