Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung:
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Heidelberg
Physica-Verl.
1998
|
| Schriftenreihe: | Unternehmen und Steuern
7 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XX, 474 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 3790811076 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsübersicht
Einführung 1
Erster Teil: Grundlagen 5
I. Immobilien 5
II. Anlässe von Immobilienbewertungen 9
HI. Wert und Preis 13
IV. Kriterien für die Beurteilung
von Immobilienbewertungsverfahren 15
V. Vereinheitlichung von Bewertungsverfahren 25
Zweiter Teil: Immobilienbewertung in Deutschland 33
I. Immobilienbewertung des Steuerrechts 33
II. Immobilienbewertungen auf Basis des Baugesetzbuches 111
HI. Immobilienbewertung des Geschäftsbankensektors 155
IV. Irnmobilienbewertung des Versicherungssektors 189
V. Sonstige Immobilienbewertungen 203
XII
b) Vergleichswertbewertung 35
aa) Unmittelbare Vergleichswertbewertung 35
bb) Mittelbare Bewertung mit Richtwerten 37
aaa) Bodenpreiskarten 37
bbb) Richtwertkarten 38
ccc) Richtwertbewertung 39
cc) Fazit 40
c) Bewertung über den mutmaßlichen Ertrag 41
2. Ertragswertverfahren 42
a) Charakteristik 42
b) Jahresrohmiete 43
c) Vervielfältiger 45
aa) Gebäudereinertragsvervielfältiger 45
bb) Bewirtschaftungskosten 47
cc) Bodenertragsanteile 47
dd) Grundstücksrohmietenvervielfältiger 48
d) Korrekturen des Grundstückswertes 51
e) Fazit 51
3. Sachwertverfahren 54
a) Ausgangswert 54
aa) Bodenwert 55
bb) Gebäudewert 55
cc) Wert der Außenanlagen 56
b) Angleichung an den gemeinen Wert 57
c) Fazit 60
4. Exkurs: Einheitsbewertung des land- und
forstwirtschaftlichen Grund und Bodens 61
5. Exkurs: Reformvorschläge der Einheitsbewertung 65
a) Reformbedarf 65
b) Lösungsansätze 67
aa) Anpassung der Einheitsbewertung 68
aaa) Zuschläge 68
bbb) Gespaltene Steuersätze 69
ccc) Reindexierung der übrigen Vermögenswerte 69
ddd) Raum- bzw. Flächenverfahren 70
eee) Ausschließliche Bodenbewertung 71
fff) Ansatz der Maklerformel 72
ggg) Übernahme von Brandversicherungswerten 72
bb) Abschaffung der Einheitswertbesteuerung 74
6. Zwischenergebnis 76
B. Immobilienwerte im Ertragsteuerrecht 82
1. Teilwertbegriff 82
2. Bewertungsanlässe 84
3. Anlaßbezogene Immobilienbewertungen im Ertragsteuerrecht 86
a) Zuordnung 86
XIII
aa) Anschaffungskosten 87
aaa) Begriff der Anschaffungskosten 87
bbb) Feststellung des Bodenwertanteils 87
bb) Herstellungskosten 90
cc) Einlagewerte 92
dd) Fazit 93
b) Laufende Verwertung 93
aa) Planmäßiger Werteverzehr 94
bb) Unplanmäßiger Werteverzehr 95
aaa) Unplanmäßiger Werteverzehr
im Betriebsvermögen 96
bbb) Unplanmäßiger Werteverzehr
im Privatvermögen 98
cc) Fazit 99
c) Abordnung 100
aa) Veräußerungswerte 101
bb) Entnahmewerte 103
cc) Fazit 104
4. Zwischenergebnis 105
C. Ergebnis 108
II. Immobilienbewertungen auf Basis des Baugesetzbuches 111
A. Überblick 111
B. Vergleichswertverfahren 114
1. Unmittelbare Vergleichswertermittlung 114
2. Verkehrswertermittlung mittels Vergleichsfaktoren 116
3. Bodenwertermittlung H?
a) Überblick U7
b) Bodenrichtwerte 118
c) Kalkulatorische Ermittlung des Bodenwertes 120
d) Dämpfung von Bodenwerten 122
4. Fazit 123
C. Ertragswertverfahren 124
1. Überblick 124
2. Ertragsermittlung *25
3. Kapitalisierung 127
a) Liegenschaftszinssatz 128
b) Restnutzungsdauer 131
4. Fazit 133
D. Sachwertverfahren 134
1. Überblick 134
2. Wert der baulichen Anlagen 136
a) Berechnung des umbauten Raumes I3
b) Ermittlung des Raummeterpreises i38
c) Korrekturen der Herstellungswerte 140
X
Dritter Teil: Ausgewählte Bewertungskonzeptionen
des Auslands 221
I. Immobilienbewertung in der Schweiz 221
II. Immobilienbewertung in Großbritannien 230
III. Immobilienbewertung in den
Vereinigten Staaten von Amerika 249
IV. Ergebnis 271
Vierter Teil: Entwicklung und Implementierung
standardisierter Verfahren
der Immobilienbewertung 273
I. Immobilienbewertungsverfahren im Vergleich 273
II. Entwicklung standardisierter
Immobilienbewertungsverfahren 287
III. Implementierung der Standardbewertungsverfahren 357
Zusammenfassung und Schluß 399
Anhang 403
Inhaltsverzeichnis
Einführung j
I. Problemstellung j
II. Zielsetzung 2
III. Aufbau der Arbeit 3
Erster Teil: Grundlagen 5
I. Immobilien 5
II. Anlässe von Immobilienbewertungen 9
III. Wert und Preis 13
IV. Kriterien für die Beurteilung
von Immobilienbewertungsverfahren 15
A. Kriterien der Immobilienbewertung 16
1. Darstellung des Verkehrswertes durch die Bewertung 17
2. Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt 17
3. Auswahl der Bewertungsverfahren
nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs 18
4. Übereinstimmung mit den
Grundsätzen ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung 19
B. Kriterien der Unternehmensbewertung 21
1. Verkehrswert der Immobilie
als Wert objektivierter Bedürfnisbefriedigungspotentiale 21
2. Nachvollziehbarkeit der Bewertung 22
3. Praktikabilität und Schnelligkeit der Bewertung 23
4. Wirtschaftlichkeit der Bewertung 24
V. Vereinheitlichung von Bewertungsverfahren 25
A. Standardisierungsmöglichkeiten 25
B. Standardisierung von Immobilienbewertungsverfahren 28
1. Ertragswertverfahren 28
2. Sachwertverfahren 30
3. Vergleichswertverfahren 31
Zweiter Teil: Immobilienbewertung in Deutschland 33
I. Immobilienbewertung des Steuerrechts 33
A. Immobilienbewertung mit Einheitswerten 33
1. Bewertung mit dem gemeinen Wert im engeren Sinne 34
a) Kaufpreisbewertung 34
XII
b) Vergleichswertbewertung 35
aa) Unmittelbare Vergleichswertbewertung 35
bb) Mittelbare Bewertung mit Richtwerten 37
aaa) Bodenpreiskarten 37
bbb) Richtwertkarten 38
ccc) Richtwertbewertung 39
cc) Fazit 40
c) Bewertung über den mutmaßlichen Ertrag 41
2. Ertragswertverfahren 42
a) Charakteristik 42
b) Jahresrohmiete 43
c) Vervielfältiger 45
aa) Gebäudereinertragsvervielfältiger 45
bb) Bewirtschaftungskosten 47
cc) Bodenertragsanteile 47
dd) Grundstücksrohmietenvervielfältiger 48
d) Korrekturen des Grundstückswertes 51
e) Fazit 51
3. Sachwertverfahren 54
a) Ausgangswert 54
aa) Bodenwert 55
bb) Gebäudewert 55
cc) Wert der Außenanlagen 56
b) Angleichung an den gemeinen Wert 57
c) Fazit 60
4. Exkurs: Einheitsbewertung des land- und
forstwirtschaftlichen Grund und Bodens 61
5. Exkurs: Reformvorschläge der Einheitsbewertung 65
a) Reformbedarf 65
b) Lösungsansätze 67
aa) Anpassung der Einheitsbewertung 68
aaa) Zuschläge 68
bbb) Gespaltene Steuersätze 69
ccc) Reindexierung der übrigen Vermögenswerte 69
ddd) Raum- bzw. Flächenverfahren 70
eee) Ausschließliche Bodenbewertung 71
fff) Ansatz der Maklerformel 72
ggg) Übernahme von Brandversicherungswerten 72
bb) Abschaffung der Einheitswertbesteuerung 74
6. Zwischenergebnis 76
B. Immobilienwerte im Ertragsteuerrecht 82
1. Teilwertbegriff 82
2. Bewertungsanlässe 84
3. Anlaßbezogene Immobilienbewertungen im Ertragsteuerrecht 86
a) Zuordnung 86
XIII
aa) Anschaffungskosten 87
aaa) Begriff der Anschaffungskosten 87
bbb) Feststellung des Bodenwertanteils 87
bb) Herstellungskosten 90
cc) Einlagewerte 92
dd) Fazit 93
b) Laufende Verwertung 93
aa) Planmäßiger Werteverzehr 94
bb) Unplanmäßiger Werteverzehr 95
aaa) Unplanmäßiger Werteverzehr
im Betriebsvermögen 96
bbb) Unplanmäßiger Werteverzehr
im Privatvermögen 98
cc) Fazit 99
c) Abordnung 100
aa) Veräußerungswerte 101
bb) Entnahmewerte 103
cc) Fazit 104
4. Zwischenergebnis 105
C. Ergebnis 108
II. Immobilienbewertungen auf Basis des Baugesetzbuches 111
A. Überblick 111
B. Vergleichswertverfahren 114
1. Unmittelbare Vergleichswertermittlung 114
2. Verkehrswertermittlung mittels Vergleichsfaktoren 116
3. Bodenwertermittlung 117
a) Überblick 117
b) Bodenrichtwerte 118
c) Kalkulatorische Ermittlung des Bodenwertes 120
d) Dämpfung von Bodenwerten 122
4. Fazit 123
C. Ertragswertverfahren 124
1. Überblick 124
2. Ertragsermittlung 125
3. Kapitalisierung 127
a) Liegenschaftszinssatz 128
b) Restnutzungsdauer 131
4. Fazit 133
D. Sachwertverfahren 134
1. Überblick 134
2. Wert der baulichen Anlagen 136
a) Berechnung des umbauten Raumes 137
b) Ermittlung des Raummeterpreises 138
c) Korrekturen der Herstellungswerte 140
XIV
aa) Wertminderung wegen Alters 140
aaa) Nutzungsdauerproblematik 140
bbb) Abschreibungsmethoden 142
bb) Weitere wertbeeinflussende Faktoren 145
d) Wert der baulichen Außenanlagen 147
3. Ableitung des Verkehrswertes 148
E. Ergebnis 150
III. Immobilienbewertung des Geschäftsbankensektors 155
A. Anlässe 155
B. Immobilienbewertungen im Rahmen des Aktivgeschäftes 155
1. Hypothekenbankensektor 156
a) Beleihungswert nach Hypothekenbankgesetz 156
aa) Überblick 156
bb) Sachwertverfahren 158
cc) Ertragswertverfahren 161
dd) Vergleichswertverfahren 163
ee) Mittelwertverfahren 164
b) Fazit 164
2. Kreditbankensektor 166
a) Überblick 166
b) Bewertungskonzeption 167
aa) Ertragswertbewertung 167
bb) Sachwertbewertung 169
c) Fazit 171
3. Sparkassensektor 172
a) Bewertungskonzeption 172
aa) Überblick 172
bb) Ertragswertbewertung 174
cc) Sachwertbewertung 174
b) Fazit 176
4. Genossenschaftsbankensektor 177
a) Beleihungswert 177
b) Fazit 178
5. Bausparkassensektor 179
a) Bewertungskonzeption 179
b) Fazit 180
6. Zwischenergebnis 180
C. Bewertungen im Rahmen von
Immobilieninvestitionen der Kreditinstitute 183
1. Investitionen in Immobilien von Kreditinstituten 183
2. Immobilienbewertungen im Rahmen von
Neubewertungsrücklagen bei Kreditinstituten 185
D. Ergebnis 186
XV
IV. Immobilienbewertung des Versicherungssektors 189
A. Immobilienversicherungen 189
1. Formen der Gebäudeversicherung 189
2. Gleitende Neuwertversicherung 190
3. Neuwertversicherung mit fester Summe 191
4. Zeitwertversicherung 192
5. Versicherung des gemeinen Wertes 192
6. Zwischenergebnis 193
B. Kapitalanlagen 195
1. Arten von Kapitalanlagen 195
2. Grundpfandrechtlich gesicherte Forderungen 197
3. Immobilieninvestitionen 198
a) Verkehrswertermittlung zur Angemessenheitspriifung 199
b) Verkehrswertermittlung für Anrechnungswerte 199
C. Ergebnis 200
V. Sonstige Immobilienbewertungen 203
A. Vereinfachtes Ertragswertverfahren 203
B. Residualverfahren 206
C. Vergleichswertverfahren auf Basis
privater Kaufpreissammlungen 209
D. Immobilienbewertungen aufgrund der
Makler- und Bauträgerverordnung 211
E. Immobilienbewertung nach DM-Eröffnungsbilanzgesetz 212
1. Bewertung des Grund und Bodens 213
a) Ansatz der Verkehrswerte im allgemeinen 214
b) Richtwertbewertung
nach dem Bundesministerium für Wirtschaft 214
2. Bewertung der Bauten 215
F. Immobilienbewertung im Rahmen der Flurbereinigung 217
G. Immobilienbewertung im Rahmen des Bundesberggesetzes 218
H. Immobilienbewertungen offener Investmentfonds 219
Dritter Teil: Ausgewählte Bewertungskonzeptionen
des Auslands 221
I. Immobilienbewertung in der Schweiz 221
A. Überblick 221
B. Landwertberechnung 22^
C. Ertrags wertverfahren zz;
D. Bau Wertschätzung 22(*
E. Ableitung des Verkehrswertes 227
XVI
F. Zwischenergebnis 228
II. Immobilienbewertung in Großbritannien 230
A. Überblick 230
B. Direct Capital Comparison 231
C. Investment Approach 234
1. Conventional Market Valuation Models 235
a) Fully Let Freeholds 235
b) Revisionary Freeholds 236
aa) Term and Reversion Method 236
bb) Layer Method 237
cc) Equivalent Yield Method 238
c) Fazit 239
2. Contemporary Growth Explicit Valuation Models 240
D. Cost of Replacement Approach 242
E. Profits Method 245
F. Zwischenergebnis 247
III. Immobilienbewertung in den
Vereinigten Staaten von Amerika 249
A. Überblick 249
B. Sales Comparison Approach 250
C. Income Capitalization Approach 253
1. Direct Capitalization 254
a) Income Estimate 254
b) Capitalization 256
2. Yield Capitalization 260
D. Cost Approach 264
1. Land or Site Valuation 264
2. Reproduction/Replacement Cost of Primary Structure 266
a) Cost-Estimating Methods 266
aa) Comparative Unit Method 266
bb) Unit in Place Method 267
cc) Quantity Survey Method 267
b) Accrued Depreciation 268
aa) Economic Age Life Method 268
bb) Modified Economic Age Life Method 268
cc) Breakdown Method 269
dd) Sales Comparison Method 269
c) Fazit 270
E. Zwischenergebnis 270
IV. Ergebnis 271
XVII
Vierter Teil: Entwicklung und Implementierung
standardisierter Verfahren
der Immobilienbewertung 273
I. Immobilienbewertungsverfahren im Vergleich 273
A. Synopse der Immobilienbewertungsverfahren 273
B. Rangliste der Immobilienbewertungsverfahren 280
II. Entwicklung standardisierter
Immobilienbewertungsverfahren 287
A. Überblick 287
B. Standardvergleichswertverfahren 288
1. Überblick 288
2. Liegenschaftsscheine 290
3. Kaufpreissammlungen 292
a) Kaufpreissammlungen für unbebaute Grundstücke 293
b) Kaufpreissammlungen für bebaute Grundstücke 294
c) Korrektur von Vergleichsverkäufen 294
d) Aktualität von Kaufpreisen 295 .
e) Statistische Methoden 296/
4. Unmittelbare Vergleichsbewertung 299
a) Überblick 299
b) Problem des Datenschutzes 300
c) Unmittelbare Vergleichsbewertung
unter Beachtung des Datenschutzes 302
5. Mittelbare Vergleichsbewertung 304
6. Zwischenergebnis 305
C. Standardertragswertverfahren 307
1. Kapitalisierung 307
a) Kapitalisierungstechnik 308
b) Kapitalisierungszinssätze 311
aa) Überblick 311
bb) Liegenschaftszinssatz auf Basis des Immobilienmarktes 312
cc) Liegenschaftszinssatz auf Basis des Kapitalmarktes 314
aaa) Überblick 314
bbb) Inflationsabschlag 315
ccc) Risikokorrekturen 315
ddd) Fungibilitätszuschlag 316
dd) Fazit 317
c) Laufzeiten 318
2. Klassisches Standardertragswertverfahren 319
a) Verfahrensaufbau 319
b) Ertragsermittlung 320
c) Bewirtschaftungskosten 321
XVIII
d) Bodenwertverzinsung 323
e) Fazit 324
3. Prognoseorientiertes Standardertragswertverfahren 324
a) Problem der
separaten Bodenbewertung bebauter Grundstücke 324
b) Verfahrensaufbau 330
c) Ertragsermittlung 335
d) Bewirtschaftungskosten 336
e) Fazit 337
4. Zwischenergebnis 338
D. Standardsachwertverfahren 340
1. Begründung und Überblick 340
2. Verfahrensaufbau 342
3. Wert der baulichen Anlagen 342
a) Ermittlung des Neubauwertes 343
b) Wertminderungen 344
aa) Abschreibungen 344
bb) Sonstige Wertänderungen 349
4. Ermittlung des Verkehrs wertes 349
5. Zwischenergebnis 350
E. Auswahl des einschlägigen Wertes 353
F. Ergebnis 354
III. Implementierung der Standardbewertungsverfahren 357
A. Implementierung 357
1. Gesetzliche Implementierung 359
a) Immobilienschätzungsgesetz 359
b) Ausgewählte Konsequenzen
des Immobilienschätzungsgesetzes 360
aa) Konsequenzen für die Beleihungswertermittlung 360
bb) Steuerliche Konsequenzen 361
2. Implementierung als unbestimmter Rechtsbegriff der
Grundsätze ordnungsmäßiger Immobilienbewertung 364
a) Überblick 364
b) Aufstellung von
Grundsätzen ordnungsmäßiger Immobilienbewertung 366
3. Fazit 367
B. Konzeption von Institutionen 368
1. Überblick 368
2. Referenzinstitutionen 369
a) Referenzinstitutionen der Immobilienbranche 369
aa) Immobilienvermittlungsbranche 369
bb) Sachverständigenbranche 371
cc) Ausländische Institutionen 373
aaa) The Royal Institution of Chartered Surveyors 373
XIX
bbb) American Institute of Real Estate Appraisers 377
b) Referenzinstitutionen der beratenden und prüfenden Berufe 379
aa) Steuerberatungsbranche 379
bb) Wirtschaftsprüfungsbranche 382
3. Zu schaffende Institutionen der Immobilienbranche 384
a) Deutsches Institut der Immobilienwirtschaft e.V. 385
b) Bundeskammer der Immobilienwirte 391
aa) Konzeption der Bundeskammer der Immobilienwirte 391
bb) Alternative Konzeptionen
zur hoheitlichen Regelung des Berufes 393
C. Fazit 396
Zusammenfassung und Schluß 399
Anhang 403
Modellbeschreibung 404
Grundlegende Angaben 404
I. Beispiele zu Vergleichswertverfahren 405
Zusatzangaben für Vergleichswertverfahren 405
1. Beispiel: Vergleichswert für den Boden nach Bewertungsgesetz 406
2. Beispiel: Vergleichswert nach Wertermittlungsverordnung 407
a) Unmittelbare Vergleichsbewertung 407
b) Mittelbare Vergleichsbewertung für die
Bestimmung des Bodenwertes 407
3. Beispiel: Unmittelbare Standardvergleichsbewertung 408
4. Beispiel: Mittelbare Standardvergleichsbewertung 409
II. Beispiele zu Ertragswertverfahren 410
Zusatzangaben für Ertragswertverfahren 410
5. Beispiel: Ertragswert nach Bewertungsgesetz 410
6. Beispiel: Ertragswert nach Wertermittlungsverordnung 411
7. Beispiel: Ertragswert der Hypothekenbanken 412
8. Beispiel: Ertragswert nach Wertermittlungsanweisung
der Deutsche Bank AG 413
9. Beispiel: Vereinfachtes Ertragswertverfahren 413
10. Beispiel: Ertragswertverfahren
der schweizerischen Immobilienbewertung 414
11. Beispiel: Ertragswert nach Investment Approach 415
12. Beispiel: Ertragswert nach der
amerikanischen Discounted Cash Flow Method 416
13. Beispiel: Standardertrags wert nach der
prognoseorientierten Ertragswertmethode 418
III. Beispiele zu Sachwertverfahren 420
Zusatzangaben für Sachwertverfahren 420
14. Beispiel: Sachwert nach Bewertungsgesetz 420
15. Beispiel: Sachwert nach Wertermittlungsverordnung 421
XX
16. Beispiel: Sachwert der Hypothekenbanken 422
a) Indexverfahren mit Bewertung von unten 422
b) Indexverfahren mit Bewertung von oben 423
17. Beispiel: Sachwert nach Wertermittlungsanweisung
der Deutsche Bank AG 424
18. Beispiel: Sachwert der Sparkassen im Indexverfahren 425
19. Beispiel: Sachwert der gleitenden Neuwertversicherung 426
20. Beispiel: Standardsachwert 427
IV. Beispiele zu sonstigen Bewertungsverfahren 428
21. Beispiel: Bodenwertermittlung nach
der Lageklassenmethode 428
22. Beispiel: Bodenwertermittlung über
den mutmaßlichen Ertrag 429
23.Beispiel: Residualverfahren 430
IV. Synoptische Gegenüberstellung
der Ergebnisse der Beispiele 432
Abkürzungsverzeichnis 433
Symbolverzeichnis 439
Abbildungsverzeichnis 443
Literaturverzeichnis 447
Rechtsquellenverzeichnis
(Bundesrepublik Deutschland) 463
Rechtsquellenverzeichnis
(International) 473
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| author | Engelbrecht, Bernhard |
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