Investmentmodelle für den Wohnimmobilienmarkt:
Gespeichert in:
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| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Bergisch Gladbach [u.a.]
Eul
1995
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| Schriftenreihe: | Schriften des Instituts für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft an der Universität zu Köln
55 |
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Seite
Abbildungsverzeichnis VI
Tabellenverzeichnis VII
Abkürzungsverzeichnis IX
I. Einleitung
1. Themenstel lung 1
2. Definitionen 2
3. Untersuchungsgang 3
II. Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland
1. Analyse der Wohnungsmarktsituation 6
1.1 Wohnungsbestand und Versorgungsgrad 6
1. 2 Prognosen und Wohnungsbedarf 9
2. Aus der Wohnungsmarktanalyse abgeleitete
wohnungspolitische Ziele 16
2 .1 Absicherung der Wohnungsversorgung 16
2.2 Mobilisierung von privatem Kapital 17
2.3 Verstetigung der Wohnungsbauinvestitionen 18
III. Sekundärstatistische Analyse zur Wohnungsbautätigkeit,
zu den Investoren und ihren Investitionspotentialen
Systematischer Ansatz für die Erfassung von
Investitionsströmen -
1. Wohnungsbautätigkeit und Bedeutung des frei¬
finanzierten Mietwohnungsbaus 19
1.1 Entwicklung der Wohnungsbautätigkeit 20
1.2 Abgrenzung des Mietwohnungsbaus gegenüber dem
Wohnungsbau zur Eigennutzung 21
1.3 Abgrenzung des freifinanzierten vom öffentlich
geförderten Mietwohnungsbau 23
2. Investoren im freifinanzierten Mietwohnungsbau
nach Marktantei len 28
3. Vermögensportefeuilles und Investitionspotentiale
der einzelnen Investorengruppen 32
3.1 Private Haushalte 32
3.2 Geschlossene Immobilienfonds 36
3.3 Offene Immobil ienfonds 39
3.4 Immobilien-Spezialfonds 43
3.5 Immobilien-Aktiengesellschaften 47
3.6 Versicherungsunternehmen 48
3. 7 Wohnungsunternehmen 54
3.8 Ausländische Investoren 60
4. Erfassung der Investitionsströme für den
Wohnimmobilienmarkt 61
4.1 Erweiterte Betrachtung der Investorengruppe
Private Haushalte 62
4.2 Modell über die Investitionsströme in den
Wohnimmobilienmarkt 64
IV. Determinanten für Investitionen und Kapitalanlagen in
Wohnimmobilien einschließlich Bewertungsschema
- Systematischer Ansatz für ein investorenorientiertes
Entscheidungsmodell -
1. Investitionstheorie 67
1.1 Definitionen 67
1.2 Funktionstheoretischer Ansatz 67
1.3 Verhaltenstheoretischer Ansatz 70
2. Determinanten für Direktinvestitionen in Wohn-
immobilien 74
2.1 Rendite 76
2.1.1 Bodenkosten 76
2.1.2 Baukosten 78
2.1.3 Mietertrag 80
2.1.3.1 Mieteinnahmen 81
2.1.3.2 Finanzierungskosten 82
2.1.3.3 Instandhaltungs- und Verwaltungs¬
kosten 87
2.1.4 Steuervergünstigungen 88
2.1.4.1 Besteuerung des Mietwohnungsbaues..88
2.1.4.2 Besteuerung des Grundvermögens 96
2.1.5 Veräußerungserlös 100
2.2. Sicherheit 103
2.3. Liquidität 107
3. Determinanten für Kapitalanlagen in Wohnimmobilien..109
3.1 Anlagemotive 110
3.1.1 Rendite 110
3.1.2 Sicherheit 112
3.1.3 Liquidität 114
3.1.4 Steuerersparnis, Inflationsschutz,
Rentenabsicherung 115
3.2 Nebenbedingungen 116
3.2.1 Gestaltungsmöglichkeit 116
3.2.2 Informations- und Arbeitsaufwand 116
3.3 Restriktion 117
4. Investorenorientiertes Beurteilungs- und
Entscheidungsmodell für Immobilien-Investments 118
4.1 Zusammenfassung der methodischen Überlegungen...118
4.2 Beurteilung und Bewertung der Determinanten aus
der Sicht des Investors 119
4.3 Investorenorientiertes Beurteilungskonzept für
Immobil ienkapitalanlagen 125
4.4 EDV-Analyse- und Rechenprogramm 128
V. Analyse der Investmentmodelle für den Wohnimmobilienmarkt
1. Überblick über die Investmentmodelle und ihre
potentiellen Kapitalquellen 135
2. Geschlossene Inunobilienfonds 138
2.1 Geschlossene Immobilienfonds für den
Wohnungsbau allgemein 138
2.1.1 Grundlagen 138
2.1.1.1 Die rechtliche Konstruktion 138
2.1.1.2 Das steuerliche Konzept 143
2.1.1.3 Sicherheit, Liquidität,
Gestaltbarkeit, Arbeitsaufwand....145
2.1.1.4 Immobilienfonds für Unternehmen...147
2.1.1.5 Bisherige Entwicklung 148
2.1.1.6 Anlegerkriterien 150
2.1.2 Zielgruppenorientierte wirtschaftliche
Konzeption 150
2.1.2.1 Steuerorientierter Fonds 152
2.1.2.2 Ausschüttungsorientierter Fonds...155
2.1.2.3 Hamburger-Mode 11-Fonds 157
2.1.2.4 Multi-Property-Fonds 158
2.1.2.5 Lebensversicherungsfonds 159
2.1.2.6 Ansparfonds 160
2.1.2.7 Bausparfonds 161
2.1.2.8 Fondspraxisbeispiele und wirt¬
schaftliche Eckdaten 163
2.2 Geschlossene Immobilienfonds für Investitionen
speziell in den Wohnungsbestand 166
2.2.1 Investitionen in den Wohnungsbestand 166
2.2.2 Modernisierungsfonds 168
2.2.2.1 Allgemeine Fondsbeschreibung 168
2.2.2.2 Steuerliche Grundlagen 168
2.2.2.3 Wirtschaftliche Konzeption 170
2.2.3 Leasingfonds 173
2.2.3.1 Allgemeine Fondsbeschreibung 173
2.2.3.2 Steuerliche Grundlagen 174
2.2.3.3 Wirtschaftliche Konzeption 176
2.2.4 Nießbrauchfonds 179
2.2.4.1 Allgemeine Fondsbeschreibung 179
2.2.4.2 Steuerliche Grundlagen 179
2.2.4.3 Wirtschaftliche Konzeption 180
2.2.5 Weitere Finanzierungsmodelle 182
2.2.5.1 Privatisierungskonzepte 182
2.2.5.2 Sanierungsfonds 185
2.2.6 Fondspraxisbeispiele und wirtschaftliche
Eckdaten 187
2.3 Nachfrageorientierte Betrachtung des Wohnimmo¬
bilienfonds und Vergleich mit konkurrierenden
Fondsangeboten 189
2.3.1 Nachfragetendenzen am Markt für geschlos¬
sene Immobilienfonds 190
2.3.2 Kennziffernbeurteilung und -vergleich 191
2.3.3 Vergleich von freifinanzierten mit öffent¬
lich geförderten Wohnimmobilienfonds 197
2.3.4 Vor- und Nachteile des Wohnimmobilienfonds
gegenüber dem Gewerbeimmobilienfonds 199
2.4 Resümee zu geschlossenen Wohnimmobi1ienfonds....202
2.4.1 Resümee zu den wirtschaftlichen
Konzeptionen 202
2.4.2 Resümee zu Wohnungsbestands -Fonds 206
3. Institutionelle Beteiligungsgesellschaften 210
3.1 Offene Immobilienfonds 211
3.1.1 Sicherheit, Liquidität, Gestaltbarkeit,
Arbeitsaufwand, Mindestanlagebetrag 212
3.1.2 Rendite und Anlegerkriterien 214
3.2 Immobilien-Spezialfonds 216
3.3 Immobilienfonds auf Aktien 220
3.4 Institutionelle Beteiligungsgesellschaften als
Investoren im freifinanzierten Mietwohnungsbau..223
3.5 Resümee zu institutionellen Beteiligungs¬
gesellschaften 226
VI. Schlußwort 229
Anhang 230
Literaturverzeichnis 241
Abbildungsverzeichns:
Seite
Abb. I :Investitionsströme für den Wohnungsbau 66
Abb. II: Phasenmodell für den Investitions-
entscheidungsprozess (Anhang). . .235
Abb. III: Determinanten für die Rendite von Wohnungs¬
bauinvestitionen 75
Abb. IV: Die Rentabilität und ihre Einflu߬
faktoren (Anhang)...236
Abb. V: Investorenverhalten im Wohnungsbau(Anhang)...237
Abb. VI: Hierarchische Wichtung von Entscheidungs¬
faktoren für Wohnungsbauinvestitionen 122
Abb.VII-1: Investitionsmotive (Anhang) . . .239
Abb.VII-2: Investitionshemmnisse (Anhang) . . .239
Abb. VIII: Empirische Ergebnisse zu den Bestimmungs¬
faktoren von WohnungsbauInvestitionen und
deren Gewichtung 123
Abb. IX: Aus den sekundärstatistischen Auswertungen
abgeleitete Indikatoren für Kapitalanlage¬
determinanten 124
Abb. X: Beurteilungskonzept für Immobilien-
Kapitalanlagen 126
Abb.: XI: Kennzifferntableau aus dem EDV-Analyse-
und Rechenprogramm 131
Abb. XII: Investmentmodelle für den Wohnimmobilien¬
markt 137
Abb. XIII: Übersicht über Rechtsformen der geschlossenen
Immobilienfonds 139
Abb. XIV: Wirtschaftliche Konzeptionen für geschlos¬
sene Wohnimmobilienfonds 151
Abb. XV: Finanzierungskonzepte für geschlossene
Immobil ienfonds 152
Abb. XVI: Praxisbeispiele zu den wirtschaftlichen
Konzeptionen von Wohnimmobilienfonds 163
Abb. XVII: Praxisbeispiele zu den wirtschaftlichen
Eckdaten von Wohnimmobilienfonds 165
Tabellenverzeichns:
Seite
Tab. 1: Wohnungsbestand, Haushalte und Versorgungs¬
grad in den alten Bundesländern 1970-1993 7
Tab. 2: Wohnungsbestand, Haushalte und Versorgungs¬
grad in den neuen Bundesländern 1990-1993 8
Tab. 3: Prognosen der Marktforschungsinstitute zum
Wohnungsbedarf in den alten Bundesländern 10
Tab. 4: Prognosen der Marktforschungsinstitute zum
Wohnungsbedarf in den neuen Bundesländern 11
Tab. 5: Sanierungsbedarf in den neuen Bundesländern...13
Tab. 6: Modernisierungsbedarf in den neuen Bundes¬
ländern 13
Tab. 7: Privathaushalte nach monatlichem Haushalts¬
einkommen 15
Tab. 8: Genehmigte Wohnungen in neuerrichteten
Wohnbäuden und Anteilsstruktur nach
Gebäudeart (Anhang)... 2 31
Tab. 9: Genehmigte Wohnungen in neuerrichteten Wohn¬
gebäuden nach Eigentümerwohnungen und Miet¬
wohnungen 22
Tab. 10: Genehmigte Eigentumswohnungen nach Anteils¬
struktur und Finanzierungsart (Anhang)...232
Tab. 11: Genehmigte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
(ohne Eigentumswohnungen) und Anteilsstruktur
nach Finanzierungsart (Anhang) . . . 233
Tab. 12: Genehmigte Mietwohnungen und Anteilsstruktur
nach Finanzierungsart 24
Tab. 13: Vergleich der Investitionsreagibilität 25
Tab. 14: Anteil der Bauherrengruppen am Mietwohnungs¬
neubau im Zeitraum 1976 bis 1992 29
Tab. 15: Mietwohnungsneubau nach Investoren im Zeit¬
raum 1976 bis 1992 30
Tab. 16: Vermögensbilanz westdeutscher Privathaushalte.33
Tab. 17: Vermögensbilanz westdeutscher Privathaushalte
zum 31.12.1992 34
Tab. 18: Die Vermögensneuanlagen der privaten Haushalte
in Ost- und Westdeutschland im Jahr 1993 34
Tab. 19: Marktvolumen Geschlossene Immobilienfonds ...37
Tab. 20: VermögensaufStellung, Anteil der Mietwohnimmo¬
bilien, Mittelzufluß und Immobilienneuanlagen
der offenen Immobilienfonds 40
Tab. 21: Vermögensbilanz der offenen Immobilienfonds
zum 31.12.1993 41
Tab. 22: Marktvolumen und Mittelaufkommen der Immo-
bilien-Spezialfonds 44
Tab. 23: Inhaber von Immobilien-Spezialfonds 45
Tab. 24: VermögensaufStellung der Immobilien-Spezial¬
fonds zum 31.12.1993 45
Tab. 25: Neuanlagen gesamt und neue Wohngrundbesitz¬
anlagen der Lebensversicherungsunternehmen.... 50
Tab. 26: Investitionen von allen Versicherungsunter¬
nehmen zusammen in Immobilien allgemein und
in Wohnimmobilien 51
Tab. 27: Bestand an Grundstücken und grundstücksglei¬
chen Rechten der Versicherungsunternehmen 52
Tab. 28: Bestand an Kapitalanlagen der Lebensver¬
sicherungsunternehmen zum 31.12.1993 52
Tab. 29: Neuanlagen der Lebensversicherungsunter¬
nehmen in 1993 53
Tab. 30: Immobilieninvestitionen von ausländischen
Investoren in Deutschland 60
Tab. 31: Direkte und indirekte Immobilienanlagen der
privaten Haushalte 63
Tab. 32: Ermittlung der zweckfremd liquidierten Bau¬
spargelder (Anhang)...234
Tab. 33: Zweckfremd liquidierte Bauspargelder 64
Tab. 34: Wirtschaftliche Eckdaten der geschlossenen
Wohnungsbestands -Fonds 188
Tab. 35: Interner Zinsfuß von geschlossenen Wohn¬
immobilienfonds 192
Tab. 36: Vergleich der Kennziffern von verschiedenen
Arten des geschlossenen Immobilienfonds 196
Tab. 37: Wirtschaftliche Kennziffern von öffentlich
geförderten Wohnimmobilienfonds...(Anhang)...240
Tab. 38: Wirtschaftliche Kennziffern von öffentlich
geförderten Wohnimmobilienfonds nach
Förderungswegen 198
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