Investitionsanalyse für Gewerbeimmobilien:
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Müller
1998
|
| Schriftenreihe: | Schriften zur Immobilienökonomie
5 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | kostenfrei Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XXV, 401 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 3481013817 |
Internformat
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|---|---|
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SEITE
V
I
NHALTSUEBERSICHT
1
E
INLEITUNG
.
1
1.1
PROBLEMSTELLUNG
UND
ZIELSETZUNG
.
1
1.2
THEORETISCHER
BEZUGSRAHMEN
.
5
1.3
ABGRENZUNG
UND
VORGEHENSWEISE
DER
ARBEIT
.
8
2
G
RUNDLAGEN
.
16
2.1
INVESTITIONSANALYSE
.
16
2.2
GEWERBLICHE
IMMOBILIEN
.
64
2.3
ZUSAMMENFASSUNG
.
84
3
M
ETHODEN
DER
I
NVESTITIONSRECHNUNG
ALS
B
ASIS
ZUR
B
EURTEILUNG
VON
I
MMOBILIENINVESTITIONEN
.
88
3.1
SYSTEMATISIERUNG
DER
METHODEN
DER
INVESTITIONSRECHNUNG
.88
3.2
STATISCHE
METHODEN
.
90
3.3
DYNAMISCHE
METHODEN
.
95
3.4
ZUSAMMENFASSUNG
.
202
4
M
ETHODEN
DER
R
ISIKOBETRACHTUNG
IM
R
AHMEN
DER
B
EURTEILUNG
VON
I
MMOBILIENINVESTITIONEN
.
204
4.1
SYSTEMATISIERUNG
DER
METHODEN
DER
RISIKOBETRACHTUNG
.
204
4.2
METHODEN
DER
RISIKOBETRACHTUNG
OHNE
BERUECKSICHTIGUNG
VON
WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNGEN
.
209
4.3
METHODEN
DER
RISIKOBETRACHTUNG
MIT
BERUECKSICHTIGUNG
VON
WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNGEN
.
225
4.4
ZUSAMMENFASSUNG
.
244
5
E
NTWICKLUNG
EINES
IMMOBILIENORIENTIERTEN
M
ODELLS
ZUR
INVESTITIONSANALYSE
.
245
5.1
RECHNUNGSELEMENTE
EINER
INVESTITIONSANALYSE
FUER
GEWERBLICHE
IMMOBILIEN
.
245
5.2
TEILMODELL
INVESTITIONSRECHNUNG
.
274
5.3
TEILMODELL
RISIKOBETRACHTUNG
.
317
5.4
ZUSAMMENFASSUNG
.
336
6
M
ODELLKRITIK
UND
A
USBUCK
.
338
SEITE
VI
I
NHALTSVERZEICHNIS
A
BBILDUNGSVERZEICHNIS
.
XII
T
ABELLENVERZEICHNIS
.
XVII
A
BK
O
RZUNGSVERZEICHNIS
.
XIX
S
YMBOLVERZEICHNIS
.
XXIII
1
E
INLEITUNG
.
1
1.1
PROBLEMSTELLUNG
UND
ZIELSETZUNG
.
1
1.2
THEORETISCHER
BEZUGSRAHMEN
.
5
1.3
ABGRENZUNG
UND
VORGEHENSWEISE
DER
ARBEIT
.
8
2
G
RUNDLAGEN
.
16
2.1
INVESTITIONSANALYSE
.
16
2.1.1
BEGRIFF
DER
INVESTITION
.
16
2.1.1.1
DER
VERMOEGENSBESTIMMTE
ANSATZ
.
17
2.1.1.2
DER
KOMBINATIONSBESTIMMTE
ANSATZ
.
18
2.1.1.3
DER
DISPOSITIONSBESTIMMTE
ANSATZ
.
18
2.1.1.4
DER
ZAHLUNGSBESTIMMTE
ANSATZ
.
19
2.1.1.5
FINANZIERUNG
ALS
SPIEGELBILD
DER
INVESTITION
.
21
2.1.2
INVESTITIONSARTEN
.
23
2.1.3
INVESTITIONSPROZESS
UND
INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
.
26
2.1.3.1
INVESTITIONSPROZESS
.26
2.1.3.2
INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
.
29
2.1.3.2.1
ENTSCHEIDUNGSTHEORETISCHER
RAHMEN
.
29
2.1.3.2.2
INVESTITIONSENTSCHEIDUNGEN
IM
RAHMEN
DER
ENTSCHEIDUNGSTHEORIE
.
32
2.1.3.2.3
SYSTEMATISIERUNG
VON
INVESTITIONS
ENTSCHEIDUNGEN
.
36
2.1.4
INVESTITIONSRECHNUNG
.
40
2.1.4.1
INVESTITIONSRECHNUNG
ALS
INSTRUMENT
DER
ENTSCHEIDUNGSFINDUNG
.
41
2.1.4.2
ZIELSYSTEME
IM
RAHMEN
DER
INVESTITIONSRECHNUNG
.
43
2.1.4.3
RECHNUNGSELEMENTE
EINER
INVESTITIONSRECHNUNG
.
47
SEITE
VII
2.1.4.3.1
BEGRIFFLICHE
ABGRENZUNG
DER
RECHNUNGSELEMENTE
.
47
2.1.4.3.2
INHALTLICHE
ABGRENZUNG
DER
RECHNUNGSELEMENTE
.
54
2.1.4.4
AUFGABEN
EINER
UND
ANFORDERUNGEN
AN
EINE
INVESTITIONSRECHNUNG
.
58
2.1.5
RISIKOBETRACHTUNG
.
61
2.2
GEWERBLICHE
IMMOBILIEN
.
64
2.2.1
BEGRIFFLICHE
GRUNDLAGEN
.
64
2.2.1.1
JURISTISCHER
IMMOBILIENBEGRIFF
.
64
2.2.1.2
WIRTSCHAFTLICHER
IMMOBILIENBEGRIFF
.
66
2.2.1.3
BEGRIFF
DER
GEWERBEIMMOBILIE
.
69
2.2.2
SYSTEMATISIERUNG
GEWERBLICHER
IMMOBILIEN
.
71
2.2.3
GEWERBLICHE
IMMOBILIEN
ALS
GEGENSTAND
DER
INVESTITIONSANALYSE
.
74
2.2.3.1
FORMEN
DER
INVESTITION
IN
GEWERBLICHE
IMMOBILIEN
.
74
2.2.3.2
UNTERSCHEIDUNG
VON
IMMOBILIEN-PROJEKTEN
UND
-OBJEKTEN
.
76
2.2.3.3
SPEZIFIKA
VON
GEWERBEIMMOBILIEN
ALS
GEGENSTAND
DER
INVESTITIONSANALYSE
.
78
2.3
ZUSAMMENFASSUNG
.
84
3
M
ETHODEN
DER
I
NVESTITIONSRECHNUNG
ALS
B
ASIS
ZUR
B
EURTEILUNG
VON
I
MMOBILIENINVESTITIONEN
.
88
3.1.
SYSTEMATISIERUNG
DER
METHODEN
DER
INVESTITIONSRECHNUNG
.
88
3.2
STATISCHE
METHODEN
.90
3.2.1
GRUNDLAGEN
UND
BASISKONZEPT
DER
STATISCHEN
METHODEN
.
90
3.2.2
RENTABILITAETSRECHNUNG
.
91
3.2.2.1
STATISCHE
ANFANGSRENDITE
.
92
3.2.2.2
MULTIPLIKATORMETHODE
.
93
3.2.3
ZUSAMMENFASSENDE
BEURTEILUNG
DER
RENTABILITAETSRECHNUNG
ALS
STATISCHE
METHODE
DER
INVESTITIONSRECHNUNG
.
94
3.3
DYNAMISCHE
METHODEN
.95
3.3.1
BASISKONZEPTION
DER
DYNAMISCHEN
METHODEN
.
95
3.3.2
KAPITALWERT
.
97
3.3.2.1
GRUNDKONZEPT
DES
KAPITALWERTES
.
97
3.3.2.2
BEDEUTUNG
UND
PROBLEMATIK
DER
FESTLEGUNG
DES
KALKULATIONSZINSFUSSES
.
100
3.3.2.3
KAPITALWERT
BEI
BESCHRAENKTEM,
UNVOLLKOMMENEM
KAPITALMARKT
.
102
SEITE
VIII
33.2.4
BERUECKSICHTIGUNG
VON
STEUEREFFEKTEN
IM
KAPITALWERT
.
105
33.2.5
ERFASSUNG
DER
ZIELE
DES
INVESTORS
IM
KAPITALWERT
.
110
33.2.6
BEURTEILUNG
DER
EIGNUNG
DES
KAPITALWERTES
ALS
BASIS
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE
INVESTITIONSRECHNUNG
.
114
33.3
INTERNER
ZINSFUSS
.
115
3.33.1
GRUNDKONZEPT
DES
INTERNEN
ZINSFUSSES
.
116
333.2
EXISTENZ
UND
EINDEUTIGKEIT
DES
INTERNEN
ZINSFUSSES
.
118
3.33.3
INTERPRETATION
UND
PRAEMISSEN
DES
INTERNEN
ZINSFUSSES
.
120
3.33.4
BEURTEILUNG
DER
EIGNUNG
DES
INTERNEN
ZINSFUSSES
ALS
BASIS
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE
INVESTITIONSRECHNUNG
.
132
3.3.4
INTEGRIERTE
VERZINSUNG
.
135
33.4.1
GRUNDKONZEPT
DER
INTEGRIERTEN
VERZINSUNG
.
136
33.4.2
BEURTEILUNG
DER
EIGNUNG
DER
INTEGRIERTEN
VERZINSUNG
ALS
BASIS
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE
INVESTITIONSRECHNUNG
.
142
3.3.5
MODIFIED
INTERNAL
RATE
OF
RETURN
(MIRR)
.
143
33.5.1
GRUNDKONZEPT
DER
MIRR
.
144
33.5.2
BEURTEILUNG
DER
EIGNUNG
DER
MIRR
ALS
BASIS
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE
INVESTITIONSRECHNUNG
.
146
3.3.6
FINANCIAL
MANAGEMENT
RATE
OF
RETURN
(FMRR)
.
147
33.6.1
GRUNDKONZEPT
DER
FMRR
.
147
33.6.2
BEURTEILUNG
DER
EIGNUNG
DER
FMRR
ALS
BASIS
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE
INVESTITIONSRECHNUNG
.
151
3.3.7
MARKTZINS
.
153
33.7.1
GRUNDKONZEPT
DER
MARKTZINSMETHODE
.
153
33.7.2
DER
KONDITIONENBEITRAG
ALS
ERFOLGSGROESSE
DER
MARKTZINSMETHODE
.
154
33.7.3
DIE
MARGE
ALS
ERFOLGSGROESSE
DER
MARKTZINSMETHODE
.
162
33.7.4
DER
TRANSFORMATIONSBEITRAG
ALS
ERFOLGSGROESSE
DER
MARKTZINSMETHODE
.
167
33.7.5
DIE
ERFASSUNG
STEUERLICHER
EFFEKTE
IM
RAHMEN
DER
MARKTZINSMETHODE
.
168
33.7.6
BEURTEILUNG
DER
EIGNUNG
DER
MARKTZINSMETHODE
ALS
BASIS
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE
INVESTITIONSRECHNUNG
.
170
3.3.8
METHODEN
DER
INVESTITIONSRECHNUNG
AUF
BASIS
VOLLSTAENDIGER
FINANZPLAENE
.
172
33.8.1
GRUNDKONZEPT
DER
VOLLSTAENDIGEN
FINANZPLAENE
.
172
33.8.2
BERUECKSICHTIGUNG
ALTERNATIVER
ZIELWERTKONZEPTIONEN
IN
VOLLSTAENDIGEN
FINANZPLAENEN
.
177
SEITE
IX
3.3.83
INTEGRATION
DER
BESTEUERUNG
IN
VOLLSTAENDIGE
FINANZPLAENE
.
183
33.8.4
ERWEITERUNG
DES
KONZEPTES
DER
VOFI-EIGENKAPITAL-RENTABILITAET
ZUR
ERFASSUNG
BELIEBIGER
ZAHLUNGSSTRUKTUREN
.
186
33.8.4.1
BASISKONZEPT
UND
RESTRIKTIONEN
DER
VOFI-EIGENKAPITAL-RENTABILITAET
.
186
33.8.4.2
BISHERIGE
ANSAETZE
ZUR
MODIFIKATION
DER
VOFI-EIGENKAPITAL-RENTABILITAET
.
190
33.8.4.3
ENTWICKKRHG
EINER
ALLGEMEINGUELTIGEN
VERGLEICHSRENDITEKONZEPTION
AUF
DER
BASIS
VOLLSTAENDIGER
FINANZPLAENE
.
193
33.8.43.1
DIE
GRUNDKONZEPTION
DER
VERGLEICHSRENDITE
.
193
33.8.43.2
VARIATION
DER
GRUNDKONZEPTION
ZUR
ABBILDUNG
ALTERNATIVER
VERZINSUNGSKONZEPTE
UND
ZIELSYSTEME
.
197
33.8.5
BEURTEILUNG
DER
EIGNUNG
EINER
INVESTITIONSRECHNUNG
AUF
BASIS
VOLLSTAENDIGER
FINANZPLAENE
ALS
GRUNDLAGE
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE
INVESTITIONSRECHNUNG
.
202
3.4
ZUSAMMENFASSUNG
.
202
4
M
ETHODEN
DER
R
ISIKOBETRACHTUNG
IM
R
AHMEN
DER
B
EURTEILUNG
VON
1MMOBILIENINVESTITIONEN
.
204
4.1
SYSTEMATISIERUNG
DER
METHODEN
DER
RISIKOBETRACHTUNG
.204
4.2
METHODEN
DER
RISIKOBETRACHTUNG
OHNE
BERUECKSICHTIGUNG
VON
WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNGEN
.209
4.2.1
KORREKTURVERFAHREN
.
209
4.2.2
SENSITIVITAETSANALYSEN
.
211
4.2.2.1
VERFAHREN
KRITISCHER
WERTE
.
212
4.2.2.2
ALTERNATIVENRECHNUNGEN
.
218
4.2.23
SZENARIOANALYSE
.
221
4.3
METHODEN
DER
RISIKOBETRACHTUNG
MIT
BERUECKSICHTIGUNG
VON
WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNGEN
.
225
4.3.1
BEGRIFFLICHE
UND
KONZEPTIONELLE
GRUNDLAGEN
DER
BERUECKSICHTIGUNG
VON
WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNGEN
.
225
4.3.2
WAHRSCHEINLICHKEITSTHEORETISCHE
ANSAETZE
.
228
43.2.1
VOLLENUMERATION
.
228
43.2.2
VERFAHREN
NACH
HILLIER
.234
SATTE
X*
4.3.3
STICHPROBENTHEORETISCHE
ANSAETZE
.
237
4.3.3.1
GRUNDKONZEPT
DER
STICHPROBENTHEORETISCHEN
ANSAETZE.
237
4.3.3.2
METHODEN
ZUR
GENERIERUNG
VON
ZUFALLSSTICHPROBEN
.238
4.4
ZUSAMMENFASSUNG
.
244
5
E
NTWICKLUNG
EINES
IMMOBILIENORIENTIERTEN
M
ODELLS
ZUR
I
NVESTITIONSANALYSE
.
245
5.1
RECHNUNGSELEMENTE
EINER
INVESTITIONSANALYSE
FUER
GEWERBLICHE
IMMOBILIEN
.245
5.1.1
INVESTITIONSAUSZAHLUNG(EN)
.245
5.1.1.1
ANSCHAFFUNGSKOSTEN
GRUND
UND
BODEN
.
247
5.1.1.2
GEBAEUDEANSCHAFFUNGS
BZW.
-HERSTELLUNGSKOSTEN
.248
5.1.1.3
ANSCHAFFUNGSNAHER
HERSTELLUNGSAUFWAND
.249
5.1.1.4
NACHTRAEGLICHER
HERSTELLUNGSAUFWAND
.
250
5.1.2
LAUFENDE
AUSZAHLUNGEN
DER
PERIODEN
.250
5.1.2.1
KOMPONENTEN
DER
LAUFENDEN
AUSZAHLUNGEN
.250
5.1.2.2
ERFASSUNG
UND
PROGNOSE
DER
LAUFENDEN
AUSZAHLUNGEN
IN
DER
INVESTITIONSRECHNUNG
.252
5.1.3
LAUFENDE
EINZAHLUNGEN
DER
PERIODEN
.
253
5.1.3.1
KOMPONENTEN
DER
LAUFENDEN
EINZAHLUNGEN
.
253
5.1.3.2
ERFASSUNG
UND
PROGNOSE
DER
LAUFENDEN
EINZAHLUNGEN
IN
DER
INVESTITIONSRECHNUNG
.
253
5.1.4
VERAEUSSERUNGSERLOES
AM
ENDE
DER
NUTZUNGSDAUER
.
255
5.1.5
FINANZIERUNG
.256
5.1.5.1
FINANZIERUNGSSTRUKTUR
.256
5.1.5.2
ZINS
UND
TILGUNG
ALS
PERIODISCHE
AUSZAHLUNGEN
.
257
5.1.5.3
AUSGLEICH
VON
AUSZAHLUNGSUEBERSCHUESSEN
.
257
5.1.6
VERWENDUNG
VON
EINZAHLUNGSUEBERSCHUESSEN
.258
5.1.7
STEUERN
.259
5.1.7.1
IMMOBILIENINVESTITIONEN
UND
STEUERN
.
259
5.1.7.2
GRUNDLAGEN
DER
IMMOBILIENBESTEUERUNG
.
261
5.1.7.3
STEUERERMITTLUNG
.
262
5.1.7.3.1
STEUERN
IN
DER
INVESTITIONSPHASE
.
263
5.1.7.3.2
STEUERN
IN
DER
NUTZUNGSPHASE
.
265
5.1.7.3.3
STEUERN
IN
DER
DESINVESTITIONSPHASE
.270
SEITE
XI
5.2
TEILMODELL
INVESTITIONSRECHNUNG
.274
5.2.1
MODELLBESCHREIBUNG
.
274
5.2.1.1
MODELIKONZEPTION
UND
-AUFBAU
.
274
5.2.1.2
MODUL
BASISDATEN
.
276
5.2.1.3
MODUL
ZIELSYSTEM
.
282
5.2.1.4
MODUL
MIETVERTRAEGE
.
284
5.2.1.5
MODUL
KOSTENDATEN
.
286
5.2.2
FALLBEISPIEL
.
288
5.2.2.1
ERFASSUNG
DER
DATENBASIS
.
288
5.2.2.1.1
VORBEMERKUNG
.
288
5.2.2.1.2
BASISDATEN
DER
BEISPIELINVESTITION
.
288
5.2.2.1.3
ZIELSYSTEM
DES
INVESTORS
.
290
5.2.2.1.4
GESCHLOSSENE
MIETVERTRAEGE
.
291
5.2.2.1.5
KOSTENDATEN
DER
BEISPIELIMMOBILIE
.
294
5.2.2.2
VERARBEITUNG
DER
DATEN
IN
DEN
BERECHNUNGSMODULEN
.
295
5.2.2.2.1
BERECHNUNG
DES
PERIODENGEWINNS
AUF
BASIS
DER
PERIODISCHEN
ERTRAGS
UND
KOSTENDATEN
.
296
5.2.22.2
ERMITTLUNG
DES
ENDVERMOEGENS
DER
INVESTITIONSALTERNATIVE
PER
VOFI
.
299
5.2.2.2.3
ERMITTLUNG
DES
ENDVERMOEGENS
DER
/
FINANZANLAGE
PER
VOFI
.
305
5.2.Z.2.4
BERECHNUNG
DER
VERGLEICHSRENDITE
.308
5.2.2.2.5
UEBERSICHTSBERICHT
.
312
5.3
TEILMODELL
RISIKOBETRACHTUNG
.
317
5.3.1
IDENTIFIKATION
UND
AUSWAHL
DER
IM
RISIKOMODELL
ZU
BERUECKSICHTIGENDEN
MODELLVARIABLEN
.
317
5.3.2
ANNAHMEN
UEBER
DIE
VERTEILUNG
UND
ENTWICKLUNG
DER
RISIKOBEHAFTETEN
VARIABLEN
DES
FALLBEISPIELS
.
324
5.3.3
ERGEBNISSE
DER
RISIKOBETRACHTUNG
IM
RAHMEN
DES
FALLBEISPIELS.
330
5.3.4
INTERPRETATION
DER
GEWONNENEN
INFORMATIONEN
.334
5.4
ZUSAMMENFASSUNG
.
336
6
M
ODELLKRITIK
UND
A
USBLICK
.
338
L
ITERATURVERZEICHNIS
.
343
A
NHANGSVERZEICHNIS
.
372
A
NHANG
373 |
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