Die Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage:
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Freiburg
Haufe
1994
|
| Ausgabe: | 4., aktualisierte und erw. Aufl. |
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| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
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Inhaltsverzeichnis
Seite
Vorwort 5
Teil A: Typen und Besonderheiten
gewerblicher Immobilien 15
1 Food Handelsimmobilien 16
1.1 Discounter, Verbrauchermärkte, SB Warenhäuser 16
1.2 Einkaufszentren 31
2 Fachmärkte 45
2.1 Fachmärkte im Einzelhandel 45
2.2 Ausgewählte Konzepte 51
2.2.1 Baumärkte 51
2.2.2 Drogeriemärkte 61
2.2.3 Textilfachmärkte 67
2.2.4 Elektrofachmärkte 75
3 Besonderheiten bei Handelsimmobilien 82
3.1 Baugenehmigungsverfahren 82
3.2 § 11 Baunutzungsverordnung 86
3.3 Standortanalyse / Mietreizschwelle 89
3.3.1 Standortanalyse 89
3.3.2 Mietwert Analyse 96
4 Sonstige Gewerbeimmobilien 106
4.1 Hotels und Boardinghäuser 106
4.2 Seniorenanlagen 113
4.3 Fast food Gastronomie 118
4.4 Schuhmärkte 124
4.5 Spielhallen 126
10 Inhaltsverzeichnis
Teil B: Gewerbeimmobilien im Wandel der Zeit 127
1 Entwicklungen und Trends bei Handelsimmobilien .... 128
1.1 Lebensmittelmärkte 129
1.2 Fachmärkte und Fachmarktzentren 136
1.3 Innerstädtische Waren und Kaufhäuser 141
2 Entwicklungen und Trends bei Büroimmobilien 147
2.1 Die wichtigsten Bürostandorte in Westdeutschland 149
2.2 Die wichtigsten Bürostandorte in Ostdeutschland 153
2.3 Anlagegesichtspunkte beim Erwerb von Büroimmobilien 155
Teil C: Die Anlageentscheidung 157
1 Immobilieninvestitionen institutioneller Anleger 158
1.1 Zielkatalog 158
1.2 Anlagekriterien 160
1.2.1 Nutzungsarten 160
1.2.1.1 Nutzungsarten mit wachsender Bedeutung 160
1.2.1.2 Nutzungsarten mit abnehmender Bedeutung 163
1.2.2 Standort / Lage 166
1.2.3 Objekte und Projekte 168
1.3 Renditeeinflußfaktoren 169
2 Anlagekriterien für private Anleger 171
2.1 Allgemeine Anlagekriterien 171
2.2 Beurteilung des Investitionsobjekts 176
2.3 Gesamtkosten des Objekts bzw. des Immobilienfonds . 178
2.4 Gesamtfinanzierung des Objekts bzw.
des Immobilienfonds 179
2.5 Beurteilung der Einnahmen und Ausgaben, der zukünf¬
tigen Rentabilitätsveränderungen und der „Rendite .. 181
2.6 Beurteilung der rechtlichen und steuerlichen
Konzeption 185
2.7 Beurteilung der Vertragspartner und der Kontroll¬
organe 186
2.8 Checkliste zur Prüfung von geschlossenen
Immobilienfonds 187
Inhaltsverzeichnis 11
Teil D: Gewerbeimmobilien
als Publikumsangebot 189
1 Beteiligungsformen 190
1.1 Offene Immobilienfonds 190
1.2 Geschlossene Immobilienfonds 194
1.2.1 Der steuerorientierte BGB Fonds 194
1.2.2 Der ausschüttungsorientierte KG Fonds 197
1.2.3 GmbH CoKG 199
1.2.4 Finanzierungssonderform Lebensversicherungsfonds . 199
1.2.5 Finanzierungssonderform Ansparfonds 201
2 Der Gesellschaftsvertrag / Gesellschaftsrechtliche
Erfordernisse 203
2.1 Gründungsvorgang 203
2.2 Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrags 205
2.2.1 Gesellschafterpflichten 205
2.2.2 Finanz und Investitionsplan 205
2.2.3 Willensbildung der Gesellschafter 206
2.2.4 Regelung der Geschäftsführung und Vertretung 208
4 2.2.5 Gewinn und Verlustverteilung, Ausschüttungen 210
2.2.6 Gesellschafterhaftung, Nachschußpflicht 213
2.2.7 Dauer der Gesellschaft, Kündigung und Ausschluß
eines Gesellschafters 218
2.2.8 Veräußerung von Fondsanteilen 221
2.3 Zwischenschaltung eines Treuhänders 221
2.4 Beurkundungspflichten 227
2.4.1 Beurkundungspflichten bei KG Fonds 229
2.4.2 Formerfordernisse bei BGB Fonds 231
3 Das übrige Vertragswerk 234
3.1 Serviceverträge 234
3.2 Grundstückskaufvertrag 234
4 Einkommensteuerliche Aspekte 237
4.1 Besteuerungsgrundsätze 237
4.1.1 Einkünfteermittlung 237
4.1.2 Einkunftserzielungsabsicht 240
12 Inhaltsverzeichnis
4.1.3 Fallstrick Ankaufsrecht 244
4.1.4 Vorauszahlungen von Gebühren und Schuldzinsen 245
4.2 Steuerliche Begrenzung des Verlustabzugs /
§ 15aEStG 247
4.2.1 Betroffene Gesellschaftsformen 248
4.2.1.1 KG Fonds 248
4.2.1.2 BGB Fonds 248
4.2.2 Zulässiger Verlustausgleich 256
4.2.3 Erweiterung des Verlustausgleichsvolumens
beiKG Fonds 258
4.2.4 Nachteilige Wirkungen von Ausschüttungen 260
4.3 Probleme der Gewinn und Verlustverteilung
in der Investitionsphase 262
4.3.1 Gewerbliche Fonds 263
4.3.2 Vermögensverwaltende Fonds 265
4.3.3 Gesellschaftsvertragliche Sonderregelungen
für die Investitionsphase 266
4.3.4 Die Verlustabschichtung / Abschichtungsbilanz 268
5 Werbungskosten / Betriebsausgaben 270
5.1 Geltung des Bauherrenerlasses 1990 270
5.2 Kurzübersicht über Gebühren und Honorare 272
5.3 Eigenkapitalbeschaffungskosten, Vertriebsprovisionen . 277
5.4 Konzeptions und Marketingkosten 280
5.5 Agio 281
5.6 Plazierungsgarantiegebühren 282
5.7 Geschäftsführervergütung, Gebühren für die laufende
Fondsverwaltung 283
5.8 Vergütungen der Treuhänder, Treuhand¬
kommanditisten, Treuhandbank, Vormerkungs¬
treuhänder, Grundbuchtreuhänder 284
5.9 Haftungsvergütung des Komplementärs 286
5.10 Beiratsvergütungen 287
5.11 Gebühren für Konditionengarantie 288
5.12 Zinsgarantiegebühren 289
5.13 Mietvertragsvermittlungsgebühren 289
5.14 Vermietungsgarantiegebühren 291
5.15 Rechts und Steuerberatungskosten 292
Inhaltsverzeichnis 13
5.16 Ausschüttungsgarantiegebühren 293
5.17 Absetzungen für Abnutzungen (Abschreibungen) 294
6 Sonstige Steueraspekte 301
6.1 Grunderwerbsteuerfragen 301
6.2 Umsatzsteuer 303
6.3 Vermögen , Erbschaft und Schenkungsteuer 304
6.4 Steuerliche Verfahrensfragen 305
6.4.1 Gesonderte Feststellung der Einkünfte 305
6.4.2 Herabsetzung der Einkommensteuer Vorauszahlungen . 305
6.4.3 Eintragung von Fondsverlusten auf der Lohnsteuerkarte 306
Teil E: Management von Immobilien vermögen,
Rentabilität und Fungibilität 309
1 Rahmenbedingungen einer Immobilieninvestition .... 310
2 Management von Immobilienvermögen 312
3 Rentabilität 322
3.1 Renditebegriff 322
3.2 Generelle Rendite Einflußfaktoren 323
3.3 Rendite Einflußfaktoren bei Publikumsangeboten .... 324
3.4 Fazit 327
4 Fungibilität von Fondsanteilen 328
4.1 Allgemeines 328
4.2 Möglichkeiten der Übertragung 330
4.2.1 Übertragung des Geschäftsanteils an einen Dritten .... 330
4.2.2 Kündigung der Gesellschaft 332
4.2.3 Verkauf des Gesellschaftsvermögens 333
Teil F: Der gewerbliche Mietvertrag 335
1 Allgemeines 336
1.1 Die Bedeutung des gewerblichen Mietvertrags 336
1.2 Rechtsgrundlagen, Definition und Abgrenzung 337
1.3 Vertragsform 342
14 Inhaltsverzeichnis
1.4 Vertragsschluß 344
1.5 Mietvorvertrag, Vormietvertrag, Vormietrecht 346
1.6 Vorvertragliche Pflichten und Haftungen 350
2 Vertragsinhalt 352
2.1 Beschreibung des Mietgegenstandes 352
2.2 Mietzins 354
2.3 Mietzeit 364
2.4 Rechte und Pflichten des Mieters 368
2.5 Rechte und Pflichten des Vermieters 374
2.6 Haftung 383
2.7 Dingliche Absicherung 385
2.8 Untermiete 385
2.9 Schiedsgutachten und Schiedsabreden 387
3 Veränderungen 388
3.1 Änderungen des vertraglichen Inhalts 388
3.2 Wechsel der Vertragsparteien 389
3.3 Konkurs, Vergleich, Zwangsvollstreckung und
Zwangsversteigerung 390
4 Besonderheiten bei Mietkomplexen wie Centers,
Laden Passagen etc 393
Stichwortverzeichnis 398
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