Wohnungsgenossenschaften und ihre Konzernstrukturen: eine Analyse aus institutionenökonomischer Sicht
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Münster
Regensberg
1998
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Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis XV
Abbildungsverzeichnis XVIII
Einleitung 1
1. Kapitel: Begriffe und theoretische Grundlagen 6
A. Das Gut Wohnung 6
I. Begriff 6
II. Ökonomische Besonderheiten des Gutes Wohnung 8
III. Der Wohnungsmarkt 10
IV. Akteure auf dem Wohnungsmarkt 13
1. Anbieter 13
2. Nachfrager 17
B. Die Wohnungsgenossenschaft 18
I. Begriff 18
II. Tätigkeitsfelder 19
III. Charakteristika 24
IV. Stellung im Markt 27
V. Entstehung und Entwicklung 28
1. Wohnungsnot und erste Genossenschaftsgründungen .... 28
2. Aufschwung der wohnungsgenossenschaftlichen
Bewegung 31
3. Entwicklung nach dem Zweiten Weltkrieg 33
VI. Wirtschaftliche Bedeutung 35
C. Die Neue Institutionenökonomik als Erklärungskonzept
von Koordinationsstrukturen 37
I. Die Sichtweise der Neuen Institutionenökonomik 37
II. Relevante Zweige der Neuen Institutionenökonomik 39
1. Property Rights Theorie 41
a) Begriff der Property Rights 41
b) Ausgestaltung und Verteilung der Property Rights .... 42
2. Principal Agent Theorie 44
a) Die Beziehung zwischen Prinzipal und Agent 44
b) Typen asymmetrischer Informationsverteilung 45
3. Transaktionskostenökonomik 48
a) Verhaltensannahmen, Transaktion und
Transaktionskosten 48
b) Eigenschaften von Transaktionen 50
c) Die Auswahl der effizienten Koordinationsstruktur. ... 54
2. Kapitel: Gründe für die Entstehung und Existenz
von Wohnungsgenossenschaften 60
A. Traditionelle Erklärungsansätze 60
I. Skaleneffekte 60
II. Verbesserung der Wettbewerbssituation 63
III. Aussagekraft der traditionellen Theorie 65
B. Der Erklärungsbeitrag der Neuen Institutionenökonomik 66
I. Transaktion und Transaktionskosten im Wohnungsmarkt ... 67
1. Transaktionsbegriff und set up Kosten 67
2. Variable Transaktionskosten 70
a) Kosten der Anbahnung 71
b) Kosten der Aushandlung und des Abschlusses 74
c) Kosten der Kontrolle, der Durchsetzung und der
Anpassung 76
3. Zwischenfazit 78
II. Dimensionen der Transaktion und Verhalten der Akteure ... 78
1. Häufigkeit 78
2. Unsicherheit 79
a) Unsicherheit des Anbieters 79
b) Unsicherheit des Nachfragers 83
3. Spezifität 84
a) Spezifische Investitionen des Anbieters 84
b) Spezifische Investitionen des Nachfragers 88
4. Konsequenzen für die Akteure im Wohnungsmarkt 94
a) Konsequenzen aus der Sicht des Anbieters 94
b) Konsequenzen aus der Sicht des Nachfragers 97
5. Zwischenfazit 99
III. Die Wahl der effizienten Koordinationsstruktur 100
1. Die Wohnungsgenossenschaft zwischen Markt und
Hierarchie 100
2. Ein Schema zur Auswahl der effizienten
Koordinationsstruktur 104
a) Auswahl aus Sicht des Nachfragers 106
b) Exkurs: Umweltunsicherheit des Nachfragers 110
c) Auswahl aus Sicht des Anbieters 112
3. Zwischenfazit 113
IV. Modifikation der Rahmenbedingungen: Der Einfluß der
Marktregulierung 114
1. Regulierungstatbestände des Eigentums und Mietrechts. . 115
2. Ökonomische Konsequenzen 120
a) Aus Sicht des Nachfragers 120
b) Aus Sicht des Anbieters 123
3. Ausblick: Reform des Mietrechts 125
C. Sicherungs und Stabilisierungselemente der Koordinations¬
struktur Wohnungsgenossenschaft 126
I. Vorüberlegungen 126
II. Explizite Sicherungsmechanismen 128
1. Aus Sicht des Mitgliedes als Nachfrager 128
a) Organisatorische Einflußmöglichkeiten der
Mitglieder 129
b) Mietvertrag und Kündigungsschutz 134
c) Gewinnbeschränkung, Kostendeckung,
Vermögensbindung 136
2. Aus der Sicht der Genossenschaft als Anbieter 142
a) Mietvertrag und Kaution 143
b) Soziale Herkunft und Wartelisten 143
c) Pekuniäre Verlustteilhabe 145
III. Implizite Sicherungsmechanismen 147
1. Aus Sicht des Mitgliedes als Nachfrager 147
2. Aus der Sicht der Genossenschaft als Anbieter 150
IV. Die Bedeutung von Vertrauen und Identität für die
Wohnungsgenossenschaften 151
1. Vertrauen 151
2. Die Voraussetzung für Vertrauen: Identität 152
3. Wirkungsweise von Vertrauen und Identität bei
Wohnungsgenossenschaften 154
4. Genossenschaftliche Unternehmenskultur 157
5. Identitätskrise bei Wohnungsgenossenschaften 158
D. Zwischenfazit 160
3. Kapitel: Konzernstrukturen bei Wohnungsgenossenschaften . . 163
A. Begriffliche Abgrenzung 165
I. Rechtlicher Konzernbegriff 165
II. Wirtschaftlicher Konzernbegriff 166
III. Abgrenzung von anderen Organisationsformen 167
B. Konzernformen 168
I. Entstehung von Konzernen 168
II. Rechtliche Verhältnisse im Konzern 169
III. Betriebswirtschaftliche Organisationsformen des Konzerns. . 171
C. Rechtliche Zulässigkeit der Beteiligung einer Genossenschaft an
einem anderen Unternehmen 172
I. Die Genossenschaft als herrschendes Unternehmen 173
II. Die Genossenschaft als abhängiges Unternehmen 175
III. Sonderregelungen für Wohnungsgenossenschaften 176
D. Vorteile einer Konzembildung 177
I. Steuerliche Vorteile 177
1. Vermietungsgenossenschaft mit Tochtergesellschaft 177
2. Andere steuerliche Einflüsse : 181
II. Sonstige wirtschaftliche Vorteile 184
1. Koordination 185
2. Finanzierung 187
3. Haftungssegmentierung und Risikostreuung 188
4. Diversifikation 189
III. Interessen der Manager 190
4. Kapitel: Auswirkungen von Konzernstrukturen auf die
Organisations und Rechtsform der
Wohnungsgenossenschaft 191
A. Rechte und Pflichten der Mitglieder im
wohnungsgenossenschaftlichen Konzern 191
I. Rechte der Mitglieder 192
1. Organschaftsrechte 192
2. Vermögensrechte 195
3. Minderheitsrechte 199
II. Pflichten der Mitglieder 199
1. Teilnahmepflichten 199
2. Leistungspflichten 199
a) Haftung der Genossenschaft als herrschendes
Unternehmen 201
b) Konsequenzen für die Mitglieder 204
III. Fremdeinfluß 205
IV. Verteilung der Kompetenzen
zur Konzernbildung und Konzernleitung 206
1. Konzernbildung und Kontrolle 206
2. Konzernleitung und Kontrolle 208
V. Zwischenfazit 209
B. Durchsetzbarkeit von Mitgliederinteressen
im wohnungsgenossenschaftlichen Konzern 210
I. Theoretische Vorüberlegungen 210
1. Property Rights Theorie 211
2. Principal Agent Theorie 215
II. Stellung und Eigeninteressen der beteiligten Akteure 217
1. Interessen der Mitglieder 217
2. Interessen der Agenten 218
a) Manager 218
b) Mitglieder der Gremien 222
c) Mitarbeiter 224
d) Agenten der Beteiligungsgesellschaften 226
III. Kontrolle durch die Mitglieder 228
1. Grundsätzliche Möglichkeiten der Einflußnahme:
Abwanderung und Widerspruch 228
2. Kontrolle über die Gremien 230
a) Generalversammlung 230
b) Vertreterversammlung 233
c) Aufsichtsrat 236
d) Ehrenamtlicher Vorstand 245
3. Kontrolle über den Verband 248
4. Kontrolle über die Kapitalbeziehung 255
5. Kontrolle über die Leistungsbeziehung 260
6. Zwischenfazit 262
C. Maßnahmen zur Verbesserung der Durchsetzbarkeit von
Mitgliederinteressen im wohnungsgenossenschaftlichen Konzern . 263
I. Personelle Verflechtungen 265
1. Mögliche Arten personeller Verflechtungen 265
2. Verflechtungen auf der Geschäftsleitungsebene 268
3. Verflechtungen auf der Aufsichtsratsebene 272
4. Verflechtungen auf der Mitgliederebene 274
II. Ausgestaltung der Organe 275
1. Hauptamtlicher Vorstand 275
2. Ehrenamtlicher Vorstand 278
3. Beirat oder Aufsichtsrat 280
III. Weitere vertragliche und statutarische Maßnahmen 283
1. Festlegung der Förderpflicht 283
2. Mitgliedschaft der Tochtergesellschaft im
Prürungsverband 283
3. Finanzielle Beteiligung der Mitglieder an der
Untergesellschaft 284
IV. Informationspolitik 285
1. Geschäftsbericht 286
2. Förderplan, Förderbericht 286
3. Mitgliederzeitungen und Informationsveranstaltungen ... 288
4. Vertreterkonferenzen 289
V. Zwischenfazit 289
5. Kapitel: Fallstudien 291
A. Freie Scholle Bielefeld 292
I. Darstellung 292
II. Entstehung und Entwicklung 294
III. Aktuelle Geschäftspolitik 295
IV. Struktur der Unternehmensgruppe 296
1. Baugenossenschaft Freie Scholle eG Bielefeld 296
2. Freie Scholle Bau und Dienstleistungs GmbH 298
3. Verein Freie Scholle Nachbarschaftshilfe e.V 299
4. Sonstige Beteiligungen 300
V. Beurteilung 300
B. Genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen . 302
I. Darstellung 302
II. Entstehung und Entwicklung 303
III. Aktuelle Geschäftspolitik 304
IV. Struktur der Unternehmensgruppe 305
1. Bauverein zu Lünen eG 305
2. Bauverein zu Lünen Bau und Vervvaltungs GmbH 307
3. Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs GmbH 303
V. Beurteilung 309
C. Wohnungsbaugenossenschaft Frankfurt (Oder) eG
WohnBau Frankfurt 312
I. Darstellung 312
II. Entstehung und Entwicklung 313
III. Aktuelle Geschäftspolitik 314
IV. Struktur der Unternehmensgruppe 314
1. Wohnungsbaugenossenschaft Frankfurt (Oder) eG 316
2. Bau und ReparaturService GmbH (BRS) 317
3. Bauplan Gesellschaft für Stadt und Wohnungsplanung
mbH 317
4. Piepenbrock Technischer Gebäudeservice GmbH
Frankfurt (Oder) 318
5. Frankfurter Antennen und Kommunikationsservice
GmbH (FAKS) 319
6. Gesellschaft für Versicherungen und Vermögensbildung
GmbH Co. KG (GW) 319
V. Beurteilung 319
i
Fazit 322 !
Literaturverzeichnis 327
Sachregister 357
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Eigentumsstruktur des Wohnungsbestandes
(alte Bundesländer, 1987) 13
Abbildung 2: Struktur der Nachfrage nach Wohnungsnutzungs
leistungen unterteilt nach sozialer Stellung der
Nachfrager (alte Bundesländer, 1987) 18
Abbildung 3: Aufgaben von Wohnungsgenossenschaften laut
Satzung (Angaben in Prozent) 23
Abbildung 4: Die Stellung der Wohnungsgenossenschaft im Markt 27
Abbildung 5: Die Entwicklung der Wohnungsgenossenschaften
1950 1996 35
Abbildung 6: Forschungszweige der Neuen Institutionenökonomik 40
Abbildung 7: Grundtypen der asymmetrischen Informations¬
verteilung 47
Abbildung 8: Effiziente Koordinationsstrukturen in Abhängigkeit
von der Spezifität und der Häufigkeit der
Transaktion 55
Abbildung 9: Transaktionskosten im Wohnungsmarkt 68
Abbildung 10: Kontinuum der Koordinationsstrukturen zur Versor¬
gung mit Wohnraum 101
Abbildung 11: Effiziente Koordinationsstrukturen bei der
Versorgung mit Wohnraum im unregulierten Markt . 106
Abbildung 12: Effiziente Koordinationsformen bei der
Versorgung mit Wohnraum im regulierten Markt... 121
Abbildung 13: Das Organisationsmodell der Wohnungs¬
genossenschaft 131
Abbildung 14: Beteiligung von Wohnungsgenossenschaften an
Tochtergesellschaften 163
Abbildung 15: Gleichordnungs und Unterordnungskonzern 169
Abbildung 16: Rechte der Genossenschaftsmitglieder 193
Abbildung 17: Pflichten der Genossenschaftsmitglieder 200
Abbildung 18: Einflußnahmemöglichkeiten in AG und GmbH in
Abhängigkeit von der Beteiligungshöhe 206
Abbildung 19: Personelle Verflechtungen zwischen Mutter¬
genossenschaft und Tochtergesellschaft 266
Abbildung 20: Beteiligungsstruktur der Freien Scholle Bielefeld... 292
Abbildung 21: Unternehmensdaten der Freien Scholle Bielefeld
(Stand: 31.12.1996) 293
Abbildung 22: Beteiligungsstruktur des Bauvereins zu Lünen 302
Abbildung 23: Unternehmensdaten der genossenschaftlichen
Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen
(Stand: 31.12.1996) 303
Abbildung 24: Beteiligungsstruktur der WohnBau Frankfurt 312
Abbildung 25: Unternehmensdaten der WohnBau Frankfurt
(Stand: 31.12.1996) 313
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