Bankenhaftung bei Immobilienanlagen:
Gespeichert in:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Frankfurt am Main
Verl. Wertpapier-Mitteilungen
1995
|
| Ausgabe: | 9., überarb. und erw. Aufl. |
| Schriftenreihe: | WM-Script
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Seite
I. Anlageformen 1
1. Bauherren Modell 1
2. Erwerber Modell 1
3. Bauträger Modell 1
4. Hamburger Modell 1
5. Fonds Modelle 2
II. Wirtschaftliche Bedeutung 3
1. Immobilienmarkt 3
2. Vermögensanlage in Immobilien 3
3. Beurteilungskriterien für Immobilienanlagen 4
III. Fallgruppen und Haftungsgrundlagen 5
1. Bank als Kreditgeber 5
2. Beteiligung der Bank am Projekt 6
3. Rolle des Anlegers 6
IV. Haftung und Risiken des Anlegers 7
1. Zivilrechtliche Vertragskonstruktion 7
2. Vertragsrisiken bei Bauherren /Erwerber Modellen 8
a) Allgemeine Vertragsrisiken 8
b) Werklohn für Bauunternehmer 9
c) Zahlungspflicht bei späterem Beitritt 10
d) Bauherren als Teilschuldner 11
e) Bauherrengemeinschaft als Gesamtschuldner 11
f) Beschränkung der Haftung 12
g) Bauherrenpflichten gegenüber Bauherrengemeinschaft 13
3. Immobilienfonds/Anlagegesellschaften 13
a) Beteiligung und Anlegerrisiko 13
b) Einlagenverpflichtung des Anlegers 14
4. Leistungsfähigkeit des Anlegers 15
a) Leistungsfähigkeit und Sittenwidrigkeit 15
b) Unbeschränkte Vermögenshaftung 16
c) Einkommensentwicklung 17
5. Anlagerisiken und deren Begrenzung 17
I
V. Haftung der Bank aus Anlagevermittlung/ vertrieb 19
1. Maklervertrag 19
2. Anlagevermittlung Auskunft 20
3. Umfang der Pflichten 20
a) Informationspflicht 20
b) Aufklärungsbedürftigkeit 22
4. Pflichteninhalt 23
a) Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben 23
b) Nachforschungspflicht 24
c) Tatsachen und Tatsachenbewertung 26
d) Vergleichende Werbung 27
5. Behandlung von Interessenkonflikten 27
a) Wahrung von Kundeninteressen 28
b) Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen 28
c) Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse 29
6. Immobilienanlagen 29
a) Grundstücksbelastung/Wirtschaftlichkeit bei
Auslandsimmobilien 29
b) Grundstücksbelastung bei Inlandsimmobilien 30
c) Wohnfläche bei Immobilienanlagen 31
d) Immobilienfonds Anteile 31
e) Öffentliche Mittel 32
7. Schiffsbeteiligungen 32
8. Warenterminoptionen 32
a) Beratungs und Aufklärungspflicht 32
b) Schutzbedürftigkeit des Anlegers 33
c) Pflichteninhalt 34
VI. Haftung der Bank aus Anlageberatung 39
1. Rechtsgrundlagen 39
2. Beratungs und Auskunftsvertrag 40
a) Stillschweigender Beratungsvertrag 40
b) Sonstige vertragliche Beziehungen 42
c) Freizeichnung/Vermögensverwaltung 43
3. Abgrenzung Anlagevermittlung Anlageberatung 44
4. Umfang der Beratungspflicht 46
a) Informationspflicht 46
b) Richtige und vollständige Information 46
c) Nachforschungspflicht 47
d) Offenbarungspflicht 47
e) Individuelle Beratung Aufklärungsbedürftigkeit 48
II
5. Pflichteninhalt 49
a) Erhöhte Sorgfaltspflicht bei Anlageberatung 49
b) Prüfungspflicht 52
c) Aufklärungspflicht 54
d) Auskunftserteilung 55
e) Steuerliche Beratungspflichten 56
f) Interessenkollision 58
6. Dritthaftung bei Auskünften 59
a) Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter 59
b) Sachverständigengutachten 60
c) Unrichtige Kreditauskunft 61
7. Pflichten bei einzelnen Anlageformen 62
a) Wertpapiere 62
b) Immobilienservice 62
c) Schiffsbeteiligungen 63
d) Ausländische Investmentanteile 63
e) Ausländische Anleihen 63
f) Stille Beteiligung 63
8. Kausalität/Beweislast 64
VII. Haftung der Bank aus Treuhandschaft 67
1. Treuhandformen bei Immobilienanlagen 67
2. Allgemeine Treuhandpflichten 67
3. Prüfungspflichten des Treuhänders 68
4. Aufklärungspflichten gegenüber Treugeber 69
a) Vertragsgrundlagen 69
b) Steuerliche Grundlagen 70
c) Prospekt 71
5. Wahrung allgemeiner Treugeberinteressen 72
a) Übertragung der Treuhandschaft 73
b) Dauer der Geschäftsführung 73
c) Übernahme der KG Anteile 73
d) Interessenkollision 74
e) Interessenausgleich zwischen Bauherren 74
f) Nachwirkende Treuepflichten 75
6. Wahrung der finanziellen Treugeberinteressen 76
a) Vertragsgestaltung 76
b) Vertragsdurchführung 76
c) Mittelverwendung 77
d) Rechnungslegung und Auskunft 79
e) Garantien 80
III
7. Wahrung der steuerlichen Treugeberinteressen 80
a) Prospektierte Steuervorteile 80
b) Mehrwertsteueroption 80
c) Vermeidung von steuerlichen Nachteilen 81
8. Vertragspflichten gegenüber Bank 81
a) Bürgschaft und Pfandrecht 81
b) Treuhandkonto 82
9. Fehlende Vollmacht 82
a) Kenntnis fehlender Vertretungsmacht 82
b) Haftung bei fehlender Vollmacht 82
c) Unbekannte Bauherren 83
10. Pfandrecht an Treuhandkonto 83
VIII. Einwendungen des Anlegers 85
1. PreisangabenVO 85
2. Darlehensvermittlung im Reisegewerbe 86
a) Verbraucherkredite 86
b) Immobilienanlagen 88
c) Fondsmodelle 89
d) Sonstige Kreditvermittlungen 90
3. Darlehensvermittlung nach VerbrKrG und HWiG 90
a) Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) 90
b) Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) 91
4. Fehlerhafte Bevollmächtigung 92
a) Notarielle Vollmacht bei nichtigem Grundvertrag 92
b) Vorlage der Vollmacht 92
c) Sorgfaltspflicht der Bank 93
d) Nichtige Vollmacht 94
e) Vollmachtsmißbrauch 94
0 Beschränkung der Vollmacht 96
g) Widerruf der Vollmacht 97
h) Anscheinsvollmacht 97
5. Fehlerhafte Beurkundung 99
a) Beurkundung des Treuhand /Baubetreuungsvertrages 100
b) Beurkundung von Anlagevermittlungsverträgen 101
c) Beurkundung von Geschäftsbesorgungsverträgen 101
d) Nichtigkeit der Vollmacht 102
e) Nichtigkeit des Darlehensvertrages 103
IV
6. Auszahlung des Darlehens an Dritte 105
a) Weisung des Darlehensnehmers 105
b) Zufluß beim Dritten 106
c) Auszahlung mit Treuhandauflagen 107
d) Gutschrift auf CpD 108
e) Auszahlung durch Forderungsbegründung 108
f) Gutschrift auf verpfändetem Festgeldkonto 109
g) Überweisung ohne wirksamen Auftrag 109
7. Anfechtung nach § 123 BGB 110
a) Täuschung der Anleger 110
b) Anfechtbarkeit der Vollmacht 111
c) Dritte im Sinne von § 123 Abs. 2 BGB 112
d) Anlagevermittler als Dritte 114
8. Nichtigkeit nach §§ 134, 138 BGB 115
9. AGB Gesetz 115
a) Formularmäßige Zinsanpassung 115
b) Finanzierungsvermittlungsprovision 117
c) Mietgarantie 119
d) Finanzierungsnachweis 119
10. Baugeldsicherungsgesetz 119
IX. Haftung der Bank aus culpa in contrahendo 121
1. Vorvertraglicher Pflichtenkreis 121
a) Aufklärungspflicht 122
b) Wesentliche Umstände 123
c) Offenbarungspflicht und Erfolgsgarantie 124
2. Haftung des Vertreters 124
a) Sachwalter der Vertragspartei 126
b) Vertrauenstatbestand 126
c) Vermittler von Kapitalanlagen 128
d) Fehlender Vertrauenstatbestand 131
3. Bank als Vertreter von Projektbeteiligten 133
a) Verbraucherkredit 133
b) Bank als Erfüllungsgehilfe 133
c) Immobilienfinanzierungen 134
d) Fondsmodelle 135
4. Allgemeine Pflichten der Bank als Kreditgeber 136
a) Prüfungspflichten 136
b) Aufklärungspflichten 139
c) Nachforschungspflicht 143
d) Überwachungspflichten 144
V
5. Aufklärungspflichten beim Abzahlungskauf
und sonstigen Geschäften 145
a) Abzahlungskauf 145
b) Sonstige Geschäfte 145
c) Kombinierte Finanzierungen 147
6. Pflichten der Bank bei Immobilienanlagen 148
a) Kauf von Bauträger 48
b) Abschreibungsgesellschaften 149
c) BauherrenVErwerber Modelle 149
d) Immobilienfonds/Beteiligungsfinanzierung 150
7. Aufklärungspflicht bei der Finanzierungs¬
abwicklung 151
a) Global und Einzelfinanzierung 151
b) Zwischenfinanzierung und Finanzierungs¬
vermittlung 152
c) Hereinnahme von Drittsicherheiten 153
d) Sicherungsabtretung 154
8. Aufklärungspflicht über Projektbeteiligte 154
a) Mittelverwendung durch Treuhänder 154
b) Bonität von Projektbeteiligten 155
c) Kreditwürdigkeit von Vertragspartnern 155
9. Aufklärung über Projektrisiken 156
a) Objektbewertung und Gesamtkosten 156
b) Objektprüfung und Wirtschaftlichkeit 157
c) Objektsanierung/Renovierung 158
d) Bauüberwachung und Mittelverwendung 159
10. Aufklärungspflicht in Sonderfällen 159
a) Bank als Projektbeteiligte 160
b) Spezielle Gefährdung des Anlegers 162
c) Wissensvorsprung über spezielle Risiken 164
d) Interessenkollision 168
X. Einwendungsdurchgriff 173
1. Einheitliches Rechtsgeschäft 173
2. Einwendungen aus dem Grundgeschäft 173
3. Risikoverteilung und Schutzbedürftigkeit 173
4. Vergleichbare Interessenlagen 174
5. Einwendungsdurchgriff bei Immobilien 175
6. Sonderfälle 177
VI
XI. Prospekthaftung 181
1. Formen der Prospekthaftung 181
a) Gesetzliche Prospekthaftung 181
b) Bürgerlich rechtliche Prospekthaftung 181
c) Prospekthaftung im engeren Sinn 182
d) Prospekthaftung im weiteren Sinn 184
e) Prospekthaftung und Verjährung 184
2. Grundsätze der Prospekthaftung 185
a) Prospektbegriff 185
b) Prospektinhalt 185
c) Prospektsinhaltskatalog 187
d) Renditeberechnung, Zukunftsprognosen 188
e) Mieteinnahmen 189
0 Wohnflächen 190
g) Bauauflagen/Wohnungseigentum 190
h) Grundstückseigentum 190
3. Haftender Personenkreis 191
a) Gründer und Initiatoren 191
b) Vertrieb (AnlageVermittler/Anlageberater) 193
c) Treuhänder 193
d) Berater/Gewährspersonen 194
e) Organpersonen 196
0 Angestellte der prospekthaftenden
Unternehmen 197
4. Prospekthaftung der Bank 198
a) Steuersparende Kapitalanlagen 198
b) Börsenprospekt 201
c) Immobilienanlagen 202
5. Strafrechtliche Prospekthaftung 204
a) Betroffene Anlageformen 204
b) Prospektinhalt 204
c) Täterkreis 205
d) Strafprozessuale Auswirkungen 205
XII. Haftungsumfang 207
1. Kausalität 207
a) Haftungsbegründende Kausalität 207
b) Beweislast 210
c) Schutzbereich der Norm 211
2. Verschulden 214
VII
3. Mitverschulden 216
4. Schaden 218
a) Vertrauensschaden 219
b) Negatives Interesse 219
c) Positives Interesse 222
d) Festhalten am Vertrag 223
e) Minderwert, Steuervorteile 226
5. Vorteilsausgleichung 227
a) Kausalität, Zumutbarkeit 227
b) Ersparte Steuern 228
c) Versteuerung des Schadensersatzes 229
d) Steuerminderung nach Wiederver¬
steuerung 230
6. Freizeichnung 231
a) Eingrenzung des Vertrauens 231
b) Haftungsbegrenzung durch Inkorporierung 231
c) Freizeichnung und AGBG 232
7. Verjährung 232
a) Vertragsansprüche 232
b) Verschulden bei Vertragsschluß 240
c) Prospekthaftung 241
d) Anlagevermittlung 242
e) Deliktische Schadensersatzansprüche 243
8. Verwirkung 244
XIII. Schlußbetrachtung 247
Entscheidungsübersicht 249
Literaturverzeichnis 313
III
|
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