Innovative Formen der Kapitalanlage in Immobilien: Möglichkeiten und Perspektiven der Beteiligung privater Anleger an Grundstücksvermögen
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Kiel
Wiss.-Verl. Vauk
1995
|
| Schriftenreihe: | Kieler Schriften zur Finanzwirtschaft
20 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XII, 302 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 3817501994 |
Internformat
MARC
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V
INHALTSVERZEICHNIS
1
EINFUEHRUNG:
ZUM
GEGENSTAND
DER
UNTERSUCHUNG
.
1
1.1
PROBLEMSTELLUNG
UND
ZIELSETZUNG
DER
ARBEIT
.
1
1.2
BEGRIFFLICHE
ABGRENZUNGEN
.
3
1.3
VORGEHENSWEISE
.
5
2
ALTERNATIVEN
DER
BETEILIGUNG
AN
GRUNDSTUECKSVERMOEGEN
IN
DEUTSCHLAND
.
6
2.1
OFFENE
IMMOBILIENFONDS
.
6
2.1.1
CHARAKTERISIERUNG
.
6
2.1.2
KONSTRUKTION
UND
ALLGEMEINE
RECHTSGRUNDLAGEN
.
6
2.1.2.1
FONDS
UND
VERWALTUNGSGESELLSCHAFTSFORM
.
7
2.1.2.2
EMISSIONS-UND
RUECKNAHMEPRINZIP
.
9
2.1.3
DIE
STELLUNG
DES
ANLEGERS
.
10
2.1.3.1
KONSTRUKTIONSBEZOGENE
ELEMENTE
DES
ANLEGERSCHUTZES
.
11
2.1.3.2
PUBLIZITAETSVORSCHRIFTEN
UND
PROSPEKTHAFTUNG
.
13
2.1.3.3
ANLAGEVORSCHRIFTEN
FUER
DAS
SONDERVERMOEGEN
.
14
2.1.3.3.1
QUALITATIVE
ANLAGEVORSCHRIFTEN
.
14
2.1.3.3.2
QUANTITATIVE
ANLAGEVORSCHRIFTEN
.
15
2.1.3.3.3
LIQUIDITAETSVORSCHRIFTEN
.
17
2.1.4
STEUERLICHE
ASPEKTE
.
18
2.1.4.1
EINKOMMENSBESTEUERUNG
.
18
2.1.4.2
SONSTIGE
STEUERARTEN
.
19
2.2
GESCHLOSSENE
IMMOBILIENFONDS
.
21
2.2.1
CHARAKTERISIERUNG
.
21
2.2.2
KONSTRUKTIONSFORMEN
UND
ALLGEMEINE
RECHTSGRUNDLAGEN
.
22
2.2.2.1
BRUCHTEILSGEMEINSCHAFT
.
22
2.2.2.2
GESELLSCHAFT
BUERGERLICHEN
RECHTS
.
24
2.2.2.3
KOMMANDITGESELLSCHAFT
.
28
2.2.3
STELLUNG
DES
ANLEGERS
.
31
2.2.3.1
GESELLSCHAFTSRECHTLICHE
REGELUNGEN
.
31
2.2.3.2
PUBLIZITAETSVORSCHRIFTEN
UND
PROSPEKTHAFTUNG
.
33
2.2.3.3
BEENDIGUNG
DER
ANLEGERSTELLUNG
.
34
2.2.3.3.1
ANTEILSVERAEUSSERUNG
.
35
2.2.3.3.2
KUENDIGUNG
EINES
GESELLSCHAFTERS
/
AUFLOESUNG
DER
GESELLSCHAFT
.
36
VI
2.2.4
STEUERLICHE
ASPEKTE
.
38
2.2.4.1
EINKOMMENSBESTEUERUNG
.
38
2.2.4.2
SONSTIGE
STEUERARTEN
.
43
2.2.5
ABGRENZUNG
GESCHLOSSENER
IMMOBILIENFONDS
VON
STEUERSPARMODELLEN
.
45
2.2.5.1
GRUNDKONZEPTION
UND
WIRTSCHAFTLICHE
BEURTEILUNG
VON
STEUERSPARMODELLEN
.
45
2.2.5.2
AUSPRAEGUNGEN
VON
STEUERSPARMODELLEN
.
49
2.2.5.2.1
DAS
BAUHERRENMODELL
.
49
2.2.5.2.2
MODELLVARIANTEN
.
53
2.2.5.3
ENTWICKLUNG
DER
STEUERRECHTSPRECHUNG
.
57
2.2.5.4
DER
MARKT
FUER
STEUERORIENTIERTE
IMMOBILIENKAPITALANLAGEN
HEUTE
.
61
2.3
IMMOBILIENAKTIENGESELLSCHAFTEN
.
63
2.3.1
CHARAKTERISIERUNG
.
63
2.3.2
KATEGORIEN
DEUTSCHER
IMMOBILIEN-AGS
.
64
2.3.3
KONSTRUKTION
UND
ALLGEMEINE
RECHTSGRUNDLAGEN
.
66
2.3.3.1
BEGRIFF
UND
WESEN
DER
AKTIENGESELLSCHAFT
.
66
2.3.3.2
DIE
ORGANE
DER
AKTIENGESELLSCHAFT
.
67
2.3.4
DIE
STELLUNG
DES
ANLEGERS
.
68
2.3.4.1
DIE
IMMOBILIENAKTIE
ALS
WERTPAPIER
.
68
2.3.4.2
RECHTE
UND
PFLICHTEN
DES
AKTIONAERS
.
70
2.3.4.3
BOERSENZULASSUNGSSCHRANKEN
UND
PUBLIZITAETS
PFLICHTEN
DER
AKTIENGESELLSCHAFT
.
71
2.3.5
STEUERLICHE
ASPEKTE
.
73
2.3.5.1
EINKOMMENSBESTEUERUNG
.
73
2.3.5.2
SONSTIGE
STEUERARTEN
.
75
3
ZAHLUNGSSTRUKTUR
UND
RISIKEN
DER
UNTERSCHIEDLICHEN
BETEILIGUNGSFORMEN
AN
IMMOBILIEN
.
78
3.1
ANALYSE
DER
ZAHLUNGSSTRUKTUR
.
79
3.1.1
ALLGEMEINE
RENDITEBESTANDTEILE
VON
IMMOBILIEN
INVESTITIONEN
.
79
3.1.1.1
ERTRAGSBESTANDTEILE
.
79
3.1.1.1.1
LAUFENDE
ERTRAEGE
.
79
3.1.1.1.2
WERTSTEIGERUNGEN
.
80
VII
3.1.1.2
AUFWANDSBESTANDTEILE
.
81
3.1.1.2.1
BETRIEBSAUFWAND
.
81
3.1.1.2.2
INSTANDHALTUNGSAUFWAND.
82
3.1.1.2.3
VERWALTUNGSAUFWAND
.
82
3.1.1.2.4
ABSCHREIBUNGEN
.
83
3.1.2
DIE
ZAHLUNGSSTRUKTUR
OFFENER
IMMOBILIENFONDS
.
84
3.1.2.1
ZAHLUNGSSTRUKTUR
AUS
SICHT
DER
KAPITALANLAGEGESELLSCHAFT
.
85
3.1.2.2
ZAHLUNGSSTRUKTUR
AUS
SICHT
DES
PRIVATANLEGERS
.
88
3.1.3
DIE
ZAHLUNGSSTRUKTUR
GESCHLOSSENER
IMMOBILIENFONDS
.
93
3.1.3.1
ZAHLUNGSSTRUKTUR
AUS
SICHT
DER
GESELLSCHAFT
.
94
3.1.3.2
ZAHLUNGSSTRUKTUR
AUS
SICHT
DES
PRIVATANLEGERS
.
97
3.1.4
DIE
ZAHLUNGSSTRUKTUR
VON
IMMOBILIEN-AKTIENGESELLSCHAFTEN
.
100
3.1.4.1
ZAHLUNGSSTRUKTUR
AUS
SICHT
DER
GESELLSCHAFT
.
100
3.1.4.2
ZAHLUNGSSTRUKTUR
AUS
SICHT
DES
PRIVATANLEGERS
.
104
3.1.5
VERGLEICHENDE
UEBERSICHT
UEBER
DIE
ZAHLUNGSSTRUKTUREN
.
107
3.2
ANALYSE
DER
RISIKEN
.
110
3.2.1
ALLGEMEINE
RISIKOBESTANDTEILE
VON
IMMOBILIEN-INVESTITIONEN
.
111
3.2.1.1
ENTWICKLUNGSRISIKEN
.
111
3.2.1.2
BEWERTUNGSRISIKEN
.
112
3.2.1.3
ERTRAGSAUSFALLRISIKEN
.
114
3.2.1.4
OBJEKTWERTAENDERUNGSRISIKEN
.
116
3.2.1.5
VERAEUSSERUNGSRISIKEN
.
118
3.2.1.6
STEUERAENDERUNGSRISIKEN
.
119
3.2.2
VERAENDERUNG
DER
RISIKEN
DURCH
DIE
KOLLEKTIVIERUNG
DER
IMMOBILIENANLAGE.
120
3.2.2.1
RISIKOMINDERNDE
FAKTOREN
.
120
3.2.2.1.1
RISIKOMINDERUNG
DURCH
RISIKOTEILUNG
.
120
3.2.2.1.2
RISIKOMINDERUNG
DURCH
PROFESSIONALISIERUNG
DES
MANAGEMENTS
.
121
3.2.2.2
RISIKOERHOEHENDE
FAKTOREN
.
121
3.2.2.2.1
MITTELVERWENDUNGSRISIKO.
121
3.2.2.2.2
RISIKEN
AUS
FEHLENDEN
EINFLUSSNAHMEMOEGLICHKEITEN
.
122
3.2.2.2.3
MANAGEMENTRISIKO
.
123
3.2.2.2.4
RISIKEN
AUS
MANGELHAFTER
BONITAET
DER
MITANLEGER
.
124
VIII
3.2.3
SPEZIELLE
RISIKOVERAENDERNDE
FAKTOREN
DER
BETEILIGUNG
AN
OFFENEN
IMMOBILIENFONDS
.
124
3.2.3.1
RISIKOMINDERNDE
FAKTOREN
.
124
3.2.3.1.1
RISIKOMINDERUNG
DURCH
KONSTRUKTIONSBEZOGENEN
ANLEGERSCHUTZ
.
124
3.2.3.1.2
RISIKOMINDERUNG
DURCH
RISIKOSTREUUNG
.
125
3.2.3.1.3
MINDERUNG
DES
VERAEUSSERUNGSRISIKOS
DURCH
DIE
RUECKNAHMEVERPFLICHTUNG
.
126
3.2.3.2
RISIKOERHOEHENDE
FAKTOREN
.
127
3.2.3.2.1
LIQUIDITAETSRISIKO
.
127
3.2.3.2.2
RISIKEN
AUS
WERTPAPIERHALTUNG
.
128
3.2.3.2.3
RISIKO
DER
SUBSTANZVERWAESSERUNG
.
129
3.2.3.3
ABBILDUNG
DER
RISIKEN
AUF
DIE
ZAHLUNGSSTROEME
.
133
3.2.4
SPEZIELLE
RISIKOVERAENDERNDE
FAKTOREN
DER
BETEILIGUNG
AN
GESCHLOSSENEN
IMMOBILIENFONDS
.
137
3.2.4.1
RISIKOMINDERNDE
FAKTOREN
.
137
3.2.4.2
RISIKOERHOEHENDE
FAKTOREN
.
137
3.2.4.2.1
RISIKO
MANGELNDER
EIGENMITTEL
BEI
PLAZIERUNG
.
137
3.2.4.2.2
FREMDFINANZIERUNGSRISIKEN
.
138
3.2.4.2.3
HAFTUNGSRISIKEN
.
140
3.2.4.2.4
RISIKO
DER
GEWINNABSCHOEPFUNG
DURCH
DIE
INITIATOREN
.
.
140
3.2.4.2.5
KONZEPTIONSRISIKEN
.
141
3.2.4.2.6
SPEZIELLE
STEUERAENDERUNGSRISIKEN
.
142
3.2.4.2.7
ANTEILSVERAEUSSERUNGSRISIKEN
.
143
3.2.4.3
ABBILDUNG
DER
RISIKEN
AUF
DIE
ZAHLUNGSSTROEME
.
144
3.2.5
SPEZIELLE
RISIKOVERAENDERNDE
FAKTOREN
DER
BETEILIGUNG
AN
IMMOBILIEN-AKTIENGESELLSCHAFTEN
.
148
3.2.5.1
RISIKOMINDERNDE
FAKTOREN
.
148
3.2.5.1.1
MINDERUNG
DES
VERAEUSSERUNGSRISIKOS
DURCH
DIE
BOERSENNOTIERUNG
.
148
3.2.5.1.2
RISIKOMINDERUNG
DURCH
BOERSENZULASSUNGS
SCHRANKEN
UND
PUBLIZITAETSPFLICHTEN
DER
AG
.
148
IX
3.2.5.2
RISIKOERHOEHENDE
FAKTOREN
.
149
3.2.5.2.1
MARKTPREISRISIKO
DER
AKTIEN
.
149
3.2.5.2.2
RISIKEN
AUS
IMMOBILIENFREMDEN
TAETIGKEITSFELDERN
.
150
3.2.5.2.3
VERAEUSSERUNGSRISIKEN
DURCH
MARKTENGE
.
151
3.2.5.3
ABBILDUNG
DER
RISIKEN
AUF
DIE
ZAHLUNGSSTROEME
.
151
4
AUSGEWAEHLTE
BETEILIGUNGSFORMEN
AN
IMMOBILIEN
IM
AUSLAND
.
154
4.1
SCHWEIZ:
IMMOBILIEN-ANLAGEFONDS
.
154
4.1.1
CHARAKTERISIERUNG
.
154
4.1.2
KONSTRUKTION
UND
ANLAGEPOLITIK
.
154
4.2
LUXEMBURG:
IMMOBILIEN-INVESTMENTGESELLSCHAFTEN
.
158
4.2.1
CHARAKTERISIERUNG
.
158
4.2.2
KONSTRUKTION
UND
ANLAGEPOLITK
.
159
4.3
NIEDERLANDE:
IMMOBILIEN-AKTIENGESELLSCHAFTEN
MIT
INVESTMENT-CHARAKTER
.
162
4.3.1
CHARAKTERISIERUNG
.
162
4.3.2
KONSTRUKTION
UND
ANLAGEPOLITIK
.
162
4.4
USA:
REAL
ESTATE
INVESTMENT
TRUSTS
(REIT)
.
165
4.4.1
CHARAKTERISIERUNG
.
165
4.4.2
KONSTRUKTION
.
165
4.4.3
ANLAGEPOLITIK
.
168
4.5
USA:
LIMITED
PARTNERSHIPS
/
MASTER
LIMITED
PARTNERSHIPS
(MLP)
.
169
4.5.1
CHARAKTERISIERUNG
.
169
4.5.2
KONSTRUKTION
.
170
4.5.3
FUNGIBILITAET
.
172
4.5.3.1
REAL
ESTATE
LIMITED
PARTNERSHIPS
.
172
4.5.3.2
MASTER
REAL
ESTATE
LIMITED
PARTNERSHIPS
.
172
4.5.4
ANLAGEPOLITIK
.
173
4.6
FRANKREICH:
SOCIDTES
CIVILES
DE
PLACEMENTS
IMMOBILIERS
(SCPI)
.
174
4.6.1
CHARAKTERISIERUNG
.
174
4.6.2
KONSTRUKTION
.
174
4.6.3
ANLAGEPOLITIK
.
176
4.7
SONSTIGE
FORMEN
DER
BETEILIGUNG
AN
IMMOBILIEN
IM
AUSLAND
.
179
X
5
PERSPEKTIVEN
FUER
DIE
DEUTSCHEN
KAPITALANLAGEN
IN
IMMOBILIEN
.
182
5.1
DISKUSSION
VON
ENTWICKLUNGEN
UND
INNOVATIONSVORSCHLAEGEN
FUER
OFFENE
IMMOBILIENFONDS
.
182
5.1.1
ANLAGEPOLITISCHE
INNOVATIONEN
.
183
5.1.1.1
INTERNATIONALISIERUNG
DES
IMMOBILIENBESTANDES
.
183
5.1.1.1.1
ERLAEUTERUNG
.
183
5.1.1.1.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.
185
5.1.1.1.3
BEURTEILUNG
.
189
5.1.1.2
AUSDEHNUNG
DES
ANLAGEKATALOGES
AUF
BETEILIGUNGEN
AN
IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN.
191
5.1.1.2.1
ERLAEUTERUNG
.
191
5.1.1.2.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.
193
5.1.1.2.3
BEURTEILUNG
.
195
5.1.1.3
SPEZIALISIERUNGEN
EINZELNER
FONDS
.
196
5.1.1.3.1
ERLAEUTERUNG
.
196
5.1.1.3.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.200
5.1.1.3.3
BEURTEILUNG
.200
5.1.2
KONSTRUKTIONSBEZOGENE
VERAENDERUNGEN
.
203
5.1.2.1
EINFUEHRUNG
EINER
KUENDIGUNGSREGELUNG
.
203
5.1.2.1.1
ERLAEUTERUNG
.
203
5.1.2.1.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.
205
5.1.2.1.3
BEURTEILUNG
.
.207
5.1.2.2
UEBERGANG
ZU
EINER
STUFENWEISEN
ANTEILSCHEIN-EMISSION
.
209
5.1.2.2.1
ERLAEUTERUNG
.
209
5.1.2.2.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.
211
5.1.2.2.3
BEURTEILUNG
.
212
5.1.2.3
NOTIERUNG
DER
GESELLSCHAFTEN
AN
DER
BOERSE
.
214
5.1.2.3.1
ERLAEUTERUNG
.
214
5.1.2.3.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.216
5.1.2.3.3
BEURTEILUNG
.
218
XI
5.1.3
UEBERBLICK
UEBER
DIE
KOMBINIERBARKEIT
DER
EINZELNEN
MASSNAHMEN
.
219
5.2
DISKUSSION
VON
ENTWICKLUNGEN
UND
INNOVATIONS
VORSCHLAEGEN
FUER
GESCHLOSSENE
IMMOBILIENFONDS
.
221
5.2.1
ANLAGEPOLITISCHE
INNOVATIONEN
.
221
5.2.1.1
RISIKOSTREUENDE
FONDS
.
221
5.2.1.1.1
ERLAEUTERUNG
.
221
5.2.1.1.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.
222
5.2.1.1.3
BEURTEILUNG
.
224
5.2.1.2
SPEZIALISIERTE
FONDS
.
224
5.2.1.2.1
ERLAEUTERUNG
.
224
5.2.1.2.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.
226
5.2.1.2.3
BEURTEILUNG
.
,
T
.
228
5.2.2
KONSTRUKTIONSBEZOGENE
INNOVATIONEN
.
229
5.2.2.1
EINFUEHRUNG
EINER
LAUFZEITBEGRENZUNG
.
230
5.2.2.1.1
ERLAEUTERUNG
.
230
5.2.2.1.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.
230
5.2.2.1.3
BEURTEILUNG
.
231
5.2.2.2
EINRICHTUNG
AUSSERBOERSLICHER
SEKUNDAERMAERKTE
.
232
5.2.2.2.1
ERLAEUTERUNG
.
232
5.2.2.2.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.
234
5.2.2.2.3
BEURTEILUNG
.
234
5.2.2.3
IMMOBILIEN-BETEILIGUNGSFONDS
("FUNDS
OF
FUNDS")
.
238
5.2.2.3.1
ERLAEUTERUNG
.
238
5.2.2.3.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.
239
5.2.2.3.3
BEURTEILUNG
.
240
5.2.2.4
BOERSENNOTIERUNG
GESCHLOSSENER
IMMOBILIENFONDS
.
242
5.2.2.4.1
ERLAEUTERUNG
.
242
5.2.2.4.2
AUSWIRKUNGEN
AUF
RISIKEN
UND
ZAHLUNGSSTROEME
.
243
5.2.2.4.3
BEURTEILUNG
.
245
5.2.3
UEBERBLICK
UEBER
DIE
KOMBINIERBARKEIT
DER
EINZELNEN
MASSNAHMEN
.
249
XII
5.3
PERSPEKTIVEN
DER
AKTIE
ALS
MEDIUM
DER
KAPITALANLAGE
IN
IMMOBILIEN
.
251
5.3.1
NACHTEILE
DER
AKTIENGESELLSCHAFT
.
251
5.3.1.1
ORGANISATIONSRECHTLICHE
HEMMNISSE
.
251
5.3.1.2
DIE
BESTEUERUNG
DER
AG
ALS
WETTBEWERBSNACHTEIL
.
253
5.3.2
VORTEILE
UND
CHANCEN
DER
AKTIENGESELLSCHAFT
.256
5.3.2.1
VORTEILE
AUS
DER
BOERSENFAEHIGKEIT
DER
AKTIE
.
256
5.3.2.2
VORTEILE
AUS
DER
FLEXIBILITAET
IN
DER
ANLAGEPOLITIK
.
258
5.3.2.3
INVESTITIONEN
IN
AUSLANDSIMMOBILIEN
ALS
CHANCE
DER
IMMOBILIEN-AG
.
259
5.3.3
ZUSAMMENFASSENDE
BEURTEILUNG
.
262
5.4
UEBERBLICK
UEBER DIE
UNTERSUCHTEN
EIGENSCHAFTEN
DER
ANLAGEINSTRUMENTE
.
263
6
SCHLUSSBETRACHTUNG
.266
LITERATURVERZEICHNIS
.
267
RECHTSPRECHUNGSVERZEICHNIS
.
292
VERZEICHNIS
DER
GESCHAEFTSBERICHTE
UND
EMISSIONSPROSPEKTE
.
293
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
.
295
TABELLENVERZEICHNIS
.
296
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS
.
298
SYMBOLVERZEICHNIS
.
301 |
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