Konzeptionshandbuch der steuerorientierten Kapitalanlage: 1 Immobilienanlagen - Baumodelle
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| Format: | Book |
|---|---|
| Language: | German |
| Published: |
München
Jehle-Rehm
1993
|
| Edition: | 1. Aufl. |
| Series: | Praxi§ kompetent
|
| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
| Physical Description: | XXXIII, 768 S. Schiedsgerichtsordnung für den Freien Kapitalmarkt |
| ISBN: | 3807309772 |
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| adam_text | Inhaltsübersicht
Immobilienanlagen Baumodelle
Seite
Vorwort V
Abkürzungsverzeichnis XXVII
Literaturverzeichnis XXXI
Einleitung 1
Kapitel 1
Entwicklungen und Perspektiven des
steuerorientierten Kapitalanlagemarktes 7
§ 1 Wohnungsimmobilien 7
§ 2 Gewerbeimmobilien 21
§ 3 Analyse der bisherigen Entwicklung 26
§4 Perspektiven im Hinblick auf den Europäischen
Binnenmarkt 36
Kapitel 2
Grundlagen für Immobilienkapitalanlagen 57
§ 5 Projektmanagement Treuhandschaft
Immobiliendevelopment 57
§ 6 Immobilienbeschaffung 78
§ 7 Finanzdienstleistungsvertriebsrecht 88
§ 8 Kalkulation 124
§9 Marketing, Prospektierung, Leistungsbilanz 133
§ 10 Vertrieb, Treuhänder, Initiator 160
§ 11 Vertragspartner 191
§ 12 Konzeption 195
Kapitel 3
Steuerliche Grundlagen 197
§ 13 Steuerliche Grundlagen, Absetzung für Abnutzung und
Abschreibungsregelungen 197
VII
Inhaltsübersicht
§ 14 Die besondere Förderung von Baumaßnahmen in den
neuen Bundesländern und in Berlin 210
§ 15 Weitere bedeutsame steuerliche Einzelprobleme und
Verfahrensfragen 230
§ 16 Vermeidung der verdeckten Gewinnausschüttungen bei
wirtschaftlicher Verflechtung mehrerer Unternehmen
auf „Anbieterseite 261
Kapitel 4
Baumodelle 271
§ 17 Bauherrenmodell 271
§ 18 Bauträgermodell 400
§ 19 Eschborner Modell 421
§ 20 Generalübernehmermodell 458
§ 21 Sanierungs /Erhaltungsmodell 459
§ 22 Käufer Modell 493
Kapitel 5
Erwerbermodelle 495
§ 23 Ersterwerber /Erwerbermodell 495
§ 24 Verkäufer Modell 509
Kapitel 6
Immobiliendevelopment 511
§ 25 Immobiliendevelopment in Eigenregie 511
§ 26 Immobiliendevelopment für Auftraggeber 517
Band 2
(in Vorbereitung für 1994)
^ Geschlossene Immobilienfonds (KG)
Jm Geschlossene Immobilienfonds (GbR)
•C .^^m Venture Fonds
jlfaJBHp Blind Pools
I^H^Hp Freizeit AG
j^^^Hp Immobilien AG
^^^KF Management Buy Out
HF Gesellschaftsrechtliche Mitarbeiterkapitalbeteiligungs Modelle
Inhaltsverzeichnis
Seite
Vorwort V
Abkürzungsverzeichnis XXVII
Literaturverzeichnis XXXI
Einleitung 1
Kapitel 1
Entwicklungen und Perspektiven des steuerorientierten
Immobilienkapitalanlagenmarktes 7
§ 1 Wohnungsimmobilien 7
A. Bisherige Entwicklung 7
I. Die Behauptung vom millionenfachen Wohnungs¬
leerstand 7
1. Zahlenmäßige Entwicklung von Baugenehmigun¬
gen und Fertigstellungen 8
2. Der politisch „propagierte Wohnungsleerstand . 9
II. Die wirkliche Situation 14
B. Neuere Entwicklungen 15
§ 2 Gewerbeimmobilien 21
A. Die Entwicklung der Gewerbeimmobilien ab 1985 23
B. Die Umsetzung von Gewerbeimmobilienkapitalanlagen
als geschlossene Fonds 25
§ 3 Analyse der bisherigen Entwicklung 26
A. Einflüsse auf Immobilienkapitalanlagen 27
I. Politische Einflüsse 27
II. (Steuer )rechtliche Einflüsse 27
1. Allgemeines 28
2. Besonderheiten der steuerorientierten Immobi
lienkapitalanlagenbranche 30
3. Fazit 32
III. Qualitative Einflüsse 32
IX
Inhaltsverzeichnis
IV. Vertriebs und Betreuungsmängel 33
B. Werthaltigkeit Rentierlichkeit Sicherheit Veräußer
barkeit Steuerorientierung 34
§ 4 Perspektiven im Hinblick auf den Europäischen Binnen¬
markt 36
A. Nationale Entwicklungstendenzen 37
I. Standortentwicklungen 37
II. Qualitative Entwicklungen 38
B. Europäische Perspektiven in wirtschaftlicher Hinsicht .. 40
I. Allgemeines 40
II. Gewerbeimmobilien in europäischen Metropolen ... 41
C. Beeinflussung des Kapitalanlagenrechts durch EG Recht 43
I. EG Dienstleistungshaftungsrichtlinie 43
1. Überblick und Verfahrensstand 43
2. Dienstleistung und Dienstleistender 44
3. Beweislastumkehr 45
4. Einbeziehung auch unentgeltlicher Dienst¬
leistungen 46
5. Der Begriff des Schadens als erhebliche Einschrän¬
kung der Haftung 47
6. Würdigung und strategische Überlegungen der
Betroffenen 48
II. Der Entwurf einer Verbraucherschutzrichtlinie 49
1. Überblick und Verfahrensstand 49
2. Wesentlicher Inhalt des Richtlinienvorschlags.... 50
3. Würdigung und strategische Überlegungen der
Betroffenen im Bereich der Kapitalanlagen 51
III. Europäisches Kapitalmarktrecht 52
D. Erkenntnisse für künftige Immobilienkapitalanlagen ... 53
4 Kapitel 2
* Grundlagen für Immobilienkapitalanlagen 57
§ 5 Projektmanagement Treuhandschaft Immobilien¬
development 57
A. Begriffe 58
I. Projektmanagement 58
II. Treuhandschaft 59
III. Immobiliendevelopment 60
B. Leistungsinhalte und rechtliche Einordnung 61
I. Projektmanagement 61
X
Inhaltsverzeichnis
1. Aufgaben 61
a) Flächenmanagement 61
b) Projektentwicklung 63
c) Projektsteuerung 64
2. Rechtliche Einordnung 66
II. Treuhandschaft 68
1. Aufgaben 68
: 2. Pflichten 72
III. Immobiliendevelopment 74
1. Aufgaben 74
2. Rechtliche Einordnung 75
C. Fazit 77
§ 6 Immobilienbeschaffung 78
A. Art der Baugrundstücke 78
I. Unmittelbar bebaubare Grundstücke 78
II. Mittelbar bebaubare Grundstücke 82
B. Prüfkriterien 82
I. Öffentlichrechtliche Prüfkriterien 83
II. Zivilrechtliche Prüfkriterien 83
1. Eigentumssituation 83
a) Alte Bundesländer 83
b) Neue Bundesländer 84
aa) Kein öffentlicher Glaube des Grundbuchs? 84
bb) Gebäudeeigentum 86
2. Belastungen 87
III. Tatsächliche Situation 88
§ 7 Finanzdienstleistungsvertriebsrecht 88
A. Wann ist die Gemeinschaft der Kapitalanleger rechtlich
geschlossen? 89
I. HWiG 89
II. VerbrKrG 91
1. Wann werden die Verträge wirksam? 93
2. Konzeptionelle Vorsorge für das Wirksamwerden
der Verträge Transparenz 95
B. Risikovorsorge im Kapitalanlagenvertrieb 96
I. Vertriebssysteme 97
1 II. Risikovorsorge gegenüber extensiven Versprechungen
des Vertriebs 98
III. Risikovorsorge für den Vertrieb bei nicht wahrem/
vollständigem Prospekt bzw. nicht prospektgemäßer
Leistung 99
XI
Inhaltsverzeichnis
IV. Rechtsgrundlagen des Vertriebsvertrags 102
1. Exclusivvertrieb Vermittlung von Treuhandver¬
trägen Innenprovision 102
a) Vertriebskonzeption 102
b) Rechtsnatur des Vertriebsvertrags 103
aa) Handelsvertretervertrag 104
bb) Geschäftsbesorger oder Makler 104
c) Rechtsnatur des Vertrags zwischen Vertriebsge¬
sellschaft und Vermittler 106
d) Rechtsbeziehungen der „Vermittler zum
Bauherrn 106
aa) Rechtsgrundlagen 107
bb) Konsequenzen 116
2. Freier Vertrieb Vermittlung von Treuhand ver¬
tragen Innen und Außenprovision 117
a) Vertriebskonzeption 118
b) Rechtsnatur des Vertriebsvertrags 118
c) Rechtsnatur des Vertrags zwischen Vertriebsge¬
sellschaft und Vermittler 118
d) Rechtsnatur des Vertrags zwischen Vertriebsge¬
sellschaft und Bauherr 118
3. Freier und Exclusiv Vertrieb Vermittlung von
Treuhandverträgen Innen und Außenprovi¬
sion 122
a) Vertriebskonzeption 122
b) Rechtsnatur des Vertriebsvertrags 123
c) Rechtsnatur des Vertrags zwischen Vertriebsge¬
sellschaft und Vermittler 123
d) Rechtsnatur des Vertrags zwischen Vermittler
| und Bauherr 123
I 4. Vertrieb bei Erwerbermodellen 123
§ 8 Kalkulation 124
A. Bis Anfang der 80er Jahre 124
B. Bis Mitte der 80er Jahre 127
C. Neuere Zeit 129
I. Wählbare Leistungen 129
II. Das Paket 132
§ 9 Marketing, Prospektierung, Leistungsbilanz 133
A. Marketing 133
I. Unternehmensphilosophie, Corporate Identity, Cor
porate Design 134
XII
Inhaltsverzeichnis
II. Marketingkonzeption 135
1. Rahmenbedingungen 136
2. Kundengerechte Produktgestaltung 137
3. Die Kundenanbindung an das Unternehmen .... 138
4. Konditionengestaltung 140
5. Franchising 140
6. Anforderungsprofil an Vermittler 141
7. Werbung 142
8. Öffentlichkeitsarbeit 146
9. Fazit 147
III. Management Managementinstrumente 147
1. Strategisches Controlling 148
2. Operatives Controlling 148
IV. Mitarbeiter 159
B. Prospektierung 150
I. Der rechtliche Rahmen Prospekthaftungsrecht¬
sprechung 150
II. Prospektinhalt 153
1. Zeitpunkt der Prospektemission 154
2. Die Immobilienkapitalanlage 155
3. Vorgesehene Vertragspartner 158
III. Prospektprüfung 158
C. Leistungsbilanz 158
§ 10 Vertrieb, Treuhänder, Initiator 160
A. Vertrieb 160
I. Bisher im Bereich der steuerorientierten Immobilien¬
kapitalanlage verwandte Vertriebsstrukturen 161
1. Vertriebsstrukturen 161
2. Marketing, Werbung 163
3. Betreuung 163
4. Folgevermarktung 163
5. Management 164
II. Allgemeine Überlegungen für neue Vertriebs¬
strukturen 164
III. Künftige Vertriebsstrukturen 169
1. Künftige Anforderungen an Verkäufer bzw.
Vermittler 169
2. Vertriebsorganisation 172
a) Kundensegmentierung 173
b) Akquisition 174
c) Leistungsbereich 174
XIII
Inhaltsverzeichnis
d) Innendienst 174
e) Motivation 175
3. Exclusiver oder freier Vertrieb? 176
IV. Dienstleistungen 177
B. Treuhänder 178
I. Auswahl des Treuhänders 179
II. Der Treuhänder im Vorfeld der Prospektemission . 180
III. Konzeptionsvorgabe durch den Initiator, Prüfung
durch den Treuhänder 183
1. AGB rechtliche Konsequenzen 184
2. Vertragsrechtliche Konsequenzen 185
IV. Konzeptionsvorgabe durch den Treuhänder 187
C. Initiator 188
§ 11 Vertragspartner 191
§ 12 Konzeption 195
Kapitel 3
Steuerliche Grundlagen 197
§ 13 Steuerliche Grundlagen, Absetzung für Abnutzung und
Abschreibungsregelungen 197
A. Überblick 197
B. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) und die Abschrei¬
bung bei Immobilien 199
I. Lineare AfA 200
II. Degressive AfA 202
III. Erhöhte Absetzungen für Baumaßnahmen an
| Gebäuden zum Zwecke der Schaffung neuer Miet
yl Wohnungen (§ 7c EStG) 204
fß IV. Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungs
m gebieten und in städtebaulichen Entwicklungsberei
f chen (§ 7h EStG) 205
V. Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (§ 7i EStG) 207
VI. Erhöhte Absetzungen für Wohnungen mit Sozialbin¬
dung (§ 7k EStG) 209
§ 14 Die besondere Förderung von Baumaßnahmen in den neuen
Bundesländern und in Berlin 210
A. Zielsetzung und Aufbau des FörderGG 210
B. Die Sonderabschreibungen auf Immobilien 210
I. Anspruchsberechtigte 210
XIV
Inhaltsverzeichnis
II. Fördergebiet 211
III. Begünstigte Maßnahmen 212
1. Einzelheiten zu den in das FörderGG einbezoge¬
nen unbeweglichen Wirtschaftsgütern
(des Betriebsvermögens oder Privatvermögens) . 213
2. Immobilien im Betriebsvermögen 218
3. Immobilien im Privatvermögen 219
C. Weitere Einzelheiten der Sonderabschreibung 224
I. Bemessungsgrundlage 224
II. Höhe und Dauer der Sonderabschreibung 225
1. Die Sonderabschreibung nach dem FörderGG .. 225
2. Die Restwertabschreibung 226
D. Bildung einer steuerfreien Rücklage für buchführende
und bilanzierende Steuerpflichtige bei Wirtschaftsgütern
des betrieblichen Anlagevermögens 228
E. Sonderabschreibungen bei zu eigenen Wohnzwecken
genutzten Gebäuden 228
F. Vorteile im Einkommensteuervorauszahlungsverfahren
und durch die Lohnsteuerermäßigung 229
G. Hinweise auf das BerlinförderungsG 230
§ 15 Weitere bedeutsame steuerliche Einzelprobleme und
Verfahrensfragen 230
A. Gewinn bzw. Überschußerzielungsabsicht und Lieb¬
haberei 230
B. Die Steuerbarkeit des Gewinns bei der Veräußerung pri¬
vater Immobilien Der Spekulationstatbestand und die
von der Rechtsprechung entwickelte Gewerblichkeit . 233
I. Der Spekulationstatbestand 234
II. Die von der Rechtsprechung entwickelte Gewerb¬
lichkeit bei Immobilienerwerb und Veräußerung. .. 234
1. Veräußerung von bebauten Grundstücken 235
2. Errichtung auf eigenem Grund und Boden 237
3. Der Begriff des Objekts 238
4. Die gewerbliche Tätigkeit einer Gesellschaft .... 239
5. Veräußerung durch Ehegatten 239
C. Die einheitliche und gesonderte Feststellung bei Kapital¬
anlagen 239
I. Grundlagen, Sinn und Zweck der einheitlichen und
gesonderten Feststellung 239
II. Einzelfälle der einheitlichen und gesonderten Fest¬
stellung nach § 180 AO und nach § 15 a Abs. 4 EStG 243
XV
Inhaltsverzeichnis
1. Überblick 243
2. Die Feststellung einkommensteuerpflichtiger Ein¬
künfte bei Beteiligung mehrerer Personen (§180
Abs. 1 Nr. 2a AO) 244
a) Die Personengesellschaften 244
b) Besonderheiten bei sog. „Zebra Gesellschaf¬
ten 245
c) Spezielle Rechtsfragen bei Mietpools 246
3. Einzelfragen des § 15 a Abs. 4 EStG 248
a) Materiellrechtliche Zielsetzungen und Aspekte
des § 15a Abs. 4 EStG 248
b) Die verfahrensrechtliche Regelung des § 15a
Abs. 4 EStG 249
4. Die einheitliche und gesonderte Feststellung nach
§ 180 Abs. 2 AO 252
a) Entstehen der Regelung und verfassungsrecht¬
liche Problematik 252
b) Die heute praktizierte Feststellung aufgrund
der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO 254
5. Örtliche Zuständigkeiten der Finanzämter für die
einheitliche und gesonderte Feststellung und
Erklärungspflichtige 255
a) Örtliche Zuständigkeiten der Finanzämter .. . 255
b) Die Erklärungspflichtigen 256
6. Rechtsbehelfsbefugnis und Rechtsbehelfseinle
gung und durchführung 257
D. Möglichkeiten einer verbindlichen Auskunft bei steuer
I orientierten Kapitalanlagen 258
f § 16 Vermeidung der verdeckten Gewinnausschüttungen bei
wirtschaftlicher Verflechtung mehrerer Unternehmen auf
„Anbieterseite 261
A. Problemüberblick 261
B. Die Grundlagen der verdeckten Gewinnausschüttung . 263
C. Möglichkeiten der Vermeidung verdeckter Gewinn¬
ausschüttungen 265
D. Verdeckte Gewinnausschüttungen bei Gesellschafter
Geschäftsführern 266
E. Kick Back 267
XVI
Inhaltsverzeichnis
Kapitel 4
Baumodelle 271
§ 17 Bauherrenmodell 271
A. Modellphilosophie 271
B. Anwendungsbereich 274
I. Wohnungsbau 274
1. Der „Bauherrenerlaß vom 31.08.1990 als heute
wichtige Grundlage 274
a) Wann bleibt es bei der Bauherreneigenschaft? 275
b) Welche Steuervorteile bleiben für den „Erwer
ber ? 278
2. Das eigeninitiierte Bauherrenmodell 279
II. Gewerbeimmobilien 281
C. Finanzierungskonzeption 282
I. Die Zeit bis zur Prospektemission 282
II. Konzeption für die Zeit der Modellrealisierung .... 286
1. Vorrang für Bauherrenfinanzierung 286
2. Vermeidung von Dritteinfluß 288
3. Finanzierungsmäßige Ausfallrisiken 289
4. Umstellung der Zwischen auf die
Endfinanzierung 290
D. Rechtliche Besonderheiten 291
I. Einheitliches Rechtsgeschäft Vertragsbündel auf¬
einander abgestimmte Verträge 291
1. Das einheitliche Rechtsgeschäft 292
a) Die Trennklausel 295
b) Beurkundungskonzeption 295
2. Vertragsbündel 297
3. Aufeinander abgestimmte Verträge 298
4. Hinweise für Notare 299
a) Beurkundungsumfang 300
b) Steuerliche Folgen 301
II. Koppelungsverbot 303
III. Bauherrengemeinschaft Wohnungseigentümerge¬
meinschaft 306
IV. Mietvertragsgestaltung und Mieterschutz im
Wohnungsbau 307
1. Rechtsprechung des BGH und des BVerfG 308
2. Konsequenzen für die Praxis 311
3. Konsequenzen für Konzeption und Prospekt ... 312
XVII
Inhaltsverzeichnis
V. Organisatorische Voraussetzungen der arbeitsteili¬
gen Realisierung eines Bauherrenmodells 312
VI. Treuhänderische Entgegennahme und Verwaltung
von Geldern kein Einlagengeschäft im Sinne des
KWG 314
1. Rechtsauffassung des Bundesaufsichtsamts für
das Kreditwesen 315
2. Bedenken gegen die Rechtsauffassung des Bun¬
desaufsichtsamts für das Kreditwesen 317
a) Verfassungsrechtliche Überlegungen 317
b) Auskunftsersuchen 322
c) Freiheit der Berufswahl bei Untersagung der
Berufsausübung? 322
d) Führen Verstöße gegen die Erlaubnispflicht zur
Nichtigkeit gemäß § 134 BGB? 325
e) Zusammenfassung 327
3. Die Ansicht des VG Berlin 328
VII. Sicherheiten 329
1. Sicherung gegen Finanzierungsrisiken 329
2. Sicherung gegen Zinsüberschreitungen 330
3. Sicherung zur Fertigstellung des Bauvorhabens . 331
4. Sicherung gegen Mietausfall 333
VIII. Wann kann mit der Realisierung der Immobilienka¬
pitalanlage begonnen werden? 333
1. Rücknahme/Widerruf von Verwaltungsakten.... 334
2. Anfechtung („bestandskräftiger ) Baugenehmi¬
gungen 334
a) Verfassungsrecht und öffentliches Baurecht . . 336
| b) Rechtsprechung von BVerwG und BGH 338
I 3. Konsequenzen für Konzeption und Prospek
* tierung 341
E. Steuerrechtliche Besonderheiten 342
I. Überblick und Entwicklung 342
II. Grunderwerbsteuer 345
1. Die wichtigen Phasen der Entwicklung der
Rechtsprechung 345
2. Die maßgeblichen Beschlüsse des Bundes¬
verfassungsgerichts 350
3. Verbleibende Möglichkeiten? 352
4. Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerb¬
steuer 355
a) Die Ansicht des BFH 355
XVIII
Inhaltsverzeichnis
aa) Konsequenzen der Verwaltung 355
bb) Einzelheiten zur Bemessungsgrundlage .. 356
cc) Einbeziehung von Verträgen mit Dritten in
die Bemessungsgrundlage 356
dd) Aus der Bemessungsgrundlage ausschei¬
dende Posten 358
ee) Zuordnung von Teilbeträgen des Gesamt¬
aufwands zu bestimmten Leistungen .... 359
ff) „Offenheit der Rechtsprechung 359
b) Die aktuelle Ansicht der Finanzverwaltung .. 360
aa) Die in die Bemessungsgrundlage einzu¬
rechnenden Leistungen bzw. Kosten .... 360
bb) Nicht in die Bemessungsgrundlage einzu¬
beziehende Leistungen bzw. Kosten 361
5. Konsequenzen für die Konzeption 362
III. Einkommensteuer 363
1. Darstellung der wesentlichen Entwicklungs¬
phasen 363
2. Die Entscheidung des IX. Senats des BFH vom
14.11.1989 365
a) Inhalt der Entscheidung 365
b) Keine Anwendung durch die Finanzverwal¬
tung auf Altfälle 368
c) Abweichung von der Grunderwerbsteuer¬
rechtsprechung des II.Senats 368
3. Weitere Rechtsprechung 368
4. Der sog. Vierte Bauherrenerlaß 370
5. Die Reaktion des Gesetzgebers in bezug auf
Absetzungen und Abschreibungen 371
6. Ertragsteuerliche Auswirkungen der Umsatz¬
steuer 372
IV. Umsatzsteuer 373
1. Grundlagen 373
2. Heutige Möglichkeiten der Option 374
a) Grundsätzliches 374
b) Möglichkeit der Aufteilung bei gleichzeitiger
Nutzung zu umsatzsteuerpflichtigen und um¬
satzsteuerfreien Umsätzen 375
c) Einzelheiten zur Zulässigkeit der Option .... 375
d) Hinweise des Initiators für den Kapitalanleger 377
3. Die Problematik der gewerblichen Zwischen¬
vermietung 377
XIX
Inhaltsverzeichnis
4. Umsatzsteuerpflicht einzelner Umsätze, insbe¬
sondere solcher, die der Grunderwerbsteuer un¬
terliegen 379
a) Umsatzsteuerpflicht bei grunderwerbsteuer
pflichtigen Umsätzen? 379
b) Möglichkeiten zur Vermeidung der Doppelbe¬
lastung? 381
c) Die Abgrenzung der verschiedenen Umsätze
voneinander 382
aa) Die Reichweite des §4 Nr. 9 a UStG 382
bb) Die Abgrenzung zwischen sonstigen um¬
satzsteuerpflichtigen und umsatzsteuer¬
freien Leistungen 384
5. Weitere wichtige Einzelheiten in den Fällen des
kraft Gesetzes oder wegen Option bestehenden
Vorsteuerabzugs des Bauherrn 385
a) Die Unternehmereigenschaft 385
b) Probleme bei den Leistungsaustausch¬
beziehungen 386
aa) Das Vorliegen einer Leistungskette 386
bb) Durch die Rechtsprechung hervorgerufene
Unsicherheiten 386
cc) Gestaltungsüberlegungen 387
dd) Rechnungsausstellung 389
c) Unternehmereigenschaft der Wohnungseigen¬
tümergemeinschaft 390
d) Sonstige Fragen 390
aa) Zeitpunkt des Vorsteuerabzugs 390
i bb) Verfahrensfragen 391
^Jf e) Perspektiven aufgrund des europäischen Ge
jB meinschaftsrechts 391
W V. Sonstige Steuerfragen 392
1. Absetzung für Abnutzung und Abschreibung . . 392
a) Die lineare und die degressive AfA 392
b) Erhöhte AfA und Sonderabschreibungen .... 393
2. Bauherrenmodelle mit dem Ziel der Inanspruch¬
nahme der Sonderabschreibungen des Förder
GG? 393
a) Die steuerliche Förderung der Herstellung und
der Anschaffung aufgrund des FörderGG
Relevante Unterschiede 393
b) Konsequenzen für Initiatoren und Investoren 394
XX
Inhaltsverzeichnis
aa) Die gängigsten Konstellationen 394
bb) Ergebnisse 396
F. Prospektierung 397
§ 18 Bauträgermodell 400
A. Modellphilosophie 400
B. Anwendungsbereich 403
C. Finanzierungskonzeption 403
D. Rechtliche Besonderheiten 404
I. „Kaufgegenstand 404
1. Begriffliches 405
2. Geschuldeter Erfolg 405
3. Abnahme 406
II. Ist ein Treuhänder notwendig? 407
III. Ist ein Gesellschaftsvertrag notwendig? 408
IV. Zur Zwangsvollstreckung aus dem Bauträgervertrag 408
1. Die notarielle Unterwerfungserklärung 409
2. Beweislast 410
E. Steuerrecht 411
I. Grundlagen der Besteuerung und mögliche
Besonderheiten 411
II. Unterschiede zwischen Bauherren und Erwerber¬
modellen entsprechend der neuen Rechtsprechung
des BFH 412
III. Das Bauen auf fremdem Grund und Boden 416
IV. Bauträgermodelle und FörderGG 419
F. Prospektierung 420
§ 19 Eschborner Modell 421
A. Modellphilosophie 422
I. Standortbestimmung 423
1. Das Bauherrenmodell 424
2. Das Bauträgermodell 426
3. Fazit 431
II. Modellbeschreibung des Eschborner Modells 431
1. Ausgangspunkt 432
2. Grundstückskaufvertrag 436
3. Werkvertrag 437
4. Gesellschaftsvertrag 440
5. Sonstige Verträge 440
6. Beurkundungsfragen 441
B. Anwendungsbereich 441
XXI
Inhaltsverzeichnis
C. Finanzierungskonzeption 442
I. Vergleich zum Kauf vom Bauträger 442
II. Vergleich zum Bauherrenmodell (= Kölner Modell) 443
III. Das Eschborner Modell eine Kombination von
Vorrats und Bestellbau 444
D. Rechtliche Besonderheiten 446
I. Das Eschborner Modell im Überblick 446
II. GewO, MaBV 447
III. AGBG 448
E. Steuerrechtliche Fragen 450
I. Einkommensteuerrechtliche Fragen 451
II. Grunderwerbsteuerrechtliche Fragen 452
III. Umsatzsteuer 457
IV. Künftige Perspektiven 457
F. Prospektierung 457
§ 20 Generalübernehmermodell 458
A. Modellphilosophie 458
B. Anwendungsbereich 459
§ 21 Sanierungs / Erhaltungsmodell 459
A. Modellphilosophie 459
B. Anwendungsbereich 460
C. Finanzierungskonzeptionen 461
D. Rechtliche Besonderheiten 461
I. Leistungsgegenstand 461
II. Altbausanierung als zivilrechtlich „neu errichtetes
Objekt ? 462
E. Steuerrechtliche Besonderheiten 464
I. Die steuerlichen Möglichkeiten und Zielsetzungen. 464
II. Die Abgrenzung zwischen Hersteller und Erwerber 465
III. Die Aufteilung des Gesamtaufwands 466
rl. Allgemeine Hinweise zur Bedeutung der
Aufteilung 466
2. Die Abgrenzung zwischen Anschaffungs(neben)
kosten, Herstellungs und Erhaltungsaufwand
durch Finanzverwaltung und Rechtsprechung .. 467
3. Weitere Einzelprobleme 473
IV. Die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzungen
nach § 7h EStG 474
1. Erläuterung einzelner Tatbestandsmerkmale .... 474
2. Die Möglichkeit der Verteilung von Erhaltungs¬
aufwand auf mehrere Veranlagungszeiträume
(§lla EStG) 476
XXII
Inhaltsverzeichnis
V. Die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzungen
bei Baudenkmalen (§ 7i EStG) 477
1. Allgemeine Voraussetzungen und Überblick .... 477
2. Denkmalfachgesetzliche Besonderheiten 479
a) Denkmalseigenschaft 479
aa) Gebäude 479
bb) Gebäudeteile 480
cc) Gebäudemehrheit 481
b) Erforderlichkeit der Baumaßnahmen zur
Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder
zu seiner sinnvollen Nutzung 481
3. Formale (materiellrechtliche) Voraussetzungen .. 482
a) Die für die Bestätigung und Abstimmung nach
Landesrecht zuständige Behörde 482
b) Modalitäten des Bescheinigungsverfahrens
und Inhalt der Bescheinigung 483
4. Exkurs: Verfahrensfragen, insbesondere die bin¬
dende Wirkung der Bescheinigung für die
Finanzbehörde und die Änderung der Bescheini¬
gung 483
a) Die bindende Wirkung der Bescheinigung für
die Finanzbehörde 483
b) Verfahrensfragen im Zusammenhang mit der
Bescheinigung, insbesondere ihrer Bindung . 483
c) Verbindliche Zusagen 486
5. Inhaltliche Fragen der Bescheinigung der Denk¬
malschutzbehörde 486
a) Anbauten, Erweiterungen und Ausbauten . .. 486
b) Innenausbau, Kfz Stellplätze und Garagen .. 487
c) Wiederaufbau und grundlegende Sanierung
von Baudenkmalen 488
6. Steuerrechtliche Voraussetzungen 488
a) Anschaffungskosten, Herstellungskosten und i ^
Erhaltungsaufwand 488 m
b) Die Verteilung des Erhaltungsaufwands nach ^
§llb EStG 489
VI. Sanierungsmodelle und FörderGG 489
1. Überblick 489
2. Die steuerliche Qualifizierung der Investoren . .. 489
3. Fazit 491
F. Prospektierung 491
XXIII
Inhaltsverzeichnis
§ 22 Käufer Modell 493
A. Modellphilosophie 493
B. Anwendungsbereich 494
Kapitel 5
Erwerbermodelle
§ 23 Ersterwerbermodell/Erwerbermodell 495
A. Modellphilosophie 495
B. Anwendungsbereich 496
C. Finanzierungskonzeption 497
D. Rechtliche/sonstige Besonderheiten 499
I. Das Erwerbermodell als Bestandteil eines Wiederver
marktungskonzepts 499
II. Konzeptionelle und prospektive Folgerungen der
Rechtsprechung zur nicht gegebenen Aufklärungs¬
pflicht von Kreditinstituten bei Erwerbermodellen . 503
III. „Umwandlungsmodelle 505
E. Steuerrecht 506
I. Grundsätzliches 506
II. Möglichkeit erhöhter Absetzung nach §7 Abs. 5
EStG 506
III. Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer 507
IV. Erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG oder nach § 7i
EStG 507
V. Die Sonderabschreibungen nach dem FörderGG .. 508
F. Prospektierung 508
|§ 24 Verkäufer Modell 509
|yf A. Modellphilosophie 509
JHr B. Anwendungsbereich 510
f Kapitel 6
Immobiliendevelopment 511
§ 25 Immobiliendevelopment in Eigenregie 511
A. Modellphilosophie 511
B. Anwendungsbereich 511
C. Finanzierungskonzeption 511
D. Rechtliche Besonderheiten 511
E. Steuerrecht 512
I. Einkommensteuer 512
XXIV
Inhaltsverzeichnis
1. Die in Betracht kommenden, sofort abzugsfähi¬
gen Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten .... 513
2. Erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibun¬
gen nach dem FörderGG 516
a) Erhöhte Absetzungen nach §7 Abs. 5 EStG
oder § 7h oder § 7i EStG 516
b) Sonderabschreibungen nach dem FörderGG . 516
II. Grunderwerbsteuer 517
III. Umsatzsteuer 517
F. Prospektierung 517
§ 26 Immobiliendevelopment für Auftraggeber 517
A. Modellphilosophie 517
B. Anwendungsbereich 518
C. Finanzierungskonzeption 518
D. Rechtliche Besonderheiten
Das „eigeninitiierte Immobiliendevelopment für Auf¬
traggeber 518
E. Steuerrecht 520
I. Einkommensteuer 520
II. Grunderwerbsteuer 521
III. Umsatzsteuer 521
IV. Weiterführende Gedanken 522 |»
F. Prospektierung 523 «¦
Rechtsprechungsübersicht Zivilrecht 526 %
Rechtsprechungsübersicht Steuerrecht 533
Rechtsprechungsübersicht Öffentliches Recht 548
Anlagen
Anlage 1 BMF Bauherrenerlaß vom 31.08.1990 533
Anlage 2 EG Dienstleistungshaftungsrichtlinienentwurf
vom 20.12.1990 569
Anlage 3 EG Verbraucherschutzrichtlinienentwurf
vom 22.09.1992 577
Anlage 4 Beispiel eines Treuhändernetzplans 588
Anlage 5 OFD Magdeburg, Verfügung vom 18.05.1992 635
Anlage 6 OFD Frankfurt, Verfügung vom 05.03.1992 637
Anlage 7 OFD Düsseldorf, Verfügung vom 06.02.1986 640
Anlage 8 BMF Erlaß vom 20.02.1992 642
XXV
Inhaltsverzeichnis
Anlage 9 BMF Schreiben vom 05.12.1990 645
Anlage 10 BMF Schreiben vom 24.04.1992 653
Anlage 11 BMF Schreiben vom 24.06.1987 659
Anlage 12 BMF Schreiben vom 13.07.1992 661
Anlage 13 Fin.Min. Baden Württemberg, Schreiben
vom 04.08.1987 672
Anlage 14 Fin.Min. Nordrhein Westfalen, Erlaß vom 30.11.1989 673
Anlage 15 BMF Schreiben vom 10.05.1989 676
Anlage 16 Mustervertragswerk Eschborner Modell 683
Anlage 17 OFD Frankfurt, RdVfg. vom 27.05.1991 734
Anlage 18 OFD Düsseldorf, Verfügung vom 09.07.1991 736
Anlage 19 Abschnitt 157 EStR 738
Anlage 20 Abschnitt 160 EStR 744
Anlage 21 BMF Schreiben vom 29.03.1993 746
Stichwortverzeichnis 757
1
XXVI
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