Bankenhaftung bei Immobilienanlagen:
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Frankfurt am Main
Verl. Wertpapier-Mitteilungen
1996
|
| Ausgabe: | 10., überarb. und erw. Aufl. |
| Schriftenreihe: | WM-Script
|
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| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | VIII, 322 S. |
| ISBN: | 3921696615 |
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Seite
I. Anlageformen 1
1. Bauherren Modell 1
2. Erwerber Modell 1
3. Bauträger Modell 1
4. Hamburger Modell 1
5. Fonds Modelle 2
II. Wirtschaftliche Bedeutung 3
1. Immobilienmarkt 3
2. Vermögensanlage in Immobilien 3
3. Beurteilungskriterien für Immobilienanlagen 4
III. Fallgruppen und Haftungsgrundlagen 5
1. Bank als Kreditgeber 5
2. Beteiligung der Bank am Projekt 6
3. Rolle des Anlegers 6
IV. Haftung und Risiken des Anlegers 7
1. Zivilrechtliche Vertragskonstruktion 7
2. Vertragsrisiken bei Bauherren /Erwerber Modellen 8
a) Allgemeine Vertragsrisiken 8
b) Werklohn für Bauunternehmer 9
c) Zahlungspflicht bei späterem Beitritt 10
d) Bauherren als Teilschuldner 11
e) Bauherrengemeinschaft als Gesamtschuldner 11
f) Beschränkung der Haftung 12
g) Bauherrenpflichten gegenüber Bauherrengemeinschaft 13
3. Immobilienfonds/Anlagegesellschaften 13
a) Beteiligung und Anlegerrisiko 13
b) Einlagenverpflichtung des Anlegers 14
4. Leistungsfähigkeit des Anlegers 15
a) Leistungsfähigkeit und Sittenwidrigkeit 15
b) Unbeschränkte Vermögenshaftung 16
c) Einkommensentwicklung 17
5. Anlagerisiken und deren Begrenzung 17
1
f
V. Haftung der Bank aus Anlagevermittlung/ vertrieb 19
1. Maklervertrag 19
2. Anlagevermittlung Auskunft 20
3. Umfang der Pflichten 20
a) Informationspflicht 20
b) Aufklärungsbedürftigkeit 22
4. Pflichteninhalt 23
a) Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben 23
b) Nachforschungspflicht 24
c) Tatsachen und Tatsachenbewertung 26
d) Vergleichende Werbung 27
5. Behandlung von Interessenkonflikten 27
a) Wahrung von Kundeninteressen 28
b) Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen 28
c) Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse 29
6. Immobilienanlagen 29
a) Grundstücksbelastung/Wirtschaftlichkeit bei
Auslandsimmobilien 29
b) Grundstücksbelastung bei Inlandsimmobilien 30
c) Wohnfläche bei Immobilienanlagen 31
d) Immobilienfonds Anteile 31
e) Öffentliche Mittel 32
7. Schiffsbeteiligungen 32
8. Warenterminoptionen • 32
a) Beratungs und Aufklärungspflicht 32
b) Schutzbedürftigkeit des Anlegers 33
c) Pflichteninhalt 34
9. Börsentermingeschäfte • 37
VI. Haftung der Bank aus Anlageberatung . 41
1. Rechtsgrundlagen 41
2. Beratungs und Auskunftsvertrag 42
a) Stillschweigender Beratungsvertrag 42
b) Sonstige vertragliche Beziehungen 44
c) Freizeichnung/Vermögensverwaltung 45
3. Abgrenzung Anlagevermittlung Anlageberatung 46
4. Umfang der Beratungspflicht 48
a) Informationspflicht 48
b) Richtige und vollständige Information 48
c) Nachforschungspflicht . 49
II
d) Offenbarungspflicht 49
e) Individuelle Beratung Aufklärungsbedürftigkeit 50
5. Pflichteninhalt 51
a) Erhöhte Sorgfaltspflicht bei Anlageberatung 51
b) Prüfungspflicht 54
c) Auflklärungspflicht 56
d) Auskunftserteilung 57
e) Steuerliche Beratungspflichten 58
f) Interessenkollision 60
6. Dritthaftung bei Auskünften 61
a) Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter 61
b) Sachverständigengutachten 62
c) Unrichtige Kreditauskunft 63
7. Pflichten bei einzelnen Anlageformen 64
a) Wertpapiere 64
b) Immobilienservice 64
c) Schiffsbeteiligungen 65
d) Ausländische Investmentanteile 65
e) Ausländische Anleihen 65
f) Stille Beteiligung 65
8. Kausalität/Beweislast 66
VII. Haftung der Bank aus Treuhandschaft 69
1. Treuhandformen bei Immobilienanlagen 69
2. Allgemeine Treuhandpflichten 69
3. Prüfungspflichten des Treuhänders 70
4. Aufklärungspflichten gegenüber Treugeber 71
a) Vertragsgrundlagen 71
b) Steuerliche Grundlagen 72
c) Prospekt 73
5. Wahrung allgemeiner Treugeberinteressen 74
a) Übertragung der Treuhandschaft 75
b) Dauer der Geschäftsführung 75
c) Übernahme der KG Anteile 75
d) Interessenkollision 76
e) Interessenausgleich zwischen Bauherren 76
f) Nachwirkende Treuepflichten 77
6. Wahrung der finanziellen Treugeberinteressen 78
a) Vertragsgestaltung 78
b) Vertragsdurchführung 78
c) Mittelverwendung, Risikoaufklärung 80
III
1
d) Rechnungslegung und Auskunft 81
e) Garantien 82
7. Wahrung der steuerlichen Treugeberinteressen 83
a) Prospektierte Steuervorteile 83
b) Mehrwertsteueroption 83
c) Vermeidung von steuerlichen Nachteilen 83
8. Vertragspflichten gegenüber Bank 84
a) Bürgschaft und Pfandrecht 84
b) Treuhandkonto 84
9. Fehlende Vollmacht 84
a) Kenntnis fehlender Vertretungsmacht 84
b) Haftung bei fehlender Vollmacht 85
c) Unbekannte Bauherren 85
10. Pfandrecht an Treuhandkonto 86
VIII. Einwendungen des Anlegers 87
1. PreisangabenVO 87
2. Darlehensvermittlung im Reisegewerbe 88
a) Verbraucherkredite 88
b) Immobilienanlagen 90
c) Fondsmodelle 92
d) Sonstige Kreditvermittlungen 92
3. Darlehensvermittlung nach VerbrKrG und HWiG 92
a) Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) 92
b) Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) 93
4. Fehlerhafte Bevollmächtigung 94
a) Notarielle Vollmacht bei nichtigem Grundvertrag 94
b) Vorlage der Vollmacht 95
c) Sorgfaltspflicht der Bank 95
d) Nichtige Vollmacht 96
e) Vollmachtsmißbrauch 96
f) Beschränkung der Vollmacht 98
g) Widerruf der Vollmacht 99
h) Anscheinsvollmacht 99
5. Fehlerhafte Beurkundung 101
a) Beurkundung des Treuhand /Baubetreuungsvertrages 102
b) Beurkundung von Anlagevermittlungsverträgen 103
c) Beurkundung von Geschäftsbesorgungsverträgen 103
d) Nichtigkeit der Vollmacht 104
e) Nichtigkeit des Darlehensvertrages 105
IV
6. Auszahlung des Darlehens an Dritte 107
a) Weisung des Darlehensnehmers 107
b) Zufluß beim Dritten 108
c) Auszahlung mit Treuhandauflagen 109
d) Gutschrift auf CpD 110
e) Auszahlung durch Forderungsbegründung 110
f) Gutschrift auf verpfändetem Festgeldkonto 111
g) Überweisung ohne wirksamen Auftrag 111
7. Anfechtung nach § 123 BGB 112
a) Täuschung der Anleger 112
b) Anfechtbarkeit der Vollmacht 113
c) Dritte im Sinne von § 123 Abs.2 BGB 114
d) Anlage Vermittler als Dritte 116
8. Nichtigkeit nach §§ 134,138 BGB 117
9. AGB Gesetz 117
a) Formularmäßige Zinsanpassung 117
b) Finanzierungsvermittlungsprovision 119
c) Mietgarantie 121
d) Finanzierungsnachweis 121
lO.Baugeldsicherungsgesetz 121
IX. Haftung der Bank aus culpa in contrahendo 123
1 . Vorvertraglicher Pflichtenkreis 123
a) Aufklärungspflicht 124
b) Wesentliche Umstände 125
c) Offenbarungspflicht und Erfolgsgarantie 126
2. Haftung des Vertreters 126
a) Sachwalter der Vertragspartei 128
b) Vertrauenstatbestand 128
c) Vermittler von Kapitalanlagen 130
d) FehlenderVertrauenstatbestand 134
3. Bank als Vertreter von Projektbeteiligten 135
a) Verbraucherkredit 135
b) Bank als Erfüllungsgehilfe 136
c) Immobilienfinanzierungen 136
d) Fondsmodelle 137
4. Allgemeine Pflichten der Bank als Kreditgeber 138
a) Prüfungspflichten 138
b) Aufklärungspflichten 141
V
j
c) Nachforschungspflicht 145
d) Überwachungspfiichten 146
5. Aufklärungspflichten beim Abzahlungskauf und 147
sonstigen Geschäften
a) Abzahlungskauf 147
b) Sonstige Geschäfte 147
c) Kombinierte Finanzierungen 149
6. Pflichten der Bank bei Immobilienanlagen 150
a) Kauf von Bauträger 150
b) Abschreibungsgesellschaften 151
c) Bauherren /Erwerber Modelle 151
d) Immobilienfonds/Beteiligungsfinanzierung 152
7. Aufklärungspflicht bei der Finanzierungsabwicklung 153
a) Global und Einzelfinanzierung 153
b) Zwischenfinanzierung und Finanzierungsvermittlung 154
c) Hereinnahme von Drittsicherheiten 155
d) Sicherungsabtretung 156
8. Aufklärungspflicht über Projektbeteiligte 156
a) Mittelverwendung durch Treuhänder 156
b) Bonität von Projektbeteiligten 157
c) Kreditwürdigkeit von Vertragspartnern 157
9. Aufklärung über Projektrisiken 158
a) Objektbewertung und Gesamtkosten 158
b) Objektprüfung und Wirtschaftlichkeit 159
c) Objektsanierung/Renovierung 160
d) Bauüberwachung und Mittelverwendung 161
10. Aufklärungspflicht in Sonderfällen 161
a) Bank als Projektbeteiligte 162
b) Spezielle Gefährdung des Anlegers 165
c) Wissensvorsprung über spezielle Risiken 167
d) Interessenkollision 170
X. Einwendungsdurchgriff 175
1. Einheitliches Rechtsgeschäft 175
2. Einwendungen aus dem Grundgeschäft 175
3. Risikoverteilung und Schutzbedürftigkeit 175
4. Vergleichbare Interessenlagen 176
5. Einwendungsdurchgriff bei Immobilien 177
6. Sonderfälle 180
VI
XI. Prospekthaftung 183
1. Formen der Prospekthaftung 183
a) Gesetzliche Prospekthaftung 183
b) Bürgerlich rechtliche Prospekthaftung 183
c) Prospekthaftung im engeren Sinn 184
d) Prospekthaftung im weiteren Sinn 186
e) Prospekthaftung und Verjährung 186
2. Grundsätze der Prospekthaftung 187
a) Prospektbegriff 187
b) Prospektinhalt 187
c) Prospektsinhaltskatalog 189
d) Renditeberechnung, Zukunftsprognosen 190
e) Mieteinnahmen 191
f) Wohnflächen 192
g) Bauauflagen/Wohnungseigentum 192
h) Grundstückseigentum 192
3. Haftender Personenkreis 193
a) Gründer und Initiatoren 193
b) Vertrieb (Anlagevermittler/Anlageberater) 195
c) Treuhänder 195
d) Berater/Gewährspersonen 196
e) Organpersonen 198
f) Angestellte der prospekthaftenden Unternehmen 199
4. Prospekthaftung der Bank 200
a) Steuersparende Kapitalanlagen 200
b) Börsenprospekt 204
c) Immobilienanlagen 204
5. Strafrechtliche Prospekthaftung 206
a) Betroffene Anlageformen 206
b) Prospektinhalt 206
c) Täterkreis 207
d) Strafprozessuale Auswirkungen 207
e) Verjährung 208
XII. Haftungsumfang 209
1. Kausalität 209
a) Haftungsbegründende Kausalität 209
b) Beweislast 212
c) Schutzbereich der Norm 213
VII
1
2. Verschulden 216
3. Mitverschulden 218
4. Schaden 220
a) Vertrauensschaden 221
b) Negatives Interesse 222
c) Positives Interesse 224
d) Festhalten am Vertrag 225
e) Minderwert, Steuervorteile 228
5. Vorteilsausgleichung 230
a) Kausalität, Zumutbarkeit 230
b) Ersparte Steuern 231
c) Versteuerung des Schadensersatzes 232
d) Steuerminderung nach Wiederversteuerung 233
6. Freizeichnung 234
a) Eingrenzung des Vertrauens 234
b) Haftungsbegrenzung durch Inkorporierung 234
c) Freizeichnung und AGBG 234
7. Verjährung 235
a) Vertragsansprüche 235
b) Verschulden bei Vertragsschluß 243
c) Prospekthaftung 244
d) Anlagevermittlung 246
e) Deliktische Schadensersatzansprüche 247
8. Verwirkung 247
XIII. Schlußbetrachtung 249
Entscheidungsübersicht 251
Literaturverzeichnis 315
VIII
|
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| author | Heymann, Ekkehardt von |
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