Bürobetriebe und Stadtentwicklung in Berlin: Entwicklungen in Berlin nach 1989 unter besonderer Berücksichtigung der Immobilienbranche
Gespeichert in:
1. Verfasser: | |
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Format: | Abschlussarbeit Buch |
Sprache: | German |
Veröffentlicht: |
Berlin
Inst. für Geographie der Techn. Univ. Berlin
1995
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Schriftenreihe: | Berliner geographische Studien
42 |
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Beschreibung: | Zsfassung in engl. Sprache |
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INHALTSVERZEICHNIS
Vorwort in
Inhaltsverzeichnis V
Abbildungsverzeichnis VIII
Tabellenverzeichnis IX
1 EINFÜHRUNG 1
1.1 Problemstellungen und Einordnung des Themas 1
1.2 Grundintention und Aufbau der Arbeit 2
2 STADTENTWICKLUNG 7
2.1 Neue Stadtstrukturen und lokale Handlungsmuster 7
2.1.1 Neue Stadtstrukturen 7
2.1.2 Lokale Politik in der Diskussion 9
2.1.3 Ein gesellschaftstheoretischer Ansatz als Erklärungsversuch 10
2.2 Stadtplanung und Stadtentwicklungsplanung in der Diskussion 12
2.3 Neue Handlungsweisen und Methoden kommunaler Steuerung 15
2.3.1 Erfahrungen aus anderen Ländern 16
2.3.2 Die Situation in der Bundesrepublik 19
2.3.3 Formen der Kooperation 21
3 BÜROSTANDORTFORSCHUNG 23
3.1 Definitionsschwierigkeiten und Forschungsdefizite 23
3.1.1 Einordnung der untersuchten Branche 23
3.1.2 Defizite der Forschung 25
3.2 Konzeptionelle Denkansätze 26
3.3 Konzeption der Arbeit 29
3.3.1 Grundkonzeption 29
3.3.2 Ergänzende Forschungsergebnisse 33
4 DIE ELEMENTE DER EMPIRISCHEN UNTERSUCHUNG 37
4.1 Räumliche und zeitliche Abgrenzungskriterien der Untersuchung 37
4.2 Untersuchungsobjekte 40
4.2.1 Immobilienbranche 40
V
4.2.2 Bezirks-und Senatsstadtplanung 42
4.2.2.1 Verwaltungspolitischer Aufbau des Stadtstaates 42
4.2.2.2 Berliner System der räumlichen Planung 44
4.3 Erhebungsverfahren im Methodenmix 47
4.3.1 Methodischer Ansatz: Qualitative Sozialforschung 48
4.3.2 Empirisches Vorgehen im Rahmen der offenen Interviews 49
4.3.3 Übrige Untersuchungsmethoden 53
5 BERLIN AUF DEM WEG ZUR DIENSTLEISTUNGS¬
METROPOLE 57
5.1 Büroflächenmarkt aus ökonomischer Perspektive 57
5.1.1 Bestand und Bedarf 58
5.1.2 Standortqualitäten und Preisgefüge 63
5.1.3 Grundstückspreise und Bodenrichtwerte 67
5.2. Stadtentwicklungsplanung nach der Wiedervereinigung 69
5.2.1 Steuerungsinstrumente der Planung 69
5.2.2 Inhalte und Zielsetzungen der Stadtentwicklungspläneund des
FNP 94 75
5.2.3 Büroflächenentwicklung aus Sicht der Stadtentwicklungs¬
planung 80
5.2.4 Beurteilung der Stadtentwicklungskonzeptionen 97
5.2.5 Traditionelle Planungspraxis in der Beurteilung 87
5.3 Neue Handlungsmechanismen strukturbildender Akteure in der Praxis 89
5.3.1 Projekte und Entwicklungsträger statt Pläne 90
5.3.2 Folgen neuer Planungspraktiken:
Investorenarchitektur gegen städtebauliche Leitbilder 94
5.3.3 Kommunikation und Kooperation in der Beurteilung 98
5.4 Hauptstadtplanungen als trendsetzende Rahmenbedingungen 102
5.4.1 Ausgangslage und der Planungsstand 103
5.4.2 Parlaments-und Regierungsumzug als Standortpolitikum 104
5.5 Zusammenfassung bisheriger Entwicklungen 107
6 STANDORTMUSTER UND STANDORTWAHL DER
IMMOBILIENBRANCHE 113
6.1 Standortverteilung West-Berlin 113
6.1.1 City-West und Randbezirke 113
6.1.2 Städtische Teilräume und Bezirke 121
VI
6.1.3 Verlagerungsprozesse 124
6.2 Standortverteilung Ost-Berlin 127
6.2.1 Die City-Ost im Bezirk Mitte 128
6.2.2 Städtische Teilräume und Bezirke 130
6.3 Standortwahlverhalten 134
6.3.1 Die Struktur der untersuchten Bürobetriebe 134
6.3.2 Standortwahlkriterien und ihre Gewichtung 136
6.3.3 Der Prozeß der Standortwahl 139
6.3.4 Standortwechsel 145
6.3.5 Der optimale Standort 147
7 STADTENTWICKLUNG UND STRUKTURBILDENDE
KRÄFTE: BILANZ UND PERSPEKTIVEN 149
7.1 Strukturbildende Kräfte: Handlungsweisen und ihre Folgen 149
7.2 Ein reines Krisenmanagement in Berlin 151
7.3 Fazit 153
8 ZUSAMMENFASSUNG 155
9 SUMMARY 155
10 LITERATURVERZEICHNIS 157
Anhang 167
vn
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abb. 1: Die Untersuchungskomponenten der Arbeit. 4
Abb. 2: Aufbau der Arbeit. 5
Abb. 3: Vereinfachte Darstellung der Standortwahlbedingungen von
Bürobetrieben nach DE LANGE. 30
Abb. 4: Der Prozeß der (Mikro-)Standortwahl im Kontext seiner prägenden
Einflußgrößen. 31
Abb. 5: Der Lebenszyklus-Ansatz nach PRTTCHARD. 35
Abb. 6: Das Stadtgebiet von Berlin differenziert nach städtischen Teilräumen 39
Abb. 7a: Politisches System des Stadtstaates Berlin 43
Abb. 7b: Ebenen der räumlichen Planung in Berlin 45
Abb. 8: Räumliche Verteilung der befragten Immobilienunternehmen. 51
Abb. 9: Die Entwicklung der Büromieten in Berlin - differenziert nach dem
Nutzwert - beurteilt vom Ring Deutscher Makler. 67
Abb. 10: Steuerungsinstrumente der Stadtentwicklungsplanung in Berlin. 74
Abb. 11: Die Ring-Center Konzeption der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umweltschutz. 79
Abb. 12: Beziehungsdreieck öffentlicher und privater Akteure im Rahmen der
Stadtentwicklung. 99
Abb. 13: Bestandsentwicklung der Immobilienbürs im Westteil Berlins. 113
Abb. 14: Standortverteilung der Immobilienbüros im Innenstadtbereich West
1981/1982. 117
Abb. 15: Standortverteilung der Immobilienbüros im Innenstadtbereich West
1988/1989. 118
Abb. 16: Standortverteilung der Immobilienbüros im Innenstadtbereich West
1991/1992. 119
Abb. 17: Standortverteilung der Immobilienbüros im Innenstadtbereich West
1993/1994. 120
Abb. 18: Entwicklungsdynamik Immobilienbüros in West-Berlin von 1989 bis
1993. 124
Abb. 19: Umzugsbewegungen in West-Berlin im Zeitraum von 1989 bis 1993. 126
Abb. 20: Umzugsgewinne und Umzugsverluste am Kurfürstendamm von 1989
bis 1993 mit Vergleichszeitraum 1981 bis 1989. 127
Abb. 21: Entwicklungsdynamik Immobilienbüros Ost-Berlin von 1991 bis 1993. 129
Abb. 22: Prozentuale Anteile der Bezirke in Ost-Berlin an den Neugründungen im
Ostteil von 1991 bis 1993. 130
Abb. 23: Standortverteilung der Immobilienbüros im Innenstadtbereich Ost
1991/1992. 131
Abb. 24: Standortverteilung der Immobilienbüros im Innenstadtbereich Ost
1993/1994. 132
Abb. 25: Prozentuale Verteilung der Unternehmenstypen bei den befragten
Immobilienbüros. 134
vra
Abb. 26: Immobilienvermittlungen und Immobilienmanagement klassifiziert nach
der Beschäftigtenzahl und der Größe der Büroräume. 135
Abb. 27: Angaben der Immobilienunternehmen zu den derzeit genutzten
Büroräumen. 136
Abb. 28: Ausgewählte Standortfaktoren in der Beurteilung der
Immobilien Vermittler und des Immobilienmanagements. 137
Abb. 29: Prozentuale Verteilung der genannten Fühlungsvorteile durch andere
private oder öffentliche Dienstleister. 138
Abb. 30: Handlungsmuster strukturbildender Kräfte in Berlin. 150
TABELLENVERZEICHNIS
Tab. 1: Die konzeptionellen Ansätze der Bürostandortforschung. 27/28
Tab. 2: Politische und verwaltungspolitische Rahmendaten der
Wiedervereinigung Deutschlands und der Stadt Berlin. 38
Tab. 3: Grunddaten der Büroflächenprognose 1990 des IfS und des DIW. 60
Tab. 4: Büroflächenprognose 2005 im Auftrag von SenStadtUm. 61
Tab. 5: Büroflächenprognose 2010 des Immobilienunternehmens AENGEVELT
aus dem Jahr 1993. 62
Tab. 6: Standorträume und Mietpreise im Stadtgebiet von Berlin in der
Beurteilung international tätiger Immobilienunternehmen. 65
Tab. 7: Ergebnisse der Büroflächenerhebung im Auftrag von SenStadtUm
Ergebnisstand 1992/93. 82
Tab. 8: Gesamtvolumen und Anzahl der Bauvorhaben differenziert nach
Bezirken. 84
Tab. 9: Standortpräferenzen von Bürobetrieben im Stadtgebiet von Berlin. 109
Tab. 10: Prozentualer Anteil der Immobilienbüros in den Bezirken am
Gesamtbestand West-Berlins anhand ausgewählter Jahrgänge. 122
Tab. 11: Gründe für den Standortwechsel - Standortwechsel differenziert nach
Betriebsgründungsjahr (Mehrfachnennungen möglich). 146
Tab. 12: Wunschstandorte der befragten Immobilienunternehmen. 148
ABKÜRZUNGEN
SenStadtUm = Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz
SenBauWohnen = Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen
Kartenfreigabe
Die Wiedergabe der Kartengrundlage 1 : 10.000 erfolgt mit Genehmigung des Senators für Bau-
und Wohnungswesen Berlin Abteilung VC 14 vom September 1994.
IX |
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