Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft:
Gespeichert in:
| Vorheriger Titel: | Lehrbuch der Wohnungswirtschaft |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Frankfurt am Main
Knapp
1994
|
| Ausgabe: | 3., überarb. und erw. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Literaturverz. S. 781 - 824 |
| Beschreibung: | XXXVI, 824 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 3781905357 |
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Inhaltsübersicht
Seite
Geleitwort V
Vorwort VI
Kapitelübersicht VIII
Inhaltsverzeichnis IX
Verzeichnis der Autoren XXIV
Verzeichnis der Tabellen XXVI
Verzeichnis der Abbildungen XXXI
Verzeichnis der Abkürzungen XXXIV
Über das Wohnen 1
Kapitel 1: Die Wohnung und ihre Märkte 3
Vorbemerkung 3
1. Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Wohnung und seiner
Nutzungsleistungen 6
L. Kühne Büning
1.1. Charakteristika des Wirtschaftsgutes Wohnung und seiner
Nutzungsleistungen 6
1.2. Besonderheiten aus der Sicht der Anbieter 11
1.3. Besonderheiten aus der Sicht der Nachfrager 14
2. Wohnungsmarkt im System der Marktwirtschaft 17
2.1. Überlegungen zur marktwirtschaftlichen Ordnung und zum
Gleichgewichtspreis 17
L. Kühne Büning
2.1.1. Modell der vollständigen Konkurrenz 18
2.1.2. Modell der unvollständigen Konkurrenz 24
2.2. Grundstrukturen eines Totalmodells des Wohnungsmarktes:
Einige theoretische Grundlagen der Wohnungsmarktwirtschaft 27
H. H. Nachtkamp
2.2.1. Methodologische Vorbemerkungen 27
2.2.2. Modell Ökonomie 28
2.2.3. Pareto Optimum 30
2.2.3.1. Formale Ableitungen 30
2.2.3.2. Optimalitäts Überlegungen „at the Margin" und Interpretation 32
2.2.4. Marktwirtschaftliches System 39
2.2.4.1. Sektor der privaten Haushalte 39
2.2.4.2. Sektor der Bodenmakler 42
2.2.4.3. Sektor der Y Produzenten 43
2.2.4.4. Wohnungsbausektor 44
2.2.4.5. Wohnungsinvestoren 45
2.2.5. Marktgleichgewicht 47
X
Seite
2.2.5.1. Marktgleichgewicht und Pareto Optimum 47
2.2.5.2. Dynamik des Wohnungsmarktes 49
2.2.6. Rückblick und Ausblick: Strukturen und Schwächen des Modells 54
2.3. Besonderheiten des Wohnungsmarktes und
soziale Marktwirtschaft 56
L. Kühne Büning
2.3.1. Aufspaltung des Wohnungsmarktes in Teilmärkte 57
2.3.1.1. Rechtliche und sozial ökonomische Kriterien 58
2.3.1.2. Qualitativ technische Kriterien 58
2.3.1.3. Räumliche Kriterien 59
y 2.3.2. Fehlende Markttransparenz 60
2.3.3. Geringe Elastizität der Anpassung an Marktänderungen 61
2.3.4. Bestehende Mietverträge 63
2.3.5. Wohnungsmarkt und vorgelagerte Märkte 64
2.3.6. Abhängigkeit von benachbarten Wirtschafts¬
und Politikbereichen 65
2.3.7. Abhängigkeit von wohnungspolitischen Interventionen 65
3. Marktstrukturen und Marktbeteiligte 71
3.1. Strukturelle Gliederung des Wohnungsbestandes: Marktsegmente 72
L. Kühne Büning
3.2. Anbieter und Anbieterverhalten 76
3.2.1. Eigentumsstruktur der Wohnungsbestände 76
3.2.2. Elemente des Anbieterverhaltens 80
3.2.3. Charakteristika der Anbietergruppen 81
3.2.3.1. Private Anbieter 82
3.2.3.2. § Wohnungsunternehmen 84
3.2.3.2.1. IEhemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen 85
; J. GalonskalL. Kühne Büning
3.2.3.2.2. } Freie Wohnungsunternehmen 90
1 F. Kivelip
3.2.3.3.3. Sonstige Wohnungsanbieter 94
3.3. Nachfrager und Nachfrageverhalten an Wohnungsmärkten 95
U. Häpke
3.3.1. Determinanten der Wohnungsnachfrage 97
3.3.1.1. Demographische Faktoren: Zahl und Struktur der Haushalte 98
3.3.1.2. Ökonomische Faktoren der Wohnungsnachfrage: Einkommen
und Wohnkosten 103
3.3.1.3. Soziale Komponenten der Wohnungsnachfrage 113
3.3.1.4. Räumliche Faktoren als Bestimmungselemente der
Wohnungsnachfrage 117
3.3.1.5. Zusammenfassung 119
3.3.2. Wohnzufriedenheit in ihrer Bedeutung für den Wohnungsmarkt 119
4. Interdependenz wohnungswirtschaftlicher Teilmärkte
theoretische Ansätze zur Erklärung prozessualer Abläufe 124
L. Kühne Büning
4.1. Filtering Theorie 124
4.2. Sickerprozesse 131
4.3. Arbitrage Modell 135
XI
Seite
5. Wohnungs und Immobilienwirtschaft in ihren
gesamtwirtschaftlichen Zusammenhängen 138
L. Kühne Büning
5.1. Konjunktur und ihre Abläufe 139
5.1.1. Erklärungsansätze zum Konjunkturverlauf 140
5.1.2. Zusammenhang von Wohnungsbau und Baukonjunktur 141*
5.1.3. Erklärungsansätze zum Verlauf wohnungs wirtschaftlicher
Investitionen 147
5.1.4. Modelle zur Erklärung der Investitionstätigkeit 152 j
5.2. Wohnungsbau und gesamtwirtschaftliche Entwicklung 1561
6. Instrumente zur Prognose der
Wohnungsmarktentwicklung 159
L. Kühne Büning
6.1. Wohnungsbedarfsprognosen 160
6.1.1. Determinanten des Wohnungsbedarfs 160
6.1.1.1. Versorgungsnormen 160
6.1.1.2. Bedarfsträger 161
6.1.2. Zur Methode von Wohnungsbedarfsprognosen 163
6.1.2.1. Nachholbedarf 163
6.1.2.2. Ersatzbedarf 164
6.1.2.3. Neubedarf 164
6.1.2.4. Funktionsreserve 165
6.1.2.5. Zweit und Freizeitwohnungen 165
6.1.3. Relevanz der Wohnungsbedarfsprognosen 165
6.2. Wohnungsnachfrageprognosen 169
6.2.1. Quantitative Modelle 170
6.2.1.1. Makroökonomische Modelle 170
6.2.1.2. Mikroökonomische Modelle 172
6.2.2. Qualitative Methoden 173
Kapitel 2: Gesellschaftspolitische Aspekte des Wohnens 177
U. Häpke
Vorbemerkung 177
1. Wohnbedürfnisse und Wertewandel 177
1.1. Wohnbedürfnisse 178
1.2. Wohnbedürfnisse im Wertewandel 180
2. Wirkungen der Wohnverhältnisse auf die Bewohner 181
2.1. Ursachen der Wohnungsnot und Lösungsansätze:
Historische Betrachtung 182
2.2. Wohnzufriedenheit und zur Wohnungsnutzung 184
3. Wohnen im sozialen Wandel 190
3.1. Zum Begriff Wohnen 190
3.2. Trennung von Wohnen und Erwerbsarbeit 192
3.3. Wohnung als Ort der Familie 193
3.4. Wohnen im Alter 195
XII
Seite
3.5. Wohn verhalten und Wohnungsgrundrisse 196
3.6. Ökologisches Bauen 197')/
4. Schlußbemerkung 198
Kapitel 3: Wohnungspolitik 199
Vorbemerkung
1. Historische Entwicklung und Ausgangslage auf den
Wohnungsmärkten nach dem 2. Weltkrieg 200
rj L. Kühne Büning
1.1. Wohnungsbautätigkeit 200
1.2. Wohnungsversorgung 202
1.3. Entwicklung der Mieten und Mietbelastungsquoten 204
\ 1.4. Entwicklungs verlauf der Wohneigentumsquote 207
1.5. Trendentwicklung der quantitativen und qualitativen
Wohnversorgung 209
1.5.1. Wohnungsgrößen und Wohnflächen Versorgung 209
1.5.2. Ausstattungsqualität und baulicher Zustand 210
1.6. Unterversorgte Bevölkerungsgruppen 212
1.6.1. Wohnungssuchende 213
1.6.2. Obdachlose 215
1.7. Zusammenfassung 217
2. Strategien, Instrumente und Ansätze wohnungspolitischer
Interventionen 218
2.1. Wohnungspolitische Strategien 220
2.2. Wohnungspolitische Instrumente 221
2.2.1. Ordnungs und leistungspolitische Instrumente 221
2.2.1.1. Ordnungspolitik 222
2.2.1.1.1. Regelungsspektrum 222
2.2.1.1.2. Mietensysteme in ihrer ordnungspolitische Funktion 223
L. Steveling
2.2.1.2. Leistungspolitik 228
L. Kühne Büning
2.2.2. Angebots und nachfrageorientierte Instrumente 230
2.2.3. Objekt und subjektorientierte Instrumente 231
2.2.3.1. Objektsubventionen 231
2.2.3.2. Subjektsubventionen 233
2.3. Zusammenfassung des Katalogs wohnungspolitischer
Maßnahmen 237
3. Direkte Förderung des Wohnungsbaus nach dem
II. Wohnungsbaugesetz 240
L. Kühne Büning
3.1. Grundlage der wohnungspolitischen Gesetzgebung 240
3.2. Zielsetzungen der Wohnungsbauförderung und Marktbereiche
nach dem II. Wohnungsbaugesetz 241
3.3. Zielgruppen der Wohnungsbauförderung Förderwege
und Bindungen 242
XIII
Seite
3.4. Systematik der Wohnungsbauförderung und der Förderwege 245
3.4.1. Förderbestimmungen der Länder 246
3.4.1.1. Beispiele der Förderung von Wohnungen anhand der in
Nordrhein Westfalen geltenden Bestimmungen (1993) 249
3.4.1.1.1. Förderobjekt: Neubau von Miet und
Genossenschaftswohnungen 250
3.4.1.1.2. Förderobjekt: Neubau von Familienheimen und
Eigentumswohnungen 256
3.4.2. Ausgestaltung der Förderwege und ihre Anpassung an
marktliche Entwicklungen 259
3.5. Ergänzende Bestimmungen zur Durchführung der
Wohnungsbauförderung 265
3.5.1. Zweite Berechnungsverordnung: Grundlage für die Ermittlung
der Kostenmiete 266
3.5.1.1. Grundstücks und Gebäudebeschreibung 267
3.5.1.2. Ermittlung der Gesamtkosten 267
3.5.1.3. Finanzierungsplan 269
H. Kloetsch IL. Kühne Büning
3.5.1.4. Aufstellung der laufenden Aufwendungen und Erträge 272
L. Kühne Büning
3.5.1.5. Problematik von Kosten und Bewilligungsmiete 275
3.5.2. Wohnungsbindungsgesetz 278
3.5.3. Neubaumietenverordnung 279
4. Indirekte Förderung des Wohnungsbaus im Rahmen der
Steuergesetzgebung 279
L. Kühne Büning
4.1. Instrumente und Wirkungen steuerlicher Fördermaßnahmen 279
4.2. Entwicklung des direkten und indirekten finanzwirtschaftlichen
Volumens wohnungspolitischer Maßnahmen 282
5. Wohnungsmodernisierung und ihre Förderung 284
L. Kühne Büning
6. Mietrechtliche Regelungen in den Marktsegmenten 285
L. Kühne Büning IL. Steveling
6.1. Gesetzlicher Rahmen für Mietveränderungen 285
6.1.1. Freifinanzierter Wohnungsbau und seine gesetzlichen
Rahmenbedingungen 286
' 6.1.2. Preisgebundener Wohnungsbau und seine mietrechtlichen
Rahmenbedingungen 289
6.2. Kündigungsschutz und seine wohnungswirtschaftliche Bedeutung 289
7. Wohnungspolitische Maßnahmen in den neuen Bundes¬
ländern zur Angleichung an die in den alten Bundesländern
bestehenden Wohn und Lebensverhältnisse 294
H. W. Jenkis
7.1. Ausgangslage und Problemsituation 294
7.2. Fragen zur wohnungswirtschaftlichen Angleichung 296
7.3. Lösungsansätze 297
XIV
Seite
8. Ausblick auf den wohnungspolitischen Handlungsbedarf 298
L. Kühne Büning
8.1. Derzeitige Wohnungspolitik und ihre kritischen Ansatzpunkte 298
8.2. Entwurf des Wohnungsbauförderungsgesetzes 1994
(WoBauFördG1994) 301
8.2.1. Neukonzeption der Förderung und Neuregelung des
Einkommensbegriffs 301
8.2.2. Grund und Zusatzförderung als Instrumente zukünftiger
Wohnungsbauförderung 305
8.2.3. Belegungsbindung als Gegenleistung des Investors für die
Fördermaßnahme 307
8.2.4. Modernisierung als Zugangsstufe für den Erwerb von
Belegungsrechten im Wohnungsbestand 307
8.2.5. Zuständigkeitsregelung auf Länderebene 308
8.2.6. Zusammenfassung der dem Entwurf zugrunde liegenden
Strategien und Ausblick auf die vom Gesetzgeber zu
erwartenden Auswirkungen 308
8.3. Schweizer Fördermodell für den Wohnungsbau auf der
Grundlage einkommensorientierter Maßnahmen 310
9. Zusammenfassung 314
Kapitel 4: Bodenmarkt und Bodenpolitik 315
H. Dieterich
Vorbemerkung 315
1. Boden ein besonderes Wirtschaftsgut 315
1.1. Was ist Boden? 315
1.2. Besonderheiten des Bodens 317
1.3. Steuerung der Bodennutzung 318
2. Grundlagen der Bodenordnung in Deutschland 318
2.1. Eigentum im Privatrecht 318
2.2. Eigentum nach dem Grundgesetz (GG) 319
2.3. Besonderheiten in den neuen Bundesländern 321
3. Bodenwertbildung, Grundstückswertermittlung und
analyse 322
3.1. Zur Theorie der Bodenwertbildung 322
3.1.1. Grundrente und Bodenwert 323
3.1.2. Steuervorteile 326
3.1.3. Den Grundstückswert bestimmende Faktoren 327
3.2. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte 329
3.3. Grundstückswertermittlung und Grundstückswertanalyse 329
3.3.1. Rechtsgrundlagen 330
3.3.2. Verkehrswert 330
3.3.2.1. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr 331
3.3.2.2. Rechtliche Gegebenheiten 331
3.3.2.3. Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften 332
3.3.2.4. Lage 332
XV
Seite
3.3.3. Wertermittlungsstichtag 332
3.3.4. Wertermittlungsverfahren 332
4. Instrumente staatlicher Intervention zur Steuerung des
Bodenmarktes 334
4.1. Steuerung der Bodennutzung durch Bodenpreise 334
4.2. Raumordnung und Landesplanung 335
4.3. Bauleitplanung 337
4.4. Sicherung der Planung 338
4.5. Umlegung und Grenzregelung 339
4.6. Flurbereinigung 341
4.7. Enteignung 341
4.8. Erschließungsbeiträge 341
4.9. Sanierungsgebiete 342
4.10. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen 343
4.11. Erhaltungsbereiche 344
4.12. Städtebauliche Gebote 345
4.13. Städtebauliche Verträge 345
4.14. Vorhaben und Erschließungsplan 346
4.15. Natur und Landschaftsschutz 347
4.16. Besonderheiten in den Neuen Ländern 347
4.17. Folgerungen 348
5. Der Baulandmarkt heute 349
5.1. Entwicklungsdynamik und Entwicklungstrends 349
5.2. Regionale Bodenmärkte 350
5.3. Baulandumsätze und Baulandpreise 351
5.4. Die Situation in den neuen Bundesländern 355
6. Bodenpolitik 356
6.1. Nutzungskonflikte 356
6.2. Ziel der Bodenpolitik 357
6.3. Abschöpfung von Bodenwertsteigerungen 358
6.3.1. Planungswertausgleich 358
6.3.2. Bodenwertzuwachssteuer 358
6.3.3. Infrastrukturabgabe 359
6.3.4. Besteuerung 359
6.3.5. Änderung der Eigentumsordnung 359
6.4. Gemeindliche Bodenpolitik 360
6.5. Weiterführende Bodenpolitik 361
6.5.1. Koordination öffentlicher Ebenen und Stellen 361
6.5.2. Bodenmanagement 361
6.5.3. Vereinfachung von Rechtsvorschriften 362
6.5.4. Steuerliche Maßnahmen 362
Kapitel 5: Baumarkt Wohnungswirtschaft und Bauwirtschaft 365
E. Knechtet
Vorbemerkung 365
1. Baugewerbe 365
1.1. Begriff „Baugewerbe" 365
XVI
Seite
1.2. Bauunternehmen 367
1.3. Art der Unternehmen 368
1.4. Größe der Unternehmen 369
1.5. Organisation des Bauwesens 372
2. Baumarkt 373
2.1. Bestand an Bauten 373
2.2. Bauvolumen 373
2.3. Bauarten 376
3. Die Bauwirtschaft als Teil der Volkswirtschaft 377
4. Die Preisbildung auf den Baumärkten 378
4.1. Baupreise und Baukosten 378
4.2. Struktur der baubetrieblichen Kosten 379
4.3. Preisbildungsprozeß 386
4.3.1. Ausschreibung und Vergabe 387
4.3.2. Angebotskalkulation 388
4.3.3. Preis als Aktionsmöglichkeit des Anbieters 389
5. Entwicklung der Bauwirtschaft 391
5.1. Einflußfaktoren 391
5.1.1. Konjunktur und Haushaltspolitik 392
5.1.2. Geldpolitik 393
5.1.3. Umweltschutzpolitik 394
5.1.4. EU Gesetzgebung 394 S
5.2. Zukünftiger Baubedarf 396 ',
Kapitel 6: Markt für Wohnungsbaufinanzierungsmittel und
Wohnungsbaufinanzierung 399
Vorbemerkung 399
1. Der Markt für langfristiges Kapital 399
D.ßellingerl A.Reif
2. Finanzierungsmittel 400
D. Bellinger / A. Reif
3. Finanzierung wohnungswirtschaftlicher Investitionen 402
D. Bellinger / A. Reif
3.1. Zum Begriff Wohnungsbaufinanzierung 402
3.2. Finanzierung von Investitionen im Wohnungsneubau 402
3.3. Finanzierung von Investitionen im Wohnungsbestand 403
4. Grundformen der Wohnungsbaufinanzierung 403
D. Bellinger /A.Reif
4.1. Historische Entwicklungslinien 403
4.2. Finanzierungsräume 404
4.3. Von der arbeitsteiligen Finanzierung zur Gesamtfinanzierung
aus einer Hand 406
XVII
Seite
5. Realkredit 411
D. Bellinger IA. Reif
5.1. Definition und Entwicklung 411
5.2. Grundsätze der Wertermittlung 412
5.2.1. Verkehrswertermittlung 412
5.2.2. Verkaufs und Beleihungswert 417
5.3. Grundpfandrechte und Sicherungsvertrag 420
6. Darlehen 421
D. Bellinger IA. Reif
6.1. Gestaltung der Zins und Tilgungskonditionen 421
6.2. Effektivverzinsung 422
6.3. Darlehensvertrag 422
6.4. Bauspardarlehen 426
S. Jokl
7. Anbietergruppen, ihre Produkte und ihre
Refinanzierung 427
D. Bellinger / A. Reif
7.1. Anbieterstrukturen am deutschen Hypothekenmarkt 427
7.2. Darstellung einzelner inländischer Anbietergruppen 429
7.2.1 Hypothekenbanken 429
7.2.2. Landesbanken 430
7.2.3. Sparkassen 431
7.2.4. Bausparkassen 432
S. Jokl
7.2.4.1. Historische Entwicklung 432
7.2.4.2. Geschäftstätigkeit 434
7.2.5. Lebensversicherungsunternehmen 437
D. Bellinger IA. Reif
8. Eigenkapital in der Wohnungsbaufinanzierung 440
R. Wiechers
8.1. Funktionen des Eigenkapitals 440
8.2. Möglichkeiten der Beschaffung 441
8.2.1. Finanzierungsformen der Unternehmen 442
8.2.2. Private Sparformen 443
8.2.3. Eigenkapitalersatz 444
8.3. Einsatz und Volumina des Eigenkapitals 444
8.3.1. Privater Wohnungsbau 445
8.3.2. Institutioneller Wohnungsbau 446
9. Zusammenhang von Wohnungsbaufinanzierung
und Kapitalmarkt 448
H. Peick
9.1. Entwicklung der Belastungsquote bei der
Eigenheimfinanzierung 448
9.2. Zinselastizität der Wohnungsbaufinanzierungsnachfrage 449
9.3. Einfluß des Zinsniveaus auf die Finanzierungsformen 451
XVIII
Seite
10. Besonderheiten der Finanzierung von selbstgenutztem
Wohneigentum 452
B. v. Monschaw IR. Hickmann
Vorbemerkung 452
10.1. Bedeutung des selbstgenutzten Wohneigentums für die
Entwicklung des Wohnungsneubaus 454
10.2. Struktur der Wohneigentumsfinanzierung 456
10.3. Kosten der Wohneigentumsbildung 459
10.3.1. Kosten der Finanzierung 459
10.3.2. Kosten des Erwerbs 461
10.3.3. Kosten der Bewirtschaftung 463
•ii Kapitel 7: Grundlagen der betrieblichen Wohnungswirtschaft 467
¦ Vorbemerkung 467
1. Aufgaben und Leistungsbereiche der Wohnungsunternehmen 468
i H. Kühne
1.1. ; Ökonomischer „Standort" der unternehmerischen
, Wohnungswirtschaft 468
1.2. Gewinnstreben als Basis langfristiger Existenzsicherung 469
1.2.1. ; Erfolgsbezogene Bestandspolitik 469
1.2.2. ¦ Investitionsverhalten im Hinblick auf das Bestandsgleichgewicht 472
1.2.3. , Diversifikation als unternehmensstrategische Zielsetzung 472
1.3. : Marketing: Grundlage marktbezogener Unternehmenspolitik 477
1.3.1. ' Marketing in seiner Bedeutung für die Wohnungswirtschaft 478
1.3.2. Elemente der Marketing Strategie 479
1.3.2.1. Marktforschung 479
1.3.2.2. Zielgruppenorientierte Produkt und Leistungspolitik 479
2. Unternehmensführung 481
H. W. Große Wilde
2.1. Begriff und Aufgaben der Unternehmensführung 481
2.2. Organisation und Unternehmensführung 484
2.3. Unternehmensführung und Management Prinzipien 487
2.4. Unternehmensführung im Kontext moderner Personalführung 492
2.4.1 Identifikation durch Motivation 492
2.4.2. Die wichtigsten Führungsstile 495
2.4.3. Die Rolle der Unternehmensführung bei der Karriereentwicklung 499
2.5. Ausblick 501
3. Unternehmensplanung 503
V. Riebet
Vorbemerkung 503
3.1. Grundbegriffe der Unternehmensplanung 503
3.2. Planungsebenen, Planungstechniken und Planungsverfahren 505
3.3. Finanzplanung und Finanzdisposition als Aufgabe des
Finanzmanagements 507
3.3.1. Notwendigkeit und Ziele des Finanzmanagements 507
XIX
Seite
3.3.2. Aufgaben und Arten des Finanzplanung 507
3.3.3. Instrumente der Finanzplanung 509
3.3.4. Ablauf der Finanzplanung 515
4. Betriebliches Rechnungswesen als Führungsinstrument 516
V. Riebet
4.1. Funktionen des betrieblichen Rechnungswesens 516
4.2. Externes und internes Rechnungswesen 517
4.3. Zielsetzungen der Jahresabschlußanalyse 518
4.4. Betriebsvergleich als Analyseinstrument 519
4.5. Jahresabschlußanalysen und Betriebs vergleiche in der
Wohnungswirtschaft 520
4.6. Grenzen von Jahresabschlußanalysen und Betriebsvergleichen 524
4.7. Kosten und Leistungsrechnung als Unterstützungselement für
Unternehmensplanung und Controlling 525
4.7.1. Ziele und Aufgaben der Kosten und Leistungsrechnung 525
4.7.2. Kostenrechnung in der Wohnungswirtschaft 528
4.7.3. Beispiel aus der Praxis 529
5. Controlling als funktionsübergreifendes Steuerungsinstrument 532
V. Riebet
5.1. Wesensmerkmale des Controllings 532
5.2. Aufbauorganisation des Controllings 533
5.3. Funktionen des Controllings 535
5.3.1. Informationsfunktion des Controllings 535
5.3.2. Planungsfunktion des Controllings 538
5.3.3. Kontrollfunktion des Controllings 539
5.3.4. Steuerungsfunktion des Controllings 541
5.4. Interne Revision als Kontrollinstrument 542
5.4.1. Aufgaben und Ziele der Revision 542
5.4.2. Ablauforganisation der Revision 543
6. Investitionsrechnungen zur Vorbereitung von
Investitionsentscheidungen 545
M. Schnapp
Vorbemerkung 545
6.1. Grundlagen und Verfahren der Investitionsrechnung 546
6.1.1. Statische Verfahren 546
6.1.2. Dynamische Verfahren 547
6.2. Wohnungswirtschaftliche Investitionsrechnungen 550
6.2.1. Einflußgrößen der Investitionsrechnung 551
6.2.2. Beispielrechnungen 554
6.3. Abschließende Gesichtspunkte 557
7. Unternehmensfinanzierung 558
H. Peick
7.1. Traditionelle Formen der Finanzierung 558
7.1.1. Überblick 558
7.1.2. Bedeutung einzelner Finanzierungsformen für
Wohnungsunternehmen 560
XX
Seite
7.1.3. Immobilienspezifische Besonderheiten einzelner
Finanzierungsformen 562
7.1.3.1. Selbstfinanzierung 562
7.1.3.2. Finanzierung über Abschreibungen 563
7.1.3.3. Mischformen der Beteiligungs und Kreditfinanzierung 565
7.1.3.4. Tilgungsvereinbarungen bei der Kreditfinanzierung
von Immobilien 567
7.2. Neuere Finanzierungsinstrumente 569
7.2.1. Überblick 569
7.2.2. Zinserwartungen als Ausgangspunkt 570
7.2.3. Forward Rate Agreements 571
7.2.4. Vereinbarung von Zinsgrenzen 572
7.2.5. Austausch von Zinszahlungen (Zinsswaps) 574
7.3. Finanzmanagement von Wohnungsunternehmen 576
7.3.1. Begriffliche Abgrenzung 576
7.3.2. Aufgaben des Finanzmanagements 577
7.3.2.1. Optimierung der Kapitalbeschaffung 577
7.3.2.2. Optimierung der Vermögens und Kapitalstruktur 579
7.3.3. Entwicklungstendenzen im Finanzmanagement
von Unternehmen 581
8. Neue Wege in der Wohnungsbaufinanzierung von der
Objekt zur Unternehmensfinanzierung 5 81
H. Peick
8.1. Abgrenzung 581
8.2. Anwendungsvoraussetzungen 582
8.3. Einsatzmöglichkeiten und Vorteile aus Sicht der
Wohnungsunternehmen 583
Kapitel 8: Gewerbeimmobilien 587
L. Staender/R. Kötter
Vorbemerkung 587
1. Markt für Gewerbeimmobilien 587
1.1. Definition der Gewerbeimmobilie 587
1.2. Arten / Typen von Gewerbeimmobilien 588
1.3. Angebot und Nachfrage im Spiegel von Konjunktur
und Wachstum 590
2. Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 592
2.1. Projektidee 592
2.2. Projektstudie 592
2.3. Projektumsetzung 595
3. Beurteilung und Bewertung von Gewerbeimmobilien 596
3.1. Beurteilungskriterien für Gewerbeimmobilien 597
3.2. Bewertung von Gewerbeimmobilien 599
3.3. Weitere Aspekte zum Begriff der Rentabilität 602
4. Finanzierung von Gewerbeimmobilien 605
4.1. Klassische Finanzierung gewerblicher Immobilien 606
XXI
Seite
4.2. Risikoaspekte im Rahmen der Finanzierung einer
gewerblichen Immobilie 607
4.3. Kostenaspekte bei der Finanzierung gewerblicher Immobilien 608
5. Gewerbliches Immobilienmanagement . 609
5.1. Aufgaben des gewerblichen Immobilienmanagements 610
5.2. Kostenmanagement 613
6. Marketing für Gewerbeimmobilien 617
6.1. Marketingpolitische Besonderheiten 617
6.2. Marketinginstrumente 618
Kapitel 9: Besteuerung der Immobilie und der Immobilienwirtschaft 623
M. Schnapp
Vorbemerkung 623
1. Einführung in die Besteuerung 623
1.1. Begriffsdefinition und Rechtsquellen 623
1.2. Einteilung der Steuern 624
2. Steuern vom Einkommen 625
2.1. Einführung 625
2.1.1. Einkommensteuer 626
2.1.2. Körperschaftsteuer 628
2.1.3. Steuerbefreiung für gemeinnützige Wohnungsunternehmen
und für die Organe der staatlichen Wohnungspolitik 629
2.1.4. Steuerbefreiung für Vermietungsgenossenschaften und Vereine 630
2.1.4.1. Begünstigte, nicht steuerpflichtige Geschäfte 631
2.1.4.2. Nicht begünstigte Geschäfte 632
2.2. Die für die ertragsteuerliche Besteuerung von Immobilien
relevanten steuerlichen Vorschriften 632
2.2.1. Zuordnung der Erträge aus Vermietung und Verpachtung 632
2.2.2. Abgrenzung des Gewerbebetriebes gegenüber der
Vermögensverwaltung und dem gewerblichen
Grundstückshandel 633
2.2.2.1. Vermögensverwaltung gewerbliche Vermietung 633
2.2.2.2. Vermögensverwaltung gewerblicher Grundstückshandel 634
2.2.3. Einnahmen und Grundstücksaufwendungen 636
2.2.3.1. Einnahmen 636
2.2.3.2. Einnahmen im Rahmen der Vermietung und Verpachtung 636
2.2.3.3. Einnahmen im Rahmen der Gewinneinkünfte 637
2.2.4. Zuordnung der Grundstücksaufwendungen zu den einzelnen
Wirtschaftsgütern 639
2.2.4.1. Erläuterung der HerstellungsVAnschaffungskosten sowie des
Erhaltungsaufwands 641
2.2.4.2. Abgrenzung der Herstellungs von den Anschaffungskosten 641
2.2.4.3. Anschaffungskosten Grund und Boden 642
2.2.4.4. Aufteilung des Gesamtkaufpreises bei Erwerb eines Grundstücks
mit einem Gebäude 643
2.2.4.5. Gebäudeanschaffungs und Herstellungskosten 644
XXII
Seite
2.2.4.6. Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand Abgrenzung 645
2.2.4.7. Abgrenzung Erhaltungsaufwand / nachträgliche
Herstellungskosten 647
2.2.4.8. Absetzung für Abnutzung 649
2.2.4.9. Außenanlagen 658
2.2.4.10. Werbungskosten, Betriebsausgaben, Rückstellungen 658
2.2.4.10.1. Werbungskosten 658
2.2.4.10.2. Betriebsausgaben 660
2.2.4.10.3. Bauinstandhaltungsrückstellungen 661
2.2.4.10.4. Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung 661
2.2.5. Übertragung stiller Reserven (§ 6 b EStG) 662
2.2.6. Steuerliche Förderung der selbstgenutzten Wohnung 667
2.2.6.1. Grundförderung nach § 10 e Abs. 1 5 a EStG 668
2.2.6.2. Abzug von Aufwendungen vor dem Einzug (Vorkosten)
§ 10 e Abs. 6 EStG 674
2.2.6.3. Zeitlich befristeter Schuldzinsenabzug für Neubauten nach
§ 10 e Abs. 6 a EStG 676
2.2.6.4. Baukindergeld nach § 34 f EStG 676
2.2.6.5. Abzugsbetrag nach § 7 Fördergebietsgesetz 677
2.2.7. Besondere Formen von Immobilienüberlassungsverträgen 678
2.2.7.1. Nießbrauch 678
2.2.7.2. Immobilienleasing 680
2.2.8. Geschlossene Immobilienfonds 684
2.2.9. Bausparkassenbeiträge 687
3. Gewerbesteuer 691
3.1. Überblick 691
I 3.2. Gewerbeertragsteuer 691
3.2.1. Allgemeines 691
3.2.2. Hinzurechnungen und Kürzungen 692
3.2.2.1. Überblick 692
3.2.2.2. Dauerschuldentgelte 692
3.2.2.3. Grundsteuervergünstigungen 693
3.2.2.4. Erweiterte Kürzung für Wohnungsunternehmen 694
3.2.3. Steuermeßbetrag nach dem Gewerbeertrag 696
3.3. Gewerbekapitalsteuer 698
3.3.1. Allgemeines 698
3.3.2. Hinzurechnungen zum Einheitswert und Kürzungen 698
3.3.3. Steuermeßbetrag nach dem Gewerbekapital 699
3.4. Ermittlung der Gewerbesteuer 699
4. Steuern vom Vermögen 700
4.1. Steuerarten 700
4.2. Grundsteuer 700
4.2.1. Steuermeßzahlen 700
4.2.2. Vergünstigung 701
4.2.3. Erlaß der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung 701
4.2.4. Sonderregelungen für die neuen Bundesländer 702
4.3. Vermögensteuer 703
XXIII
Seite
4.3.1. Steuerpflicht 703
4.3.2. Bemessungsgrundlage 704
4.3.3. Berechnung der Vermögensteuer 705
4.3.4. Veranlagung 705
4.4. Erbschaft und Schenkungsteuer 706
5. Verkehrssteuern 707
5.1. Steuerarten 707
5.2. Umsatzsteuer 708
5.2.1. Allgemeines 708
5.2.2. Steuerbare Umsätze 709
5.2.3. Lieferungen und sonstige Leistungen 709
5.2.4. Eigenverbrauch und Einfuhr 714
5.2.5. Steuerbefreiung 716
5.2.6. Umsätze der Immobilienwirtschaft 718
5.2.6.1. Allgemeines 718
5.2.6.2. Grundstücksumsätze 718
5.2.6.3. Vermietung und Verpachtung von Grundstücken 720
5.2.6.4. Gemeinschaften der Wohnungseigentümer 724
5.2.6.5. Baubetreuungsleistungen 725
5.2.6.6. Leistungen an Arbeitnehmer 726
5.2.6.7. Lieferungen und Entnahmen von Gegenständen,
die der Unternehmer ausschließlich für Tätigkeiten verwendet,
die nach § 4 Nr. 7 27 UStG steuerfrei sind 727
5.2.6.8. Nichtabzugsfähige Betriebsausgaben 727
5.2.7. Vorsteuerabzug 728
5.2.7.1. Allgemeines 728
5.2.7.2. Vorsteuerabzug bei Rechnungen über Kleinbeträge
und bei Fahrausweisen 730
5.2.7.3. Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach § 15 a UStG 730
5.2.8. Besteuerungsverfahren 734
5.3. Grunderwerbsteuer 734
5.3.1. Erwerbs Vorgänge 734
5.3.2. Steuerbefreiungen 735
5.3.3. Bemessungsgrundlage und Steuersatz 735
5.3.4. Abschließendes Beispiel 738
6. Einheitsbewertung 739
6.1. Bewertung des Grundbesitzes 739
6.1.1. Bewertung unbebauter Grundstücke 739
6.1.2. Bewertung bebauter Grundstücke 740
6.1.3. Einheitsbewertung des Grundvermögens und der
Betriebsgrundstücke in den neuen Bundesländern 741
6.2. Bewertung des Betriebsvermögens 741
XXIV
Seite
Kapitel 10: Wohnungs und Immobilienwirtschaft in der EG 745
Vorbemerkung 745
1. Rechtliche und ökonomische Rahmenbedingungen der
Wohnungswirtschaft in der EG 745
H. H. Nachtkamp
1.1. Überblick 745
1.2. Auswahl wichtiger Regelungen 747
1.2.1. Regelungen für den Baumarkt 747
1.2.2. Steuerharmonisierung 749
2. Baufinanzierung im europäischen Raum 750
P. Lammerskitten
2.1. Bedeutung des Sektors Finanzdienstleistungen und der
Baufinanzierung in der Gesamtwirtschaft der EG 750
2.2. Institutioneller Rahmen für die Baufinanzierung in der EG
mit Beginn des Binnenmarktes 1993 752
2.2.1. Entwicklung zum gemeinsamen Dienstleistungsmarkt 752
2.2.2. Grundprinzipien des gemeinsamen Binnenmarktes für
Finanzdienstleistungen 754
2.2.3. Ausgangslage nach Abschluß der Minimurnharrnonisierung
Anfang 1993 755
2.2.3.1. Freizügigkeit des Kapitalverkehrs 755
2.2.3.2. Recht der Bankenaufsicht 756
2.2.3.3. Verbraucherschutzrecht 757
2.2.3.4. Nichtharmonisierte Bereiche 758
2.3. Perspektiven für eine europäische Baufinanzierung 760
| 2.3.1. Verhalten der Investoren 760
f 2.3.2. Strategische Optionen der Kreditinstitute 761
2.3.2.1. Ressourcenvorrat und Ressourcenverbrauch 761
2.3.2.2. Begleitung von Inlandskunden versus lokales Geschäft 762
2.3.2.3. Organisatorische Gestaltung der Vertriebswege 762
2.3.3. Zu erwartenden Marktveränderungen 763
2.3.3.1. Intensität des Wettbewerbs 763
2.3.3.2. Preispolitische Konsequenzen 764
2.3.3.3. Produktpolitische Konsequenzen 765
2.3.3.4. Konsequenzen für den Wettbewerb der Systeme 766
2.4. Derzeitige Aktivitäten der deutschen Banken 766
Sachwortregister 769
Literaturverzeichnis 781
XXVII
Verzeichnis der Tabellen
Kapitel 1: Die Wohnung und ihre Märkte
1.1. Verschiebung der Nachfragekurve
1.2. Verschiebung der Angebotskurve
1.3. Miet und Eigentümerwohnungen in Mio. Wohnungen 1987 (alte Bun¬
desrepublik)
1.4. Selbstgenutztes Wohneigentum in den alten und neuen Bundesländern
(Angaben in % der Befragten)
1.5. Altersstruktur des Wohnungsbestandes in den neuen und alten Bundes¬
ländern, Anteile der Wohnungen nach Baujahresgruppen am Bestand
der jeweiligen Kategorie (Zeile) in v. H.
1.6. Bestand an Wohnungen in Wohn und Nichtwohngebäuden 1990
1.7. Bauzustandsstufen der Wohngebäude in der ehemaligen DDR 1990
in v. H.
1.8. Eigentumsstruktur des Wohnbestandes in den alten und neuen Bundes¬
ländern, Anteil der Eigentumsformen am jeweiligen Gesamtbestand
(Zeile) in v. H.
1.9. Marktsegmente nach Wohneinheiten innerhalb eines Gebäudes und de¬
ren Eigentümerstruktur (alte Bundesländer 1987) in v. H.
1.10. Eigentümerstruktur bei Mietwohnungen in den alten Bundesländern
1987
1.11. Mitgliedszahlen der in Verbänden organisierten Wohnungsunterneh¬
men
1.12. Daten der Wohnungsbaugenossenschaften
1.13. Wohnungen und Personen nach der Zahl der Räume je Person in der
alten Bundesrepublik 1968 und 1987
1.14. Wohnparteien/Haushalte nach der Größe 1968 und 1987 in der alten
Bundesrepublik
1.15. Wohnversorgung in den alten und neuen Bundesländern nach Haus¬
haltsgröße 1990
1.16. Wohnfläche in qm je Person in Hauptmieterhaushalten mit Kindern
nach dem Alter und nach der familiären Situation in der alten Bundesre¬
publik 1987
1.17. Wohnfläche in qm je Person nach dem Alter und der Haushaltsgröße in
der alten Bundesrepublik 1987
1.18. Einnahmen und Mietausgaben ausgewählter privater Haushalte in der
altenBundesrepublik ErgebnisderlaufendenWirtschaftsrechnungen
1.19. Veränderung von Einkommen und Mieten bei den statistischen Haus¬
haltstypen 1 bis 3 in der alten Bundesrepublik
1.20. Hauptmieterhaushalte nach der Belastung 1988 in den westlichen Bun¬
desländern
1.21. Anteil der Mietausgaben am durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkom¬
men nach Haushaltstypen und Einkommensgruppen in der früheren
DDR 1987
1.22. Wohnfläche und Einkommen in Nordrhein Westfalen 1987
1.23. Wohnverhältnisse der Empfänger von Wohngeld 1990 in der alten Bun¬
desrepublik
XXVIII
1.24. Mietbelastung und Wohnverhältnisse nach Haushaltstypen in der DDR
1.25. Wohnfläche in qm und Wohnräume je Person nach der Haushaltsgröße
und nach Eigentümer und Hauptmieterhaushalten in der alten Bundes¬
republik 1987
1.26. Wohnverhältnisse nach der sozialen Stellung der Bezugsperson in der
alten Bundesrepublik
1.27. Belastung durch Wohnkosten nach der sozialen Stellung der Bezugsper¬
son in der alten Bundesrepublik 1987
1.28. Wohnfläche je Person in deutschen und ausländischen Haushalten nach
der Haushaltsgröße und nach Eigentümer und Hauptmieterhaushalten
in der alten Bundesrepublik 1987
1.29. Zugänge von Aussiedlern, Übersiedlern und ausländischen Flüchtlingen
in Nordrhein Westfalen 1982 1991
1.30. Wohngebiets und Wohnungsstruktur nach Siedlungsstrukturtypen in
den alten und neuen Bundesländern 1990 Angaben in %
1.31. Gründe für den Wohnungswechsel in Neuss 1981 Anteile an den Nen¬
nungen in %
1.32. Umzugsgründe nach der Umzugsart in Dortmund, Köln und München
1989 Mehrfachnennungen, Nennungen in % der Haushalte
1.33. qm Preis für Wohnungen nach Baualter und Ausstattung im Jahre 1973
(Stichprobe 1973)
1.34. Bauinvestitionen real in Mrd. DM
1.35. Bauinvestitionen in Westdeutschland in Preisen von 1985 Verände¬
rungen in % gegenüber Vorjahr
1.36. Bauinvestitionen in Ostdeutschland in Preisen von 1991 Verände¬
rungen in % gegenüber Vorjahr
1.37. Bedeutung der Wohnungsbauinvestitionen in der alten Bundesrepublik
1.38. Wirtschaftliche Eckdaten für das frühere Bundesgebiet (in Preisen von
1985, Veränderungen gegenüber dem Vorjahr in %)
1.39. Anteil des Wohnungsbaus am Bauvolumen insgesamt in Mrd. DM
und v. H.
1.40. Struktur der Wohnungsbauleistungen in v. H.
1.41. Arbeitskoeffizienten in verschiedenen Wirtschaftsbereichen
1.42. Kapitalkoeffizient nach Wirtschaftsbereichen in der alten Bundesrepu¬
blik
1.43. Wohnungsbedarfsprognose Nordrhein Westfalen 1988 1995
Kapitel 3: Wohnungspolitik
31 Fertiggestellte Wohnungen in der alten Bundesrepublik Deutschland
1950 1991
3.2. Bevölkerung, Anzahl der Privathaushalte und Wohnungen in den west¬
lichen Bundesländern (in 1000)
3.3. Bevölkerung, Anzahl der Privathaushalte und Wohnungen in den östli¬
chen Bundesländern (in 1000)
3.4. Jährliche Einkommen, Wohnungsmieten, Mietbelastungen und staatli¬
che Hilfen zu den Mieten in den westlichen Bundesländern
3 5. Nettogeldeinnahmen, Wohnungsmieten und unbezahlter Wohnkonsum
in der früheren DDR je Haushalt und Monat in effektiven Preisen (nur
Arbeiter und Angestelltenhaushalte)
XXIX
3.6. Rechtsfolgen der Wohnungsnutzung in den westlichen und östlichen
Bundesländern in v. H.
3.7. Wohnflächen der jährlich fertiggestellten Wohnungen in den westlichen
und östlichen Bundesländern in qm
3.8. Wohnungen nach ihrer Ausstattung 1968 und 1987 in der alten Bundes¬
republik
3.9. Wohnungen nach ihrer Ausstattung 1971 im Vergleich zu 1987 in der
früheren DDR
3.10. Bauzustandsstufen der Wohngebäude in den östlichen Bundesländern
3.11. Struktur der Wohnungssuchenden in Nordrhein Westfalen 1984 1991
3.12. Obdachlose Personen in Nordrhein Westfalen 1981 1992 jeweils zum
30.6.
3.13. Einkommensgrenzen für die Beantragung von Wohngeld
3.14. Förderungsbeträge (NRW) 1993 1. Förderweg
3.15. Höchstdurchschnittsmiete nach Mietenstufen 1993 für NRW 1. För¬
derweg
3.16. Zulässige Aufwendungsverzichte (Kostenmietanpassung) und Rege¬
lung der Mietenanpassung (NRW) 1. Förderweg
3.17. Förderungsbeträge (NRW) 1993 2. Förderweg
3.18. Höchstdurchschnittsmiete nach Mietenstufen 1993 für NRW 2. För¬
derweg
3.19. Zulässige Aufwendungsverzichte (Kostenmietanpassung) und Rege¬
lung der Mietenanpassung (NRW) 2. Förderweg
3.20. Berechnungsbeispiel zur Rentabilität einer Mietwohnung im 2. Förder¬
weg
3.21. Übersicht über die Förderungsprogramme zur Eigentumsförderung in
NRW 1993
3.22. Vereinfachte Lastenberechnung bei Förderung des Erwerbs von Woh¬
neigentum 1993
3.23. Barwerte der Förderwege
3.24. Sozialer Wohnungsbau/ehemaliges Bundesgebiet
3.25. Sozialer Wohnungsbau/neue Bundesländer einschließlich Berlin Ost
3.26. Sozialer Wohnungsbau nach Miet und Eigentumswohnungen/ehemali¬
ges Bundesgebiet
3.27. Entwicklung der Anteile von Mietwohnungen und Wohneigentum So¬
zialer Wohnungsbau/ehemaliges Bundesgebiet
3.28. Sozialer Wohnungsbau 1992 nach Bundesländern
3.29. Entwicklung des finanzwirtschaftlichen Volumens wohnungspoliti¬
scher Maßnahmen in den Jahren 1980 bis 1989 in Mrd. DM
3.30. Entwicklung des finanzwirtschaftlichen Volumens wohnungspoliti¬
scher Maßnahmen in den Jahren 1980 bis 1989 in v. H.
3.31. Übersicht Einkommensgrenzen/Bruttoverdienst in DM (Reformplan)
3.32. Im sozialen Wohnungsbau berechtigte Haushalte Anteile in v. H. an
der jeweiligen Haushaltsgruppe (Reformplan)
Kapitel 4: Bodenmarkt und Bodenpolitik
4.1. Baulandumsätze in den westlichen Bundesländern 1980 1990
4.2. Baulandverkäufe (ha bezogen) nach Baulandarten und Baugebieten in
den westlichen Bundesländern 1989 1991
XXX
4 3. Entwicklung der Baulandpreise und Lebenshaltungskosten in den west¬
lichen Bundesländern 1980 1992
Kapitel 5: Baumarkt Wohnungswirtschaft und Bauwirtschaft
5.1. Baugewerbe nach der Systematik der Europäischen Union
5.2. Systematik der Wirtschaftszweige für das Baugewerbe
5.3. Marktvolumen 1993 der deutschen Bauunternehmen
5.4. Die Unternehmen des Baugewerbe nach der Zahl der Beschäftigten in
Westdeutschland 1987
5.5. Die Unternehmen des Baugewerbes nach der Rechtsform in West¬
deutschland 1987
5.6. Bruttosachvermögen 1992 in Westdeutschland
5.7. Bauvolumen 1993 in Deutschland
5.8. Langfristige Entwicklung der Preis für Wohngebäude, Lebenshaltung
und Industrieerzeugnisse
5.9. Kostenstruktur der Unternehmen des Baugewerbes 1991
5.10. Struktur der Personalkosten im Baugewerbe 1988
5.11. Lohnzusatzkosten 1994 Berechnung des Zuschlagsatzes (Zusammen¬
fassung)
5.12. Wohnungsbaubedarf in Deutschland
Kapitel 6: Markt für Wohnungsbaufinanzierungsmittel und
Wohnungsbaufinanzierung
6.1. Umlauf festverzinsliche Wertpapiere
6.2. Abschläge vom Verkehrswert
6.3. Bestand an Krediten für den Wohnungsbau
6.4. Kreditzusagen für die Wohnungsbaufinanzierung der Hypothekenban¬
ken
6.5. Kreditzusagen der Landesbanken (öffentlich rechtliche Bodenkreditin¬
stitute) für die Wohnungsbaufinanzierung
6.6. Kreditzusagen für die Wohnungsfinanzierung der Sparkassen
6.7. Geschäftsentwicklung der deutschen Bausparkassen 1952 1992 in den
Bundesländern
6.8. Kreditzusagen (abzüglich Ansparleistungen) für die Wohnungsfinan¬
zierung der Bausparkassen
6.9. Kreditzusagen für die Wohnungsfinanzierung der Lebensversiche¬
rungsunternehmen
6.10. Auszahlungen der Kreditinstitute und Lebensversicherungen für den
Wohnungsbau (Neubau und Bestandsmaßnahmen) 1983 1991 (inlVfrd.
DM)
6.11. Wohnungsbaufinanzierung durch die Finanzierungsinstitute, Kreditzu¬
sagen 1983 1993 (in Mrd. DM)
6.12. Wohnungsbaufinanzierung durch die Finanzierungsinstitute, Kreditzu¬
sagen 1983 1993 Anteil in %
6.13. Belastungsquoten bei der Eigenheimfinanzierung
6.14. Finanzierungszusagen für den Wohnungsbau und Zinsniveau n
Mrd. DM
6.15. Bildung von Wohneigentum 1987 1990
6.16. Bewirtschaftungskosten einer „Mustereigentumswohnung"
XXXI
Kapitel 7: Grundlagen der betrieblichen Wohnungswirtschaft
7.1. Öffentlich geförderter Mietwohnungsneubau (Beispiel 1)
7.2. Freifinanzierter Mietwohnungsneubau (Beispiel 2)
7.3. Investitionsverhalten des Wohnungsunternehmens A in den Jahren
1989, 1990 und 1991
7.4. Finanzierungsverhalten des Wohnungsunternehmens A in den Jahren
1989, 1990 und 1991
7.5. Rahmendaten der Investitionsprogramme
7.6. Einmalprämie (Indikation) als Funktion der vereinbarten Laufzeit und
Strike Rate in %
7.7. Veränderung laufender Finanzierungskosten durch Zinsswaps
7.8. Finanzierungskostenvergleich
7.9. Finanzierungskosten nach Zinsswaps
Kapitel 9: Besteuerung der Immobilie und der Immobilienwirtschaft
9.1. Überblick über die Abschreibungsmöglichkeiten im Steuerrecht
9.2. Übertragung stiller Reserven Anwendung des § 6 b EStG
9.3. Wiederanlagefrist gem. § 6 b Abs. 3 Satz 2 EStG
9.4. Nachversteuerung von Bausparverträgen gem. § 10 Abs. 5 Nr. 3 EStG,
§§ 29 ff. EStGDV
Kapitel 10: Wohnungs und Immobilienwirtschaft in der EG
10.1. Bauproduktion in der EG
10.2. Gesamtzahl der Wohnungen
XXXII
Verzeichnis der Abbildungen
Kapitel 1: Die Wohnung und ihre Märkte
1.1. Zeitliche Verzögerung bei der Wohnungsbautätigkeit
1.2. Darstellung des Gleichgewichtspreises
1.3. Verschiebung der Nachfragekurve
1.4. Verschiebung der Angebotskurve
1.5. Marktformen unvollkommener Märkte
1.6. Schematische Darstellung des Marktsystems
1.7. Markträumungs Mietpreis
1.8. Darstellung der Gleichgewichtsbedingungen
1.9. Bestandsveränderungen
1.10. Dynamik des Wohnungsmarktgeschehens
1.11. Gesamtmodell des Wohnungs und Immobilienmarktes
1.12. Darstellung eines kontinuierlichen Filtering Prozesses bei gleichblei¬
bender Einkommensverteilung
1.13. „Filtering" einer Wohnung
1.14. ,,Filtering" der Haushalte
1.15. Bevölkerungsentwicklung/Prognosen und tatsächliche Entwicklung
(Gesamtbevölkerung)
Kapitel 3: Wohnungspolitik
3.1. Freifinanzierter Wohnungsbau Mietpreisbildung
3.2. Preisgebundener Wohnungsbau Mietpreisbildung
3.3. Systematik wohnungspolitischer Förderinstrumente in der Bundesrepu¬
blik Deutschland
3.4. Haupt und Einzelziele des II. WoBauG
3.5. Wohnungsbauförderungsprogramm 1993 für NRW
3.6. Damnum und Effektivverzinsung
3.7. Beispiel für die Ermittlung der Kostenmiete
3.8. Mietbestandteile und Mieterhöhungsmöglichkeiten nach dem MHG
3.9. Beendigung des Mietverhältnisses
3.10. Ordentliche Kündigung von Wohnraum
3.11. Außerordentliche Kündigung von Wohnraum
3.12. Das Grundverbilligungssystem des Bundes Schweiz
3.13. Finanzierungs und Berechnungsbeispiel für Mietwohnungen nachdem
Schweizer Modell
Kapitel 4: Bodenmarkt und Bodenpolitik
4.1. Typische Baulandpreise 1992, individueller Wohnungsmarkt mittlere
Wohnlage i.d.R. ein bis zweigeschossiger Bauweise 400 bis 600 qm
Grundstücksfläche, GFZ von 0.5
4.2. Entwicklung der Baulandpreise seit 1962 verglichen mit den Lebenshal¬
tungskosten, Baupreisen und Gehältern
XXXIII
Kapitel 6: Markt für Wohnungsbaufinanzierungsmittel und
Wohnungsbaufinanzierung
6.1. Die typischen zeitlichen Dispositionen eines Bauherren
6.2. Zinsentwicklung für Hypothekarkredite
6.3. Übersicht über die Wertermittlungsverfahren nach WertV 1988
6.4. Vergleichswertverfahren
6.5. Ertragswertverfahren
6.6. Sachwertverfahren
6.7. Ableitung des Verkehrswertes
6.8. Ermittlung des Beleihungswerts
6.9. Der Weg zum eigenen Heim
Kapitel 7: Grundlagen der betrieblichen Wohnungswirtschaft
7.1. Management Pyramide
7.2. Aufgaben auf den Unternehmensebenen
7.3. Die fünf Grundbausteine einer Organisation
7.4. Bedürfnis Pyramide nach Maslow
7.5. Corporate Identity
7.6. Autoritärer und kooperativer Führungsstil
7.7. Managerial Grid
7.8. Die fünf wichtigsten Rollen für Führungskräfte bei
der Karriereentwicklung
7.9. Hauptphasen des Planungsprozesses
7.10. Top down und Bottom up Planung im Vergleich
7.11. Verfahren der Planaufstellung
7.12. Bestandteile des Finanzmanagements
7.13. Arten der Finanzplanung
7.14. Instrumente der Finanzplanung
7.15. Charakterisierung der Finanzplanungsinstrumente
7.16. Aktuelle Zahlungskraft
7.17. Ermittlung des Liquiditätsstatus
7.18. Liquiditätsvorschau für drei Monate (Beispiel)
Teil 1: Dispositionsplan
Teil 2: Liquiditätsplanung
7.19. Einjähriger Finanzplan
7.20. Phasen der Finanzplanung
7.21. Wohnungswirtschaftliches Kennzahlensystem (Beispiel)
7.22. Funktionen der Kosten und Leistungsrechnung
7.23. Schema der Kostenartenrechnung (verkürzte Form)
7.24. Kostenstellenplan mit Verrechnungsschlüsseln
und Bemessungseinheiten
7.25. Bezugsgrößen für Controlling Kennzahlen
7.26. Funktionen des Controllings
7.27. Wohnungswirtschaftliches Berichtswesen (Beispiel)
7.28. Budgetplan der Niederlassung eines Wohnungsunternehmens
(Beispiel)
XXXIV
7.29. Arbeitsschritte beim Soll Ist Vergleich
7.30. Hauptmerkmale der internen und externen Revision
7.31. Dynamische Investitionsrechnungen
7.32. Systematik der Finanzierungsformen
7.33. Kapitalfreisetzungseffekt der Investitionsprogramme
7.34. Vergleich Raten und Annuitätentilgung
7.35. Zinsstrukturkurve und Terminzinssätze
7.36. Chance /Risikoprofil eines Caps
7.37. Chance /Risikoprofil eines Collars
7.38. Finanzierungskosten
7.39. Zinsstruktur am Kapitalmarkt (13. 1. 1993) |
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