Entwicklung und Probleme des nachrangigen Realkredits:
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| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Frankfurt am Main [u.a.]
Lang
1996
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| Schriftenreihe: | [Europäische Hochschulschriften / 2]
1879 |
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Literaturverzeichnis 15
Abkürzungsverzeichnis 33
Tabellenverzeichnis 37
A Einleitung 39
I. Wohnungswirtschaftliche Strukturwandlungen als Auslöser für
Krisen um den nachrangigen Realkredit in Deutschland und Lö¬
sungsversuche als Ausgangspunkt der Analyse 39
1. Die Entstehung der Problematik um den nachrangigen Real¬
kredit in der Vergangenheit und Versuche der Lösung 39
2. Die auch in der Gegenwart aktuell gebliebene Problematik
als auslösendes Moment für moderne Lösungsansätze 42
II. Gang der Untersuchung 44
B Die Entstehung des nachrangigen Realkredits in Deutschland 47
I. Die Herausbildung des organisierten Bodenkredits 47
II. Die Kredit und Hypothekennot 48
1. Preußische Gesetzgebungsbestrebungen und reichsgesetzli¬
che Regelung 48
2. Die Herausbildung des organisierten Bodenkredits 48
3. Ältere Quellen einer Kredit und Hypothekennot 49
III. Die Entstehung des nachrangigen Realkredits 51
1. Der Erlaß der preußischen Hypotheken und Konkursord¬
nung 51
2. Die Justizreform Friedrichs des Großen und die neue Hypo¬
thekengesetzgebung 52
a) Bestimmungen über die Eintragungen im Grundbuch.. 52
aa) Die buchmäßige Formalisierung des Hypothekenwe¬
sens 52
bb) Einführung der reinen Altersrangfolge 52
cc) Das Taxwesen 53
5
b) Die Differenzierung von erst und zweiteiligem Hy¬
pothekarkredit 55
c) Die Problematik der sogenannten Ib Hypothek 55
3. Das Hypothekenbankgesetz von 1899 56
a) Die gesetzliche Grundlage für den erstrangigen Real¬
kredit 56
b) Die Segmentierung eines besonderen Kreditangebots .. 57
4. Das typische Finanzierungsschema einer Wohnungsbau¬
maßnahme um die Jahrhundertwende 58
5. Das Prinzip der ersten und zweiten Hypothek 59
C Zur Bedeutung des nachrangigen Realkredits für das Kreditwesen 63
I. Abgrenzungsprobleme des nachrangigen Realkredits 63
1. Rang und Reihenfolge der dinglich gesicherten Gläubiger... 63
2. Die pfandrechtliche Erfassung 63
3. Die Nachrangigkeit des Realkredits 65
II. Die Funktionen des nachrangigen Realkredits 65
III. Die nachrangige Hypothek als Personal oder Realkredit 66
D Wohnungswirtschaft und nachrangiger Realkredit von 1872 bis 1948 69
I. Die Wohnungswirtschaft bis zum 1. Weltkrieg 69
1. Die Hypothekenordnung von 1872 69
2. Die Situation während der Jahrhundertwende 71
a) Der Rückgang des Eigenkapitals an den Gesamtbau¬
vorhaben 71
b) Das Hypothekenbankgesetz von 1900 71
3. Die Beschränkung des organisierten Bodenkredits auf
Kredite im erststelligen Raum 72
a) Beleihungstätigkeit und ein den Interessen der Haus¬
und Grundbesitzer zuwiderlaufendes Geschäftsgebaren 72
b) Der an nachrangigem Realkredit interessierte Kreis
von Kleinkapitalisten und Gefahrenmomente für den
Realkreditmarkt 74
c) Restkaufgeldforderungen aus Grundstücken als II. Hy¬
potheken 76
d) Unfreiwillige nachstellige Darlehensgewährungen von
Seiten der Bauhandwerker 77
e) Tendenz zur völligen Abwendung des Privatkapitals
vom Markt des nachrangigen Realkredits seit 1911 78
6
4. Die aus dem Hang zum Spekulantentum resultierende Ten¬
denz zur Ãœberkapitalisierung von Bodenwerten 79
5. Die Existenz eines einheitlichen deutschen Immobiliarrechts
und dessen Mängel als Nährboden der Problematik 83
6. Auslöser der Not um den nachrangigen Realkredit vor dem
ersten Weltkrieg 84
a) Ungeregelte Verhältnisse im Bereich des nachrangigen
Realkredits 84
b) Einsetzende Reformbestrebungen 84
II. Der Wohnungsbau in Deutschland während des 1. Weltkrieges,
in der Nachkriegszeit und im Dritten Reich bis 1948 und die
sich verschärfende Krise des nachrangigen Realkredits 85
1. Die sich unterscheidenden Kriterien der Problematik um den
nachrangigen Realkredit seit 1914 von der Vorkriegszeit 85
a) Der völlige Rückgang der privaten Geldgeber vom
Markt der zweiten Hypothek 85
b) Uneffektive Versuche der Rückführung der nachstelli¬
gen Finanzierung in die Privatwirtschaft 85
c) Der sich allmählich abzeichnende Übergang der nach¬
stelligen Kreditgewährung auf die öffentliche Wirt¬
schaft 86
d) Veränderte Kreditbedürfnisse und neuorientierte Lö¬
sungsansätze 86
2. Nachrangige Hypotheken während des 1. Weltkrieges und
in den Inflationsjahren 87
a) Der Zusammenbruch der Wohnungswirtschaft wäh¬
rend des Krieges und die sich gegen Kriegsende hin
abzeichnende Wohnungsnot 87
b) Der durch das Zwangsversteigerungsverfahren be¬
günstigte erststellige Hypothekar 88
c) Die sich noch verstärkende Wohnungsnot in den ersten
Nachkriegsjahren 90
3. Die veränderten Kreditbedürfnisse seit Stabilisierung der
Währung im Jahre 1924 91
a) Minderung des Deckungsspielraums von ersten Hypo¬
theken 91
b) Der Übergang der nachstelligen Kreditgewährung von
privaten Kreditgebern auf öffentliche Kreditmittel 93
aa) Verarmung und Abschreckung der privaten Geldgeber 93
7
bb) Das vollständige Verschwinden privater Individualhy I
potheken 93
cc) Die Steigerung der Einflußnahme der öffentlichen
Hand 93
4. Der Nationalsozialismus und die Problematik um den nach
rangigen Realkredit 94
a) Die Ursprünge der Bodenreform und die sich hieraus
bereits in der Zeit der Weimarer Republik abzeichnen¬
den Einwirkungen auf die Hypotheken Verhältnisse 94
aa) Die Grundgedanken der Bodenreformer 94
bb) Die schon in der Zeit der Weimarer Republik aus der
Bodenreform erwachsenen Gesetzgebungsbestrebun¬
gen 95
cc) Bodenreform und nachrangiger Hypothekarkredit 97
b) Nationalsozialismus und Bodenreform 97
aa) Die Bodenreform als Grundbegriff des nationalsozia¬
listischen Weltbildes 97
bb) Ausgewählte nationalsozialistische Gesetzgebungsbe¬
strebungen zur Entschuldung des Bodens 98
cc) Auswirkungen auf den nachrangigen Realkredit 99
c) Das Ende der sog. Hauszinssteuerära und die Verschär¬
fung der Finanzierungsfrage 99
d) Die Tendenz der öffentlichen Unterstützung des Woh¬
nungsbaues zugunsten einkommensschwacher Bevöl¬
kerungsgruppen seit dem Jahre 1933 101
aa) Die Förderung der Kleinsiedlung und des Volkswoh¬
nungsbaues 101
bb) Die Bildung eines allgemeinen Marktes für zweite Hy¬
potheken 102
e) Der von der nationalsozialistischen Regierung ins Le¬
ben gerufene sog. Hypothekensperrerlaß von 1938 102
5. Die Entwicklungslinien bis zum Jahre 1948 103
a) Der Ãœbergang zur staatlichen Wohnungsbau und
Wohnungsbewirtschaftungspolitik seit Ende des 2.
Weltkrieges 103
b) Parallel verlaufende Entwicklung wie zwischen den
beiden Weltkriegen 103
8
3 Versuche zur Lösung des Problems des nachrangigen Realkredits in
Deutschland bis zum Jahre 1948 und deren damalige praktische Re¬
levanz 105
I. Kapitalaufbringung und zusätzliche Sicherheit als Ansatz der
Problematik und Versuch der Abgrenzung der einzelnen Lö¬
sungsvorschläge 105
II. Beschaffung von Mitteln aus dem bestehenden organisierten
Realkreditmarkt bzw. die Schaffung von Sonderinstituten 107
1. Genossenschaftliche Organisationsversuche 107
a) Verbürgung der nachrangigen Hypotheken durch Hy
pothekenvermittlungs und Garantiegenossenschaften . 107
aa) Beschränkung auf den vorhandenen Hausbesitz 107
bb) Zu geringe Garantiemittel und ungeeignete Rechtsform 107
b) Hypothekenschutzbanken als mögliche Verbesserung.. 108
aa) Versuch der Bekämpfung der Wucherbedingungen 108
bb) Hypothekenschutzbanken als Übergangslösung 109
c) Hausbesitzerbanken und neue Formen der Kreditbe¬
schaffung 109
aa) Ausgabe von Namensschuldverschreibungen 109
bb) Rechtliche Schwierigkeiten und zu geringe Deckungs¬
mittel 110
cc) Unbrauchbarkeit von erweiternden Reservefonds 111
2. Gründungen von Stadtschaften 111
3. Unternehmungsformen erwerbswirtschaftlicher Art 112
a) Privatwirtschaftliche Beschaffung in der Vorkriegszeit 112
b) Ansätze zur Verbesserung der Sicherheit nachrangigen
Realkredits mit Hilfe von Versicherungen 113
aa) Hypothekenversicherungen in ihrer praktischen Aus¬
gestaltung 113
bb) Lebensversicherungen von Hauseigentümern zum
Zwecke der Hypothekensicherung 114
cc) Die Idee einer sogenannten Mietverlustversicherung.... 115
dd) Die Form der Hauslebensversicherung 116
ee) Förderung der Bautätigkeit durch die sogenannte Bau¬
lebensversicherung 116
ff) Eignung von Versicherungsgesellschaften zur Lösung
der Problematik 118
c) Beschränkung der Betätigung der Sparkassen im
nachrangigen Bereich 118
9
aa) Früherer Schwerpunkt der Sparkassen im erststelligen
Bereich und Ãœbergang zur nachstelligen Beleihung 118
bb) Die Sparkassen als Teillösungsansatz 119
d) Umbau der privaten Bausparkassen zu nachrangigen
Spezialinstituten 120
aa) Entwicklung der Bausparkassen zu sogenannten Bau¬
sparhypothekarkreditinstituten 120
bb) Lösungsansätze für eine Reform des Bausparwesens.... 121
cc) Bestehende Mängel der Bausparkassen 122
III. Die Beschaffung von Mitteln aus dem allgemeinen Kapital¬
markt unter öffentlicher Stützung bzw. durch den Staat 123
1. Ausbau öffentlicher Bausparkassen zu Spezialinstituten 123
a) Haftungsvorteile gegenüber privaten Bausparkassen.... 123
b) Geeignete Vorschläge als Grundlage für eine Teillö¬
sung 124
2. Die Baugenossenschaften und ihre zu starke Abhängigkeit
von der staatlichen Förderung 124
3. Zur Pflege des nachstelligen Grundkredites gegründete öf¬
fentliche Einrichtungen 125
a) Einrichtungen von Gemeinden und Gemeindeverbän¬
den 125
aa) Die in der Vorkriegszeit durchgeführten Versuche der
Gemeinden 125
bb) Stadtschaften, Kapitalvermittlungsstellen und sonstige
Beispiele 126
b) Unter staatlichem Einfluß stehende Einrichtungen 128
4. Der Einsatz von Bürgschaften der öffentlichen Hand 129
a) Bürgschaften von Gemeinden bzw. Gemeideverbänden
und des Staates 129
b) Bürgschaften als ein wirksames Mittel 130
IV. Der Einsatz von Mitteln der öffentlichen Hand 131
1. Hilfsmaßnahmen von Gemeinden und Gemeindeverbänden. 131
a) Bereitstellung von Gemeindemitteln seit der Zeit vor
dem 1. Weltkrieg 131
b) Einsatz von Hauszinssteuerrückflüssen seit Ende des
1. Weltkrieges 131
2. Staatliche Hilfsmaßnahmen zur Förderung des sozialpoli¬
tisch erwünschten Wohnungsbaues 132
a) Die Gebäudeentschuldungs bzw. Hauszinssteuer als
Ersatzmittel 132
10
b) Der direkte Einsatz von Staatsmitteln 134
aa) Landarbeiterwohnungsbau, Reichs bzw. Preußische
Wohnungsfürsorgefonds und sonstige Fonds 134
bb) Bergmanns und Kleinsiedlungen, Volks , Not , Be¬
helfs und Flüchtlingswohnungen und Reichsbaudarle¬
hen für Eigenheime 135
V. Sonstige Lösungsvorschläge und Forderungen an den Aufbau
besonderer Institute 135
F Vergleichende Betrachtung der Entwicklung der ausländischen Woh¬
nungswirtschaft und Versuche zur Lösung der Problematik um den
nachrangigen Realkredit am Beispiel von Österreich bis zum Jahre
1948 137
I. Die Entwicklung der Wohnungswirtschaft und die Besonderhei¬
ten der Problematik um den nachrangigen Realkredit bzw. de¬
ren Parallelen 137
1. Vorgehensweise in der Darstellung und Schwerpunkte 137
2. Die Entstehung des organisierten Hypothekarkredites in
Österreich seit Mitte des 19. Jahrhunderts 137
3. Die Bodenverschuldung als Ausgangspunkt der österreichi¬
schen Problematik um den nachrangigen Realkredit 138
4. Besonderheiten der österreichischen Entwicklung: Analyse
der speziellen Versuche zur Lösung der Prolematik um den
nachrangigen Realkredit 139
II. Österreichische Lösungsversuche zur Behebung der Kreditnot.. 139
1. Amortisationshypotheken als privatrechtliche Einzelmittel:
die Einführung der Eigentümerhypothek in Österreich in
Anlehnung an Deutschland 139
a) Grundzüge der Entwicklung der Eigentümerhypothek
und deren Sinn und Zweck 139
b) Auswirkungen auf den nachrangigen Realkredit 143
2. Schulderleichterung durch die sogenannten Konvertierungs¬
gesetze von 1888 und 1907 144
a) Die Idee des Konvertierens der Hypotheken 144
b) Wirtschaftlicher Hintergrund der Konvertierung und
Auswirkungen auf die nachrangigen Hypotheken 145
3. Die Möglichkeit der reinen Hypothekenerneuerung 146
4. Österreichische Nachbildung des preußischen landschaftli¬
chen Systems 146
5. Vergebliche Versuche zur Abhilfe der ländlichen Kreditnot 147
11
a) Die Einführung besonderer Erbteilungsvorschri ften 147
b) Sonstige Versuche 147
6. Lösungsversuche mit Hilfe spezieller Bodenkreditinstitute... 148
a) Bestrebungen mittels Sparkassen und Versicherungs¬
gesellschaften 148
b) Die Umgestaltung der Bausparkassen durch das soge¬
nannte Freundsparen 149
c) Einführung von Pfandbriefdarlehen und die erste dem
Hypothekengeschäft zugewandte Aktienhypotheken¬
bank 149
d) Staatliche Bodenkreditinstitute in Form von Landeshy¬
pothekar und Kommunalkreditanstalten 150
7. Mittelbeschaffung aus dem allgemeinen Kapitalmarkt unter
öffentlicher Lenkung und Stützung 151
8. Der Einsatz von Mitteln der öffentlichen Hand für die Woh
nungsbauförderung 151
9. Der direkte Einsatz von Staatsmitteln am Beispiel der Er¬
richtung eines Wohnungsfürsorgefonds 152
a) Aufbau des Wohnungsfürsorgefonds zur Förderung
des Kleinwohnungsbaues 152
b) Neugestaltung des Wohnungsfürsorgefonds zu einem
Bundes Wohn und Siedlungsfonds 153
c) Die durch Bundesgesetz vom 14.06.1929 eingeleitete
Bundeswohnbauförderung 153
G Die mit der Entwicklung der Wohnungswirtschaft verbundene aktuell
gebliebene Problematik um den nachrangigen Realkredit seit 1948
bis zur Gegenwart in Deutschland unter Hervorhebung grundlegender
Besonderheiten in Österreich 155
I. Die Analyse der Entwicklung der Wohnungswirtschaft seit
1948 in Deutschland und die Problematik um den nachrangigen
Realkredit 155
1. Parallelen zur Entwicklung bis 1948 155
2. Besondere Entwicklungstendenzen nach 1948 156
II. Die mit der Problematik um den nachrangigen Realkredit ver¬
bundenen Lösungsversuche 157
1. Die staatliche Subventionierung des Wohnungsbaues 157
2. Planmäßiger Um und Abbau der öffentlichen Hilfe seit
1958 160
12
III. Grundlegende Besonderheiten und Parallelen der Entwicklung
der Wohnungswirtschaft seit 1948 bis zur Gegenwart in Öster¬
reich 161
1. Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt als Zentralpro¬
blem 161
2. Probleme der Wohnbaufinanzierung und in der Praxis
durchgeführte exemplarische Lösungsansätze seit 1945 162
IV. Die gegenwärtige Entwicklung der Wohnungswirtschaft in
Deutschland und aktuelle Lage 163
V. Die noch immer aktuell gebliebene Problematik um den nach
rangigen Realkredit 165
H Kritische Analyse ausgewählter modernster deutscher und ausländi¬
scher Ansätze zur Lösung der Problematik 169
I. Die besonderen Aspekte der gegenwärtigen aktuellen Proble¬
matik und Anforderungen an Lösungsansätze 169
1. Besonderheiten der aktuellen Problematik um den nachran
gigen Realkredit 169
2. Das Anforderungsprofil für gegenwärtige Lösungsansätze... 170
a) Die Idee einer möglichen Koordinierung erststelliger
und nachrangiger Beleihungen in der Wohnungswirt¬
schaft 170
b) Thesenartige Zusammenfassung grundsätzlicher Frage¬
stellungen zur optimalen Bewertung von Lösungsan¬
sätzen 171
c) Die Verwertung historischer Ansätze und die Einbe¬
ziehung von Erfahrungen 172
d) Berücksichtigung von Ansätzen einer flexibleren
Wohnungspolitik 172
e) Verwertung von Ansatzpunkten des bestandspoliti¬
schen Instrumentariums und Einbeziehung von Vor¬
schlägen eines Kommissionsgutachtens 173
f) Die Annäherung an das Wunschziel eines einheitli¬
chen, dem erststelligen Realkredit gleichgearteten Sy¬
stems der II. Hypothek 173
II. Die Methode konsequenter Abschnittsfinanzierung als Mög¬
lichkeit einer Ausschöpfung des erststelligen Realkredits 174
1. Einleitende Bemerkungen 174
2. Die in der Praxis übliche herkömmliche Abschnittsfinanzie¬
rung 174
13
3. Das erweiternde Modell der Methode der konsequenten Ab¬
schnittsfinanzierung 176
4. Kritische Analyse: Beleuchtung der Vor und Nachteile die¬
ses Ansatzes und offene Fragen 178
III. Institutsübergreifende Absicherungs und Versicherungssyste¬
me unter besonderer Berücksichtigung eines speziellen Hypo¬
thekenversicherungssystems 181
1. Einleitende Bemerkungen 181
2. Die Konzeption einer Annuitätensicherung 182
3. Der Ansatz einer Hypothekenversicherung 183
a) Hypothekenversicherung als Schuldnerschutz und
mögliche Ergänzung zur Annuitätensicherung 183
b) Ältere Ausprägungen von Absicherungssystemen 183
c) Das Modell einer institutsübergreifenden Hypotheken¬
versicherung 184
4. Kritische Analyse: Vor und Nachteile von neuartigen Absi¬
cherungssystemen und offene Fragen 186
IV. Sonstige exemplarische Finanzinnovationen unter besonderer
Berücksichtigung einzelner amerikanischer Lösungsansätze 188
1. Amerikanische Finanzinnovationen als Vorbild und Bestäti¬
gung für deutsche Ansätze 188
2. Standardformen und innovative Formen des Hypothekar¬
kredits als Bereicherung für deutsche Ansätze 189
3. Das Hypothekenversicherungssystem in den USA als Erfah¬
rungssatz für mögliche Absicherungs und Versicherungs¬
systeme in Deutschland 191
V. Die Problematik des nachrangigen Realkredits in der Zukunft
und mögliche Lösungen unter besonderer Berücksichtigung des
Aspektes des EG Marktes 193
1. Die Problematik grenzüberschreitender Hypothekarkredite
und eines europäischen Realkredits 193
2. Auswirkungen in bezug auf die Problematik des nachrangi¬
gen Realkredits, Zukunftsperspektiven und Ausblick 197
I Schlußbetrachtung 199
Verzeichnis der Bekanntmachungen, Gesetze und Verordnungen 201
14
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