Miete oder Eigentum?: die ökonomische Entscheidung über den Wohnungsbesitz
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| Format: | Abschlussarbeit Buch |
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1994
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EINLEITUNG 1
TEIL I: ELEMENTE DES WOHNUNGSMARKTES 4
1. Der Wohnungsmarkt der Schweiz 4
1.1 Der Gebäude und Wohnungsbestand 4
1.2 Die Haushaltungen 6
1.3 Die Eigentums und Besitzverhältnisse der Wohnungen 7
1.4 Die Wohnungseigentümerquote 11
2. Wohnungen und Wohnungsmärkte 17
2.1 Die Wohnung als ein dauerhaftes Gut 18
2.2 Die Heterogenität der Wohnungen 19
2.3 Gleichgewicht auf den Wohnungsmärkten 20
2.4 Die Wohnungsnachfrage und die Wahl des Besitzverhältnisses 21
TEIL II: EIN ÖKONOMISCHES MODELL DER WAHL DES
BESITZVERHÄLTNISSES EINER WOHNUNG 24
3. Der gewählte Ansatz in der Tradition der bisherigen Besitzwahlfor
schung 24
4. Die Wohnungsbesitzwahl unter den Voraussetzungen perfekter Märkte 28
4.1 Die Modellannahmen 28
4.2 Das Modell der intertemporalen Nutzenmaximierung über den
Lebenszyklus 30
4.2.1 Die Nutzenfunktion des Haushaltes 30
4.2.2 Die Entscheidungen des Haushaltes im Hinblick auf
die Maximierung des Lebensnutzens 33
4.3 Der Mieterhaushalt im Lebenszyklus 36
4.3.1 Die Konsumnachfrage nach Wohnraum 36
4.3.2 Die Investitionsnachfrage nach Wohnraum 39
4.3.2.1 Der Marktmietpreis 39
4.3.2.2 Die Gestaltung des Vermögensportfolios
eines Haushaltes 42
4.4 Der Eigentümerhaushalt im Lebenszyklus 47
4.4.1 Die Wohnungsnachfrage des Eigentümers 47
4.4.2 Wohnungsinvestitionen in einem Mehrperiodenmodell 49
4.5 Die Wahl des Besitzverhältnisses 51
4.6 Die Inzidenz der Besitzwahl 55
4.7 Zusammenfassung 56
5. Die Wohnungsbesitzwahl unter Berücksichtigung von Steuern 57
5.1 Die Immobilienbesteuerung in der Schweiz 57
5.2 Die Eigentümerpreise der Wohnleistungen nach Steuern 63
5.3 Die Mietpreise der Wohnleistungen nach Steuern 65
5.4 Der optimale Verschuldungsgrad 67
5.5 Die Wahl des Besitzverhältnisses unter Berücksichtigung von
Steuern 68
5.5.1 Der Kostenaspekt der Besitz wähl 68
5.5.1.1 Der Schwellensteueransatz bei Investitio¬
nen in Mietwohnungen 68
5.5.1.2 Der Schwellensteueransatz der Besitzwahl 70
5.5.2 Der Investitionsaspekt der Besitzwahl 74
5.6 Zusammenfassung 78
6. Die Wohnungsbesitzwahl bei unvollkommenen Kapitalmärkten 79
6.1 Die Eigenkapitalbeteiligung bei Hypothekarkrediten 79
6.1.1 Die Gleichgewichtsrationierung von Hypothekarkredi¬
ten 79
6.1.2 Die dynamische Rationierung von Hypothekarkrediten 83
6.2 Die Nutzenmaximierung bei Eigenkapitalrestriktionen 84
6.3 Die Wahl des Besitzverhältnisses bei einer bindenden Eigenka¬
pitalrestriktion 88
6.4 Zusammenfassung 91
7. Die Wohnungsbesitzwahl unter Berücksichtigung von Inflation 91
7.1 Das Zusammenwirken von Inflation und Steuern 92
7.2 Die Verschiebung der realen Hypothekarzinsbelastung durch die
Inflation 97
7.3 Zusammenfassung 101
8. Die Präferenzordnung der Haushaltungen bei der Wohnungsbesitzwahl 102
8.1 Die Transaktionskosten eines Wohnungswechsels 103
8.2 Produktionstechnologie und Präferenzen 105
8.3 Der Nutzen aus den Attributen bei Wohnungseigentum 106
8.4 Der Präferenzunterschied bei Eigentum und Miete 107
II
8.5 Die Präferenzen im ökonomischen Modell der Wohnungsbesitz¬
wahl 109
8.6 Zusammenfassung 110
9. Elemente des schweizerischen Wohnungsmarktes im Hinblick auf die
Wohnungsbesitzwahl 111
TEIL III: EINE EMPIRISCHE ANALYSE DER WAHL DES
BESITZVERHÄLTNISSES EINER WOHNUNG 114
10. Einführung zur empirischen Analyse 114
11. Die Methode zur Schätzung der Besitzwahl mit Probit 116
12. Die Operationalisierung der Besitzwahlgleichung 120
12.1 Die Datenbasis 120
12.2 Die Abgrenzung der Stichprobe 122
12.3 Die Einflussvariablen der Besitzwahl 124
12.3.1 Der relative Preis bei Eigentum und Miete 124
12.3.1.1 Der Marktmietpreis 124
12.3.1.2 Der Eigentümerpreis 126
12.3.2 Das Lebenseinkommen 129
12.3.2.1 Das laufende Einkommen 130
12.3.2.2 Das Konzept des permanenten und des
transitorischen Einkommens 130
12.3.3 Das Finanzvermögen 132
12.3.4 Die Präferenzordnung 134
12.4 Zusammenstellung der Variablen 137
13. Die Regression der Besitzwahl mit Probit 140
13.1 Erläuterungen zum Vorgehen 140
13.2 Die Regressionsergebnisse der Besitzwahl mit Probit 142
13.3 Zusammenfassung 147
14. Ein simultanes Modell aus Wohnungsbesitzwahl und Wohnungsnach¬
frage 147
14.1 Die Methode zur Schätzung des simultanen Modells 148
14.2 Die Operationalisierung der Wohnungsnachfragefunktion 153
14.1.1 Die Wohnungsausgabenfunktion 153
III
14.2.2 Die Wohnungsausgaben der Mieter und der Eigentü¬
mer 154
14.2.3 Der Preis der Wohnleistungen 155
14.2.4 Das Einkommen 155
14.2.5 Das Finanzvermögen 157
14.2.6 Die Präferenzordnung 157
15. Die Regression der Wohnungsausgabenfunktionen der Mieter und der
Eigentümer 158
15.1 Die Schätzresultate 158
15.2 Die Preis und Einkommenselastizitäten der Wohnungsausgaben 162
15.3 Zusammenfassung 165
16. Die Regression der Besitzwahl im simultanen Modell 166
16.1 Die Methode und die Schätzresultate 166
16.2 Die Diskussion der Regressionsergebnisse der gesamten Stich¬
probe 169
16.3 Die Auswirkungen von Kapitalmarktrestriktionen auf die Wahl
des Besitzverhältnisses 173
16.4 Die Auswirkungen der Inflation auf die Wahl des Besitzverhält¬
nisses 175
16.5 Zusammenfassung 176
TEIL IV: ZUSAMMENFASSUNG UND SCHLUSSFOLGERUNGEN 177
Anhang 1: Variablenliste zur empirischen Analyse 181
Anhang 2: Die Berechnung des permanenten und des transitorischen Ein¬
kommens 184
Literaturverzeichnis 190
Kantonale und bundesrechtliche Erlasse 207
IV
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