Immobilienfonds und Erwerbermodelle: [Haftung bei steuerbegünstigten Kapitalanlagen]
Gespeichert in:
| Vorheriger Titel: | Werner, Horst S. Immobilienfonds und Erwerbermodelle |
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| 1. Verfasser: | |
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Neuwied [u.a.]
Luchterhand
1997
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| Ausgabe: | 3., neubearb. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XIX, 253 S. |
| ISBN: | 3472025794 |
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|---|---|
| adam_text | Inhalt
Abkürzungen XVII
1. Teil
Geschlossene Immobilienfonds und andere
Publikumspersonengesellschaften
A. Rechtliche und tatsächliche Gestaltung von Geschlossenen
Immobilienfonds 1
B. Haftungsrisiken des Anlegers Abwehr von Drittansprüchen ... 2
I. Haftungsrisiken bei geschlossenen Immobilienfonds in der
Rechtsform der BGB Gesellschaft/Gestaltungsformen 2
1. Vertragliche Haftungsbeschränkung 2
a) Haftungsbeschränkung durch Vereinbarung mit den
Gesellschaftsgläubigern/Gesellschaftsvertrag 2
b) Haftungsbeschränkung durch Beschränkung der Ver¬
tretungsmacht der geschäftsführenden Gesellschafter . . 3
aa) Zulässigkeit 3
bb) Wirksamkeit gegenüber Gesellschaftsgläubigern/
Erkennbarkeit 3
cc) Umfang der Haftungsbeschränkung 5
2. Treuhandlösung 6
a) Rechtsnatur und Art der Treuhandschaft 7
b) Der Treuhandvertrag 8
II. Gestaltungsformen und Haftungsrisiken bei Immobilienfonds
in der Form der Bruchteilsgemeinschaft 9
1. Die Ausgestaltung der Verwaltung 9
2. Haftung der Anleger 10
III. Haftungsrisiken bei geschlossenen Immobilienfonds als
Kommanditgesellschaft 11
C. Rechte und Pflichten innerhalb der Leistungsbeziehungen 12
I. Verpflichtung zur Einlagezahlung 12
VII
Inhalt II. Verpflichtung zur Zahlung von Nachschüssen 13
1. Rechtliche Nachschußpflicht 13
a) Kommanditgesellschaft 13
b) BGB Gesellschaft 13
2. Nachschuß Verpflichtung durch Mehrheitsbeschluß 14
3. Faktische Nachschußpflicht 15
III. Inhaltskontrolle/Wahrnehmung von Minderheitenrechten ... 15
1. Grundsätze der Inhaltskontrolle von Gesellschaftsverträgen
bei Publikumspersonengesellschaften 15
2. Einzelne Minderheitenrechte 16
a) Kündigung des Treuhandvertrages/Verwaltungsvertrages . 16
b) Optionsklausel 16
c) Einstellung von Zinszahlungen in der Krise 17
d) Sondervorteile für Gründergesellschafter 17
e) Auskunftsansprüche 18
f) Einberufung der Gesellschafterversammlung 19
g) Stimmrecht 20
h) Änderung des Gesellschaftsvertrages 20
i) Abtretung der Einlageforderung 21
j) Hinauskündigen von Gesellschaftern 21
k) Anfechtung von Gesellschafterbeschlüssen 22
D. Lösung der gesellschaftsrechtlichen Beteiligung/Rücktritts und
Kündigungsrechte des Anlegers 22
I. Kündigungsrechte 23
1. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß
§ 123 BGB 23
2. Kündigung aus wichtigem Grund 23
a) Direkte Beteiligung als Gesellschafter 24
aa) Kündigung aus wichtigem Grund wegen arglistiger
Täuschung 24
bb) Außerordentliche Kündigung aus anderen »wichtigen
Gründen« 25
cc) Wegfall der Geschäftsgrundlage 25
b) Zwischenschaltung eines Treuhänders 27
3. Rücktritt gemäß § 13a UWG 28
4. Widerruf von Haustürgeschäften nach dem HTWiG .... 28
VIII
Inhalt
II. Verweigerung der E inlagezahlung in der Krise 29
1. Direkte Beteiligung als Kommanditist 29
a) Kommanditemlage 29
b) Darlehen . 30
c) Stille Beteiligung 30
2. Zwischenschaltung eines Treuhänders 31
a) Die BGH Ertscheidung vom 17. 12. 1979 31
b) Die Entscheidung des OLG München vom 22. 02. 1984 . 32
c) Aufrechnung 36
III. Beitritt unter einer Bedingung 37
IV. Form 38
V. Erfüllungsgehilfe 38
E. Prospekthaftung/Schadensersatzansprüche gegen Modellinitiatoren . 38
I. Vertragliche Haftungsansprüche 39
II. Prospekthaftung 40
1. Anspruchsgrundlagen 40
2. Prospekt 41
3. Anspruchsgegetier 45
4. Pflichten und Pflichtverletzung bei der Prospektherausgabe . 47
a) Grundsätzliche Anforderungen an den Prospektinhalt . 47
b) Einzelne Prospektangaben Rechtsprechungs¬
dokumentation 48
aa) Sondeivorteile 48
bb) Rendite und Wirtschaftlichkeitsberechnungen/
Zukunfisprognosen 48
cc) Eintritt von Steuervorteilen 50
dd) Wirtschaftliche Verflechtungen 52
ee) Wirtschaftliche Situation der Beteiligungs
gesellsdiaft 52
ff) Wirtschaftliche Situation des Geschäftsführers ... 53
gg) Rechtsgrundlagen und Haftungssituation 53
hh) Honorarfluß und Kostenrelation 53
ii) Miethöfc« 53
kk) Änderung des Prospektes 54
11) Einzelfälle 54
5. Verschulden 58
6. Kausalität 58
IX
Inhalt 7. Anspruchsumfang 60
a) Allgemeines 60
b) Entgangener Gewinn aus Alternativanlage 60
c) Entgangener Steuervorteil als Schaden 61
d) Anrechnung von Steuervorteilen im Wege der
Vorteilsausgleichung 63
e) Parteivereinbarung über Anrechnung von
Steuervorteilen 66
f) Mitverschulden 67
g) Zug um Zug Leistung 69
8. Verjährung 70
a) Verjährungsfrist 70
aa) Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinn .... 70
bb) Initiator als Mitgesellschafter der Fondsgesellschaft . 71
cc) Vertragliche Haftung der Gründerkommanditisten
gegenüber Treuhandkommanditisten 71
dd) Sachwalterhaftung/persönliche Vertrauenswerbung . 72
ee) Bauherrenelemente 73
b) Abkürzung der Verjährungsfrist/Verwirkung 73
9. Haftungsbeschränkung 74
a) Haftungsbegrenzung durch Vertragsklauseln und
Prospektvorbehalt 74
b) Umfang der Haftungsbeschränkung 75
10. Gerichtsstand 76
F. Haftungsverantwortung weiterer Funktionsträger 76
I. Treuhänder 76
1. Haftungsgrundlagen 76
a) Volltreuhänder 77
aa) Vertragliche Haftung 77
bb) Prospekthaftung/lnformationspflichten 83
b) Treuhänder mit eingeschränktem Aufgabenbereich/
Mittelverwendungstreuhänder 86
2. Verjährung, Haftungsbeschränkung 87
3. Gerichtsstand 88
4. Eingeschränkte Haftung gegenüber Vermittler 88
5. Treuhänderhaftung bei spekulativen/dubiosen Angeboten . 89
6. Berufshaftpflicht 90
X
Inhalt
II. Anlagevennittler/Anlageberater 91
1. Haftungsgrundlagen/Auskunftsvertrag 91
2. Umfang der Vermittlerpflichten 93
a) Anlagevermittlung/Anlageberatung 93
b) Anlagevermittlung mit besonderer Vertrauenswerbung . 94
c) Erfahrung des Anlegers 95
d) Die Aufklärungspflichten im einzelnen 96
aa) Grundlagen 96
bb) Kenntnisstand/Nachforschungspflichten 96
cc) Ungewöhnlich hohe Renditeversprechen 97
dd) Hinweis auf kritische Presseberichte 98
ee) Auslandsanlage 98
ff) Prognose 99
gg) Sonstige Pflichten 99
3. Anlageberatung 100
a) Allgemeines 100
b) Anlageberatung durch Steuerberater und
Wirtschaftsprüfer 100
aa) Belehrungspflichten im Rahmen der laufenden
Steuerberatung 101
bb) Heranziehung des Steuerberaters als individuellen
Berater 103
cc) Umfassende Überprüfung des Beteiligungs¬
angebotes 103
c) Anlageberatung durch Kreditinstitute 105
4. Verjährung/Haftungsbeschränkung 108
5. Schaden 109
6. Beweislast 109
7. Geschäftsführer/Untervertreter 110
a) Geschäftsführer 110
aa) Erhebliches wirtschaftliches Interesse 110
bb) Besonderes persönliches Vertrauen 111
b) Untervertreter 111
8. Mitverschulden 112
III. Rechtsanwälte/Wirtschaftsprüfer/Steuerberater 113
1. Prospekthaftung 113
2. Prospektprüfungsberichte und Erteilung fehlerhafter
Testate 116
XI
Inhalt a) Sittenwidrige Schädigung, § 826 BGB 116
b) Vertragliche Dritthaftung 117
aa) Haftungsgrundlagen 117
bb) Reichweite der Haftung 118
3. Anlageberatung 118
4. Provision 119
5. Vertragsentwürfe/Rechtsberatungsgesetz 119
6. Verjährung, Haftungsbeschränkung 119
a) Steuerberater 119
b) Wirtschaftsprüfer 121
c) Rechtsanwälte 122
d) Verjährungsproblematik bei Mehrfachberuflern 123
e) Haftungsbeschränkung 124
7. Berufshaftpflichtversicherung 124
IV. Beirat, Aufsichtsrat, Kontrollausschuß 126
1. Vertragliche Pflichten 126
2. Prospekthaftung 126
3. Anspruch aus § 826 BGB 127
4. Verjährung 127
5. Anspruch der Gesellschaft 127
6. Vermögensschaden Haftpflichtversichung 127
V. Geschäftsführer 128
G. Rechte und Ansprüche gegenüber den finanzierenden
Kreditinstituten 128
I. Nichtigkeit des Darlehensvertrages gemäß §§ 134 BGB,
56 GewO 129
II. Einwendungsdurchgriff 132
III. Schadensersatz, Verletzung von Aufklärungspflichten 134
1. Aufklärungspflichten der sich auf die Finanzierung
beschränkenden Bank 134
2. Aufklärungspflichten und Pflichtverletzungen in
Sonderfällen 136
a) Wissensvorsprung der Bank 136
aa) Sicheres Scheitern des Projekts 137
bb) Sanierungsbedürftigkeit des Objektes 139
cc) Überhöhter Kaufpreis 139
XII
Inhalt
dd) Unterdeckung/Mieteinnahmen 140
ee) Fehlende Bonität 140
ff) Schuldübernahme 140
gg) Projektbeteiligter Rechtsanwalt 141
hh) Kausalität 141
b) Die Bank nimmt besonderes Vertrauen in Anspruch . . 141
aa) Finanzierungszusage 141
bb) Bankgeprüfte Beteiligung 142
c) Bank als Referenz 143
d) Befürwortung der Anlage 144
e) Die Bank schafft einen Gefährdungstatbestand 144
f) Die Bank wirkt aktiv bei der Konzeption oder
dem Vertrieb mit 145
IV. Rechtsschutzversicherung 148
2. Teil
Bauherren und Erwerbermodelle
A. Rechtliche und tatsächliche Gestaltung von
Bauherrenmodellen etc 150
I. Bauherrenmodell 150
II. Erwerbermodell/Kauf vom Bauträger 151
B. Haftungsrisiken der Bauherren im Außenverhältnis bei Baukosten¬
überschreitungen oder Konkurs des Baubetreuers 151
I. Haftung des Bauherren für Werkunternehmerforderungen . . 151
II. Tilgungswirkung bei Zahlung an Treuhänder 153
III. Festpreisgarantien/Beschränkung der Vollmacht 153
C. Inhaltskontrolle von Bauherrenmodellverträgen 154
I. Grundlagen/Anwendbarkeit 154
1. Treuhandvertrag 155
2. Gesellschaftsvertrag der Bauherrengemeinschaft 155
3. Sonstige Verträge 155
II. Einzelne Klauseln/Minderheitenrechte 158
1. Musterprozeß 158
2. Garantiemietenregelung 158
3. Auskunftsansprüche gegen Treuhänder 159
XIII
Inhalt
D. Abwehr von Gebührenansprüchen 160
I. Erfolgsunabhängige Provisionen/»Abwahl« von Leistungen . . 160
1. Finanzierungsvermittlungsprovisionen 160
2. Mietvermittlung/Mietgarantie 161
II. Initiatorenvergütung 161
III. Rückforderung überhöhter Provisionszahlungen 162
IV. Vertriebsprovision bei Verflechtungstatbeständen 162
V. Herausgabe von Sondervorteilen durch Steuerberater 163
E. Ansprüche aus Rücknahmegarantien 165
F. Lösen von der Beteiligung 170
I. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB . 170
1. Anfechtung des Treuhand /Baubetreuungsvertrages .... 170
2. Anfechtung der sonstigen Verträge 172
II. Fehlerhafte Bevollmächtigung des Treuhänders 172
1. Anlagevermittlungsvertrag/Zeichnungsschein 173
2. Treuhandvertrag 173
3. Sonstige Verträge, Vertretergeschäfte 174
a) Vollmacht bei Vertragsschluß vorgelegt 175
b) Vollmacht bei Vertragsschluß nicht vorgelegt 176
III. Widerruf von Haustürgeschäften 176
IV. Rückabwicklung über Schadensersatzansprüche 176
G. Schadensersatzansprüche gegen Modellinitiatoren und sonstige
Funktionsträger beim Bauherrenmodell 176
I. Grundlagen 176
II. Anspruchsgegner 177
1. Prospektherausgeber und Initiator 177
a) Vertragliche Ansprüche 177
b) Prospekthaftung 178
aa) Grundlagen 178
bb) Verjährung 178
2. Treuhänder 179
a) Mittelverwendungskontrolle/Kostenüberschreitung . . . 180
b) Vertragsabschlüsse durch Treuhänder 181
c) Prospekthaftung, Aufklärungspflichten 183
d) Sonstige Pflichten 183
aa) Steuerliches Konzept 183
XIV
Inhalt
bb) Bürgschaften 184
cc) Mietgarantien/Renditerisiko 184
dd) Kontrolle des Rohbaus und der Gewerke 184
ee) Nichtigkeit des Treuhandvertrages 185
3. Anlagevermittler, Rechtsanwälte, Steuerberater 185
4. Baubetreuer 185
5. Kreditinstitute 187
6. Gesamtschuldnerische Haftung 187
III. Schadensersatz, Anspruchsumfang 187
1. Totalverlust 187
2. Teilverlust/Bauprojekt wird verwirklicht 187
a) Rückabwicklung 188
b) Festhalten am Vertrag 189
aa) Wertdifferenz als Schaden/Vertragsanpassung ... 189
bb) Entgangene Steuervorteile als Schaden 190
(1) Zugesicherte Steuervorteile 191
(2) Steuernachteile durch falsche
Vertragskonstruktion 192
(3) Entgangene Steuervorteile als
Vertrauensschaden/Prospekthaftung 192
c) Anrechnung von Steuervorteilen 192
3. Mitverschulden 194
4. Rechtsschutzversicherung 194
3. Teil
Beteiligungssparfonds
A. Einführung 196
B. Die typischen Risiken von Beteiligungssparfonds des freien
Kapitalmarktes 197
I. Fehlende Marktaufsicht und Überwachung 198
II. Kostenstruktur 199
III. Durchschnittsanleger, Vertriebssituation 199
C. Rechte geschädigter Anleger 200
I. Haustürwiderrufsgesetz 200
1. Einleitung 200
XV
Inhalt 2. Anwendung des HWiG auf Beteiligungssparfonds 200
a) Stille Gesellschaft 200
b) Genossenschaft 201
3. Ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung 201
4. Vorhergehende Bestellung 202
5. Widerrufsfrist 203
6. Rückabwicklung 204
7. Darlehen 204
II. Inhaltskontrolle 205
1. Grundlagen 205
2. Einzelne Klauseln 206
a) Ausschluß des Kündigungsrechts 206
aa) Kündigung aus wichtigem Grund 206
bb) Ordentliche Kündigung 206
b) Abgangsentschädigungen 206
III. Sittenwidrigkeit 207
IV. Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten 210
1. Entwicklung der Rechtsprechung 211
2. Stellungnahme 213
3. Aufklärung über wirtschaftliche Auswirkungen unüblicher
Gebühren 215
V. Geschäftsführerhaftung 217
VI. Exkurs: Warenterminrechtsprechung 217
Urtellsregister 220
Sachregister 251
XVI
|
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