Eigentumswohnungen als Kapitalanlage: Wohnungsmarktanalyse und Finanzierungsempfehlungen
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Wiesbaden
Gabler
1995
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| Beschreibung: | Literaturverz. S. 245 - 249 |
| Beschreibung: | 251 S. graph. Darst. |
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Inhaltsverzeichnis
Geleitwort 5
Vorwort 7
Einleitung 17
1. Anlagepotential 17
2. Anlageverhalten 18
3. Anlagecharakteristika von Wohnimmobilien Investoren .... 20
3.1 Die charakteristischen Merkmale von Eigentums¬
wohnungen aus Anlegersicht 21
3.2 Das Anlegerprofil von Wohnimmobilien Investoren .... 22
4. Kurzwegweiser durch das Buch 25
A Wohnungsmarktbetrachtung 29
1. Der Wohnungsmarkt 31
1.1 Das Gut Wohnung . . , 32
1.2 Der freifinanzierte Wohnungsbau . . . 35
1.3 Die Besonderheiten auf dem Wohnungsmarkt . 37
1.3.1 Eingriffe des Staates in den Wohnungsmarkt ..... 37
1.3.2 Mangelnde Marktübersicht für Anbieter und
Nachfrager 39
1.3.3 Geringe Anpassung an Marktänderungen 40
1.3.4 Nachfrage und Angebotsüberhang
am Wohnungsmarkt 40
2. Das Angebot am Wohnungsmarkt 42
2.1 Private Haushalte 42
2.2 Gemeinnützige Wohnungsunternehmen 43
2.3 Freie Wohnungsunternehmen 43
2.4 Sonstige Anbieter 43
12 Inhaltsverzeichnis
3. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt 45
3.1 Entwicklung der Nachfrage 45
3.1.1 Bevölkerungszahl 45
3.1.2 Bevölkerungsstruktur 47
3.2 Der private Haushalt als Nachfrager 48
3.2.1 Die Zahl und Struktur der privaten Haushalte .... 48
3.2.2 Ursachen für die Nachfrageerhöhung nach Wohnraum 50
3.3 Privathaushalte und Wohnungsbestand 55
3.4 Nachfrageprognosen am Wohnungsmarkt 59
3.5 Fazit der Wohnungsmarktbetrachtung hinsichtlich der
Nachfrage 63
4. Verschiedene Preisentwicklungen 66
4.1 Wohnungsbau 67
4.2 Baukostenentwicklung 70
4.3 Bauland und Grundstiickspreise 73
4.4 Mietkostenentwicklung 74
B Hauptteil 79
1. Qualität und Auswahl des Objektes 81
1.1 Standort und Lage 81
1.1.1 Makrostandort 81
1.1.2 Mikrostandort 84
1.1.3 Situation des örtlichen Wohnungsmarktes 86
1.2 Ausstattung 87
1.3 Größe und Zuschnitt 89
1.4 Angebotsvergleich 91
1.5 Anbieterauswahl 92
1.6 Schwierigkeit der Vorhersage/Fazit 93
2. Steuervorteile durch die Investition 95
2.1 Steuerliche Vorüberlegungen 98
2.1.1 Ähnlichkeit zu steuerbegünstigten Kapitalanlagen . . 98
2.1.2 Gesetzliche Betrachtung hinsichtlich Steuer¬
ehrlichkeit 100
Inhaltsverzeichnis 13
2.2 Grundlagen für die steuerliche Behandlung 100
2.2.1 Grunderwerbsteuer 101
2.2.2 Grundsteuer 101
2.2.3 Absetzung für Abnutzung (AfA) 103
2.2.4 Anschaffungskosten 107
2.2.5 Werbungskosten 108
2.2.6 Verschiedene Einkunftsarten im Einkommen¬
steuerrecht 110
2.2.7 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 112
2.3 Das Prinzip des Verlustausgleichs 113
2.4 Die Einkommensteuer Vergünstigung 115
2.4.1 Ermittlung des zu versteuernden Einkommen (Eink) . 115
2.4.2 Ermittlung des Grenzsteuersatzes (GS) 116
2.4.3 Ermittlung des Verlustes aus Vermietung und
Verpachtung (V u.V) 120
2.4.4 Zwei Methoden zur Berechnung der Einkommen¬
steuer Ersparnis 120
2.5 Konkretes Beispiel zur Ermittlung des Steuervorteils
durch die Investition 124
3. Individuell optimale Finanzierung 127
3.1 Grundlagen der Immobilienfinanzierung 129
3.1.1 Charakteristikader Immobilienfinanzierung 129
3.1.2 Darlehensgeber 131
3.1.3 Finanzierungsformen 132
3.1.3.1 Eigenkapital 132
3.1.3.2 Staat, Arbeitgeber, Verwandte und Bauträger 132
3.1.3.3 Hypothekenkredit 134
3.1.3.4 Versicherungshypothek 136
3.1.3.5 Bauspardarlehen 136
3.2 Finanzierungskonditionen 137
3.2.1 Finanzierungszeitpunkt und Zinsbindung 138
3.2.2 Disagio 139
3.2.3 Effektivzinsen 142
3.2.4 Finanzierungsnebenbedingungen 145
3.3 Tilgungskredit oder Versicherungs Festhypothek 148
3.3.1 Günstige Effektivzins Konditionen 148
3.3.2 Zusätzlicher Versicherungsschutz 149
14 Inhaltsverzeichnis
3.3.3 Steuerliche Auswirkungen der Finanzierungsform . . 149
3.4 Finanzierungsplanung 154
3.4.1 Liegt die Finanzierung der ETW in Ihrem
finanziellem Rahmen? 154
3.4.1.1 Wieviel Fremdkapital benötigen Sie? .... 154
3.4.1.2 Wie weit geht Ihre monatliche finanzielle
Belastarkeit? 156
3.4.2 Treffen Sie weitere Vorbereitungen für Ihre
individuelle Finanzierung 157
3.4.2.1 Ermitteln Sie den Ertrags bzw. Beleihungs
wert des Objektes 157
3.4.2.2 Lassen Sie sich Ihre optimale Finanzierungs¬
kombination erstellen 159
3.4.2.3 Wählen Sie die „beste Finanzierungslösung 162
3.4.3 Finanzierungsabschluß 164
3.4.3.1 Worauf Sie während Ihrer Kredit¬
verhandlungen achten müssen 164
3.4.3.2 Darlehensabluß 166
4. Seriöse Wirtschaftlichkeitsberechnungen 167
4.1 Datensammlung und prognose 169
4.1.1 Ausgangsdaten 169
4.1.2 Prognosen 170
4.1.2.1 Mietpreisentwicklung 170
4.1.2.2 Objektwertentwicklung 171
4.1.2.3 Zinsentwicklung 172
4.1.2.4 Sonstige Prognosen 173
4.2 Rentabilitätsberechnugen 173
4.2.1 Kalkulationen von Beratern, Bauträgern und Banken 174
4.2.2 Selbst erstellte Kalkulationen 175
4.2.2.1 Preis Miet Verhältnis (Investitionsphase) . . 175
4.2.2.2 Überschuß Rendite (Vermietungsphase) ... 177
4.2.2.3 Eigenkapital Endrendite (Verwertungsphase) 178
4.3 Beurteilung der Wirtschaftlichkeit am Modell 179
4.3.1 Modelldaten 179
4.3.2 Ergebnisse der Modellrechnung 181
4.3.2.1 Preis Miet Verhältnis (Investitionsphase) . . 181
4.3.2.2 Überschuß Rendite (Vermietungsphase) ... 182
Inhaltsverzeichnis 15
4.3.2.3 Eigenkapital Endrendite (Verwertungsphase) 184
4.3.3 Ergebnisse der Sensitivitätsrechnung 187
4.3.4 Bewertung/Fazit 189
4.4 Kalkulationshilfen für eigene Berechnungen 195
C Ergänzungen 201
1. Risiko und Sicherheit 203
1.1 Risiken in Bezug auf den Initiator 203
1.1.1 Risiko der prospektierten Angaben 204
1.1.2 Bonitätsrisiko 205
1.1.3 (Bau ) Fertigstellungsrisiko 208
1.1.4 Qualitätsrisiko 209
1.2 Risiken in Bezug auf die Vermietung 211
1.2.1 Inflationsrisiko 211
1.2.2 Kündigung und Zahlungsunfähigkeit des Mieters . . 213
1.2.3 Wohnungswirtschaftliche Risiken 214
1.3 Risiken in Bezug auf die laufenden Ausgaben 214
1.4 Risiken in Bezug auf die Finanzierung 215
1.5 Risiken in Bezug auf die Steuerzahlungen 215
1.6 Risiken in Bezug auf die Verschuldung 216
1.7 Risiken in Bezug auf die Konjunktur und den Markt . ... 217
1.8 Risiken in Bezug auf die Veräußerung 217
1.9 Maximale Sicherheit durch Minimierung der Risiken ... 218
2. Liquidität und Fungibilität 219
2.1 Definition der Liquidität 221
2.2 Die Liquidität und ihre Relevanz zur Anlage 221
2.2.1 Zahlungsfähigkeit 222
2.2.2 Liquiditätsreserve 222
2.2.3 Liquidierbarkeit 223
2.3 Definition der Fungibilität 223
2.4 Die Fungibilität und ihre Relevanz zur Anlage 223
2.4.1 Durch die Fungibilität zur Langfristanlage 224
2.4.2 Voraussetzungen der Fungibilität 225
16 Inhaltsverzeichnis
3. Informations und Arbeitsaufwand 227
3.1 Immobilienspezifische Auswahlentscheidungen 229
3.2 Besonderheiten des Teileigentums 231
3.2.1 Die Teilungserklärung 231
3.2.2 Die Gemeinschaftsordnung 233
3.2.3 Die Betriebskostenabrechnung 234
3.2.4 Die Verwaltung 236
3.2.5 Die Eigentümerversammlung 236
3.3 Maßnahmen zur Verwaltung der ETW 237
3.4 Maßnahmen zur Erhaltung der ETW 238
Schlußwort 240
Abkürzungsverzeichnis 243
Literaturverzeichnis 245
Anhang 251
Einkommensteuer Grundtabelle 253
Einkommensteuer Splittingtabelle 275
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